12月31日，国内领先的综合社区服务供应商弘阳服务（1971.HK）披露了一则交易公告。弘阳服务旗下全资附属公司弘生活物业管理计划收购而汇得行物业控股同意出售的目标公司80%股权，涉及总代价为人民币2.16亿元。 （1）新收购计划可让商业物业的在管面积维持较高增速，并提升整体利润率水平 据悉，目标公司主要于在湖北省提供物业管理服务。于本公告日期，其在管物业的总建筑面积约为177万平方米，目标公司在2019年度的毛利率及净利润率分别高达38%及22%，处于相对较高水平。从毛利率和净利率可得知，该物业管理公司或主要从事商业物业管理，由此增加的在管面积应该对应的是公司商业物业部分的在管面积。 据弘阳服务的中报显示，截至6月30日末，公司商业物业的在管面积350万平方米，同比增长73.4%；因此，若该收购可在2021年上半年顺利完成，预期会让公司商业物业的在管面积维持在较高的增速水平之上。 翻开弘阳服务的年报，可发现其2019年的毛利率及净利润率分别约为25%及11%，显然，该收购目标公司的计划是有利于提升弘阳服务整体的毛利率及净利润率水平。 （2）收购对价的估值处于合理水平 另外，根据股权转让协议，汇得行物业控股向弘阳服务旗下全资附属公司弘生活物业管理承诺，目标公司于业绩承诺期内各财政年度，即截至2021年、2022年、2023年12月31日止年度的营业收入及净利润将不低于人民币8625万元、9919万元、11407万元及2070万元、2381万元、2738万元。据此推算，两者对应的期间复合增速均为15%。 我们看到这次收购的总代价为2.16亿元，则可推导出目标公司100%权益所对应的估值约为2.70亿元，若以目标公司2021年承诺净利润2070万为基准，则可得出市盈率为13倍的收购对价的估值倍数；若以目标公司2023年承诺净利润2738万元为基准，则预期市盈率将降至10倍以下。 不难看出，这一估值倍数相对于业绩承诺15%的期间复合增速来说，是相对较为合理的。此外，我们亦观察到同业公司在2020年下半年进行的一些收购交易，以2021年13倍的收购估值基本上与同业收购案例保持一致，这将再次印证了该收购计划估值的合理性以及由此带来的裨益。 （3）全面分析公司收购和扩张的意义 结合公司上市之后的收购动作来看，这次收购汇得行物业控股旗下附属物管资产，无论从规模还是方向上，都较此前的向南京诚瑞收购目标公司滁州宇润物业管理51%股权事件更值得重视和探讨。接下来，我们想从不同的维度/角度/方面来谈谈本次重大收购事件背后带来的影响和意义。 首先，在战略方面。我们看到目标公司是汇得行物业控股的全资附属公司，汇得行物业控股是中国物业服务百强排名前三十物业企业集团，其主要在华中区域布局，多年深耕商写、公建、购物中心类物业，本次收购事项有利于本公司双轮驱动战略在华中地区落地，也有利于助推本集团毛利率和净利率提升，保持自身竞争优势。 而我们看到弘阳服务的项目版图已覆盖超过40个大中城市，是一家深耕长三角地区，特别是已在江苏省物业管理市场建立起区域领先优势的中国物业服务百强企业（2020年排名前25），并在全国范围内得到广泛认可。本次新收购目标公司，不但完全符合公司深耕长三角地区的战略，也对其以江苏省大本营为中心对外辐射能力得到了进一步的确认和验证，正如上述，本次收购事项有利于本公司"住宅+商业"双轮驱动战略在华中地区落地，也成功反映了弘阳服务的全国化加速扩容策略成效卓着。 其次，在财务方面，于收购事项完成后，目标公司将成为集团的附属公司，且其财务资料将综合并入集团的财务报表。这意味着，公司的收入规模得到持续扩张，资产负债表质量同时也跟随改善，持续增强公司经营的正循环效应。 接着，在业绩表现方面。随着该收购交易事项的完成，将给公司带来并购利润，并为其收入和盈利带来新的增量，这可贡献整体增速，业绩进一步得到增厚，这将给公司估值带来支撑作用。 最后，在资本市场表现方面。相对低估值的并购或将驱动市值提升，而在估值预期上，一般来说，持续的收购活动的展开和深化，可加强投资者对公司加速推动"住宅+商业"双轮驱动战略落地的信心，巩固了公司保持较快增长的预期，为公司长期估值的定位带来支撑。 而另一个可显著维持公司长期估值在较高水平的原因是，我们认可公司提供服务和解决方案以及构建一体化生态圈平台的想法，这里面有着广阔的发展前景和未来性。在积极外拓、对外收购整合的同时，我们还看到弘阳服务还在不断修炼内功，以科技赋能平台，用"智慧"改善和提升物业服务的质量，以引领者的角色持续探索行业未来。 弘阳服务在"社区模式"和"科技赋能"领域深入探索。依托弘阳服务在江苏省南京江北新区的规模优势以及国家新区的发展契机，其将传统物业服务从弘阳智慧社区内走向社区外，谋求区域效应、合作发展。区别于传统特色社区，弘阳智慧社区主张城市存量升级，通过整合运营，形成"自给自足、良性循环"的生态圈体系，利用物联网打造出"业务一体化+智慧物联"的弘阳小镇一体化平台，通过弘生活APP，为业主提供通知、报修、缴费、安保、邻里社交等基础服务，以及家政、装修、团购、电商、金融、社交等定制化智慧增值服务，构建居民美好生活。 综合来看，弘阳服务的"社区模式"和"科技赋能"已经在同业取得领先，随着后续的外拓或收购带来的规模扩张，其领先的"社区模式"和"科技赋能"模式有望继续获得复制，最后得以形成网络效应。从这个角度看，公司所拥有的未来性更强的互联网属性，实际上是与其外拓及全国扩张计划加速紧紧相连的，由此我们判断，公司收购战略的新征程才刚刚起步，毫无疑问，这次的收购计划成为了这一趋势的重要路标。
9月7日，弘阳服务(01971.HK)宣布公司间接全资附属南京弘阳物业管理与南京诚瑞订立股权转让协议，南京弘阳物业管理拟向南京诚瑞收购目标公司滁州宇润物业管理51%股权，作价3672万元人民币。 作为弘阳服务上市后展开的首次重大收购项目，此动作对于弘阳服务的战略意义明显，或将成为重要催化剂，刺激后续市场表现，对此不妨展开分析。 1、上市剑指扩张，收并购动作下规模突围发力 此次弘阳服务收购的为一家主要在江苏、安徽及湖南提供物业管理服务的企业，目前该公司在管物业的总建筑面积约为423万平方米，经营能力尚好，2019年度及2020年上半年，公司分别实现税后利润274.39万元及335.60万元。 不难看出，透过收购弘阳服务进一步扩充了在管物业面积，并进入到新的市场，实现了在行业内规模体量的进一步提升，而收购成功也体现了公司在资源整合上的能力，随着弘阳服务上市后在充裕的资金和雄厚实力支撑下，公司后续还将有机会不断扩大物管区域版图和规模，在行业中巩固自身地位。 我们知道弘阳服务于今年7月登陆港股市场，其上市募集资金的一个重要用途即是用于潜在收并购扩大物业管理业务的规模。在上市后两个月时间里公司就成功迈出第一步，这不仅体现了其较强的执行力，同时也反映了公司在资本加持之下，加速全国化之路变得日益通畅。 实际上，弘阳服务透过收并购动作加速扩张的背后顺应了行业发展的趋势，公司对外扩张也反映了公司积极摆脱对母集团在开发端"输血"的依赖，这也将有利于进一步激发自身的活力，参与到市场化竞争中去，在行业内打造自身的核心竞争优势。 当然我们也要知道规模的扩张也理应与服务品质相平衡，弘阳服务不断扩张的同时也需要持续强化服务能力和运营能力，方能实现规模与品牌的同步，以此在行业中站稳脚跟。而这一点从公司交出的上市后第一份财报中可窥见其表现。 2、高成长性凸显，双轮驱动打造差异化优势 此前弘阳服务发布了2020年中期业绩，截至上半年末，弘阳服务在管项目数量为112个，签约建筑面积约为3100万平方米，较去年同期增长约44.9%。公司业绩的成长性伴随规模的增长也得到了有效验证，交出的各项核心业务指标表现亮眼，上半年弘阳服务实现收入3.23亿同比增长60.4%；毛利8500万元，同比增加67.6%；剔除上市费用1860万元，实现公司权益股东应占报告期内经调整溢利3730万元，同比增加64.3%。此外公司毛利率达26.3%，盈利能力表现优异。 由上可以发现，规模的增长为弘阳服务业绩提升带来了强劲动能，而这背后另一个更大的支撑因素还在于弘阳服务不断提升经营能力，打造优质专业服务，获得了市场的认可。这一点也反映在公司的收缴率上，今年上半年在疫情影响下，弘阳服务物业费的收缴率同比增长3.2个百分点达96.3%。较高的收缴率水平体现了业主对弘阳服务的肯定，最终也反馈到了利润层面，可见规模快速增长之下，公司仍然保障了品牌和服务能力。 值得一提的是，弘阳服务在行业中还打造了差异化的竞争优势，公司坚持"地产+商业"双轮驱动，两者相互协同构筑了更强大的品牌力。尤其是公司在商业物业的强劲表现更是当下公司规模增长的重要支撑，中报显示，截至6月30日末，公司商业物业在管面积350万平方米，同比增长73.4%；相较之，住宅物业在管面积1495万平方米，同比增长为39.5%。商业物业快速增长与弘阳服务母公司在商业运营上的优势密不可分，透过此也将有利于弘阳服务打造核心能力圈，在"住商"联动下挖掘多元服务机会，释放更大的业绩增长动能。 3、物管行业"收并购"先锋， 投后管理能力出众 此次弘阳服务上市后快速展开收购动作，反映的是物业存量市场的竞争趋势，而物业公司在此趋势中核心竞争力则在于投后管理整合能力。 从弘阳服务的表现来看，公司能够有效改善经营，实现多元化整合，在投后整合管理上展现了较高的竞争优势。以公司在南京亚东物业管理为例，2019年8月弘阳服务入股亚东物业，亚东成为弘阳服务子公司，在收购之前，该物业的收缴率在73%，收购后达到了81%，项目实现了8个月内扭亏为盈。此外上海安邸物业，于2019年8月达成收购，在收购前收缴率仅73%，收购后达到了90%，实现了7个月内扭亏为盈。 可见，弘阳服务在投后整理和精细化管理上取得的效果显著，实现了收并购企业整体利润率改善，借助这一优势，公司有望不断提升市场化拓展能力，在行业中实现规模持续增长。 4、小结 总体来看，此次弘阳服务发布收购公告，向市场传递了积极信号，展现了公司在上市后时代积极把握行业收并购机遇加速规模扩张的决心，对于其未来发展具有重要意义。凭借公司的品牌优势和资本优势，相信公司后续还将不断在行业中提升市场份额和影响力，而在规模效应之下，借助商业和住宅双轮驱动，公司不断夯实品牌与服务能力，有望实现在行业中不断做大做强。而得益于此，弘阳服务也将在资本市场获得更高的估值溢价。
魏薇 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，弘阳商业集团品牌总经理张玉婷出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 在疫情冲击之下，弘阳贡献了自己的一份力量。弘阳集团共捐赠1500万元支援疫区，弘阳也是江苏省第一家给租户免租的商业集团。同时，弘阳商业集团联合苏宁银行，为旗下各商场内中小微商家提供金融政策再扶持——“微商贷”金融服务，切实纾解商户短期经营与流动性压力。 “要合理把未来握趋势来进行商业布局，关注未来人的生活方式，洞悉他们所喜欢的商业模式，这样才能打造出优秀的商业项目，而不是按照现有的流程化的纯商业地产模式慢慢开发。”这是张玉婷对未来商业的想象。 弘阳坚持认为商业深耕和地产是联动的，基于这样的理念，弘阳商业打造了“家FUN”供应链。“其实精装修交付已成为趋势。弘阳的家居基因，也可以成功位地产负能，将硬装和软装进行配套，方案选择会更多，提高了地产客户的满意度，同时也协助家居的平台供应商拓宽了渠道。” “做商业不能单纯追求现代化，历史、人文不能忽视，这是商业项目改造应该坚持去做的事。”如张玉婷所言，弘阳一直在力所能及的范围内将商业和原有的人文进行更好的复原，在项目中留下更多的历史沉淀。 在常州的文商旅项目中，弘阳运用了“以旧做旧”的概念，不追求现代化建筑的金碧辉煌，将大成纺织厂原址保留及修复，未来将建成长三角区域具有代表性的关于纺织主题的历史人文博物馆。 此外，在徐州，弘阳依托当地人文资源打造了淮海地区唯一的AAAAA级景区。在建造过程中坚持着自己的情怀，建筑围湖而建，景色优美。“尽管雕琢过程耗时会比独立建造购物中心要长，但这样做很值得。”张玉婷说道。 商业是城市的人文，也是历史掌纹的印记，弘阳希望不仅是把商业作品献给城市，更将尊重每一寸土地沉淀的情怀。
受新冠疫情的刺激，今年物管服务成为社会领域以及资本市场共同关注的焦点，当下随着港股财报季的到来，一众物管公司纷纷公布上半年成绩单，在此背景下，究竟该如何看待物业行业的机会？什么样的公司在行业中能够持续保持竞争优势？近日弘阳服务(1971.HK)公布的中期财报表现，给了笔者一个独特的观察视角。 1、物管服务缘何成为资本市场的香饽饽？ 今年疫情之下，让城市居民切身感受到了社区管理的重要性，物业服务的价值得到社会的极大认可。在此背景之下，资本市场对物业公司也给予了慷慨的估值，截止目前，富途内地物业管理股指数年内涨幅高达70%，倘若拉长时间线来看，该指数在过去几年基本上呈现一条近乎45角的增长曲线，由此也足见资本市场对物管行业的看好。 作为城市基础管理必不可少的一环，物业服务本身代表的是刚性需求，有着巨大的市场前景，目前整个物管行业存量市场规模大约就已经达到了8000亿元，同时预计每年的增量市场空间可以达到1000亿元，到2021年将达到万亿规模体量。 从目前整个行业的格局来看，整体呈现分散态势，集中度并不高。2019年百强物管房企管理面积的市场份额为43.61%，TOP10的市场份额仅为9.22%。从行业发展趋势来看，集中度提升是一个必然的发展路径。 从资本市场的投资逻辑来看，物管服务的业务模式具有稳定增长的现金流，受宏观环境周期性波动较小，且整体杠杆率也较低。当前伴随疫情阴霾笼罩下带来的宏观经济不确定性加剧，避险情绪升温之下，资金更愿意追逐有确定性和安全性的板块，而疫情也放大了物管服务的价值，受益于政策层面的利好等因素驱动，助推了今年物业板块这一波大行情。 考虑到物业管理服务本身的准入壁垒并不高，行业内部竞争也较为激烈，因此从长远来看，整个行业的机会还在于集中度的提升，以及围绕社区服务所衍生的创新型业务价值发现。 那么什么样的企业在这两个领域具有优势呢？不妨先来一睹弘阳服务的财报表现，从中找寻线索。 2、物管中报里的绩优生，成长与估值共振 作为今年7月初才登陆港股市场的物业新贵，弘阳服务上市至今取得的表现可谓靓丽，截止8月20日，在短短33个交易日中，其实现累计涨幅达到85%，在今年上市的几只物业新股中遥遥领先，由此也足见资本市场对其的追捧。 在二级市场表现造好的同时，公司给出的上市后首份成绩单同样也可圈可点。 财报显示，公司上半年实现总收入3.23亿元人民币，同比增长60.4% ， 毛利2272万元，同比增长67.6%，排除上市费用后的净利润3739万元，同比增长64.3%。 公司收入实现增长强劲，盈利能力稳步提升。期内公司实现毛利率为26.3%，同比提升1.1个百分点，净利率维持在11%左右。 弘阳服务收入主要来源于三大业务板块，分部为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，期内三大分部均实现显著增长。其中，弘阳服务物业管理服务实现收入2.25亿元，占总收入69.9%，较去年同期增加52.9%；非业主增值服务实现收入0.69亿元，占总收入21.3%，较去年同期增加50.1%；社区增值服务实现收入0.28亿元，占总收入8.8%，较去年同期增加261.3%。 公司在管面积稳步扩大，在管物业类型结构进一步优化，截至报告期末，弘阳服务在管项目数量为112个，签约建筑面积约为3100万平方米，较去年同期增长约44.9%。其中，在管建筑面积约为1872万平方米，较去年同期增长约46.5%；在管建筑面积中商业物业面积增长表现强劲，同比增幅达73.4%。 得益于业务的稳健增长和运营管理能力的提升，公司运营现金流大增加，报告期内公司资金充足，抗风险能力突出。截至2020年6月30日，弘阳服务现金及现金等价物约达3.81亿元，较去年年末增加112.8%，另公司流动比率为1.66，资产负债比率为56.1%，均处在安全区间。 整体来看，弘阳服务的中期业绩各项核心指标均取得了较为亮眼的增长，上市后交出了第一份靓丽的成绩单，考虑到公司上市后带来的资本、品牌效应，公司在行业内收并购的优势也将进一步凸显，有望获取更多的优质资源，打开成长空间。 3、多重优势助力，凸显长期发展质量 对弘阳服务未来的成长机会？笔者认为应该重点关注两个层面，一是行业集中度提升带来的机会，二是科技赋能下的潜力。 首先从行业集中度角度来看，未来物管行业资源向头部企业聚集将是大势所趋，因此对于具备较强综合实力的企业，行业加速洗牌带来的红利将不断在其业务发展中得到体现。弘阳服务在行业内具有领先的业务优势，将有机会充分受益于此，实现快速成长。 聚焦到公司具体情况，一方面，弘阳服务能够依托母公司在地产业务的快速增长获得相应的资源，持续夯实自身根基，另一方面，在对外扩充能力上，公司凭借自身及母集团带来的品牌效应，以及自身在行业的专业度和资源禀赋，获得在市场拓展和收并购方面的优势，同时借此不断实现快速扩张，持续释放成长动能。值得一提的是，在今年中期业绩会上公司管理层还特别提到，公司上市募资的一个重要目的就是开展并购，进一步扩大物业管理规模，目前其已预留约1.5亿港元用于寻求策略性投资及收购机会。 再从科技赋能下层面来看，技术赋能物业管理企业将有助于提升企业的运营效率，达到降本增效，同时也将带给居民更加优质的服务体验，巩固物管企业的核心竞争力。与此同时，科技也将带来商业模式的进化，并衍生出更大的商业机会。 就弘阳服务而言，其利用物联网，打造"业务一体化+智慧物联"的弘阳小镇一体化平台，其以前台(即"弘生活APP")及中 台(包括业务中台、物联网中台及数据中台)为支撑，有效提升了日常的管理效率及经营能力，降低了公司运营成本，并增强了用户黏性。可见，在科技赋能中，弘阳服务的优势及潜力还将有望不断释放，并将为公司未来的业绩增长打开向上空间。 4、结语 今年物业股整体表现靓丽，下半年仍具期待，一方面在于一众头部物业企业将相继登陆港股市场，优质的基本面有望引来资金关注，打新热情下，有望助推板块估值提升。另一方面，今年来，南下资金也在不断增持物业股，随着9月港股通调整，多支物业股也将有望被纳入，相信还将推动市场对板块的炒作情绪。此外，今年疫情之下，物业公司业绩持续走高，此前共计已有16家上市物业公司发布半年盈喜预告，随着优异业绩表现陆续出炉带来的支撑相信也将在资本市场有所反应。 总体来看，弘阳服务上市后首份业绩抢眼，展现了较强的成长动能，当前伴随整个物业板块的热络情绪，相信其在二级市场还将不断表现。而就长远而言，公司在优质赛道下拓展空间巨大，成长性突出，业绩增长确定性高，值得长期看好。
今年来，受疫情刺激，物业管理服务企业在资本市场遭到热捧，不论是政策层面释放红利亦或是宏观经济下行背景下抗周期因素驱动，物业板块获得了资金强势布局，取得了亮眼的表现。同一时间，港股市场也迎来物业股赴港上市热潮，截至目前包括建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务等在内的多家物管企业成功在港上市，而在这之中，弘阳服务（1971.HK）自7月初上市至今短短一个月左右累计涨幅就达到了65%，表现可谓可圈可点。 随着公司迈过IPO静默期，近日包括建银国际、光银国际在内的多家券商发布研究报告看好公司的潜力与机会。在此不妨从专业机构的视角一同来看看，弘阳服务是否还将保持良好的上涨趋势？ 1、成长速度远超同行，潜力释放仍然可期 弘阳服务最大的亮点在于公司有着非常高的成长性，对此建银国际在报告中强调公司是行业内增长最快的物业管理公司之一。究其原因来看，一方面得益于公司背靠房企弘阳地产，而弘阳地产本身也是一家迅速增长的地产开发商。根据克而瑞研究（CRIC），弘阳地产在2019年合同销售排名第54位，2017-2019年合同销售(按总建筑面积计算)复合增长率达到76%。地产公司商品房销售的快速增长给弘阳服务带来了充沛的储备面积。与此同时，弘阳服务亦坚持通过第三方开发商和并购活动迅速扩张，截至2019年12月，两者占其在管面积的30%。 就未来成长性来看，弘阳服务的业绩增长仍然具备期待。具体体现在如下两个层面： a· 受益于行业集中度提升，上市后开启加速度 伴随弘阳服务不断做大做强，尤其是上市后带来的品牌效应和资本支撑，将有助于公司在行业内进一步扩展，而物管行业当下也面临着集中度提升的趋势，资源向优质头部物管企业聚拢，弘阳服务将充分受益于这一行业阶段性的发展利好。 从公司当前的动作来看，弘阳服务计划 2020 年的资本开支约为 2860 万元人民币，当中主要用作收购其他物业管理公司。对此，光银国际在研报中也表示，潜在的收购计划有助额外提高公司的在管面积，为业绩带来动力。由此也可以展望，未来随着公司在管面积不断扩张，尤其是从住宅物管向多元物业业态拓展，公司的成长潜力仍然还将不断释放出来。 b· 增值服务打开成长空间，提升利润率 物管企业在房地产全价值链上下游拓展增值服务仍然还称得上是一块处女地，只有少部分企业在这之中打开了成长空间，而未来这一领域仍然具备可观的前景。 弘阳服务在增值服务业务上在行业中有着相对亮眼的表现，公司非业主增值服务和社区增值服务的毛利率表现非常稳定，2019年分别为21.2%和46.1%。两大业务板块的增长势头十分强劲，2017年到2019年，其非业主增值服务收益占比分别为8.5%、15.5%及24.1%，社区增值服务收益占比分别为4.8%、4.3%及5.4%，增值服务收入比重呈现不断增加的态势。 对此，光银国际观点认为，弘阳服务为非业主、业主及住户提供多元化的增值服务。非业主增值服务有助扩大公司的收入基础；而综合性增值服务有助提升公司整体的盈利能力。可见，在增值服务领域，弘阳服务的优势及潜力还将有望不断释放，并为公司未来的业绩增长打开向上空间。 2、估值优势下巩固安全边际，股价可看高一线 截止目前，弘阳服务的动态市盈率在43.3倍，相较于行业中动辄超50倍的市盈率水平优势并不明显，且呈现一定程度的低估，考虑到公司较高的成长性也将给与一定的溢价，当下的估值存在较高的安全边际。 展望后市来看，物业板块仍然具备潜力，弘阳服务的投资机会也较为明朗。 一方面在于，当前宏观环境不确定因素加大，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响，容易受到资金的亲赖，与此同时，物业股业绩增长的潜力和确定性也较高，市场环境不稳的情况下，市场关注度也较高。就弘阳服务而言，公司此前就发布了正面盈利预告，预计在今年上半年拥有人应占经调整溢利较去年同期增长不少于50%。相信整个行业业绩的良好表现也将驱动整个板块的估值提升，而弘阳服务作为绩优生也将得到资金追捧。 而另一方面，伴随物业股上市潮，年初至今物管板块新股和增发股票已近百亿，预计下半年股票新供应仍会明显超过上半年，对此中信证券曾预计接下来行业龙头企业均将登陆资本市场，提升市场整体气氛，相信这也将对整个板块带来刺激。 除此之外，当前港股通也在持续增持龙头物管公司，而9月份港股通还将有望迎来永升生活服务、新城悦服务以及宝龙商业等多只物管企业，并带来潜在的资金炒作情绪，有望驱动物业板块有更好的表现，在此背景下，弘阳服务也将受益于整个板块估值中枢的提升。 3、结语 结合两大券商给出的目标价来看，建银国际根据25倍市盈率计算，给予弘阳服务的目标价为8.80港元，其考虑了估值溢价，即盈利增长的能见度相当强劲，业务模式均衡，以及姐妹公司弘阳地产强有力的支持。该行首次研究覆盖弘阳服务并予其"优于大市"评级，其同时预计公司2020年至2022年净利润复合增长率有望达到57％ 光银国际预测弘阳服务2020年和2021年的股东应占溢利，撇除一次性项目后分别约为8420万元人民币(按年升42.5%)及人民币1.52亿(按年升80.8%)。光银国际给予公司目标价9.35港元，相当于2021年23倍的市盈率，并基于2021年0.35x的市盈增长率，首予买入评级。 相对于普通投资者，机构凭借信息渠道优势和专业基础优势在信息解读和信息发现挖掘能力上有着巨大的优势，对于行业及公司价值的评估能力和反映速度也往往领先于市场，其也能够更加理性和高效的参与到市场投资之中。由此而言，普通投资人在投资过程中有效借鉴机构的观点，跟着聪明资金参与到市场之中，对个人投资也将大有裨益，当下不难看到市场专业投资机构对弘阳服务投资机会的看好，普通投资人不妨也可以予以重点关注。
7月27日，弘阳服务发布公告称，超额配股权已获独家代表人全面行使，额外筹资约6070万港元。根据此前公告，弘阳服务在港交所上市净筹资3.654亿港元。 从3月23号递交资料，到7月7日挂牌，弘阳服务IPO仅用106天，创造了近期同业在港上市的最快纪录。 除分拆物业板块上市外，弘阳近期频频融资。7月22日，弘阳地产刚完成一笔1.55亿美元优先票据发行，票面利率为9.7%。弘阳地产与弘阳服务均为弘阳集团子公司。 根据公告，弘阳地产上述融资将用于为若干一年内到期的现有中长期债务再融资。 上市两年9次发行美元债，资产负债率高达81% 2019年以来，弘阳地产发债利率一直居高不下。统计显示，弘阳地产最高的一笔票面利率高达13%。 2019年全年，宏阳地产利息开支总额为33.83亿元，其中包含资本化利息27.49亿元，相比前一年增加了15.14亿元。 在房企们高喊“现金为王”的时代，弘阳却逆流而上，一方面高价发债，一方面溢价囤地。 2018年7月12日，弘阳地产港交所挂牌上市。同年11月，弘阳地产发行1.8亿美元优先票据信息，到期时间2020年，利率13.5%。 2018年12月17日，弘阳地产发行2亿美元优先票据，利率13.5%；2019年3月4日，发行优先票据3亿元美元，利率11.5%；同年4月，再次发行优先票据3亿美元，利率9.95%。 去年6月25日，弘阳地产发行优先票据2.5亿美元，利率10.5%；10月30日，发行优先票据1亿美元，利率13%。 去年11月7日，再次发行3亿美元利率9.95%的优先票据。今年1月16日，弘阳地产发行3亿美元优先票据，利率9.7%。 加上本次发债，自弘阳地产上市以来，已累计发行过9次优先票据，共计20.85亿美元，且票面利率均维持在9%以上的水平。 截至2019年底，弘阳地产总借贷达295.4亿元，总有息负债相比前一年增加了76.2亿元，增幅达到35%。 295.4亿元的有息负债中，一年内到期的金额为124.11亿元，占比42%。财报显示，弘阳地产账面现金及银行结余为168.4亿元，但是存在23亿元的受限制存款及58.5亿元的已质押存款，扣除上述两项，货币资金仅剩86.9亿元，不足以覆盖一年内到期的债务。 此外，截至去年末，弘阳地产资产负债率达到81.08%，相比前一年增加了1.47个百分点。 年均合约销售额增速达60.9%，权益占比仅53% 公开资料显示，弘阳地产于1996年创立于江苏南京，前身为香港红太阳集团，以家居建材起家，后来转入房地产行业，公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。 弘阳地产2017年起开启了向全国扩张的步伐。2017至2019年，弘阳地产分别实现合约销售额256.97亿、473.38亿、651.5亿，年均增速达60.9%。 与合作方共同开发项目，经常是房企扩大销售规模常用的办法。 在加速扩张的同时，弘阳地产权益比例却在不断下降。数据显示，2017至2019年，弘阳地产权益销售额分别为236.4亿、307.7亿、349.1亿，年均增速仅21.8%。 克而瑞数据显示，弘阳地产2017年权益销售额占比为92%；2018年权益占比下滑至65%；2019年权益销售额占比进一步下滑到53%。此外，截至去年末，土储中权益占比仅为55%。 即便如此，弘阳地产仍未能阻止今年销售额增速疲软。此前，弘阳地产的2020年销售目标是突破千亿，今年3月在业绩说明会上，管理层将该目标修订为750亿。 7月9日，弘阳地产发布其上半年销售业绩。今年上半年，弘阳地产累计实现合约销售金额315.73亿元，同比增长约4.36%；累计实现销售面积约215.63万平方米。 从销售价格来看，近年来弘阳地产平均售价持续上升。根据各期营运数据显示，2019年上半年，弘阳地产平均销售价格为12889元每平方米；2019年全年，其平均售价为13283元每平方米。 今年上半年，弘阳地产平均销售价格为14642元每平方米。 毛利率下降15个百分点，溢价拿地耗资308亿 虽然销售均价持续上扬，但弘阳地产的净利润却并未实现同步增长。 2019年，弘阳地产营业收入为151.70亿元，较上年增加约64.2%。同时，实现母公司拥有人的净利润14.68亿元，仅较上年同期增加3.9%。 营收快速增长，净利润却几乎持平，这背后是弘阳地产毛利率、净利率持续下滑。其中，弘阳地产2017年净利润率达19.47%，而2018年下降至14.32%，2019年仅10.78%。 数据显示，弘阳地产毛利率由2017年的40.58%，下滑到2018年的31.25%。到2019年，宏阳地产毛利率仅25.14%。 弘阳在年报中解释称：“该下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。” 三年时间，毛利率跌去15个百分点。其背后更深层原因是近年来拿地成本高企。由于先前在江苏省获取的低成本土地储备，导致弘阳地产此前优于同业的毛利率。 喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。 数据显示，2019年弘阳地产拿地40幅，总计耗资逾308亿元。 值得注意的是，弘阳地产的新增土储中大部分为溢价购得。例如2019年2月在佛山以最高限价拿地；2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥两宗地块；2019年4月常州一宗宅地溢价率达65%，2019年8月南通地块溢价率为54.79%。 在2018年的财务报告中，弘阳地产共有75个项目在建设中，计划总建筑面积为969万平方米。而2019年，弘阳地产在建项目为124个，总建筑面积为1570.7万平方米。 为了扩张规模，弘阳地产仍计划大力度拿地。在3月份的业绩会上，弘阳地产表示，将用40%-50%的回款来拿地。
7月7日，弘阳服务（股票代码：01971.HK）正式在香港联合交易所主板挂牌上市，开盘报4.88港元/股，较4.15港元/股的发行价上涨17.59%，截至13时3分，弘阳服务股价报4.51港元/股，涨幅8.67%，总市值突破8亿港元。 据悉，从3月23号递表到7月7日挂牌，弘阳服务成功实现IPO用时仅为106天，创造了近期同业在港上市的最快纪录。此外，弘阳服务此次IPO公开发售部分超额认购达112倍，也创造近期同规模物管企业IPO认购倍数新高。 公开资料显示，弘阳服务是弘阳地产（HK.1996）旗下物业公司，最初主要为母公司的住宅物业提供物业管理服务。2015年，弘阳服务将业务范围拓展至商业物业，并开始积极为第三方物业提供管理服务。目前，弘阳服务的总合同建筑面积为2960万平方米，涉及14个省、直辖市及自治区41个城市的181个项目。 关于本次IPO募集资金用途，弘阳服务表示，约40%将用于选择性策略投资及收购；约30%将用于加强智能系统的研发及升级；10%将用于提升服务质量；10%将用于人才招募、员工培训及福利制度；剩下10%将用于公司营运资金。
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