近几年，科技在金融领域的渗透和进化速度大大超过人类的预期。在中国，金融科技正在见证中国制造向中国智造、中国智慧转变，推动经济高质量发展。而上海已抢先在金融科技的赛道上奋起发力。 2020年最新一期全球金融中心指数排名中，上海国际金融中心首次跻身全球前三。金融科技评分章节中，上海连续4期排名前三。 全球排名连续跃升之后，上海将如何发挥金融科技的积聚优势？成为全球领先的金融科技中心，上海将在哪些方面发力？由上海国际集团倡议发起成立的上海金融科技产业联盟，将如何助力上海金融科技中心建设？带着这些问题，在第二届上海金融科技国际论坛期间，独家专访了上海金融科技产业联盟理事长、上海国际集团总裁刘信义。 全球金融科技中心赛道上的上海优势 ：最新一期全球金融中心指数排名中，上海国际金融中心首次跻身全球前三。金融科技评分章节中，上海连续4期排名前三。上海发展金融科技有哪些核心优势？ 刘信义：今年9月最新一期英国智库Z/Yen集团全球金融中心指数（GFCI）排名中，上海超越东京，首次跻身全球第三名。上海各项综合得分与第一名纽约的差距进一步缩小，代表上海国际金融中心建设不断取得新进展，正越来越受到全球经济金融界的肯定和认可。 在国家战略驱动下，经过多年积累，上海国际金融中心建设在金融市场体系、金融机构体系、金融服务水平、金融发展环境、金融双向开放等方面，均取得显著进步。数据显示，2019年，全国85%以上的直接融资总额来自上海金融市场。今年上海金融市场交易总额有望超过两千万亿元。沪港通、沪伦通、债券通及黄金国际板等在沪启动。A股相继被纳入明晟（MSCI）、富时罗素（FTSE）、标普道琼斯三大国际指数。截至今年9月末，境外机构和个人合计持有7.9万亿元人民币资产，是2016年初3.3万亿元的两倍多。 今年以来，疫情并没有阻挡金融开放的步伐。一批国际金融巨头纷纷落户上海。4月1日，公募基金公司外资持股比例限制正式取消。随即一批全球顶级的资产管理公司正式提交在沪设立独资公募基金管理公司申请。截至目前，全国8家外资控股证券公司中有4家、30家外商独资私募证券投资基金管理人有28家落户上海。一大批外资金融机构正积极筹备在沪设立独资或合资金融机构。 上海发展金融科技有基础、有底蕴，科技赋能金融有实力、有空间。良好的金融基础，是培育金融科技的重要土壤，也为金融科技发展提供了需求和动力。整体而言，上海四方面优势比较突出。一是金融要素市场体系功能完善，金融科技企业获得完善的金融基础设施支撑；二是金融机构体系门类齐全，为金融科技企业提供了丰富的应用场景；三是金融法制、金融人才、金融风险防范等方面金融营商环境持续优化，为金融科技企业提供了全方位支撑；四是地处国内金融对外开放的前沿，资本市场双向开放水平较高，“双循环”战略链接功能日益增强，多个国家战略叠加汇聚，发展金融科技的大环境相对优越。 此外，上海地处长三角经济带，依托长三角城市群的集聚效应，资本、人才、技术、产业和企业等创新要素聚集；同时国际金融中心、科创中心和金融科技中心加快联动发展，吸引和培育了一批重要的头部金融科技企业。这些都是上海金融科技中心建设获得长足发展的可喜因素。 奋发有为提升金融科技中心建设的境界和水平 ：上海要成为全球领先的金融科技中心，还有哪些短板亟需补齐？需要在哪些地方发力？ 刘信义：党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出，“构建金融有效支持实体经济的体制机制，提升金融科技水平，增强金融普惠性”。包括央行《金融科技（FinTech）发展规划（2019-2021年）》在内等文件，都把金融科技的发展上升至国家战略。金融科技已成为金融更好服务实体经济的重要支撑。 金融科技的发展，正如现代科学的发展一样，离不开一个立体架构，包含着基础研究、应用研究和面向市场的技术开发；离不开系统性进化、全方位突破和阶段性聚焦；从外围支撑向核心引领转变、由赋能向增能和产能演进。随着5G技术发展、金融基础设施和制度体系的完善、智慧城市建设持续发力，特别是新发展格局中战略链接功能的发挥，上海在全球金融科技格局中，牢牢把握新一轮科技革命契机，在面向市场的技术开发、应用研究上不断深化发展，正着力在基础研究上寻求更大的突破。 对于上海发力金融科技中心建设，需要考虑来自于技术发展、数据运用、业务与生态、客户体验、合规与监管挑战等方面的挑战，需要在五个方面取得突破，可以概括为“五个度”，即技术的成熟度、技术和业务的结合度、客户的接受度、行业内外数据的融合度以及监管的适配度。 首先是技术的成熟度。金融科技是以技术驱动的金融创新。技术发展有其自有的原发性以及连续性、跳跃性等特点，而商业目的或业务诉求的发展，是对一项技术认可或商业化应用的动力，推进着技术的革新与升级。以边缘计算、智能芯片、5G+物联网为代表的新兴技术快速发展，从算力、算法、存储、网络等维度，为科技金融创新提供底层支撑。金融科技正向传统金融产业进行多维度、多层面与多链条的加速渗透，不断催生新的产品、业务和生态。技术的成熟度，业务场景应用中的可靠程度和价值贡献度，是最基础的考量。 其次是技术和业务的结合度。人工智能、区块链、云计算、大数据、量子计算、移动互联等前沿科技手段，只有与金融机构的业务场景高效结合、落地，才能产生业务价值，优化经营效率和成本，为客户带来更好的价值体验，提升资源配置效率和风控水平，满足合规和监管要求。比如，客户进入金融机构经营场所后，技术能否迅速对其精准画像和匹配业务策略，将其从目标客户转化为高价值的商业客户。这涉及到金融机构的数字化转型、技术的融合创新、运维能力的匹配，还涉及配套的商业伦理和相适应的法规政策。 第三是客户的接受度。金融机构运用金融科技，通过智能化的产品设计产出千人千面的个性化产品，可以增加产品触达能力、便捷性和响应速度，丰富在线体验，深度满足客户需求，挖掘客户消费需求潜力。当涉及到客户消费习惯改变和隐私安全等因素时，客户会有不同的选择，接受程度也不同。比如虹膜识别、人脸识别等生物安全技术，有的客户就不一定接受。有的客户关心便捷、效率与效益，有的客户更关心数据隐私保护以及隐私交易、隐私合约等安全功能。 第四是行业内外数据的融合度。数据首次被党的十九届四中全会增列为生产要素，是基础性资源、战略性资源和重要生产力。商业银行存有大量结构化数据，可以对购买金额、次数等结构性数据进行信用识别，但缺乏动态的非结构化数据。电商巨头等平台公司拥有具体购物数据以及大量非结构性数据，可用算法识别购物偏好、购买动机、真实购买力，给出差异化的信用数据和额度不同的信用贷款。金融机构要深化数据资源应用，充分发挥数据要素倍增作用，需要推动行业内外数据的融合。对内进行数据治理，做好数据分级和分类施策。对外要理清数据权属，实现数据规范共享和高效应用。把公司内部数据、行业数据以及相关行业数据整合利用起来，需要推进和优化产业生态、业务模式和监管方式等领域的深层次变革。 五是监管的适配度。金融科技的快速发展深刻改变着金融服务生态，极大地释放金融服务能量。金融科技在提升服务效率、增强金融可及性的同时，也带来了对金融安全和公共利益的挑战。金融科技企业在增强金融普惠性的同时，并没有改变依靠信用、使用杠杆的金融本质。监管能在多大程度上接受技术创新？这就存在监管与技术创新匹配性问题。比如人脸识别，理论上技术的识别水平已经高于人工平均水平，监管角度必须考虑负面小概率事件的发生。目前，监管正努力在激发市场活力和避免风险上做好平衡，及时总结我国金融科技“监管沙箱”试点经验，强化以功能监管和行为监管为重点的金融监管协调。 上海要补齐短板，就需要在上述“五个度”上持续发力，不断突破和提升。金融拥抱科技，金融科技拥抱监管，监管不断进步，以金融科技创新推动新产品、新服务、新模式、新业态、新生态，不断把上海金融科技中心建设推向新的境界和水平。 联盟在上海金融科技中心建设中的使命和作为 ：今年5月，上海国际集团倡议发起成立了上海金融科技产业联盟，目前运行成果如何？作为上海金融科技领域第一个市级产业联盟，将怎样发挥作用助力上海金融科技中心建设？ 刘信义：产业联盟作为资源整合、协作共赢的合作机制，被广泛应用于各行各业。上海金融科技产业联盟具有三个鲜明的特色。一是服务于上海国际金融中心建设。建设金融科技中心，是上海国际金融中心“6+1”格局的重要组成部分。联盟努力构建和完善上海金融科技产业生态，搭建具有国际视野的技术合作和产业促进平台，服务上海金融科技产业高质量发展和上海国际金融中心建设。二是官方多方指导、主体广泛参与。联盟已形成指导单位、联合发起单位、成员单位“8+49”格局，实现了上海金融科技领域要素全覆盖。8家监管机构和政府部门出任联盟指导单位，包括央行上海总部、银保监会上海监管局、证监会上海监管局、市金融局、市国资委、市经信委、市科委和虹口区政府等。49家联盟成员单位，包括1家倡议发起单位、14家金融要素市场单位、10家持牌金融机构、8家金融科技公司、6家高校及科研院所、4家新金融及金融科技子公司、5家功能性机构、1家秘书长单位。三是内容丰富、形式多样。联盟通过打造产业园区、建立联合实验室、成立创新中心、创新成果展示、发布金融科技白皮书、举办行业峰会和高峰论坛等多种方式，打造金融科技的交流平台、展示平台和创新基地。 发挥联盟在金融科技产业生态中的平台、枢纽和载体作用，是市政府的一项重要工作部署，也是联盟自身的使命和工作重点。成立以来，联盟重点在集聚、协作、创新等方面下功夫。集聚，就是要通过优化服务、完善配套，汇集各类机构和各领域人才的力量，打造产业集聚高地；协作，就是要围绕市场主体的金融服务需求、金融科技企业的应用场景需求以及金融机构的科技赋能需求，促进行业监管者、参与者、利益相关者之间相互合作、优势互补；创新，就是要推动形成金融科技策源能力培育机制，汇集金融科技重大研究问题和突破方向，积极参与和主动开展创新试点，加速新兴技术与应用场景的紧密结合，推动金融科技策源性创新。 运行至今，上海金融科技产业联盟已初结硕果。“上海城创金融科技国际产业园”、“金融科技安全实验室”、“上海国际金融科技创新中心”相继揭牌运行；人民银行上海总部发布上海金融科技创新监管试点，并公示首批8个试点项目；发布《上海金融科技白皮书（2019）》、“上海国际金融科技创新课题”等成果；筹备设立面向行业应用与新兴技术的专业委员会，推动金融科技产用对接；探索形成长三角金融科技区域合作长效机制；筹备举办“第二届上海金融科技国际论坛、首届上海金融科技创新博览会暨全球金融科技节（2020）”，进一步提升联盟的学术影响力和国际化水平。 推进科技金融机构聚集创新基地。“上海城创金融科技国际产业园”吸引了国内外持牌金融机构、金融科技企业、监管测试中心、相关科研机构和功能性组织入驻，打造金融科技行业的产业集聚高地和创新应用高地，成为上海金融科技中心和全球资产管理中心重要承载区。一个平等、互利、合作、共赢的金融科技产业生态正在形成，同时，一批创新性强、应用性广的金融科技示范项目，也在各家单位的共同呵护下孵化成长。 推动落实金融科技创新监管试点项目。上海金融科技创新监管试点工作启动以来，鼓励包括联盟各成员单位在内的多种主体共同参与监管试点项目申报，协助央行上海总部等监管部门完成第一批创新监管试点项目的征集、公示和专家论证等工作。同时，第二批试点项目的储备、筛选工作也已启动。 主攻建设金融科技应用示范区。“上海国际金融科技创新中心”作为联盟的一项重大举措，是联盟成员单位集中展示金融科技发展创新应用成果的主阵地。实施“联合实验室50+50伙伴计划”，共同建设金融科技的联合攻关平台，培育一批创新性强、应用性广的金融科技示范项目。 落地推进“金融科技安全实验室”等重点实验室，着手筹建“金融大数据安全应用平台” ,力争升级成为国家级重点实验室。重点开展网络安全研究与技术创新、标准制定、测试评估、应用示范与产业化推广等服务工作，为金融科技创新应用项目提供一站式检测认证与科研攻关服务，保障数字化转型与融合应用安全，努力形成规模效应和标杆作用。 ：作为联盟参与的成果之一，您如何评价上海首批金融科技创新监管试点的8个应用项目？监管沙箱被视作金融科技监管模式的创新。您对金融科技创新与监管方面有何思考和建议？ 刘信义：金融科技创新，是对现有金融体系的高效赋能。作为整体来说，它标志着社会金融体系的进步、发展和成长。但金融始终是金融，金融科技不管用什么技术手段进行创新，它解决的依然是金融问题。金融科技的发展仍然要依托金融、服务金融。因此金融科技创新必须遵循金融的规律，遵守金融监管的规则。监管部门对创新的态度，始终是积极而审慎的，特别在金融科技创新方面的态度是鲜明的，推出“监管沙盒”就是开放态度的表现。同时，监管也必须守住金融安全的底线。 今年8月，央行上海总部公布了上海首批金融科技创新监管试点应用，即上海版金融科技“监管沙盒”。从公示情况来看，首批共有8个项目“入围”。申报主体涵盖国有大行、股份行、城商行、民营银行、银行卡清算机构等持牌金融机构及相关科技公司。在技术应用上，试点项目多聚焦于人工智能、大数据、区块链、多方安全计算等前沿技术在智慧金融、普惠金融等领域的应用，致力于提高金融便民服务水平、提升数据风险防控能力、纾解小微企业融资难融资贵问题等。“监管沙盒”机制及其多方参与主体的有益实践以及金融科技项目的后续产业化推广，有助于建设国际一流的金融科技生态，助力上海成为具有全球影响力的金融科技中心。 ：未来，金融科技产业联盟如何助力上海国际金融中心建设和上海金融科技中心建设，有哪些思考和展望？ 刘信义：金融科技有助于打造新的金融服务体系和高性能金融生态，提升金融企业商业效能，促进内部经营变革，推动监管效能升级。占领金融科技高地，增加金融科技制度供给已成为国际金融中心的竞争焦点，也是建设金融科技中心的题中之义。 具体而言，进一步发挥多个国家战略叠加汇聚的制度高地效应，针对资本流动、创新投资、人才引进、产品服务等方面，在政策创新供给上有所突破，拓宽科技创新与金融融合的政策空间。将国际金融中心的优势进一步向金融科技领域延伸，汇聚金融监管、金融服务、金融研究各领域的力量，加强合作共享，加大金融科技资本投入，深化金融科技成果应用，加强金融科技新技术、新产品、新标准研发，加快建设国内领先、具有国际竞争力的金融科技中心。 联盟的生命力和显示度，在于它的定位与特色，在于它的使命与作为，在于它对未来的自我期许，离不开对所承载功能与空间的深刻理解与发力突破，更离不开各联盟成员单位的贡献与努力。 今年是联盟成立元年。联盟未来发展的路正长。在联盟指导单位指导下，联盟成员单位在联盟大家庭里都积极参与和有所作为，让联盟发展呈现出可观的成果和可喜的气象。目前，已建立联盟秘书处办公室工作机制，联盟各项工作正在各联盟成员单位大力支持下有序、务实地开展。 在联盟理事会一届二次会议上，联盟联席理事长、交通银行股份有限公司郭莽副行长在联盟工作着力点上有过深度思考和具体指导。联盟的发展要善谋善为，善做善成。一是要抬头看天、找准联盟的发展方向，在发展什么样金融科技、怎么样发展金融科技两个根本问题上保持正确的航向；二是要低头看路、让联盟更接地气，要了解实体经济的需要，积极创新契合人民美好生活的金融产品和服务，并通过科技手段，增强金融普惠性；三是要脚踏实地，不断增强联盟的影响力，把联盟打造成为金融科技领域开放合作的上海样本，在业务和技术层面形成上海标准，在长三角乃至中国范围内发挥示范作用，为其他地区金融科技发展提供有益的参考。 展望未来，上海金融科技产联盟将成为上海金融科技中心建设的重要推动力量，承载的功能和作用空间更大。一是彰显上海引领作用。进一步提升产、学、研、投、用的相互融合，发挥上海金融行业的独特优势以及长三角充沛的科技产业资源，带动长三角区域一体化发展，推动国际金融中心、科创中心和金融科技中心联动发展。二是树立对外开放标杆。推动技术与资金的“引进来”和“走出去”，提升上海金融科技行业国际化水平，进一步夯实上海国际金融中心地位。三是发挥新型智库功能，汲取社会和业界智慧，提升思想创新力、政策影响力和国际输出力，成为上海国际金融中心软实力建设的重要组成部分。
字节跳动在北京海淀区北三环有了一座自己的新大楼。 11月2日，字节跳动正式启用方恒时尚中心作为一处办公地点，一个数千人规模的团队已经入驻。据了解，这是字节跳动的首个自有产权办公楼，由于地理位置优越，该楼单价较高，购置成本约50亿元。 公开资料显示，方恒时尚中心靠近北京地铁13号线大钟寺站，位于西直门、中关村、亚奥三大商圈交汇点。这座大楼是北三环一带少有的低密度写字楼，包含地上4层和地下3层，占地面积约2.3万平方米。 据以往媒体报道，字节跳动2019年购入方恒时尚中心不久后，还计划斥资90亿元购入一路之隔的中坤广场。但据悉目前该地产项目陷入困境，面临重组失败的风险。字节跳动将于近期再斥资100亿元在京开展新一轮办公楼选址。 自2012年创立以来，字节跳动在北京长期没有自有办公楼。其北京总部位于中航广场，各大办公楼则分散在海淀区北三环和北四环附近，包括知春路、中关村和五道口等地，约三十处，均为租赁性质。为此，字节跳动各业务团队经常搬家，内部员工一度自嘲这是“不怕搬家”的创业文化。 众多办公楼、频繁搬家的背后，是字节跳动员工数量的快速增长。今年3月，字节跳动曾公开表示，预计到年底全球员工人数将从6万增长至10万。据媒体报道，仅今年校招，字节跳动就为应届毕业生开放了1.2万个工作岗位，远高于其他互联网公司。 除了北京，字节跳动目前还在深圳、上海、成都等多座城市扩大团队业务规模。今年6月，有消息称，字节跳动花费11亿元购入深圳后海总部基地一宗商业用地，开始在其大湾区总部自建办公楼。7月，字节跳动宣布加大在上海的投资计划，未来3年在上海的员工将增至2万人。8月，字节跳动创新业务中心落地成都高新区，预计5年内该项目员工规模将达到上万人。
据圆通速递方面人士向记者透露，在快递业务旺季高峰来临前，作为圆通北方总部基地的重要组成部分，圆通华北转运中心（智创园）全面启用。 圆通华北转运中心操作面积近6万平方米，全新引进1套双层、4套三层自动化快件分拣设备，最高日处理量预计可达600万件，是圆通在北方最大的转运中心，极大提高了公司在京津冀地区快件中转处理能力，为即将来临的快递业务旺季提供了强有力的保障。 坐落于河北省廊坊市永清县经济开发区的圆通北方总部基地项目总占地面积500多亩，总投资35亿元，主要包括圆通华北转运中心、跨境电商服务中心、商贸集散中心等板块。项目全部投产后，将为客户提供一站式的供应链解决方案，形成制造业、商贸服务业的集聚效应。 圆通速递董事长喻渭蛟向记者表示，圆通北方总部基地落户永清，是公司贯彻京津冀一体化发展国家战略，服务河北经济社会发展，推动企业高质量发展的重要举措。圆通将以华北转运中心启用为契机，充分发挥大兴机场大型国际航空枢纽的辐射作用，重点发展航空物流，着力推动空港型综保区、跨境电商综合试验区、中国（河北）自由贸易试验区建设，为地方经济与企业共同发展提供新动能。 10月8日，河北省省长许勤走访考察了圆通北方总部基地项目。他表示，流通体系在国民经济中发挥着基础性作用，河北在京津冀协同发展战略中的定位之一就是全国现代商贸物流重要基地。希望企业抢抓机遇加快项目建设，更多应用流通新技术新业态新模式，提高单位面积产出效益，打造高效物流企业，为加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局作出贡献。
本集摘要 1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深房价排全球第2-4位，仅次于香港。 2、京沪深中心城区的房价收入比超过40倍，家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅，买房负担极重，修正前仅次于香港，修正后全球最高。 3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比全球最高，远超过国际通行临界点25，要么是房价高估，要么是租金低估。 4、全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有高估，也不一定会崩溃，至少短期不会。 5、我们用1000万可以买什么样的房子对各城市进行了对比，京沪深买房用来居住的性价比几乎是全球最低的。 从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样。 一是计价基础不一样。中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；而国外多为永久产权，如美国采用私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。 二是数据质量不一样。国内的数据主要有两个来源，一个是统计局，另一个是中国指数研究院。两个数据质量都不高，尤其是统计局的。一方面统计局只公布指数，没有高频的绝对价格。另一方面数据严重失真。统计局数据来自住建部门的网签价，而为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。 三是统计口径不一样。全球房价缺少一个统一的官方数据，各国房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。 四是面积算法不一样。国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。 三种面积之间的关系是建筑面积>实用面积>使用面积，实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出30%。 五是持有成本不一样。国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费，而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，持有成本明显高于国内，这部分成本其实也算是隐性的“房价”。 六是区域结构不一样。中国是后发国家，城镇化率还不到60%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。这导致一个问题，如果比较整体房价，中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。 七是计价单位不一样。各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。 既然数据不一样，那直接对比很容易产生系统性偏差。为了对比的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下几个数据处理的原则：一是以发展程度近似的代表性城市进行对比，避免整个国家对比的不准确性；二是以市场数据为准，避免外部干预带来的数据失真；三是以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的不同；四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合，尽可能的反映房价的真实情况；五是绝对水平和相对水平相结合，剔除发展水平差异带来的房价差异。 接下来，我们就从这几个原则出发，分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价。 宏观视角对比：几乎是全球最高 宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。 绝对房价：修正后仅次于香港。 我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。根据Numbeo最新2月份核心城市中心城区的房价数据，香港以29147美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别为17532美元/平方米、16473美元/平方米，北京、上海、深圳分别以15292美元/平方米、14221美元/平方米、13349美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、东京等国际一线大城市。 由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市，但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为21846美元/平方米、20315美元/平方米和19069美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。根据Numbeo网站最新2月份核心城市非中心城区的房价数据，北京、上海、深圳分别为7483美元/平方米、7213美元/平方米、7145美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，北京、上海和深圳非中心城区房价分别为10691美元/平方米、10304美元/平方米和10208美元/平方米，仅次于香港，成功超过旧金山、伦敦、巴黎和新加坡等国际大都市。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 相对房价：全球最高，没有之一。 第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比超过40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50%为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新2月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，香港以49.13排名第一，北京、上海、深圳的房价收入比分别以46.65、42.60、42.55位居第二、第三、第四，遥遥领先其他城市。 注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，分别达到66.64、60.86和60.79，远远超过香港，成为全球买房负担最高的城市。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 第二个指标是房价租金比：全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。 京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。在最新2月核心城市房价租金比数据中，深圳、北京、广州、上海中心城区的房价租金比分别以81.82、64.85、63.27、58.07位居前四，非中心城区也是如此，占据前四位。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 微观视角对比：1000万在各国核心区能买什么房子？ 宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。 1、香港：中环汇贤居总价991万 2卧 实用面积41平方米 香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。但整体配套较为齐备：一是交通设施便利，距离最近的地铁站西营盘500米左右，步行到国际金融中心15分钟，共有多条巴士路线经过，不到半小时就可到铜锣湾。二是教育资源丰富，附近共有17所小学，距离香港大学1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施，可供休闲娱乐。 图片来源：中原地产 2、伦敦：伦敦金融城Park Vista Tower公寓总价925万 2卧2浴 80平方米 伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。Park Vista Tower公寓交通便利，处于伦敦中心城区，步行5分钟可至Wapping Station，有前往金融城和金丝雀码头的便利交通路线，约15分钟车程。Wapping区内教育资源丰富，有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。 图片来源：欧洲购房网 3、新加坡：金融中心滨海湾嘉御苑总价1009万 3卧2卫 112.6平方米 新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。嘉御苑公寓交通便捷，处于中心核心区域的第3邮区，开车5分钟即能到达乌节路购物区，步行10分钟到红山地铁站（Redhill），四站地铁可抵达中央商务区CBD，附近有伊丽莎白医院，项目周边设施便利完善，从公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富，有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院，新加坡管理大学等高校。 图片来源：链家 4、上海：陆家嘴附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米 陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满五不唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。世茂滨江花园位于内环核心区域，有四条地铁和四条公交线路通过，其中距离最近的9号线商城路1000米左右，一站地铁可至陆家嘴金融中心，附近2公里范围内有大型三级甲等综合性医院上海市东方医院。教育资源优质，有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等重点小学。生活娱乐配套完善，距离上海第一八佰伴商圈不到1000米。 图片来源：链家 5、北京：金融街晶华小区 总价1000万 1居室 78.24平方米 金融街西城晶华小区精装修一居室，2008年建成，满二不唯一，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。晶华小区位于二环内，距离金融街不到800米，小区西门就是公交站，有三条公交路线经过，往西有地铁2号线阜成门站，往东有地铁4号线西四站和灵境胡同，均不超过1000米。周边教育资源丰富，有实验二小幼儿园（知名幼儿园）、北师大附中（北京市首批重点中学）、北京八中（北京市示范重点中学）、中央音乐学院（中国最高等音乐学院）等重点学校。周边配套齐全，医疗条件良好，距离北京大学人民医院（白塔寺院区）500左右、北京协和医院西院1000米左右。生活娱乐便利，小区西侧距离金融街购物广场约800米，到西单商场约1500米。 图片来源：链家 6、纽约：曼哈顿下城区FLATIRON公寓总价920万 1居室 66平方米 纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元。公寓位于曼哈顿下城区繁华街道，转角就是华尔街，靠近联合广场公园，交通十分便利，距离6街地铁和14街地铁F、M、L，1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH距离500米左右，出行十分方便。周围教育资源丰富，有纽约排名No． 6、全美排名No． 38的New Explorations Into Science， Tech and Math High School和纽约排名No． 10、全美排名No． 61的New Explorations Into Science， Tech and Math High School及2016年世界排名53的纽约大学。 图片来源：北美购房网 7、深圳：福田区雅颂居总价990万 2室2厅 86.99平方米 深圳福田区CBD附近的雅颂居，精装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。雅颂居位于市民中心附近，出行交通便利，100米内有三个公交站台，多条公交线路经过，不到2000米的范围内有9个地铁站点，距离最近的岗厦北和市民中心站约500米。周边聚集了大量的教育资源，小区自带维多利亚双语幼儿园，对口的天健小学为深圳市一级重点学校。 图片来源：链家 8、巴黎：第二大区复式公寓总价926万 1卧1浴 83平方米 精装修复式宽敞公寓，朝向南面，1卧1浴，总价926万元，套内面积83平方米，单价为11.16万元。位于巴黎歌剧院为中心的第二大区，包括前巴黎证券交易所和多家银行总部，位置优越，交通便利，邻近地铁站，步行可达。基础设施完善，文化氛围浓厚。 图片来源：欧洲购房网 9、波士顿：市中心公寓总价1049万 1卧1浴 83平方米 波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。公寓位于市中心Downtown Crossing街区，靠近地标性建筑千禧塔和波士顿公园，距离波士顿金融区仅数分钟路程，最近的公交站和地铁站距离不到100米，交通十分便利。教育资源丰富，包含多所中小学，如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。 图片来源：北美购房网 10、东京：新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 总价930万 3卧1浴 75平方米 东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位于47层，视野极佳，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12． 4万元。公寓坐落于新宿区富久町，交通十分便捷，有3个车站、3条线路可以搭乘，最近的车站是新宿御苑前站，步行9分钟即可到达。周边设施完善，临近超市、保育园、商业设施等，生活便利。 图片来源：亚洲购房网 结 论 综上，对比的结论已经很清晰： 第一，从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价在全球位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深的房价几乎是最高的，仅次于香港。 第二，从相对水平来看，中国的核心城市房价在全球是最高的，修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，京沪深的购房负担稳居全球前三。 第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。 第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比我们的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。
9月29日，上海国际金融中心建设与法治保障国际研讨会在沪举行。全国人大宪法和法律委员会主任委员李飞在致辞中指出，金融是现代经济的核心，上海作为社会主义现代化的国际大都市，在国家经济建设和改革开放中扮演了十分重要的角色，发挥了举足轻重的作用。上海一大批企业界、金融界和法学法律界人士长期以来相互支持、相互协作，开展了卓有成效的产学研工作，为国家战略的实施作出了卓越的贡献。 上海市政协副主席徐逸波在致辞中指出，上海国际金融中心建设需要立法、司法、执法、法治宣传和法律服务等多方面齐心协力，需要构建法治保障共同体。 研讨会上，黄浦区区长巢克俭、黄浦区政协主席左燕、著名金融专家张宁、著名法学家李昌道、中国政府友谊奖获得者黄柏兴、著名学者龚柏华、著名仲裁专家马屹和环太平洋律师协会会长李志强等出席研讨会，共话上海国际金融中心建设丰硕成果和法治保障前沿法律问题。 研讨会上还举行了《外滩金融创新试验区法律研究（2020年版）》首发式和“一带一路”法律研究与服务中心古巴站、白俄罗斯站及巴布亚新几内亚站启幕仪式，近百位企业家、金融家和法学法律专家出席研讨会。 本次研讨会由外滩金融创新试验区法律研究中心和上海股权投资协会、上海国际服务贸易行业协会主办。
9月28日，华夏理财有限责任公司（下称华夏理财）在北京城市副中心正式开业。北京市副市长卢映川、国家发改委财政金融和信用建设司二级巡视员田原、北京市地方金融监管局局长霍学文、北京城市副中心管委会常务副主任曾赞荣、华夏银行董事长李民吉等出席了开业仪式。 华夏理财注册资本为30亿元，注册地为北京市通州区，业务范围涵盖公/私募理财产品、理财顾问和咨询等资产管理相关业务。与其他银行理财子公司不同的是，华夏理财单独设置了科技板块和ESG板块，将全面践行负责任投资理念，做大做强ESG品牌，着力打造智能资管机构。 卢映川表示，华夏理财是第一家注册在北京市的股份制银行理财子公司，其成立既是顺应金融供给侧结构性改革发展的需要，也是打好防范化解金融风险攻坚战的重要举措。当前，金融生态格局正发生深刻变化，金融机构提供金融服务的方式也随之变化，理财子公司需要通过多元化供给为客户提供贯穿全生命周期的资产管理服务，满足投资双方的价值增值需求。 “作为首家获批开业的市属银行理财子公司，华夏理财的筹备和设立得到了市委市政府、通州区委区政府的高度重视，华夏理财落户副中心，为促进首都金融业高质量发展再添新动力，为副中心金融生态再添生力军。”霍学文表示。 曾赞荣表示，城市副中心建设需要金融的强力支撑，也为金融业发展提供了巨大市场空间，城市副中心的财富管理、绿色金融、金融科技生态圈正在加速形成。作为首家注册在北京城市副中心的股份制商业银行理财子公司，华夏理财的开业为城市副中心注入了新动力，丰富了城市副中心财富管理的经营业态，是对城市副中心金融业高质量发展的强力加持。 李民吉表示，华夏银行将积极贯彻落实新发展理念，强化金融服务功能，找准金融服务重点，以服务实体经济、服务人民生活为本，深化金融供给侧结构性改革的新举措，进一步向国内外展示北京金融机构的先进理念和责任担当，推动中国ESG投资实现更好更快的发展。 一直以来，华夏银行资管业务都以践行ESG投资理念为特色，如今，ESG投资策略也延伸到了华夏理财中。在开业仪式上，华夏理财与中债金融估值中心有限公司共同发布了“中债-华夏理财ESG优选债券策略指数”。该指数主要采用中债估值数据编制，是由境内机构发布的首支ESG策略债券指数。
上海市委常委、副市长吴清9月24日在外滩大会上致辞时表示，今年上半年，上海金融业逆势增长，金融市场非常活跃，今年前8个月上海金融市场实现总交易额1500万亿元人民币，同比增长16.6%，对经济增长、对实体经济发挥了非常重要的支撑作用。 据吴清介绍，在金融实力方面，上海金融要素市场完备，集聚了股票、债券、外汇、期货、票据、保险等各类市场，以及上清所、中登、中信登、跨境支付清算等关键金融基础设施，持牌金融机构1600多家，其中外资机构约占三分之一。在科技实力方面，上海正在加快建设具有全球影响力的科创中心，集聚了一批各具特色的科技创新园区，同时正加快推进张江国家科学中心等重大基础设施建设。在信息化基础方面，上海大力发展以人工智能、工业互联网、5G为代表的数字经济。 吴清表示，面向未来，上海将牢牢把握新一轮科技革命契机，在金融、科技和产业良性循环和三角互动方面积极探索，加快推进上海金融科技中心建设。 一是在金融科技关键技术上求突破，聚焦大数据、人工智能、5G、量子计算等领域新兴技术研发攻关，支持算法、云计算等领域基础理论研究，推动前沿技术开发利用走在世界前列，为驱动金融创新提供动力。 二是在金融科技服务实体经济上求创新，以金融科技应用为引领，坚持需求导向，充分激发市场主体创新活力，依靠科技创新提高金融服务效率，不断提升金融的普惠性、包容性和创新性，持续加大金融对实体经济和民生领域的支持力度。 三是在金融科技产业集聚上求提升，目前上海已经集聚一批金融科技领域头部企业，下一步还将继续加大政策供给，培育更优金融科技产业生态。
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