业内人士表示，银行借贷搭售理财并不是公开层面进行，而是采取暗示性的动作，在早些年也屡见不鲜，反映出房贷从紧后稀缺资源溢价的现象。 近期，广州、上海等一线城市房贷按揭利率上调引发热议。证券时报记者多方调查获悉，除热点城市外，广东多地房贷利率亦有上浮，银行放款明显收紧。 据调查，广东河源市多数国有银行首套房利率已升破6%。更有房产中介透露，二套房利率最高为6.86%，即LPR+221BP。广东全省范围内，除广州、东莞、珠海等热点城市上调外，惠州、湛江、肇庆、梅州等地银行也有不同程度上浮。 各大银行额度收紧，借贷成本随之提高。证券时报记者调查发现，包括国有大行、股份行在内的地方分支机构，又涌现申请住房按揭要求搭售保险、贵金属产品等“潜规则”，若不购买银行推荐的产品，借贷利率还会有一定程度上浮。 业内人士表示，银行借贷搭售理财并不是公开层面进行，而是采取暗示性的动作，在早些年也屡见不鲜，反映出房贷从紧后稀缺资源溢价的现象。 广东多地上浮房贷利率最高达6.86% 近日，有房贷申请者向证券时报记者反映，在广东河源市购买首套房产时，向工商银行(行情601398,诊股)(港股01398)申请的房贷利率已比1月上浮0.25个百分点，达到6.13%。记者从当地某楼盘销售经理获取到的一份利率明细表显示，河源各大国有银行的房贷按揭利率从2月1日起普遍上浮25bp以上，建设银行(行情601939,诊股)(港股00939)二套以上购房利率最高为6.62%，除少数股份行、农商行外，六大国有银行均有上调。 有房产中介透露，当地建行对二套以上房贷执行利率最高可达6.86%，相比贷款市场报价利率（LPR）上浮221个基点。“我们收到通知，河源的银行大多都上浮了利率。”该中介说。 无独有偶，记者调查广东其他城市后发现，除广州、东莞、珠海等热点城市有上调现象，惠州、湛江、梅州、肇庆等三四线城市房贷利率也有不同程度上浮。 据房产销售人员介绍，惠州的中国银行(行情601988,诊股)(港股03988)和工商银行房贷按揭利率确有上调，相比此前提升20bp；湛江一些银行的首套房按揭利率已从此前的5.1%调整至5.35%。记者还了解到，中山、江门、阳江、韶关、茂名、云浮、揭阳等地利率“按兵未动”，但有迹象表明，部分银行对账户流水和征信审核趋严，进而收紧房贷。 值得注意的是，从广东全省范围内来看，三四线城市房贷利率普遍高于深圳、广州等一线城市，多数城市首套房按揭利率在5.35%至5.88%区间，河源各大型银行房贷利率为全省最高，达6.13%以上。 “三四线城市利率往往高于热点城市，主要是因为河源这类城市银行数量有限，房贷市场不大，竞争并不激烈，利率自然较高。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“如广州、深圳等城市，除大型银行外，中小银行也扎堆，银行为了‘抢占’热点城市的房贷市场份额展开了激烈的竞争，就得动用降低利率等竞争手段。” 对于广东多座城市上调利率，李宇嘉分析称，由于国有大行资金是统一调度的，主要有两种可能：其一是当广州、深圳等地房贷额度受到控制后，最佳选择是将三四线城市挪到热点城市，导致当地额度紧张，利率上升；其二是从贷款考核标准来看，部分国有行房贷占比已经超标，因而全行范围内整体压缩，如河源这类城市额度紧张后，利率也将上浮。 李宇嘉认为，此次广东部分城市提高贷款利率是商业银行的自主决策，不同银行根据本行的资金成本、房贷政策以及对各城市布局重点不同进行的决策。除近期“两道红线”监管要求外，央行对银行资金成本管控后，各大银行必须与央行货币政策保持一致。 “潜规则”再现房贷搭售理财 近日，多位河源市购房者向证券时报记者反映，在办理房贷按揭业务时，不仅利率比1月有所上调，而且银行工作人员在办理房贷业务时还要求客户认购部分年金类保险产品。值得注意的是，若不办理相关产品，房贷利率还将上浮0.25个百分点。 一位刚刚办完房贷按揭的杨女士对证券时报记者说，在办理贷款时，工商银行河源某支行业务员向其推荐了一款名为“惠添富年金保险”的产品。据业务员介绍，此款产品保险期限为15年，从投保开始每年交5000元保费，且需连续交3年，15年后才能取出本金。由于认为该产品不划算，杨女士在15天犹豫期内办理了退保手续。随后，银行对杨女士表示，其房贷利率将在此前基础上提高25BP。 另一位陈女士反映，她也遇到了类似的情况。2020年底，工商银行河源某支行业务员在其办理房贷时称，若购买其理财产品后，房贷利率能优惠到5.88%，若不买其产品，利率将提升至6%以上。当时她面临两种产品选择，一是某项故宫联名款黄金首饰，另一项是年金保险产品。最后，陈女士在按揭时拒绝了购买上述产品的要求。 证券时报记者调查河源多家国有银行发现，这种现象并不在少数。农行一位信贷人员对记者说：“目前首套房最低利率为6.13%，且需要购买理财产品后才有，不买理财产品的申请利率是6.5%。”这位工作人员认为这是一种“双赢”，他表示，“因为我们银行有多种经营指标，而且客户通过购买理财产品降低利率此前一直都有。” 当地交行工作人员表示，“利率的大小取决于你是否参与理财产品，参与后利率会相对低一些，不参与将以正常情况上浮，一般首套房利率上升幅度在20%~25%之间。”一位工行业务员对记者说，“在申请贷款的过程中，确实会推荐一些年金保险或定投基金等理财产品，但主要是看客户是否有这个需求，若客户觉得不需要，银行方面也不会强制。” 钟情搭售理财产品银行所为何因？ 2012年，原银监会曾下发《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，明确规定“七不准”，其中第五条规定“银行业金融机构不得在发放贷款或以其他方式提供融资时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品”。今年1月4日，因涉及借贷搭售保险，安徽银保监局对平安银行(行情000001,诊股)合肥分行、工行肥东支行开出行政处罚罚单，其中平安银行被罚35万元。 中行江西某支行工作人员对记者表示，部分银行确实会要求客户购买保险，但很久以前监管就有规定不允许这样的行为，这种渠道销售多是为了完成银行经营考核指标。广发银行某支行人员透露，银行确实会介绍理财保险等产品给客户，并降低贷款利率。 “这种现象在过去也存在，在2013年左右，以及两三年前，均普遍有这种情况。” 李宇嘉表示，这类似于利率上浮的模式，对银行而言，代销理财产品是其中间收入，由于代销佣金较高，因此银行的积极性很大。 在另一位银行研究人士看来，搭售理财产品的现象客观上符合经济学规律，一是“价高者得”，即当信贷资源成为稀缺资源时，利率随之提高；二是通过一些门槛筛选优质客户。银行在放款时会根据客户是否有条件购买理财产品，对客户的还款能力进行区分。 不过，李宇嘉坦言，银行存在的这种搭售理财现象并不是公开层面的，总行也不会发布类似通告，只是在业务受理上会向其倾斜。“银行客户经理往往会示意客户目前贷款额度紧张，可能要等待几个月后才有额度，一般更优先考虑对在该行有存款或已购买理财的优质客户发放。而要成为‘优质客户’的方式之一就是，购买该行的理财产品。”李宇嘉说。
● 日前，有传闻国内多个城市房贷暂停，引发市场热议。近日，中国证券报记者对深圳多家银行进行调研采访，试图还原“房贷暂停”传闻背后的真相。相关银行业务负责人指出，近期房贷的市场投放量整体保持了平稳运行。在“房住不炒”背景下，相关银行在保证刚需用户贷款需求的前提下，严把房贷审核关。 有序放贷 2021年伊始，深圳、上海、杭州等多个城市加码调控政策，坚决打击楼市炒作行为。同时，房贷市场也风吹草动，关于多个热点城市“暂停房贷”的传闻不胫而走。有传闻当前深圳等地的银行房贷额度紧张、办理房贷业务时间变长，甚至有“大量银行停贷”的小道消息传出。 上周末，中国证券报记者对深圳地区的工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、广发银行等多家银行进行采访调研了解到，今年1月份，深圳按揭贷款额度、投放力度与去年同期及四季度同比、环比均变化不大。 工行深圳分行个贷管理中心副总经理刘上海告诉记者，近期，关于深圳“银行暂停房贷”消息引起广泛购房者关注，部分客户担忧银行会不会大面积停办业务。实际上，该行新发放房贷规模较去年年末基本持平，未暂停放款。目前，该行对符合放款条件的住房贷款按照时间先后顺序有序进行贷款投放。 “1月份投放量较上年末有所增加，放款速度甚至较上年末略有加快。”农业银行深圳分行住房金融与个人信贷部总经理陈晓广表示，该行目前正常开展个人住房贷款业务，不存在所谓的停贷或暂停收单的情况。 随着近年来房贷政策趋于稳定，目前房贷利率定价已形成比较平稳的市场化机制，近期各大银行并无利率调整的相关计划。据悉，目前深圳各银行执行的个人住房贷款利率标准均为：首套房利率为5年期LPR利率上浮30BP，二套房为5年期LPR利率上浮60BP，与去年保持相同水平。 保障刚需 “房贷没有停，也不会停。”针对近期市场上的传闻，招商银行深圳分行相关负责人表示，该行一二手房业务正常接单，并没有停贷。每个客户具体情况有所不同，可能有些客户觉得放款稍微慢一些，造成一些误解，并不存在“暂停接单、节制接单”的说法。 “正常购房者完全没必要担心出现房贷暂停的情况。”上述招行负责人解释，目前各家银行的信贷资源都在保持一个均衡配置。当然，购房者一定要按照相关规定准备好申请贷款材料，例如购房资格证明、婚姻关系证明、首期款缴纳证明、还款能力证明等，这样有助于银行更好更快批贷。 “对首付资金来源、收入等审核会更加规范，主要还是保障‘刚需’。”广发银行深圳分行零售信贷部副总经理陈朗告诉记者，为落实“房住不炒”政策，该行进一步规范了房贷客户的审核标准，对于已符合放款条件的按揭业务，一直保持平稳、有序发放。 对于近期有客户反映的房贷放款流程变长的说法，中信银行深圳分行个人信贷部总经理毛欣对记者表示，放款周期长短由交易办理流程的各个环节决定，每个客户情况不同，放款时长也有所不同，很难一概而论。“例如，疫情期间，购房交易周期较过往有所拉长。” 优化业务结构 为防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，央行和银保监会于2020年12月31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款占比和个人住房贷款占比不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。 对于上述制度的出台，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，监管部门将密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序，但这一规定对个人贷款影响不大。 某国有大行深圳分行的相关负责人表示，针对上述新规，该行已从总行层面传达了相关精神，要求全行上下通过优化业务结构等方式降低对房地产贷款业务的依赖。对个人客户而言，个人按揭住房贷款额度该行一直保持了平稳运行的态势，因此，刚需购房者无需担心这一政策的影响。
●本报实习记者王方圆 日前，中国证券报记者了解到，北京多家银行房贷政策未出现调整，但对经营贷十分谨慎。 专家表示，从政策角度而言，不排除未来北京部分银行调整房贷相关政策。此外，经营贷政策也可能出现变化。 房贷政策未生变 “只要您满足贷款要求，房贷就不难批下来。”某国有行客户经理刘杰（化名）表示，自家银行并未出现房贷额度收紧或利率上调的情况。 另一家国有行客户经理张扬（化名）也表示，自家银行的房贷政策没有任何变化。据她介绍，自家银行首套房贷款利率在5.2%左右，二套房贷款利率在5.7%左右。 某农商行客户经理李晓（化名）称，自家银行不仅未收到房贷收紧相关通知，而且房贷审批速度还很快。“您和中介网签1-2天之后，我行即可执行批贷，过户1-2天之后我行即可放款。”李晓称。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前央行出台了“房贷集中度”规定，且已有其他地区对房贷有所调整。从该角度而言，并不排除未来北京也会对房贷政策进行调整。 严查经营贷用途 虽然北京多家银行对于房贷颇为“淡定”，但对经营贷却表现得十分谨慎。 某股份行客户经理张希（化名）对中国证券报记者明确表示，经营贷只能用于企业经营，严禁流入房地产市场，办理经营贷需要客户提供经营流水、上下游采购情况等信息，银行在放款时也会通过受托支付形式。 “如果客户被查出来经营贷用于违规用途，银行也要担责任。”李晓称，自家银行对经营贷管控非常严格，客户申请经营贷需满足多项要求，如公司经营两年以上，且需提供营业执照、开户证明、公司章程等资料。 不过，对客户合规的经营贷贷款需求，银行也持欢迎态度。张扬就向中国证券报记者推荐了一款面向纳税情况、经营状况较好的小微企业推出的一款经营贷产品，利率甚至低于3.65%，“只要您符合国家政策要求，审批速度挺快的”。 满足真实需求 业内人士表示，目前多地对房贷、经营贷出现政策调整，目的在于满足真正的贷款需求。 某位贷款中介表示，银行之所以严控经营贷风险，与近年来不少客户将房贷转换为经营贷套利有关。据他透露，目前北京地区部分银行有调整经营贷利率的想法，不排除未来会提高经营贷利率及提高放贷标准。 1月30日，北京银保监局要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。 “不过，经营贷本质上也是合规的贷款产品，长期来说，还是需要继续做的。”严跃进称。此外，银行可进一步研究资金投向房地产哪些领域，例如可关注当地小户型住房及租赁市场的需求。 值得注意的是，目前一些关于房贷的传言引发了市场波动。对此，严跃进建议，银行在贷款方面既要落实政策，也应提供一些便民服务，缓解紧张情绪。“房贷集中度是从银行防范经营风险角度而言的，但真正应解决的是老百姓的购房问题，需要将政策落实。”
近日，几则“全国多地个人住房贷款收紧”的消息引发关注。具体情况如何？经济日报记者选择了北京、上海、广州、深圳四个重点城市了解情况，发现目前除广州市部分银行个人住房贷款利率出现上涨外，其他三地房贷利率暂无变化，但已有部分银行表示，今年贷款额度与往年相比较为紧张，可能会出现“排队等放款”情况。 具体来看，工农中建四大行在广州地区首套房贷利率已调整为LPR+55个基点，二套房贷利率为LPR+75个基点，即首套房贷利率为5.2%，二套房贷利率为5.4%，此前分别为5.05%、5.25%。 除了四大行，一些股份制商业银行也针对广州地区作出调整，其中，浦发银行在广州地区的首套房贷利率已调整为LPR+60个基点，二套房贷利率为LPR+80个基点，即分别为5.25%和5.45%，均较此前上涨30个基点。 相比之下，北京、上海、深圳三地的房贷利率则无明显变化。北京地区多家商业银行、房地产中介机构负责人均对记者表示，最近受传闻影响，前来询问房贷政策的客户明显增多，但目前没有接到政策变动的通知。 “北京地区各家商业银行的首套房贷利率仍为5.2%，二套房贷利率仍为5.7%，但已没有折扣。”链家、我爱我家多位经纪人表示，从贷款额度上看，目前北京地区各家商业银行也暂未出现“排队等放款”现象，审贷、批贷的速度也没有出现明显变化。 “2019年银行内部还有利率折扣的余地，但2020年下半年后，受政策收紧影响，各家银行在系统操作上没办法给出折扣，目前也仍然没有折扣。”某国有大行相关负责人说。 尽管利率未变，但在上海地区已有部分商业银行的房贷额度出现紧张情况。多位业内人士表示，目前放款周期已由此前的两周左右延长至一个月左右，甚至更长。究其原因，这与近期监管层严查信贷资金违规流入房地产市场有关。据了解，为了减少购房者的首付款支出，有些中介机构会联合商业银行，帮助购房者从银行贷出一笔个人消费贷款，用于充当部分首付款，这无形中造成信贷资金变相流入房地产市场。 正因此，规范房地产信贷业务、促进房地产市场平稳健康发展一直备受监管层关注，也成为近年来的重点工作之一。2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，曾一度被市场解读为个人住房贷款收紧的信号。 具体来看，《通知》要求，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占个人住房贷款余额比例应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。 光大证券研究所曾粗略测算2020年上半年多家银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比。在第一档中资大型银行中，建设银行、中国银行和中国邮政储蓄银行超标，在第二档中资中型银行中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行超标。 尽管政策对超过上限的金融机构设置了过渡期并建立了区域差别化调节机制，但部分银行仍面临一定的调降压力。“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模；针对个别调降压力较大的银行，可以通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”央行相关负责人说。 (经济日报记者 郭子源 实习生 马欣然)
近日，几则“全国多地个人住房贷款收紧”的消息引发关注。具体情况如何？经济日报记者选择了北京、上海、广州、深圳四个重点城市了解情况，发现目前除广州市部分银行个人住房贷款利率出现上涨外，其他三地房贷利率暂无变化，但已有部分银行表示，今年贷款额度与往年相比较为紧张，可能会出现“排队等放款”情况。 具体来看，工农中建四大行在广州地区首套房贷利率已调整为LPR+55个基点，二套房贷利率为LPR+75个基点，即首套房贷利率为5.2%，二套房贷利率为5.4%，此前分别为5.05%、5.25%。 除了四大行，一些股份制商业银行也针对广州地区作出调整，其中，浦发银行在广州地区的首套房贷利率已调整为LPR+60个基点，二套房贷利率为LPR+80个基点，即分别为5.25%和5.45%，均较此前上涨30个基点。 相比之下，北京、上海、深圳三地的房贷利率则无明显变化。北京地区多家商业银行、房地产中介机构负责人均对记者表示，最近受传闻影响，前来询问房贷政策的客户明显增多，但目前没有接到政策变动的通知。 “北京地区各家商业银行的首套房贷利率仍为5.2%，二套房贷利率仍为5.7%，但已没有折扣。”链家、我爱我家多位经纪人表示，从贷款额度上看，目前北京地区各家商业银行也暂未出现“排队等放款”现象，审贷、批贷的速度也没有出现明显变化。 “2019年银行内部还有利率折扣的余地，但2020年下半年后，受政策收紧影响，各家银行在系统操作上没办法给出折扣，目前也仍然没有折扣。”某国有大行相关负责人说。 尽管利率未变，但在上海地区已有部分商业银行的房贷额度出现紧张情况。多位业内人士表示，目前放款周期已由此前的两周左右延长至一个月左右，甚至更长。究其原因，这与近期监管层严查信贷资金违规流入房地产市场有关。据了解，为了减少购房者的首付款支出，有些中介机构会联合商业银行，帮助购房者从银行贷出一笔个人消费贷款，用于充当部分首付款，这无形中造成信贷资金变相流入房地产市场。 正因此，规范房地产信贷业务、促进房地产市场平稳健康发展一直备受监管层关注，也成为近年来的重点工作之一。2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，曾一度被市场解读为个人住房贷款收紧的信号。 具体来看，《通知》要求，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占个人住房贷款余额比例应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。 光大证券研究所曾粗略测算2020年上半年多家银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比。在第一档中资大型银行中，建设银行、中国银行和中国邮政储蓄银行超标，在第二档中资中型银行中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行超标。 尽管政策对超过上限的金融机构设置了过渡期并建立了区域差别化调节机制，但部分银行仍面临一定的调降压力。“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模；针对个别调降压力较大的银行，可以通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”央行相关负责人说。
农历年底房贷年年紧，但近来上海、广州等地有银行“房贷停贷”等传闻刷屏，引发市场广泛关注。银行会不会大面积停贷，成为当前刚需购房者的心头大事。 1月26日，工商银行(行情601398,诊股)上海分行行长付捷确认，工行上海分行叫停了面向房主提供的房产交易税费分期贷款产品，但是个人房贷仍在正常发放，并没有叫停。 其实，从往年来看，每次临近年关，金融机构都会阶段性地暂停或收紧贷款尤其是房贷业务，多是“惯常现象”，也符合相应预期。一方面，临近年底，在MPA（宏观审慎评估体系）、流动性覆盖率等指标考核压力下，银行不得不提高备付水平；另一方面，年底到来年初，银行揽储吸存竞争激烈、同业拆借利率攀升，会抬高资金成本，加上要回笼资金，都会使得个人按揭贷款年底额度批放趋严。 而一些市场传闻则将“停贷”和“没额度”两个概念混淆，银行在按揭贷款端额度收紧或者没有额度，和按揭贷款业务直接暂停并不同，也就是说并非“有钱也不放款”。正如行业观察人士所说，没有额度只是暂时性或者阶段性的，临近年关，金融机构阶段性地暂停或者收紧贷款尤其是房贷业务，也符合惯例预期。 事实上，证券时报记者连日来在上海地区大行、股份行、城商行分支机构的一线走访中发现，尽管部分银行的房贷额度有所收紧，加上近期楼市交投活跃、排队人数多，放款时间延长——要等1个多月甚至4个月左右，但仍在正常地接收客户的房贷申请，并未收到要求停止发放房贷的相关通知。 近期银行房贷政策变化引发各方的关注，还有另外一个原因。2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，将银行分为不同档，对应设立区别性的“两条红线”指标。第一道红线是房地产贷款余额占比；第二道红线是个人住房贷款余额在1家银行全部贷款占比，比如县域农商行、小型银行、中型银行、大型银行对应的占比上限指标分别为12.5%、17.5%、20%和32.5%，该“新规”对部分“超标”银行设置了不同过渡期给予整改。 这也被市场解读为“无论个人按揭贷款还是房企贷款被全面受限，银行信贷结构将面临调整，涉房贷款增量规模受制”。 不过，记者近日走访中发现，即使有部分“超标”大行在过渡期间有序控制房贷投放节奏，但也并未停贷，客户申请并不受影响。毕竟，个人按揭贷款长期以来作为银行贷款中模式成熟、坏账率低的“优质业务”，短期内难言被替代。 真正要警惕的是楼市的燥热行情。去年下半年以来，多个一线城市热门区域、热门楼盘比如学区房等房价短期快速拉升，引人侧目。 1月21日，上海市住建委联合八部门颁布“沪十条”，指导本地房地产市场平稳健康发展，打响今年一线城市楼市调控升级的第一枪。 在这一过程中，可以理解的是，民众尤其是购房刚需族容易受到市场情绪扰动，焦虑财富管理和房产配置。但也应该坚信，不变的红线是严控银行信贷资金违规流入楼市、房地产领域。而满足民众“住有所居、房住不炒”仍是主基调。 对银行机构来说，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险的背景下，信贷资金流向更符合社会民生发展需求的资产、领域、场景，开拓零售创新业务，优化银行信贷结构，助力和支持实体经济，将是新课题。
“实在有难度，那先不做了呗，等能做的时候再说。”接完银行客户经理的电话，成栋（化名）摇了摇头，有些无奈。 从今年元旦开始，成栋就在不同银行间穿梭，他想把手里的房贷转成经营贷，再把房子抵押给银行，置换一笔资金用于公司经营。然而，近1个月过去了，贷款依旧没有眉目。 不仅是转贷，在2020年底，监管将银行分为五档，设定了房地产、个人住房按揭贷款“两条红线”之后，上海、广州等一线城市的房贷额度开始吃紧，深圳更是不能例外。 记者从深圳多家银行获悉，部分银行已经停止了个人按揭贷款投放；有额度的银行，目前在申请贷款后，也要等到3月左右才能放款。 而随着额度收紧，部分银行的房贷利率也开始上浮。记者从部分股份行了解到，在客户同意的前提下，一手、二手房的贷款利率上浮60个、100个基点后可以按照正常流程审批。但国有大行的房贷利率仍保持稳定。 额度普遍紧张，评估价格“保持克制” 愿意放款的银行，额度只有1000万元；放款额度能满足要求的，房产评估值又低于预期……这让成栋的贷款屡屡“卡壳”。无奈之下，他花了几万块钱，把贷款委托给中介办理，至今仍然没有结果。 成栋说，他用于抵押贷的房子目前市值在1600万元左右，还有500万元贷款没有还清，希望能从银行贷款1100万元左右，还清房贷后，还能剩余600万元左右可以用于公司经营。然而，多家银行给出的评估结果只有1200万元左右，贷款金额更是远远低于成栋的预期。 “评估价做不了那么高，贷款金额这么大，说是公司周转，谁知道是不是又去炒房，现在深圳房价过热，监管又刚刚出了政策。”北方某股份制银行深圳分行人士说，据他了解，评估公司近日接到通知，要对房产评估价格“保持克制”。 2020年12月31日，央行、银保监会将银行分为五档，设定了房地产贷款、个人住房贷款占比“两条红线”，此后，上海、广州、深圳等一线城市的房贷额度就开始吃紧。 记者从深圳多家银行获悉，一些房贷占比偏高、额度紧张的银行，今年初以来就已经逐步停止或收紧房贷，除了一手房，二手房也受到波及。而房贷占比远低于监管红线的银行个别支行也暂停了房贷审批。 “一是因为政策变化，二是也没有额度，包括一手房、二手房在内，我们行的房贷业务开年以后全部停了。”某大型城商行深圳支行行长对记者称，去年底，该行的房贷业务还在正常进行。 某主打二手房房贷的股份制银行支行行长也称，该行虽然还有一定额度，而且房贷总体占比距离监管红线也有距离，但现在放款节奏明显放缓，现在申请，预计最快也要3月份才能放款。 上述北方股份行人士说，去年12月已经审批过的房贷到现在还没有放完，他所在支行合作的几个楼盘都在排队等待放款。如果现在申请房贷，估计要等到3月份才能放款。 接受记者采访的银行人士均称，目前只有工行、建行等四大国有银行还有一些房贷额度，但也比以前紧张，现在申请房贷“排队两三个月是免不了的”。 “我们还在正常放款，但时间上估计要等几个月。”某国有大行房贷业务人士说，目前房贷额度紧张，放款节奏要看具体的业务量。另一家国有大行深圳分行人士也称，目前房贷仍在发放，但要排队。 额度紧张，银行只能新旧置换 当前，房贷对于银行而言仍是优质业务。在额度紧张的情况下，一些银行只能通过新旧置换的方式发放新的房贷。 上述北方股份制银行人士说，该行现在的做法，一方面是少量新增房贷，另一方面是以前贷款收回后，腾出额度，再向排队的客户放款。 “这会成为常态，房贷比例超限的银行，只有控制、优化增量，额度少就少投放，比例下去了再多放一点。”某股份制银行一位分行行长称，同时，房贷也在不断收回，收回的部分就变成了新额度，通过新旧置换保证业务开展。 而为了满足优质客户，一些有额度的银行则采取差异化的政策。 “我们现在的策略是保持房贷业务稳定。”华南某股份制银行人士说，虽然还有空间，但不能增加太多，也不能突然刹车，“对于一些优质客户的需求，符合监管要求的前提下，仍要适度满足客户需求。” 半年报数据显示，截至2020年上半年，该行房地产贷款、个人住房按揭贷款，合计约为5000亿元，在全部贷款中占比尚不足20%，距离监管红线还有较大空间。 上述国有大行房贷业务人士也称，虽然额度紧张，但并非所有房贷都需要排队，而是根据客户、开发商资质而定。优质客户、长期合作的、大型开发商，银行房贷政策上会适当倾斜，额度也会优先保证，但中小开发商、合作较少的客户，排队时间就会比较长。 某大型城商行中高层人士称，除了额度，成本收益比也是一个很重要的考量因素，该行负债成本已经与房贷利率接近，虽然房贷占比远低于监管红线，但该行不会在房贷业务上投入很多资源，贷款会更多投向收益更高的消费贷、中小微企业贷款。 部分银行房贷利率已上调 随着贷款额度收紧，部分一线城市的房贷利率近期开始上调。 根据报道，工农中建四大行已经上调了广州地区的房贷利率。其中，首套房贷款利率从原来的LPR+40BP（基点）上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。 某国有大行广东分行人士对记者称，按揭贷款、开发贷、房地产抵押贷的政策没有变化，一直按照监管、总行的要求办理，房贷仍在正常投放，但对利率调整未有明确回复。 记者从多家国有大行获悉，四大行在深圳地区的房贷利率目前尚未出现变化，仍以此前标准执行。 上述国有大行房贷业务人士称，当前，该行一手房贷款的年化利率仍按4.95%执行，二套房为5.25%。“目前还没收到房贷利率调整的通知，广州已经调整了，深圳也有跟进的可能。”该行人士称。 股份制银行则出现了分化，一些额度紧张的银行，房贷利率已经上浮。某股份制银行房贷业务人士说，在客户同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，房贷申请不用排队，可以按照正常流程审批，一般情况下，一手房利率要在现有基础上上浮60个基点至5.25%左右，二手房则要上浮100~110个基点，达到5.6%~5.7%。
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