王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 正荣地产相关人士就明年房地产市场形式、房企表外负债关注度提高问题发表见解，并指出明年房企将继续面临政府的持续强监管，控房价、控贷款、控地价、控负债，尤其是控发展增速。 从整体面来说明年大环境不变的话是稳中有降，弯道超车的可能性进一步降低，行业的集中度会有可能大幅度提升，同时，对房企的融资以及经营杠杆方面的要求进一步提升。 公司认为明年各房企对信息化投入会大幅增加，大型房企依靠数字化提升经营效率，小型房企亦要形成信息化布局。行业集中度则会更具鲜明特色。 关于房企负债问题， 2017年正荣就开始推进合作开发，选择有相同思路的全国前30强房企、1-2个在当地有竞争力的本土房企进行合作。此外，今年正荣地产非银占比已经下降到了10%以内。 公司表示，“非银占比下降是一个逐步下降的过程，不是一蹴而就的”。没有完全消灭非银，是为了保持融资的渠道，非银融资渠道仍会在房地产行业融资方面占有一定的比例。公司时刻保持充分的准备，应对市场上出现的任何机会。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
王彦杰 12月16日，“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。 正荣服务CFO王奕出席会议并就明年房地产市场形式、房企表外负债关注度提高问题发表见解。他指出，明年房企将继续面临政府的持续强监管，控房价、控贷款、控地价、控负债，尤其是控发展增速。 从整体面来说明年大环境不变的话是稳中有降，弯道超车的可能性进一步降低，行业的集中度会有可能大幅度提升，同时，对房企的融资以及经营杠杆方面的要求进一步提升。 他认为，明年各房企对信息化投入会大幅增加，大型房企依靠数字化提升经营效率，小型房企亦要形成信息化布局。行业集中度则会更具鲜明特色。 关于房企负债问题，王奕提及正荣服务的做法，2017年正荣服务就开始做合联营，选择当地有相同思路的前30强房企、1-2个在当地有竞争力的非30强的本土房企进行合作。今年正荣服务非银占比已经下降到了10%以内。 他表示，“非银占比下降是一个逐步下降的过程，不是一蹴而就的”。没有完全消灭非银，是为了保持融资的渠道，非银融资手段一定会在房地产行业融资方面占有一定的比重，企业在转型时对非银的资金渴求度很高。正荣地产时刻保持充分的准备，应对市场上出现的任何机会。
随着港股业绩期落幕，当下再来审视房企中期业绩表现并结合最新情况判定上市公司后续的发展趋势，不失为一个不错的时间窗口。在此笔者观察到房企正荣地产（6158.HK），其在交出亮眼中报成绩后，仍然持续保持稳健经营，并在多方面布局发力，良好的发展势头凸显投资机会，对此不妨具体来分析。 1、销售稳步提升，疫情后迎住房改善性需求上升机遇 近日，正荣地产公布8月销售业绩，月内实现合约销售额约123.03亿元，同比增长约13.90%，环比下降9.54%；前8月实现合约销售818.96亿，同比增长3.39%；完成年度目标1400亿元的58.5%。总体来看，尽管疫情在上半年带来了一定的增长压力，但进入到下半年，公司销售表现较为稳健，展现了疫情后阶段持续复苏的姿态。 考虑到当前国内疫情已经基本得到控制，经济回暖势头较旺，房地产市场的表现有望持续好转，公司按照当前销售节奏将大概率完成年度目标。对此国元国际分析师此前在公司中报公布后发表观点表示，截至7月底，公司全年1400亿销货目标已完成近一半，按照全年2400亿推货来看，下半年5个月达到41%的去化率即可完成目标。同时，2月以来销货恢复迅速，单月销售金额同比增速逐月稳步上升，"考虑到公司一二线高占比的货值区域布局和下半年提高的推货力度，销售增长态势有望延续，公司全年销售目标有望超额完成。" 值得注意的是，疫情的出现也刺激了购房者对房屋居住品质的追求，打开了改善性需求的市场空间，正荣地产作为行业内"改善大师"将受益于此，在销售端面临机遇，后续业绩增长具备较大的支撑。 2、财务端改善趋势延续，高质量发展渐入佳境 房地产融资新规成为近段时间行业热议的话题，在此背景下来审视正荣地产的表现，我们发现公司保持了前瞻性的高质量发展路径，上市至今财务指标不断改善，前瞻性的切合了行业发展和政策变革趋势。 财报数据显示，今年上半年净负债率为71.4%，较2019年底相比下降3.8个百分点，与2017年末高达183.2%的净负债率相比更是已经实现大幅度的下降。此外截至今年中期末，公司现金对短债比为2.1倍，短债比例下降至30%。现金短债比和长短债务比均已超过2，负债情况处于健康水平，公司不断加大力度去杠杆，已具备充足的空间应对行业融资环境的变化。 值得一提的是，近期正荣还成功发行首笔4.4年期7.35%绿色债券，总额3.5亿美元，并获得逾9倍超额认购。该笔绿色债券创下了正荣境外融资新纪录，在年期延长的情况下，融资成本下降25个基点，为正荣境外融资成本新低。 境内融资方面，公司以5.45%的成本新发了一笔公司债，并于 9月7日赎回一笔7亿元2020年到期年息8.0%的优先票据。上述动作体现了公司以长债置换短债，以低成本融资置换高成本融资的趋势，有助于公司持续优化财务结构，降低融资成本，从而增厚未来业绩。 此外，公司在销售端表现良好，上半年权益回款率约70%，随着公司不断加快回款速度也将进一步改善现金流状况，支撑后续高质量增长。 3、拿地节奏稳健，持续强化核心区域布局 在拿地方面，正荣坚持高质量发展战略，通过不断对财务端进行改善，保障充裕的现金，支撑了公司在拿地上的弹性空间。中期业绩公布后，得益于良好的财务状况，公司继续扩充土储。 据公开数据不完全统计，8月份，正荣在苏州、滁州、南昌、莆田等地均有斩获。此外根据中指院最新排名，正荣地产前八月拿地324万平方米，拿地金额290亿元，同时公司前8月在南京拿地金额88亿元，排名第一。 由公司在拿地上的动作不难看出，正荣高度聚焦经济优势区域，并不断加快对布局城市的下沉和深耕，夯实固有优势，公司在拿地节奏上保持了稳健的一面，透过有策略的扩充土储规模，为未来的良性发展打下了扎实根基。 4、发布全新雇主品牌核心理念，打造企业竞争"软实力" 随着房地产行业进入下半场，迈过土地红利时代之后，行业精细化管理趋势之下，人才成为越来越关键的一环，实际上从任何企业的成长历程来看，人才始终是支撑企业发展的根本所在。 正荣高度重视人才发展战略，其透过近期公司举办的正荣集团2020年雇主品牌大会，向外界进一步展现了其在人才管理上取得的成绩，而透过新的人才战略，公司更有望在行业下半场构筑核心竞争优势。 近年来正荣不断迭代组织人才体系，催化经营效率，目前公司还确定了全新的雇主品牌理念，"幸福奋斗事业家"，围绕这一核心理念，正荣还提出"四高"价值主张：高标准·精英团队；高认同·同心同路；高幸福·事业奋斗；高格局 ·社会责任。 公司将雇主品牌上升到企业战略高度，打造了企业重要的软实力，不仅有利于激发员工创造力，还创建了员工与企业的利益共同体，形成为组织创造价值的强劲引擎，驱动企业不断健康快速成长。 5、结语 随着业绩期的落幕，投资机构也纷纷看好公司表现。西南证券指出，公司投资端力度加大，项目布局契合城市群发展方向，同时负债端改善明显，给以目标价5.39港元。招银国际点评指出，鉴于正荣地产健康的杠杆率和流动性，我们不太担心潜在的融资限制对公司的影响。公司的债务状况随着成本更低，年期更长、更多元化的借款得到改善。管理层重申其全年人民币1400亿元的销售目标并预计其毛利率在1-2年内将提高到22％-25％。这些因素支持其估值重估。 此外在债券方面，近期，渣打对正荣债券进行首次研究覆盖并予以与大市同步评级，其表示正荣通过债务管理和优化资本结构增强了抵御金融市场波动风险。从曲线来看，公司ZHPRHK 8.35% 24 puttable on 10 March 23(于2024年到期，可于2023年3月10日回售的美元债)最具价值。 由上可以看到不论是债券端还是二级市场，正荣都得到了专业机构的看好，凸显了公司的安全性和投资价值，相信随着业绩改善预期不断得到验证，公司后续估值有望实现进一步修复，资本市场的表现值得期待。
今年7月份，正荣集团旗下正荣服务于港交所挂牌上市，由此正式形成地产和物业双上市资本平台。伴随从单一上市主体迈向多上市主体、从地产开发到多业态发展，追求“高质量发展”的正荣对人才的需求也持续扩大，如何进一步加强人才引进、优化组织架构成为当前企业发展的重要一环。 8月28日，以“与有荣焉”为主题的2020年正荣集团雇主品牌大会在上海盛大举行。正荣集团领导及地产、产业等各业务版块领导，与来自全国各地的一百余位人才合作伙伴齐聚一堂，共探员工与企业共创共荣之道。 值得一提的是，迈入新的发展阶段，正荣集团还发布了全新的雇主品牌核心理念——“幸福奋斗事业家”，进一步升级人才战略，持续与员工共享发展成果。 双上市新征途 打造幸福奋斗事业家 人才是企业发展的长期基石，正荣在稳健前行的过程中始终坚持以人为本的理念。从早年间充满人文关怀、风雨共担携手同行的“正荣式幸福”；到2016年集团乔迁上海后，人才战略被提上“实现战略的核心环节”的高度；再到2018年打造正荣特色“幸福奋斗”文化，与员工共奋斗、共成长，人才一直是正荣发展道路上的重中之重。 2020年，正值正荣物业上市、新十年战略谋篇布局之际，站在新高度、迈入新征途，对正荣人才发展也提出了更高要求：不仅要吸引更多优秀人才支撑企业高质量发展，更要进一步与员工共享发展成果，让员工在正荣舞台上实现个人价值和职业梦想。为此，正荣发布了全新的雇主品牌核心理念——“幸福奋斗事业家”，持续与员工共铸成就、共享荣耀。 提出“四高”雇主品牌EVP 共铸成就共享荣耀 立足于“正直构筑繁荣”的核心价值观，“幸福奋斗事业家”要求正荣奋斗者不仅要具备优秀的行业技能和综合实力，更应有互利共赢的主人翁意识和兼济天下的社会责任感。围绕“幸福奋斗事业家”的核心理念，正荣还提出“四高”的价值主张，即“高标准·精英团队、高认同·同心同路、高幸福·事业奋斗、高格局·社会责任”。 “高标准·精英团队”代表正荣始终秉持的精英人才策略，正荣青睐高潜力、高素质、高能力的“三高人才”，通过人才引进、发展、配置、激励打造更丰富更立体的人才供应生态。 “高认同·同心同路”指正荣将人才发展置于战略高度，以未来视角，为人才匹配精准的文化融入、个性化的培养发展以及广阔的事业舞台，让人才对企业高度认同，同心方可同路。 “高幸福·事业奋斗”指正荣倡导员工以责任为前进动力，以企业为发展平台，以工作为奋斗事业，从而收获超预期的成长、认可、回报与尊重。正荣不仅慧眼识才，知人善任，更惜才爱才。升级全面激励机制，追求“高管同心同路有格局、中层卓越管理有高度、员工幸福奋斗有目标”；通过全面培养机制，助力战略人才与干部队伍成长发展；另外正荣的健康文化、培训学习、多元福利，也保障了奋斗者们物质和精神的双重富足。 “高格局·社会责任”是最具正荣特色的价值主张。正荣发展至今，始终不忘初心，坚定不移地打造具有高度社会责任感的幸福企业，并将这份由内而生的幸福，传递给股东、客户、员工、合作伙伴以及社会各界。正荣核心人员会享受正荣特色的“共荣机制”，与企业共创共荣，共同发展。正荣内部以多种形式支持员工参与公益，如支教、助学、助老等志愿活动中去。正荣公益基金会成立至今，已累计资助全国30个省份的400多家公益组织，累计获得集团外捐赠2300多万元，机构获评最高等级5A级社会组织。 组织人才全面升级 助力企业高质量发展 2019年，正荣提出了“高质量发展期”的新三年战略。围绕这一战略，正荣地产在组织人才方面进行了全面的匹配与升级，催化经营释能。 组织方面，进一步落实“精总部、强区域”的组织理念，推动总部抓总、总部做精，鼓励区域做大、做好、做稳。总部升级管理中心，提升条线战略定位；通过体系化、标准化、信息化建设，推动各条线授权下放；推行组织委员机制，为组织管理与人才梯队建设赋能。区域上实行“丛林生态”，通过区域整合实现资源调配、人才集约、优胜劣汰；根据区域公司成熟度，进行差异管控、有序授权；优化经营班子配置，加强区域干部调配盘活。未来，正荣还将进一步落实标准化管控、信息化升级、区域分级授权等举措，为提升组织效能、助推业务稳健增长服务。 人才方面，对外高标准吸引人才、对内持续强化人才培养与激励。精准人才画像，强化人才来源，通过实行百人计划、猎鹰计划，大力引进高量级、高潜力、高素质的优秀经理人。对于内部人才因才施策多维培养，开辟多条发展通道，鼓励横向学习发展；建设全方位人才培养体系，面向不同层级不同角色员工开展差异化培训项目，如面向荣耀生的“荣耀计划”、面向项目总及其梯队的“强将计划”、面向一线、中层、中高层干部及其梯队的“铸将计划”、“英将计划”、“领英计划”，以及面向企业高管及其梯队的“领航计划”等。 基于此，正荣已汇聚一大批具备事业家精神的精英人才。据统计，正荣地产集团团队平均年龄约为33岁，大多来自地产头部企业，其中985、211院校毕业生占据三分之二以上。年轻有活力、高度企业认同感和文化适配度的高管团队和人才精英，无疑将为正荣后千亿时代的发展奠定坚实的人才基础。 从战略规划到组织建设、从精英引进到人才培养，广大人才合作伙伴给予正荣持续的支持与付出。 正如大会的主题——“与有荣焉”，企业发展之荣光，不独属于正荣人，也属于每一位伙伴、每一位为正荣发展做出贡献的人。正荣将持续追求多方幸福共赢，为社会创造更多美好价值。 （CIS）
7月23日，正荣地产发布公告称，拟发行2020年第一期公司债券。 根据公告，该债券发行总额为不超10亿元，分为两个品种。债券品种一为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权，票面利率询价区间为4.2%-5.6%。 债券品种二为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权，票面利率询价区间为4.8%-6.2%。 关于筹资用途，正荣地产表示，拟用于偿还公司债券。 值得注意的是，仅仅13天前，正荣地产刚分拆物业管理业务赴港上市，募集资金10.72亿港元。频繁融资的正荣，意欲何为？ 过去一年累计发债14笔，利率最高10.5% 根据此前招股书显示，正荣服务2016年以未来几年收取物业管理的权利作为质押，与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排，本金为5亿元，利率为9.0%至14.0%。 而在获得该贷款之后，正荣服务转身将全部款项贷给了母公司。 作为近年来跻身“千亿俱乐部”的黑马， 正荣地产也无法逃脱高负债的模式。事实上，今年以来，正荣地产已经多次高息发债。 根据公开资料梳理，今年1月份，正荣地产发行了2.9亿美元的2024年到期的优先票据，年息7.875%；2月19日，正荣地产发行一笔2亿美元2021年到期的优先票据，年息5.6%。 此外，5月15日，正荣地产宣布发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据；6月份，正荣地产宣布发行2亿美元2023年到期的优先票据，年息8.3%。 上述美元债的用途均主要为偿还现有债务。与今年房企海外发行美元债6%的平均成本相比，正荣地产的债券利息处于高位。 除美元债之外，上交所6月4日信息显示，正荣地产拟发行20亿元人民币债券。 过去一年，正荣地产共发行公司债、优先票据、永续债等合计14笔，涉及金额约230亿元，最高年息率达10.5%。 迅猛扩张背后，权益占比仅三成 急剧发债的背后，是正荣地产近几年的迅猛扩张。 根据正荣地产本月披露的2020年上半年销售数据，截至今年上半年，正荣地产累计实现合约销售金额559.93亿元；合约销售建筑面积约365.47万平方米；对应的合约平均售价约为每平方米1.53万元。 在今年一季度的业绩会上，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝透露：“2020年，正荣地产的销售目标为1400亿元。”按此计算，目前正荣地产已经完成全年销售目标的四成。 财报显示，正荣地产2018年合约销售额同比上涨54%至1080.17亿元，首次“突破千亿”；2019年，正荣地产合约销售额上涨21%，达到1307.08亿元。 不过，正荣地产的权益销售额并不高， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。 也就是说，正荣地产的权益销售额占比仅三成左右。 规模爆发之后，正荣地产快速跑的背后也开始出现隐忧。 从盈利能力来看，2019年，正荣地产毛利率下降2.8个百分点，由2018年的22.8%减少至20%，并且处于行业低位。 此外截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.6亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%，约为营收规模的三倍。 负债“下降”的秘密 然而，虽然负债总额攀升，但是正荣地产净负债率却在下降。 2017年，正荣净负债率曾高达183.22%，2019年末，这一指标下降至75.2%。正荣地产降杠杆了吗？ 秘密或在于所有者权益持续增长。2016至2019年，正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿。所有者权益快速增长，最终使得净负债率逐渐降低。 其中值得注意的是少数股东权益。2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元，在权益总额中占比仅为11.29%，但截至2019年末，正荣地产少数股东权益达132.24亿元。 根据财报，正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业，其建筑面积为1114.2万平方米，正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间，仅有3个项目权益占比接近50%。 克而瑞数据显示，正荣地产2019年度全口径销售额1408亿元位列房企第23位，但权益金额仅为728.1亿元，排房企第34名，权益占比仅为51.7%。 除了增加少数股东权利来降低负债，正荣地产还通过出让亏损企业股权来调节财务报表。 2019年12月31日，正荣地产宣布了名下一间子公司的出售事项。以1196.2万元的代价，向所谓的独立第三方出售其持有苏州正润房地产开发有限公司10%的股权，交易完成后持股比例降低至41%。 根据公开信息显示，苏州正润对银行等金融机构的贷款近21亿元。
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