2020年12月31日，央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。 具体为：大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%/32.5%，中型银行为27.5%/20%，小型银行为22.5%/17.5%，县域农信合作社为17.5%/12.5%，村镇银行12.5%/7.5%。 对于这个“通知”对未来房地产市场的影响，业界的看法似乎没有那么严重。比如有观点认为，通知对房地产开发贷款和个人住房贷款的比重进行设限，对整个市场的影响有限，因为相对于去年8月份出台的“三条红线”政策，目前超过房贷新政的上限的银行并不是很多，并且还留有2到4年的过渡期。 但是，很显然，这种解读严重低估了这次房贷新政设置上限的政策风向标的意义，那就是通过金融政策的调整，继续强行压制房地产的金融杠杆，这对整个行业而言，是具有风向标的意义，而绝不是影响有限。 首先，解决金融、房地产与实体经济发展的失衡问题，已经被列入“十四五”规划建议。 主管副总理韩正在去年12月住房建设座谈会上特别强调加强房地产金融调控。这意味着，通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆，减少房地产对金融资源的过度占有，这是大方向，大趋势，势必对整个房地产行业的融资和未来房价的走势产业根本性的影响，其长期影响不容小觑。 其次，金融监管部门的负责人多次公开表示，房地产是“最大灰犀牛”。 郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫。他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫，文章写道：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 这意味着，在“十四五”期间，房地产融资占金融资源的比重总体上将明显下降，这意味着，整个行业的融资逻辑将发生颠覆性的变化。 目前撞线的企业，特别是头部企业并不少 第三，去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。已经于2021年1月1日开始实施。目前撞线的企业，特别是头部企业并不少，有相当一部分甚至是直接撞了红线，很多房地产企业如何使得自己的三项指标合规，难度很大。 第四、不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化 很多中小房企在融资方面可谓举步维艰，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高，将难以为继。在这个过程中，不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下，但更多的是大量的中小房企。 房地产的本质是金融，房地产过去发展的最大推手是杠杆，包括备受诟病的住房预售制度，本质上也是在增加房地产行业的杠杆。 从历史上房地产泡沫的破灭看，金融政策和金融环境的变化，对整个行业的发展一般都是致命的。金融大环境的收紧，势必改变房价的走势，颠覆房价的逻辑。过去我们老说房地产变天了，但房地产行业的人总是不以为然，依然我行我素继续玩过去的老套路。但是，过去两年，房地产领域的头部企业屡屡传出“病危”的信息意味着，房地产的日子已经很不好过。 金融政策的改变，杠杆的人为收紧，再加上供求关系已经不同于以往，还有，大城市的房价已经处于阶段性的高位，这一切都意味着，房地产整个行业处在一个洪水不断上涨的危险的堤坝之上，稍有不慎，整个行业的杠杆脆裂。想想中国老百姓80%的财富都在房子身上，那将不是灰犀牛的问题，而是会引发一场真正的金融海啸和最惨烈的财富屠杀。 当然，我们希望的是，在处理房地产的问题上体现出智慧，切不可操之过急，要吸取过去去杠杆过于简单粗暴的教训，其实，伟大的时间是可以解决杠杆问题的。 在房地产的金融逻辑发生变化的情况下，我们现在可以肯定地说，房地产作为中国最好投资品的时代，现在正式降下来帷幕。到了可以和房地产投资说再见的时候了。
王彦杰11月16日至18日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫时期商业地产的新方向。全程报道。直播》》 博锐尚格科技股份有限公司执行总裁窦 强出席会议并发表主题演讲。他认为，新基建不是传统基建，把传统基建融合新的智能和各种各样新技术，把很多产业和生态结合到一起。形成了一些新的场景。同时让我们整个城市变得更新，这是新基建的概念。从实体建设到数字化建设，数字化怎么解决商业运营复杂多变的问题？ 窦强提出自己的看法,他总结了三个阶段。第一，管中窥豹整个商业项目开始建一些信息化系统，但信息孤岛没有做到打通；第二，见山是山。大家都认识到管中窥豹各系统的割裂有问题，我们得把这些系统连接起来，在各系统里面加一层叫IBMS这样形成一条完整的系统；第三，当前发展的阶段是见山不是山。我们看到数据反馈过来的并不是代表它的指标。 他进一步解释道，数字化发展进程非常复杂。首先有一个物理建筑，通过IOT手段变成数字孪生。变成数字孪生后才能产生人工智能的计算。人工智能产生一些新的策略，新的分析，把它放到了新的数字系统里面去，最后再通过执行系统完成整个闭环。这样整个数字化体系以及基于数字化体系才能完成。 最后，他表示做好商业首先要求明确的定位，从客群的选择到位置选择到业态的选择等等；其次有了明确定位，我们才能做人人爱又人人恨的评效。它是评价商业项目里面非常重要的指标。最后，根据定位和评效的指导开始做一些执行工作。每一个专业的人完成这个目标过程中有很多交叉和不能交叉的工作。这是他对商业逻辑的理解，从定位到评效再到整个执行。
王鸿 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。现场直播》》 云智易智慧物联CEO雷巧萍介绍到，云智易是一家科技企业，聚焦在整个智慧物联的板块，从2014年开始，聚焦在整个智慧物联从平台级到解决方案层面，落地在不同的空间领域去赋能整体的建设和运营。到目前为止平台上大概聚集了2000家的企业，希望通过智慧物联实现空间的在线化、数据化和智慧化，去重塑整个空间运营的持续发展。 通过产品的诠释，她希望在真正使用平台的时候，能够加强它整个的落地性。会去强调四个一本身的重要性，执行是要靠产品完成的，而不是靠架构图。真正把它落到业务层面去其实是非常困难的，希望通过产品和实践能够把平台这一层升维的设计和标准执行到位。 她提到四个中心，第一块是整个的设备空心，第二个是应用中心，也就是如何基于平台之上快速开发希望的应用，再一个是运营中心和数据中心。数据中心的话，今天在整个数据的底层已经量化到每一个端点的标准数据，希望每一个数据最终都能实现到业务层面，而不是仅仅挂在墙上作为一个可视化的大屏图。 如何通过标准，如何可视、可用，真正地去执行到地产的业务中，如何去取得一个社区的标准体系，真正地从科技部门、采购、设计、产品、供应商审核、产品验证部门全部采用相同的体系进行规范和管理。 她表示，无论是平台还是应用，云智易都在强调，用产品和自己的行业理解，希望帮助目标客户能够在这个行业当中，无论在做一个单一场景的时候还是做平台构建的时候，升维和降维这两块都是随取可用的，在我们整体的场景和设计架构上能走得更长更远。
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