杨倩 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会上，丁祖昱谈到，2020年，北京、上海、广州、深圳等15城二手房成交金额为4.19万亿元，同比增长约18.03%；成交面积为1.42亿平方米，同比增长约6.77%。 从二手房成交金额来看，2020年，上海已破万亿大关，成交金额达10644亿元，同比增长约30%。北京、广州、深圳分别为5911亿元、3257亿元、5350 亿元。其中，广州同比增长约52%，北京、深圳同比增长约20%、41%。二线城市中，重庆、苏州、成都成交金额同比下滑，成都下滑幅度达50%。 从二手房成交面积来看，2020年，北京、上海、广州、深圳成交面积为1513万平方米、2423万平方米、1095万平方米、861万平方米，同比增幅分别为19%、27%、44%、30%。二线城市中，南京、合肥成交面积增速较快，同比增长30%左右；重庆、苏州、成都成交面积同比下滑，成都下滑幅度达53%。 综合来看，2020年，11城二手住房成交面积创近3年新高，分别为北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、青岛、郑州、厦门。
12月9日，转转集团CEO黄炜在受邀出席行业峰会时透露，在聚焦二手3C业务基础上，平台基于海量真实交易数据和AI定价体系结合，通过保卖服务已经可以帮用户把手机卖出高于行业平均水平15%至20%的价格。 过去10年，是中国消费市场大发展和大变化的10年。从新品消费市场看，供给端到中间的履约，再到最后的消费端都发生了很多新的变化。比如社区团购这样全新的消费形式出现，人们的需求也变得越来越多元；消费场景也从最早集中化的卖场，到拼团卖场，再到如今线上线下相结合的卖场…… 黄炜表示，5年前开始，中国互联网消费市场进入移动电商时代，二手车、二手3C、二手书和二手奢侈品等非标品交易进入大众视野；与此同时包括转转、找靓机在内的众多和二手交易相关的平台不断涌现、快速发展。 “现在每个人家里都有很多东西，如果闲置下来被遗忘在角落，其实价值是被浪费掉的。”黄炜说，怎样能把这些闲置物品的价值继续发挥出来，在另一端被消费出去，是转转成立5年来一直在努力解决的问题。 从整个行业看，最早的一些分类信息网站和纯C2C交易平台，做了很多信息撮合的事情，比如把卖家信息和买家信息展现在平台上，自己联系交易即可。但是在市场变化中，这样的解法并不能让所有人满意。很多人还是觉得发布麻烦，导致闲置物品没有流转起来；也有很多人因为信任问题，仍然不敢去买二手。 黄炜认为，非标品交易平台的价值主要在于3个方面：首先是撮合，把两端的买家和卖家汇聚到一起；然后是促进流转，这也是二手交易中最为重要的一个环节；此外就是定价系统的搭建。 围绕这三点，转转的解法是搭建履约、需求和供给的循环体系。 履约层面，2015年转转首创了针对二手3C质检的体系，随后又提供7天无理由退货和质保服务，让更多消费者了解到买二手手机靠谱。从模式看，转转是把C1端用户的闲置物品，经过居间“处理”流转到C2端用户，也就是C2B2C模式。黄炜介绍，履约服务提升了人们的信任度，直接带动了需求的提升；根据需求，转转可以反向去把供给端做到更规范，进一步推动履约服务的完善和升级，从而让更多人接受和喜欢上二手交易。 这一探索也成为现在很多人愿意上转转买二手3C商品的重要原因。比如刚刚过去的双11，整个转转集团仅二手手机3C这个品类，就卖出了14.6万台。在二手行业里，还从来没有一个公司能在28小时内卖出这么多二手手机和数码商品。 在定价体系搭建中，由于二手3C的交易量很大，目前转转已经实现基于平台的二手商品成交、发布和浏览数据，对商品的价格进行合理估价和动态定价。其中包括基于B2B和B2C历史成交数据进行商品价值评估的AI估价模型和基于B2C场景下市场供需情况、用户点击率、价格走势预测、利润目标、风险空间的动态价格调整。 海量真实交易大数据+AI定价体系结合，通过转转保卖服务给出的价格也更为合理和准确。此举带来的直接好处就是能帮用户把手机卖出高于行业平均水平15%-20%的价格，可以说是全网最高价。 极光大数据等多家第三方机构发布的报告显示，目前转转集团在二手3C市场的线上用户交易、B2C领域已经位居行业第一位置。今年9月开始，转转集团的手机C2B业务日收货量已经稳定在11000单，远超垂直回收平台7000-8000单的日回收量，开始在二手3C回收市场也占据主导地位。 黄炜表示，未来转转集团会更聚焦在二手3C业务上，继续稳固市场领先优势。而上述算法和体系也会陆续拓展到其他品类，让更多人可以在转转把自己的闲置物品卖出更好的价格，同时也让更多消费者受益。
本报记者 贺骏 5月6日，二手交易平台转转宣布，战略合并二手手机B2C交易平台找靓机。 合并后，找靓机作为转转集团旗下子公司，将继续保持独立品牌发展，进一步拓展二手3C领域B2C市场。找靓机CEO温言杰将出任转转集团公司总裁，向转转集团公司CEO黄炜汇报，找靓机的联合创始人也将成为转转的联合创始人。 对于此次合并，转转集团公司CEO黄炜在写给转转和找靓机全体员工的内部信中表示，这是发生在疫情期间的一次奇妙相遇。“找靓机是精耕二手手机B2C的平台，转转是以二手手机见长的综合性二手交易平台。此次合并后，我们将进一步巩固线上二手手机用户交易的第一地位，同时也将成为二手B2C第一和线上C2B的第一。” 找靓机CEO温言杰表示，找靓机和转转是市面上唯二的、向用户提供高标准质检服务的公司。找靓机拥有着极强的获客能力和供应链能力，并且在3C里面拥有极好的口碑；转转拥有着极高的留存、极强的产品力和全品类优势。通过与转转的合并，可以有效的延展双方的边界，实现优势互补。 转转和找靓机均诞生于2015年，一直以来也都在通过专业的质检和服务，让用户在交易二手手机时更放心。“这次合并既是业务的融合，也是具有相同价值观的两个团队的会师。”黄炜透露，找靓机团队股份和梅花创投、青山资本、东方富海等投资人股份也将转换为转转的股份。 转转自2015年11月创立以来，通过业内首创的二手手机验机模式，加上腾讯和58同城的资本加持，已逐渐占据二手交易市场主导地位。2019年9月，转转完成3亿美元B轮融资；同年11月，转转牵头成立B2B二手交易平台“采货侠”，开始布局2B业务。 找靓机是二手手机垂直平台，以B2C模式为主。找靓机团队专门研发了整套质检流程，从源头供应链开始进行把关。目前，找靓机累计下载用户超过9000万，MAU位居二手行业第三，紧随闲鱼和转转之后。 “找靓机团队充满创业精神，实干高效，质检可能比转转还要严格，很多方面值得学习。”黄炜介绍，合并后估值达到18亿美元的转转集团将发挥在二手手机3C零售、线上回收端的领先优势，进一步推动二手手机验机服务标准的统一，同时发挥优势搭建更高效的B2B流通平台，让非标的二手交易更加标准化。 数据显示，二手手机已经是除二手房和二手车之后二手市场内最大的单品类，占比达到30%左右。IDC今年1月发布的《2019-2023年全球二手智能手机预测》报告指出，全新智能手机市场增长放缓，未来几年新品手机出货量的增长率会呈现低迷之势；与之相反，二手手机因为高性价比受到欢迎，同时保持高速增长。 “在整个经济周期波动下，二手市场会逆势成长。”黄炜表示，未来转转集团会更加聚焦在二手手机3C等垂直品类的深入发展。（编辑 张明富）
二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧 新调控时代 在波澜不惊中，6月份北京二手房完成了1.1万套的网签量，罕见地低于当月新房的成交量，勉勉强强超过了单月万套的门槛。 至此，从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套，仅高于2014年上半年的44165套，为五年内新低，可见，二手房成交连续降温趋势明显。 与此同时，二手住宅市场的成交价也基本持平，议价空间趋稳，我爱我家市场研究院的数据显示：2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，与2018年的成交均价相差不大，相比2017年上半年的62835元/平方米，降幅约为9.6%。 量价齐跌的情况下，包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负责人都表示，在政策环境“有保有压”，调控方向未有变化的背景下，二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响，对二手房产生了明显分流。预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征，市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。 市场 上半年二手房成交量创5年来新低价格比高点跌了近10% 我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统计显示，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据，今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。 以半年数据而论，2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却胜过之前几年，成交没有大起大落，维持在7万套+的状态。 不过，值得注意的是，从月网签量来看，今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后，呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅为11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。 成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不足1%，价格走势平稳。 我爱我家研究院分析师表示，自从2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，波动幅度均在3%以内。而在此前，北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。可以说，二手房价格已经进入了最为稳定，波动最小的阶段。 麦田房产的监测结果也类似，就价格走势来看，上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据，上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降，一定程度上可以看出，卖方价格预期有所走低；而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄，主要在于受成交结构影响。 价格 成交均价最高是西城降价最明显是朝阳 如果分区域来看，哪些区域涨价，哪些区域降价了呢？根据我爱我家研究院的统计显示，2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中，海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌，东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%，成交均价为47983元/平方米；最大跌幅为朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看，无论涨跌，上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内，整体变化不大，且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。 另外，成交均价最高的依然是西城区，均价为103209元/平方米；成交均价最低的是房山区，均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。 成交户型方面，统计数据显示，2019年上半年，北京二手住宅交易中一居室占20.34%，两居室占56.80%，三居室占21.00%，四居及以上占1.86%，各户型占比基本与2018年下半年持平，其中一居室占比变动最大，较2018年下半年减少1.12个百分点 我爱我家分析师认为，多年来，北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多，一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看，两居室占比在持续扩大，2019年上半年已达57%，一居室占比在持续缩小，目前已只有20%。 贷款方面，2019年上半年北京的二手住宅交易中，使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市管公积金，其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点，市管公积金占比收窄11.36个百分点。 2017年“317新政”后，北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下，同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后，市管公积金占比连续大幅下降，今年上半年已不足10%，商贷占比则重新回到了30%以上。 第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想就表示，今年北京的商业贷款虽然在利率上没有明显放松，但放贷速度明显加快了，资料齐全资质好的客户，从申请到放款，最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下，商业贷款预计仍将成为楼市占比最多的支付方式。 困境 卖套房子需要116天 整体来看，上半年二手房的成交数据并不亮眼，尤其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者，主要是由于买房人减少，导致交易节奏放缓。他举例称，一套德胜学区的70平方米的两居室，目前在售的同户型就超过3套，而且价格都比较坚挺，最长的挂牌半年有余，仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车，蹲点在小区门口，既为了寻找新买房人，同时也可以盯着出售房源的动态。 类似的情况并不少见，二手房市场中购房人减少，直接导致了买房周期增加。据我爱我家市场研究院统计，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月。较2018年增加近20天。 历史数据显示：2015年开始，北京楼市逐步升温，市场交易结构加快，房源的平均成交周期也逐渐缩短，2017年上半年一度降至60天，即一套二手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后，房源的平均成交周期开始延长，今年上半年更是回到了4个月。显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓，虽然今年春节后一度出现“小阳春”，但并未改变市场大势。 数据统计显示，2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%，同比2018年上半年下降6.14%；新增客源量环比下降18.01%，同比下降20.80%。 上半年房源量、客源量都在下滑，且客源量下滑幅度更大，受此影响，中介的实际代客看房数量也大幅减少。我爱我家的实际带看数据显示，2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%，较2018年上半年下滑29.14%，近两年经纪人带看量持续下滑。 对于这样的市场变化，麦田房产分析师认为，上半年北京二手房市场表现符合年初预期。主要原因在于：一是楼市政策环境整体未变，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看： 首先，上半年中央政策环境“有保有压”。一方面，央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格。 就北京楼市来看，政策层面也出现了微调。一方面，为提高开发商拿地及开发热情，土地供应政策有所松动，政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面，为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头，在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看，政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。 其次，与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套（其中限竞房占比约58%），是2018年同期新房成交量的两倍有余。 趋势 二手房市场将在波动中趋稳 对于下半年二手房市场的新动态，麦田房产分析师认为，基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。 与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于该类房产在价格上的优势，随着下半年该类房产供应量增加，对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。 麦田房产分析师表示，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。 具体来说，7月份和6月份将基本持平，随着需求在近4个月（4月份-7月份）的持续积压以及卖方价格松动，市场将出现阶段性集中释放，随后价格微涨趋于稳定，交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。 我爱我家市场研究院则认为，在各种限购限贷政策之下，北京二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需，同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今，35岁以下购房者的比例越来越少，一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄，另一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济实力不足的年轻人无力购房。 伴随市场的持续稳定，北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓，曾经的“一房难求”“秒抢”现象不再，房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月，房客比也进一步提高，房源变得相对更多，客户变得相对更少，经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策没有大的变化，市场或将长期保持这种慢节奏。 李想也表示，在当前的形势下，北京楼市的从严调控必将持续，政府也不会允许市场，尤其是房价出现大的波动，未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过，6月北京二手住宅网签量已经下降到万套左右，未来止跌回升的可能性很大，下半年市场能有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但整体趋势、长期趋势仍将平稳。
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