● “今天接到的文件，首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷利率LPR+75bp。”中国证券报记者1月27日致电工商银行广州市海珠区某支行时，该行信贷业务员如是说。记者向多家广州国有大行和股份行求证了解到，工农中建四大行的首套、二套房贷利率均作出上述调整，其他银行暂未接到调整通知。 分析人士表示，“房贷提价”背后是放贷额度吃紧和贷款需求旺盛，未来调控举措和房贷利率变动将更趋“一城一策”化。 四大行率先行动 继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷1月27日全线涨价。根据1月20日央行公布的5年期以上LPR（4.65%），广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。 一位国有银行广州某分行信贷业务负责人介绍，他所在的分行目前房贷额度比较紧张，放款时间较之前出现明显延长。近期监管部门对部分银行进行约谈，加大了个人住房贷款管控力度。 房贷利率上浮，有人欢喜有人愁。“突然庆幸自己在年前把房买了。”一位已经“上车”的购房者说。“对于我这个7月入职的‘广漂’，压力更大了。”另一位“刚需族”表达了自己的无奈。 此次房贷利率上调只涉及四大行。中国证券报记者咨询了广州部分股份制商业银行，截至发稿，均回复暂未接到类似通知。但有银行表示，房贷额度紧张。 中国证券报记者致电北京、上海多家国有行和股份行网点，工作人员均表示，没有收到上调贷款利率通知。但有部分网点表示，目前办理房贷业务需要排队。 房贷供需出现变化 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国证券报记者，四大行房贷规模较大，调整利率有风向标意义。首套、二套房贷利率均进行调整，体现了信贷政策收紧导向。 分析人士称，之所以出现上述情况，在于房贷供给和需求出现了变化。 从供给端看，2020年12月31日，央行联合中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行分为不同档，对应设立区别性的“两条红线”指标；对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。从需求端看，2020年广州楼市交投氛围活跃度明显提升，年底更是出现“翘尾行情”。 国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，广州的现象是由政策调控和当地的供需状况引发，不同银行差异很大。在上述监管框架下，一些银行在上限边缘可能超标，其房贷增速不能超过平均贷款增速，虽然仍有新增贷款额度，但增速放缓。不同地区需求量不一样，有的地方需求比较旺盛，新增贷款不能满足需求，价格出现上升；有的地方额度相对充裕，价格不会上涨。 大城市调控政策收紧 分析人士表示，2021年银行房贷投放总规模有收紧预期，未来房贷调控和利率的变动将更加“一城一策”化。 “广州的政策进一步说明当前大城市房地产政策收紧的风向。”严跃进称，从此前深圳楼市调控政策收紧开始，到近期上海楼市调控政策升级，以及杭州楼市调控政策“打补丁”，都说明大城市在不断加码楼市调控。 严跃进表示，信贷收紧会限制市场交易，有助于市场稳定，但要防范恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险，真正促进房地产市场平稳健康发展。 分析人士认为，广州的做法目的是“抑泡沫，控风险”。在做好风险防范的同时，抑制投机投资炒房。
图片来源于网络 近日，有媒体报道称北上广等地出现房贷额度紧张情况，广州、深圳和上海甚至有部分银行暂停了个人住房贷款业务办理。 对此，搜狐财经咨询了多家银行的北京分行及房产中介，均表示尚未接到收紧或暂停房贷业务的通知，目前个人住房贷款仍可正常办理。 北京地区房贷未受影响，多家“踩线”银行贷款可正常办理 随着沪广深三个一线城市相继被爆出暂停房贷，购房者纷纷开始担忧北京地区银行是否也会加入“停贷”行列。 对此，搜狐财经致电了建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行等多家房贷占比“踩线”银行的北京分行进行求证，被告知上述银行目前均未收到房贷额度收紧及暂停房贷通知。 “我们行没有收到要停止房贷的通知，目前个人房贷申请一切正常，可能其他城市有变动，但北京这边暂时正常。”建设银行海淀区一名信贷经理称。 兴业银行昌平区一名信贷经理表示，该行目前房贷业务也可以正常办理。对于近期有关房贷收紧的新闻，该信贷经理认为，具体要看政策落实情况，但如果有购房意愿需申请贷款，建议尽快申请。 此外，搜狐财经也咨询了一些北京地区的房产中介，中介人士称，经常会听到类似“多城市传出房贷收紧乃至上调”的传闻，但目前确实没收到银行暂停个人房贷业务的通知。 房贷新规叠加地区政策，广州上海部分银行暂停房贷 2020年12月31日，央行与银保监会联合发布银行业房贷新规，分五档设置银行房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限两条监管“红线”。 通知自2021年1月1日起实施，对占比超标的银行设置两年或四年的调整过渡期。 据分析人士测算，共有13家上市银行“踩线”。招商银行、兴业银行、成都银行等五家银行连踩“两道红线”，建设银行、邮储银行两大国有行也存在不同程度“踩线”情况。 受房贷新规影响，有媒体报道称，近日广州、深圳地区个人房贷额度出现紧张。 招商银行广东省内各家支行已于一周前暂停按揭贷款发放；光大银行深圳地区分行也已暂停按揭贷款；兴业银行深圳地区未叫停房贷业务但额度紧张。 继广州、深圳传出暂停房贷消息后，上海地区房贷也有收紧迹象。1月25日，券商中国报道称，工商银行面向上海地区的购房税费分期贷款产品正被全面叫停。 据悉，1月21日，上海住建委与各部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。 《意见》指出，要严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。 有与工行类似贷款产品的上海当地银行个贷经理表示，目前房贷已经收紧，该产品也随时可能被叫停，建议尽早办理。 盘古智库高级研究员江瀚表示：“每逢春节，都是房地产市场贷款额度较为紧张的时候，这属于市场的一个周期性现象。北上广深存在一定程度的局部房地产市场较热现象，相对当前较大的房贷需求，银行的供给就显得不足。” 他认为，从监管角度看，当前房地产市场日趋从严，在全面监管与规范化格局下，房地产市场的房贷出现一定波动是正常的市场现象。 “国家已经明确了，房子是用来住的、不是用来炒的，未来的房地产发展会向居住属性转移，市场不会出现大规模的过热和炒作现象，而房地产市场的信贷一定是从严管理，并且趋向逐渐从紧的大趋势，所以当前的房贷相对紧张是很正常的现象。”江瀚称。
图片来源于网络 有消息称，自1月27日起，广州地区四大国有银行房贷利率将整体上调。搜狐财经分别致电了农业银行、中国银行、建设银行和工商银行广州地区支行进行求证。 建行广州花都区支行一信贷经理向搜狐财经证实，称已收到利率调整通知。 具体调整方案为，首套房房贷利率为LPR+55基点，即5.2%；二套房房贷利率为LPR+75基点，即5.4%。而此前的房贷利率为首套房LPR+40基点，二套房则是LPR+60基点。 截至发稿，农行和工行方面均表示暂未收到通知，中行尚未回应此事。 近日有媒体报道，广州地区的银行个人按揭贷款被要求“双管控”：要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年四季度的平均放款额度，全广州统一标准。 建设银行已于上周接到通知要求全广州个人住房按揭0新增。 除广州外，深圳上海等地也被传出暂停房贷消息。招商银行广东省内各家支行已于一周前暂停按揭贷款发放；光大银行深圳地区分行也已暂停按揭贷款；兴业银行深圳地区未叫停房贷业务但额度紧张。 1月25日，有报道称，工商银行面向上海地区的购房税费分期贷款产品也已被全面叫停。
“房贷额度相对来说较紧，目前申请贷款基本都需要排队。”这是近期记者采访多位银行业人士时听到的最高频次的回答。而此时恰恰距离房贷新规发布半个月左右，原本要冲刺“开门红”的银行不得不控制涉房类贷款的投放，转而兼顾发力其他领域的信贷业务。 2020年年末，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下称《通知》），从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控。《通知》将银行业分为五档，并分档设置银行房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比两个上限。 从零售端来讲，由于部分银行的个人按揭贷款占比超出上限要求，不少业内人士表示，《通知》将对个人住房贷款规模产生较大影响，个人按揭杠杆端将出现适度收缩，如今这一情况已初露端倪。记者近期在采访过程中发现，一边上海二手房市场火热导致房贷需求较高，一边个人住房贷款额度受限，供需“不平衡”下房贷规模吃紧，有银行已对合作渠道进行“优化接单”，未来住房按揭贷款的审批或将更严。 房贷额度受控吃紧 “我是2020年11月份买的房，当时本来想在自家行贷款，但被告知按揭贷款已经停了，因此通过中介申请了其他行的贷款，而且在12月末就放了款。”一位刚买房不久的股份行人士对记者说道，“幸好没等到元旦后，现在排的时间可能更长。” 某国有大行上海地区支行人士也对记者称，由于涉房类贷款占比受限，行内个人按揭额度控制掉了，都是等头寸出来一点点放，有进有出才行。“不过，虽然能放，支行层面，额度是要靠抢的，目前年初基本指标应该都能完成。” 华东地区城商行分行相关人士对表示，目前行内涉房贷款全都收紧，不管是个人按揭贷款还是开发类融资。一方面遵循监管发布的红线规定执行，另一方面按揭额度受央行逐月窗口指导管控，即使没超红线，也要看监管每月给的额度。 2020年末发布的《通知》正影响着房贷市场。根据五档分类，大行、中型、小型、县域农合机构和村镇银行按揭贷款占比的上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。由于部分银行已超上限，新增房贷额度吃紧，一些银行只能等着贷款用户还款后，才能腾出个人按揭贷款额度。 一位银行业资深分析师对记者表示，《通知》对个人住房贷款的约束将高于开发贷。因为过去几年，个人按揭贷款增速明显强于平均贷款增速，为了控制居民杠杆率，房贷新政实施后，按揭贷款增速可能将有所降低。 随着《通知》的逐步落实，业内的共识在于，个人按揭住房贷款的增速将逐步趋缓，未来银行对按揭贷款的信贷审批会更加严格。尤其是对于上海而言，由于房贷利率相较其他地区较低，并不占据优势，导致银行总行在全国范围内进行房贷额度调控时，分到上海地区的份额可能较小。而上海当前房贷需求又较为火热，供需出现不平衡。 大行、股份行压降规模较大 根据2020上市银行披露的中期贷款数据计算，银行压降按揭贷款压力并不小。从中资大型银行和中资中型银行两档看，大型银行中，建行按揭贷款占比已达34.4%、邮储占比达33.6%；中型银行中，招行占比为24.7%、兴业为25.7%，另外不少银行占比也接近于上限。 中信建投银行业首席分析师杨荣表示，从上市银行数据分析，银行总计需要压降7500亿的按揭贷款，这一规模比需要压降的房地产行业贷规模要高，其中，大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模是3000亿和4200亿。 记者获悉，在上海区域，已有股份行在二套房贷款审批时，对贡献度较低的合作渠道做了“优化接单”，并要求“优化定价”。 “事实上，近两年大行一直在控制住房贷款增速，之前监管对部分银行就有要求，住房贷款要压降到40%以内，银行一直在消化，逐年压降这一规模。”某国有大行交易银行部相关负责人对说，“目前行内‘开门红’的经营性指标中，已经不包含个人按揭贷款了，这也就意味着，不管放多少，都不会算进‘开门红’的业绩。” 另在日常管理方面，为了进一步控制贷款规模，前述国有大行交易银行部相关负责人告诉记者，银行会根据监管的要求倒推银行每月贷款投放的上限，然后按照上限进行管理，不能超过这一水平。 一位房地产中介也对表示：“近期成交的几个案子，客户走的都不是四大行，小型银行居多，流程上并没有太大区别。贷款审批上，目前需要排队2-3周，然后放贷需要一周左右。” 不过，还需一提的是，相较在上限附近徘徊的银行，那些房贷占比不高的银行受影响并不大，甚至有了更大的业务增量空间。从上市银行2020年半年报数据来看，股份行里的平安银行、光大银行，城商行里的宁波银行、南京银行、长沙银行等，指标都较为适中。尤其宁波银行，房地产贷款占比仅6.3%，远低于监管上限。 从行业整体看，有分析称，住房按揭贷款依然有新增的空间。杨荣测算，目前住房按揭贷款的规模大概是34万亿，贷款余额预计大概是180万亿，住房按揭贷款占总量的比重是18%。如果按照整个行业平均的按揭贷款占比监管上限为25%，全行业来看，住房按揭贷款依然有新增的空间，预计新增规模在12.6万亿。 银行信贷结构将调整 对于银行业而言，涉房类贷款投放受限，将防止资金过度集中在房地产业，银行信贷投放将面临结构性配比调整，即尽量减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例，而增加其他零售贷款和对公的投放。 比如，前述华东地区城商行分行相关人士就对记者称，目前银行在推经营贷和消费贷，“开门红”主要是做本地上市和拟上市公司以及央国企客户，另外还会帮助企业发债等。 《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.83万亿元，占各项贷款余额28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。 财信证券分析称，针对指标明确的房地产贷款集中度管理要求，银行未来信贷投放政策将会在房地产贷款占比的限制下对风险和盈利进行权衡，选择最有利于自身发展的信贷政策。 同时，不同银行距离房地产贷款占比上限的空间差异，也将会造成银行之间的信贷结构调整。房地产贷款余额占比超限的银行将会选择在制造业等其他实体经 济领域相关业务发力，探索其他优质信贷投放领域，适度调整对公业务和零售业务的占比；房贷占比距离上限空间充足的银行也可把握机会发展房地产贷款业务，促进信贷结构优化平衡。 还需一提的是，日前市场上还发行了一单规模最大的住房抵押贷款支持证券（RMBS），农业银行作为发起机构，规模为200.15亿元。有分析称，这可能是金融机构通过这种方式实现信贷“出表”，以腾挪信贷额度。 此前《通知》发布时，兴业研究就曾提及，《通知》将在一定程度上促进RMBS的发行和投资。对于个人住房贷款占比接近或超出上限的商业银行，可通过大量发行RMBS进行资产流转，降低表内个人住房贷款规模。 兴业研究表示，RMBS一级、二级市场培育多年后，已形成稳定的投资环境和投资者，当前发行利率持续低于同期限同级别的中票短券，资产流转成本降低；单一RMBS项目发行体量大，一次注册、分次发行已然常态化，规模化腾挪信贷空间的效果明显。
银根是楼市冷热的杀手锏。 文/巴九灵(微信公众号：吴晓波频道) 谁能料到，2020年的最后一天，房地产又被加了一圈紧箍咒。 央行及银保监会联合发布了一则通知，将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。 之前，针对房企的“三道红线”已经落地，那些高负债、高杠杆的房企，直接被卡住了脖子，从此踏踏实实降负债。 要知道，银根是楼市冷热的杀手锏。“三道红线”的出台，收紧了房企的银根。而如今针对银行的“两道红线”，将买房者这个口子的银根也一并收紧了。 据安信证券近日发布的研报，在“两道红线”新政下，35家上市银行中10家有指标压降需求。 研报称，不达标银行压降贷款，或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算，少增3500亿个人住房贷款，意味着将减少7000亿的商品房销售额，占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。 且不说这条新政的威力巨大，但确实不容小觑。这也从侧面反映出，楼市在“房住不炒”的路上越走越远，越走越坚定。 小巴想起，1个多月前，银保监会主席郭树清曾发文写道： 上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 郭树清笔下的“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。 那么，这次新政究竟会对楼市带来怎么样的影响？对个人买房者而言，是否会导致房贷利率上浮，间接导致购房成本增加？下面就来看看大头的分析。 这次政策从金融入手，效果肯定比较好，因为是强制的行政手段。但政策过于一刀切，会产生许多不利影响。 对于银行来讲，房贷是一种优质资产，为了控制风险，银行会付出很大的代价。比如，对于很多地方性银行来说，房贷是其主要利润来源，实施新政后，这些银行的利润回报会受损。 再比如，很多银行是股份制私人银行，政策实际上是在干预其经营行为了。利润下滑，股东利润比降低，后果由谁来承担呢？ 而且，政策把银行笼统地分为五档，没有考虑银行的实际金额比例和实际贷款金额，这也会产生问题。 既然把房贷相关的规模压低了，那银行就会变成利润导向，并造成两个问题：一个是贷不上，一个是贷得贵。银行会把仅有的份额，配置到它认为回报比较高的领域，比如利率上浮，还款期较长的个人房贷者，或把份额分配给热门城市的支行所在地。 这会把不利影响转嫁到贷款方：普通购房者的正常消费需求会得到抑制，这伤害了真正的刚需或者支柱型消费群体。 对于房地产整体，今后两极分化会更加严重。对于一二线热门城市，政策或导致楼市会有一些降温。而那些楼市本来就比较冷清的四五线城市，银行不愿意把份额分给它们，这些地区的楼市会更冷。那些想发展楼市提振经济的地区，因为缺乏贷款，显然会雪上加霜。 不过，政策设置了2—4年的过渡期，这期间可能会出台更完善的修补方案，比如有些城市要去库存，就可能对其网开一面。 从近几年的情况看，房地产整体趋势变得越来越计划，市场很难再发挥决定性的配置作用。行政代替了市场主体的判断，这对楼市的健康发展不利。尽管我们希望看到宏观调控能促进楼市平稳发展，但往往结果跟不上预期。 虽然本次触及上限的银行不多，但银行业本身的发展应该有差异化，不能一刀切。我们还是想呼吁，规避系统性金融风险应采用差异化原则，采取市场化措施让房价理性回归。因为核心的问题不在供给端，而在于房地产本身的供需矛盾。 对金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因是：银行贷款需要更偏向实体经济。 疫情期间，房地产行业逆势大幅增长，但消费萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。如果任由贷款向房地产流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成： 实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产…… 通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。 还有很重要的一点，与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行。 因为对于中小银行来说，房贷业务占比非常大，且多集中于本地中小型城市，但中小城市经济发展不稳定，地产崩盘概率远远大于大城市。 一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。 而且，在房企融资“三道红线”的压力下，中小房企本就加大了这个风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。 那么，这条新规的影响力有哪些？ 首先，短期内对个人房贷利率的影响较小，但个人房贷的政策红利期即将结束。 2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。 但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比离上限有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。 其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。中小房企本就缺少融资渠道，而这次新政下它们又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。 再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。 大城市本就是信贷资源供给过剩的局面，政策对大城市房价的影响较小；而中小城市的信贷资源受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。 最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。 其实，最近三四年，央行本来就已对全国所有银行实行房地产信贷总量控制，只不过没有拿着喇叭说而已；现在是把这种控制彻底公开化，并且划出了非常具体的刚性上限，不留退路。这份文件是把原来桌子底下的东西，拿到了桌面上。 最近三四年，房企那一端的银根是越来越紧，购房者这一端的银根则一直相对宽松——毕竟，信贷水量大，总得有出口；但现在，有条件去更坚决地落实“信贷为实体经济服务”了。 如果只收紧房企端的银根而默许购房者端的相对宽松，楼市热度不会消退。当然，收紧了购房者端的宽松银根，是可以把炒房者的热情给灭一灭，但同时难免也会导致自住者购房成本(首付变高或房贷利率上浮)的上升。 受此影响，理论上，房贷利率是要略微升高的。全国所有银行的“个人住房贷款占比”都被划定了刚性上限，总量被控制得更加严格，具体到我们每个购房者的新发房贷，理论上当然是要略微升高。 另外，从过去两年半的全国首套住房房贷利率走势看，目前已跌至谷底——虽然过去一整年楼市调控仍然保持高压态势，但2020年全年的房贷利率一直保持下行态势，已连续13个月未涨。该是略微上涨的时候了。 图源：德科地产频道 总之，未来几年，即便房贷利率不涨，获得房贷的难度也会是越来越大。你能做的，就是要尽量趁早，但不必强求，懂得随遇而安，不要纠结于过去的各种好。
房地产贷款市场再次迎来重磅新规。2020年12月31日，央行及银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。《通知》的内容主要包含两个方面：一是将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求，但住房租赁相关贷款暂不纳入统计，同时允许地方监管机构对第三、四、五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动；二是对超限银行规定了整改要求，即超限两个百分点以内的，过渡期两年，超限两个百分点及以上的，过渡期四年。调整结构，控制资金供给端总体来看，《通知》是银行的“两条红线”，与监管对房企融资的“三条红线”相互配套。“三条红线”控制房企债务规模，压缩资金需求端。“两条红线”限制银行房贷业务占比，收紧资金供给，仍然延续“房住不炒”的调控思路，限制贷款流入房地产行业的规模。央行公布的数据显示，截止2020年9月末，金融机构贷款余额171万亿，房地产贷款49万亿，占比28.8%，其中个人住房贷款34万亿，占比20%。从这个角度而言，监管设计的房地产贷款集中度管理要求，已经充分考虑了当前的房地产贷款比例，对于银行的管理要求也是在平均值上下浮动，大行自由度更高，而中小行限制更严格。调控思路更偏向于结构的调整，而非整体规模的压降。分银行具体来看：各银行2020半年报显示，碰到红线的银行占比在30%左右，主要是中小银行，这些银行在2021年必须降低房贷业务占比。如果考虑到房地产贷款和个人住房贷款的增速，到2020年底，接近或触碰红线的银行数量将在40%左右，这些银行则需要严控房贷的规模。结合银保监会主席郭树清在11月撰文《完善现代金融监管体系》中，对于“房地产是当前金融风险中最大灰犀牛”的定调，以及“房地产相关贷款占银行业贷款39%”的比例，温和稳步地对房地产行业去杠杆，将是未来几年的主旋律。新规背后的三点原因房地产市场的调控一直是近些年经济工作的重要内容。但对于金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因可以从支持实体经济、资金流向、风险防控三个方面分析。第一，银行贷款需要更加偏向实体经济。在2020年初新冠肺炎疫情影响下，众多机构曾预测2020年房地产销售规模将下降最多10%，但现实恰好相反：成交量方面，2020年1-11月，全国商品房销售金额14.9万亿，同比增加1万多亿元，与2019年全年销售额仅差1万亿左右。2020年全年有望创下17万亿元的历史纪录。价格方面，全国商品房销售均价首次突破万元大关。投资方面，2020年1-11月，房地产投资累计同比5.0%……可以看到，无论是投资、销量还是价格，房地产行业都在逆势大幅增长。但在这些数据的另一面：2020年1-11月，社会消费品零售总额累计同比-4.8%；制造业投资累计同比-3.5%，基建投资累计同比1.0%，民间固定资产投资累计0.1%……因此，总结起来，房地产仍然快速增长，消费仍然萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。房地产对于消费和其他行业的挤出效应已经毋庸置疑，如果仍然任由贷款向房地产领域流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成：实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产……遏制这种循环，需要保证房地产贷款规模不再继续高速增长。通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。第二，进一步控制住房地产行业发展，保证在经济逐渐恢复的情况下，资金不过度流入房地产。为了应对疫情对于经济的影响，全球各国都向市场投放了天量货币，我国的M2、社融存量同比也都大幅度增长。一揽子货币政策的实施虽然有效地为经济托底，但是当经济逐渐恢复时，如何退出货币政策，保证过量投放的货币不流入房地产，也是一个难题。而从今年楼市特别是一线楼市的情况来看，这种调控已经刻不容缓。以北京为例，二手住宅2020年全年成交168839套，同比上涨16%；成交面积1516.18万㎡，同比上涨18%。12月份，网签数量更是单月突破2万套，创下近三年新高。市场已经普遍预期在阴跌三年后，2021年会迎来快速反弹。而此次《通知》给银行划定的两道红线，就是限制银行贷款大规模流入房地产领域。通过资金供给端的控制，引导资金脱虚向实，流向制造业、小微企业等实体经济领域。最后，控制中小银行风险。与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行，图2中列出的部分银行中，中小行的超限情况要比大行严重得多。究其原因，房贷业务作为传统优质业务，一直都被银行看重，各种资源都会优先倾向于房贷业务。中小银行由于其展业范围限制，其房贷业务也大多集中于本地城市。而当下中小城市的经济发展，往往并不如大城市。中小城市和大城市的楼市行情，也渐渐呈现两极化的发展趋势。经济不振、人口被大城市虹吸、城市活力不足，中小城市房地产崩盘的概率远远大于大城市。而一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。同时，中小行本身治理机制的不健全，也容易滋生房地产相关风险。2019年银保监会在对地方中小行现场检查时，曾提出中小行房地产业务的违规情况：违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，以及违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。在房企融资“三条红线”的压力下，中小房企本就加大了风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。因此，控制这些中小银行的房贷占比上限，也是在提前排除风险。楼市影响几何？国内房地产是一个与信贷资源高度同步共振的行业，银行又是房地产融资最主要的渠道，因此资金供给端的限制，必然会对整个房地产产生深远的影响。首先，个人房贷的政策红利期结束，短期内对个人房贷利率的影响较小。2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对于个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比距离上限都有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。对于房企而言，在“三条红线”的政策下，本就是以降低负债比例为主要目标，银行的房地产开发贷款规模会随之下降，新开发房产减少后，个人住房贷款也会随之下降。因此，即便没有《通知》对银行“两条红线”的划定，房地产贷款增速也会逐渐下降。但对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。之前每次全国性房价大涨，都必然伴随着住房贷款的高速增长，而在住房贷款增速有限的情况下，房价整体大涨的可能性微乎其微。对于大城市而言，本就是信贷资源供给过剩的局面，信贷要求对大城市房价的影响较小，影响其房价的基本面在于人口、城市发展、户籍、限购等政策，长期增长的基本面没有变化。而中小城市的信贷资源的受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。
核心观点 房贷集中度新规落地，符合长效机制，旨在防范风险、平稳发展，对房企、银行和地产市场的结构性影响大于整体。 房贷新规落地，限额管理房贷 2020年末，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制： 1、综合考虑银行的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，要求集中度不得超过相应限额。 2、对超过上限的机构设置过渡期，2020年12月末，超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。 本次房贷新规旨在降低房地产贷款集中带来的潜在系统性金融风险，增强银行对地产市场波动的抵御能力，优化银行业信贷结构，辅助房地产市场平稳发展。 政策一脉相承，符合长效机制 当前，我国牢牢坚持房住不炒的地产政策定位，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。其中，建立房地产金融审慎管理制度和开展房地产市场调控评价考核工作是重要部分。我们认为，本次房贷集中度新规与现有政策思路一脉相承，符合长效机制，与此前出台的“三道红线”新规相似，旨在通过金融机构约束房企的融资行为，保持信贷增速合理平稳增长，降低房地产金融化带来的潜在风险，同时限额信贷管理也有助于稳定市场主体的长期预期，促进房市平稳发展。 新规影响几何？结构大于整体！ 房贷新规落地影响如何？我们认为对企业、银行和地产市场的结构性影响更大。 房企：新规扰动有限，融资结构变化。房企的融资方式主要有信贷、自筹和销售回款，2020年1-11月房地产开发资金中信贷占比不足14.2%，自筹和销售回款占比较大，新规会扰动房企贷款，考虑存在信用分层问题，中小房企贷款可能难度提升，导致房企可能加速周转或通过债券等方式融资，整体扰动有限，融资结构变化。 银行：降低风险敞口，防范金融风险。通过对房贷集中度占比限额管理，一方面限额可以降低单一银行房贷风险敞口，避免房贷不良率上升等因素产生较大冲击，有助于防范金融风险，降低地产市场波动对银行的冲击；另一方面，银行若想新增房贷，需先增加相应的其他贷款和资本予以配合，有助于优化银行贷款结构。 地产市场：影响相对间接，扰动相对有限。房贷新规对房企融资结构产生影响，房企自身可通过加速周转等方式应对，结合三道红线效果和过渡期安排，预计对房企融资的扰动是结构大于整体，因此对销售、投资、建工等数据扰动有限。我们预计房地产销售维持相对景气，土地和融资端压力可能导致房企重心向“被动再投资”的预售待竣工领域转移，施工平稳，土地财政依赖性和建安韧性对地产投资有支撑。 信贷结构调整，社融影响有限 预计新规对2021年信贷投放总量及社融的影响不大，主要影响信贷结构，有助于继续提高制造业信贷占比，房地产贷款占比将有所回落：1、新规对不达标银行设置了较长的过渡期，且比例考核的情况下，仅需房地产贷款投放速率低于总体贷款投放速率，因此更多的是影响银行信贷投放结构；2、2020年央行通过MPA考核等方式引导银行加大对制造业中长期信贷的投放比例，并强化对地产信贷投放的监管，意在加强资金支持实体经济，稳定就业。基本面改善，制造业资本开支需求有望提升，与本次新规相辅相成，有助于提高制造业信贷占比；3、个人按揭贷款也将受限，这对地产销售可能带来冲击，进而拖累M1增速。综上，我们维持2021年信贷、社融全年分别新增19万亿和31万亿的判断，增速分别为11%和10.9%。 风险提示 全球疫情超预期恶化，全球经济危机爆发
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