原标题：康美市值蒸发超300亿 白马股频爆雷 外资还会看好吗 来源：新京报 符合条件的白马股共200个；外资买入最多的分别是陕西煤业、三一重工等。 在央视财经频道8月4日的节目中，首次上榜2019年世界500强排行榜的格力电器董事长董明珠亮相。在节目中，针对近期股市出现白马股“爆雷”的情况，董明珠表示，会出现“爆雷”的都是假白马股，格力电器100%不会爆雷。 同花顺数据显示，在200家白马股中，截至8月5日收盘，只有24家股价上涨，位列涨幅前三的是健友股份、辅仁药业、鲁亿通，涨幅分别为4.83%、3.98%、2.79%，24家白马股中没有一家涨幅超过5%。 涪陵榨菜、大族激光公布业绩后市值暴跌 7月30日晚间，涪陵榨菜发布2019年半年报。半年报数据显示，公司营收为10.86亿元，同比增长2.11%；净利润为3.15亿元，同比增长3.14%。虽然涪陵榨菜营收和净利润均同比增长，但是增幅大幅下降，回落到个位数，处于2010年上市以来的历史最低位。 在业绩增幅回落的同时，涪陵榨菜还出现应收账款大幅增加500.77%至4721.73万元的情况。对此，涪陵榨菜解释称，为进一步巩固资金渠道、抢占县级市场，公司在先款后货的传统上，给予部分诚信较高的经销商一定授权，让其可在规定的额度与时间内先货后款，并会通过保证金、回款等政策确保应收账款在年底收回。 7月31日，涪陵榨菜开盘即一字跌停，截至收盘报25.2元/股。在接下来的8月1日、8月2日、8月5日三个交易日，涪陵榨菜股价跌幅分别为6.35%、2.12%、3.12%。7月30日收盘时，涪陵榨菜市值为221.02亿元，截至8月5日收盘时只有176.66亿元，蒸发44.36亿元。 同样在7月，大族激光发布公司上半年业绩预告，股价随之下跌。7月12日晚间，大族激光公布上半年业绩后，一篇质疑大族激光欧洲项目造假、财务舞弊的文章广为流传。公司市值从当天收盘的384.78亿元一路下滑，到7月23日仅剩290.14亿元，蒸发接近100亿。随后，公司股价小幅回升。 7月30日晚间，大族激光发布业绩快报，公司上半年实现营收47.34亿元，同比下降7.3%；净利润为3.79亿元，同比下降62.74%。7月30日收盘，公司市值为312.12亿元，截至8月5日收盘，公司市值仅268.90亿元，蒸发43.22亿元。 康美药业、康得新先后“爆雷” 相比于涪陵榨菜和大族激光公布业绩就损失市值来说，康美药业、康得新两大白马股“爆雷”更为严重。 去年12月28日，康美药业发布公告，公司收到中国证券监督管理委员会《调查通知书》。 5月17日，证监会通报对康美药业调查的进展表示，现已初步查明，康美药业披露的2016年至2018年财务报告存在重大虚假，一是使用虚假银行单据虚增存款，二是通过伪造业务凭证进行收入造假，三是部分资金转入关联方账户买卖本公司股票。“重大虚假”的后果之一，是康美药业将戴帽“ST”并停牌。 受此事件影响，康美药业股价持续跌停。公告发布前，康美药业市值大部分时间稳定在500亿以上。2018年12月28日公司市值为458.09亿元，此后公司市值急速下跌，到1月31日股价仅剩290.47亿元，一个月内蒸发167.62亿元。截至8月5日收盘，康美药业市值151.21亿元。相较去年发布公告时的458.09亿元已蒸发306.88亿元。 几乎就在康美药业危机爆发的同时，白马股康得新也出现问题。 去年12月，北京市第一中级人民法院作出民事裁定（2018）京01财保169号，查封、扣押或冻结被申请人张家港康得新光电材料有限公司、康得新复合材料集团股份有限公司、康得投资集团有限公司、钟玉价值七千五百六十四万零三百三十三元的财产。本裁定立即开始执行。该裁定书1月4日被挂在中国裁判文书网。康得新债务危机爆发后，多家法院冻结了康得新的银行账户。 1月22日晚间，康得新发布公告称，接江苏证监局通知，于2019年1月22日收到证监会送达的《调查通知书》，因公司涉嫌信息披露违法违规，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，证监会决定对公司立案调查。康得新表示，调查期间，公司将积极配合中国证监会的调查工作，并严格按照《深圳证券交易所股票上市规则（2018年11月修订）》等相关法律法规及监管要求履行信息披露义务。 随着公司及控股股东、实际控制人被证监会立案调查，以及董事会更迭，此事被一步步揭破。 同花顺数据显示，在2018年12月5日，康得新事发之前，公司市值曾达到362.59亿元。此后，公司市值持续下跌，到2019年1月7日仅剩254.24亿元。在长时间起伏之后，截至8月5日收盘，康得新市值仅剩124.64亿元，相较362.59亿元蒸发237.95亿元。 ■ 分析 外资青睐白马股 有公司负债率超90% 据了解，白马股一般是指长期绩优、回报率高并具有较高投资价值的股票。根据同花顺数据自动筛选，符合市盈率小于40、每股净资产大于3、营业收入复合增长率大于20%等多个条件的白马股共200个。按照市值高低包括贵州茅台、长春高新、吉比特、迈为股份、帝尔激光、片仔癀、泸州老窖等。 不过，就算是这样筛选之后，在这200家公司名单中，2019年一季度仍有42家公司净利润出现同比下滑，其中下滑最严重的是浙江交科、鞍钢股份、永东股份，下滑分别达到82.88%、78.19%、72.51%。 从负债率角度来看，2019年一季度共有10家公司负债率高于80%，其中中南建设和宜宾纸业的负债率高达91.56%、90.31%。 此前，白马股曾受到外资欢迎。如今看来，截至2019年一季度，被外资买入最多的十家白马股分别是陕西煤业、三一重工、宝钢股份、金科股份、潍柴动力、招商蛇口、海螺水泥、华发股份、涪陵榨菜、中泰化学。 其中，陕西煤业外资加仓持股股数合计达到1.71亿元，而“爆雷”的涪陵榨菜外资加仓持股股数合计达2915.88万元。
原标题：陆家嘴逆市扩张：上半年营收超80亿，有息负债增长近60亿 来源：面包财经 浦东“四朵金花”之一的陆家嘴（600663.SH）日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。 在不少上市房企面临去杠杆压力的当下，坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴，无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业，目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年，公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。 房地产销售为核心收入来源 财报显示，2019年上半年，公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面，公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构，来发展公司的金融服务业务。 以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况： 截至2019年6月30日，陆家嘴房地产销售收入为48.75亿，较上年同期增加27.49%，占2019年上半年总收入的59.95%。 陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中，住宅物业实现销售收入10.98亿元，办公物业实现现金流入2.95亿元。 从上年半年的销售面积来看，其贡献主要来自于前滩东方逸品（前滩34号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额为6.16亿元，在售项目整体去化率为61%。 办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款，并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。 中报显示，截至2019年6月底，陆家嘴达竣工项目3个，新开工项目2个，续建项目8个以及9个前期准备项目。其中，3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米，为前滩34号地块、陆悦坊（花木04-15地块）、苏州大地块环境景观。 物业租赁：成熟物业总建筑面积增长26% 除房地产销售，陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。 截至2019年6月末，公司持有物业总建筑达263.53万平方米，较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米，较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。 以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业： 陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日，公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米，同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米，较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。 中报显示，2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元，比2018年上半年增长0.77亿元，同比增幅5%。从平均租金来看，上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元，较上年同期增加0.25元，但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。 资产处置贡献部分净利润 从近几年的业绩来看，陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末，实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。 中报显示，2019年1月10日，陆家嘴根据此前与支付宝（中国）网络技术有限公司签署的《预售合同》，将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润，今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。 有息负债较年初增长近60亿 中报显示，陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日，有息负债余额为354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78亿增加20%。 其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）为127.93亿元；长期贷款为102.24亿元；中期票据为40亿元；应付债券（公司债）50亿元；其他有息负债为34.76亿元，全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。 以下为陆家嘴持有的未到期债券： 此外，5月23日公告显示，陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册，上述通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。 7月份，陆家嘴发行了10亿元，期限为0.74年的超短期融资债券，票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说，其利率小幅上升了0.45%。（JW）
原标题：华润置地半年斥资540亿逆势拿地被指误判形势 负债或超5000亿项目质量堪忧频现维权 长江商报消息 ●长江商报记者 金洪 华润置地（1109.HK）面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生近期公开表示，市场认为，这是一句比较中肯的自我解嘲。 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地正面临着挑战。长江商报记者梳理发现，一向稳健保守的华润近年来也难掩扩张与转型的焦虑与急迫。 2018年，华润置地逆势拿地逾百宗、销售金额首次突破两千亿，同时全面向“城市综合投资开发运营商”转型。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。 不过，长江商报记者注意到，华润置地的销售金额、面积却出现了下降。2018年华润的入账销售面积较上一年年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。 一边加速拿地，一边密集融资。据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿。 长江商报记者梳理财报发现，其负债也在逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 已到“中年”的华润置地，还面临着高层换血、人事动荡。自4月华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违法违纪被调查后，华润集团的高管变动仍在持续，华润置地“掌舵手”吴向东2月正式离职，首席财务官俞建离职转向华夏幸福。 半年斥资540亿拿地39宗 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是内地最具实力的综合型地产开发商之一。 华润置地2018年报显示，2018年公司实现综合营业额1211.9亿元，同比增长18.09%；归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。此外，华润置地2018年的综合毛利润率为43.4%，其中开发物业毛利率为42.9%，与2017年的39.7%相比大幅增长。 克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年华润置地房产销售金额首次突破2000亿元，为2106亿元，在房地产企业中排名第9。不过，位列前位的“恒碧桂万”，融创、保利已过4000亿门槛。2019年，华润置地将销售目标定为2420亿元。 截至6月，华润置地累计实现总合同销售金额达1188.19亿元，总合同销售建筑面积约625.97万平方米。2019年华润置地销售目标为2420亿元，照此计算，已完成全年目标的49.1%。 加大销售力度的同时，为了保证持续的增长，华润置地也在土地市场表现活跃。长江商报记者梳理发现，近年华润置地拿地与扩规模的速度越来越快。 2016年，华润置地耗资472.3亿购得39幅土地，总楼面面积1052.05万平方米，应占楼面面积816.85万平方米；2017全年该公司累计新增土地64宗，新增土地储备约1196.56万平方米，总土地金额达1044.68亿；2018年以总价1513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容面积2213万平方米，其中，持有物业面积为275万平方米。截止到2018年期末，华润置地投资物业的土地总土储面积为943万平方米。 2019年，华润置地的拿地步伐依旧没有停歇。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。今年拿地总金额和去年同期相比，增加了27.11亿元，总楼面面积和去年同期相比，增加了294.46万平方米。截至2019年6月30日，华润置地拿地创今年新高。 财经评论员严跃进对长江商报记者表示，华润置地逆势拿地，说明其在资金方面或还是比较充裕的。当然此类企业的难点在于，后续地产发展的机会不明确，而且各类土地开发也会有限制或制约。 值得注意的是，华润置地的销售金额、面积出现了下降。2018年华润的入账销售面积较去年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。高盛报告指出，华润置地2018年结算面积的下滑在某种程度上导致其综合营业收入低于预期，分别较该行及市场预期低7%及2%。 近日，华润置地发布公告显示，2019年6月单月实现总合同销售额约284.8亿元，总合同销售建筑面积约137.25万平方米，分别按年增长0.7%及减少24.5%。不过，6月份是华润置地今年首次出现销售面积下滑状况。根据数据，公司前5月的销售面积增速分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。 4月17日，国泰君安一则研究报告指出，因华润置地合约销售增速下滑，公司估值缺乏向上趋势的动力，给予其下调至“中性”的评级。 严跃进认为，土地储备向来是一把双刃剑。踏准市场节奏，就能大获丰收；一旦遭遇市场转淡或严厉调控，公司将面临庞大的现金流和负债压力。 今年4月19日与7月30日，中央政治局会议连续两次提及房住不炒，继续明确了房地产调控将持续收紧的态度。在此背景下，有业内人士认为，华润置地逆势拿地或许误判了形势。 负债逐年攀升或超5000亿 作为资金密集型行业，华润置地开疆拓土也带来了债务压力。 长江商报记者梳理财报发现，其负债逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 截至2018年末，华润置地负债总额为4750亿元，总资产6557亿元。以此计算，资产负债率为72.44%。其中，2018年的流动负债为3479亿元，与2017年的2398亿元相比，增幅为45.09%，非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元，与2017年的572.13亿元相比，增加45.95%。 据申万宏源计算，2018年末，华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%，同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过，华润的融资成本是其一大优势。尽管2018年的平均融资成本上升30个基点至4.47%，但仍处于行业较低水平。另据WIND数据显示，华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。 现金流方面，2018年华润置地并未在年报中透露，不过上半年数据显示，华润置地经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元。 债务压力下，华润加速融资，据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。 有分析师指出，华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策，对赌赢了，比如调控放松，一切都好，但如果政策上依然紧，那庞大的现金流和负债压力就如影随形。 高层换血加速转型 提到华润会想到万象城，提到万象城，就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局，为华润置地铺开了长远发展的道路。 然而，今年2月，华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外，原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职，去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外，有媒体报道称，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。 值得注意的是，在这场人事大震荡中，高管人员调整最多的是华南大区，也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示，在全国六大区域布局中，华润置地总部所在的华南大区，2018年销售金额贡献中排名第二，占比23.2%。 进入2019年一季度，华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高，但从区域排名来看，华南大区在集团的占比滑落至第四位，占比在15%以下。 2018年，华润置地还做出一个重大决定：全面向“城市综合投资开发运营商”转型，重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。 资料显示，华润置地2018年新开8家购物中心，计划在2019-2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间，预计2019年租金收入增长应该超过20%。其2018年财报显示，华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米；截至2018年底，华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米。 陷多起“质量门” 2015年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，“从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。”一改以往慢周转风格。 大力提速加快周转的华润置地，却在提速进程下逐渐显现出失衡状态，各地多起维权案例不断发生。 近日，北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查，华润未来城市项目，因属无证售房，被高限处罚。 据了解，7月15日-17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。检查发现：华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。 此外，济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目质量问题频出，已使公司的品牌信誉度出现下滑。 如，地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映，本应是9.5万元/平方米的高端住宅，配置大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档，引发业主集体抗议。随后，华润置地发布《北京昆仑域家书》，提出了11项整改方案。近日，有报道称，华润置地济南万象城项目犯荒唐错误，地基拆除重建损失惨重。 针对上述问题，长江商报记者向华润置地发去采访函，但截至发稿时未收到回复。
原标题：万达安全了吗 王博 马克 实习生 张丹 | 文 作者：王博 管理严苛、执行力惊人，这是业界对万达的普遍印象。这样的企业，面对危机时会沉默，却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够 沉寂两年的万达正在苏醒，而且是以每月增加400多亿元投资的速度。 2019年上半年，王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员，还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资，项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态，据《财经》记者统计，总投资额高达2550亿元。 加上公开资料可查的13.4亿元拿下广州黄埔地块、5.75亿元拿下上海马桥地块，34.75亿元拿下大连甘井子地块，上半年，万达总计投资2604亿元，比其去年的总营收还高出461亿元。 2016年，王健林的行程单一样满，但会见对象是法国总统、希腊总理、英国外交大臣、印度总理，以及洛杉矶市长。 这一年是万达海外并购最多的年份，万达斥资逾百亿美元，把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中，当年的海外投资计划更是超过200亿美元。 2017年6月21日，一份银监会抬头的红头文件在社交媒体流传，主要内容是银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。 次日上午，万达股债双杀，旗下多只债券遭遇疯狂抛售，万达电影（002739.SZ）跌幅高达9.87%，市值缩水超60亿元，午后，万达电影临时停牌。 几乎一夜之间，万达的信贷窗口即被关闭。 王健林防止资金链断裂的应对手段堪称决绝，2017年7月19日，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元，创下中国地产史上单一交易的纪录。 这场世纪交易的发布会比原定开始时间晚了一个半小时， VIP休息室旁的记者听到了酒杯摔碎的声音，现场展板上一度删掉富力的名字。 “这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”事后，王健林愤怒异常。 外界普遍将这笔交易解读为万达的挥泪大甩卖，因为13个文旅城土地储备近5000万平方米，仅此一项价值就超过交易对价，这些文旅城账面更有逾200亿元现金。 但王健林的关注焦点是降低负债率，这些文旅城都是长周期、重资产、增加杠杆率的项目，未来至少五六年内每年要净增1000亿元负债，十几年才能收回投资。 资本市场对万达的断臂融资并不买账。交易过后，穆迪、标普、惠誉均下调万达的信用评级。其中，标普全球（S&P Global）将大连万达商业地产的信用评级下调至BB，展望为负面。在标普的评级体系中，A类及BBB为投资级，以下均为投机级，BB是投机级中的最高得分。 国内舆论更是一片唱衰之声，一篇自媒体文章用落马云南原省委书记白恩培影射王健林的未来，赢得刷屏效应。 “我们走出去收购文化产业项目，当初可是政府部门树的典型。”对此，一位万达高管一脸无奈。 此后，王健林在公众视野中消失，起初还在自家年会上放声高歌，后来自家年会上也取消了这一传统节目。 2016年，万达是营收最大的地产公司，2018年，万达营收下降16%，资产下降21.4%，对手们却在倍数增长。 牺牲增长是为了换来安全。《财经》记者统计了国内外资料，发现2018年4月，万达已经提前还清了总计为17.325亿美元的四笔离岸贷款，三大评级机构对万达的评级虽然没有变化，但展望却由负面变为稳定。 上交所公示的2018年万达商管债券年度报告显示，截至2018年底，公司有息负债规模为1886.89亿元，其中2019年之内到期的非流动负债（一年以上的中长期负债）210.27亿元。而万达2018年的经营性现金流为291亿元，基本可以覆盖到期债务。 在2019年初的万达年会上，王健林称，两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。办法就是不断提高轻资产项目的占比。“万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略，就不能动摇。” 2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”），去掉了“地产”二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。 但是，与王健林的讲话相反，万达今年上半年2600多亿元投资中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。并且，在万达似乎回到老路的同时，宏观环境也变得似曾相识。 7月29日，央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来银行业信贷结构出现积极变化，但房地产行业占用信贷资源依然较多，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 此前，金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。 两年前王健林断臂式交易的逻辑是去杠杆、轻资产、求安全，如今再度加杠杆、重资产的逻辑又何在？是因为感到自己已经安全了，还是轻资产知易行难？如果重资产不得不为，万达是否会重蹈两年前的资金链危机？ 轻资产模式知易行难 轻资产模式虽可降负债、收租金，却无法撬动银行贷款。在房地产行业，留自己的钱、花银行的钱可谓圭臬 2017年6月22日股债双杀之后，万达加速了轻资产转型。轻资产模式若能成功，万达不仅可以靠租金养活自己，也会彻底告别房企借钱、买地、卖楼的高负债发展模式，进而拥有抵抗政策风险和行业周期风险的能力。 万达原有四大集团：商业地产、文化、金融、网络科技，2018年变成商管、文化、地产、金融。网科集团作为失败项目已经基本解散，金融集团也剥离了网贷业务。 商管集团源自于万达商业地产，旗下主要业态为万达广场，2014年之后万达广场越做越大，独立了出来。2018年3月，万达商业地产更名为万达商业管理，万达广场悉数划归商管。 截至2018年底，万达商管已经拥有280个万达广场。这一年，万达服务业收入占总收入的75.1%，其中有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。 王健林希望2020年万达变成一家现代服务业公司，他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力。 张巍曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作，曾多次参加万达举办的招商大会。每次大会，都会有上千家国内外品牌商到场，万达在建或马上要开业的广场都有自己的展台。而让她感触最深的是，万达的招商大会向所有竞争对手开放。“有点江湖老大的作风，他不怕被抢品牌商，在会上我们总能碰到老朋友。” 能够做到限时开业和满铺开业，是万达商管推行轻资产模式的底气所在，也是其核心竞争力。 全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。由于万达广场规模大，所以在招商上对品牌商有较强议价能力。相对而言，轻资产的万达广场硬件条件会差一点，但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈。 比如，优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时，在入驻中心城市黄金地段的万达广场时，也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协。 万达满铺开业的优势吸引了地方政府、很多中小房地产开发商以及城建公司。2017年，万达放缓了拿地节奏，但这些合作对象手中都有地。 目前万达商管的业务按委托管理和自持划分，委托管理又分直投和合作。直投是对方出钱，万达负责拿地、运营，合作则是万达只输出管理，不持有物业。只要不是自持，万达都称为轻资产管理。 王健林计划在2019年让委托管理项目数量超过自持开发项目。一位万达研究院高管近日告诉《财经》记者，委托管理模式，万达目前还是以合作为主，但今年万达商管的布局又偏重了，因为合作伙伴很难与万达步调一致。 在2019年初的万达年会上，王健林透露，2018年新开业万达广场43个，其中轻资产29个，未完成开业50个的计划，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳，这是轻资产模式带来的新课题。 据《财经》记者调查了解，在委托管理模式中，虽然万达只输出管理团队，不需要出一分钱，资产是变轻了，但是沟通和管理成本变得越来越高。 一位陕西万达商管公司负责运营的高管称，有的二线城市地产商规模不大，也不懂商业地产运营，需要万达商管团队花大量时间沟通，而当万达研究院出了设计图后，合作方却拖延付款，导致施工进度缓慢，甚至延期开业。这在过去的万达是决对不允许的。所以，万达现在更愿意和地方政府合作。 “说到就做到”一直是王健林引以为豪的企业文化。万达素有红绿灯制度，每个部门的工作都有众多时间结点，一个员工如果到了结点没完成工作，考核就会亮红灯，超过三个红灯，一般直接辞退，除非王健林特批。 不满是双向的。《财经》记者在采访中了解到，有中小开发商抱怨，万达的规矩太多，保证金和分成比例太高。 公开资料显示，万达商管与合作对象的租金分成为三七开，万达得三。《财经》记者从多个万达高管处了解，根据具体项目不同，有的甚至可以达到四六。万达还会收一笔保证金，这笔保证金按项目体量不同，在1000万-1500万元之间。 为了保障合作伙伴可以和万达同步，王健林曾表示，从2019年开始，要把万达的流程计划模块管理延伸到所有轻资产项目的业主。 尽管有不满，但万达商管依然很受欢迎。一个万达广场开业，对中小开发商意味着周边房价上涨，对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高。 但对万达而言，轻资产模式虽可降负债、拿分成，却无法获得充沛的现金流。 商业地产实质上玩的是金融，如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款，即使贷款之后的负债率仍然适度。而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力。 万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一，这意味着一个万达广场周边，还会配置酒店、住宅。住宅在取得销售许可证之后可以向银行申请开发贷，而万达广场在满铺开业时，可以申请经营贷。 2017年之前，万达商业地产快速回流资金有两种模式，一种是开发贷、经营贷，一种是住宅卖钱。住宅开盘一个月可能就卖空了，这些钱又可以投入到商业拿地。 但另一方面，重资产开发和持有商业物业，对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验。 相较住宅快速开发、迅速预售，9个-12个月实现现金回流的业务模式，商业地产企业从土地开发到项目开业运营需要2年-3年，随后是漫长的租金回流过程，许多一线城市项目的租金回报率不到5%，低于地产企业（尤其是民营地产企业）的融资成本。 因此，许多中国商业地产开发商都是以售养租，通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本。 万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于同行。 一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释，银行的租金经营贷，一般会按十倍租金估值，一座万达广场满铺开业后，若预测其第一个自然年租金约为1.5亿元，那么金融机构的估值就是15亿元。 在万达信用良好时，可从银行以5.5%的利息，贷出估值60%的资金。顺利时，开业第三天，万达财务公司的账上就会出现9亿元银行贷款。 “（万达的）财务一开始就会和银行打好招呼，要不然怎么快速轮转第二个项目。我们做房地产的人有一个基本概念，就是最好别花自己的钱，花银行的钱。”该万达商管前高管说。 不仅如此，自持也意味着万达拥有不动产未来的增值空间。 上海五角场万达广场12年前开业，是万达自持物业，现在一年租金可以到7亿元，这座万达广场的售价自然也水涨船高。而万达的轻资产合作项目，一年也许只有千万级的租金分成，物业增值和万达一点关系没有。 “今年万达加速了，不跑不行啊。这几年市场还可以，万达一慢，其他企业就开始抢地盘，现在适合万达的地越来越少，手慢了，以后就没机会了。”上述万达商管陕西高管表示。 也许这才是万达重回重资产模式的主因。 2000亿投资再战文旅 重回重资产模式将再度绷紧万达的资金链，即使万达想走卖配套房来输血文旅项目的老路，政策环境也未必允许 单位：亿元，资料来源：《财经》记者根据王健林年会报告整理 万达再次变重，主要体现还不是商管的万达广场项目，而是外界一度以为万达要彻底退出的文旅城项目。 两年前万达把13个文化旅游项目91%的股权卖给融创，同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持，融创要连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急，并未放弃文旅城业务。 但2018年10月，万达将留给自己主持的事务包括其人员悉数转给融创，仅保留9%股权，外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务。现在看来，彼时万达的公告所言非虚——万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。 同万达广场的思路相同，文化旅游城不仅可以让开发商配售住宅，快速套现，运营好了，还可以为企业提供稳定现金流。 今年上半年万达2600多亿元投资中，文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分。 6月，融创位于广州和无锡的两座文旅城相继开业，一个月之内连开两座文旅城，这在中国文旅产业历史上还是首次。 两场开幕式上，广州市副市长、江苏省副省长，分别到场，孙宏斌站在其中，只言片语，却成焦点。地方政府希望这两座文旅城可以留住珠三角、长三角的游客，拉动地方就业、消费与经济增长，因此对孙宏斌礼遇有加，而这些荣光原本属于王健林。因为这两座文旅城是万达卖给融创的，交易时两个项目已接近竣工。 王健林之所以在交易15个月之后将13个文旅项目的设计、建设和管理公司均转让给融创，是因为两套班子，两种不同的文化，并不是强强联合，而是互相争老大。 如青岛东方影都项目，由万达和融创共建，占地376万平方米，包括融创影视产业园和万达茂等组合。 但是，开业时孙宏斌只露了个脸，外界的直观印象还是万达出品。“品牌活动费都是我们出，最后跟你们要个会议纪要、日程，你们都不给。”融创高管曾公开向万达表示不满。 王健林表示，万达卖给融创的是文旅城1.0版本，现在万达要做的是2.0版本。2.0版本更注重运营和结合当地文化。 但无论是哪个版本，地产商转型做文旅近五年来，还没有培育出一个能够比肩国际同行的项目。 多位商业地产专家在接受《财经》记者采访时表示，中国式的地产+文旅，从一开始就目的不纯，不少人是打着做文旅的旗号拿地卖住宅。 2014年，万达在武汉开建电影乐园，是万达转型文旅真正意义上的首开项目，然而开业不到两年就停止营业。 这个乐园是“武汉中央文化区”的组成部分，其中还包括汉秀、万达广场、七星级酒店，以及万达·御湖世家等业态，属于休闲、商业娱乐、办公、高端居住的综合体项目。 《财经》记者根据公开资料统计，武汉乐园项目中的住宅占地面积几乎是万达其他文旅项目面积的总和。 但一名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为，王健林是真的在做文旅，希望把中国文化打造成强IP，否则万达不会在武汉影视城投入35亿元，并从全球挖人，组建一支流光溢彩的团队，这支团队的高管聚集了迪士尼、环球影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英。 但是，因为受不了集团的强管控，这些高管大多干三个月左右就离职了。 《财经》记者获悉，万达文旅地方总经理权限比同业其他公司都要低，一个几十亿元的投资项目，地方经理的审批额度只有几十万元，连一个宣传背景，或者宣传标语，地方总经理都做不了主，需要上报集团，中间要过七八个高管，最后到分管文旅的总裁。当标语确认下来，再想修改可能已经来不及了，因为节点文化，修改一遍，报批一遍，风险太高。 上述员工回忆，那段时间每个同事都应付于完成节点，无法真正以创意者的身份来运作项目。那时，无论是乐园还是汉街另一端的汉秀剧场，都过分追求硬件的感官刺激而缺乏触动人心的内容表达。 地产思维在万达还是占据主流，强调标准化、节点文化、快速回本、严格管控，而文旅思维提倡的是个性化、创意、体验，以及培养多元化收入。当然，这不仅是万达的问题，所有正在转型文旅的地产公司都面临这个挑战。 万达官方资料显示，王健林希望武汉电影乐园可以五年回本。开园时挂牌票价为成人票平日320元/人，周末及节假日400元/人。如果一家三口去玩，就需要1200元左右，这在上海还可以，在武汉则远超当地平均休闲消费水平。 “文旅项目即使万事皆备的前提下，一个从零开始的主题景区，必须有五年的时间，才能打造出人山人海的场面。但地产不一样，从地产项目经营角度，投入再大都是短期套现，只要预售楼盘就可以挣钱。”前新加坡环球主题乐园营销运营副总裁梁文宁说。她也参与了武汉电影乐园+汉秀的项目。 从地产出发的文旅项目，最后都是地产反哺文旅，在这样的机制下，文旅行业的长投资、慢回收模式就不可能获得管理层的认同。 “文旅是苦旅，是诗与远方，需要长远的眼光与坚定的意志，如果太看重眼前利益，就不要做文旅。”梁文宁说。 文旅业务目前归属于万达文化集团，而上市公司万达电影是文化集团收入最高的业务单元。2018年，文化集团总收入580.6亿元，比商管集团高204亿元。 同样是文化产业，为什么万达玩得好影视，却总在文旅上栽跟头。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，中国地产开发商的基因是高周转，电影制作和发行的业务逻辑接近地产基因，只要用足够的钱去砸，就能买到好剧本、好剧组和人气演员，而且万达院线本身又是很强的发行平台，所以比较容易成功。但是迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品，靠钱是砸不出来的。 《财经》记者调查发现，万达卖给融创的文旅项目中，多数盈利状况都不乐观。此番万达2000亿元投资再战文旅，资金仍将主要依托银行贷款，如果文旅项目自身不能产生足够现金流，是否又要走回卖配套房产来输血的老路？ 倘若如此，万达的资金链将再次面临严峻挑战。 7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 银保监会对信托等非银机构融资渠道也在收紧，再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地。 随着7月30日政治局会议再次重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产业的融资形势愈发严峻。 两年前的政策利刃，对准的是所有高杠杆海外扩张的大型企业，这次政策面再度出手，针对的却只是房地产行业。 “空手道”不好玩 王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人 2017年，万达的危机来自银行禁贷，现在，万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力。未来，利用多种融资手段，回归二级市场，减轻对银行的依赖，是万达对冲风险的必然选择。 几年前，王健林就提出万达体育和传奇影业要开展资本运作，万达广场也要做资产证券化。目前来看，进展并不顺利。 7月26日，万达体育（Nasdaq： WGS）登陆美国纳斯达克，开盘价6.00美元，跌破8美元发行价。截至收盘，万达体育大跌35.5%，报5.16美元。至8月2日本刊截稿，万达体育股价4.68美元，市值6.4亿美元。 万达体育的资产由自有的中国业务（WSC）、收购来的瑞士体育营销公司盈方体育传媒集团（Infront）和总部位于美国佛罗里达州坦帕市的世界铁人公司（WTC）组成。 2015年2月，万达以10.5亿欧元收购盈方；同年8月，以6.5亿美元收购世界铁人。如今，万达体育的总市值尚不及当初收购出资额的40%。 万达体育虽然资本市场表现不佳，但也算成功敲钟，而万达商管则没这么幸运了。截至今年5月30日，上交所公示信息显示万达商业（已更名万达商管）状态还是“中止审查”。万达商业的上市之路可谓一波三折。 2014年底，万达商业在香港上市，不到八个月之后，王健林就开始启动回归 A 股计划。 王健林解释说，“我做了很多行业，朋友们跟着我一起投资，每单都赚的很开心，唯有这单，我的朋友亏钱了。这是很重要的一点，不能对不起朋友和股东，所以我们一定要私有化。” 万达商业股价最高时78港元，最低时31.1港元。而同期香港老牌商业地产公司新鸿基地产（0016.HK）股价则在100港元左右。 2015年，新鸿基全年营收593亿元，其中租金收入占29%。万达商业2015年总营收1242亿元，其物业销售和租金收入分别占总营业收入的82.39%、10.93%。 中国大部分商业房地产商都是“以售养租”的模式，拿地时就挑综合用地，一部分地用来盖商场，做成自持物业；大部分地用来盖住宅销售。所以营收构成也是租金收入占小头，卖房收入占大头。但是，香港市场和国际接轨，同国际资本一样，不认可中国商业地产的高负债运营模式，这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，低估值导致万达商业市值不能覆盖上市前私募投资的成本，造成私募投资者退出困难，万达商业不得不争取转回市盈率较高的A股。 万达商业在港股退市时，再次用私募资金回购了股票。 其私有化项目书显示，私募基金的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等，投资总额为307.8亿港元。若万达商业在2018年8月31日前未完成A股上市，须以每年12%的单利向参与私有化的境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。 一位熟识王健林的人士透露，如果不是2017年的危机，万达商业应该早就上市了，没有一定把握，王健林不会决定回A股。 2010年以后，除了借壳， A股市场没有一家房地产公司实现IPO，迄今中国证监会仍未开闸房企IPO。 2018年，被称为中国金融强监管、去杠杆元年，地产行业成了重灾区，不要说A股上市，对于大多数房地产公司来说，以6%的成本融资都成为奢望。 2018年1月29日，距对赌协议生效还有八个月，万达商业迎来白衣骑士，其上市时间再次延长。 当天，腾讯控股（0700.HK）、苏宁云商（002024.SZ）、京东（NASDAQ： JD）、融创（1918.HK）四家公司投资约340亿元，收购万达商业约14%的股份，正好覆盖了万达商业退市时与私募基金投资人的对赌协议。 这次交易让万达商业的投资人大换血，也让万达商业有更多时间处理关联交易问题。 目前万达集团通过两家公司占万达电影53%的股权。2015年初，万达电影A股上市，2018年，万达电影票房收入占总营收的64.37%。 由于万达影院在万达广场内，所以，每个万达广场对万达影院收的租金多少，直接影响万达影院的利润率，相对的，也会影响万达广场的营收表现。 未来，要顺利于A股上市，万达商业需要对和万达电影关联交易给出有说服力的说明。 一位国内资管公司CFO认为，万达商业上市进程一直停留在中止审查状态，这对企业并无坏处。万达商管一旦上市，所有关联交易、风险都要披露，而近一两年，万达商管的股权、业务、资产一直在调整，如果在没有处理好之前就仓促上市，会引来大量质疑。 不仅万达商业，万达在海外的资本运作也难言佳绩。除了万达体育市值大大低于当初的收购金额，万达的其他海外并购项目，市值也低于收购时的出资额。 2012年以26亿美元收购的美国电影院线AMC（NYSE：AMC）是万达第一个大型海外并购案，2019年8月1日，其市值仅为11.7亿美元。 2016年1月以35亿美元收购的美国传奇影业是万达迄今最大的海外收购，王健林本想将其装入万达电影提振市值，却因为收购后业绩表现不佳，不得不将其从万达电影的重组标的中剔除，并引发证监会追问传奇影业业绩，一时陷入尴尬。 王健林曾多次表示，做生意的最高境界就是空手道，不花钱也能玩大项目。2016年5月，在做客央视“对话”节目时，王健林透露了万达资本运作的秘笈： “我们前不久花35亿美元并购美国传奇影业。并购前两个月前先私募，拿了158亿元，比并购花的钱还要多（指现金部分，该并购一部分是用万达影视公司股份支付），去掉税收以后，等于把这次并购的钱全拿回来了，我只是稀释我影视产业的一点股权，没有什么负债。 万达商业地产私有化也一样，300多亿元，完全是这些朋友们和投资者参与，大股东没有拿一分钱。私有化完成以后，将来（在A股）上市以后增发股份，把香港股份再配给他们就完了，我们的股份也没有被稀释，但是投资者的回报和整个公司价值得到提升。 这几年我们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司，也是这个打法。收购之后我们会开展私募，把收购的钱都拿回来。” 事实证明，空手道并不好玩。只要不转股，私募也是负债，也许可以不在负债率中体现，但对LP（为基金出资的有限合伙人）同样会有还本付息的承诺。哪怕转了股，甚至早期股东在股价不错时实现了退出，但现股东仍然会因为低股价赔钱。王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人。 好消息是，虽然万达的多渠道融资进展并不顺利，但它的信贷环境正在变好。 《财经》记者调查发现，2018年之后，部分银行对万达的开发贷授信额度相比2017年有所增加。招商银行负责大企业信贷业务的人员称，对万达开发贷的信贷敞口已有所放宽。一位大连地方银行行长也表示，现在万达的贷款要求是受欢迎的，但是，投资海外的信贷审查仍然很严。 “去地产”得失 一项决策，从短期视角（3年以内）、中期视角（5年-10年）、长期视角（10年以上）评判，结论会大不相同 万达自2003年起进入文化娱乐产业，2012年已名列中宣部“中国文化企业30强”榜首，并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号，2015年之后，万达加速扩张文娱产业，在2019年1月的集团年会上，王健林正式宣布万达已不是房地产企业，因为地产板块收入已降至总收入的25.2%，文化板块占总收入的32.3%，成为万达集团第一大收入板块。加上商管、金融等板块，服务业收入已占万达总收入的四分之三。 万达商管2018年实现收入376.5亿元，占比17.6%，王健林不把它看作地产业务，但商业地产也是地产，按业内惯例，该收入亦为地产收入。即便如此，万达非地产板块的收入也已高达六成，“不是房地产企业”并非妄言。 2012年底，万达的目标是到2020年将房地产比重降到50%以下。王健林做此决策的依据是：房地产已经高速发展了20年，再过20年这个行业一定会萎缩，为了支持企业长青，万达一定要未雨绸缪。 但在万达提前完成转型目标的同时，当初仰望它的小伙伴们却实现了对老大哥的超越。在万达股债双杀、断臂融资之后的两年，地产圈的竞争格局天翻地覆。当初和万达体量相仿，但坚持在房地产行业发展的公司，目前规模都超过了万达。 2016年，万达、万科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、融创（1918.HK）五家地产公司的营收分别为2549亿元、2404亿元、2114亿元、1530亿元、353亿元，万达最高。 而到2018年，五家地产公司的营收分别为2143亿元、2976亿元、4662亿元、3791亿元、1248亿元。万碧恒三家均领先万达，恒大营收已是万达的2.2倍。 除了这些老牌劲敌，两年中商业地产行业的后起之秀也不断涌现。 被称为小万达的新城控股（601155.SH），以1.5倍到2倍工资挖角万达，一切模式也照般万达。现在，这家公司的资产已达3000多亿元。王健林曾在商管业务上的两员大将，陈德力、曲德君均转投这家公司。 还有旭辉（0884.HK）、中粮大悦城、华润万象城，这些公司纷纷在核心地段拿地，这让万达可以选择的合适地段变得越来越少。 但这并不意味着王健林当初去地产化是决策失误。 2014年之后，房地产业又迎来了一波发展高潮，矢志转型的万达完全错过这波红利，保守型的万科所获也不丰，激进型的恒大、碧桂园、融创则成了大赢家。但结合政经社会因素综合考量，这很可能是房地产业最后一波大红利。王健林2012年的问题：20年后怎么办？7年之后，这个问题不仅没有过时，反而更加紧迫。 事实上，房地产行业都意识到了这个问题，纷纷开始多元化探索，稳健的如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相关多元化，激进的如恒大投资千亿跨界进军新能源汽车行业，但迄今为止，所有主流房企的收入构成中，物业销售仍超过九成，多元化业务微不足道或处于净投入阶段。 地产业很可能即将从白银时代进入到青铜时代，主流公司都在寻找下一个万亿市场。以长期视角来看，文娱、商管确实比房地产开发业务更有前途。一项决策，从短期视角（3年以内）、中期视角（5年-10年）、长期视角（10年以上）评判，结论会大不相同。 王健林的最新表述，希望未来的万达是一家现代服务型公司。就这个目标而言，万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业，而不是把文化地产业越做越大；二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度，做好精细化运营，而不是让其沦为融资工具。 而文旅和商管两种业态，需要两种不同的文化与管理机制。这很分裂，但却是万达重回巅峰必须做出的改变。 王健林曾公开表示，他不相信忠诚度，所以用严格的制度来管理万达。万达从一开始就实行总部集权，弱化地方总经理的作用。 万达目前仍是世界上规模最大的不动产管理公司，员工超15万，持有280家万达广场。这么大的体量下，总部集权对传统的地产开发业务很实用，它利于管理、提高效率，但缺少灵活性与创新力，而这恰是发展文化产业最需要的能力。 《财经》记者走访了十多位万达员工与合作伙伴，不管是底层员工还是区域经理，大都自嘲为工业化流水线上的螺丝钉。在这家公司几乎每一个经理级岗位都有两三个备选，万达最不缺的就是人，一个项目未及时完工，马上就会有几十个人顶上。 在2015年出版、署名王健林的《万达哲学》一书中，执行力被视为万达成为一流企业的“法宝”。的确，惊人的执行力、严苛的管理，是业界对万达的普遍印象。这样的万达，面对危机会沉默，却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 长江商报 明鸿泽 拥有41年历史、资产超百亿的大亚商业帝国似乎已经摇摇欲坠。 大亚集团由陈兴康一手缔造，经3次变身、4次创业，40年间，成长为覆盖家居、包装、大亚汽配、转型产业等庞大的商业帝国。大亚集团旗下的上市平台大亚圣象拥有“圣象”地板和“大亚”人造板两个中国500强品牌。 然而，陈兴康的突然离世，打乱了部署，也留下了祸根。 7月27日，大亚圣象发布公告，称大亚集团所持公司263.36万股司法冻结，还有2.33亿股被质押，质押率为91.65%。此外，大亚集团资金周转困难，大亚集团及子公司共有3.69亿元银行借款逾期。 控股股东债务逾期的背后，是陈兴康的两个儿子内讧。去年7月，临危受命为董事长的陈晓龙解除了兄弟陈建军在大亚集团职务，而陈兴康之妻戴品哎则坚定地站在陈建军一边，发表严正声明，向法院起诉等，双方隔空拉锯战持续。 实控人家族内部纷争，遭殃的是旗下产业。目前尚不知大亚集团经营状况究竟如何，上市公司大亚圣象经营业绩增速持续放缓。今年一季度，其营业收入同比仅增长1.08%。 长江商报记者发现，大亚圣象管理层畸形。去年底，公司总经理离职后，截至目前，总经理一直空缺，且直到目前，公司仅有财务总监和董秘两名高管，负责具体经营业务的高管一直空缺。 二级市场上，大亚圣象股价走势不佳，两年之间，其市值已经缩水70亿元。 3.6亿债务逾期危机 债务逾期，一度被市场称之为优质公司的大亚圣象的危机悄然而至。 7月27日，大亚圣象发布的一则公告，宣告控股股东大亚集团处于债务危机之中。 公告显示，大亚集团所持大亚圣象263.36万股、约占公司总股本的0.48%被司法冻结。原因是，大亚集团为江苏精工特种材料有限公司（简称江苏精工）在中信银行镇江分行2000万元借款提供连带担保责任，借款到期后，江苏精工无力偿还，中信银行镇江分行向镇江市润州区人民法院起诉，并申请财产保全。今年7月25日，镇江市润州区人民法院对大亚集团所持大亚圣象263.36万股股份执行司法冻结。 以大亚圣象7月25日收盘价计算，被冻结的股份市值为2588.83万元。 对外提供担保，2000万元都无力支付，这是否意味着大亚集团财务危机已经来临？ 公告继续“爆料”。大亚圣象称，根据大亚集团函告，大亚集团因资金筹划不善，造成资金周转困难，截至7月27日，大亚集团及其下属控股子公司共有3.69亿元的银行借款逾期未及时归还。 具体而言，3.69亿元逾期借款涉及7笔，分别为华夏银行丹阳支行1.4亿元、建行丹阳支行7940万元、浦发银行丹阳支行1.5亿元。这些借款到期时间均在今年7月，最早为7月3日，最晚为7月19日。借款主体涵盖了大亚集团及旗下美诗整体家居、大亚家具、合雅木门等4家经营实体公司，最大单笔借款金额为1亿元。其中大亚集团直接违约2笔，合计金额1.4亿元。 债务危机爆发后，尽管大亚集团实控人陈建军公开表示，企业经营没有问题，主要是公司内部因素造成的，并不是经营层出现了真正的资金短缺。 长江商报记者发现，截至8月2日，尚未见大亚圣象发布大亚集团解决上述逾期借款的具体进展。 除了债务逾期，大亚集团所持大亚圣象的股权也处于高比例质押状态。截至目前，大亚集团持有大亚圣象2.54亿股，约占公司总股本的45.89%，累计被质押的股份数量为2.33亿股，约占公司总股本的42.06%，股权质押率为91.65%。 今年4月中旬以来，大亚圣象股价一路下探，0.48%股权被司法冻结，91.65%的质押率可能已是上限了。由此可见，依靠所持大亚圣象股权解决逾期债务问题，空间十分有限。 或许，3.69亿元只是大亚集团债务“黑洞”的冰山一角。 8月2日，针对大亚集团债务等多个问题，长江商报记者多次致电大亚圣象，电话却一直无人接听。 实控人家族内讧愈演愈烈 大亚集团债务危机爆发，或与实控人家族内讧直接相关。 就在大亚圣象发布大亚集团债务逾期前的7月10日，大亚集团在江苏一家媒体刊登了戴品哎和陈建军母子共同发布的“大亚集团控股股东严正声明”，正式将大亚圣象实控人兄弟陈建军、陈晓龙之间的矛盾公之于众。 一时间，“隔空交战”舆论纷起。 大亚集团成立于1978年，创始人为陈兴康，旗下产品覆盖家居、包装、大亚汽配、转型产业等多个领域。1999年6月30日，拥有“圣象”地板和“大亚”人造板两个知名品牌的大亚圣象登陆深交所主板。 2015年4月，时年70岁的陈兴康突然离世，给家族内讧埋下了祸根。 陈兴康离世后，妻子戴品哎、女儿陈巧玲及儿子陈建军、陈晓龙四人依法继承了陈兴康持有的相关资产，最主要的是意博瑞特和卓睿投资股权。 股权分配最终结果为，戴品哎持有意博瑞特31.875%股权和卓睿投资62.5%股权，其余陈建军三兄妹各自分别持有意博瑞特6.375%股权和卓睿投资12.5%股权。 彼时，意博特投资和卓睿投资分别持有大亚集团63%、18.87%股权，大亚集团持有大亚圣象47.65%股权。 2015年8月，戴品哎与3子女共同签署《一致行动人协议》约定，在意博瑞特、卓睿投资的董事会和股东会上及经营、管理中的重大事项和决策中采取一致行动，如果四方难以达成一致意见，则由戴品哎按照其意见决策并执行。因此，戴品哎及三子女成为大亚集团、大亚圣象的共同实控人，且四人分掌不同业务板块，共渡难关。 大亚圣象2017年年报显示，意博特投资、卓睿投资的股权结构未发生变化。 突变始于去年7月。当月6日，戴品哎将其持有的意博瑞特31.525%股权和卓睿投资54.5%股权转让给陈建军，陈建军对意博瑞特、卓睿投资的持股比升至37.9%、67%。 母亲与大儿子联手后，临危受命、身为大亚集团董事长的弟弟陈晓龙与姐姐陈晓玲联手，解除了哥哥陈建军在大亚集团的总裁职务。 此后，兄弟二人交战不绝。去年8月2日，意博瑞特召开临时股东会，宣布陈建军担任公司执行董事兼经理，并同时担任公司法定代表人，随后卓睿投资免去陈晓龙的公司职务，并委派陈建军担任文达投资执行董事，公司法定代表人。意博瑞特和卓睿投资均要求陈晓龙移交公司证照、公章印鉴、财务账册等公司财物。 今年4月17日，卓睿投资发布决议，撤回对陈晓龙大亚集团董事长的任职委派，改为委派陈建军出任大亚集团董事长。 陈晓龙并未服从，通过其控制的大亚集团发布《关于澄清相关事实、保持公司管理稳定的通知》，强调董事长应由董事会选举产生，并非由委派产生，并指卓睿投资所谓重新委派集团董事长的决定没有法律效力。此外，关于移交公司证照等事宜也未执行。 今年7月10日，戴品哎及陈建军发布《严正声明》，已就有关事项向法院提起诉讼，并称作为大亚集团控股股东，有决心和信心制止一切损害企业合法权益和破坏企业稳定行为。 目前，隔空交战远没有熄火迹象。 管理层畸形市值缩水70亿 兄弟阋墙损害的不只是亲情，更有投资者利益。 内讧风波爆发直接导致大亚集团及大亚圣象的人事动荡。 去年12月26日，任职不到半年的大亚圣象总裁吴文新辞职。 长江商报记者发现，大亚圣象的管理层结构畸形。公司11名董监高人员中，董事会成员6名，除了三名独董外，陈晓龙担任董事长，许永生、眭敏为董事。监事三名，而高管只有两名，分别为财务总监陈钢、董秘沈龙强。 上述董监高成员中，高管竟然只有财务总监和董秘，连总经理、副总经理都没有。 长江商报记者梳理了上百家A股公司，总经理、副总经理缺位的极为罕见。 武汉科技大学金融证券研究所所长董登新亦向长江商报记者表示，一家上市公司居然没有CEO，这类情况没有遇到过。 8月2日下午，一家创业板公司董秘向长江商报记者明确表示，按照相关规定，公司高级管理人员是指公司经理、副经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。所以，公司的总经理、财务负责人、董秘是法定高管，当然，这些高管可以是兼任的。 这名董秘称，在很多家族型上市公司中，董事长兼任总经理较为常见。只是一家上市公司没有总经理，确实没听说过。即便是总经理辞职，也应有董事长或者副总经理代行总经理之职。 一名券商人士向长江商报记者称，上市公司管理层缺位，极易导致董事长一人说了算。如果董事长有意向财务造假，很难甄别。 近年来，大亚圣象经营业绩增速持续放缓。2015年至2018年，其净利润（归属于上市公司股东的净利润）为3.18亿元、5.41亿元、6.59亿元、7.25亿元，同比增幅分别为94.37%、70.22%、21.82%、9.95%，增速持续放缓。而且，近年来，公司营业收入在70亿元左右徘徊，几乎是原地踏步，净利润反而持续增长，也令人有些意外。 今年一季度，大亚圣象实现的营业收入、净利润为14.13亿元、0.63亿元，同比增长1.08%、9.69%。 二级市场上，大亚圣象走势较弱。近两年来，其股价已从23元/股跌至10.37元/股，跌幅超过50%。而其市值已从127.71亿元缩水至57.44亿元，短短两年，缩水了70亿元。 实控人家族内讧风波何时了？“家族内耗”风波下的中国民营500强企业大亚集团将走向何处？家族企业股权如何设置避险？市场在持续关注。
原标题：实地探访志高工业园：业绩下滑多名员工被遣退 两栋亿元保障性住房项目因缺钱停摆 来源：长江商报 长江商报消息 ●长江商报记者 杨玲玲 广州报道 作为志高控股（00449.HK）旗下核心企业，志高空调曾提出要“造世界上最好的空调”，然而今年以来，志高空调多次出现自燃事件。除了产品质量拷问，志高控股“一泻千里”的经营业绩，接连发布的卖股、卖地公告，以及缓发工资、批量遣退工人等消息，正将志高推向深渊。 7月30日，长江商报记者走访位于佛山市南海区里水镇的志高工业园了解到，今年以来，厂里大批工人出走，在职员工的轮休时间也被加长，7月份甚至有工人休息超过20天。而去年，公司净利润亏损4.8亿元，同比下滑1109.2%。 对此，志高控股方面回复长江商报记者表示，进入7月之后，空调生产销售逐步进入淡季，部分工人集体轮休很正常。 值得一提的是，7月30日，长江商报记者探访位于佛山的志高空调总部看到，志高工业园保障性住房一旁尚未施工完毕的工地，工程概况牌显示名称为“南海区里水志高工业园保障性住房项目1栋、2栋”，工程造价达9667万元，2019年3月23日竣工。然而记者现场看到，工地内主体结构仍未建出地面高度，挖土机、吊塔处于停摆状态，坑基内堆满建筑材料，裸露在外的钢筋已经生锈。工程停摆，似乎也一定程度上折射出公司的危机未解。 受访市场观察人士认为，志高控股当前遭遇的多重困境，是二线家电品牌走衰的一个缩影。家电行业分析师刘步尘称，今年以来志高空调没落迹象明显，其品牌力，产品力、盈利能力以及销售能力均走弱。在2019年空调行业整体形势不景气之下，这类企业将率先跌倒。 自燃、裁员风波不断 宣称要做“高端空调引领者”，却在短短半年内多次出现自燃事件。其中，7月10日，位于广州的柯先生，购买的志高空调自燃导致房屋着火，损失达30万元以上。 对于空调自燃，志高控股相关负责人回应称：“广州用户家中发生的起火事件，是否与志高的空调产品相关以及具体是什么原因，以消防部门的正式鉴定报告为准。如核实责任归属，志高必定承担法律规定范围内的责任。” “一个企业的产品如果频频发生问题，往往是这个企业陷于困境的前兆。志高空调频频出现自燃，我认为不是偶然的，折射出它的产品管理出现了问题。”家电行业分析师刘步尘表示。 事实上，除了产品质量饱受质疑，志高控股的生产经营和资金状况也遇到前所未有的挑战。近日，有媒体报道称，位于佛山市南海区里水镇胜利工业园的志高生产基地深陷欠薪、裁员、放假风波。 7月30日，长江商报走访志高生产基地，志高生产基地靠近东秀路一侧的厂区对面遍布餐馆和商店，记者随意走进一家商店，发现货架上的货物所剩不多，与老板攀谈才得知，今年以来，志高厂里的工人陆续走了很多，他们的生意也不好做，附近好几家商店都已关门歇业。 “听说志高过年以来就不怎么景气，前几个月还有没按时发工资的情况，最近也是休息多做工少，有工人说7月份的休息时间已经超过了20天。”老板称。 随后，长江商报记者在志高生产基地2号门入口处看到一则钣金车间的招聘简章，招聘岗位包括钣金冲压工、剪钣工以及焊接工。记者拨通联系人电话，对方告知：“目前不招人，厂区门口的牌子忘记撤回来了。” 对于“大批工人被遣退，工人处于集体放假”的消息，志高控股并未否认，其回函解释称：“进入7月之后，空调生产销售逐步进入淡季，设备需要进行轮流检修，部分工人集体轮休很正常。此外，空调淡旺季明显，在淡季将派遣工退回合作的中介公司属于正常现象。生产完全按照营销的月度计划滚动推进，运营秩序处于正常状态。” 营收仅百亿千亿目标难实现 2010年，志高控股主席兼行政总裁李兴浩对外表示，公司将通过整合全球资源，实现“两年内销售1000万台空调、十年内跻身千亿元强企”的战略目标。此后更多次对外重申这一目标。 事实上，为了千亿目标，志高控股做了很多工作，其中在营销端发力最为明显。2014年，志高空调请来影视明星成龙为品牌代言，并签署了长达10年的合作协议。2015年，退居二线的李兴浩再次复出，并亲自担纲空调国内营销业务。 数据显示，2014年至2018年，其销售及分销成本分别为8.30亿元、8.42亿元、7.84亿元、8.80亿元、8.60亿元，分别同比增长14.9%、1.4%、-9.2%、15.1%、-2.2%。 不过，与在营销方面的“大手笔”相比，志高控股对研发的投入则显得“抠门”许多。年报数据显示，2018年格力、美的、海尔三大家电企业用于研发的资金分别为72.68亿元、98.11亿元、53.98亿元，而志高空调的研发费用仅为1.93亿元。 同时，根据2018年年报，报告期内，志高控股收益仅有91.67亿元，同比减少14.6%；全年亏损达4.8亿元，同比大幅下滑1109.2%。不足百亿的销售额与千亿目标仍然相去甚远。 近日，面对记者“2020年千亿销售额能否顺利实现”的提问，志高控股回函称：“志高的经营计划及目标非常务实，2020年经营预算工作正在推进当中。” 在家电行业观察家洪仕斌看来，空调行业是一个竞争异常充分的行业，可以说已进入寡头竞争格局，志高作为二线品牌，生存压力与日俱增，目前来看千亿目标已经很难实现。 卖股、卖地解资金之渴 除了规模增长难以实现，志高控股还出现了资金告急的情况。志高控股董秘办负责人曾对媒体坦言，由于公司去年业绩表现不好，影响了银行对公司的信心，审核授信时间有所延长，从而对公司资金产生了较大影响。 对此，志高多次卖股、卖地自救。3月31日，志高控股公告表示，公司间接全资附属公司志高空调，拟向金和益公司、马俊霞、童志军及王峰，或指其中任何一名出售目标公司广东志高暖通设备股份有限公司已发行股本的40%，总代价2.04亿元。5月21日，志高控股再次公告，志高空调以4.5亿元出售位于广东省佛山市的物业，同时，获得拆迁补偿3.58亿元。根据公告披露，该次出售的位于中国广东省佛山市南海区里水镇胜利村委会的物业包括5幅总土地面积约404亩的地块，以及部分地块上的单层厂房。 值得一提的是，7月30日，长江商报记者探访位于佛山的志高空调总部看到，志高工业园保障性住房一旁尚未施工完毕的工地，工程概况牌显示名称为“南海区里水志高工业园保障性住房项目1栋、2栋”，工程造价达9667万元，2019年3月23日竣工。然而记者到访的7月30日，工地内主体结构仍未建出地面高度，挖土机、吊塔处于停摆状态，坑基内堆满建筑材料，裸露在外的钢筋已经生锈。 工程停摆，似乎也一定程度上折射出公司的危机未解。不过，对于公司资金周转是否已回归正常轨道的问题，志高控股相关负责人回复长江商报记者：“目前，银企合作关系稳定。” “当前，志高控股正遭遇多事之秋，如何顺利度过系列危机是企业亟待解决的难题，而度过危机后，作为二线品牌如何找准清晰的生存方式，也是企业需要慎重思考的重大命题。”洪仕斌分析称。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅 近日，深圳市振业（集团）股份有限公司发布2019年半年度业绩预告。数据显示，2019年1月1日至2019年6月30日，归属于上市公司股东的净利润盈利1.87亿元–2.29亿元，同比下降45%–55%。 业绩下滑的同时，频繁为子公司进行担保。7月26日，深振业为全资子公司6亿元开发贷款提供担保。深圳振业及控股子公司对外担保余额为人民币10.5亿元，占公司2018年12月31日经审计净资产的16.44%；深振业及控股子公司尚未使用的担保额度为43亿元，占公司2018年12月31日经审计净资产的67.33%。 一位业内人士对长江商报记者表示，华南市场很多地产企业这两年其实都受到了外部冲击，对于深振业类似企业来说，过去其实是非常不错的地产品牌，但这两年地产销售业务等规模其实是不大的，这都会带来很多新的问题。而类似利润等数据下滑，从侧面说明经营方面的动力是不足的，所以对于部分子公司的经营来说，也会有各类新的把控，包括在资金面压力大的时候，会频频给予此类公司各类担保服务。 中期净利预降55% 7月12日，深圳市振业（集团）股份有限公司发布2019年半年度业绩预告。数据显示，2019年1月1日至2019年6月30日，归属于上市公司股东的净利润盈利1.87亿元–2.29亿元，同比下降45%–55%；基本每股收益盈利0.1387元/股–0.1695元/股。 深振业A表示，受项目结转周期影响，上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。 据了解，深振业A2018年营业总收入为25.03亿元，比上年同期减少15.42%；归属于上市公司股东的净利润为8.85亿元，比上年同期增长9.88%。深振业A总资产为135.31亿元，比上年期末增长2.98%；基本每股收益为0.66元，上年同期为0.6元。 2019年第一季度业绩报告称，归属于上市公司股东的净利润为1.11亿元，较上年同期下降61.26%；实现营业收入4.13亿元，较上年同期下降14.75%；基本每股收益0.0821元。 深振业于公告中解释称，业绩下降是因为受项目结转周期影响，上年同期确认投资收益金额较大。 频繁为子公司担保 业绩下滑的同时，频繁为子公司进行担保。4月，深振业为旗下8家子公司提供49亿元担保额度。7月26日，深振业发布公告称，公司全资子公司深汕特别合作区振业房地产开发有限公司（以下简称“深汕振业”）因振业时代花园二期项目开发需要，拟向农业银行深圳布吉支行申请项目。 开发贷款，按照银行要求，我公司需提供连带责任保证担保，担保金额为人民币 6亿元，深汕振业为公司提供了同等额度的反担保。 本次担保前，公司全资子公司深圳市振业房地产开发有限公司对深汕振业担保余额为人民币2亿元；公司对深汕振业担保余额为0，可用额度为8亿元。本次担保后，公司全资子公司深圳市振业房地产开发有限公司对深汕振业担保余额为人民币2亿元；公司对深汕振业担保余额为 6亿元，可用额度为2亿元。 本次担保后，深圳振业及控股子公司对外担保余额为人民币10.5亿元，占公司2018年12月31日经审计净资产的16.44%；深振业及控股子公司尚未使用的担保额度为43亿元，占公司2018年12月31日经审计净资产的67.33%。
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