图片来源：网络 8月19日，宝龙地产举行2020年中期业绩公布会。整体来看，上半年宝龙地产的多项指标都实现较大增长。 宝龙地产上半年实现营业收入171.7亿元人民币，同比上升40.1%。期内利润34.95亿元，同比上升42.8%。公司拥有人应占利润为22.20亿元，同比上升23.1%。核心盈利为28.92亿元，同比上升56.2%。 销售方面，上半年宝龙地产实现合约销售额约315.29亿元，同比增加8%。宝龙地产称，集团有信心超额完成全年750亿元的销售目标。 业绩大增的背后，仅半年时间，宝龙地产一年内到期的借款增加超73亿元，短债占比攀升了10.1个百分点。 中期收入增长40%至172亿元 中报显示，宝龙地产的收入大致由四个部分构成，即物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理服务收入及其他物业开发相关服务收入，总计实现营收171.1亿元，较去年同期同比增长40%。 其中，物业销售收入是宝龙地产主要的收入来源。上半年共实现153.43亿元，同比增长46.2%，占总收入的89.36%。收入占比较2019年全年的86%，上升2.36个百分点。 投资物业租金和物业管理服务板块，宝龙地产上半年实现收入7.49亿元和7.84亿元，相对应同比增长18%和3.7%。 其他物业开发相关服务收入主要包括酒店运营收入、建筑及装饰服务等，受新冠疫情影响，报告期内宝龙地产该等收入为2.4亿元，较2019年同期的3.62亿元同比大跌18.8%。 宝龙地产2020年上半年收益表，图片来源：宝龙地产中期业绩公告 利润方面，期间宝龙地产实现利润为34.95亿元，同比上升42.8%；公司拥有人应占利润为22.20亿元，同比上升23.1%；核心盈利为28.92亿元，同比上升56.2%。 不过，宝龙地产上半年的净利润率仅为20.18%，略高于2019年同期19.72%的净利润率，但低于2019年全年23.09%的净利润率。 上半年，宝龙地产毛利率也仅为37.1%，也较2019年同期下降了1.6个百分点。 上半年融资成本同比增长82.4% 盈利大增的同时，上半年宝龙地产拿地不断。 宝龙地产最近一次拿地是在7月3日，以40.8亿元收购南京市玄武区12万平商住地。中指院统计数据显示,上半年宝龙地产累计斥资49亿元，新增117万平方米土地。 此外，中报显示截至6月30日，宝龙地产拥有土地储备总建筑面积为2860万平方米，超过70%分布于长三角地区。其中，正在开发建设中的物业约2200万平方米，持作未来发展物业约640 万平方米。 不断拿地的宝龙地产，资金需求增大。中报显示，仅上半年，宝龙地产就已融资近百亿元，融资成本同比大幅增加82.4%至11.44亿元。 据了解，上半年宝龙地产已发行第一期公司债券9.3亿元、房租赁专项公司债券1.5亿元、第一期超短期融资券5亿元、定期融资协议5亿美元、优先票据2.5亿美元等，用于现有债务偿还和再融资。 此外，宝龙地产还有多笔ABS债券已获上交所受理，总规模达53.13亿元。 关于融资问题，在8月19日的中期业绩会上，宝龙地产管理层坦言，集团融资规模确实每年略有增加，预估到今年年底还会略增二三十亿的规模。 “不过到2020年底，将集团融资规模控制在700亿以内，还是有希望的。”宝龙地产管理层补充道。 宝龙地产2020年上半年借款情况，图片来源：宝龙地产中期业绩公告 在不断拿地和频繁融资的同时，宝龙地产的短债占比也有所攀升。 中报显示，宝龙地产上半年总负债为1319.82亿元，较2019年末的1235.90亿元，同比增长6.7%。流动负债880.77亿元，同比增长14.6%。资产负债率76.28%，较去年同期增长0.19个百分点，较去去年全年增长0.22个百分点。 其中，上半年宝龙地产借款总额约592.5亿元，一年内到期的借款约227.04亿元，占比约38.32%。 而2019年末，宝龙地产借款总额为552.63亿元，较2018年底增加约12.5%，包括银行及其他借款约317.03亿元、公司债券约94.88亿元、短期融资券约10亿元、优先票据130.73亿元。 上述借款中，宝龙地产一年内到期的借款约153.21亿元，短债占比为27.72%。 照此计算，则仅半年时间，宝龙地产借款总额增加39.87亿元，同比增长7.2%；一年内到期的借款增加73.83亿元，短债占比攀升10.6个百分点。 此外，因借款总额增加，宝龙地产在上半年的利息开支也相应升高，同比增加17.2%至19.8亿元。 前7月完成年内销售目标52% “不久前我们在大湾区的首个项目开盘，去化率达到了80%以上，销售额超过了10亿元。”谈及下半年的规划，宝龙地产管理层在业绩会上表示，有信心超额完成全年既定的750亿销售目标。 宝龙地产此前发布的销售数据显示，上半年集团累计实现合约销售额约315.29亿元，同比增加8.0%；对应的合约销售面积约204.73万平方米，同比增加14.8%；合约销售单价为15400元/平方米，同比下降3.8%。 截止7月底，宝龙地产实现销售额为390.18亿元，已完成全年销售目标的52%。 “宝龙地产当前最重要的任务是抢进度，把受疫情影响项目的预售证尽快争取带来。”宝龙地产管理层补充道，目前集团最重要的任务是抢进度，把受疫情影响项目的预售证尽快争取带来。 对于未来5年的发展，宝龙地产管理层称，集团要实现“双百双千”目标，具体为五年内自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。 从战略来看，宝龙地产将聚焦商业、地产、资管三位一体，酒店、文化、投资协同精进。并坚持“1+1+N”的地产布局方针，重点布局长三角、大湾区，关注其他机会型优质地区。 “我们的基本方向，未来5年还是要努力到地产30强，商业方面要保持在商业的5强内。”宝龙地产管理层在业绩会上补充道，宝龙地产的最大核心优势在长三角，集团更关注的是其能否做到长三角的绝对寡头。 截止8月19日15时30分，宝龙地产现价升12.71%，报5.94港元，盘中高见6.00港元创上市新高，总市值为242.33亿港元。
7月28日，宝龙商业发布《正面盈利预告》称，2020年前6个月，公司拥有人应占溢利预期预期大幅增加，将实现不低于50%的同比增长，超出市场预期。 （资料来源：公司公告） 根据公告，宝龙商业上半年业绩大幅增长主要来自于三方面，包括新开业项目及筹备项目带来利润增长、有效控制运营成本、财务收益增长。数据显示，2019年新开业的6个宝龙广场有4个是在12月份开业，9月和11月各1个，这些新开业的项目收入已经开始在2020年的报表上体现。在筹备项目方面，宝龙商业今年已确定计划开业11个项目，较2019年的6个项目数量接近翻倍，预计开业前的咨询服务费及招商佣金也将实现高速增长。 2020年是宝龙集团成立的30周年，或许也将是宝龙商业快速扩张的一年。今年上半年，宝龙商业实现业绩的逆势增长就从侧面体现出公司强劲的发展势头。此外公司在今年7月斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，随着更多并购的逐步兑现，宝龙商业的长期投资逻辑也将愈发凸显。 经济复苏+新开业项目有望带动全年业绩释放 资料显示，宝龙商业是宝龙地产旗下的商业运营服务供应商，于2007年开始提供商业运营服务，2019年12月30日独立分拆在香港联合交易所主板上市，是内地首家在港上市的轻资产商业运营商。 目前，宝龙商业主要业务包括商业运营管理服务和住宅物业管理服务，公司拥有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四个产品系列，分别对应高端、中高端、中端及购物街系列产品。从在管面积可以看出，中端品牌“宝龙广场”是宝龙商业重点布局的产品类型。截至2019年年底，宝龙商业在全国已签约72个商业项目，其中长三角区域占比45%，已运营管理项目有51处，商业总运营管理面积约700万方。同期，宝龙商业旗下在管商场平均出租率为89.4%，较上年提升约3个百分点。 2019年，宝龙商业业绩增长强劲。数据显示，2019年宝龙商业实现收入约16.2亿元，同比增长约35%；实现毛利4.28亿元，同比增长约31.5%；实现年度利润约1.79亿元，同比增长34%。其中，商业运营管理服务业务是主要收入贡献点，实现总收入约13.35亿元，同比增加36.3%，占其总收入的82.39%。而日前《正面盈利预告》的披露也意味着宝龙商业继续维持业绩增势，在经济环境持续复苏的宏观背景下，公司全年业绩有望持续高增长。 此外，在2019年9月、11月和12月，宝龙商业共新开业6个宝龙广场，新开业的项目收入将在2020年的报表上得到体现。同时，宝龙商业今年已确定计划开业11个项目，在上述筹备项目的推动下，宝龙商业开业前的咨询服务费及招商佣金也将实现高速增长。 并购兑现+深耕长三角凸显长期投资逻辑 虽然新冠疫情为物业管理行业带来了一定的冲击，但在另一方面也成为推动行业洗牌的契机——由于抗疫过程中人员、物资成本增加，导致部分物业管理公司遭遇现金流困难，还有部分物管公司由于无法胜任社区防疫工作，遭到业主辞退，而近年来房地产调控趋严也让不少中小房企资金链承压，随着房地产市场集中度提升，物业管理行业也在不断整合。 宝龙商业自然成为洗牌的受益方。今年7月份，宝龙商业发布公告称，公司附属全资子公司上海御龙物业管理有限公司斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。资料显示，浙江星汇商管截至目前共管理14个零售商业项目，总建筑面积89万平方米，旗下有购物中心（星悦城）、社区商业（星街坊）、主题街区（青年小镇）、创意集市（舍狸公社）四大业态和品牌，与大悦城、路劲、祥生等旗下商业有过合作。 此外根据协议，浙江星汇商管的股东及实控人承诺2020-2024年浙江星汇商管将分别实现扣非后归母净利润分别为600万、768万、983万、1258万、1611万元，而根据中信建投的盈利预测，根据持股比例和各年业绩，简单测算5年内宝龙商业就将收回约77%的投资额。 除了短期的财务收益，此次收购也使得宝龙商业的长三角布局也得以继续深耕，这或许才是此次收购更为深远的意义。 在商业地产领域，上海一直是各大商业地产公司布局的重镇。从2007年第一座宝龙广场落地开始，宝龙商业便不断扩大在长三角的布局范围。数据显示，截至2019年，宝龙商业在全国已签约72个商业项目，其中长三角区域占比45%。另有数据显示，宝龙商业在上海共布局了12个商业项目，覆盖了上海市一半的市辖区。目前已开业项目有10个，嘉定宝龙天地、奉贤四团宝龙广场将分别于2021年和2022年正式亮相。随着宝龙商业在长三角地区的继续深耕，公司增长潜力将持续得到显现。 上市8个月股价翻倍，券商一致看多，预计未来三年利润增速在40%以上 自2019年12月30日上市以来，宝龙商业股价持续走高，累计涨幅高达127.41%，并在7月31日盘中创下22.2元的股价新高。 （资料来源：Wind） 虽然宝龙商业目前累计已有一倍涨幅，但相较时代邻里、永升生活服务、保利物业等物业管理公司，公司估值在行业内并不算贵。根据Wind一致预期显示，宝龙商业2020-2022年收入增速为26%、39%、34%，利润增速为52%、46%、42%，在高速增长以及维持当前估值水平的背景下，宝龙商业的股价仍有望进一步抬升。 值得注意的是，宝龙商业稳健的基本面也得到国内外机构的关注，包括农银国际、克而瑞证券、建银国际、中信建投、CIMB等机构纷纷基于宝龙商业“买入”或“强烈推荐评级”。7月以来，第一上海、CIMB和中信建投分别给予宝龙商业目标价25.7元、25.2元和25.02元，较目前公司股价仍有约20%的上涨空间。
原标题：“野心家”宝龙地产：半年发债近百亿，引入万达老将履新商业地产 6月11日，宝龙地产发布公告，宣布将额外发行2023年到期的2.5亿美元优先票据，年利率6.95%。 据了解，该笔票据将于新交所申请上市，与宝龙地产此前发行的1.7亿美元优先票据合并成单一系列。新票据所得款项均将用于宝龙地产现有一年内到期中期至长期债务的再融资。 三天前，宝龙地产曾发布5月销售业绩简报。报告期内，宝龙地产取得合约销售73.52亿元元，对应销售面积约48.4万平方米。前5月，宝龙地产累计实现合约销售金额212.05亿元，同比减少5.08%；实现合约销售面积共137.73万平方米，同比减少1.1%。 按管理层定下的750亿销售目标计算，宝龙地产前五月累计完成了28.27%。 今年3月的年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳曾透露，“本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。” 在许华芳的规划中，宝龙地产的商业板块同样重要。他定下目标，2020年商业租金目标是34亿，相比2019年28.13亿，有20%左右的增长；酒店收入目标为8亿，相比2019年的7.51亿增长6.5%。 商业板块引进多名职业经理人 突如其来的疫情为商业地产市场带来沉重打击。公开资料显示，今年一季度，行业龙头万达商管总营收62.31亿元，录得净利润27.55亿元。与去年同期相比，营收几近腰斩。 将商管业务分拆上市后，以商业地产起家的宝龙地产在寻找新的增长点。 6月1日，宝龙地产发布人事任命公告，宣布陈德力获任为公司联席总裁，自2020年6月1日起生效，负责集团相关业务整合事宜及协助公司行政总裁处理集团的业务运营管理。 同时，陈德力还被委任为宝龙商业的行政总裁，张云峰则由宝龙商业行政总裁一职调任为首席财务官，将继续担任执行董事。 公告显示，陈德力现年46岁，历任嘉德置地凯德商用中国区域总经理、万达商管副总裁、新城控股董事兼联席总裁等职务。 另据消息，5月25日，原新城控股商业管理集团副总裁唐剑锋已经加入宝龙商业集团，任宝龙商业集团常务副总经理一职。 唐剑锋同样曾在万达商管供职，资料显示，唐剑锋于2016年加入新城控股担任新城商管运营中心总经理，负责吾悦广场商业运营。而在此之前，他还曾担任过万达商管综合管理中心副总经理。 此次人事变动，距离宝龙地产上次为商业板块引入高管已过去近三年。 2017年3月，宝龙地产挖到沃尔玛不动产副总裁潘丽君执掌商业地产板块。不到半年，潘丽君宣布辞职。同年8月，宝龙又请来曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的王寿庆助阵，与潘一样，王寿庆任职时长也未满半年。 随后商业地产板块则由许华芳接手，宝龙地产走上了一条以住养商的发展路线。 2019年年报显示，宝龙地产全年合约销售金额约603.5亿元，较去年同期上升47.1%；总收入约260.4亿元，较去年同期上升32.9%；净利润60.2亿元，较去年同期上升65%。 帮助宝龙地产实现业绩增长的并不是商业地产，宝龙方面在年报中指出，业绩增长主要靠住宅业务拉动。 落后的商业地产 实际上，从2015年开始，许华芳就一直在强调宝龙地产的商业属性。 公开资料显示，2015年宝龙地产的商业地产合约销售金额同比增长41.2%，至116.56亿元，总销售占比约66%。 2016年起，情况发生变化，宝龙地产的商业地产销售额迅速下滑至76.28亿元，销售占比36.53%，同期，宝龙地产的住宅销售额则翻了一番。 2018年，宝龙地产物业销售累计收入166.67亿元，其中商业部分营收65.06亿元，占比约为39%；2019年同期，宝龙地产物业销售总收入为224.78亿元，其中商业部分营收仅为53.57亿元，占比进一步下滑至23.8%。 此外，宝龙地产旗下多个商业购物广场的年租金呈现逐年下降趋势。 上海宝龙实业于今年1月份披露的债券募集说明书显示，2016至2018年三年间，宝龙在福州、郑州、重庆、上海等多地共计6家商业广场租金连续下滑。只计入2017与2018年两年数据，租金下滑的广场数目增至约10家。 其中，福州宝龙广场年度租金收入从2016年的5929万元跌至2018年的5023万元；此外，郑州宝龙广场三年内租金营收从2566万元跌至1411.61万元，重庆宝龙广场、上海七宝宝龙城三年内租金纷纷减少近100万元。 2019年前三季度，上海宝山宝龙广场租金收入亏损超1000万元，无锡、阜阳两处宝龙广场同期也录得亏损。 出租率方面，债务报告显示，截至公告期末32家宝龙商业广场中仅有5家出租率达100%；青岛即墨、青岛城阳、蚌埠、郑州等共7家宝龙广场出租率低于90%，其中青岛城阳宝龙广场出租率低至50%。 综合来看，截至债券报告期末，宝龙实业旗下商业广场共有253.95万平方米可租，对应出租率仅为88.41%。 业绩会上，许华芳表示，未来母公司平均每年将提供不低于10个商场给到管理公司去管理。许华芳表示，按照这一速度，到2025年管理公司将拥有150个管理商场规模数，其中长三角就有100个在管项目。 建设需要资金，宝龙地产先后发行多笔债券拓宽现金流。据不完全统计，近三个月内，宝龙地产已经公布或发行的境内融资计划合计金额超53.1亿元。境外融资方面，除前述合计4.2亿美元债外，其还签订2亿美元双币贷款协议，利率3.3%。 经换算，上述发债计划总额已近百亿。 年报显示 ，截至2019年底，宝龙地产借款总额约为552.63亿元，较2018年底增加约12.5%。包括银行及其他借款约317.03亿元、公司债券约94.88亿元、短期融资券约10亿元、优先票据130.73亿元。公司净负债比率为81.2%，与2018年同期相比下降20.4个百分点。 上述借款中，一年内到期的借款约为153.21亿元，同期，宝龙地产手中现金及现金等价物及受限制现金合共约为236.71亿元。
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