12月23日,由公益时报主办的“2020中国公益年会”在北京召开。本届公益年会以“社会公益的绽放时代”为主题,对品牌美誉度良好、企业文化和价值观积极向上、企业社会责任与公益理念超前的优秀企业进行了表彰。龙光集团(03380.HK)凭借在精准扶贫及抗击疫情中的优异表现,荣获“年度公益企业奖”。 2020年是极不平凡的一年。突如其来的新冠肺炎疫情,给脱贫攻坚全面收官带来新的挑战。作为我国经济社会发展的重要参与者,企业在实现自身高质量发展的基础上,还积极响应政策号召,助力脱贫攻坚。 作为一家具有高度社会责任感的企业,龙光以“责任筑城,臻心建家”为品牌发展理念,在致力于构建美好生活的同时,勇于承担企业社会责任,持续投身社会公益事业,积极探索有效的扶贫模式,在产业扶贫、教育扶贫、医疗扶贫、基础设施扶贫等方面取得重大进展和显著成效,为全面打赢脱贫攻坚战持续贡献力量,形成了良好的社会效益。 龙光还专门成立了龙光慈善基金会,聚焦扶贫、教育、社区、志愿服务等板块,大力开展精准扶贫,助力脱贫攻坚,迄今已开展公益项目200余个,公益足迹遍及全国20余城,捐赠达8.5亿元。其中,新冠肺炎疫情爆发后,龙光第一时间启动捐赠程序,联合龙光慈善基金会捐赠5000万元资金,用于支援湖北、广东等相关地区用于疫情防控工作,受到社会广泛认可和肯定。
金融界网站讯 12月14日,《2020·第一财经中国上市房企价值榜》重磅揭榜。龙光集团(03380.HK)凭借卓越的盈利能力、强大的资本市场影响力以及持续稳健的运营能力,入选中国上市房企价值榜10强,连续三年稳居行业前列。 该评选由第一财经主导,是中国最具影响力、权威性和参考价值的地产行业榜单之一。本次评选从盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模等维度展开研究和分析,以此衡量房地产企业的股权投资价值,为业界投资提供重要参考。 第一财经指出,当前房地产市场分化日益加深,“强者恒强”的竞争格局没有改变。龙光集团依托前瞻性的战略布局、优质充裕的土储优势和强大高效的执行力,持续实现跨周期高质量发展,在各项指标中均有优异的表现。其中,龙光在盈利能力、净资产收益率、总资产净利率、销售毛利率、运营能力等方面领跑TOP10企业。 2020年中报显示,龙光集团盈利能力持续领先行业,核心利润率居上市房企前列,连续八年平均净资产收益率(ROE)超30%,在2020年财富中国500强企业中排名第三。同时,公司资本市场影响力持续提升,被纳入恒生综合指数大型股、恒生大型股(可投资)指数及恒生高股息指数等成分股,获国际资本市场高度认可。 基于强劲的业绩增长和良好的投资价值表现,龙光集团获得花旗、摩根士丹利、中金、美银美林、联昌国际等多家著名投行的一致看好,认为公司未来业绩增长确定性强,投资回报可见度高,是长期价值投资者的首选。
佛山龙光·天境美学示范区近日在东平河畔盛启,龙光集团(03380.HK)“现代系”产品线全新闪耀。这是继玖系、天系、江南系等产品线之后,龙光倾心打造的又一标杆力作。 佛山龙光·天境效果图 现代系定位于“国际范、极致家”,在产品内核上沿袭龙光的文化豪宅精髓,以国际视角缔造时代经典,以现代美学重塑功能价值,以智慧科技赋能健康人居,通过“再造极致”的产品法则,打造全球视野下的都市住宅范本。 值得关注的是,开创与引领是龙光现代系的重要使命。它致力于将极致美学和智慧科技完美融合于现代生活场景之中,开创契合新精英阶层审美高度的未来趋势型作品,做高端人居的行业引领者。 国际范 以全球视野打造都市住宅范本 基于持续性的传承与创新,龙光现代系融合了“玖系”的精工品质、“天系”的新中式奢华、“江南系”的文化美学,在产品语境中更加强调品牌气质的国际范,打造具有国际化生活品味、不可复制性且专属化标签的作品。 现代系的国际范,首先立足于全球视野。从国际化的产品观和价值观出发,龙光在现代系中探索以设计引领时代风潮,在全球视野中重新定义审美高度和奢华品质,站在城市未来的角度规划人居作品。 佛山龙光·天境效果图 现代系产品,凝结着龙光对国际主流人居发展趋势的深刻洞察。随着“健康中国2030”规划纲要公布,健康人居新时代正式开启,尤其是在新冠疫情背景下,健康人居已经成为消费升级的主流。龙光现代系产品,围绕“风、光、水、声、空间”等健康环境元素,打造全新的健康科技住宅生活体验。 在目标圈层上,现代系精心锁定高知、高智、高净值的城市新精英阶层,他们大多拥有良好的国际教育背景和广阔的全球视野,对生活的追求丰富多样,期望赢得社会的尊重与认同,是未来生活方式的代言者。 极致家 以科技美学缔造现代人居极致体验 现代系超越单纯的功能定位,以国际名流的极致精神追求为标尺,被赋予丰富的文化内涵和精神价值。同时,现代系产品还注重科技与智慧的创新,通过赋能全智慧场景,缔造现代科技与美学生活的极致体验。 在现代系文化法则中,龙光主张通过“艺术、定制、创新、突破”多维融合再造极致,让产品点亮艺术美学的精神享受,对每一处细节精致打磨,打破习惯化的价值边界,创造专属化的价值标签。 佛山龙光·天境效果图 现代系在产品及服务体验上同样追求极致。龙光在现代系产品研发中倡导“极致六观”,以酒店式归家形象的礼仪观、地上地下双仪式动线的归心观、国际化开放会所的精神观、点线面体融合设计的艺术观、至臻至美的品质观、尊贵叠加的服务观,全面引领行业。 尤其是,龙光在科技赋能上更是聚焦前沿。现代系提出了“芯·未来”的6大科技主题全智慧场景,形成全时全生活场景无缝连接的智慧社区生态圈,解决并实现社区通行、安防、居家办公、全景控制、智能家居、云科技等极致现代需求。
今年新冠疫情冲击下整个宏观环境承压,地产行业在上半年尤其是一季度销售受挫,面临增速放缓的压力。在这一背景下,龙光集团交出了一份亮丽的成绩单,受良好业绩驱动,公司股价于业绩发布后快速拉升,最终收涨4.8%。展望后市,伴随牛市预期以及地产板块估值底部回升,预计其仍然还将有进一步表现。 1· 业绩增长韧性强劲,利润率行业持续领先 中期业绩数据显示,截至今年6月底,龙光集团实现归母净利润61.575亿元,较去年同期增长20.1%;归母核心净利润53.3亿元,较去年同期增长18.3%。 上半年,公司毛利率35.2%,净利润率20.3%,同比上升0.7个百分点,核心利润率17.6%,同比上升0.3个百分点。 不难看到,在疫情和经济不确定因素增加的双重影响下,龙光集团核心利润指标持续向好,增速强劲,展现了突出的盈利能力。考虑到过去几年公司利润持续表现,连续八年平均净资产收益率(ROE)超30%,这也进一步验证了公司穿越周期的经营实力。 龙光集团盈利能力持续领先行业,一方面得益于公司整体权益销售高,业绩含金量足,伴随规模的增长能够持续不断的释放出较高的利润。与此同时,公司近几年规模增长快步向上,持续高增长也带来利润的加速释放。 利润端的表现更重要的一点还在于,龙光集团在行业内有着极具优势的土储布局和拿地成本。尤其是在城市更新上面,公司拥有体量可观的项目储备,这些项目往往也代表着非常高的毛利率,由此也成为了公司业绩的重要助推器。对此,此前有多家券商观点就表示,城市更新已成为龙光穿越周期的盈利新引擎,预计未来三年每年将贡献集团核心净利润的20%,可确保集团未来盈利持续领先行业。 2·四轮驱动巩固核心优势 持续发力"城市综合服务商" 今年,对于龙光而言也是一个非常特别的年份,公司正式更名为龙光集团,其同时提出了"责任筑城,臻心建家"新发展理念,实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动,持续巩固"城市综合服务商"发展优势。 面对整个行业的转型浪潮,龙光集团在地产多业态协同发展上持续挺进,并形成了独具自身特色的发展定位和目标。公司持续扩大商业运营发展,以轨交上盖大型购物中心为主打产品,同时依托公司城市更新项目资源,为大量高新技术企业提供产业运营服务,培育新的业绩增长点,持续提升经营性收入规模。 尤其是,公司在深圳大本营积累了丰富的"地铁+物业"的模式经验,这也不断为其在获取优质稀缺资源上的到助力。今年5月公司成功获得深圳前海地块,据了解,该地块为地铁5号线前湾公园站地铁上盖,规划总建筑面积18.36万平方米,而这也是龙光在深圳的第15个"轨道+地产"项目,项目价值之高不言而喻。 在行业处于快速转型的阶段,龙光集团围绕"城市综合服务商"定位,实施"四轮驱动",加快全国化布局,综合竞争力持续提升。考虑到未来公司在商业运营等多业态持续发力,其不仅将给公司的成长奠定良好的基石,同时也将进一步强化其整体抗风险能力,驱动公司在行业中实现跨周期的增长。 3· 优质土储助力未来高增长,财务稳健凸显长期经营优势 从土储优势来看,龙光集团的业绩增长仍然还将保持长期稳定,按照公司年初计划,龙光2020年权益合约销售目标为1100亿元,较上年增长超过20%。截止1至7月公司实现权益合约销售额约574.3亿元,同比增长13.5%。 龙光管理层在当天业绩发布会上表示,公司可售资源充裕,全年推货金额1800 亿元,其中下半年可售货值约1340亿元,62%位于需求强劲的粤港澳大湾区。考虑到当前疫情得到控制,经济恢复增长,房地产市场重现回到热络状态,下半年公司在销售端还将不断发力,公司有信心顺利达成全年目标。 此外,从长远来看,驱动龙光集团未来高增长的核心要素仍然还在土储端,尤其是在城市更新项目上。 一方面,公司持续加快扩张,即便在疫情影响下也未停止纳储的脚步,逆周期扩充优质土储资源,不断为未来蓄力。 上半年,公司继续围绕两大都市圈、两大城市群进行布局,通过公开市场招拍挂新获取17个项目,总建筑面积295.6万方。其中,公司获取上海杨浦地块,首进上海,标志着公司长三角都市圈布局进入新阶段。而从新增货值来看,上半年公司合计新增货值1292亿元,其中城市更新渠道货值680亿元,占比53%,招拍挂渠道新增货值612亿,占比47%。 另一方面,公司当前拥有庞大的土地储备,尤其是在项目更新上优势显著,积蓄了巨大的业绩增长动能。 据了解,公司截至2020年中期土储总货值9340亿元,储备十分丰厚,其中粤港澳大湾区占比82%,近期可开发土储货值4791亿元,足以保障未来三年权益合约销售的增长。 此外,城市更新方面,公司目前可转化项目共87个,土地储备2481万平方米,货值达4549亿元,其中约94%位于粤港澳大湾区国际大都市圈。公司目标未来三年每年贡献约20%的核心利润。 除了土储端的发力支撑长期业绩外,稳健的财务表现同时也是保障公司不断扩张和健康成长的重要根基。 一方面,公司严格控制负债率,手握充裕现金,不断夯实财务安全。截至今年上半年公司净负债率保持在68.3%的稳健水平,,低于行业平均值,利息覆盖率达4倍。公司保持充裕的流动性,截止中期期末,龙光持有的现金及银行结余为419.04亿元,现金短债比达2倍,流动性充裕,无债务到期的资金压力。 另一方面,公司在融资端不断发力,降低融资成本,释放利润空间。上半年公司新增融资平均利率约为5.45%,加权平均融资成本5.93%,较2019年下降0.2个百分点。 4·结语 今年上半年对于整个房地产行业来说,并不算太容易,但这之中龙光仍然算是不可多得的能够持续发光的"金子"。纵观公司自上市至今,规模和业绩不断增长,公司持续保持健康快速的发展势头,在股价上表现也获得了稳定的走势和良好的投资回报率。 今年上半年公司宣告派发中期股息每股43港仙,派息总额占核心净利润约40%,继续维持高位。作为少数派息率近5年维持在40%的房企,龙光集团展现了其对股东回报的高度重视。 目前龙光集团的动态市盈率在6.2x,考虑到公司的业绩释放能力和未来的成长性,当前的估值颇具吸引力。 财报公布后,包括花旗、瑞银、美银美林、中金等一众国内外知名投资机构纷纷发布研究报告看好公司投资机会,得益于优异的业绩表现和估值潜力,多数机构调升公司目标价,其中海通证券最高看到25.09港元,较当前有近70%的升幅。此外美银美林观点特别指出,由于深圳的支持性经济政策,将成为公司短期的上行催化剂,因此目前公司的估值对市场有吸引力。美银美林相信公司今年合同销售同比增长20%的目标可以达成,表现在行业中属于上乘。此外,公司正加快城市业务更新的转换速度,因此公司有信心达成销售额及核心盈利在2019至2022年度的年复合增长率达20%的目标。
8月10日晚,龙光集团发布2020年7月未经审核经营数据。 公告显示,7月单月,龙光集团实现归属公司股东权益的合约销售额约110.8亿元,同比增长20.15%,环比增长21.76%;合约销售面积约69万平方米,合约销售单价约为1.57万元/平方米。 截至7月末,龙光集团累计合约销售额为574.3亿元,同比上涨13.52%;合约销售面积约373.4万平方米。 销售额排名第22位,拿地金额排名第15位 按照龙光集团管理层原先的计划,公司2019年销售额破千亿,2020年将实现1500亿元的销售目标。 但龙光集团2019年的销售额为915.24亿元,并未达到千亿。 今年业绩会上,龙光集团将2020年的权益合约销售目标定为1100亿元,预期增速20%。据此计算,前七个月龙光集团完成年度销售目标的52.2%。 龙光早年以高毛利、高增长著称,但2019年报显示,龙光地产毛利率下降2.82个百分点。 龙光地产去年平均销售单价下滑2373元每平方米,拿地成本却提升1442元每平方米。 中指研究院数据显示,龙光集团上半年月均拿地金额较去年增加一倍以上,已累计斥资322.31亿拿下23个项目,超去年全年拿地总和。 按照中指研究院统计的数据,龙光集团以571.8亿的全口径销售金额排名第22位,在拿地金额榜中则以319亿排名第15位,以此计算,龙光拿地销售比高达56%。 7月9日,龙光集团以23.81亿元的价格竞得上海市杨浦区的一宗住宅用地,这意味着龙光首次进入上海。 龙光集团在上海竞得的这宗地块溢价率18.98%,楼面价高达6.5万元/平方米。 从土储区域来看,截至2019年末,龙光61%的土储位于粤港澳大湾区,2.2%位于长三角区域。根据财报数据,截至2019年末,龙光集团的平均土储成本为4081元/平方米。 2019年龙光集团合约销售金额中,深圳及大湾区区域占比超过55%,而长三角区域占比仅为3.1%。 近年来,龙光集团也开启了长三角都市圈的战略布局,并尝试在上海周边区域拿地。目前在长三角已经获得9个独资项目和1个合资项目。 龙光地产销售额增长,亦源于其持续扩大非控股权益占占比。 财报显示,2017年至2019年,龙光地产非控股权益分别为38.58亿元、74.97亿元和88亿元,所占权益总额的比例分别为14.20%、20.40%和20.47%。 负债总额五年间涨幅达252.78% 7月24日,龙光集团发行了20亿元2025年到期的境内公司债券,票面年利率为4.69%。 龙光集团表示,本期债券的募集资金在扣除发行等相关费用后,拟用于偿还到期或行权公司债券。 此外,今年龙光集团还发行了2020年首期公司债券,发行规模为人民币10亿元,债券为期五年,票面年利率为4.8%。 此外,5月28日,龙光地产总额400万美元债券还遭到中策集团抛售,代价385万美元。 年报显示,龙光地产截至2019年末资产负债率79.13%,五年增长10个百分点;净负债率为67.39%,五年增长18个百分点;负债总额696.78亿元,五年间涨幅达到252.78%。 截至2019年末,龙光集团持有现金407亿,一年内到期的有息负债约为332亿,现金短债比为1.23。 此外,近期龙光还将公司名称由“龙光地产控股有限公司”更名为“龙光集团有限公司”。 龙光表示,此举有助于推进多产业协同发展,目前主营业务已涵盖地产开发、城市更新和投资性物业运营三大领域。 2019年,龙光地产城市更新业务实现收入49亿元。 财报显示,2019年龙光地产营业收入的增长主要由于建筑及装饰服务、一级土地开发所带动的增长,而物业销售收入增长乏力。 2019年,龙光地产确认建筑及装饰收入115.32亿元,同比增长175.7%;一级土地开发收入49亿元,同比增长359.1%。 从签约销售额来看,龙光地产2019全年仅实现签约销售额960.22亿元,同比增长33.7%,为近5年最低。
7月30日,全球著名指数编制公司MSCI(明晟公司)发布ESG(Environmental, Social and Governance,即环境、社会及公司治理)最新评级报告,龙光集团(03380.HK)获得“BB”评级,这也是迄今恒指大型股内地房企的最高评级,彰显出公司秉持可持续发展战略获得国际资本市场的高度认可。 责任筑就未来,龙光长期致力于履行企业社会责任,在践行ESG发展理念方面走在行业前列。2020年3月,龙光成立了可持续发展(ESG)委员会,由公司董事会主席担任委员会主席,建立起由董事会、可持续发展委员会及员工共同组成的可持续发展治理架构,进一步完善可持续发展策略,不断提升环境保护、社会责任和治理水平,推动企业实现可持续发展。今年4月,龙光提前响应香港联交所的披露新规要求,首次独立发布ESG年度报告,全面展示在可持续发展领域的深耕历程和丰硕成果,获得资本市场的广泛肯定。 在《龙光集团有限公司2019年度ESG报告》中,龙光展现了作为城市综合服务商在“赋能城市美好人居、精进企业管理、探索绿色可持续发展之路,践行企业社会责任关怀员工成长“等多个维度的履责实践,展现出龙光为支持社会发展,所做出的不懈努力和责任担当。 责任筑就美好人居 龙光洞悉美好生活的点滴,从品质人居角度出发,以更专业、更美好、更有温度的产品和服务,回应时代需求,筑就美好人居典范。2019年,龙光“天系”、“玖系”、“江南系”三大产品系,以其独有的文化IP与产品内核,让龙光式的美好生活从蓝图化为现实。 同时,龙光积极打造有温度的社区,用六大品牌活动连接起生活的美好。在社区内部,龙光积极推动智能化升级,倾力打造“AI智能社区”,建设统一的智慧社区云平台,在行业首创“无钥匙”服务概念,实现物业服务与科技的全面融合,开启智美生活新体验。 使命造就卓越企业 在企业治理上,龙光不断探索高效的治理模式,推行高水平的治理标准,实现企业高质量的发展。同时,通过长期合伙人计划,持续巩固共谋发展、共创价值、共享效益的人才发展机制,提升公司专业化管理水平,推动股东价值持续提升。 在“产品质量与安全”、“供应链管理”、“绿色采购”、“供应商及分包商的环保及劳动者表现”等四个模块实施专业化管理,不断推动公司发展。2019年,龙光再次实力入选《财富》“中国最佳董事会50强”,彰显出资本市场对龙光企业治理的长期高度认可。 共绘城市美好蓝图 在环境责任领域,龙光始终把生态环境保护放在企业发展的突出位置,通过不断实践与创新,推进绿色发展,落实环保职责,实现建筑、自然、城市与人的有机融合,共绘城市美好蓝图。 本年度,龙光采用绿色设计项目103个,获取绿色建筑设计认证项目15个,同时在建筑过程中,通过实行装配式施工、排放及污染物管理、海绵城市落地等,达到节能、节水、节材、减排等效果。 深圳玖龙台一期项目通过积极推进装配式建筑技术,减少建筑垃圾排放,成功获得深圳市绿色建筑星级认证;龙光在新加坡首个项目尚景苑,建造植物森林概念的小区绿化景观,有效降低二氧化碳排放,斩获了新加坡宜居房产卓越大奖——最佳公寓园林设计奖。 践行企业责任 共创美好社会 作为一家致力于构建美好生活的城市综合服务商,龙光坚持履行企业公民责任,在扶贫、教育等板块持续发力,大力开展精准扶贫,助力脱贫攻坚,共同播撒爱与责任,用温暖点亮更多需要帮助的人群。 2019年,龙光聚焦精准扶贫与乡村振兴,通过探索不同地区的贫困成因,实施精准帮扶策略,实现从“输血”到“造血”,从“帮助”到“改变”。 龙光联合肇庆市妇联,通过菌菇种植和菌棒加工项目,积极为当地村民解决增收、就业等困难,以产业扶贫助力当地打赢脱贫攻坚战;龙光的足迹还踏入四川内江市、南充市、绵阳市、达州等市的贫困乡村,通过定点医疗扶贫,改善数万村民的基础医疗条件。在广西,龙光进广西百色地区,专项投入超过人民币1亿元的扶贫资金,用于教育扶贫以及贫困村的脱贫。 此外,龙光持续投身教育公益领域。2019年,龙光发起职业教育扶贫“光源计划”,面向贫困学子开展助学、奖学行动,同时提供实习及就业机会。龙光已在广东、广西等地捐建多所学校,在四川资助贫困学生,惠及78所大专院校200名寒门学子;在广西百色靖西县,设立教育扶贫项目,持续开展助学、奖学活动。 近年来,龙光累计开展公益项目200余个,公益足迹遍及全国20余城,累计捐赠达7.3亿元。 2020年伊始,面对新冠疫情,龙光慈善基金会第一时间启动捐赠程序,通过深圳市慈善会捐赠5000万元资金,用于支援湖北、广东做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。在社区,龙光服务工作人员坚守一线,共同守护着百万业主的安全。 切实关爱员工凝心聚力共成长 人才是龙光发展的核心竞争力及宝贵财富,龙光非常重视员工成长,持续升级全方位立体化的企业人才培养机制,为龙光人创造长期发展的广阔空间,实现员工与企业共谋发展、共创价值、共享效益。 龙光倡导员工互助互爱,在“开心工作,健康生活”的理念下,为员工提供包括体育运动、健康管理、文艺娱乐、保险保障等多方面福利,为员工创造良好工作环境的同时,也为陷入困难的员工及家庭奉献爱与温暖。 作为一家致力于构建美好生活的城市综合服务商,龙光始终与时代共进步,与员工、合作伙伴、投资者同成长。面对新的环境、新的挑战,龙光将继续践行企业社会责任,在多个维度持续发力,实现绿色的环境、和谐的社会以及可持续发展目标,并以责任筑就未来,与城市共发展,为生活更美好!
3月27日,龙光地产发布2019年度业绩公告。公告显示,2019年龙光地产实现营业收入574.80亿元,同比增长30.23%;实现毛利181.33亿元,同比增长21.81%;实现净利润115.63亿元,同比增长28.54%;归母净利润112.69亿元,同比增长35.96%。虽然各项指标均录得较高增幅,但对比2018年,龙光地产营收增幅几乎腰斩。财报显示,2018年龙光地产实现营业收入、毛利、净利润、归母净利润的同比增速分别为59.40%、56.42%、28.36%和26.98%。不仅如此,龙光地产的物业销售收入增速下滑明显。2015年至2019年,龙光地产分别实现物业销售收入152.47亿元、211.05亿元、266.42亿元、388.04亿元和409.21亿元,占总营收的比例分别为98.8%、98.6%、96.2%、87.9%和71.2%。可以看出,2019年度,龙光地产物业销售收入占总营收比例录得新低。财报显示,2019年龙光地产营业收入的增长主要由于建筑及装饰服务、一级土地开发所带动的增长,而物业销售收入增长乏力。2019年龙光地产确认建筑及装饰收入115.32亿元,同比增长175.7%;一级土地开发收入49亿元,同比增长359.1%。从签约销售额来看,龙光地产2019全年实现签约销售额960.22亿元,同比增长33.7%,为近5年最低。2017年至2019年,龙光地产签约销售金额分别为434.21亿元、718.03亿元和960.22亿元,同比增速分别为51.21%、65.36%、33.73%。按照两年前管理层的计划,2019年龙光销售将破千亿,2020年将实现1500亿的销售目标。如今,进入千亿俱乐部的时间被延后一年——在业绩上,龙光将2020年的权益合约销售目标定为1100亿元,预期增速20%。销售额增幅下滑,主要是深圳区域的贡献占比大幅下降所致。2019年业绩公告显示,2019年龙光地产实现签约金额的前三大区域占比分别为:深圳区域占12.4%,同比减少了22个百分点;大湾区其他区域占43.9%,同比增加了17.9个百分点;南宁区域占25.1%,同比增加了0.6个百分点。资产负债率增20个百分点近年来,龙光地产的资产负债率逐年攀升。过去5年的增幅已接近10个百分点,由2015年69.24%增至2019年的79.13%。2015年至2019年末,龙光地产的有息负债分别为197.51亿元、331.87亿元、408.41亿元、589.41亿元、696.78亿元,近四年涨幅达到252.78%。净负债率则由2015年的49.02%增长至2016年末的71.41%,随后逐渐下滑至2018年末的63.20%。2019年龙光地产的净负债率为67.39%,较2018年末增加了4.19个百分点。龙光地产正在通过扩大合作开发比例以控制自身杠杆水平。从历年龙光地产的非控股权益占比来看,2015年至2019年公司非控股权益分别为39.12亿元、63.24亿元、38.58亿元、74.97亿元和88亿元,所占权益总额的比例分别为22.41%、24.56%、14.20%、20.40%和20.47%。年报所示,龙光地产在429.94亿元权益总额中,非控股股东权益为88亿元,同比增加17.4%,占比为20.5%。但非控股股东应占净利润仅2.94亿元,同比反而减少58.4%,在整体净利润占比只有2.5%。2018年,龙光非控股股东同样贡献了20.4%的净资产,分享到7.9%的净利润。估算下来,龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3%,控股股东的投资回报率则达到是33.0%。除了提高少数股东权益外,利息资本化也是一项常用的降负债方法。财报显示,龙光地产去年财务费用1.92亿元,同比下降53.95%。其中,财务成本支出13.66亿元,同比减少了5100万元。减少原因在于利息资本化。龙光地产去年实际利息开支总额45.15亿元,相比2018年增加41.2%;但通过利息资本化处理的部分达31.48亿元。所谓利息资本化,即借款利息支出确认为一项资产,需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的的利息支出,均在利息资本化范围内。另外,三费方面,2019年龙光地产确认销售费用13.98亿元,同比增长13.55%,龙光地产称主要由于加大了物业销售推广的力度所致;管理费用14.09亿元,同比增长24.30%,其表示主要由于人工成本增加所致。销售均价大幅下降,拿地成本激增龙光地产1996年在汕头创立,后于2013年在香港联交所主板上市,销售金额当年突破百亿,随后便一路高歌猛进。2019年度,龙光地产来自深圳区域的销售额录得五年来首次下滑。2015年至2019年,龙光地产来自深圳区域的签约金额分别为88.55亿元、126.64亿元、174.33亿元、246.96亿元和118.91亿元,占比分别为43.2%、44.1%、40.1%、34.4%和12.4%, 2019年同比下滑幅度达51.85%。从公开表态来看,龙光此前一直将高利润的获取归功于超前重仓粤港澳大湾区的逆周期拿地战略。龙光地产董事长纪海鹏称,龙光抓紧了市场低迷的时点拿地布局,土地拿得早,成本低。三年前,龙光地产持有1409.06万平方米的土地储备,其中深圳的土地储备占40%。而截至2019年年底,其拥有深圳的土地储备占比仅为3.1%。“出走深圳”后,龙光地产的销售均价于2017年至2019年持续走低,分别为17096元、16008元和13635元。销售均价的下滑导致了毛利率下降。2017年,龙光地产毛利率为34.37%,2019年毛利率下滑至31.55%。与销售均价下滑相对应的,是龙光地产拿地成本走高。2018年,龙光地产平均土地储备成本为3985元/平方米,2019年度,龙光地产新获取项目平均土地成本为5427元/平方米,拿地成本的上升使得早年地价优势被削弱。此外过去一年,龙光地产新获取项目31个,建筑面积574.2万平方米,同比下降23.13%。较之2017年-2018年激进拿地有较大变化。截至2019年12月31日,龙光地产的土地储备建筑面积约3667.4万平方米,较2018年末增长1.14%。此外,龙光地产的存货增幅较大。2017年至2019年,龙光地产的存货分别为384.58亿元、547.81亿元和863.52亿元,近两年的同比增速分别为42.44%、57.63%。2017年至2019年,龙光地产平均预收账款分别为178.73亿元、182.34亿元和214.07亿元,近两年的同比增速分别为2.02%、17.40%。计算可知,龙光地产的“存货/平均预收账款”由2017年的2.15持续增长至2019年的4.03,存货去化压力在不断增大。失去土储成本优势的龙光地产,不得已只能高价拿地补充土储。5月15日深圳的土地拍卖中, 龙光地产击退了一众央企国企及联合体,以115.97亿元拿下前海一宗“双限双竞”的宅地,打破了此前泰禾创造的“地王”纪录,成为今年深圳的单价新“地王”。这也是龙光在深圳拿下的第三块超百亿的宗地。