2020年8月26日，中国上海虹桥，由主办，中国房地产业协会指导的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛@对话重温》系列。本次推出的是，2018年度论坛嘉宾、清华大学中国经济社会数据研究中心主任许宪春先生。对话时间2018年9月。 以下是与许宪春的对话（精选版） 9月6日，由主办的2018年度论坛暨发现美好生活独角兽峰会，在北京中国大饭店隆重举行。论坛聚焦房地产+全域创新盘点，超100家潜力独角兽企业参会，近100家资本机构和行业专家到场互动 。 清华大学中国经济社会数据研究中心主任许宪春在发言时谈到，今年是改革开放40周年，随着我国经济的快速发展，综合实力的不断增强，我国居民收入持续快速增长，居民生活水平显著提高。根据国家统计局发布的数据：2017年，全国居民人均可支配收入25974元，全国居民人均消费支出18322元，为全面建成小康社会奠定了坚实的基础。 居民可支配收入显著提升，购房者的消费更加理性，对居住品质的要求不断提高，居家生活的智能化、健康化、便捷化，将成为消费者的重要诉求。市场需求的变化对我国的房地产和家居企业提出了更高的要求，地产开发必须实现从重量到重质，成为不可逆转的时代趋势。资源的重新整合、开发和管理的创新，使得房地产在新的市场需求机遇下实现更好的回报，创造新的增长点。
继深圳发布楼市收紧政策仅一周，首个跟进的城市来了！ 7月23日凌晨，南京楼市爆出深水炸弹，南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政，涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。 从南京发布新政的时间点，很明显可以看出，南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市，总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强，这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。 01 政策力度小但较为全面 政策内容划重点！ 1.收紧土地市场调控，土地出让执行“限房价、竞地价” 2.加大住宅用地供应，特别是中低价位、中小套型住宅用地供应 3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30% 4.完善限购：离婚2年内购买商品住房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 5.规范“万人摇”项目，开发商需制定针对性销售方案，现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步 6.规范装修行为，保证装修标准与价格相符 政策的整体逻辑很好理解，即延续中央“房住不炒”的总基调，保障刚性需求，打击投机炒房行为，是对已有政策内容的查漏补缺。 首先，针对土地市场重点在于加大供应和控地价，要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月，南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策，规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%，保持地价稳定的同时，为土拍市场理性降温。 为优先保障无房刚性需求，南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先，宅地供应层面，强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求；项目开盘销售方面，明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。 为了堵住“假离婚”的炒房漏洞，新政要求夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，使“离异炒房”再无可能。 总体来看，南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远，市场相对更为平稳，因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。 但南京政策比较全面，如特意提到了涉房媒体行业应加强自律，准确客观反映房地产市场情况，还针对中介提出了相关要求，实施全装修和升级装修等个性化新政，规范房地产市场。 预计下半年，南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落，对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求，刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。 02 连续16个月房价指数超2% 南京收紧楼市政策，是在意料之中的事情。 7月15日，深圳发布楼市调控新政时，我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进，今年上半年全国27个城市中，南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个，全国排名第二位，是出现过“万人摇”的城市之一。 表：2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量 数据 上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释，为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。 从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%，尤其上半年以来，房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。 表：2019年1月-2020年6月南京一、二手房销售价格指数同比涨幅 数据 今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。 从具体的成交数据来看，2020年6月，南京商品房市场共成交94.69万平方米，同比增长9%，成交均价24949元/平方米，同比增长16.97%，二手房成交107.6万平方米，同比增长82.27，成交均价30278元/平方米，同比增长4.33%，成交套数达到11749套，同比增加61.3%。 表：2019年1月以来南京一手房供应和成交量价（平方米、元/平方米） 数据 表：2019年1月以来南京二手房成交量价 （平方米、元/平方米） 数据 03 下半场主基调：堵投机、保刚需 从目前整个市场情况来看，城市间的分化较为明显，对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 7月2日至目前，已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策，其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策，其中，宁波一个月出台两次新政，及时“打补丁”。 也有城市悄然放松限售，比如长春于7月21日发布通知，在市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。 实际上，横向对比各地的调控措施，均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。 比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%，宁波7月两次发布楼市政策，并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购，南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。 精准调控，是此轮政策内容的核心。 从目前已出台调控政策的城市来看，下半场楼市风向越来越清晰。 对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定，补充高层次人才购房限售5年；深圳提高户籍人口购房门槛，堵住“落户即买房”的投机行为；同时针对万人摇项目，南京、深圳、杭州等均作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。 针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为，进行明确规范。比如深圳市住建局明确，将追溯购房人3年内所有离婚记录，南京也继续跟进，在政策中也有2年的相关约束。 结合市场规律来看，我认为单纯只是依靠政策本身，很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。 如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策，那么，未来势必会继续引发一二手倒挂的现象，不解决“双限”源头，其实是不合理的。 不要把市场价格当成洪水猛兽，一旦市场价格放开，对市场或许会产生一次性的短暂冲击，但冲击力度，相对比较小而且可控，上海就是放开限价的典型案例，限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈，反而更加促进了房地产市场的健康发展。 在当前市场环境下，利用行政手段推迟市场价格的上涨，并不是有效的解决手段，也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境，过度使用行政手段，与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此，无论是以“双限”抑制价格，还是以摇号的方式销售，都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为。
观点地产网疫情没有阻止地产行业的人事变动浪潮，反而来得更加凶猛。 消息称，原深圳市万科房地产有限公司总经理、万科南方区域EMT成员唐激杨因个人原因已于近日离职。 7月24日，观点地产新媒体就上述人事变动消息向深圳万科求证，公司相关人士表示，唐激杨已于一两周前离职。 这起离职来得有些突然，按理说，作为万科老臣，唐激杨自去年上任深圳万科总经理后，本以为会将深圳作为其职业生涯的主战场。但随后，唐激杨再被调任至万科南方区域EMT成员。 不到一年时间，连续换岗两次，这是谁都没有料到的。 过去这一年，与唐激杨职位频繁变动的相关人员，一定会想到万科CFO孙嘉。其在2019年5月，自张纪文手中接下南方区域事业集团首席执行官一职，6个月后，孙嘉代替唐激杨成为深圳城市总。 彼时，孙嘉曾表示，接下来深圳万科的日常管理工作还是由唐负责，没有变化。如今再看这一表述，不禁引人遐想，孙嘉新官上任后没有留下唐激杨，深圳万科似乎迎来孙嘉全面掌权的时代。 郁亮在万科发起“大江大海”计划以来，区域和城市间的高管调动变得愈加频繁，为了寻求内部人才与岗位的适配性，就连老一代的臣子都“连根拔起”，对组织架构和人员调整力度可见一斑。 “大江大海”计划落实得很彻底，然而成效如何是其留下的悬念。人事震荡背后，或许可以开始权衡这起计划利弊。 在广州万科这八年 唐激杨在1997年加入深圳万科，已经是23年的老臣，当中也经历了从深圳区域本部副总经理、佛山城市总再到广州城市总经理的转变。 可以说，唐激杨做到广州城市总经理，是其职业生涯中的高光时刻之一，而广州在万科南方区域的地位也得到进一步提升。 事实上，广州万科发展时间较早，2003年4月正式成立至今17年。在2011年，伴随着张海远赴华东出任上海万科总经理，唐激杨正式被调至广州，开始了8年广州万科总经理职务的任期。 这是他最熟悉的区域，长期在一线带兵打战，唐激杨对广州万科的规划和战略了如执掌，他曾提出要向日本学习住宅工业化，提高建筑质量。 有市场消息指，2011年万科深圳区域本部将迁至广州，广深将成万科华南的“双引擎”。彼时作为广州城市总经理的唐激杨曾表示，广州作为集团核心战略城市，存在着一定的动力与压力。 他所说的压力或许可以通过当年的销售情况略知一二，2011年房地产市场遇冷，广州万科的销售在80亿之上，已经有差不多两年没有取得很大的突破。 到2012年12月29日，这是广州万科实现百亿销售的纪念日，一名广州万科内部人士曾表示，提前一年完成百亿目标，从2004年销售5亿到今天撞线百亿，2012年圆满了。 时间辗转至唐激杨2019年离开广州万科时，去年万科南方区域的销售额垫底，全年完成1274亿，但从营收情况看，南方区域的营收突破千亿，为四大区域之首，达1163亿，占该年总收入近33%，广州万科的业绩贡献不在小数。 去年“大江大海”计划启动后，唐激杨成为这场计划里第一批城市换防大调整的一员，而南方区域也是这次变动中最多的区域。 2019年1月31日，万科发布内部任免邮件，南方区域中，唐激杨由广州万科总调整为深圳万科总经理；薛峰由厦门万科总调整为广州万科总经理；常乐则由南宁万科总调整为厦门万科总经理。 只是，从广州万科到深圳万科任职总经理，唐激杨似乎有些水土不服，几乎没有适应新工作环境的时间，六个月后他被调任为南方区域EMT成员。 还来不及大展拳脚，有所作为，唐激杨在如今这个时间节点离职，不禁让人好奇，在这场“大江大海”计划筛选下，万科频繁调整人事背后的得失。 “大江大海”的风浪 历史总是惊人相似。除了唐激杨职位频繁变动外，事实上，孙嘉在任13年里也经历了几轮自下而上，再到自上而下的调整。 从上海城市总走出，孙嘉一路闯入万科集团担任CFO，再到南方区域的区首，如今再兼任深圳城市总。在唐激杨、孙嘉到深圳万科前，深圳万科已经处于群龙无首的状态很长一段时间了。 2016年底，原深圳万科总经理周彤离职后，在2019年以前，深圳万科总经理的人选迟迟未定，由彼时万科南方区域首席执行官张纪文兼任，到项目操盘层面则由三位副总经理陆荣秀、冯卷、张海涛轮值担任总经理。 去年对南方区域，尤其深圳万科的人事调整过后，原以为是时候该把重心放在发展深圳万科上，只是没想到那次的人事震荡，至今余波仍未停。 事实上，年内数家房企管理层变动频繁，万科此举，一方面可以让提高人员积极性和激发竞争意识，走出舒适区，避免管理固化等问题，另一方面也会带来人员的加速流失和矛盾再生，薛峰或许就是一个例子。 2019年初，薛峰和唐激杨职务同时发生变动，薛峰由万科厦门总调任为广州万科总经理，半个多月后又转任万科长租公寓事业部总经理，但在接手不足一个半月便离职。 首席执行官祝九胜去年中期业绩会上表示，人生有不同阶段，有不同需要解决的问题，对薛峰离职表示理解。显然，薛峰在辗转万科多个事业部后仍未能找到未来职业的落脚点。 在“大江大海”计划提出时，郁亮曾将它形象地比喻成，球场上需要不断轮换球员上场踢球，他自认为是懂踢球的“教练”，知道何时该换球员上场。 在今年初的业绩会上，对于公司组织架构调整、大江大海等，郁亮表示，过去一年对组织重建势能匹配非常多的工作，目前结构已经非常简单，是三层结构，GP（核心合伙人）、SP（骨干合伙人）和JP（合伙人）三级架构。 “大江大海，让人员内部流动更加活跃。但要看到组织架构调整、大江大海等架构调整的结果，还需要时间。” 而此前对于“大江大海”计划的介绍，郁亮很有信心，认为这是根据能力拼图去找合适的人，大江大海一定不是海盗行动，更多主张从乙方挖人，利用公开竞聘的方式。
2020年7月25日，2020建发房产苏州城市品牌发布在现代传媒广场苏州广电演播厅启幕，建发房产华东区域总经理助理秦进先生、建发房产华东区域苏州城市公司总经理助理吴倩女士亲临现场解读建发产品魅力。特邀百家讲坛明星讲师、复旦大学教授、国学大师——钱文忠老师，共同探讨东方文化和现代人居理想。 建发房产华东区域苏州城市公司总经理助理吴倩女士为我们解读建发年度新作，她首先表示苏州是建发华东发轫之地，拥有独特的活力和魅力，文化遗产众多，是世界文化之城。 随后吴倩女士讲到建发新中式建筑，表示只有中式建筑才能更好的展示中国的文化。 建发新中式产品建造理念均为“稀贵文脉之上，唯与山水论著”。建发2020苏州三大新品建发悦江南、建发春江泊月和园玺建设理念的核心是“尊重城市”，在社区打造上讲究“儒门、道院、唐风、华文”的新中式风格，同时还进一步的与时俱进，在社区的建造上使用了新材料和新工艺，来延长建筑的寿命。 最后，吴倩女士表示：中国人就应该住中式建筑。 点击查看>>>建发发布会直播
观点地产网闫家瑞最近很忙。 7月一个微雨的早上，尽管上班才2个小时，他已经与几位下属开完了第一波会议，顾不上从沙发中起身休息一二。 从合生北京总部大楼一层办公室往外，灰沉沉的天气和漂浮的雨丝带来了难得的清凉。街道上很安静，仅留若干核酸检测指导牌提醒着人们，这座城市近期突发局部疫情。 作为合生集团住宅投资事业部常务副总经理，闫家瑞分管住宅板块工程、设计研发、营销、资产管理、客服等多样业务，下属们需要经常向他请示意见。 能交给观点地产新媒体的时间只有一小时，时隔一年未见，我们再次与这位老朋友谈房地产行业，谈合生，也谈个人。 信心与变革 闫家瑞告诉我们，合生已经平稳渡过了疫情最严重的阶段——从大年初三伊始，合生在几天之内制订了一套覆盖了防疫、工程、销售、执行、考核等工作的部署，甚至细致到了每一个工班。 面对新冠肺炎疫情，合生始终保持着谨慎却乐观的态度：放大至时间与空间维度，疫情所带来的影响不会太长。 这样的信心既来源于对国家和政府工作的信任，也来源于合生连续三年取得增长的自家底气。闫家瑞表示，今年亦有信心保持发展势头。 从最新的业绩数据可以看出，在同行一片哀嚎，并将中期业绩同比跌去大半甚至亏损的原因归到“新冠肺炎疫情影响”的同时，合生上半年却录得综合溢利约60%的增幅。与此同时，其上半年销售额也同比上涨了14.6%，达到130亿元。 “要相信政府的努力和成效，要看到购房者的市场需求并未消失。”对于新冠肺炎，对于公司上半年业绩录得15%的增幅，对于合生的很多已有成绩，他表现得相当风轻云淡：没必要过分解读。 他的嗓音低沉而厚重。办公室里清一色的实木家具上，堆叠了各式各样的文件，一人高的发财树疏疏落落，绿意舒展。 “企业需要选择最适合自己的发展机制和发展模式。”闫家瑞指出，在未来一段时间，资金相对比较充沛、资金安全度比较高、融资渠道比较畅通的企业或是发展的好时机。 目前，境内融资在疫情前后变化不大；境外资金变多了，但却难以入场。 他认为，香港等境外上市平台此时是有优势的——利用好境外发债既可以优化财务结构，又有利于企业布局海外发展。 一个合格的管理人员，应该主动迎接变革，为公司打下更好的管理基础。如何应对内外环境的变动，这要求闫家瑞在危机中保持理性思考。 他抛出了很多问题。 虽然疫情影响已暂告一段落，国家也给了相应的支持政策，但是如何利用好这些政策，为公司争取更多利益，更好地保障客户和业主的权益，他认为合生要做的工作还有很多。 对于成功，要看到成功的逻辑；对于失败，要看到失败的缘由。既要看到大环境中的种种不确定性并加以应对，也要从自身出发不断自我变革和自我提升。 以补充“新血液”为例，合生自2018年启动管培生计划，招聘了上百个“合新生”，并分配到了不同部门。 通过高素质人才的引进、培养、成长，成为企业未来的中坚力量和领导岗位的储备人选，同时优化人员结构、提高人员素质，这是合生的自我变革。 “居庙堂之高则忧其民，处江湖之远则忧其君。”闫家瑞表示，合生亦希望能做出自己的贡献：使用好、培养好优质的人才，为社会创造更多的就业岗位，给人才创造发挥的平台。 至于“房住不炒”的政策基调，作为从业者，闫家瑞判断接下来还是平稳为主。“没有大偏差，为什么要改变它？这是很正常的。” 他的判断是有依据的。几年下来，政策对于整个市场的健康平稳发展起到了积极作用，包括对于房地产市场的良性和长期的可持续性的发展，包括对于国计民生带来的正面作用。 同时，虽然资金进入楼市越来越困难，但更多企业已经适应这项政策，并取得了一定的发展。 包括合生在内。 “在判断一个事情的时候，要用理性的思维，有一定的分析和思考在里面，想到这个事情本身背后的逻辑是什么，而不是看它的表现是什么。” 闫家瑞为自己倒了一杯水，两个多小时的连轴发言难得停顿。他需要放松，也需要一点思考的时间。 片刻之后，他回答了我们临时起意所提的一个问题：合生的多元化。 多元与不设限 虽然起家于住宅开发，但合生从来都不是一个“偏科生”。继商业管理、物业管理、产业投资后，合生再一次进行了新尝试。 观点获悉，合生将新增“股权投资”为公司的主营业务，其中又以高新科技、医疗科技类股权投资为主。 早在2016年12月，合生便确定了股权投资这项新任务，并于2018年、2019年均录得净利润。一是通过一级市场私人股权投资以孵化和培育高科技投资业务板块；二是通过二级市场股票投资，长期持有蓝筹股等兼具现金分红能力和随时变现能力的优质股票。 截至2020年上半年，合生持有上市证券的未变现收益总额已超20亿港元，综合溢利预估达60%增幅。 如何在低息环境中管理流动性，为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流？闫家瑞为我们详细解惑：“于合生而言，股权投资是一种布局、一种方式，但这种方式并不是单指在股票二级市场上收购股票。” 他提到，合生未来除了房地产主业之外，肯定还是要布局一些相应的产业。例如，健康产业、养老产业、科技产业都会是可能的合作方向。 多元化的不只是合生的业务，还有合生的实践路径。以住宅开发为例，除了招拍挂、二级市场以外，合生的拿地方式和手段一直都有新尝试，譬如合作、一二级联动，但最终决策仍是谨慎的。 公司官网首页，合生创展的愿景是成为全产业链优质生活运营商——通过创新城市运营模式、多元化业态优化发展的战略定位，最终成长为跨区域、跨行业、国际化的世界级企业。 至于如何多元化，闫家瑞也在思考这个问题：业务是否需要流量支撑？在遭遇线下流量滑坡后是否仍坚持原路？抑或根据正在发生的变化布局新的产业和场景？ 想明白了，才能更好地提升企业的可持续发展能力和抗风险能力。 新冠疫情也好，政策变动也好，闫家瑞始终相信，对于看好的市场、看好的项目，合生会坚决进入，自己不会给自己设限。 从2017到2020，今年已是闫家瑞与观点对话的第三年。而伴随房地产行业走过了20个春秋的博鳌房地产论坛，也见证了一批又一批地产人士的起起伏伏。 从合景泰富到合生创展，闫家瑞在地产圈浸淫十数年，每一年都会面临一些变与不变。 随着经验的积累，对整个行业的思考与理解，对于工作本身的热爱都在不断地加深。但身处地产圈，身为管理层，做好经营管理和对工作的喜爱始终如一。 与合生共进退这三年，闫家瑞是管理者，也是同行者。尽管他已习惯于从管理层面来思考，但也没有忽视来自执行层面的意见。 在北京总部大厦一层的个人办公室，所有员工都可以随时推门而进，与闫家瑞交流工作，在不经意的讨论中，这里甚至临时征用为会议主场。 短短的一个小时采访中，我们先后见到了三波不同的面孔。在下属面前的闫家瑞，沉稳、从容，几番笑谈，便敲定最终方案。 多元化之外，闫家瑞频繁提起了另一个关键词：信息化。 他向我们介绍，合生自行开发了关于商业管理、物业管理的APP，如“合生通”等，借助信息化快速提升了物业管理质量，并更好地支撑对业主的服务。 在未来的竞争中，信息化手段能够建立比较好的竞争优势，区别于一些传统物业或者商业管理手段，同时最终要体现在经营成果上。 以线上售楼处和直播卖房为例，目前来看只是一种噱头抑或是一种手段。如何从打广告落实到卖房，落实到企业经营数据上，做到有投入必有产出，这仍需要地产同行不断努力和突破。 闫家瑞强调，真正打通背后的交易全链条，打通前端的手段和后端的交易环节，这才是作为企业在未来利用信息化手段能够取得的竞争优势，而合生正沿着这条路稳步推进。 以下为观点地产新媒体对合生集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞先生的专访实录： 观点地产新媒体：从个人、公司或者从社会层面上来说，您觉得过去一年最大的变化在于哪些方面？ 闫家瑞：有变化也有不变。不变的是：不管是做哪一个方向的管理工作，还是负责全面管理，我始终在房地产行业里面。 这十几年也看到了整个行业的变迁，随着每一年工作经验的积累，包括对整个行业的思考、对工作本身的热爱都在不断加深。 有变化的是每年的市场情况，包括公司的经营目标、行业的起起落落。 作为自身，适应这种变化，在思维上和行为方式上积极求变，才是对工作、对行业、对公司的积极态度。 如果始终抱着一种思维、一种习惯、一种模式，可能自身的适应能力，或者对于公司整体对变化中的应对能力会起到反作用。 观点地产新媒体：如何积极主动地应对过去一年的市场变化？ 闫家瑞：大家都知道今年的大环境，包括很多黑天鹅事件，疫情的影响，全球经济的影响，中美关系的影响，对房地产是有很大的外部环境方面会带来的改变，是近些年来没有过的改变，甚至超过了08、09年。 这确实对行业带来一定冲击，对各行各业都带来了冲击。 在这种冲击面前，应该主动想一些方法。不管政策是松还是紧，外部环境是友好还是不友好，房地产行业始终存在需求，不会消失。 以合生为例，我们从大年初三开始就已经部署了。面对整体严峻的形势，我们采取了很多科技手段。很多公司都建立网上售楼处，但是关键在于建立之后的细节如何落地，不是说建立一个网上售楼处、做做样子就算了。 针对外部、对疫情所带来的销售冲击，外部客户是通过什么手段和方式去发动？利用科技手段建立所谓的VR开发或者网上售楼处，只是一个手段的展现。 但是，接下来通过大量工作，如何去找到外部客户、找到目标客群，如何把相应的一些合作的渠道公司有机地串联起来，这需要线下做很多工作——包括配合什么样的政策，同时发动内部客户、员工、老业主，这个是有基础的。 再配合什么样的动作，由谁执行、效果如何、谁来监督、如何考核，一系列的手段在几天之内就制订出来，通过有效的手段保证我们平稳地度过了疫情最严重的阶段。 虽然国家给了相应的政策，但是这些政策如何利用好，为公司争取更多利益、保障客户和业主的权益，我们要做很多工作。我们和总包单位，甚至到每一个工班沟通协调，克服困难恢复工程、推进进度，同时确保质量。 观点地产新媒体：疫情过后，房地产行业会发生什么样的变化？ 闫家瑞：首先说疫情是常态化，不是疫情过去就回到以前了。 疫情对这个行业产生了一定冲击，未来整个发展趋势会不会产生一定的变化，这个不好说。 在之前的时代，某些路能走得通，但是未来大家要重新审视一下，基于行业发展的趋势，自身企业采取什么样的发展模式，是激进？是保守？还是稳健？ 对企业多元化的布局上，到底怎么样多元化？可能这场疫情带来深刻的变化，比如文旅需要流量支撑，但是线下流量消失、减少的情况下，这些布局是部分是还要按照这条路去走？ 根据变化，相应布局到哪些产业？场景是什么样的？需要线下还是线上流量支撑，企业在多元化的道路上采取什么样的模式？进入什么样的行业和产业？这些都需要大家反思，以便更好地提升企业的可持续发展能力和抗风险能力。 观点地产新媒体：全国多地土拍市场回暖，很多企业都高价拿地。 闫家瑞：第一，企业自身的发展需要，是正常的。到了一定阶段，土地储备肯定要补充。一线城市、重点城市是各大企业非常看重的市场，竞争肯定会激烈。好东西大家都想要，这是市场原则的体现，不必过分解读这个事。 从市场资金来讲，国内外目前的金融政策造成了全球经济的货币资金流动性比较充足。资金都有避险的需求，个人也好，企业也好，房地产承载了一定的避险功能，资源和资金可能更加倾向于一线城市核心地段的核心资产。 合生看重的核心城市、要进入的核心城市，或者已经有布局的核心城市，肯定要深耕。 第二，企业要量力而为，如果有合适的地，我们肯定在不断地研发，不断地跟进，包括我们拿地的方式也很多元化。 除了大家看到的正常的招拍挂、二级市场以外，比如合作，比如一二级联动，一直都有尝试，跟踪的项目很多，最终我们决策会相对比较谨慎。 看好的市场、看好的项目我们会坚决进入，但是我们自己不会给自己设限，如果有好的机会，肯定是要抓住的。 观点地产新媒体：您刚才提到企业拿地，包括楼市发展，很多都是资金避险，还有企业拿地节奏的问题，怎么看今年海内外的融资环境？ 闫家瑞：国内的融资环境，疫情前和疫情后没有太大的变化，因为国家相关政策没有太多变化，相反对于资金进入房地产还是出台了更加细致的管控措施。 国内的融资市场，对于企业的融资要求和条件越来越严格了。企业是不是健康，会决定未来的发展，包括境内的融资渠道是不是畅通、融资手段是不是丰富，这可能会对企业提出更高要求。 当然也跟企业自身情况有关，比如有相应的优质核心资产，获取融资的渠道或者途径相对更加方便一些。 从境外来讲，现在境外的钱很多，也很便宜，关键在于境外的钱很难进来，所以一些企业发境外债的成本是在降低的，包括通道相对畅通。 这个过程中，如何利用好境外发债，对于在海外上市的公司，比如说港股上市或者其他的市场上市，利用好这个渠道优化自身的融资结构，降低企业的财务成本、运营成本，可能会有一定的积极作用。 另外，对于企业海外布局，比如有海外投资需求的企业、多元化的企业，可能通过这种方式把钱用到企业发展上去。 第一，要看到不同融资渠道融来的钱如何使用？第二，也要看到发债的规模，发债的水平，给你自身能够带来什么？一方面是发展的需要，另一方面是财务结构，提升自身管理效率。 观点地产新媒体：合生计划增加股权投资的业务，重点布局高新科技、医疗科技类。现在进入医疗股还有高新企业产业会不会股价偏高，是否与公司业务相结合？ 闫家瑞：合生创展是一个多元化的公司，企业发展到一定阶段，肯定想采取多元化的路线，这个是正常的。很多企业走到了多元化的这条路上，但是如何选择多元化，每个企业的判断是不一样的。 对于合生来讲，未来除了房地产主业之外，肯定还要布局一些相应的产业。股权投资是一种布局、一种方式，但这种方式并不是仅在二级市场上收购股票。 我觉得大家的解读不能太片面，就好像买房子，什么时间都有人说现在市场是高点。为什么总会有人觉得买的合适或者不合适，这是根据投资判断和投资决策决定的。 第二，除了股票二级市场之外，也会投资比较看好的产业或者企业。我们采取很多的方式方法，比如合作，从而形成特有的发展模式。这块会有一定的布局，带来的收益肯定对公司、对股东、对投资人都要有交代。 这几年合生一直在稳步增长，所以我也希望大家在判断一个事情的时候，要用理性的思维，有一定的分析和思考在里面，要想背后的逻辑是什么，而不是看表现是什么。原标题：观点与闫家瑞对话：不设限的合生 | 博鳌20年
曾经提出“地产地段地段”论并成为房地产行业投资的经典标准的李嘉诚，实际上向房地产行业输入了不少的套路和操作，比如公摊面积，不过有时候他自己不承认。 可以说他被奉为投资大神，所以，他的一举一动牵动着行业敏感的神经。这些年提李嘉诚，我觉得最多的就是李嘉诚卖卖卖的节奏，向行业释放了很多信号。他的回答倒是简单明了，“我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。” 也正因为如此，投资者们才更把他的一举一动视为投资的导向。差不多是2017年那时候，我对李嘉诚的关注也比较多，一路关注着，看他今天抛售，明天抛售，非常热闹。也足见他之前积累了多少产业。 据时代财经报道，西南区域投资正火的时候，精明的李嘉诚家族又开始卖卖卖了。长实集团披露，其将旗下位于成都一项目公司出售给禹洲集团及成都瑞卓置业有限公司，对价10.12亿美元，折合人民币约71亿元。 有人说，李嘉诚就是个商人，当然啊他自己都这么说，其实他暴富的套路很简单，那就是低价拿地，然后捂盘不卖，然后过些年靠倒手发财，不过很多人都是这么干的，只不过是李嘉诚做得更彻底而已。 低价拿地，久囤不开，外界称这是李嘉诚的一贯策略。当然这次追溯起来，同样是这个套路。 16年前，长实集团以21.35亿元总价拿下成都市城南新区商住地块，成交楼面价1030元/平米，以此成为当时成都乃至整个西部地区的总价“地王”，轰动一时。 由于开发周期过长，李嘉诚他们还多次被质疑“捂盘”。按照此前规划，这个占地面积达到1036亩的超级大盘计划分8期来建设，目前为止，只推出过6期产品。 李嘉诚之所以不在乎，因为有一笔账他们算得很清楚，这笔交易就足以赚个盆满钵满。根据收购协议，除出售资产获得的溢价之外，长实集团将向收购方提供一笔约3.43亿美元（约26亿港元）的贷款，长实集团能从此贷款中获取大约2.7亿元的利息收入。长实预计，出售事项可录得38.11亿港元的收益。 虽然李嘉诚有投机之嫌，不过一路看来，其实他是始终跟着大势走的。自从房地产市场进入房子是用来住的而不是用来炒的这个逻辑以后，就不会再有大涨的预期，也不会有大落的可能，一切将以稳定为主。 所以，有的人看到市场不会大涨，也有人看到市场还有机会，因为不会大跌。大涨态势已过，但并不意味着投资完全失去了机会。这就是我们当前的市场。而李嘉诚却在用实际行动证明着自己说过的话。 作为购房者是不是看到李嘉诚卖卖卖，你也开始慌了？觉得房地产不行了？我只能说赚过大钱的才觉得房地产最好的机会过去了，但对于普通人来说却并非如此。 李嘉诚曾说，“我做生意的原则，一方面是对于债务和贷款问题要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就需要防范了，我不会冒险去赚最后一个铜板。” 你可以细品李嘉诚的话，当然这还不够，你更要看他的实际行动，不能只看他说什么，更要看他做什么。如果是对个人投资者而言，李嘉诚也曾给大家进行过劝告，多次重申可以买房自住，但炒卖则一定不好。如果市民可负担自住，当然可以买房，但如果入市是炒楼则一定不好。 看到了吧，不适合投机炒房了。但是另一方面，你会看到李嘉诚无论怎么卖卖卖他也并没有完全放弃房地产行业。这只能说明他涉猎的房地产太多了吧。 还记得当年李嘉诚的话吗？他在说了2017-2018两年将会继续出售物业后还有一句话，那就是他并不会放弃地产业务。也就是说，李嘉诚以后还得靠房地产吃饭。 去年底今年初，李嘉诚还曾以24亿元收购上海商场项目三林印象城呢。所以，无论是买还是卖都是正常现象，但是买有买的原因，卖有卖的逻辑，从来就没有绝对的好与坏，只有是否适合。你看懂了吗？ 任何忽悠你千万不要买房或任何时候都可以买房的话都是不负责任的。如果连这点常识都没有，那么真的就不用关注房地产了。 不过最近这次转让也让他惹上了不小的麻烦，以商业利益为重的李嘉诚该如何处理呢？因为，实际上这次被打包转手给禹洲集团和瑞卓置业的不仅仅是项目，还有整个和黄成都公司的员工。并且，这些员工也是到了7月23日才得知公司易主的消息，这让毫无心理准备的他们感到十分错愕。全体员工将按照经理级、主任级、一般级三个级别分别获得和记黄浦给予的N加1-2的补偿金。 所有联名员工明确表示，不接受和黄成都公司在会议中口头通知的内容，要求长实集团派出高管出面进行关于员工补偿金的沟通，明确补偿金执行标准的所有细节。 虽然卖卖卖非常有经验，但是还是遭遇了这样的员工摩擦，看来还得多吸取教训积累经验啊！
新一轮楼市调控的序幕已经拉开，热点城市又开始出台限制性政策！ 7月23日，南京深夜发布楼市新政，在此之前，深圳、东莞、杭州和宁波已升级楼市调控。 7月24日，罕见高规格的“房地产工作座谈会”在北京召开，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次明确“房住不炒”“确保房地产市场平稳健康发展”。参与座谈会的10个城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等一二线城市。 7月25日凌晨，东莞率先跟进发布调控政策，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 此次会议上没有要求特别实质性的政策出台，最大的意义在于给当前市场敲响了警钟。联系到此前各地已出台相关限制性政策的城市，尤其近期从深圳到南京，再到东莞，这就有很强的信号意义，核心仍然是要确保房地产市场平稳健康发展，这也是今年两会上总理政府工作报告中涉及房地产仅有的38个字中最核心的观点。 01 明确8大重点：紧绷房地产这根弦 此次房地产工作座谈会旨在总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。 ·牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ·坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ·坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策 ·从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 在房地产长效机制的基础上，增加了差别化调控措施的措辞，这意味着接下来精准调控，哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。如深圳与南京的新政就是很好的例子。 座谈会还强调了下一阶段房地产8项重点工作，一定程度上代表着接下来调控的风向。 1.要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。 2.要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。 3.要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 4.要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。 5.要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。 6.要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。 7.要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。 8.要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 最大的亮点是明确了坚持问题导向。从已出台相关政策的南京、深圳和杭州等地调控内容来看，均是在中央“三稳”的长效调控目标下，出台的强力打压的政策，抑制楼市过热的现象，其中“万人摇”、假离婚炒房、房价过快上涨等市场乱象，破坏了房地产平稳健康发展。因此，在这次会议之前，楼市调控升级的迹象已经非常明显。 针对房价上涨过快、炒房行为等敏感的问题，各地城市坚持问题导向，有问题的城市出台政策解决问题，没问题的城市无需过度解读和担心。 座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月，中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。 金融政策方面继续强调了防止资金违规流入房地产市场，这说明了今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，对比之前的金融政策仍然保持一致。 02 东莞连夜跟进升级限购 房地产工作座谈会结束当晚，7月25日凌晨，东莞率先跟进，至此，东莞已一个月内连出三次调控政策。 从东莞调控内容来看，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 具体来看，在增加土地供应层面试点“三限房”，即“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目；调整限购政策，外地人购买首套房需在购买之日前2年内连续缴满1年社保，二套房需在购买之日前3年内连续缴满2年社保，外地人限购第三套；限售政策方面，取得不动产权证满3年后方可交易转让。 东莞跟进的新政符合房地产工作座谈会精准调控精神，未来各地“因城施策”将成为楼市调控的常态。 各地的调控政策也体现出越来越多的共性。对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如升级限购、增加限售年限；针对万人摇项目作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 03 十大城市被重点关注 值得注意的是，此次座谈会上出现的10个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，基本都是今年热度较高的城市。 从土地市场来看，尽管受疫情影响，2月份土地市场成交规模大幅缩水，但北京、福州和成都等城市土地成交建面在100万平方米以上，整体溢价率都维持在15%以上。随着3月土拍市场的逐步恢复，5月整体市场开始进入新一波高峰。 以南京为例，虽然南京在今年下半年开启了“限房价、竞地价”的拍地模式。但在“双限”政策下，7月10日和7月15日两场土拍仍吸引了多家房企的关注，出让的16宗地中有11宗触顶成交，热度甚至明显高于7月3日那场非限价地块的竞拍。 之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控，但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日，宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让，吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍，经过232轮竞拍之后，华侨城以50亿元的总价竞得，溢价率达19.07%。 7月22日，北京其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地，楼面价达4.66万元/平方米，首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块，楼面价达4.4万元/平方米。 不仅如此，日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块，该地块吸引了10家以上的房企，经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。 销售方面来看，北上广深一线城市在2月进入低谷后，均出现了一定的增长，在这其中，上海成交面积与金额都是4个城市中最高，虽然在5月冲顶后出现一波下滑，但总体仍保持在高位。 价格方面，4大城市进入5月后环比都开始转正，其中上海连续三月同比价格涨幅靠前，广州6月单月表现抢眼，深圳今年热度虽高，但由于限价问题，整体均价走势较低。 二线城市中，比较具有代表性的是杭州和宁波。上半年我们针对杭州28个项目做了统计，其中15个项目备案价格有上涨，虽然在限价调控之下，杭州的楼盘售价并未出现明显上涨，其中12个涨幅均在5%以内，但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘。 从热点城市楼市表现来看，此轮政策微调也在意料之中。从过去几年政策出台的规律来看，二季度从3月份开始市场一般是全年较为活跃的阶段，三季度市场也会迎来一系列调整周期。随着信号的释放和各地调控政策的出台，市场将会进入相对理性的平稳新周期。当前调控的逻辑还是希望市场能够保持价稳量增，至少做到量平。 综合已出台政策的城市，“四限”政策仍是地方调控的主要抓手。政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市因城施策，及时调整未来政策走向，以提高政策的针对性及有效性。 房地产对地方经济、财政和就业有有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂，中国地方政府的财政收入与房地产密不可分，因此，政策不会从根本上对房地产做出非常严格的限制政策，而是针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，确保房地产市场平稳健康发展。 事实上，纵观近五年总理政府工作报告中对房地产的表述，促进房地产市场平稳健康发展，一直是核心内容，今年更是突出强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策也被重申。 可以预见，未来很长一段时间内，房地产市场将坚持一城一策、因城施策。从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估