图片来源：网络 新年伊始，宝龙地产(HK:01238)便动作不断。 1月5日，有市场消息称，宝龙地产南京公司将进行相关架构调整，拟划分成江南区域和江北区域，以实现业务新增。 消息还称，宝龙地产要求南京成为继上海、杭州、宁波以外的长三角区域的第四个增长极。 此前一天，宝龙地产公告宣布，拟增发1亿美元利率5.95%的优先票据，为其现有中长期债务（一年内将到期）进行再融资。 宝龙地产1990年在澳门成立，自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市。2019年，宝龙地产旗下子公司宝龙商业（HK.9909）登陆港交所，成为港股第一家商业管理公司。 虽然一再强调自己的“商业”属性，但宝龙地产的业绩增长长期靠住宅业务拉动。 2019年，宝龙地产物业销售总收入为224.78亿元。商业部分仅营收53.57亿元，营收占比由2018年的39%降至23.8%。 最新一期的财报显示，宝龙地产2020年上半年物业销售收入中。商业部分营收30.84亿元，营收占比进一步下滑至20.1%。 2020年6月初，宝龙地产引入万达老将履新商业地产。两个月后举行的中期业绩会上，宝龙地产提出“双百双千”战略目标，称未来五年将实现自持购物中心超百座。 去年募资超58亿元，销售额三年增百亿 1月4日公告显示，本次增发的美元优先票据与宝龙地产此前发行的于2025年到期的2亿美元5.95%利率优先票据、1亿美元5.95%利率优先票据合并及组成单一系列。 对于宝龙地产而言，增发这种操作已稀松平常。往期公告显示，2020年其前后仅通过5笔美元优先票据的发行，合计募资约58.15亿元。 图片来源：搜狐财经 频频融资的另一面，是宝龙地产上涨的拿地成本和近年来持续增长的销售业绩。 中指研究院发布的2020年1-11月全国房地产企业拿地排行榜显示，宝龙地产前11个月花费310亿元拿地521万平米，拿地均价为5950元/平米。 而2019年同期，宝龙地产拿花费149亿元拿地328万平米，拿地均价为4543元/平米。 换言之，2020年前11月，宝龙地产拿地金额同比上涨108%，拿地均价较上年同期上涨1407元/平米，涨幅31%。 上述期间，宝龙地产销售额719.47亿元同比增长30.1%，超2019年全年再创新高；环比增速达98.6%，完成全年750亿元销售目标的95%。 宝龙地产是老牌房企，2003年开始“专注商业地产领域”发展。2007年，宝龙地产开发的第一个大型商业地产项目、第一代城市综合体产品——福州宝龙城市广场开业。 此后仅两年多时间里，宝龙地产以标准化的选址及快速的产品复制模式，在全国打造了10余座宝龙城市广场。2009年10月，宝龙地产成为首家在港上市的商业地产公司。 次年，宝龙地产总部移至上海，并提出“以上海为中心，深耕长三角”的长期战略布局。至2014年，宝龙地产跨越百亿销售规模。 三年后，宝龙地产将销售规模抬升到了200亿元。2018年，宝龙地产跨越两级台阶，销售额突破400亿元大关。 2019年，宝龙地产又以47%的增速将销售额提升至600亿元之上，创下历史新高。 而随着规模扩张，尚未迈入“千亿俱乐部”的宝龙地产却早已头顶“千亿债务”。 宝龙地产2014年至2019年主要财务指标，图片来源：同花顺金融终端 截止2020年中期，宝龙地产总负债1319.82亿元，较2019年末增加6.8%；资产负债率为76.28%，剔除预收款后的资产负债率为73.24%，触及监管给出的“不超70%”红线。 同期，宝龙地产借款总额约为592.5亿元，一年内到期的借款约为227.04亿元。而对应的现金及现金等价物为224.05亿元，存在着近3亿元的资金缺口。 截止期末，宝龙地产净负债率为80%；现金短债比1.16，但除掉受限制现金后，这一指标为0.98，现金水平一般。 2018年时，宝龙地产净负债率曾高达101.6%。得益于销售的增长及2019年底宝龙商业分拆上市，才让宝龙地产的现金流极大改善，2019年净负债率降至81.2%。 商业板块销售额贡献比17.91%，购物广场出租率曾低至50% 做商业地产出身的宝龙地产,曾与万达齐名。在业界,曾有个说法叫“北有万达,南有宝龙”。然而如今,两者无论是体量、还是行业影响力,均已不在一个层级。 2009年至今，宝龙地产营收由2010年的44.3亿元翻6倍，至2019年的260.4亿元；归母净利润却由2009年的30.43亿元降至2018年的28.37亿元。2019年分拆宝龙商业上市后，利润数据才有所回升至40.41亿元。 截至2019年末，宝龙地产持有及管理的商业广场42家，另管理3家轻资产项目。 再看万达商管，2019年营收786.56亿元，归母净利润243.98亿元；截止期末，共持有及运营管理已开业商业广场323个。其中，自持项目为241个占比74.61%。 如前所述，2014年至2019年，宝龙地产销售额由106.48亿元增至603.5亿元，复合年增长率33.53%。但帮助宝龙地产实现销售业绩增长的，却并不是商业地产。 在这期间，2016年时宝龙地产商业地产板块的销售额同比增长41.2%至116.56亿元，占当期总销售额的66%。 图片来源：宝龙地产2016年年报 但2017年起，宝龙地产商业地产板块的销售额迅速下滑至76.28亿元，销售占比36.53%；同期，宝龙地产的住宅销售额同比增长121.45%至132.54亿元。 2019年和2020年上半年，宝龙地产商业板块的销售额分别为139.47亿元、56.48亿元，分别占当期总销售额的23.11%、17.91%，销售额贡献比已进一步下滑。 与此同时，宝龙地产也多次在年报中指出，其营收增长主要靠住宅业务拉动。 宝龙地产的收入主要包括物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理收入等三大块。物业销售是其主要收入来源，近五年营收贡献比均在85%以上。 2016年至2019年间，宝龙地产物业销售中，住宅业务所产生的收益为35.14亿元、74.33亿元、101.61亿元、171.20亿元，收益贡献比由28.04%升至76.15%。 2020年中期，由于住宅物业交付增加，宝龙地产物业销售153.43亿元，同比增幅46.2%。其中，商业业务仅收益30.84亿元，收益贡献比20.1%。 图片来源：宝龙地产2020年中报 此外，虽然宝龙地产并未在年报中披露旗下运营的各个广场的具体收入情况。但公开资料显示，宝龙地产购物广场出租率最低至50%，且逐年下降。 据上海宝龙实业于2020年1月20日披露的2020年度第一期公司债券募集说明书显示，2016至2018年三年间，宝龙在福州、郑州、重庆、上海等多地共计6家商业广场租金连续下滑。 如，福州宝龙广场年度租金收入从2016年的5929万元跌至2018年的5023万元，郑州宝龙广场三年内租金营收从2566万元跌至1411.61万元。 另，2019年前三季度，上海宝山宝龙广场租金收入亏损超1000万元，无锡、阜阳两处宝龙广场同期也录得亏损。 截至公告期末，32家宝龙商业广场中仅有5家出租率达100%。青岛即墨、青岛城阳、蚌埠、郑州等共7家宝龙广场出租率低于90%。其中，青岛城阳宝龙广场出租率低至50%。 引入万达老将，未来五年拟自持超过100个购物中心 随着2019年底宝龙商业分拆上市，以商业地产起家的宝龙地产不得不思考如何提振商业板块的业绩。 2020年6月，陈德力获任宝龙地产联席总裁及宝龙商业行政总裁。陈德力,现年47岁，历任嘉德置地凯德商用中国区域总经理、万达商管副总裁、新城控股董事兼联席总裁等职务。 这也是继2017年两位明星经理人接连离任之后，宝龙地产商业板块引入新高管。 2017年3月，原沃尔玛不动产副总裁潘丽君加盟宝龙地产，执掌商业地产板块。但不到半年，潘丽君便辞职。 同年8月，宝龙地产又引入曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的王寿庆。但仍不到半年，王寿庆也选择了“出走”。 此后，2007年11月，宝龙集团创始人许健康之子许华芳上位，接手商业地产板块，任总裁一职至今。 陈德力获任后的两个月，宝龙地产在中期业绩会上公布《新五年战略规划》（2021-2025）。 宝龙地产称，未来五年将以“1+1+N”地产布局策略，实现自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的“双百双千”战略目标。 谈及具体的目标实现，许华芳称，“公司未来商业布局仍然是围绕长三角地区，将长三角布局完整将作为公司的终极发展目标。” 值得注意的是，在中期业绩会上，宝龙地产还表示未来其子在长三角布局的颗粒度会越来越细。具体而言，宝龙在最新的区域调整中，将安徽并入长三角范围之内，并将南京列为新的增长点之一。 而截至1月5日收盘，宝龙地产总市值为214亿港元，与千亿市值依然相距甚远。 2021已开启，这将是宝龙地产《新五年战略规划》的开局之年。在“千亿负债”与“双百双千”之间，宝龙地产才刚刚开始答题。
2020年，国内房地产开发公司纷纷分拆旗下物管公司赴港IPO，绝大部分物管IPO均顺利以较高估值倍数发行，其中不乏高瓴、奥陆、雪湖等重磅著名投资公司身影隐现，更吸引腾讯、京东等互联网巨头前来重金参与，这些说明物业管理赛道仍被机构投资者长期看好，也从侧面证明物业管理行业的大浪潮仍在延续和深化。 近期，港股市场的整个物管板块展开了反弹。据富途行情软件所显示，物业服务及管理板块指数自低位起已反弹接近10%的幅度。整体上看，物管行业在资本市场已有回暖之势。 回顾全年，港股市场整个物管板块位居涨幅前三的上市公司分别为银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业，其累计涨幅分别为221%、199%和150%。 2020年，非住宅物业管理企业，特别是商业物管上市公司得到了市场的青睐，如宝龙商业这类专注于商业零售领域的商业物业服务稀缺标的，其价值更是值得不断进行挖掘。 至截稿时间，恰逢宝龙商业（9909.HK）上市一周年，我们不妨来从各个维度对宝龙商业进行复盘。 一、物管行业进入“双城记”时代，要做“时间的朋友”就要选择龙头公司 查尔斯·狄更斯所著的《双城记》，其开篇就写出了一句传世名言——这是最好的时代，这是最坏的时代。用它来形容眼下的物管行业的发展状况，最贴切不过了。 自2014年彩生活上市以来，物管公司便纷纷谋求上市之路——2018年物管公司开始加速 上市步伐，2019年迎来了第一次爆发期，2020年更出现了整个行业扎堆上市现象，前所未有的大浪潮业已形成。截至2020年12月底，共计有17家物管公司成功登陆港交所，上市数量同比几乎翻了一番。 目前，主要业务在内地的上市物业管理公司（A股+H股）共有41家，而根据中国物业管理协会提供的数据，整个物业管理行业的收入规模已经超过万亿。 综合存量和增量的发展机会来看，我们认为物管行业仍处于成长阶段，未来数年或持续受益于房地产行业竣工周期及行业渗透率的提升。从行业竞争格局切入，当前百强物管企业的市占率仅约21%，与成熟市场相比存在较大差距，因此行业集中度提升也是大势所趋。 若拉长时间看，自2016年以来整个物业板块的估值都是维持在反复提升的过程当中。 但今年以来，港股物业板块的动态估值走势维持了震荡走势，年初和年末几乎在同一水平附近，当前整个物业板块的估值中枢约为30倍，这是一个历史最优的水平。其实看到下面这张图后，也就不难理解为什么在2020年物管公司要扎堆上市，因为估值中枢到了这个水平附近，再往上提升的空间或已经不多。这意味着我们的投资，未来在这个行业能赚到的钱大概率是来自于业绩增长的钱。 尽管，物业管理行业已经迈入了发展的黄金时代，但是不可否认，这也是一个残酷的大浪淘沙的时代，留下的剩者将有机会共享庞大的市场空间。因此，各方比拼的更是长跑能力。要以长期主义出发，要做时间的朋友，陪伴优质企业成长。 在这样大背景之下，龙头物管企业的价值会愈发凸显，也是未来持续吸引资金关注的对象。广发研报也对此现象作出了描述，今年以来，物管行业龙头企业的估值提升要远优于非龙头企业，结构性分化剧烈。 当整个物管板块上市企业数量增多之后，未来行业内部大概率会延续或产生三个分化：第一个是强弱的分化，第二个是细分领域的结构性机会，第三个是升级转型的分化。 第一个分化启发我们要选择龙头企业，而第二、第三个分化，告诉了我们要选择那些存在优势的细分领域，以及可面向未来且有能力实现智慧升级的大平台。透过复盘，我们认为这些特征都可以在宝龙商业身上可以找到，更具体的分析我们会在以下的章节来展开，这里就先不展开。 今年以来非住宅物业或商业物管这些赛道受到了市场的青睐，特别是具备稀缺性和不可复制性的核心标的。市场之所以看好非住宅物业或商业物业，其实是因为住宅物业管理的未来增量/增速容易被上游房地产开发所限制了，其次是物管社会化的浪潮，使得非住宅物业管理的渗透速度要优于住宅物业。 另外，非住宅物业相较于住宅物业普遍有更高的物业费，有更顺畅的提价逻辑和理由和更高的收缴率，最重要的是拥有更高的毛利率，在收入和盈利能力两个维度去考量，非住宅物业均优于住宅物业。而在疫情控制之后，国家推出鼓励消费的多项举措，特别是推出以“内循环”为主经济指导方针，实体商业零售的商业板块复苏的速度会更为显著，故而，像宝龙商业这类专注于商业零售领域的龙头企业将持续受益。 具体来说，相较其他商业地产运营商，宝龙商业产品线非常齐全，其也是国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一。若结合其自身的发展规划（如宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划）考虑，不难发现，宝龙商业的发展和增长更具备确定性和持久性。 二、全面布局商业赛道，凝聚核心优势，打造智慧商业领头羊 以下我们想以规模扩张、赛道布局、地域优势，以及科技化与数字化转型领等几个方面来简单论述宝龙商业的基本面情况和投资价值。 A 规模扩张 按公告所示，2020上半年，宝龙商业的收入规模约为8.69 亿元，同比增长16.0%；实现净利润1.45 亿元，同比增长66.4%。这是在疫情影响最大的上半年所做出的成绩，实属难得。2020年上半年，公司在管商场平均出租率87.1%，较2019年底仅下降2.3 个百分点，可充分体现公司项目的优质和运营能力的强大。 截至2020年中期，公司的商业在管面积698万平米，合约面积990万平米，商业的合约面积/在管面积约为141.8%，上半年由于商业并无新项目开业，所以其对应的在管/合约面积并没有增长，上半年公司在管51个零售商业物业。另外，公司的住宅在管面积1165万平米，合约面积1991万平米，住宅的合约面积/在管面积约为170.9%，上半年住宅的在管和合约面积几乎没有增长，但储备丰厚，支撑未来数年的增长。 就全年来看，公司的内生性增长主要的来源乃集中在公司商业项目，其集中在下半年推出，据了解，宝龙商业在今年下半年计划集中新开业项目13个，开业面积135万平米，将为明年业绩增长提供保障，而按照2019年底披露的筹备计划，宝龙商业在2021年和2022年分别有27个和5个项目开业，另据悉，目前公司筹备中的项目共计有45个，其中40个来自关联母公司宝龙地产，5个来自于独立第三方，计划全部会在2022年前全部落地。 此外，宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划表示，宝龙商业未来五年计划将新增100个商业项目开业，若按此计划的进度，宝龙商业未来五年的年均新增项目开业仅来自于宝龙地产的，就有约50个项目新增在管项目的预期。这是驱动公司在商业方面持续实现内生性成长的重要因素，而另一个方面就是随着商业景气周期进行提价和平均出租率的提升所带来的收入增长。 另一方面，透过外延式并购来增强其自身业态组合的构建和服务能力的提升、在管/合约规模的提升，宝龙商业在今年也做出了重要的突破——收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。 据公开资料所示，浙江星汇的在管面积(含停车场)约89万平米，在管项目14个，是浙江省领先的轻资产商业管理公司，公司合作商户1000家，战略合作伙伴50家，其具有丰富的商业街运营的管理经验。通过收购浙江星汇，宝龙商业将显著增强自身的商业街运营实力，与宝龙商业所擅长的购物中心的产品线形成良好的互补，同时也符合公司深耕长三角地区的战略布局。通过收购在特定领域表现优秀的团队及其资源网络，进一步巩固了对公司长期发展更为重要的运营服务和管理能力、人才梯队的建设能力，这将支撑公司品牌输出、管理能力输出之下的在管面积的持续扩张。 收购浙江星汇是对公司现有业务的有效补充，同时将大大加快公司轻资产模式输出或拓展的速度，管理层也曾对外表示，未来还会以相似的并购思路延续到其他省份的外拓实践之中。 B赛道布局和地域优势 目前，聚焦在商业方面的优势，公司已经形成了“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四大品牌，实现了低中高端定位的全覆盖。由此可见，相较其他商业地产运营商，宝龙商业产品线非常齐全。从定位于社区商业的“宝龙广场”和商业街的“宝龙天地”， 到中高端“宝龙城”，最后到定位高端商业的“宝龙一城”，公司各大商业品牌线定位清晰，差异化显著。主要瞄准中高端消费群体的宝龙商业，现已发展成为国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一，这种能力使得公司在业内具有稀缺性和辨析度。 公司深耕长三角的发展战略，确保了其长期业绩的稳健性，一方面，长三角地区城镇化率和人均可支配收入均高于全国平均水平，消费潜力旺盛，有利于公司在商业零售赛道的布局；另一方面，公司在长期深耕长三角区域拥有领先优势，长三角区域也是布局的主要布局阵地，2020上半年，公司在长三角地区的商业在管面积和住宅的在管面积分别占两项业务在管总面积的45.26%及55.13%，而按照2019年底公布的规划，筹备中的45个项目中，其中有35个位于长三角地区，数量占比高达 78%，建筑面积占比达到了80%。 最后，从行业竞争格局来看，长三角地区商业运营服务公司的集中度并不高，据招股书提供数据所示，2018年CR5的市场占有率为12.8%，因此作为长三角区域领先的商业物业管理企业——宝龙商业，未来可继续基于其在长三角的优势和布局，持续提升市场份额，进一步加强公司在长三角区域的优势。 值得一提的是，按照短中期的发展趋势，基于公司在长三角的优势，提升长三角项目的占比将显著改善公司项目整体的运营情况，提升盈利水平。 C科技化与数字化转型领先 2018年，宝龙商业和腾讯旗下附属公司结为战略伙伴，共同推出"纽扣计划"，双方共同开发"宝龙悠悠"和"宝龙商+"微信小程序，并将小程序和公司已有的PM系统进行整合，使得管理团队、商户、业主和消费者多方的数据可汇集到一个平台。 可见，宝龙商业在打造和构建智慧商业生态方面，与同业比较，存在较强的领先优势。 大行报告指出，用科技赋能物业管理，能够使得商业管理团队更好地整合商户资源、提升商业资产对客流量的吸引力，从而实现商业资产长期稳定的收入和确保资产的增值保值。换而言之，透过科技赋能和数字化升级转型，可大大增强消费者和商户、业主、品牌及各战略合作方对商业物业管理公司的粘性，同时通过提升服务附加值来最终达到业绩改善的目的。 三、结尾 经过上述盘点之后，不难发现，上市后的宝龙商业正逐步加速成长，随着公司新提出的未来五年规划，将继续加强在商业项目方面的布局，并且进一步聚焦优势所在的长三角区域，分享行业集中度提升带来的发展机会。 而其在外拓和轻资产收购方面，宝龙商业继续延着能力收购、团队或人才收购、业态收购等最终打造成为大平台的思路来进行，这也意味着，该公司在打磨运营和服务能力方面的付出和毅力是不能小觑的，这或许是公司商业项目拥有较高平均出租率的重要归因之一。 最后，据wind收录的数据显示，大行合共发布了17份研报，一致性评级为「增持」，而一致目标价为30.67港元，潜在上涨空间为28.85%，大行一致性预期的2020/2021/2022年公司的收入（E）和归母净利润（E）增速分别为25.5%/37.4%/35.0%和66.1%/42.9%/36.5%，按照该盈利增速预测，宝龙商业在2020-2022年按现价对应的预期估值（倍数）分别为43.3/30.5/22.4倍。 据此来看，虽然在过去一年宝龙商业累计涨幅愈150%，但其估值从中长期的角度仍处于合理水平，这表示长期持有公司的投资者，仍将有机会分享到来自公司长期业绩释放带来的成长和增值。此外，该公司在科技与数字化转型方面取得领先，有望进一步开创出新的盈利模式，这进一步为未来的稳步行进照亮的前路。
中国经济网北京12月24日讯 (记者 张海蛟) 近日，淮安市住房和城乡建设局对淮安宝龙建设发展有限公司(以下简称：“淮安宝龙建设”)罚款3万元，其主要违法事实为开发建设的宝龙4#地块存在裸土未覆盖问题。行政处罚决定书文号：淮住建罚字[2020]000014号。记者查询发现，淮安宝龙建设为宝龙地产(香港)控股有限公司(以下简称：“宝龙地产”)旗下全资子公司。 淮安宝龙建设违法行为类型为《中华人民共和国大气污染防治法》第六十九条第五款规定。该款规定如下：暂时不能开工的建设用地，建设单位应当对裸露地面进行覆盖；超过三个月的，应当进行绿化、铺装或者遮盖。 淮安市住房和城乡建设局依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十五条第二款规定，对淮安宝龙建设作出上述罚款处罚。该条规定如下： “违反本法规定，施工单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府住房城乡建设等主管部门按照职责责令改正，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，责令停工整治： 一、施工工地未设置硬质密闭围挡，或者未采取覆盖、分段作业、择时施工、洒水抑尘、冲洗地面和车辆等有效防尘降尘措施的； 二、建筑土方、工程渣土、建筑垃圾未及时清运，或者未采用密闭式防尘网遮盖的。 违反本法规定，建设单位未对暂时不能开工的建设用地的裸露地面进行覆盖，或者未对超过三个月不能开工的建设用地的裸露地面进行绿化、铺装或者遮盖的，由县级以上人民政府住房城乡建设等主管部门依照前款规定予以处罚。” 《中华人民共和国大气污染防治法》指出，防治大气污染，应当以改善大气环境质量为目标，坚持源头治理，规划先行，转变经济发展方式，优化产业结构和布局，调整能源结构。防治大气污染，应当加强对燃煤、工业、机动车船、扬尘、农业等大气污染的综合防治，推行区域大气污染联合防治，对颗粒物、二氧化硫、氮氧化物、挥发性有机物、氨等大气污染物和温室气体实施协同控制。 淮安市住房和城乡建设局作出行政处罚决定日期为2020年12月1日。国家企业信用信息公示系统网站公示日期为2020年12月2日。 据报道，淮安市住建部门将从基础设施建设、园林绿化管养、老旧小区改造、工地扬尘管理等方面持续发力，全力巩固来之不易的文明城市创建成果，努力构建文明城市建设的常态长效机制。大力加强建筑工地扬尘管理。在全市范围内常态化开展在建工地专项检查，围绕工地文明施工、渣土运输车辆管理、建筑工地内扬尘治理等，持续加大执法监督和行政处罚力度。定期组织召开建筑工地安全文明现场会，评选文明示范工地，进一步夯实创建成果。 据中国经济网记者了解，裸土未覆盖会存在扬尘隐患。扬尘污染是指泥地裸露，以及在房屋建设施工、道路与管线施工、房屋拆除、物料运输、物料堆放、道路保洁、植物栽种和养护等活动中产生的粉尘颗粒物，对大气造成的污染。产生扬尘污染的物料，主要包括煤炭、道路浮土、耕地土壤、裸露地面、砂石、灰土、灰浆、灰膏、建筑垃圾、工程渣土等易产生粉尘颗粒物的物质。扬尘污染的危害包括传播流行性疾病(很多病菌、病毒正是附着在扬尘表面传染。扬尘大多通过鼻腔和咽喉进入肺部，引起肺功能改变、神经系统疾病等，并通过空气传播多种流行性疾病)、视觉污染、腐蚀性、影响植物生长等。 淮安宝龙建设成立于2013年9月3日。其股东结构如下：上海宝龙实业发展(集团)有限公司直接持股75.00%；宝龙地产直接持股25.00%，最终受益股份100.00%。 官网显示，宝龙集团于1990年在澳门成立。宝龙地产自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市(股票代码：HK.1238)。目前已在长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济区、海西经济区、海南国际旅游岛及中西部地区的超40个城市打造了超160个高品质物业项目。商业项目涵盖宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品系列。
李礼 9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 宝龙地产总裁许华芳参与地产数字化主题论坛时表示，宝龙地产刚刚也做了五年规划，把“科技”这两个字也作为未来五年规划的关键要素。在宝龙内部的数字化分成两类：一类是本身企业的数字化，我们内部叫数字宝龙，就是在整个业务原有模式上如何产生更高效的价值，然后贯穿到流程。最后的核心是能给我们智慧的决策，能创造更准确的价值。这是一个概念。 宝龙有一个特点，除了房地产做购物中心很多，所以对于数字化来讲，如果从我们自身角度来讲，我们叫智慧商业。所以从智慧商业角度来讲，它改变了我们企业的业务模式，不是以前纯粹的购物中心。未来把传统的购物中心跟线下打通，跟数字打通，可能从核心角度来讲，我们自己在思考的是未来怎么样让数字产生价值。所以企业的数字化、数据的产业化，是我们思考的比较多的问题。
宝龙地产控股有限公司执行副总裁 华立冲 张丹 发自上海 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。宝龙地产控股有限公司执行副总裁华立冲出席论坛并接受采访。 今年年初，突发的一场疫情给实体商业地产带来了极大的冲击，如何快速修复，怎样应对新挑战，成为行业关注的焦点。 在华立冲看来，疫情期间线上的销售比较活跃，但是比重也不过20%，比例并没有过快地增加，未来线下依旧是实体商业的主战场。 他进一步解释道，线下的体验感和场景感、空间感是非常重要的，后疫情时代的商业地产，线上销售、线上线下融合发展，全渠道经营是趋势。此外，疫情让消费者更加注重健康的生活方式，而对于购物中心而言，更应回归到人性关怀中去，从关注资产到关注人，从关注平效到关注体验。 “不管未来商业如何发展，以何种形式呈现，其本质都是服务好顾客，更好地满足顾客的多元需求。”华立冲认为，商业项目定位的思考和谋变都要回归本真。 前不久刚刚发布年中财报的宝龙地产(HK.1238)和宝龙商业(HK.9909)，在疫情影响下，依旧取得营利双收的高增长。数据显示，宝龙地产上半年实现营业收入171.7亿元，同比增长40.1%；毛利率37.1%，稳居行业领先水平；净利润为35亿元，较去年同期上升42.8%。宝龙商业上半年实现营业收入8.69亿元，同比增长16%；归母净利润1.45亿元，同比增长66.4%。 宝龙商业的强劲增长得益于多元化布局，以及丰富产品线的打造。谈及宝龙商业的经营之道，华立冲表示，一直以来，宝龙商业聚焦长三角发展，以“社区、标准、标杆、超级标杆”4大产品形态战略布局、均衡发展，通过打造丰富的商业产品线更精准的为不同的客群服务。 宝龙商业除了加大拓展力度，还将“智慧商业”作为主要战略，加大同腾讯等科技公司合作，利用先进科技，通过上下游贯穿、跨界融合和业务创新，重构商业业务模式，为客户提供更有吸引力的产品和优质服务。 这些是宝龙商业的特色，也是宝龙商业的优势。在他看来，宝龙的优势在于战略的清晰聚焦：一是聚焦长三角；二是坚持“商业+地产+资管”三位一体的业务体系，协同发展。 在未来五年内，宝龙将会继续坚持“1+1+N”地产布局，实现自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的“双百双千”的战略目标。 从自身发展放眼到整个行业，随着市场逐步从增量转向存量，先前的“赚快钱”变为“赚慢钱”，如何在转变的过程中平衡利润？华立冲认为，房地产企业通过精细化管理提升竞争力，有较大的空间。 对于怎样提升竞争力，他分享了5个可供借鉴的方向：一、提高运营效率，通过强营销、高质量周转、成本领先等，打造财务导向的全周期项目管控标准。从客户价值出发，确定产品标准，做好成本策划，提高成本适配；二，评级提升作为宝龙今年的重点，控制负债，降低财务成本；三，打造赋能型组织，控制营销费和管理费，提高人均效能、元均效能；四，通过战略聚焦、城市深耕，打造长三角领先的城市空间运营商，提高产品力溢价；五，关注资产管理能力的提高，是存量市场必须重视的一个重要方面。 半年报业绩会上，宝龙商业表示，今年下半年主要是迎接10个商场的开业，未来5年，宝龙要在长三角范围内开超过150个购物中心，其中自持的购物中心要超过100个。 “成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商。”在宝龙商业未来的发展规划中，都是基于这样的企业愿景。 华立冲说，想要做到百年企业，我们会创造最佳体验的空间和服务，赢得客户、员工、合作伙伴的偏爱，希望通过自身的努力，用二十年成为全球商业地产前十。
8月18日，宝龙商业发布中期业绩报告。数据显示，今年上半年，宝龙商业实现营业收入8.69亿元，同比增长16%；期内毛利为2.55亿元，同比增长28.8%；实现净利润1.45亿元，同比增幅为66.4%，超出市场预期。 2019年底上市以来，宝龙商业股价累计涨幅超过150%，体现出市场对于宝龙商业的看好。在新冠疫情的影响下，实体经济一度被按下暂停键，却依然没能改变宝龙商业的业绩增长态势。在商业板块布局持续推进，物业管理板块规模增长跟随宝龙地产的面积交付稳步增长的背景下，今年或许将成为宝龙商业快速扩张的一年。此外，宝龙商业在今年7月斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，随着更多并购的逐步兑现，宝龙商业的长期投资逻辑也将愈发凸显。 （资料来源：Wind） 中期业绩亮眼， 疫情不改宝龙商业 长期增长态势 资料显示，宝龙商业的前身为厦门华龙物业管理有限公司，1993年在厦门成立，2007年随宝龙地产的商业地产策略公司将业务拓展至商业运营服务领域。2014年宝龙商业开始为独立第三方提供商业运营服务。2019年为了准备独立上市，公司从其核心控股股东宝龙控股中分拆。 2016年以来，宝龙商业的业绩维持快速增长，2016-2019年收入及净利润的年化增幅分别为29.1%和41.6%。日前，宝龙商业交出了一份靓丽的中期业绩答卷，尤其是净利润同比增幅66.4%，超出市场预期。 （资料来源：公司公告） 宝龙商业上半年净利润增速远高于营业收入的主要原因，在于运营成本和费用得到有效控制。其中，营业成本增速低于营收增速，同时销售费用缩减明显。而从盈利能力上看，宝龙商业在上半年的毛利率和净利率两方面均得到进一步提升。 商业运营服务盈利能力的提升得益于疫情期间公司人工能耗成本控制，毛利率由2019年的29.3%升至2020年中期的31.1%；住宅物管服务是由于在管规模的扩大和增值服务收入的提升，毛利率由2019年的12.4%升至2020年中期的21.9%。另有数据显示，宝龙商业整体毛利率为29.3%，净利润率为16.6%，分别上升2.9个百分点和5.6个百分点。随着公司进一步推进区域化整合管理，未来公司的盈利能力仍有提升空间。 （资料来源：公司公告） 而从具体的收入结构来看，宝龙商业收入来源为两部分，即商业运营服务与住宅物业服务，其中主要收入来源依然是商业运营服务，两大业务长期维持着“二八开”的稳定格局。不过，受年初疫情的影响，商业运营服务上半年收入增速相较去年全年水平有所下滑，但住宅物业管理服务收入增速依然维持高位。数据显示，今年上半年，宝龙商业商业运营服务收入为7亿元，同比增加12.8%，占集团总收入的80.6%；而住宅物业服务收入为约1.68亿元，同比增加31.5%，占集团总收入的19.4%。随着下半年国内实体商业的持续复苏，宝龙商业的商业运营服务有望迎来更加强势的表现。 （资料来源：公司公告） （资料来源：公司公告） 商业板块布局持续推进，收购星汇商管形成战略互补 截至上半年，宝龙商业的商业运营服务在管建筑面积为698.2万平方米，同比上升约9.38%；住宅物业管理服务在管建筑面积1164.7万平方米，同比上升约9.43%。其中，宝龙商业在管零售商业物业51个，包括45个购物中心与6条独立商业街。 （资料来源：公司公告） 在疫情的负面影响下，今年上半年，宝龙商业平均出租率为87.1%，较2019年底仅出现2.3个百分点的下滑，但足以体现出宝龙商业强劲的运营实力。从各产品线来看，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地的出租率分别为92.6%、90.7%、85.4%、87.9%。 同样受到疫情的影响，宝龙商业上半年暂无新购物中心开业，但在并购方面却实现明显突破。今年7月份，宝龙商业发布公告称，公司附属全资子公司上海御龙物业管理有限公司斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。资料显示，浙江星汇商管截至目前共管理14个零售商业项目，总建筑面积89万平方米，旗下有购物中心（星悦城）、社区商业（星街坊）、主题街区（青年小镇）、创意集市（舍狸公社）四大业态和品牌，与大悦城、路劲、祥生等旗下商业有过合作。 据了解，浙江星汇商管主打商业街产品，与宝龙商业的购物中心产品形成互补。同时，此次收购也使得宝龙商业的长三角布局也得以继续深耕。根据协议，浙江星汇商管的股东及实控人承诺2020-2024年浙江星汇商管将分别实现扣非后归母净利润分别为600万、768万、983万、1258万、1611万元。 深耕长三角、做大做强长三角战略进一步落实 一直以来，宝龙商业的主要业务都聚焦在长三角地区。根据中报数据，宝龙商业在商业运营服务方面于长三角区域在管建筑面积为316万平方米，占总在管面积的45.3%；而在住宅物业管理服务方面，宝龙商业于长三角区域在管建筑面积为518.9万平方米，占总在管面积的44.6%——不论是商业运营服务还是住宅物业管理服务，宝龙商业在长三角区域在管面积的占比均接近了中国东南部、中国中西部及环渤海三大区域的总和。 （资料来源：公司公告） （资料来源：公司公告） 随着宝龙商业深耕长三角、做大做强长三角战略进 一步落实，公司未来的战略重心仍然在长三角区域。据了解，宝龙商业今年计划新开业项目13个（其中1个为重新开业），开业时间集中在9-12月份，其中有8个项目位于长三角。未来，宝龙商业计划继续在长三角地区投放大量资源，尤其是在上海、杭州、宁波及南京等经济枢纽。 而随着经济发展，长三角将会成为现代服务业的中心及具竞争力的世界级城市群。而由于快速城市化和中国家庭购买力的上升，将对高质量的商业运营服务产生大量需求，这会为宝龙商业的未来增长带来新机遇。 未来三年业绩具备较强确定性，机构看多股价至 35 港 元 随着商业板块布局持续推进，以及物业管理板块规模增长跟随宝龙地产的面积交付稳步增长，宝龙商业的高成长性有望延续下去。 根据中信建投的估算，宝龙商业预期全年公司住宅类在管面积有望增加超过150万平方米，预估在管面积超1300万平方米，合约面积超2200万平方米，物业管理板块规模增长主要跟随宝龙地产的面积交付稳步增长，预计未来基本保持稳中有升。而在商业运营方面，2020-2022年，预计宝龙商业开业面积分别达到135.1万平方米、208.8万平方米、55.5万平方米。 宝龙商业高成长性同样得到不少专业机构的认可，今年以来，包括CIMB、UBS、建银国际、中信建投、花旗等多家海内外机构覆盖宝龙商业，并给出积极评价。其中，建银国际给出优于大市评级，Credit Suisse给出增持评级，中信建投和第一上海给予宝龙商业买入评级。而在目标价方面，中信建投给出31.58港元的目标价位。而在中报发布后，海外知名投行野村证券上调宝龙商业目标价至26.75港元，并维持买入评级；花旗则将目标价高看至35港元。 野村发表研究报告表示，宝龙商业上半年业绩高于市场预期，主要受惠于毛利率上升及经营效益改善的利好，预期宝龙商业的盈利将取得长期稳健增长，预计公司2020-2022年度盈利年复合增长率将达到47%。而花旗认为，7月份对于浙江星汇商管的收购是宝龙商业扩张能力的良好佐证，而随着商场客流量和销售额的逐步复苏，宝龙商业的出租率将得到进一步提升，并预计在2025年出租率达到95%，同时宝龙商业的收入在2019-2022年有望实现48%的复合增长率。
8月18日晚间，宝龙地产(01238.HK)公布中期业绩。次日，受台风天气影响港股下午开盘，在当日行情趋弱的市场环境下，宝龙地产受中报业绩表现刺激，股价逆市大涨，当日收涨13.47%。值得一提的是，自8月10日起，公司股价就已经开始呈现持续拉升之势，至今累计涨幅达近30%，公司股价和成交量快速放大的背后，反映了当下二级市场对公司价值的高度看好。下面不妨透过中报来一睹其业绩风采，并探寻其中的投资机会。 1、业绩回顾 中期财报显示，2020年上半年，宝龙地产实现营业收入172亿元人民币，同比增长40%；毛利润为64亿元，同比增长34%；归母核心净利润为18亿元，同比增长44%；毛利率为37.1%；归母核心净利率为10.5%，同比增长0.3个百分点；中期每股派息12港仙，同比增长33%。 从上面数据不难看到宝龙地产交出了一份相对亮丽的中期成绩单，相关核心指标均取得了不错的增长。考虑到今年疫情爆发的背景下，上半年整个宏观经济以及地产行业面临着较大冲击，宝龙地产在相对艰难的环境中，取得的这份业绩着实难得可贵。 业绩优异表现的背后验证了公司强劲的运营实力和有着穿越周期的经营能力，下面围绕具体指标进行详细探讨。 a、销售稳步增长，盈利能力强劲 面对疫情冲击，宝龙地产在销售端展现出了强劲的韧性，公司上半年合约销售取得了优于行业的表现，而截至7月底，公司已经实现合约销售390.18亿元，完成全年销售目标750亿元的52%。即便在疫情造成企业销售在一季度经历停摆的情况下，宝龙地产仍然保证了销售端的发力。 展望下半年，公司预计可售货值为937亿元，对应去化目标在46%，考虑到国内疫情得到控制加之下半年通常也是房地产销售旺季，公司今年整体完成目标的难度不大。 此外，得益于过去公司强劲的销售增长带来的项目结转，宝龙地产上半年的营收也实现了大幅增长。毛利率更是居于行业领先水平，公司盈利能力持续增强，利润增速表现亮眼。 b、持续降杠杆，融资优势显著 疫情之下，市场更为关注房企的稳健经营能力，宝龙地产在降杠杆动作上展现了强劲的决心。公司净负债率自2018年持续降低，截至今年中期，净负债率仅不到80%，处在行业合理水平。 公司严控成本，在融资端不断发力，融资优势显著，上半年新增债务平均融资成本为6.22%，低于中国指数研究院统计的2019年30家上市代表房企6.4%的平均融资成本。 二、主营开发业务强劲增长，成长性不断释放 宝龙地产的主要业务分为物业开发、物业投资、物业管理服务、其他物业开发相关服务四大板块，其中物业开发为公司主要营收来源，目前已接近总收入的九成。 从数据来看，公司物业开发增长态势良好，物业开发收入较去年同期有着46%的增幅。而在销售端，公司即便面临疫情冲击，仍然在行业中保持着较高的目标达成率，销售端的表现支撑回款，确保了现金流的健康，也带来了未来业绩较大的释放空间。 宝龙地产在地产开发业务板块成长动力十足，而这主要则得益于公司在土储端的不断蓄力。今年上下半年，宝龙新增土地15块，计容总面积238万平方米，新增可售货值473亿元，权益比例为61%。公司在拿地上保持相对谨慎的姿态，上半年公司新增土储地块总溢价率仅为8.8%，公司严控拿地成本，不高价拿地，这也为后续项目开发留足了利润空间。 截至今年6月底，宝龙地产在长三角、大湾区、海西、环渤海、中西部、海南六大区域38座城市共布局129个可售项目，总土地储备2859万平方米，可售总货值3858亿元。其中，长三角占比76.1%，一二线占比超60%。 公司不仅土储布局具有明显的区位优势，同时也有着较大的成本优势，截至期末拥有土储平均成本仅为3201元/平方米，这也为带给主业业绩打开了向上弹性，保障了公司成长性不断得到释放。 三、商业生态快速成熟，凸显战略协同效应 宝龙地产在地产行业中最大的特征在于公司商业运营一直处在领先位置，其透过不断打造成熟的商业生态，为主业赋能，带来了巨大的协同效应。 自去年底分拆上市后，宝龙商业(09909.HK)成为内地首家在港上市的轻资产商业运营商，公司业绩继续保持快速增长，财报显示宝龙商业上半年的收入为8.69亿元，同比增长16%，净利润为1.45亿元，较上年同期增长66.4%。具体业务层面来看，上半年公司实现租金及管理费收入15亿元，同比增长10%，酒店收入为2.9亿元。公司下半年还将有10个商场和2个宝龙天地预计将投入运营。 公司不断强化商业运营，形成"地产+商业"双轮驱动的发展格局，目前，商业开发业务正处于高速增长期，而商场业务也在不断加快布局。截至今年6月底，宝龙地产持有及管理的商业广场达到42家，另管理3家轻资产项目。公司用于商业物业供租赁的商业建筑面积（包括已竣工物业及在建物业）约为544.05万平方米，同比增加7.2%。长远来看，公司提出未来5年新开业100座商场的目标，平均每年新增20个商场（10自持+10市场拓展）。 值得一提的是，今年7月，宝龙商业的并购首单落地，以4055万元的交易对价收购了浙江星汇60%的股权。据了解，浙江星汇目前有14个在管零售商业项目，在管面积为89万平方米，位列浙江省轻资产商业管理公司首位。公司不断加快在商业地产领域的扩张步伐，积极获取优质资源，为未来成长打开向上空间。 更为关注的还有今年6月公司引入了有着丰富专业经验的明星职业经理人陈德力的加盟，由其全面服务宝龙商业的运营及管理。随着公司对管理团队的调整完毕，预期未来新的变革也将为有望助力公司在商业板块有更多的表现，整个板块的盈利能力还将进一步增强。 借助"地产+商业"协同发展模式，宝龙地产在资源获取上有着巨大的优势，今年上半年公司54%的新获取资源即是以商业+住宅合作形式获取，其区位和成本也都均具有强劲的竞争力。此外，商业板块稳定的现金流也保障了公司整体的健康运营，提升了抗风险能力。 四、结语 当前，新冠疫情阴影笼罩下，宏观环境的动荡令市场资金更偏好于兼具成长确定和安全性的投资标的，从行业角度来看，地产行业当前整体估值处在历史底部，安全边际较高，是避险资金不错的去处。而从行业内部来看，宝龙地产在传统住宅开发和多元业务上均有亮眼表现，其未来的成长空间以及安全经营能力也将有望让其获得市场更多的关注。 值得一提的是，近三年宝龙地产股利增长率持续维持在高位，2019年年度分红达到0.4港元每股。股利支付率不断提升，公司丰厚的派息分红也令其在投资上具有较高的性价比。 在中期业绩公布后，近期包括花旗、瑞银、富瑞等在内的多家机构券商相继发布研究报告，看好宝龙未来发展，其中不少机构纷纷提升公司目标价，而瑞银、富瑞、华泰香港等机构更是将宝龙地产评为行业首推标的。 从大行观点来看，花旗报告指，宝龙地产2020年中期业绩表现强劲：利润率增长超预期，同时很好控制了财务成本。花旗重点关注了宝龙新五年战略规划的启动，认为在双焦点商业模式的支持下，宝龙的结构布局将逐步完善。花旗重申宝龙地产"买入"评级，并提升目标价至8.0港币。 此外近日高盛高华首次覆盖宝龙地产给予公司买入评级，目标价至7.5港元，高盛高华在其报告中表达出对宝龙后续发展的充足信心，其预测公司2019-2021年合同销售复合年增长率为23%，显著高于10％的行业平均值；高盛高华认为，宝龙地产在规模和营运效率上都有很大的发展空间，并将达到顶级购物中心开发商的水平。其同时也强调，宝龙地产的销售一直保持稳定增长，但其股价估值相较其他同业差距仍然很大，其中转型中的购物中心，市场隐含商业估值相较2020预期租金收入为2.3倍，远低于6.3倍的同业均值。 公司获得一众专业投资机构对其价值的认可，进一步体现了宝龙地产强大的经营和治理能力，在多重优势助力之下，预期公司在资本市场也将还会有更好的表现。
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