2月19日，蘑菇租房创始人兼CEO马晓军表示，蘑菇租房正式被寓小二接手。 “寓小二背后的资金方是贝壳。”马晓军称。对于接手蘑菇租房的最新进展，贝壳方面亦表示，公司的确投资了寓小二，但具体情况，寓小二负责投资拓展的部门更加了解。 寓小二主要着力于公寓租赁市场。2月4日凌晨，蘑菇租房创始人兼CEO马晓军发布公告表示，由于2019年初融资未到位，加上战略失误、人力成本激增，蘑菇租房陷入经营危机。 创始人自曝被多次“限高” 2月4日凌晨，蘑菇租房创始人兼CEO马晓军的一封公开信，撕开了蘑菇租房暴雷的冰山一角。 一天前，蘑菇租房位于上海静安区的总部，被几十名公寓房东围堵，要求讨回蘑菇租房平台上不能提现的公寓租金。 “受疫情影响，公司核心团队停薪、员工欠薪缓发、创始团队向银行贷款、向朋友借款筹资千万元加上机构股东贷款支持。”马晓军表示。 天眼查显示，蘑菇租房成立于2014年，为公寓商家提供公寓SaaS管理系统。马晓东为蘑菇租房的最大股东，持股比例为42.86%，上海云锋新创投管理有限公司持股6.53%。 公开资料显示，蘑菇租房平台汇聚超30000家公寓出租机构，入驻平台房源超过400万间。业务覆盖北京、上海、深圳、杭州等近20个城市。 2021年1月6日，蘑菇租房的法定代表人变更，马晓军退出，新增了许铁根。 马晓东解释称，“因为公司之前的裁员补偿问题，一些员工申请了劳动仲裁，然后到法院申请限制法人高消费。在谈融资过程当中，我已经被‘限高’好几次，对出行造成很大不便。经过和股东的商议，我们变更了法人。” 蘑菇租房的商业模式是房东或者公寓租用蘑菇租房的SaaS系统，根据房源间数收费，同时，商家可以通过购买会员套餐获得更多房源录入、电子合同、微信群发数量等等。 然而，仅靠系统服务费用以及智能门锁等设备的租赁买卖来产生营收并不足以让蘑菇租房进一步发展。 2020年下半年开始，部分公寓方已经发现提现难到账的情况。直到今年2月初，蘑菇租房平台租金提现延期已长达近2月，蘑菇租房上海办公室门口陆续聚集了前来维权的房东，蘑菇租房陷入危机。 为何选择寓小二接手？ “老蘑菇将退出历史，新蘑菇将联合寓小二，共同服务公寓市场。”马晓军称。 蘑菇租房创始人蘑菇租房暴雷背后：“贝壳系”寓小二伸出援手，创始人曾被多次“限高”兼CEO马晓军在2月19日的公开信中称，经历了十多天反复、紧张、密集的洽谈后，蘑菇租房将由寓小二接手。 天眼查显示，“寓小二”品牌关联公司为上海和住信息科技有限公司，该公司成立于2015年6月，注册资本约624万人民币。 据工商资料，上海和住科技的经营范围包括信息科技、网络科技专业领域内的技术服务、技术开发、技术转让、技术咨询；网页设计；计算机网络工程；利用自有媒体发布广告；市场营销策划；电子商务等。 数据显示，和住科技旗下包含青租界、寓小二、寓多多等多个长租品牌，创始人为黄冠文，目前持股72.14％，担任CEO。 2015年7月，和住科技获得天使轮投资300万元。三年后，和住科技受到贝壳等资本方青睐，获得贝克找房、春泉创投共计5000万元A轮融资。 此后，贝壳旗下全资公司天津晨鑫商务咨询有限公司持股和住科技10%，成为第二大股东。 据估算，蘑菇租房此前估值已达10亿，而寓小二估值仅5亿。 对于为何由寓小二来接手，马晓军表示，寓小二团队是所有参与谈判的潜在合作方中的最优选择。 寓小二与蘑菇完成产品整合后，将上线包括托管、短租、业主端等模块。 “寓小二是业内极少数解决‘二清’问题的SaaS服务商，这也是我们选择由寓小二来承接蘑菇用户后续服务的重要原因。”马晓军表示。 所谓“二清”，即在没有支付牌照的情况下，从事资金清结算业务。 长租公寓行业企业由于不持有支付牌照，房东资金结算容易涉嫌“二清”违规，也容易产生“资金池”的风险，这也是长租公寓频频爆雷的主要原因之一。 至于“二清”合规，寓小二CEO黄冠文表示至少有三种模式。一是通过收购支付牌照，二是和一个较靠谱的支付公司去合作，三是和银行进行合作。 黄冠文表示，寓小二花了大半年的时间去研发、进行产品的上线。把蘑菇接入进来之后，研发的相关产品也会应用到蘑菇的整个支付体系里。 “寓小二接手蘑菇后续服务，针对在蘑菇平台欠款的用户，其欠款金额将冲抵可选年限的系统服务、硬件现金券、运营耗材、流量服务、增值服务等。”马晓军表示。 此外，寓小二向蘑菇租房提供部分现金及现金等价物，这些将全部用于用户的欠款清偿。不仅如此，寓小二还将接收蘑菇的团队。 马晓军称，“对于大家所关心的欠款清偿方案，我们还在跟律师和会计师等第三方机构就此反复论证、调整，拟最晚不迟于2月28日公布具体欠款清偿方案，并在3月陆续上线相关清偿辅助工具。”
深圳新盘较少，即便房价高，很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说，低价位的公寓房源应该会受欢迎，但事实却是，和住宅市场的火热相比，深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓，就算降价，也少人问津。 01 深圳公寓市场进入寒冬 降价促销频繁上演 在深圳罗湖区的一个公寓楼盘，记者看到销售大厅冷冷清清，里面只有一个销售人员，记者在现场了解到，这个楼盘2018年开盘，目前仍有在售公寓。销售人员告诉记者，目前购买新的公寓，开发商还将提供首付优惠活动，一般公寓需要首付5成，但该楼盘只需要首付4.5成就可以。 深圳某公寓售楼中心销售人员：我们是2018年10月开盘的，现在是现楼了，整体均价6.6万元左右，周边7万、8万元都有。我们有49、57、67、84平方米，8梯30户。虽然卖了两年多，但公寓性产品本来就是要分开慢慢卖。 记者又来到位于深圳罗湖区的另外一个新的公寓项目，这个项目上个月刚刚开盘，由于得房率比较高，吸引了一些前来挑选的客户。 深圳某公寓售楼中心销售人员表示，56平做三房，买一层送一层。楼上不算面积，现在有折扣，他们根据预付首付款的进程，来申请折扣。 降价促销的方式，在一手公寓市场屡见不鲜。已经从事房地产中介行业第六个年头的夏振坤告诉记者，深圳一二手房倒挂情况严重，导致全民打新，让买房人涌向新房市场，再加上新政提高了二手房交易的税费，二手房市场不再像过去一样受青睐。无奈之下，夏振坤和同事们只能将目光转向代销深圳的一手公寓市场，但几个月过去，公寓销售仍不理想。 深圳中原研究中心数据显示，2020年全年深圳在售公寓项目56个，新批售面积147万平，约2.49万套。2020年成交1.17万套，共72万平，均价为6.3万元/平。 深圳中原三级市场工商铺区域总经理田慧表示，卖得不好的盘基本上集中在原关外，或者新盘，供应量比较多。一些集中爆发的区域，比方说像今年罗湖一下子爆了12个盘，一个月都出来了，所以它的竞争就非常大，只能打价格战。 02 公寓市场供需失衡 业主降价为求脱手 在深圳公寓新房市场销量冷清的同时，二手公寓市场又出现业主大幅降价抛售的情况，深圳的二手公寓市场目前的具体情况如何呢？ 方女士在2017年底的时候，由于购房名额受限，买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓，并在2019年底交房后，就出租给了长租公寓。但今年的情况让方女士始料不及，受疫情影响，多家长租公寓出问题，方女士未能幸免，不仅租金收不回来，还需要偿还每月的贷款。于是，方女士开始把自己的公寓在各大中介放售，但结果并不乐观，挂盘半年仍旧无人问津。 深圳业主 方女士：卖房发现2017年的房价到现在，价格还是没有变过，所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。公寓它增值税很高，当时买的时候没考虑到这一点。现在二手公寓除非是亏本卖，要不根本就卖不出去，挺后悔的。 记者近日也来到了位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻，这个楼盘曾在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标盘。深圳贝壳网数据显示，龙光玖钻共有11218套商务公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3个月，龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。 在深圳，像龙光玖钻这样的公寓遇冷不是个案。业内人士表示，当下的公寓市场供过于求，不少开发商也开始降低客户自住的成本。 深圳美联物业中心区销售经理 夏振坤：很多公寓刚开始开盘的时候预定价停车费是在900、1000元，因为它属于商业性质停车费，比较贵，比住宅要高。但是后面开发商都把停车费调低了，就像深业上城它最初的时候，停车费要1000至1800元之间，但现在开盘入伙后，是460元一个月。 万得数据显示，2015年以来，深圳每年公寓的供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销售量的两倍。 03 交易成本高成遇冷主因 从2018年到2020这三年间，深圳公寓政策频出，平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向，经历了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢？ 根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。 深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦表示，目前公寓成交的费用，比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位，首期款的要求是要5成，供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。 中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，住宅市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候，把它转成了类住宅，目的就是强化销售。可它又违背了政府最初的初衷，所以政府就不允许转，使得公寓在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。 2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。深圳中原研究中心数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。 去年深圳出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。 同日，深圳住建局发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。 深圳中原董事总经理 郑叔伦：现在有点像赶尾班车，很多公寓都集中拿出来卖，属于公寓供应最多的时候。所以在这个情况下，价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货，可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善，因为未来不会再有新增公寓供应，这是个很重要的节点。
在1月8日的2020 SOHO中国第四赛季租赁表彰会上，SOHO中国董事会主席潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。” 有人说长租公寓“非傻即骗”！ 在1月8日的2020 SOHO中国第四赛季租赁表彰会上，SOHO中国董事会主席潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。” 万科公司2020年12月29日晚表示，公司看好长租公寓未来，会坚定不移地推进该业务。值得一提的是，龙湖集团、中骏集团控股等房企早已“上车”。 潘石屹爆惊人语录 潘石屹在会议上表示，大概5年前，他也研究过长租公寓的商业模式，最后的结论是——在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人，一类是“骗子”，一类是“傻子”。“骗子”是没想着长远发展，骗上一笔钱就可以了；“傻子”是没算明白账，办公楼的出租回报率超过3%，公寓的回报率大概是1%，银行的贷款利率至少是4%-5%。 “如果把银行的钱借过来，建了房子再往外租，靠租金覆盖成本，是没算明白账。因此，长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”潘石屹认为。 潘石屹爆出这一番言论后，网友坐不住了，纷纷发表意见。 来源：微博 值得玩味的是，10天前，万科公司刚在互动平台表达了对长租公寓的看好。万科A(行情000002,诊股)称，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，公司看好该业务的长期未来。集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向，公司仍然会坚定不移地推进该业务。 不少房企已“上车” 不少房企已布局长租公寓业务。 华发股份(行情600325,诊股)不超50亿元（含）的2020年公开发行住房租赁专项公司债券日前获上交所受理，公司首期拟发行不超11亿元（含），其中7.7亿元拟用于公司住房租赁项目建设及租赁支出。 龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司物业租金增长奠定坚实的基础。 万科称，公司的租赁住宅业务以青年长租公寓“泊寓”为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案。 中指研究院报告称，据沙利文数据，至2022年中国租赁人口将达2.45 亿，未来将有更多人口涌向大中城市，将给一二线城市提供租赁人口增量。 政策持续推动 央行网站1月6日公布了2021年工作部署，其中就包括落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。 住建部部长王蒙徽日前接受采访时称，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。早前，中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设。 “新市民为城市发展提供了红利。但他们进入城市面临的首要问题是住房，解决住房问题的途径有买房和租房两种。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题。因此，解决租赁住房问题已变得十分迫切，会是2021年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。 贝壳研究院首席分析师许小乐认为，随着我国城镇化的快速发展，大量的市民和年轻人进入大城市，为城市发展提供了巨大的红利，但市场化租赁住房和政府提供的公租房难以满足市场需求。从2019年年底开始在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥等13个城市开展的完善住房保障体系试点工作，重点便是大力发展政策性租赁住房。因此，预计租赁住房赋权将进一步加快，集租房有望成为未来租赁社区新形态。
大连华讯股票了解到,2020年,长租公寓雷暴成了重灾区,随着最后2家最大的长租公寓相继传出解约风波,给无数在大城市打拼的年轻人上了生动的一课。从共享单车到长租公寓,互联网公司绑定了更多社会资源。当它们过度冒险、危机爆发,承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方,而是整个社会。只不过,这堂课程有些过于沉重了。面对行业频现暴雷事件,长租公寓还要交服务费? 在行业频现暴雷事件之外,长租公寓品牌“自如”的扩张并没有停下脚步。11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。同日午间,贝客青年精品公寓也在微博发文,承认已经加入自如。 据大连华讯股票了解,贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司,该公司成立于2013年,法定代表人为魏子石,实缴资本2603万元人民币,经营范围包含:居民日常生活服务;企业管理咨询;财务咨询;物业管理;房地产经纪;企业形象策划等。股权穿透显示,该公司实际控制人为王健,持股36%。 然而,从市场实际情况来看,当前长租市场远没有完全恢复到疫前水平。克而瑞租售上述研报指出,相比2020年二季度,今年三季度长租公寓项目开业情况在一定程度上虽有所恢复,但在资金和运营方面压力仍存。 早在今年10月,蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”,公司当时在微博回复称:“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷,采取了过激行为,散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。”而更早前,在今年疫情期间,蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。 受新冠肺炎疫情影响,今年市场整体的租赁需求和租金都呈现下跌态势,市场租金水平已接近甚至低于前两年蛋壳向房东收房时的租金,带来了很大的经营风险。 大连华讯股票表示,蛋壳公寓持续亏损的原因是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式迅猛扩张。 分析人士指出,一线城市长租公寓的入住率较高,但是由于高买低卖、盲目扩张等问题,不少长租公寓企业经营困难,越来越多的长租公寓已经从市场上消失。 今年以来,长租公寓雷暴成了重灾区,均是由于资金链断裂。对此,多地政府部门紧急出手,陆续介入蛋壳公寓危机事件,化解矛盾和风险。 大连华讯股票了解到,11月25日,深圳市物业管理行业协会在官网发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》。《通知》明确,对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。 免责声明:本文观点由华讯投资研究团队向正文(执业证号:A0950618010011)编辑整理。以上观点仅供参考学习,不作为任何投资建议依据。市场有风险,投资需谨慎!
【搜狐财经年终策划】我的2020 2020即将过去，由于疫情影响，2020年被不少人称为“糟糕”的一年。 “病树前头万木春”，这一年里，中国由于率先控制疫情，经济逐渐复苏，成为世界上唯一一个实现经济正增长的主要经济体。 搜狐财经将目光聚焦各行各业最普通的个体，讲述他们的2020故事，希望通过每个个体的故事，拼接出最真实的经济世界。 今天推出专题第三期，看一位长租公寓从业者“跌宕起伏”的2020。 “您好，请问您是要找房子吗？……” 这样的电话，闫旭（化名）在蛋壳公寓的时候，每天要打上至少三十通。 四年前，身上只带了一千块钱的闫旭，独自一人从老家来北京闯荡。经朋友介绍，他在2018年进入蛋壳，成为了长租公寓行业众多出房管家中的一员。 闫旭不是蛋壳最早的开荒者，但他亲历了蛋壳疯狂的版图扩张，也见证了它雪崩似的陷落坍塌。 2020年，在长租公寓收支倒挂的运营模式与新冠疫情的双重压力下，蛋壳为代表的多家长租公寓纷纷暴雷。 年初备受追捧的资本宠儿，转眼便成了人人避之不及的炸弹。 一切都来的太快，让闫旭始料未及。 “蛋壳真的不行了” 闫旭的手里，是上个月中介朋友发给他的一段视频。在气温已经降到零下的冬夜，女孩独自一人蹲在马路边哭泣，身边堆放着几大袋行李。 这样的场景，在蛋壳暴雷之后，已经出现过不止一次。 11月初，蛋壳公寓被传资金链断裂，拖欠供应商账款和业主房租。10日，原本应该当天发工资的员工也没有等到他们的酬劳。 一些迟迟收不到蛋壳房租的业主，为了减少损失，无奈选择了把尚在租期的租户赶出家门。 “其实蛋壳早就已经开始拖欠供应商账款了，只不过之前还可以拿疫情当挡箭牌，现在是真的不行了。”闫旭说。 2018年，闫旭就职的上一家长租公司倒闭了。彼时，融到了1亿美元资金的蛋壳，正在招兵买马，风光无限。 “当时蛋壳就已经很火了，身边有好几个同行朋友都去了，说赚得多，还有五险一金，所以我就去了。”闫旭说道。 长租公寓，这个租房市场借着政策东风新兴起来的行业，一出现，就凭借着高端精美的房源配置和专业化的平台服务俘获了一众年轻白领的心。 而作为长租公寓的头部企业，蛋壳仅用了一年时间，拥有的公寓数量就从2017年的5.22万套迅速蹿升到了2018年的23.64万套，规模上翻了近四倍。 “我们这个小区算是蛋壳的集中盘，巅峰的时候，蛋壳的房子有近四百套，占小区总量的四分之一左右，平均下来相当于你每走两个楼层就能看见一个蛋壳公寓的密码锁。”回忆起蛋壳曾经的“盛况”，闫旭不禁感慨。 激增的公寓保有量背后，是大型长租平台对小公司的价格碾压。 “我现在居住的小区，蛋壳这些长租平台没来之前，一个两居室差不多只要4900元，这些大平台来了以后，直接就把价格顶到了6500。”闫旭说，“很多小公司根本烧不起这个钱，没有实力跟他们扛价，周围的房源就逐渐被这些大平台垄断了。” 年初，蛋壳本是那个万众瞩目的明星独角兽。 在陆续获得了老虎环球基金、蚂蚁金服等众多资本的加持后，蛋壳的发展更加如日中天，也一路顺畅地在今年春节前实现了敲钟。 2020年1月17日，农历除夕的一周前，武汉已不断有疫情的消息传出。 这一天，蛋壳公寓在美国上市了。 朋友圈刷屏的喜报，冲淡了闫旭和同事们对疫情的紧张。遥想两年前，初来蛋壳的他，可从未想过自己有一天会与上市公司有什么关联。 “我不想再帮客户租房子了” 年初到疫情爆发之前的那段时间，也许是闫旭人生最高光的时刻。 所在的长租公寓行业被众多资本看好，公司顺利上市，前途一片光明。而他本人也靠着努力，拥有着一份不错的收入，并且在老家为父母添置了新房。 一切，看似都在往上走着。 新年的喜庆气氛还未散去，来势汹汹的疫情，就打了所有人一个措手不及。 2月初，闫旭对着电话另一头因为疫情无法返京的女友说，他不想再帮客户租房子了。 严格的防疫管控限制了人员流动，许多像闫旭女友一样回家过年的人，被疫情拦在了老家。 北京各个高校的学生被禁止返京，而附近的公司又纷纷实行了线上办公，需要到北京线下工作找房子的租客变少了。 “那段时间进小区都需要登记了，客户也特别的少，好几天都开不出一单，整个人都闲了下来。”然而这种闲，却让闫旭感到发慌。对于拿绩效薪资的他们来说，闲，意味着收入的减少。 上市前的三年间，蛋壳公寓不断“跑马圈地”。到2019年底，蛋壳已经亏掉了63.2亿元。在疫情的影响下，仅今年一季度，蛋壳公寓就亏损了12.3亿元，烧钱烧出的窟窿越来越堵不住了。 按照此前各家大公司打价格战的逻辑，只要资金链不断，能撑到最后吃掉绝大部分的市场份额，那么前期花下血本烧掉的钱，就都能再赚回来。 疫情前，蛋壳靠着新增客户源源不断的资金流入，一边挂着“血袋”，一边往前走。而新冠的快速蔓延，使得这些“血袋”被困家中。 2月2日，蛋壳公寓被爆出借疫情向房东施压要免除1个月租金，但同时又不给租客免租。 对于不肯低头的业主，蛋壳选择了不打房租，而收不到房租的业主，则开始了第一次赶租客。 让闫旭难以接受的是，面对租客的投诉，蛋壳方面把问题推给了他们这些管家。 “明明是蛋壳不给业主打房租，蛋壳却把我们推在前面挡枪。我也很同情被赶的租客，可是我也只是个业务员，什么也做不了啊。”闫旭激动地说道。 那段时间，每天都有客户打电话来找他解决问题，他曾一度不想再拿起手机，“蛋壳不行了”的猜测也不断在员工间流传。 闫旭不敢再给客户介绍房子了，他怕哪天公司真的倒闭了，自己就害了客户。 “跌宕起伏” 蛋壳的破碎，来的那么快。 很多像闫旭一样的出房管家的处境，都如同过山车般地急转直下。甚至连生存，一度都成了摆在他们面前的难题。 2月19日，居委会电话通知了蛋壳公寓，不再允许管家带客户看房。 没有了客户，闫旭的收入从将近两万断崖式下降到了三四千，每个月将近一万块的房贷、车贷压得他喘不过气，最难的时候，闫旭每天都靠着一顿午饭撑下一整天。 起初，他还期待着疫情很快就会过去，蛋壳能挺过这个坎，一切就能恢复正常。 但时间一天天过去，疫情远看不到尽头，蛋壳也望不见未来。他觉得蛋壳不会好了，疫情不过是催化剂，蛋壳早晚会走到这一步。 5月，疫情初现曙光，但这个在蛋壳兢兢业业工作了两年多的年轻人，毅然决然地离开了。 靠着几年来积累的客户资源，闫旭跟家里借了钱，与朋友合伙开了一个小公司，依旧做着长租业务。 现在，仍身处行业中的闫旭觉得，当初在蛋壳滑向深渊前的及时跳车，或许是他做过的最正确的选择。 6月，各地逐渐解封，大批的就业者和求职者重返北京，尘封的市场再度热闹了起来。逐渐增多的客户，使闫旭隐约看见了旺季的模样。 而另一边，蛋壳却每况愈下，没能像疫情一样迎来转机。 先是CEO高靖突然被带走调查，随后众多租客被断网，再到APP被下架、COO离职，蛋壳一步步身陷囹圄。 终于在11月，所有的问题一起爆发了。 大批未到期的客户被重新推向了市场，往年下半年只有6、7两个月的旺季，这次变得异常的长。 “蛋壳无情，人间有情，凡蛋壳公寓租客租房，中介费立减1000元。” 在闫旭的中介朋友圈里，很多人纷纷自发为被迫二次找房的租客减免中介费。相比更加艰难的租客，他们这些已经从坑底爬出来的人觉得：“还是能帮一把是一把吧。” 随着蛋壳的倒下，这个行业巨头手中把持的蛋糕，又被重新分给了众人。 “消息灵通的人，在业主与蛋壳解约前，就开始接触了。”那些回到业主手中的房子，成为了下一轮众人争夺的扩张筹码。 与蛋壳解约的租客，退到了租房的原点，继续寻找着新的安家之所。 闫旭被欠薪的前主管，带着团队，去了一家新的长租公寓平台，等待着后来者的崛起。 而闫旭自己，在从蛋壳脱困后，靠着这波行业洗牌的偶然红利，获得了新的发展机遇。 站在年末岁尾，闫旭说，“跌宕起伏”，就是他对这一年唯一的总结。
□ 日前，全国住房和城乡建设工作会议提出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 这是继上周中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设后，住建部再一次针对租赁住房市场提出表态。专家表示，在高房价背景下，租赁住房成为解决大城市住房问题突出的有效思路，有望成为明年住房工作的重心。 租赁住房或成重点 中国证券报记者注意到，中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。 “十四五”规划建议提出，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 “新市民为城市发展提供了红利，但他们进入城市面临的首要问题是住房，解决住房问题的途径有买房和租房。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题。因此，解决租赁住房问题已变得十分迫切，会是明年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉中国证券报记者。 贝壳研究院首席分析师许小乐表示，随着我国城镇化的快速发展，大量的市民和年轻人进入大城市，为城市发展提供了巨大的红利，但市场化租赁住房和政府提供的公租房难以满足市场需求。从2019年底开始在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥等13个城市开展的完善住房保障体系试点工作，重点便是大力发展政策性租赁住房。因此，预计下一步租赁住房赋权将进一步加快，集租房有望成为未来租赁社区新形态。 中央经济工作会议还提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。 “未来集体土地建设租赁住房试点城市有望进一步扩充，包括盘活闲置用地。该措施对短期内没办法买得起房的人群将起到过渡作用，有效缓解住房问题，保障民生的意义重大。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者。 头部房企加大布局 值得一提的是，近年来不少房企通过长租公寓入局租赁住房市场。 中研网数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。从2019年开业情况来看，TOP10企业增长情况较好，万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。 以万科A为例，公司目前已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。 2019年，中骏集团控股明确了以房地产开发为主体，以新零售购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，主推中高端长租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中报披露期，FUNLIVE方隅已布局15座城市，管理规模20000间。 龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司投资物业租金增长奠定坚实的基础。 虽然已有一定比例房企布局长租公寓业务，但整体来看，各家布局规模较小，该业务营收占总营收的比重也较低。 同时，不少房企通过发行住房租赁专项公司债发展该业务。佳兆业集团（深圳）有限公司2020年非公开发行住房租赁专项公司债券日前获通过，拟发行金额30亿元。龙光控股25亿元住房租赁专项公司债券日前在深交所提交注册。 “目前来看，公司方面做的租赁住房更具有长租房性质，但仍然存在由于没有合适的盈利模式，出现了市场垄断导致高租价，以及资本野蛮扩张带来金融风险及公司‘暴雷’等现象。”倪鹏飞表示。
在高房价和严厉调控之下，一些面积极小的房源依旧受到追捧，让人不得不深思背后的原因。 近些年，深圳住宅市场上一些新建建筑面积小于25平方米的极小户型已经基本消失。而在存量房市场，这种户型还有很多，其中一些还成为热销户型。“这里的房子一直都挺好卖的，面积小总价低，几十万就能买到深圳市区的正规住宅。”陈经理是罗湖红岗片区的一名资深中介经理，他所说的住宅名叫旭飞华天苑。 说起深圳市场的极小户型，就不得不提到“旭飞系列”，例如位于罗湖区的旭飞华天苑、旭飞华达园，还有福田区的旭飞花园、旭飞华安园，这里的房子主打小户型，以旭飞华天苑为例，最小建筑面积只有不到16平方米左右，现在的成交价也要80多万元。记者查阅多家房产交易平台APP发现，仅以链家APP为例，旭飞华天苑在11月就成交了6套。 “买这些房子的人多数是为了买房落户或者小孩读书。”陈经理说，“过去许多投资客也会青睐这些小房子，但现在调控严格，房票紧张，一些投资客不想浪费名额。” 如果不想浪费购房名额，不限购的商务公寓就成为一些投资客青睐的产品。记者调查发现，最近深圳市场出现许多面积极小的商务公寓，面积最小的只有20平方米左右，分别在罗湖区和宝安区，而总价百万以内的公寓受到投资客追捧。而且，这些公寓虽小但“五脏俱全”，厨房、洗手间甚至阳台和燃气都具备，而且都精装交付。 “买这些公寓就相当于买小产权房，但与小产权房相比，正规商务公寓还是有保障的。”在罗湖桂园片区一处商务公寓新盘附近，几位投资客都对记者表达出这样的意思。此外，记者调查了附近3个在售商务公寓项目发现，一些面积在30多平方米的小户型都已经卖完，只有面积稍微大一些的公寓仍在销售。 深圳市场对于极小户型的讨论，似乎从来没有停止过。就在2016年，深圳楼市的“头条”被一种6平方米的蚁房所霸占。深圳南山区白石洲的一个在当时名叫侨城尚寓的楼盘，面积最小的只有5.73平方米，还有几套6平方米左右的单位，也就是大家所说的蚁房。而且，6平方米蚁房当时还引申出“调查门”。而在临近的香港，高房价下近年在香港推售的极小户型成风，而且越建越小。 “香港也叫这种极小户型为蚁房，除了洗手间和厨房，剩下的面积或许只有普通车位那么大。”在香港工作的苏静告诉记者，“去年我在屯门看了一个名叫菁隽的新盘，主打的就是这种极小户型，当时主打的单位实用面积有131平方呎至794平方呎，面积越小单价越高，一套实际面积131平方呎（约合12.19平方米）的极小户型，呎价达到21576港元，折合每平方米233702港元，售价285万港元。” 有分析人士表示，极小户型总价相对较低，投资风险相对较小，也较容易出租。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，极小户型是高房价下的一个产物，此类产品成本较高，加之是过渡阶段的选择，所以并不能成为主流。
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