爆雷，这个因为P2P而为大众熟知的词语，在2018年鼎家事件后，又一次成为笼罩杭州房屋租赁的那片乌云。 8月的最后几天，杭州长租公寓市场接连爆雷。 8月27日，杭州友客公寓传出爆雷消息，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月16日后就无法正常打款给房东，也难以退还租客房租。 8月28日，当房东和租客们一大早赶到友客公寓的办公场所星耀城时，发现友客总部早已是人去楼空，大门紧锁，白色的封条异常显眼。 现场找不到人，公司和业务员电话更是无人接听。在有关部门的协调下，房东和租客只能先进行信息登记。据媒体报道，截至9月1日，受害人登记数量已经达到4017人，涉事金额超过1亿元。 一波未平一波又起，就在友客爆雷后两天，杭州又有一家长租公寓适享科技（巢客）也传出了疑似“跑路”的消息。跟前者类似，适享爆雷的“噩耗”最先也是由业务员发出，当房东和租客到达公司总部时，同样是人去楼空。 短短几天内，两家长租公寓同时“跑路”，与其说是长租公寓爆雷，更不如说是高收低租这种经营模式的“原形毕现”。 对于长租公寓这个曾经站在风口上的产业来说，良莠不齐、鱼龙混杂，甚至劣币驱逐良币，这是无法否认的现状。好在，政府和品牌企业一直在为推动租赁市场健康规范发展而不断努力，企业的洗牌和淘汰也在不断加速。 而对于房东和租客来说，更重要的是在决策时，去选择安全可靠的企业和品牌，而不是被眼前的租金“迷乱”了眼。 年付租金能便宜近30% 付了一年结果只住了2个月 “原本是被杭州的人才优惠政策吸引过来的，没想到才来几个月，就遭遇到了人生的第一道坎。”在得知友客公寓爆雷的消息后，陈磊无奈的自嘲。 24岁的陈磊，老家在西南某个二线城市，上半年从国外研究生毕业回国后，他把杭州作为自己职业生涯的起点：“杭州是新一线城市，发展潜力大，我是学数字金融的，跟杭州非常契合。而且，相比于北上深，杭州对毕业生更友好，没有那么大压力。” 5月份，陈磊开始通过网络找房，在一个社交平台上，看到了友客公寓发布的世茂·之西湖的招租信息，一间公寓，季付租金是3900元/月，半年付是3200元/月，年付是2800元/月，感觉租金符合自己的预期，陈磊当时就从老家飞到杭州来看房。 “看完房子后，中介就一直推荐我年付租金，说这样可以便宜30%左右。”本身学金融的陈磊，对于这么大的价差，当时也产生了怀疑，不过最后他还是选择了年付，一次性交了12个月的房租，加上押金总共36400元。 “网上各种中介铺天盖地都是年付，友客的价格属于平均水平，甚至还有比它更低的，看多了就以为是正常的市场行情。”陈磊说道。 6月中旬，陈磊搬进了这套友客公寓的长租房源，2个多月后，友客公寓爆雷。“损失了3万多，从维权群的情况来看，我的损失应该属于平均水平，”陈磊告诉记者。 高房租诱惑面前 专业人士也不免踩雷 “没想到作为一名律师，我竟然也会踩雷，哎！”律师李先生，是最近长租公寓爆雷事件中的一名普通房东。 “那天巢客一直和我对接的业务员突然把我拉到一个群里，我问他什么情况，他说公司倒闭了，我才知道自己踩雷了。”李先生告诉记者，自己有一套30多平方米的房子交给巢客托管，现在正好快到一年期限，没想到在这个节骨眼，出了这样的事情。 回忆起第一次接触巢客的场景，李先生表示，刚开始自己只是把出租信息挂在了杭州本土一个高人气的论坛上，后来巢客的业务员就“盯”上了自己。“主要还是受到高租金的诱惑，当时我对比了巢客和其他长租公司的租金水平，差距还是很大的，后面就直接忽略了公司的抗风险能力。”他后悔地说道。 据李先生所说，将房子托管给巢客，是以一年为周期的，另外还要算上一个月的空置期免租，而在其他时间，房子无论是租出去了还是空置，都不影响租金发放。在巢客爆雷前，他并未发现什么端倪，每月的租金都是按时到账，只是在疫情期间，巢客提出要用押金抵一个月租金。 直到巢客爆雷后，李先生才联系上了自己的租客，一问吓一跳，自己这套30多平方米的房子租金倒挂竟然在700元。而他的情况还不算极端例子，其所在的房东群中，不少大户型的房子租金倒挂最高甚至能够达到近2000元。 “巢客是不会透露他转租给租客的市场价格的，他们只会宣传自己给到房东的租金水平，我当时要是知道租金的倒挂情况,就不会选择他们了。”李先生说道。 “高收低租”成致命伤 投机者赚快钱扰乱市场 类似陈磊和李先生这样的例子，在这次爆雷事件中还有数千人。 本周一，友客公寓这颗雷“引爆”已经5天时间，当记者来到其总部所在的星耀城时，仍然看到有房东和租客赶来登记，前台的登记名单上密密麻麻填满了信息，“每天都有好几百条登记，维权组织的人每天在这里贴加群二维码，不一会儿就加满了，”负责登记的工作人员告诉记者。 据了解，友客公寓在去年6月份才成立，适享科技（巢客）比它稍早，成立于2018年。在杭州，长租公寓品牌有很多，市场占有率和品牌知名度比这两个品牌更高的，也有不少，为何爆雷的却是它们？ 究其原因，“高收低租”的运营模式是绝对致命伤。 以友客公寓为例，一开始，友客公寓就以明显高于市场价的价格向房东收房，并且承诺会每月按时支付房东租金。而后，又以明显低于市场价的价格将房屋出租给租客，需要租客采取一年一付的方式支付租金。 高价收房，低价出租，这样的运营模式，一眼看上去，就是必然亏本的生意。但是，中间却能产生相当可观的现金流。一套房一年的租金有几万块，如果是几千套房，那么就是一个巨大的数字。一旦经营不善就会导致资金链断裂，或者故意转移资金跑路，从一开始，就面临巨大的风险。 除了上述两家品牌，其实去年以来杭州还有一些长租公寓出现爆雷情况，比如喔客、沃客、青客、三彩家等品牌，基本都是采用“高收低租”的经营模式，而从全国范围来看，爆雷品牌还要更多。 “有的企业在最近两年才进入长租市场，在已经看到市场行情并不好的情况下，还采用高收低租的方式，那可能经营初心就有问题，或者说并不是真正想做租赁服务的，这对于市场来说损失非常大。”杭州相寓负责人周包军告诉记者。 龙湖集团浙江公司冠寓及创新产城总经理符寒冰表示，长租公寓不是一锤子买卖，也不是类似酒店的睡一宿走人，而是这么多年轻人日日夜夜的生活在这里，想要做好品牌，就一定要做好产品和服务，为这些年轻人负责。“长租公寓行业非常重视运营和服务，这是这个生意的根本，”她说道。
8月底的10天之内，在全国多地都上演了长租公寓跑路的事件，比如杭州某公寓，人家刚交了2万多房租，中介拿钱就跑了，而杭州的另一家公寓，影响更大，上万房东表示没收到房租，上海也同样如此，一个公寓的办公室人去楼空，留下租客和房东，相互打做一团，互相攻击。房东说因为没收到房租，所以要收房，而租客则表示已经交给中介了，所以拒绝搬出。 其实之前我们也讲过长租公寓的事，但之前说的很多都是经营不善，不过现在有点变化了，从公开的报道来看，有些长租公寓已经开始干起了非法的勾当，甚至说的更直白一些，就是开始诈骗了。比如，杭州一家跑路的公寓，一个房东表示，他的一套酒店式公寓租给了这个公司，价格是2400元一个月，当时他表示很满意，但是后来才知道，这个公司竟然租给租客的价格是1800元。你要这么做生意，那肯定亏本啊，这就让房东始终想不明白了。 这种事其实绝不是个案，全国各地的长租公寓，都是这么干的，为了收房源不计成本，房东要3000，他给3200，别人出3500，他甚至能加价到4000，当年北京市场房租大涨，都上了央视的新闻周刊，就是因为这种长租公寓背后的资本入局在兴风作浪，有人问了，长租公寓傻吗？他们不傻，只是你跟他理解的生意不一样，你觉得3000从房东那里租过来，然后4000租出去，长租公寓就赚钱了。但是他想的根本不是一回事，这些长租公寓的实体公司，你仔细看看，他们都是资产管理公司，资产管理公司玩的就是一种资金游戏。他收你的房子，是一个月一个月的付房租，而租出去的时候，是一笔收半年的房租，所以明白了吗？也就是说，虽然亏损，但是只要他收上来一套房子，现金流就是流入的。他只要能一直收房子，手上的资金也就越滚越多。当然伴随而来的，也是窟窿越来越大。 一开始我们还是天真了，觉得这就是互联网那套打法，先烧钱扩大市场占有率，然后拿到垄断地位之后，再向上和向下压迫，逼着房东降价，逼着租客涨价，他就能实现平衡了，比如外卖和打车生意就是这么干的，一开始疯狂烧钱补贴，一天就烧掉几千万上亿，现在人家开始反过来蚕食商户了，所以我们当时只定义为长租公寓是资本入局，兴风作浪。后来，管理部门出手之后，把这股阴风给压下来了，房租才逐渐回归正常。这也同时意味着，快速扩张形成垄断这条路走不通了，那么资金窟窿的事可就要命了。举个例子，就好比P2P一样，我们都叫做庞氏骗局，靠借新还旧持续维持，由于高昂的利息和运营成本存在，所以每一期他募集的资金规模，都得比之前的一期更大，甚至还得超过20%才行，否则这个借新还旧就玩不下去了，资金窟窿就是致命的，长租公寓也是一样，他要想持续玩下去这种资本游戏，就得持续的，并且越来越快速的收房，所以我们看到了之前的不计成本抢房源的现象，但后来显然维持不下去了，疫情来了，即便抢到房源，你也租不出去了，于是这个现金流的游戏就断流了。所以今年长租公寓开始全面暴雷。其实跟P2P跑路是一个道理。 对此，我们现在必须要提醒一下各位，无论您是房东，还是租客，尽量去找传统中介，或者直接交易，别再碰长租公寓了，不要为了蝇头小利，觉得长租公寓给的租金高，就把房子交给他们，一旦跑路，后面的麻烦可都是你的，有着打不完的官司。租客更是如此，千万不要把钱一把给长租公寓的中介，他们的资金流已经非常紧张了，啥时候就消失了，你也不知道。然后可能就会被房东收房，甚至最后无家可归。 有人说，那我找大平台大公司行不行呢？原理其实都是一样的，就跟当年P2P一样，老齐2018年就不断提示风险，说P2P不能再投了，任何平台都不行，结果有人偏偏不信邪，相信什么头部平台，结果这几年出大事的都是头部平台，管你什么上市公司，明星风投，国企背景，明星代言，影视植入，历史悠久，该来的总会来，而且这种事只能提前防范，一旦真跑路了，就完全没办法了。长租公寓未来也是如此，现在我们提示大家远离长租公寓，是因为这套模式已经玩不下去了，现金断流也是迟早的事，别被什么头部平台忽悠了，越是头部平台，可能出的事也就越大。所以房东也好，租客也罢，全都长点心吧，如果你现在正在使用长租公寓，那就尽量早的退出来。不要等到出事，出事之后，就一点办法都没有了，只能自认倒霉。即使破案，抓到跑路的公司，估计也早就没钱返还了。
张文静 发自上海 “在2017、2018年别人都疯狂‘跑马圈地’的时候，我们确实感到有些糟心。”谈起长租公寓“野蛮生长”时的疯狂景象，魔方生活服务集团CEO柳佳并不讳言当时的焦虑。 采访当天，柳佳刚结束地新引力峰会上的演讲。过去几年，柳佳也时常参与这类活动，乐于与同行们分享、交流长租公寓行业的经验和教训。她希望这个行业越来越好，大家同在一个高水平线上经营，“因为这是一个一荣俱荣、一损俱损的行业”。 2015年，长租公寓领域发生了巨大变化。资本潮水般涌入，在市场掀起一片腥风血雨后，又迅速退散，留下一地鸡毛。而起起伏伏中，魔方始终如一地稳健。 究其原因，柳佳认为，这源于魔方对长租公寓行业本质的判断，“这是一个长期经营的行业，也不是暴利行业，不能用互联网的逻辑来做。” 2009年，魔方公寓在南京开了第一家门店，意外受到欢迎。此后，又继续改造了几栋物业。敏锐的投资人闻风而来，并开始在全国市场做调研，结果发现这是一个庞大的市场，且无人涉足。彼时，酒店、地产火热，资本蜂拥而上，没有人注意到集中式公寓运营也可以成为一种商业模式。 魔方公寓就这样意外地踏进了一个空白市场。2010年开始，魔方加快了布局速度，如今已经在31个一二线城市建立起500家直营门店，总房量近10万间，是行业内开业规模领先、经营时间最长的集中式公寓运营商。 柳佳笑称，当时无心插柳，今天已经柳树成荫了。 作为国内第一家集中式长租公寓品牌，魔方公寓没有可供借鉴的经验，只能在摸索中前行，从零开始，慢慢建立标准并完善。 柳佳印象最深的是，刚开始建立公寓时经常忘记建晾衣区，后来在屋顶架了一个，但没架雨棚。他们发现这样还是不行，尤其南方经常下雨，管家甚至来不及收衣服。 后来标准一点点完善。比如，所有的公寓都要设置专门的晾衣区，并在晾衣区上架雨棚；公寓前要有一排停车区域，且要设置充电的地方，因为很多租户有电动车，屋内充电隐患太大；在南方潮湿环境中，一楼需要把房间地面加高，防止出现返潮问题，北方则需要考虑暖气片的布局…… 而更大的不确定性在于，这是一个全新的行业，市场野蛮生长，彼时还没有相匹配的监管政策。于是，魔方主动向住建部、商务部、财务部写报告，建议制定行业规则，同时积极成立行业协会，为行业发声。 直到2015年，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，并将长租公寓定性为生活性服务业。此后，消防、非改居等相关政策也陆续出台。行业迎来了新风口。 在市场需求和政策利好下，资本纷纷涌入，行业也进入了疯狂扩张时代。柳佳坦言，在那段时期，看着同行们跑马圈地，抢项目、抬高租金、哄抢房源，魔方团队确实有些焦虑。但很快，他们冷静下来，转而修炼内功，提升运营能力、搭建IT系统等，“所以那两年规模上发展比较缓慢。” 在行业混战、疯狂砸钱的时候，魔方坚持不跟风，柳佳称这源于他们对这个行业本质的清醒认知。长租公寓行业是一门需要长期经营的生意，也不是暴利行业，利润来自于精细化运营和扎实的基本功，真正做好产品、服务才能留住客户。 柳佳认为，“爆雷”事件的发生，就是因为有些人错误地理解了这个行业的本质。租约市场是长期稳定的，不可能像互联网一样在前期靠疯狂的品牌营销、砸钱，来扩张市场份额，“你前面亏了，后面就翻不了身了，而且现金流可能就会断掉了。” 随着行业逐渐回归理性，洗牌加速，不少公寓品牌陆续出局，魔方加大了拓展步伐，尤其在收并购方面。此前，魔方已经收购了E客、V+SPACE等公寓项目。柳佳透露，疫情后，魔方5月就加大了拓展步伐，“小规模的并购每个月都在做，大的连锁品牌的并购也会有。” 对话柳佳（精选）： 记者：长租公寓行业为什么会频频“爆雷”？ 柳佳：企业经营首先要活下去。特别是长租公寓这个行业，它是一门长期经营的生意，租约基本都是十年到二十年。不像互联网，可以靠疯狂的品牌营销、砸钱来扩张市场份额，只要客户留存了，未来就会赚钱，这是互联网的逻辑。租约市场是长期稳定的，不可能前期亏钱后面赚钱。前面亏了，后面就翻不了身了，而且现金流可能还会断掉。 我觉得有些人可能错误地理解了这个行业的本质，很激进地进入这个行业，最后惨淡收场，还把价格、成本炒高了，有点搅局的意味。 所以在那个时候，我们发展就比较慢，因为在市场比较混乱的时候你也加入混战，可能会拖累自己，我们一直非常冷静。 我们的稳健其实是基于对这个行业的判断，它是一门长期经营的生意，且不是暴利行业。利润其实是来自于精细化的运营和扎实的基本功。把产品、服务做好，留住客户，让客户为我的产品和服务支付价格，这是我们一直坚持的。所以我们不会去跟风。 不赚钱的生意我们不会做的，我们要考虑保持一个合理的利润率，考虑我们长期稳定的发展，这样才能持续去为客户服务。 记者：魔方前几年就布局了蓝领公寓，2016年推出的9号楼公寓运营良好，魔方对于当前逐渐被看好的蓝领赛道有什么看法？ 柳佳：我一直非常看好蓝领公寓市场，从2016年就开始做蓝领公寓，当时政策还不太明朗，但是我们还是坚持我们认为正确的事。我们主要从几个维度来评估它，有没有社会价值？有没有客户价值？最后发现这件事是有价值的。 政府也想把群租房管理起来，而且社会不能一直在解决高端需求，同时也要解决基层的居住需求。其实真正住房条件非常差的是基层员工，特别是服务类人群，他们的需求是明确存在的，这个市场很大。 前两年我们做得很辛苦，虽然我们不是群租，但很多就把我们当群租。现在北京、上海等地都出台了明确的宿舍管理办法，情况好很多了。我们也是因为坚持了那么久，所以抢到了一个先发优势，未来会越来越好。 未来宿舍这种模式或者商业模型还是很有市场的，各地政府也会大力推广。 记者：你对租赁市场未来发展有什么期待？ 柳佳：随着行业的进一步发展，各家企业的基因优势将会凸显，运营商企业也将由单一物业运营升级成综合性资产管理企业，特别是随着租赁地块的不断推出，未来土地的持有方和房屋的建设方以及租赁住宅运营方将呈“三权分立”格局，三方分工明确又相辅相成。与此同时，国家在金融方面如果能够给予较明确的支持和政策，那我相信这个行业会更加蓬勃发展。
中骏方隅CEO 陈坚 展浩博 发自上海 “不好意思，拿的东西比较多”，从会场出来进入采访间落座前，陈坚先放下了手上拿着的笔和本，然后很有礼貌地递上名片：“中骏方隅陈坚，你好。” 地产圈CEO中，带笔和本参会的极少，作为中骏方隅CEO，陈坚是个特殊的存在。 一副黑色大框眼镜，一件黑色长袖衫，一条蓝黑色西裤...一身简洁深色系穿着，配上一口标准的港普，陈坚看上去更像一位港大学者，书卷气息浓郁，言辞间满是谦逊。 加入中骏方隅前，陈坚已在麦格理资本任职十年，担任中国区负责人。加上此前在瑞士银行、汇丰、摩根大通的任职履历，陈坚在投行已有二十多年工作经历，对不动产投资、基金管理轻车熟路。 2017年，中骏集团宣布进军长租公寓，不同于其他长租品牌，中骏方隅一开始即确定了重资产投资、自持为主的经营理念。从这一点来看，擅长资管的陈坚与方隅可以说有着天然适配。 “找投资人就像结婚找老婆，双方要有契合然后要相互扶持共同成长”，陈坚打了一个形象比喻，来描述方隅与投资人之间的关系。 陈坚对投资的重视程度用他本人一句话描述便是，“投资，决定生死”。对方隅而言，投资至关重要。 “不明白就不做”，在陈坚看来，投资要有纪律性，面对海量的投资机遇，方隅从不选择为规模牺牲利润。 在走好投资第一步后，精细化的运营能力则是方隅的制胜关键，目前方隅在运营的5000多间长租公寓，每家都能实现盈利，而这也是吸引投资人的重要因素。 谈及城市布局，陈坚认为，目前来看一线和强二线城市仍是方隅主要考虑范畴。当然未来方隅将远不止于此。 “去年中骏提出构建“一体两翼”的战略，两翼中除了长租公寓FUNLIVE方隅，还有购物中心FUNWORLD中骏世界城。因为商业中心拥有大量的人流，并且配套也齐全，在商业项目附近租赁居住需求旺盛，这给方隅带来机遇”。 与此同时，有温度的人性化服务是中骏方隅的另一特色。“在方隅各地的公寓，管家们和入住客户间的关系，相处得像朋友、像家人一样”。 陈坚表示，疫情期间，管家与住客间这种联系进一步加深，很多温馨感人的小事经常在社区上演。 2020年6月12日，中骏集团正式发布FUN+双品牌升级，这一天，陈坚在朋友圈分享道，“方隅是中骏一体两翼战略当中的重要布局...一个属于自己的角落 无需妥协...” “一个属于自己的角落，无需妥协”，作为此次方隅品牌升级的slogan，陈坚向我们阐述了他对无需妥协的理解，并描绘出了方隅品牌升级的美好愿景。 “人们买房子置业都会想着住得更舒服，那租房同样如此，方隅致力于给租客营造一种家的感觉，它是介于租赁和酒店之间的新空间，是一个充满潜力的地方，温暖、精致、活力、有主张，在这里，有最自在的生活方式”，在陈坚看来，这就是无需妥协的美好生活含义。 “疫情前期，方隅的出租率略微受到一些影响，不过目前我们已经得到了快速恢复”，据陈坚介绍，目前方隅出租率已达到90%以上，而续租率则维持在60%以上的业内领先水平。 得益于精准市场定位和精细化运营服务，方隅的一些公寓，如上海方隅中骏广场店等，甚至一房难求，火爆程度可见一斑。 提及长租市场由早年经历过的阵痛，逐渐步入规范化正轨，陈坚颇为感慨：“风浪既多且大，抬头望，远方可见灯塔”，在展望长租市场大行业前景时，陈坚这样说道。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、旭辉领寓CEO张爱华。对话时间2018年8月。 以下是与张爱华的对话（精选版） 8月9日上午11点，中国长租公寓资本化运营迎来了里程碑的时刻。在上海证券交易所，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中信证券-领昱1号”资产支持专项计划挂牌鸣锣开市，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。 此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。为此，特别邀约旭辉领寓CEO张爱华进行了一次深入访谈。 在敲完钟后，张爱华难掩自己激动的心情，在自己的朋友圈写道：“领寓的一小步，租赁住房REITs的一大步。” “作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。”她第一时间向介绍了此次发行的规模和利率。 据悉，首期发行的标的物业为上海浦江柚米国际社区、上海浦江博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。 此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。 谈及为何能够成功发行，张爱华归纳为三点：一是国家政策层面上的的支持以及监管机构的高效；二是领寓清晰的战略和发展模式：打造租房生活服务平台和资产管理平台，轻重结合，规模化发展，打造中国版EQR；第三，团队在过去一年扎实钻研运营模式，在兼顾客户需求和企业运营指标的基础上，做好资产运营，并持续开放性地学习，做产品迭代，所以才有了市场机构的认同。 张爱华透露，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。 目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。 目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。 事实上，受制于长租公寓重资产属性过强，REITs也被认为是长租公寓实现盈利行之有效的解决方法之一，而此次，民企旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs成功发行，对行业的影响意义重大。 对于旭辉领寓的定位，张爱华表示，一直对标美国的EQR(在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范)。“旭辉领寓自成立之初战略和发展模式就十分清晰：坚持轻重结合规模化发展的道路，打造中国版EQR。” “无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新。” 对于旭辉领寓未来的发展目标，张爱华画出了一个蓝图：“2018年底将实现管理规模6万间，深耕北上深杭一级梯队重点城市；争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标是进入前三，并实现国际化布局。” “REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，张爱华在挂牌仪式上表示。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、乐乎公寓CEO罗意。对话时间2018年9月。 以下是与罗意的对话（精选版） 对于长租公寓运营“插拔式”合作这一概念，罗意谈到，在拿天使投资的时候，我们认为长租公寓行业有足够纵深。从业者或许会根据自己的基因、资源来选择不同的方式。所以行业中可能有的企业是基于资产的、有基于资源的，也有基于运营、基于上下游服务的，也有类似京东等企业致力于行业的流量服务。乐乎公寓通过运营的方式来切入行业。乐乎是一个零起点的创业团队，通过和广泛的甲方、长年战略合作的私募基金等合作，包括民间的长租公寓投资者，这样实际上乐乎处于一个“可轻可重”的状态。有的项目乐乎进行全流程支持，有的项目则是生产后的代运营。有一点不变的是乐乎的核心运营能力。为了完善整个产业的闭环，乐乎也向上游做一些资本性的工作。所谓“插拔式合作”这个概念罗意表示他是第一次听到，但认为非常贴切。乐乎之所以在长租公寓创业企业中脱颖而出，也是因为基于自身核心运营能力的灵活服务方式。乐乎目前与一些大型国企、领先企业合作长租公寓，只要甲方有需求，乐乎就能找到相应的方式。这都基于乐乎对于行业的理解。 而对于长租公寓“非租收益”这一提法，罗意认为未来可能会越来越少。他说，长租公寓的运营商未来要重新定义运营内容。“非租收益”的提法说明从业者还是把传统收入和客户运营的收入分开看待。其实在“大运营”这一块，资产运营和客户运营就是长租公寓的两个大命题。从客户运营挣到的收入将来在长租公寓运营商的收入中占比会越来越大。乐乎目前获得的突破主要就是针对租客的一些金融服务、个性销售服务，和一些综合类服务。乐乎现在在这方面有一些表现，但仍然不够系统。引入B轮投资后，乐乎将重构信息化团队，成立专门的互联网事业部，以互联网思维重新改造乐乎的生意。
近日，第一太平戴维斯宣布又一业务线升级，公寓运营及资产管理服务部全新亮相，旨在建立起一体化公寓资产服务平台，集合品牌赋能策略研究、建设期技术支持、多维度运营管理、租赁平台服务及战略增值服务五大业务模块，打造全产业链服务体系。 据悉，新的公寓运营及资产管理服务团队拥有近20年住宅租赁市场经验积累、丰富的国际化资源及渠道、一站式服务体系，能为未来居所提案探索更多解决方案，满足不同客户的需求和居住体验。 第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部负责人表示，城市不断发展，居住环境不断升级，市场需求也在不断变化。一个项目稳定优质的长期回报，需要依靠专业前瞻的规划和高效的运营管理团队，走在时代发展前沿是公寓运营的关键所在。
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