华侨城·侨城汇助理总经理刘鑫 李兰 8月26日13时， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。华侨城·侨城汇助理总经理刘鑫出席论坛，在接受专访时表示基础服务与增值服务是针对用户的需求来说的，虽然需求不一样，但是服务的本质都是一样的，所有的服务都要满足业主需求。 谈及华侨城物业在增值服务业务上的开展情况时，刘鑫表示，华侨城物业整体的增值服务业务是从基础服务里走出来的，现在成立了一家专业的公司侨城汇，专门独立的去做这项业务。 刘鑫强调，目前华侨城物业的增值服务业态基本上分为写字楼、社区、园区，即商务性的服务，包括像写字楼的商务中心，会务服务，对公司行政部的集采服务等，社区的服务的基础服务主要体现在业主的衣食住行方面，策略基本上都是以自营为主，培养专业的团队来做。 5G时代的来临会对物管服务带来哪些变化？刘鑫表示，2019年，在深圳物业行业里华侨城物业是覆盖5G最快的，这对物业行业的影响还是非常大的，比如物业的管理水平，硬件设施方面，包括监控系统的改造，智能硬件的升级，科技的发展对整个物业行业的服务水平具有积极的促进作用，会一定程度减少管理及人工成本，方便物企更高效的进行管理，但是，也给物业企业提出了挑战，比如成本问题，高成本投入在回报率和汇报周期上是否能有较好的表现。
美而特物业服务有限公司董事长常征 凯越8月26日13时， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。美而特物业服务有限公司董事长常征出席论坛，在接受专访时表示：“服务品质”是物业企业的立身之本发展之基。 >>>点击查看更多干货 针对物业企业基础服务和增值服务的关系，常征表示：增值服务并没有统一的定义，增值服务的本质就是要让业主有更多的获得感。增值服务与基础服务都是基于客户的现实需求，二者相辅相成、相互促进、相得益彰。基础服务是增值服务的前提，增值服务是基础服务的提升，离开了基础服务，增值服务无从谈起。离开了增值服务，基础服务流于一般化。美而特专注医疗大健康服务领域，该领域的物业服务更具专业性。美而特集团一直以来致力于智能科技引领的全方位一体化的后勤服务，也叫做全过程全生命周期的物业服务，为了回应医患各方需求，我们先后衍生了七大专业板块，5大类25项69个工种，包括物业管理服务、智能科技、医疗辅助服务、餐饮管理服务、机电运行服务、会务接待服务、商业便民以及其他特约服务。 针对近年来多家物业公司申请上市的问题，常征表示：个人对物业上市并不热衷，但乐见其成。“服务品质”始终是物业行业的核心议题，是物业企业的立身之本、发展之基，更是挽留住资本市场报以偏爱的“底牌”。因此，不管是否推动上市，必须坚持把服务品质提升作为孜孜以求的目标，企业的健康发展才是最重要的考虑。 针对上半年疫情对于公司和行业的影响问题，常征表示：过去，公众对物业的认同感并不高，物业人的付出与得到的社会尊重程度不成正比。这次疫情期间，物业人赢得了社会各界广泛认可，不管是媒体报道还是业主的价值认同，都有很大的提高，宣传规模和力度也是前所未有的。 作为专注于医院后勤一体化服务的企业，尽管在这次疫情申，美而特集团员工工作量和工作难度与工作风险大大增加、防疫防护物料额外猛增，投入的经济成本大幅猛升，但从中获得的成长更珍贵。我们在做好思想、人员、物资等精细化准备的基础上，运用科学方法、科技手段提升防控效果，既保证了救治任务和防控质量，也为今后高效应对突发公共卫生事件锻炼了队伍、积累了经验。 针对公司未来发展战略问题，常征表示：公司未来的发展会更侧重于细分市场的专业化道路，目前多个专业板块已经处于行业的领先水平，其中科技公司已通过国家高新技术企业认定。当前，我国医疗健康行业正处于高速发展的阶段；未来十大健康产业将迎来新一轮爆发，美而特作为专注医院后勤保障的物业企业，将迎来新一轮发展机遇和挑战。未来，我们将更注重品牌打造，持续发挥科研团队作用，运用科技力量为医院物业服务赋能，致力将美而特打造成医院智慧后勤服务行业的头部品牌。
碧桂园生活服务上海大区总经理许建峰 凯越8月26日13时， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。碧桂园生活服务上海大区总经理许建峰出席论坛，在接受专访时表示：增值服务是主营服务的延伸和递增。 针对物业企业基础服务和增值服务的关系，许建峰表示：物企的基础服务与增值服务应该是相辅相成的关系，物业的基础服务一定是增值服务的基础，增值服务是主营服务的延伸和递增，假如基础业务不稳定，增值服务是非常难推进的。 针对碧桂园生活服务在增值服务业务上的开展情况，许建峰表示：目前，社区生活服务事业群下辖6大业务板块，一是社区传媒，社区生活全场景营销服务；二是增值创新，按需定制的多元化生活服务；三是家政服务，全链条的专业家政服务；四是拎包入住，全品类、一站式家庭定制服务；五是房产租售，社区房屋租售管理服务；六是车位租售，车位及营销代理服务。其中多个板块经过数年持续经营已进入较为成熟的阶段，受到不少开发商的青睐。 针对近年来多家物业企业申请上市的问题，许建峰表示：目前应该是物业企业上市的最好时代，经过此次疫情之后，物业管理的价值得到凸显，碧桂园生活服务的市值已超过1400亿，上市两年多的时间，股价大幅度跃升。企业上市更多的是寻求市场发展的新突破，把握时代发展趋势，做顺势而为的企业。但无论上市与否，物业管理不能忘记初心，把对业主的基础服务做好才是重中之重。 针对上海物业市场发展的呈现趋势，许建峰表示：上海市物业管理行业法律法规及监督管理政策较完善，各项运作机制等方面都处于全国领先水平，物业管理市场相对成熟，所以上海市民对基础服务的要求更加细致，更加注重服务品质，所以碧桂园生活服务在上海将深耕基础服务，通过传统物业服务业务与社区增值业务的结合，通过服务方式的改变、数字化及科技化的应用，为业主提供更有品质、更具服务温度、更有性价比的优质服务，提升物业管理公司整体经营能力，拓展业务领域，提升影响力。
王彦杰 8月26日13时， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。中梁现代服务集团联席总裁蒋牧人出席论坛，在接受专访时表示随着项目愈渐成熟，社区增值服务也将开展起来。 谈及增值服务同基础服务的关系，蒋牧人认为增值服务的比重的增加并不意味着基础服务的衰减。业主对增值服务的需求大幅增加，物企跟随这种趋势在某种程度上可以提高业主配合度，物业费收缴度。完善增值服务的过程有助于再企业内部形成正向循环。 目前，中梁现代服务集团着手于b端、c端两方面的增值服务，即为大业主服务，也为小业主服务。如旅游服务、智能化建设等相关服务面向b端、c端全部用户。未来，中梁现代服务将会秉承“美好生活，用心服务”的企业理念，引入更多专业团队，提供资源导入等服务，从而提升企业的品牌价值及业主满意度。 近几年，中梁现代服务默默崛起，2020年春节前夕的低调改名为其变化打响“头炮”。尽管作为中梁全新的业务板块集团，但其业务布局全国24个省市，140余座城市，签约400多个项目，物业签约管理面积超6000万平方米，服务超100万户家庭。规模的逐渐扩张促使蒋牧人思考更深层次的问题。 物企规模扩张绕不开的话题便是上市。蒋牧人认为物企上市将会给行业带来一番别样的局面。首先，行业地位得到实质性的提高。其次，上市过程中企业不合规的部分得以根除，行业将重新洗牌。最后，上市迎来资金上的利好，将会为物业行业吸引更多的人才。 此外，对于“收并购”问题中梁现代服务也有不同的思考。蒋牧人谈及对于收并购公司的“标准”，他更看好在整体战略目标上同中梁现代服务具有协同性的企业，二者以合伙人的形式共同发展，通过运营将b端、c端的业务打通，成为共同发展的主体。
华发物业华东区域总经理虞飞 吴文婷 8月26日13时，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。华发物业华东区域总经理虞飞出席论坛，在现场接受了专访。 谈及基础服务与增值服务之间的关系，虞飞认为，基础服务与增值服务是相辅相成的关系，是良性互动的结果。华发物业还是要坚持把基础服务做好，从而增加客户的满意度，增加客户的粘性，有了这个基础和条件才能去开展增值服务。 2020年新冠疫情肆虐,物业的潜在价值重新得到重视。在这次抗疫过程中，华发物业为了满足业主的需求，提供了多种多样的增值服务，包括为业主购买生活用品等。 实际上，华发物业在增值服务方面有着更为全面的布局。据虞飞介绍，华发将发力的重点瞄准业主生活方面，包括家居软装服务、租售等。以“华发优生活”APP为例，现绑定人数超15万人次，实现了通过手机进行智能家居控制，手机开门、物业报修、缴费，以及购物、家政保姆等服务，并可供业主查看二手房源信息。 在虞飞看来，正好借这次疫情的契机，以及在港交所上市，将这些增值服务作为常态向全国推广。 去年年底，在物业公司纷纷上市的背景之下，珠海华发集团也不甘寂寞，采用“借壳”的方式，将旗下的物业业务推向资本市场。 “这次上市其实对我们整个物业公司内部变革是一个很大的推动。”虞飞指出，众所周知，华发物业原来隶属于华发集团，国资体系的管理按照国家的政策会相对比较严一些，现在我们上市之后按照上市体系的去管理，会更接近市场或更拥抱市场。 按照其说法，通过上市，也推动内部的改革速度加快。华发物业原来是二级管控架构，通过上市会逐步从二级转为二级半，到今年年底会转为三级架构，也就是从总部到区域到城市各个项目公司。
今年来，受疫情刺激，物业管理服务企业在资本市场遭到热捧，不论是政策层面释放红利亦或是宏观经济下行背景下抗周期因素驱动，物业板块获得了资金强势布局，取得了亮眼的表现。同一时间，港股市场也迎来物业股赴港上市热潮，截至目前包括建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务等在内的多家物管企业成功在港上市，而在这之中，弘阳服务（1971.HK）自7月初上市至今短短一个月左右累计涨幅就达到了65%，表现可谓可圈可点。 随着公司迈过IPO静默期，近日包括建银国际、光银国际在内的多家券商发布研究报告看好公司的潜力与机会。在此不妨从专业机构的视角一同来看看，弘阳服务是否还将保持良好的上涨趋势？ 1、成长速度远超同行，潜力释放仍然可期 弘阳服务最大的亮点在于公司有着非常高的成长性，对此建银国际在报告中强调公司是行业内增长最快的物业管理公司之一。究其原因来看，一方面得益于公司背靠房企弘阳地产，而弘阳地产本身也是一家迅速增长的地产开发商。根据克而瑞研究（CRIC），弘阳地产在2019年合同销售排名第54位，2017-2019年合同销售(按总建筑面积计算)复合增长率达到76%。地产公司商品房销售的快速增长给弘阳服务带来了充沛的储备面积。与此同时，弘阳服务亦坚持通过第三方开发商和并购活动迅速扩张，截至2019年12月，两者占其在管面积的30%。 就未来成长性来看，弘阳服务的业绩增长仍然具备期待。具体体现在如下两个层面： a· 受益于行业集中度提升，上市后开启加速度 伴随弘阳服务不断做大做强，尤其是上市后带来的品牌效应和资本支撑，将有助于公司在行业内进一步扩展，而物管行业当下也面临着集中度提升的趋势，资源向优质头部物管企业聚拢，弘阳服务将充分受益于这一行业阶段性的发展利好。 从公司当前的动作来看，弘阳服务计划 2020 年的资本开支约为 2860 万元人民币，当中主要用作收购其他物业管理公司。对此，光银国际在研报中也表示，潜在的收购计划有助额外提高公司的在管面积，为业绩带来动力。由此也可以展望，未来随着公司在管面积不断扩张，尤其是从住宅物管向多元物业业态拓展，公司的成长潜力仍然还将不断释放出来。 b· 增值服务打开成长空间，提升利润率 物管企业在房地产全价值链上下游拓展增值服务仍然还称得上是一块处女地，只有少部分企业在这之中打开了成长空间，而未来这一领域仍然具备可观的前景。 弘阳服务在增值服务业务上在行业中有着相对亮眼的表现，公司非业主增值服务和社区增值服务的毛利率表现非常稳定，2019年分别为21.2%和46.1%。两大业务板块的增长势头十分强劲，2017年到2019年，其非业主增值服务收益占比分别为8.5%、15.5%及24.1%，社区增值服务收益占比分别为4.8%、4.3%及5.4%，增值服务收入比重呈现不断增加的态势。 对此，光银国际观点认为，弘阳服务为非业主、业主及住户提供多元化的增值服务。非业主增值服务有助扩大公司的收入基础；而综合性增值服务有助提升公司整体的盈利能力。可见，在增值服务领域，弘阳服务的优势及潜力还将有望不断释放，并为公司未来的业绩增长打开向上空间。 2、估值优势下巩固安全边际，股价可看高一线 截止目前，弘阳服务的动态市盈率在43.3倍，相较于行业中动辄超50倍的市盈率水平优势并不明显，且呈现一定程度的低估，考虑到公司较高的成长性也将给与一定的溢价，当下的估值存在较高的安全边际。 展望后市来看，物业板块仍然具备潜力，弘阳服务的投资机会也较为明朗。 一方面在于，当前宏观环境不确定因素加大，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响，容易受到资金的亲赖，与此同时，物业股业绩增长的潜力和确定性也较高，市场环境不稳的情况下，市场关注度也较高。就弘阳服务而言，公司此前就发布了正面盈利预告，预计在今年上半年拥有人应占经调整溢利较去年同期增长不少于50%。相信整个行业业绩的良好表现也将驱动整个板块的估值提升，而弘阳服务作为绩优生也将得到资金追捧。 而另一方面，伴随物业股上市潮，年初至今物管板块新股和增发股票已近百亿，预计下半年股票新供应仍会明显超过上半年，对此中信证券曾预计接下来行业龙头企业均将登陆资本市场，提升市场整体气氛，相信这也将对整个板块带来刺激。 除此之外，当前港股通也在持续增持龙头物管公司，而9月份港股通还将有望迎来永升生活服务、新城悦服务以及宝龙商业等多只物管企业，并带来潜在的资金炒作情绪，有望驱动物业板块有更好的表现，在此背景下，弘阳服务也将受益于整个板块估值中枢的提升。 3、结语 结合两大券商给出的目标价来看，建银国际根据25倍市盈率计算，给予弘阳服务的目标价为8.80港元，其考虑了估值溢价，即盈利增长的能见度相当强劲，业务模式均衡，以及姐妹公司弘阳地产强有力的支持。该行首次研究覆盖弘阳服务并予其"优于大市"评级，其同时预计公司2020年至2022年净利润复合增长率有望达到57％ 光银国际预测弘阳服务2020年和2021年的股东应占溢利，撇除一次性项目后分别约为8420万元人民币(按年升42.5%)及人民币1.52亿(按年升80.8%)。光银国际给予公司目标价9.35港元，相当于2021年23倍的市盈率，并基于2021年0.35x的市盈增长率，首予买入评级。 相对于普通投资者，机构凭借信息渠道优势和专业基础优势在信息解读和信息发现挖掘能力上有着巨大的优势，对于行业及公司价值的评估能力和反映速度也往往领先于市场，其也能够更加理性和高效的参与到市场投资之中。由此而言，普通投资人在投资过程中有效借鉴机构的观点，跟着聪明资金参与到市场之中，对个人投资也将大有裨益，当下不难看到市场专业投资机构对弘阳服务投资机会的看好，普通投资人不妨也可以予以重点关注。
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