文|凯风 岁末年初，重锤陡然落下。 01 近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”： 第一道红线是“房地产贷款占比”， 大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。 第二道红线是“个人住房贷款占比”， 大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。 这可视为针对房贷的“两道红线”，与去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。 02 房贷“两道红线”，影响几何？ 其一，房地产信贷总盘子变小，2021年楼市必然承压，但冲击不会太大。 据安信证券数据，在35家披露数据的上市银行中，有10家踩中红线，其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。 为避免冲击，两道红线存在2-4年的过渡期。 机构估计，受此影响，预计2021年将减少个人4000亿左右，按照50%首付规模来看，最高可能 拖累商品房销售7000亿-8000亿 。 这还是高估情形。要知道，2019年，全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言，影响不宜夸大，但传达出的信号却不容忽视，楼市承压在所难免。 其二，房贷利率短期有可能上行，中长期仍旧是下降趋势。 房贷三道红线，对房贷利率的影响要一分为二来看。 从短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。 不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。 其三，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。 信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制，势必影响整个市场的信贷资金配置，基于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。 一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。(参阅《2021年开始，房贷利率要变了》) 随着房贷两道红线落地，这种悬殊还会进一步拉大。 03 中国楼市，已经有了“五道红线”。 房贷“两道红线”，针对的是银行和购房者 ，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。 2020年末，中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；而增速之快，则位居世界前列。 显然，稳杠杆，或者说防范金融风险，已经成为当务之急。 房企融资“三道红线”，针对的是房企。 只要负债过高，一律限制新增融资。这一政策，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性，防止出现“大而不能到”的局面。 随着房企“三道红线”落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。 地产“三道红线”+“两道红线”的出台，标志着中国楼市调控的转向。 过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。 如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，不一而足。 众所周知， 信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持，高房价将成无源之水。 这些举措，无疑正在逐步触及高房价的根源。 04 “三道红线”+“两道红线”为何接连落地？ 银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释： 上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。 可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 可见，有些话不只是讲讲而已。
昨天，央行传来了消息，在第四季度例会上，央行认为，今年经济运行逐步恢复常态。稳健的货币政策体现了前瞻性、精准性和时效性，大力支持疫情防控、复工复产和实体经济发展，谈到明年的货币政策，央行强调，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性，把握好政策时度效，重要的一句来了，央行提到了，保持对经济恢复的必要支持力度。综合运用并创新多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。 保持对经济恢复的必要支持力度，这句话很关键，意味着央行明年并没有收紧货币政策的意图，甚至仍然会保持一定的规模的货币投入。让市场整体展现出，货币较为宽松的效果。其实之前老齐就已经分析过明年的货币政策方向，目前CPI是负值，扣除掉食品因素影响，CPI连续几个月都在0.5%左右，所以压根就没有通胀的问题，央行两大任务，一个是为经济增长提供必要的货币支持，另外一个就是控制通货膨胀，现在通胀不但不值得担心，反而应该去促进一下，否则物价总是起不来，代表了经济活力减弱，东西总是卖不上价，很显然就是需求不活跃，所以反而央行应该在后面推一把，而不应该现在就收。今年全球各国都在印钱赈灾，只有我们这里始终保持了稳健的货币政策，其实我们根本就没有货币泛滥上的担忧。现在可以说，除了房地产之外，其他各个地方，都很健康。那么房地产的问题，并非一个央行的货币政策能够解决的，下一步必须要精准调控，其实我们已经在做了，比如降低涉房贷款比例，给开发商的融资设定三条红线。2021年就开始执行，所以开发商最近都在着急促销，制造涨价氛围，其实就是要尽快回款。明年如果再达不到要求，可能资金链就有断流的风险。 所以，楼市的问题，必须单拿出去讨论，降低开发商负债，降低居民杠杆率，这些都必须有专门的措施，不能放在整个的货币政策里去一刀切，否则必然会引发问题，就好比得了癌症一样，你得化疗才行，而不能说我就饿着，饿死你癌细胞，这就有点缺心眼了，癌细胞没饿死，你自己恐怕就先饿死了。综合来看，我们判断，明年央行依然稳健，货币肯定不会收，估计依旧维持现有水平和市场利率，所以起码对股市来说，不会形成利空。之前大家想的太悲观了，总认为宽信用要结束了，但是抬头一看，这块板砖压根就没拍下来，所以肯定会转悲为喜，这就是人性，当预期太悲观的时候，就很容易出现好消息。原来你觉得要打你一棍子，现在只踢你一脚，你也觉得是一种幸福。相反当你总觉得年底该拿1万块钱奖金，哪怕给你9999，你也不满意。所以，央行的这个中性偏暖的表态，对市场而言，肯定算是个好消息了。 另外，买房的朋友注意力，明年房贷利率肯定要下降了，这是5年来首次调降房贷利息，这两年很多人都在问要不要换成LPR，老齐给的答案都是要换，明年你就能享受到这个好处了，2020年以来，央行调降了2次LPR利率，5年期的利率，也就是大家的房贷利率，从4.8%，调降到了4.65%，下降了15个基点，如果你选择了LPR利率，那么明年初，你的房贷利率也会跟着调降，按照100万贷款，30年计算，每年差不多节省1000多，一个月不到100块钱，虽然并不多，但苍蝇也是肉。 我们之前就分析过，未来大的趋势肯定是不断降息的，中间也可能会有一定的反复，但长期利率不断走低，这是一定的事情，未来10年-20年，我们的利率很可能也会像欧美发达国家那样，长期稳定在0利率附近。那样的话，你的房贷肯定就减轻了不少。所以对于趋势要看的长远一些。 那么有人说，房贷利率下调，会不会刺激房价再涨，确实有这个可能，央行也考虑到这个问题了，所以他选择了非对称降息，1年期利率降了30个基点，5年期才降15个基点，然后银保监会还指导个银行，房贷利率上浮10-20%，其实都是为了这个考虑，之前我们一救经济，利率都得一刀切，房地产最敏感，往往就先活了，现在我们在这块上加了很多限制，尽量减少利率对于房价的影响。所以才有了这个100万贷款，一年就少还1000块钱的情况。要放在利率改革之前，怎么也得少还5000到1万，那刺激效果可就大了。所以，客观地说，LPR利率调降，肯定对楼市有刺激，但是这个效果已经被大大的弱化了。楼市调控的思路也绝不会改变，未来还是力图让楼市平稳运行。既要防暴涨，也要防暴跌，防暴跌才是目的，防暴涨是手段。
每年到了年末，一般是银行房贷额度紧张的日子，因为一年的指标放的基本都差不多了。所以年底申请贷款一般都是最困难的时间段。而今年完全不一样，这刚刚年初一个月不到，已经有各地多家银行传出消息，对于贷款暂停发放。比如根据21世纪经济报道的消息，招行深圳分行和广州分行，一周前就已经暂停了房贷，给出的回复是节制接单。也就是说，我不是禁止，而是没额度了，所以不接单了。此外，光大银行(行情601818,诊股)也一样，深圳广州都已经停贷，即便是四大行，现在房贷放款周期也已经拉长到一个月。而且批不批也不一定。大家基本的回复是，并非停贷？而是没有额度了。 为啥今年的房贷这么紧张，就是因为去年底的时候，央行发布了房贷集中管理，设定了房贷红线， 各个银行都要根据今年的实体经济放款，来设定房贷额度的动态调节。中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%。小银行占比就更低了，要知道以前房贷这块对于银行来说都是优质生意，最多的时候涉房贷款都能给到6成，现在一下缩减了额度，而且是根据贷款比例缩减，这就让银行非常紧张，银行的工作人员表示，目前没有任何解决办法，上面卡的非常死，只能等待。对于申请人来说，也只能排队慢慢等。 另外，今年的房贷政策，不光体现在额度上，在资金来源的审查上也十分严格，深圳最近就再次升级调控政策，强调商品住房购房资格审查，进一步严厉打击“代持”等炒房现象。主要一点就是，对于偿债收入比例不合适的购房人，给于劝退，对弄虚作假提供虚假收入证明的购房人，拒绝申请，违反规定的购房人，3年不得在深圳买房。 这其实是一个很普遍的现象了，据老齐所知，现在买房贷款的，很少有人不提供虚假收入证明。基本上都是通过跟单位财务的关系，搞一个明显高于自己收入的证明，企图多贷款。比例可能达到80%以上。以前银行也都是睁一只眼闭一只眼，按照银行的规定，房贷收入比要在50%以下，比如你每月还贷1万，你得提供2万的收入证明才行。但现实生活中哪有那么多收入2万的，于是那些赚1万3-4的人，也敢往上报。硬说自己是月入2万。有的本单位开不了，还到外面找个公司开证明。这些服务中介就可以给你提供。所以很方便，如果把这个口子堵住了，再给与严格的处罚，至少一半的贷款需求可能会消失。所以老齐其实早就建议应该这么干，值得全国推广。如果银行有兴趣，不怕费工夫，可以再去查查存量房贷，至少有一半都有问题。当然我也知道，银行肯定没这个兴趣，自己打脸玩。能管住增量就已经很不错了。总之，今年金融上的管控会比较猛，所以短期房价飞起来的可能很小。 那么对于大家来说，这里老齐要提醒几点， 首先，刚需贷款买房，不买不行的那种，那就赶紧买，这种刚需买房的，基本都得指望着贷款呢，如果贷款下不了，那你可能买房梦就又落空了。上半年都这么紧张，下半年估计就更紧张了，而且可能排队的人也会越来越多。即便是四大行，给你排出去几个月，也是很正常的事。 其次，刚需全款买房，可以等到今年下半年再出手，今年额度非常紧张，会把很多想买房的人挡在门外，到时候买家更加稀缺，你也就有了更多的议价空间，所以全款的优势将越来越明显。 第三，不要在做过桥贷款，以前有的朋友为了顺利买房，去借一笔过桥资金，然后等房贷下来再进行归还，现在千万别这么干了，房贷可能一时半会下不来了，那么过桥贷款可能一下就拖死你，后面的利息将非常的高。 第四， 对于卖房的来说，心里要做好准备，在合同上签好违约条款，可以多收一点保证金，今年签了合同，贷款批不下来的可能性会比较大。而买家这边则刚好相反，你要想到自己这个风险。 第五， 手里有钱，可以考虑提前还贷款，别听某些大V忽悠，什么房贷是你能借到的最便宜的钱，应该多用于投资，赚取差价，要知道投资是需要知识和能力的，90%的人在投资市场上是赔钱的，剩下那10%，有一多半也赚不出房贷利息，要是投资市场那么好赚钱，银行凭啥把钱那么便宜借给你，银行投资不比你专业。特别是现在资本市场涨幅较大了，后面的预期收益率比较低，你之前一直没去投资，没赶上牛市，现在也不要去投了，说明你就没有投资的能力，可以拿出很少一部分去试试水，比如5-10%，然后大头都可以提前还房贷，目前各家银行都在鼓励提前还贷，从而增加额度，可能会有很多优惠。切记，投资不全是赚钱，更多可能是会赔钱，特别是在你没经验，没能力，没知识的情况下，再加上高点进入，99%上来都是赔钱的，而且还会赔很多钱。所以千万不能把还房贷的钱，扔到资本市场去。特别是这个时候。
房地产贷款市场再次迎来重磅新规。 2020年12月31日，央行及银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》的内容主要包含两个方面：一是将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求，但住房租赁相关贷款暂不纳入统计，同时允许地方监管机构对第三、四、五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动；二是对超限银行规定了整改要求，即超限两个百分点以内的，过渡期两年，超限两个百分点及以上的，过渡期四年。 调整结构，控制资金供给端 总体来看，《通知》是银行的“两条红线”，与监管对房企融资的“三条红线”相互配套。“三条红线”控制房企债务规模，压缩资金需求端。“两条红线”限制银行房贷业务占比，收紧资金供给，仍然延续“房住不炒”的调控思路，限制贷款流入房地产行业的规模。 央行公布的数据显示，截止2020年9月末，金融机构贷款余额171万亿，房地产贷款49万亿，占比28.8%，其中个人住房贷款34万亿，占比20%。从这个角度而言，监管设计的房地产贷款集中度管理要求，已经充分考虑了当前的房地产贷款比例，对于银行的管理要求也是在平均值上下浮动，大行自由度更高，而中小行限制更严格。调控思路更偏向于结构的调整，而非整体规模的压降。 分银行具体来看： 各银行2020半年报显示，碰到红线的银行占比在30%左右，主要是中小银行，这些银行在2021年必须降低房贷业务占比。如果考虑到房地产贷款和个人住房贷款的增速，到2020年底，接近或触碰红线的银行数量将在40%左右，这些银行则需要严控房贷的规模。 结合银保监会主席郭树清在11月撰文《完善现代金融监管体系》中，对于“房地产是当前金融风险中最大灰犀牛”的定调，以及“房地产相关贷款占银行业贷款39%”的比例，温和稳步地对房地产行业去杠杆，将是未来几年的主旋律。 新规背后的三点原因 房地产市场的调控一直是近些年经济工作的重要内容。但对于金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因可以从支持实体经济、资金流向、风险防控三个方面分析。 第一，银行贷款需要更加偏向实体经济。 在2020年初新冠肺炎疫情影响下，众多机构曾预测2020年房地产销售规模将下降最多10%，但现实恰好相反： 成交量方面，2020年1-11月，全国商品房销售金额14.9万亿，同比增加1万多亿元，与2019年全年销售额仅差1万亿左右。2020年全年有望创下17万亿元的历史纪录。 价格方面，全国商品房销售均价首次突破万元大关。 投资方面，2020年1-11月，房地产投资累计同比5.0%…… 可以看到，无论是投资、销量还是价格，房地产行业都在逆势大幅增长。但在这些数据的另一面： 2020年1-11月，社会消费品零售总额累计同比-4.8%；制造业投资累计同比-3.5%，基建投资累计同比1.0%，民间固定资产投资累计0.1%…… 因此，总结起来，房地产仍然快速增长，消费仍然萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。房地产对于消费和其他行业的挤出效应已经毋庸置疑，如果仍然任由贷款向房地产领域流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成： 实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产…… 遏制这种循环，需要保证房地产贷款规模不再继续高速增长。通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。 第二，进一步控制住房地产行业发展，保证在经济逐渐恢复的情况下，资金不过度流入房地产。 为了应对疫情对于经济的影响，全球各国都向市场投放了天量货币，我国的M2、社融存量同比也都大幅度增长。 一揽子货币政策的实施虽然有效地为经济托底，但是当经济逐渐恢复时，如何退出货币政策，保证过量投放的货币不流入房地产，也是一个难题。而从今年楼市特别是一线楼市的情况来看，这种调控已经刻不容缓。 以北京为例，二手住宅2020年全年成交168839套，同比上涨16%；成交面积1516.18万㎡，同比上涨18%。12月份，网签数量更是单月突破2万套，创下近三年新高。市场已经普遍预期在阴跌三年后，2021年会迎来快速反弹。 而此次《通知》给银行划定的两道红线，就是限制银行贷款大规模流入房地产领域。通过资金供给端的控制，引导资金脱虚向实，流向制造业、小微企业等实体经济领域。 最后，控制中小银行风险。 与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行，图2中列出的部分银行中，中小行的超限情况要比大行严重得多。 究其原因，房贷业务作为传统优质业务，一直都被银行看重，各种资源都会优先倾向于房贷业务。中小银行由于其展业范围限制，其房贷业务也大多集中于本地城市。 而当下中小城市的经济发展，往往并不如大城市。中小城市和大城市的楼市行情，也渐渐呈现两极化的发展趋势。经济不振、人口被大城市虹吸、城市活力不足，中小城市房地产崩盘的概率远远大于大城市。 而一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。 同时，中小行本身治理机制的不健全，也容易滋生房地产相关风险。2019年银保监会在对地方中小行现场检查时，曾提出中小行房地产业务的违规情况：违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，以及违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。 在房企融资“三条红线”的压力下，中小房企本就加大了风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。 因此，控制这些中小银行的房贷占比上限，也是在提前排除风险。 楼市影响几何？ 国内房地产是一个与信贷资源高度同步共振的行业，银行又是房地产融资最主要的渠道，因此资金供给端的限制，必然会对整个房地产产生深远的影响。 首先，个人房贷的政策红利期结束，短期内对个人房贷利率的影响较小。 2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对于个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。 但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比距离上限都有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。 其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。对于房企而言，在“三条红线”的政策下，本就是以降低负债比例为主要目标，银行的房地产开发贷款规模会随之下降，新开发房产减少后，个人住房贷款也会随之下降。因此，即便没有《通知》对银行“两条红线”的划定，房地产贷款增速也会逐渐下降。 但对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。 再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。之前每次全国性房价大涨，都必然伴随着住房贷款的高速增长，而在住房贷款增速有限的情况下，房价整体大涨的可能性微乎其微。 对于大城市而言，本就是信贷资源供给过剩的局面，信贷要求对大城市房价的影响较小，影响其房价的基本面在于人口、城市发展、户籍、限购等政策，长期增长的基本面没有变化。而中小城市的信贷资源的受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。 最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。
当我们去购房时，相信很多购房者在申请房贷的时候，都会优先考虑去四大行申请房贷。因为相比其他商业银行来说，四大银行的优势更加，不仅利率低而且贷款额度充足等。但是，2021建行放款通知到底什么时候到？下面，大家就一起来了解一下吧。事实上，因银行各地行情不一样，所以银行的放款速度也存在较大的差异。从实际情况上来看，如果借款人是在三线或三线以下城市申请房贷，那么建设银行的房贷审批速度还是跟以往一样，区别不大，正常情况下需要半个月到一个月的时间。如果有用户的房贷资料提交上去，超过1个月还没有审批结果的话，可能是您的材料或者资质不满足贷款条件，可以直接致电咨询银行客服，询问详细情况。如果借款人是在三线以上城市申请房贷，那么地区不同，房贷的放款速度也会截然不同，比如在广州地区，建行的工作人员表示，除非是资质特别好的购房者，否则大家的房贷审批通过后，普遍需要等待超过3个月的时间。房贷因为涉及的内容更多，银行为了把控风险也会审核的更久。此外，审批的时间，与借款人申请贷款的时间(是否是旺季)、贷款额度、贷款方式、贷款机构等因素都有关系。通常最快的是通过贷款公司申请信用贷款，贷款公司一天都可审批下来放款。而银行贷款是比较慢的，遇到银行贷款额度紧张或者是年底的时候，贷款可能是几个月审批都还没下来。以上就是金号角网专业人员对于“2021建行放款通知”的相关内容分享，希望能够帮助到大家！
核心观点 房贷集中度新规落地，符合长效机制，旨在防范风险、平稳发展，对房企、银行和地产市场的结构性影响大于整体。 房贷新规落地，限额管理房贷 2020年末，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制： 1、综合考虑银行的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，要求集中度不得超过相应限额。 2、对超过上限的机构设置过渡期，2020年12月末，超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。 本次房贷新规旨在降低房地产贷款集中带来的潜在系统性金融风险，增强银行对地产市场波动的抵御能力，优化银行业信贷结构，辅助房地产市场平稳发展。 政策一脉相承，符合长效机制 当前，我国牢牢坚持房住不炒的地产政策定位，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。其中，建立房地产金融审慎管理制度和开展房地产市场调控评价考核工作是重要部分。我们认为，本次房贷集中度新规与现有政策思路一脉相承，符合长效机制，与此前出台的“三道红线”新规相似，旨在通过金融机构约束房企的融资行为，保持信贷增速合理平稳增长，降低房地产金融化带来的潜在风险，同时限额信贷管理也有助于稳定市场主体的长期预期，促进房市平稳发展。 新规影响几何？结构大于整体！ 房贷新规落地影响如何？我们认为对企业、银行和地产市场的结构性影响更大。 房企：新规扰动有限，融资结构变化。房企的融资方式主要有信贷、自筹和销售回款，2020年1-11月房地产开发资金中信贷占比不足14.2%，自筹和销售回款占比较大，新规会扰动房企贷款，考虑存在信用分层问题，中小房企贷款可能难度提升，导致房企可能加速周转或通过债券等方式融资，整体扰动有限，融资结构变化。 银行：降低风险敞口，防范金融风险。通过对房贷集中度占比限额管理，一方面限额可以降低单一银行房贷风险敞口，避免房贷不良率上升等因素产生较大冲击，有助于防范金融风险，降低地产市场波动对银行的冲击；另一方面，银行若想新增房贷，需先增加相应的其他贷款和资本予以配合，有助于优化银行贷款结构。 地产市场：影响相对间接，扰动相对有限。房贷新规对房企融资结构产生影响，房企自身可通过加速周转等方式应对，结合三道红线效果和过渡期安排，预计对房企融资的扰动是结构大于整体，因此对销售、投资、建工等数据扰动有限。我们预计房地产销售维持相对景气，土地和融资端压力可能导致房企重心向“被动再投资”的预售待竣工领域转移，施工平稳，土地财政依赖性和建安韧性对地产投资有支撑。 信贷结构调整，社融影响有限 预计新规对2021年信贷投放总量及社融的影响不大，主要影响信贷结构，有助于继续提高制造业信贷占比，房地产贷款占比将有所回落：1、新规对不达标银行设置了较长的过渡期，且比例考核的情况下，仅需房地产贷款投放速率低于总体贷款投放速率，因此更多的是影响银行信贷投放结构；2、2020年央行通过MPA考核等方式引导银行加大对制造业中长期信贷的投放比例，并强化对地产信贷投放的监管，意在加强资金支持实体经济，稳定就业。基本面改善，制造业资本开支需求有望提升，与本次新规相辅相成，有助于提高制造业信贷占比；3、个人按揭贷款也将受限，这对地产销售可能带来冲击，进而拖累M1增速。综上，我们维持2021年信贷、社融全年分别新增19万亿和31万亿的判断，增速分别为11%和10.9%。 风险提示 全球疫情超预期恶化，全球经济危机爆发
2020年的最后一天，央行与银保监会依然没有放松监管的脚步，放出了令人意想不到的监管重磅炸弹—发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），祭出了对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的大招，规定自2021年1月1日起实施，这是继不前不久监管部门划出“三道红线”房企融资新规之后，房地产金融政策再出重磅新规。 不少人可能不太明白，央行、银保监会为何此时推出房贷集中度管理制度，事实上推出房贷集中度监管制度是大势所趋，也即确保房地产业健康平稳发展的现实需要：往前看，2020年监管部门推出了若干控制信贷资金过度注入房地产领域的监管政策，但似乎效果不尽如人意，尤其2020年三季度推出的“三道红线”防房企融资新规意在杜绝过多的资金流向房地产领域，但由于该监管政策主要就是针对房企的负债问题，通过资产负债率这些指标，从而限制房企的融资，强行给房企降杠杆，降低房企风险，避免后续出现烂尾楼事情，这仅仅只是从资金的需求端来调降杠杆，没有从供给端彻底遏制信贷资金过多地聚集于房地产领域，仍难从根本上控制房贷过快增长势头，房贷增速虽然有所放缓，但绝对额仍保持较高数额，必须再对银行信贷加固“两道屏障”。据银保监会主席郭树清近日撰文指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产确实已成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，坚决抑制房地产泡沫任务重压力大，不痛下决心，房地产贷款无限制增长脚步将无法停歇。同时，也要看到，贯彻落实中央政府有关房地产调控政策，抑制“房住不炒”，让房子回归居住属性，建立房地产长效调控机制，如果不把住银行信贷这个“总闸门”，一切都将是一句空话。由此，从供给和需求两端，来给房地产行业去杠杆，给居民端去杠杆，这是唯一正确的选择。 可见，对房贷实施集中度管理，这是金融监管历史上的首次，这一监管举措对全国所有商业银行来说无疑将起到重要影响：一些房贷集中度超过央行、银保会规定的最高比例要求就必须压缩收回，让集中度回归到要求范围之内；对于一些现在房贷集中度已经相当之高的商业银行在未来发放房贷时就会受到较大的抑制，未来房贷也必然会收紧，这就对商业银行房贷产生直接影响，而所产生的间接影响则是可迫使商业银行控制房贷规模，防范房贷集中度过高吹大房地产泡沫从而诱发金融风险。同时也会迫使中小商业银行将信贷资金向实体企业倾斜，使更多中小微实体企业得到有效的信贷支持。 而且，从此次房贷集中度监管具体内容看，监管当局考虑相当周到，展现了监管当局的监管智慧，凸显出监管的最大亮点，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。也即房贷集中度按银行贷款规模划分为五个档次，从大型银行房地产贷款占比上限为40%、个人住房贷款占比上限为32.5%向第二、三、四、五档贷款规模类型银行的房贷、个人房贷的占比依次递减，不搞“一刀切”，体现了监管的差异性、科学性和灵活性三者相互兼顾的原则，有利于增强房贷集中度监管的针对性和有效性。尤其，房贷集中度监管有利于引导引导不同银行进行差异化发展，如城商行、农商行等地方中小银行的占比上限要低于大行，体现出监管希望地方中小银行回归本源，更多地支持当地实体经济的政策意图。 然而，任何一项金融监管制度出台之后，要发挥出它应有的监管作用，必须要求被涉及的监管机构与被机构之间应建立良性互动关系，使得双方在监管意图与监管目标等方面形成高度一致的认同感，才能畅通监管渠道，消除监管制度的“损耗”。从当前看，要让房贷集中度监管制度真正发挥效能，亟需处理好四大关系： 处理好大行与小行之间的平衡关系，解决不同经济地区集中度监管科学合理性问题。虽然央行与银保监会在制订这个房贷集中度监管制度上考虑得比较周密，对不同类型银行处划分出了一至五个档次，实行差异化监管措施，但依然存在需要进一步完善的问题，就是不同档次类型的商业银行之间又存在相当大的差异，因为他们从属于不同的经济地区，在承受监管政策上耐力与韧性是不一样的。比如上海市的农商行与西北某省农商行在房贷规模上可能存在较大的差异，相互之间还应有一个差异化监管要求，否则容易导致不同经济类型地区农商行之间房贷集中监管的不合理性，即经济发达地区农商行可能出现房贷集中度监管过严，而经济落后地区农商行则会出现房贷监管集中度监管过松。这需要监管部门对差异化监管原则进行进一步细化或量化，尽量考虑到不同地区经济发展实际以及所在银行房贷集中度监管的承受力，最大限度地体现房贷集中差异化监管的科学性问题，让所有商业银行都对房贷集中度监管保持高度支持态度，消除监管阻力或摩擦。 处理好现有房贷规模与实际房贷压缩可能性之间的关系，解决片面追求集中度压缩速度的问题。房贷集中度监管的结果意味着有不少银行机构房贷规模必须收缩，尤其是一些过去房贷放得比较多、规模比较大、房贷时间比较长的银行面临的压力可能会更大，因为在当前经济处于疲软态势以及受到疫情影响，我国经济恢复还需要相当长一段时间，在这种经济态势下，压缩房地产贷款规模的难度必然加大。虽然此次房贷集中度监管设置了过渡期，以保证政策的平稳、顺利实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。但要看到这个过渡期到底多长为宜，目前可能仍处在探索阶段，而且监管当局设置的过渡期不一定相当科学和合理，这需要监管当局对所有银行机构现有房贷存量进行一次全面摸底，在弄清“家底”的基础上，再根据各银行机构房贷时间长短确定一个比较明确而又量化的过渡时间表，让所有商业银行能够从容应对和渡过调控的困难期。 处理好存量房贷集中度与新增房贷集中之间的关系，解决新旧房贷集中度不匹配的矛盾。从相关情况披露的情况看，目前银行金融机构房贷规模比较大，房贷集中度也比较高；如果处理存量房贷集中度存在困难、或时间相对缓慢的状态下，必然会对未来房贷增量带来较大的影响，也即未来就有可能面临受房贷集中度制约而无法发放房贷的问题。如果这种状况出现的话，既会对部分地方经济发展带来影响，也会使部分地方因为房地产信贷环境收缩而恶化金融环境，给整个金融业发展带来困惑。由此，房贷集中度监管还应立足长远性和可持续性，对个别房贷规模较大、贷款集中度较高的银行金融机构可采取特殊的房贷集中度监管方法—即采取新老划断方式进行监管，过去的集中度限期压缩，必要的新增房贷依然可按存款增长幅度保持适当比例，以免影响银行信贷经营和当地经济发展。 处理好房地产当下调整与未来发展的关系，解决房贷集中度比例过低诱发金融风险问题。眼下银行房贷规模过大、占比过高的问题，既有过去政策客观因素，也有银行主观片面追求高回报的结果，形成的原因错综复杂，如果一味追求房贷集中度快速达标，必然会留下不少监管“后遗症”：一些商业银行可能为达到监管当局集中度要求而采取人为调整贷款账户或贷款科目等弄虚作假行为，影响房贷反映的真实性，给金融监管造成错觉，将影响监管政策制订的科学性。同时，如果一味追求集中度达标，还会导致房地产调控的“硬着陆”，最终会诱发金融风险。由此，作为监管当局，在房贷集中度监管上不能好大喜功，试图一蹴而就，更不能片面盲目求速，需根据房贷规模大的主客观原因，坚持循序渐进的科学精神，树立房地产长远可持续发展理念，坚持长效调控目标，将房贷集中度比例尽量制订到比较切合实际的合理区间，防止出现房贷集中度比例过低而滋生被监管机构埋怨情绪、不配合意识以及弄虚作假行为，更要防止因房贷集中度比例过低而诱发金融风险的出现。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估