张文静 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会现场，丁祖昱谈到，在“95-00”客户群体中，“袋鼠族”基本拥有与父母同住的“二代居”，年收入不高，70%的“袋鼠族”年收入在8万以下。他们简单随性，爱消费——47%的“袋鼠族”不存款，且9%消费透支。而在APP偏好上，他们普遍喜欢抖音、美团、小红书、淘宝、QQ音乐等。 总体而言，“袋鼠族”较安于现状，对未来生活缺乏规划，十年内没有买房计划。
杨倩 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 对于房地产行业未来趋势，丁祖昱谈到了新赛道——物业。物业服务本身与资产价值相关度较高，比如深圳鹿丹名苑房价10.8万/㎡，物业费为8.9/㎡/月；深圳天健天骄房价11.4万/㎡，物业费为9.6/㎡/月，“优质优价”逐渐成为高端业主的共识。 《2020 克而瑞物业服务消费意愿调研》数据显示，超过八成业主愿意为更好的物业服务付出更高费用。 其中，39%业主可接受物业费提升不超10%；16%业主可接受物业费提升不超20%；9%业主可接受物业费提升不超30%；5%业主可接受物业费提升不超50%；12%业主可接受更高；同时，也有19%业主不愿意接受物业费提升。 据统计，超一半业主愿为优质物业付出超过房价3%的溢价，33%业主愿意付出超过房价1~3%的溢价，15%业主愿意付出不超过房价1%的溢价。 疫情过后，1/3的小区正在考虑更换物业公司，约四成业主换物业的目标必须是大品牌物业。调研数据显示，业主首选物业公司TOP5分别为万科物业、绿城服务、龙湖物业、金地物业、中海物业。
杨倩 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 对于房地产行业未来趋势，丁祖昱谈到了新赛道——养老。他表示，养老产业正在加速，甚至有望超越地产。 2020年，我国养老产值达1.17万亿美元，占GDP比重为7.55%，不足欧洲、美国的1/3。同期，我国失能老人4200万，失智老人1000+万，空巢老人11800万，未来趋势呈递增状态。据工信部数据，2030年我国养老产业规模将达到20万亿元。养老产业空间巨大，未来潜力有待释放。 2020年，疫情加速智慧养老的到来，养老产业将充分与科技结合，利用大数据、云计算、区块链、互联网、物联网等新技术，为养老产业赋能，降低人力和管理等运营成本，提高效率。未来，养老行业拼服务、拼运营将成为常态。 当下，养老产业迎来黄金布局期，“3+N”领域前景广阔。其中，“3”分别是治未病健康管理领域、高龄老人护理领域、老年病康复领域，“N”是指智慧养老、适老化改造、老年用品、老年文化娱乐等细分领域。
杨倩 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 对于房地产行业未来趋势，丁祖昱提到了“产业”新赛道。他指出，房企开发模式将出现分化，头部企业做产业，即通过产业项目的投资及运营，实现产业新赛道业务发展；腰部企业做产品，即背靠集团地产优势，通过项目快速复制，实现盈利和扩张。 目前，碧桂园潼湖科技小镇、碧桂园深圳机器人产业园等，已布局12城，项目数量24个，建筑面积达1573万平米；万科旗下万纬物流的物流园项目，已布局47城，项目数量142个，建筑面积达1100万平米…… 2021年产业园区公募REITs或将喷薄而出，助力产业项目回归资产的本源和运营的本质，成为重资产园区全新价值衡量标尺。
林振兴 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 2020年，地产行业的“序章”比过往任何时刻都难以“抒写”，市场下行通道中突遇疫情黑天鹅，楼市注定是一场极其艰难的破冰之旅，更是难上加难的一年。 进入2021年，这个磅礴的年份，主题更加包容，经济的叙事更为宏大，房地产行业的浪潮愈加澎湃。此次跨年演讲，丁祖昱将以亲历者、参与者、记录者的身份，预测2021年的下一程，楼市会走向何方？调控政策将如何演变？土地市场还有机会吗？三道红线对企业只有坏消息吗？租赁市场是蓝海还是红海？ 预测一：行业步入无增长时代 丁祖昱在现场表示，地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折：2018年之前，地产处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大；2018-2020年，伴随政策面房住不炒政策出台，宏观经济去杠杆苗头出现，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。 他预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产“无增长时代”有望来临。 预测二：政策关注重点在租赁 2020年来，长租公寓“爆雷”“跑路”频发，叠加疫情影响，更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。 自中央政府大力推行“租售并举”，至今已五年。2020年是租赁政策年，各城市也根据自身市场情况，全国46城累计出台租赁政策234条，进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时，租金整体走势平稳，全国55城整体个人租金同比下跌0.4%，为30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不变、21城上涨。 尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置，指出，“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。” 在丁祖昱看来， 2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应要向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。 预测三：金融政策趋紧，三道红线范围扩大 这一年，调控依旧不放松，金融政策持续收紧。从年初，银保监会严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长；到8月20日，住建部、央行，根据“三道红线”触线情况，试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值；再到11月底，银保监会主席郭树清强调，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 由于“三道红线”政策出台，企业的投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标的调整后，方可重新企稳。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。 预测四：企业快速去杠杆，过半房企转绿 随着融资环境收紧，“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。 用什么方式加杠杆？例如，在投资端，房企合作拿地增多，减少资金占用；加快土储开发效率，合理储备，提高土储质量。在运营端，加大小股操盘比例，维持行业规模；加大销售回款，加快项目去化；产品力打磨、标准化，提升利润空间、加快周转速度；加快项目结转速度，增厚资产；组织管理效能提升，降成本提效率。在融资端，分拆多元化上市；增发配股；加大经营杠杆使用等等。 2020年，净负债率明显改善的房企包括：阳光100中国、首创置业、中南建设等；现金短债比显改善的房企包括：国瑞置业、金隅集团、华发股份等；扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括：融创中国、碧桂园、中梁控股等。 2021年，丁祖昱预测，将有过半房企转“绿”。 这也是三道红线给房企带来好的方面，也是机遇。 预测五：投资趋同，重点城市地价难降 为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。据统计，2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2613元/平方米，地价创十年历史新高。 展望2021年，他认为，投资趋同，重点城市地价很难下降。 预测六：销售全口径上升，操盘权益下降 丁祖昱谈到，2020年1至11月，超8成百强房企累计全口径业绩同比提升，全口径金额门槛持续提升，其中TOP50门槛增幅最高，由604.3亿元增至741.3亿元，涨幅达22.7%。同时，2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。 他预测，2021年部分房企全口径金额还将继续增长，但操盘或权益将下降，未来可能会成为一种常态。 预测七：数字化加速，线上营销成为新战场 2020年是房企的数字营销大年，年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展；疫情逐渐消退之后，房企采取线上线下并举的双重举措，通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩；9月底天猫好房成立，线上营销更进一步，“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。 展望2021年，丁祖昱表示，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多，房企、服务企业都要多投钱，会带来意想不到的回报。 预测八：养老进入新时代，增长提速规模放量 据工信部数据，2020年，我国养老产值达1.17万亿美元；2030年，我国养老产业规模将达到20万亿元。同时，我国老人口数量是全球最多，2019年60岁以上老人2.53亿，2030年3.7亿人；我国老龄化速度也是全球最快，未来十年，年均新增2170万老人。 随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，丁祖昱表示，养老产业迎来黄金布局期，有望超越地产。 预测九：资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性 物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。 截至2020年底，年内成功上市17家。2021年，丁祖昱大胆预测，资本聚焦仍在物业，但估值全面进一步回归理性。 预测十：看好9只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活 丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测，看好龙湖集团(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、旭辉控股集团(HK:00884)、金地集团(SH:600383)、万科A(SZ:000002) 5家地产股。 同时，鉴于物业公司在过去一年获得了良好的涨势，他在今年的预测中加上了四家物业公司：碧桂园服务(HK:06098)、永升生活服务(HK:01995)、金科服务(HK:09666)、华润万象生活(HK:01209)。 这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。
晓非9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 易居企业集团CEO丁祖昱现场发布易居新战略。他提出，易居要做全能的营销公司，做好开发商的服务生。 易居企业集团CEO丁祖昱现场谈到，易居在房地产交易领域深耕20年，阿里巴巴是消费领域最大的线上交易平台，双方整合自身优势，以客户为中心，通过易居房友构建“人网”，易居营销案场构建“地网”，阿里巴巴、苏宁、乐居共同构建“天网”，从而打造由获客到转化的全闭环生态圈。 在新的战略中，易居的4大能力将全面升级。天地人网及私域流量构建的生态圈带来获客力升级；成熟的客户及产品策略、数字营销策略、案场执行策略引领策略力升级；销冠团队及专业的培训管理体系确保成交力升级；合作双方的知名度和美誉度则带动营销品牌力升级。
晓非9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 易居企业集团CEO丁祖昱现场发布易居新战略，其中易居克而瑞要做全能的不动产大数据应用服务商，通过数据扩容和产品扩展，从住宅扩展到泛地产领域，服务行业全产业链。 易居克而瑞打造不动产全域链数据资产交易平台——添玑数据，为不动产数据服务供应商提供数据、报告及数据相关软件系统产品、技术服务能力的发布和交易。 该数据平台通过供应商的服务和数据，满足不动产行业数据需求方的数据采买需求。其品类囊括土地、项目、市场、投资、交易、企业、装修、宏观、政策、空间、地理、人群等，行业覆盖金融、开发、建材、建筑、物业、装修、经纪、设计、工程、营销、采购等。
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