万科为何兵败长租公寓？ 大企业做小事，必败。 每个企业都应该做与自己能力对应的难度的事情，不要总想着“降维打击”，大企业做太容易的事情，并不一定成功，还更容易失败。 万科是中国的老牌房地产企业，地处中国房地产需求最大的珠三角地区，一直发展的顺风顺水。但近年万科频频寻求转型，布局长租公寓就是万科寻求转型的一个案例，万科曾经对长租公寓给以厚望，但最终还是失败了。 万科转型长租公寓就是典型的大企业做小事。长租公寓就是二房东，这本来是非常简单的事情，万科这么大的企业做这类事与其并不匹配。长租公寓，大部分都是非标产品，房子收购，出租都没有标准价格，导致成本很难控制，而且毛利率也不高，还是人工成本非常高的行业，这样的行业只有精打细算才可以赚钱，而且赚的都是辛苦钱，大企业做这样的事情是不合适的。大企业是没法赚辛苦钱的，大企业赚的都是技术钱和资本的钱，辛苦钱只适合小企业去赚。 一般做二房东的都是个人或是非常小的公司，这样管理成本比较低，可以做到盈利，大企业做这类事情，效率不会高。链家等企业做二手房出租之所以能赚钱，是因为他们的目标不是长租，而是短租。大城市人员流动大，很多人都租房频繁，租房一次，链家就可以赚一个月的租金，如果中途退房，押金又可以赚了，利润还算相当比较丰厚，而长租公寓，需要投入装修等成本，如果业主选择长租，则没有那么高的利润，如果是自己买断再慢慢收房租，则资金成本非常高。 万科以前做房地产主要靠资本赚钱，人均毛利率很高，卖房与租房虽然都与房子有关，卖一套房子可以赚个几十万，但是租一套房，赚几千块都难，完全是不同的生意。其实只要稍微分析下，就知道，万科做长租公寓很难赚钱。在这个年代，只要足够暴利的行业才可以赚钱，而利润不够丰厚的行业，稍微控制不好风险就可能亏钱。 在我的平衡经济学中，主张不同类型的企业从事不同供给难度的行业。大企业就应该做供给难度非常大的时候，大企业做非常容易的事情，反而会造成效率浪费。
01 深圳停止新的商务公寓项目审批，业内一致认为，最后一个炒房口子，被堵死了。这样的理解逻辑，听起来是很顺的。“7.24”副总理部署了调控“总动员”的命令，“7.30”政治局会议再次强调“房住不炒”，处于风口浪尖上的深圳，自然要以实际行动，将投机炒作赶尽杀绝。 商务公寓，是最能代表深圳楼市投资炒作的一类产品。笔者认识的一些购买公寓的人群，都是投资客。投资炒房上的攀比风气，在深圳非常盛，没有第二套房，你都不好意思说，你在深圳投资房产。低总价（200万左右）、精装修、“售后返租”等，公寓包装起来的这些优势，迎合了那些投资不起住宅，或被限购了的投资客的投资欲望，这是公寓泛滥的主要原因。 当“7.15”新政将住宅领域的漏洞堵上以后，公寓投资的这个“新出口”，也要赶快堵上。但我认为，这一招的用意绝非只是打压。近期，深圳楼市很火，但火的是住宅，不是公寓。其实，深圳的公寓市场，除了那几个明星楼盘，比如招商太子湾湾玺、华润深圳湾瑞府，其他绝大部分公寓，很难卖的出去。有的项目从去年卖到今年，启动全渠道，也卖不出去。 再多说几句。其实，招商太子湾湾玺“热销”，大家心里都知道是怎么回事，区区150多套房子，居然“三次开盘”、每次都启动全渠道，制造秒光场景，可想而知多难卖。至于疫后深圳第一盘万科星城，按当初获批销售公寓1194套计，开盘销售率是24%，并不是传说的开盘售罄。 02 公寓这类产品，硬伤太多了。最突出的，就是居住体验感太差。本来是做办公楼的、研发用房或孵化器的，结果开发商私下里改图纸，摇身一变成了“类住宅”。这样的产品，居住体验是很差的。另外，大多数公寓的容积率都非常高，一层十几户，公摊面积很大，实际价值大打折扣。 重要的是，公寓商业用水用电、商业物管，成本很高。特别是，再交易时高额的土地增值税（最高达60%）会把浮盈全部吃掉。所以，深圳的公寓市场，基本都是新房市场，二手公寓市场很不活跃。不过，在深圳投资客的眼里，一套公寓的价格才200万左右，不算什么，卖不出去就长期持有呗。 图：2019-2020年深圳一、二手公寓交易情况 （单位：套） 所以，从过去的经验来看，深圳的公寓市场，如果能火起来，只有2个驱动力量，一靠情绪、二靠资金。如果放在2015-2017年的话，钱多人傻，公寓市场确实非常火爆。因为，盘子小的住宅市场，根本满足不了汹涌澎湃的购房需求。于是，溢出来的需求就到了公寓市场。 这个时候，资产增值的前景预期，配合上开发商“售后返租”模式下给出的可观的投资回报，再加上担心赶不上新一轮资产红利的心急，导致购房者完全被冲昏了头脑。2015年之前，深圳商务公寓市场份额仅为商品住宅市场的10%左右，但近年来迅速攀升到了接近30%。 图：2014-2019年深圳市住宅与公寓成交情况 公寓市场异军突起，还有一个重要的原因，就是城市更新的拆迁成本越来越高，门槛也越来越高。比如，存量商办和产业空间要改造，都要求往产业走，这样的规划才能审批通过。于是，办公空间分割销售，并当住宅来卖，既能补偿旧改成本，也迎合了不能“房地产化”的规划要求。 03 大家都知道，北上广早就把公寓这类“类住宅”堵死了，北京和上海都不再批新项目了，而且还不允许卖给个人，也不能贷款。2017年3月，北京开始打击商办，到2020年3月，商办成交量暴跌88%，价格下跌30%-50%。2019年，北京新建商办成交492套，仅为新建商品住宅的1.3%。 这个规模仅为2016年高峰期商办成交量的1%。总之，北京“类住宅”漏洞已被堵死了，投资属性被彻底剥离了。2020年3月，广州想借疫情纾困，把类住宅不能卖给个人的政策取消，但政策“一日游”，松绑的想法被无情地驳回去了。时至今日，只有深圳对类住宅网开一面。 图：截至2019年11月广州办公、商业去化周期 监管对深圳还是宽容的，因为深圳一直在喊，我地少、房子少，年轻人买不到、买不起，总价200万左右的公寓，刚好适合年轻人“上车”。但到最后发现，买公寓的，甭管是年轻人、中年人，都是投资客。这很要命了，实体空间“房地产化”不说，以后存量想盘活为住宅，都没空间了。 暂且不谈这类物业违反了土地用途管制、空间规划（这是从上到下打击类住宅的主要理由）。大家想一下，这类物业单纯迎合投资需求，不管居住体验，不管基本生活配套，密度超级大，片区规划上与商业和办公混杂，运营和交易成本极高，未来可能就是一堆建筑垃圾。 深圳确立先行示范区以后，城市地位变了，不再追求一般制造业上的GDP规模，更看重的是，科技创新和改革，以及带领大湾区小兄弟们一起成长的能力。所以，近年来产业大量外迁后，深圳淡定地做了一件事情，就是在划定工业区块红线以后，腾退的空间都要向住宅转移。 也就是说，深圳要大量地集聚人口、资源，搞好深莞惠都市圈，当好带头大哥，然后再辐射和带动周边小兄弟们。所以，腾退出的空间向住宅转移，这是必然的。5月份，深圳公布了新住房制度下的11种供地渠道，大部分是存量盘活，其中包括工业、商业办公存量的盘活。 04 所以，要阻止更多的空间转为“类住宅”，第一步就是停止新项目审批，已批规划尚未签订合同的，转为人才住房。但问题是，过去几年房价上涨，巨大的红利刺激下，任何规划管控，都会被突破，导致深圳旧改轰轰烈烈，大量的商业办公、工业空间转向了“类住宅”（如下图）。 图：深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图 很多人认为，深圳住宅限购空前强化，需求会转向公寓市场。我认为，确实有部分资金会介入，但“房住不炒”开始深入人心的情况下，当下投资客的心态更加成熟了。公寓的硬伤，摆在那里，资金不会贸然进入公寓市场。也就是说，住宅投资和公寓投资，不存在对应的替代关系。 但是，海量供应正在以压倒性态势涌来，从前面的图可见，2015年以来每年公寓的供应量基本都大于成交量，特别是2018-2019年，供应量差不多是销售量的2倍，这就造成类住宅库存大量积累。下图显示，近年来深圳每年的公寓批售量都比销售大，造成库存大量积压。 图：近年来深圳公寓供应量明显大于销售量 （单位：套） 所以，此次取消新的商务公寓项目审批，很大程度上也是在救助商务公寓，给大家一种“留下来的是绝版”的印象，从而让公寓市场活跃起来。不然，“7.15”之后，深圳公寓市场也会随着住宅市场一起回落，甚至回落幅度更大。当然，笔者一直认为，公寓也不是一无是处。 对于深圳这类人口流入大、年轻人多，买房需求旺盛的城市，公寓总价低（200万左右）、精装修的优势很突出，未来向人才住房和刚需“上车盘”转型，这也是公寓发展的方向之一。关键是，要做好监管和规划，打击那些表面上看是商业办公、创新型用房、孵化器，但实际却是类住宅的违法建筑。 这就正如深圳官方所言，现在公寓“类住宅化”的趋势，已经偏离了公寓的本来面目。未来，停止新的公寓项目审批，推进“工改居”、“商办改居”，这个方向是对的。但是，改规划、搞好生活服务配套，这是很麻烦的事情，落地周期很长。将类住宅打死，但不应将真正的公寓打死。 存量商办和工业改造，直接转为住宅用途，难度很大、手续繁琐、成本很高。深圳年轻人的首次置业，对教育医疗的配套需求不大，总价低、区位好、精装修的公寓，是一个选择。作为一个小众产品，公寓有存在的价值，打击类住宅是堵歪门，按真正的公寓来规划建设，这是开正门。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2019年论坛嘉宾、新派公寓创始人兼CEO王戈宏先生。对话时间2018年6月。 以下是与王戈宏的对话（精选版） 新派要做成具有定价权的消费品牌 : 新派与其他长租公寓有何不同? 王戈宏:这是一个特别好的问题，我首先想反问，你觉得在运动品牌里，Nike跟阿迪达斯有什么区别？长租公寓，我个人觉得它不是个简单的居住概念，我个人把长租公寓当成一个消费品来看，消费品的关键是品牌。咱们说吃穿住行都是一个消费。如果作为一个消费品,你会发现品牌最后代表的是态度，品牌拥有的是定价权。它是消费者的一种消费标签。我们新派公寓，住的很多是海归人士，我们叫三高人群，高学历高收入高颜值，这就带有很强烈的标签。 我们新派这个CBD的公寓，当年刚开业的时候，周边40或45平米的租金是5500元每月，新派公寓当年开盘就是7500元每月，现在做到了8500元了。所以咱们知道星巴克的咖啡要比其他咖啡贵一些。做消费品的核心就是打造品牌定价权。消费者往往是为那些没法定价的东西付出高价。我现在做到8500元每月，这是还是纯租金，还不包含水电的消耗，要加上所有可能上万元。 第二个，新派不是简单做公寓，我们定制了人和空间的关系。这里有两个标准，第一个标准叫三大，第二个标准是三高。三大之一是大鞋柜，我们调研发现年轻人的鞋很多，每个公寓无论面积是15平米25米或者35平米，我们都要有能放下50双以上鞋的大鞋柜；二是大衣柜，现在衣服都很多，前两天我们有个客户搬家，公寓可能只有20平米左右，结果搬出了20多包东西，我们管家问为什么这么多东西，客户说你们的收纳做得特别好，所以新派公寓从来不会去买衣柜，我们都是在房间里定制衣柜；第三是大床，房间再小，我们尽量要做到1米5的大床。年轻人希望床大。 第二个标准：三高，是什么？一是高品质床垫，床垫非常重要；二是高品质的马桶；三是高品质的花洒。你会发现当一个家里的马桶、花洒、床垫品质高的时候，家的品质自然就高。所以新派有一个口号：enjoy live，就是要快乐得住，同时我们还有一个副标题叫“有品质的居住，有尊严的创业”。总结下，你看我们跟其他长途公寓没什么区别，可能从硬件软件没什么区别，但是我们在消费者的空间居住研究上，消费者的行为研究上做了大量的研究。你会发现我们不是一个简单的设计，也不单是装修，而是对消费者新的消费需求的满足。 北上广深租赁市场不可限量 : 当时您是怎么进入长租公寓领域的？ 王戈宏:2008年的时候正是金融危机，我在美国就发现，危机期间公寓REITs收益率很高。这是为什么？后来发现其实公寓满足了年轻人的居住需求。在中国在2009年以前，还没有一个专业的机构来做这个年轻人的公寓市场。后来我做了北上广深的调研后发现，北上广深租房子是一个很艰苦的事情。如果是一个单身女孩子，很难找的理想的房子住，因为不需要大的房子，需要的是一居室，或者你需要一个独立空间。但中国开发商几十年来盖的都是家庭的大房子。我们没有一个开发商在过去30年里专门为年轻人盖房子。 年轻人需要的房子其实很简单， 15平米、25平米、35平米就够了，但必须在空间上满足他的需求，这是一个新的生活方式的这么一个概念。我就花4年半来做这个。 : 整体看长租公寓这个市场规模有多大？ 王戈宏: 现在他们有几个数据，好像说是2025年左右，中国的租赁市场能做到4万亿规模。我觉得很正常，如果一个人一年4万块租金，不高吧。那一亿人就是4万亿。中国的有十多个城市有巨大的市场，北上广深杭成都重庆武汉厦门南京西安。如果把十多个城市租赁市场都激发出来的话，市场规模非常大，而且北京上海广州深圳的租赁市场不可限量。因为大量的大学生和年轻人在向它们聚集。 另外，我给你举一个特别有趣的现象，前年欧洲评选世界青春城市。结果北京在百名之后。为什么？因为评选标准是年轻人在这个城市里生活工作的比例，特别是在市区居住的比例。北京你看年轻人基本都是白天在市里面工作，晚上坐着地铁或者公交去郊区睡觉，所以北京的这种青春程度不够。但是深圳就不一样。深圳25岁到45岁的人，据说占到了70%。未来城市的一个发展趋势就是要让年轻人都搬到市中心住。所以说，我做的项目都基本在城市中心，像CBD、故宫。我觉得年轻人就应该住在都市的中心。我们知道世界的城市，纽约东京巴黎柏林这些城市，它的朝气是因为年轻人在里面住。 : 目前做长租公寓的困难在哪里？ 王戈宏: 最主要的问题在于我们没遇到政策明显支持。工商局都没有公寓行业。所以你会发现中国很多公寓的叫法都非常奇怪，有叫企业管理有限公司，有叫生活服务管理有限公司，有叫资产管理有限公司。但我们公司终于在上个月在深圳注册了叫新派（深圳）公寓管理有限公司，我们花了五年时间，终于把名字给名正言顺了。 第二点公寓的消防是个大事，但现在中国缺乏一个对公寓行业的消防法规。我到底是做成酒店、office还是住宅呢？如果是住宅，不需要消防设备的。我们新派公寓把各项目花很大的成本做成了酒店的消防。但这个消防因为没有公寓的标准，所以投资非常大。 又比如，中国二房东这个包租模式，缺乏租赁法规的保护，当公寓管理机构用二房东模式来租这个房子之后，当大房东变化，如何来这个保护公寓管理机构的利益等等。所以，公寓行业都是在摸着石头在过河，没有任何标准可以参照。 类REITs发行最后半小时仍现危机 : 新派类REITs成功发行获得了巨大的市场声誉，客观来看成功发行的价值在哪里? 王戈宏: 这个问题非常好。价值是因为我们完成了一个资产管理的闭环。我们四年半以前发起了一个私募基金，我们在发起的时候，当时中国房地产都是靠信托基金在做，这是一种债券思维。就是通过信托基金来投房地产，相当于就放了一个债。我们是中国第一个在这个领域用一个私募基金，买一个资产，买楼，之后我们用这个基金来进行装修运营，四年左右的时间，使得这个租金坪效相当于翻了100%，资产价值翻了将近四倍。然后我们通过这个4到5年的时间，在中国又发行了一个REITs。当时的投资人通过REITs就成功退出了。在中国房地产业的价值就是它实现了整个资产的一个闭环。 所以我们老在谈如何盘活存量资产，就是一定要通过资产的收购，从拥有资产到改造和运营管理资产，一直到资本的退出，使得投资人获得一个很好的收益。这一点的新派公寓做到了。这个我们第一个价值点。 第二点新派公寓这次获得的是3A评级。3A评级什么概念？现在你们看到有很多3A评级的长租，通俗讲是拼爹的，比如它的爹是开发商，有开发商进行担保这个长租公寓的现金流。但没有任何人给我们担保，我们靠的是自己。怎么评估出来3A呢？就是通过我们几年的运营能力，创造现金流的能力。这个我觉得意义很大，所以运营机构的能力更重要，而不是你的爹有多么重要。 :讲讲REITs发行成功前后最激动人心的时刻是怎么样的？ 王戈宏: 我记得当时是晚上5点钟，交易所要发这个新闻发布会，前半个小时，我们这事情还出现了重大的风险，重大的危机。我就在这个办公室里。 后来我们采取了大量的所谓的创新，半个小时去处理这个危机。整体看，危机很多，九死一生。我们在36小时前，在24小时前，在30分钟前，都面临崩溃。 这件事在各方面都创新，对我们整个团队，对类REITs，不论是中介、券商、评级机构还是资产管理机构、律师各方面都是个考验。 我们大概是在最后的十分钟搞定的。 那个时刻我觉得是很难形容。我就在办公室呆着，打了几个电话吧。其实我告诉你一个人遇到很重大抉择的时候，重大危机的时候，包括重大成就的时候，很多人觉得你会非常开心，其实，在那一刻，你很平静。 第二个时刻，就是我在深交所敲钟的时候，面对着记者，面对所有人。我当时很奇怪，脑子是空白的，我觉得很平静。然后我发言感激很多人，感谢投资人，感谢团队，感谢一堆，最后我说我要感谢我的租户，我说因为住户按时付租金。如果没有按时付租金，我的REITs不可能成功。我觉得真的我特别感谢这些租户们。 今年宁蓉深汉杭会开新派 : 请谈谈新派扩张计划和发展阶段 王戈宏: 我们的扩张比较慢一些。我觉得做长租，类似跑马拉松，一开始跑在前面的人，最后不一定是冲刺的人，关键是你的节奏。所以我们用四年的时间把新派公寓的产品标准化，完成了我们对做成新派公寓未来品牌定价权产品标准和我们的客户群定位，包括IT都已经做好，就是说我完成了一个可以复制的系统出来。 如果谈什么叫新派公寓，我就两句话，第一句话是一个都市青年居住的消费品牌。第二是一个资产价值创造的系统。你要知道把一个品牌一个系统做出来其实非常难。我先不做规模，我是先做系统、质量、标准。在去年底我们把这个标准刚刚做完。今年开始扩张。我不在北京做。我在中国的十个城市的CBD，准备再做十个旗舰店。让当地的消费者、物业主、开发商看到我的产品。真正发力是在以后两年。今年我们会在南京、成都、深圳、武汉、杭州开出来了。 : 新派公寓的未来会是怎么样的？ 王戈宏: 亚马逊创始人说，如果你的眼光在3到5年，你的身边都是竞争者。如果你的眼光在七年、十年以后，你的身边就没有竞争者。这句话对我的启发非常大。我当时给我所有的员工，包括投资人说，第一这是我的事业，这不是我的生意，生意跟事业的差距是非常大的。第二点，我想一个问题，在十年后，这个品牌是否存在？现在中国十年的企业都非常少，我真的在想新派公寓十年后是什么样？我觉得最重要的第一，能不能成为都市青年所追逐的一个居住的消费品牌；第二，我要有定价权，我现在有创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓，这四档产品，我要有定价权；第三点，我要做的有节奏，我要变成一个强大的公司，自然会变成一个有规模的公司。我的哲学，不太愿意说先变成大再做强，我更愿意先变强再去做大。我想变成一个很牛的牌子，未来可能不光做公寓了，就像咱们现在知道的那些无印良品开始做酒店了，知乎开始做酒店，你会发现其实每一个品牌到最后跟这个物件的关系重要也不重要的。关键在于态度。是否能把你的品牌做成一个态度，一个标签，影响一群人，人们就会追逐你。 深圳房价未来会远超北京 : 作为房地产资深从业者之一您如何看大城市的房价走势. 王戈宏:我在美国的时候很幸运，研究了全世界大城市的房价体系，发现一个现象，每个城市它第一次房价上涨是靠它本城市自身的人群和他国内的人群。第二个上涨是城市的国际地位。纽约柏林巴黎东京伦敦的房价，在本身城市需求推动已经差不多的时候，接下来是全世界人在这些城市的需求。那么问题来了，你认为北京跟深圳的房价未来谁会最高？ 我的观点是深圳，未来真正成为国际化都市的可能性最大是深圳而不是北京。深圳靠近香港，香港的房价比深圳高那么多。而深圳在粤港澳大湾区的核心，未来深圳有可能成为全亚洲人的硅谷。你想那房价会到什么程度，所以说深圳接下来的房价不是国内人决定的，可能是国际买家，印度人、欧洲人、美国人去买，你注意看一个现象，现在深圳的老外非常多。所以说城市的房价第一轮是国内需求，第二轮是看城市国际化程度。 北上深这三个城市，接下来上海北京的房价有可能就（涨得）比较缓了。我觉得房价未来最贵的可能是深圳，北京房价真的是永远不会跌，但是涨到什么程度不知道，（核心地段）从15万跳到30万，我预测可能是深圳最先达到。你就研究哪个城市的外来人口，净流入国际化程度最高，这个城市房价会特别高。
TCL电子控股有限公司（下称“TCL电子”或“公司”，01070.HK）宣布，公司战略投资物联网公寓整体智能服务商深圳旦倍科技有限公司（以下简称“蛋贝科技”）。TCL电子于2019年3月提出AI×IoT全场景智慧生活业务发展战略，聚焦面向地产、公寓、民宿、校园、家装和社区等B端的IoT智能解决方案。此次TCL电子收购业内领先的蛋贝科技，不但增强了公司作为AI×IoT智能家居软硬件一体解决方案服务商的核心能力，完善了智能软件平台的布局，并有助于拓展公寓、地产、旅宿等B端规模化客户关系。同时，将蛋贝智能软件平台和TCL鸿鹄实验室云平台技术进行协同建设，整合TCL全品类智能家电和智能家居产品，接入TCL电子品牌产品售后服务体系，增强TCL电子的AI×IoT“全场景智慧生活解决方案服务能力”。交易完成后，TCL电子将成为蛋贝科技控股股东。 蛋贝科技： 拥有行业领先的商业化智能软件平台 蛋贝科技定位“物联网公寓整体智能服务商”，凭借具有核心优势的“智能硬件+智能软件平台+数据增值”产品与服务能力，先后成为万科泊寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家、合景泰富、中骏FUNLIVE、招商壹家、保利N+、金地、华润有巢等客户的公寓整体智能解决方案服务商，累计服务超20万间智慧公寓，集中式公寓智能化占有率同行业领先。 公寓智能软件平台是智能公寓的“神经系统”，是推进公寓智能化、集约化运营的引擎。TCL电子坚持产业投资理念，围绕智慧生活与智能家居业务做战略布局，一直在寻找经过市场持续验证的B端客户商业化智能软件平台。蛋贝科技此前与TCL电子旗下深圳TCL智能家庭科技有限公司也有较为密切的合作，公司看好其未来与TCL电子融合后的技术融合和商业赋能的广阔空间。 TCL电子： 打造物联网全场景智能解决方案服务商 2019年3月，TCL电子全面进入AI×IoT的赛道，以智慧显示业务为核心，构建AI×IoT全场景智慧生活。TCL电子首席执行官王成曾表示，“AI×IoT”更多体现IoT设备硬件基础、用户潜在需求、IoT设备不断增长的AI能力，三者不断相互作用与组合，就会创造指数级丰富而又不断增长的场景，以满足用户的多样化、智能化场景需求。” 当前，中国智能家居市场规模快速增长，年复合增长率达20%，2023年将达到8000亿元人民币市场规模。同时，以长租公寓为代表的居住运营商，地产精装商和互联网家装商等新型B端客户正在崛起，呈现成套采购、智能互联等需求特点。B端市场采购逻辑逐步转变为“智能硬件+管理智能软件平台”的解决方案模式，智能门锁、网关、智能家电、舒适家居等产品成为必选项，智能化产品份额在不断加大。 TCL电子智能家居事业部基于公司战略布局，依托TCL鸿鹄实验室的AI平台和IoT平台，开拓以智能门锁，可视门铃，摄像头，家庭安全套件为代表的家庭安全产品线，并整合TCL全品类智能家电产品和生态产品，通过智能软件平台+边缘计算网关+AI智屏控制，构建1+4+X的ToB解决方案，也就是1个智能软件平台+4个场景解决方案+X个生态，聚焦入户权限管理解决方案，音乐娱乐解决方案，智慧家电解决方案，能源管理解决方案持续布局。在B端客户拓展方面，公司敏锐地捕捉到行业发展新契机，与自如、富力地产、佳兆业、龙湖地产、万达等达成战略合作并项目落地。在分散式公寓行业，公司与自如达成战略合作伙伴，签署智能家居产品战略合作，成立联合实验室，为其提供多场景的智能产品和方案。 自6月29日，TCL电子发布业务重组公告，30日起股价快速上涨，当日最大涨幅达13.81%。7月10日股价一度升至4.65港元/股，创52周以来新高，市值达101.73亿港元。近日，安信证券、海通证券、中金在线先后发布研究报告，均表示看好TCL电子的未来发展。预计一系列业务革新战略完成后，TCL电子将进一步推动电视、平板、手机和门锁、网关等智能连接产品的智能互动，建立“平台+硬件+服务”的智能生态圈，进军市场规模达数千亿元人民币的智能家居、智慧商显等市场，致力成为全球领先的智能科技公司。
最近一段时间，中国租房市场似乎已经到了一个风口浪尖，在北京等租房市场呈现出前所未有的冷清行情的情况下，我们到底该怎么看待当前市场？普租、长租行业的未来到底该向何处去？ 一、消失的租客与降租的长租公寓 时值6月底7月初，往年租房市场的黄金期到了，在这个火热的盛夏，租房市场却呈现出前所未有的寒冷，前不久，根据中新经纬的报道，北京租房市场明显遇冷，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租。不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。 其中，6月北京租房市场交易量降幅较大，贝壳研究院称，受疫情影响，北京全市应急响应级别重新上调，各社区又开始控制人口流动，导致租赁市场受到明显影响，6月第三周的成交量相比第二周又下降了31%。 其实何止是北京，社科院发布最新数据显示，5月核心城市租金继续下跌，房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均出现下跌。 疫情下大环境下行，依靠人口流动盘活经营的房屋租赁感受最为明显。这其中，长租公寓企业无疑是受伤最明显的。近日，有媒体报道头部长租公寓平台自如在与个别业主协商降租，引发关注。除了自如，此前有媒体报道，蛋壳公寓也与业主沟通要求房东减免租金。 其实，消失的租客，被迫请求业主降租的长租公寓企业，不过是中国租房市场的AB面，长租行业降租矛盾到底来源于哪儿？ 二、黑天鹅下，长租行业降租矛盾或是必然 近年来，租房行业因置业成本和政策推动处于稳定上升期。但进入2020年，面对着突如其来的公共卫生事件，新冠肺炎疫情引发的黑天鹅席卷全球。根据国际货币经济组织的预测，不同经济体会有3%-8%不同程度的萎缩。中国虽还在增长，但当前的经济压力还是较大的。 在经济尚未全面恢复的时候，以流动人口为主要服务对象的长租行业可谓是首当其冲，一方面，各地较为严格的防控措施降低了人口的流动速度，也一定程度上影响了外来务工人员的返城；另一方面，各地大学的延迟开学、延迟毕业，也让大学生这个租房市场的重要群体没能出现意料之中的租房潮。 需求不足、供给过剩，这才是中国租房市场当前的底色，更是租赁业大面积承压的根源所在。 其次，随着全员对租房品质的提升，自如为代表的长租行业 C2B2C模式是现阶段最具竞争力的产物，且已形成趋势。在这个模式中B端平台成为了服务房东、租客之间重要的纽带。在这个平台经济双边市场之中，租房平台承担着桥接房东与租客，降低市场交易成本、提升市场交易效率的重要作用。 但在此次黑天鹅次生经济危机冲击中，对于任何一个长租公寓企业都难以长时间承担整个市场波动下的巨大成本压力。特别是当前的租房空置期（从上一个租客到下一个租客的空置时间）已经从原先的16余天拉长到70余天的时候，长租公寓平台所承担的压力可见一斑。 三、租房市场终向好，但现在需要理解和谅解 面对着租房市场的困局，各方都面临着巨大的压力。房东面临着日常生活成本增加、租房难度增大的压力；长租公寓平台面临着客源减少、房租全面下降的成本重压；租客面临着收入降低的压力。 在整个宏观经济没能全面恢复到之前水平的情况下，租房市场的困局其实不是任何一方能够解决的，更多的是需要理解和谅解。 正如同国家反复推动国有企业房东降租金的逻辑相同，当前面对着行业的压力，任何人都不可能不受冲击，因此，更需要更多的谅解，房东需要理解平台的难处，平台要理解房东的不易和租客的压力，通过协商一致降低房租的成本，只有这样才能推动整个产业走下去，渡过当前的难关。 目前，我们中国已经通过自身的努力的实现了病毒防控的积极进展，更实现了复产复工战役的初步胜利，中国经济在全球经济危机中独树一帜，未来中国经济在全世界率先复苏将会是大概率事件，租房市场也会迎来更好的发展良机，正如同6月28日黄奇帆所说的那样，随着中国城市化的进一步发展，人口自由流动的加速，京津冀、长三角、珠三角、川渝等等城市圈将会进一步发展，租房市场的前景依然光明。 当前困难只是暂时的，疫情期间，长租公寓在协助社区疫情防控方面发挥了巨大价值，据媒体报道，长租代表企业自如，疫情以来累计服务全国9000余个社区，顺利安置超万名返程租客，各项抗疫成本已近2亿元，并为66550位新签租客减免押金近2亿。 目前进入后疫情时代，复工复产在即，租赁企业如何扶持也需要政策考量。在这个时候我们看到了广西南宁政府已经出台了对于租房的货币化补贴政策，其他各地政府也在不断跟进，希望政府部门可以进一步对于面对困境的住房租赁企业给予一定的补贴，而产业各参与方无论是房东、平台还是租客大家相互体谅，相互支持，只有这样才能推动租房市场的发展，让所有人都可以享受市场所带来的红利，让租客租到物美价廉的房子，让房东获得自身的收益，而企业则得到长足的成长。
蛋壳公寓联合创始人、董事兼CEO 高靖 王向南 发自北京 高靖被调查了。这让蛋壳雪上加霜。 他的最后一条朋友圈转发停留在4月27日，内容是点赞湖北战疫。 高靖微信的个性签名，或许能透露出他此刻的一丝心境：“要对得起一起跟着拼的人。自己变强大才能看见世界的温柔。” 不幸的是，他最近看到的大多是世界的“残酷”。 今年年初，因“一边强制房东免租，一边收租客租金”，蛋壳公寓被拖入泥潭。没过多久，又陷入被调查的漩涡。 6月18日晚间，蛋壳公寓披露高靖“正涉及地方政府部门调查”的同时，还公布了一项人事任命：蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。 针对高靖涉及调查一事，蛋壳公寓方面表示，高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。 过去，人们对这位蛋壳公寓的幕后人，知之甚少。被调查的消息一出，他被拉进公众的视野：高靖与蛋壳公寓有着怎样的机缘与故事？ 初心与梦想 2014年11月，高靖发了一条朋友圈，内容是“帮朋友做个调研”为一个项目征名。彼时，在高靖的对项目的已经有明确的定位——“帮外地人租到更好的房子的项目”。 那时，高靖正站在职业生涯十字路口，有着光鲜的互联网履历，下一步，是继续“打工”，还是创业？ 公开信息显示，高靖毕业于北京交通大学，大学没毕业就进入了百姓网，工作5年，从一个人到组建北京公司30多人的团队，2009年离开前，高靖的职位是北京分公司负责人。 高靖的第二份工作在百度，担任搜索引擎营销经理，但不到两年，高靖即选择离开。 “我离开百度时28岁，如果我还在百度，我干到30变化应该不会太大，我觉得35岁之前只有一次创业的机会。而当时离开百度的时候，对我而言同样是一次机会，是一次跟着其他人创业的机会”，高靖表示。 离开百度后，高靖加入电子商务公司好乐买，出任总裁办公室主任。2013年，高靖离开好乐买，加入糯米网，担任商业智能和业务分析系统负责人，并负责开发新的商机。 高靖在糯米网期间，沈博阳担任糯米网CEO，二者在此期间关系密切。 2014年，高靖突然接到了老领导沈博阳的一个电话，被告知愿意投一笔钱让高靖去找一个更有发展的产业来创业，高靖最终选择的方向是长租公寓。 2015年年初，高靖创立蛋壳公寓。他判断这个生意具备规模效应，但不具备很强的互联网效应，也就是说未来长租公寓一家独大的可能性不大。 前有巨头，后有追兵。此时，行业起步较早的自如已经做到了20万间体量，蛋壳作为后来者唯一能做的就是快速扩张。 扩张与阵痛 那两年，正处中央政策关注长租公寓并提出政策导向和发展框架的时期，包括加快租赁企业发展等五大方面框架被提出；“十九大”国家正式提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，长租公寓迅速被资本裹挟着向前，步履飞快。 政策的支持，外界资本纷至沓来，蛋壳拿钱拿到手软，行业看起来一片欣欣向荣。 公开资料显示，经过五年时间的发展，蛋壳公寓陆续完成了7轮融资，重要投资方包括老虎环球基金、蚂蚁金服、愉悦资本、开物华登、高榕资本、华人文化创业基金、春华资本、酉金资本等，阵容堪称强大。 在资本的助推下，蛋壳公寓规模迅速做大。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%。 但2018年9月起，随着哄抬房价、甲醛超标、P2P暴雷、高空置率等问题相继出现，资本也逐步退潮。 “今天可以睡个好觉了，感谢大家，路还远着呢，我们还差的远，保持住，加油！”2018年12月的一天，高靖在朋友圈写道。 有段时间，高靖经常在凌晨两三点打电话寻融资，他知道蛋壳公寓在拿钱上不占优势，但扩张的脚步不能因此停下，毕竟得房源者得天下。 除了寻求外界资本力量的支持，蛋壳公寓亦在通过“租金贷”模式想办法“找钱”，从而继续扩张，这无异于寅吃卯粮。 在这种模式下，如果蛋壳公寓的资金链断裂，房屋所有权人有权解除合同、收回房屋，租客已经通过“租金贷”形式向长租公寓企业缴纳了租金，租客将面临被迫搬走，这时候不及时还款，还可能造成个人征信污点。 招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的90%、88%和80%。 但去年12月25日，《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。 努力在规模与资金之间寻求平衡，蛋壳公开开始谋求海外上市。 2020年1月17日，蛋壳公寓如愿登陆美股。当天，高靖发了一条朋友圈，他写道：“要加油，我们还差的远，不负使命。” 可惜在开盘不久后,蛋壳公寓就遭遇破发。此后，更是一直被“流血上市”的舆论缠身。 跟上市前一样，蛋壳公寓高增长伴随高亏损。一季度蛋壳公寓净亏损12.344亿元，相较去年的净亏损8.162亿元，同比扩大。经调整后净亏损为9.789亿元，而上年同期净亏损为7.991亿元。 比业绩更加不确定的是，在调查事件冲击下，作为长租公寓行业风向标的蛋壳，命途终将走向何方？
昨晚，长租公寓"中概双雄"之一的蛋壳公寓（DNK.US）再爆雷。 年初业主拿不到房租、租客被赶还历历在目，这次爆出的雷在管理层面。蛋壳公告指，CEO 高靖已被调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前业务经营事宜对高靖展开调查，该调查并不涉及公司商业活动或其他交易。 嘴上虽然说着没事，市场反应却很实诚。 昨日，蛋壳公寓在美股市场开盘不久即触发熔断，恢复交易后股价跌逾9%，之后再多次触发熔断。截至收盘，公司股价报8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16亿美元。 （图源：富途证券） 上市至今，蛋壳公寓股价累计跌去35%。每日市场成交额亦是寥寥，昨日仅成交14.96万美元。 在管理层暴雷、经营不善及缺少流动性三大因素作用下，蛋壳公寓及至其同行青客公寓接下来的日子都很难好过。 一、传统毕业旺季租金不涨发跌 租赁市场传统旺季有两个节点，一是春节后，二是高校毕业。 今年的春节后租赁旺季因为春季延长等因素，甚是冷淡。 第二个节点毕业季节，从最新的一些数据看上去，也同样是冷冷清清。 中国社科院财经战略研究院发布的5月纬房租金指数显示，租金核心指数从今年1月份开始到5月连续下降。指数覆盖全国22个主要城市（一线城市4个，二线城市18个）中，除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。 在外来人口比重较大的城市，租金下跌亦较快。按研究院意见，传统租赁旺季租金不涨反跌，说明城市就业及收入情况并不及预期，原因既有疫情直接影响，亦有经济结构被动调整。 （图源：纬房大数据网） 即便6月毕业季来临，租房市场回暖空间可能也不大。今年企业复产后，大部分处于缩减规模降低成本的状态，失业率相对高企。就业环境不乐观，传导到租赁市场，租赁成交及租金亦会随之下降。 据国家统计局数据，5月份全国城镇调查失业率为5.9%，环比下降0.1%，但仍高于上年同期0.9%。 就业环境不乐观，即使有毕业季刺激，租赁市场却仍难有明显改善。贝壳研究院统计数据显示，6月第一周重点18城租赁市场成交量环比继续下降5.9%，租金为41.7元/平米，环比下降4.3%；第二周租金环比继续下降0.5%。 今年两个传统租赁旺季节点，市场都冷清，可想而知长租公寓的日子足够困难。 今年年初在某社交平台上，已曝出公司有工资延迟发放、"人员优化"、停薪留职等传言。争议更大的还有长租公寓对业主要求免租，对租客要求加租的两面三刀操作。 （图源：网络） 结合租赁市场租金指数从2月份开始四连跌，过去步子迈得太大，大力加杠杆布局全国的长租公寓们可能终究只落得白茫茫一片大地真干净的下场。 二、高杠杆轻资产模式南柯一梦 长租公寓模式从出现开始就被广泛研究了。因为公寓运营方只是充当二房东的身份，并不实质拥有住宅所有权，因此属轻资产运营。 但轻资产背后却是租金贷高杠杆。租金贷就是鼓励（一般由公寓运营方承担利息费用）房客与金融机构签下长期贷款，之后金融机构会把钱一次性贷给公寓运营方，形成资金池。运营方在收取房客每个月上交的房租后，转手交给业主，再从资金池取出一部分还给金融机构。 资金池剩下的钱就可以用于寻找新的房源，装修，再出租，再扩大资金池。本质上长租公寓的租金贷就是加杠杆经营，规模越大，负债更大。 而作为房客，因为签订租金贷之后可以每个月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都会选择租金贷。 长租公寓为什么一定要急着扩张呢？除了行业发展早期跑马圈地，抢占市场份额的因素外，还有一个原因是只有做到规模经营，才能实现盈利。 举个例子，去年第四季蛋壳公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除给业主的租赁成本后，差价利润是570元。截至第四季末，公司运营公寓总数总共为43.83万套。所以"二房东"可以赚到的钱大约为2.5亿元。 然而，同期经营费用只是折旧摊销便有3.48亿元，行政费用1.32亿元，还未算营销费用等等，亏损自然是很合理的事情。 为了实现盈利，公寓运营方必须让更多的房租出去，同时控制成本大幅上升（有兴趣可以了解一下长租公寓推销人员的KPI，采用的是不达目标罚款的形式）。 于是便有了以租金贷加杠杆扩张的冒险之举。 当轻资产的长租公寓运营方遇上高杠杆，如果资金链断裂，结果也许就只有跑路了。这就是19年出现的大批长租公寓暴雷主要原因。 轻资产、高杠杆仍持续亏损的长租公寓遇上了今年租赁市场全线冷清，情况就更尴尬了。你说还要继续扩张吧，实力不允许；如果不继续扩张吧，原来就不赚钱了，现在租金还下滑了，只能从成本端下手，于是手下员工最先遭殃…… 但不扩张的长租公寓，怎么才可以实现最终盈利呢？ 其实现在最尴尬的倒不是长租公寓运营方，而是它们背后的投资人。已经上市的蛋壳、青客还好，股份还能卖得出去。还没上市的长租公寓，估计现在环境也不允许它上市了。 截取蛋壳公寓最新业绩部分数据来看可能更加明了。 公司第一季的资产负债率为97%，流动比率0.36。经营活动现金流出1.21亿元，投资活动流出1.78亿元，融资活动却流入10.18亿元。 净利润为负12.34亿元，上一季为负9.21亿元。 （图源：同花顺iFinD） 由此可见，像蛋壳公寓这样的公司并没有造血功能，高度依赖外部资金。遇上行业寒冬，今年如果有更多长租公寓品牌消失，也不意外。 长租公寓当初甫一推出，世人尽是道好，毕竟有更多的公寓可以容纳到处飘荡的游子；后来发现，精装修的长租公寓泛滥推高了地方房租市场价格；再后来长租公寓暴雷，原来都不过是泡沫；今年行业冷清，南柯一梦也该醒了。 三、结语 蛋壳前CEO高靖被调查，其实昨晚也并没有引起市场的多少关注。 即使有如此重大利空刺激，全日蛋壳股票才成交15万美元。由此可见，曾经风口上的蛋壳/青客公寓，真的过气了。 可能已经没人理会这种经营模式最后能否盈利，以及它的资金面有多紧张。 最后的结果，也许是上述两家公司都会沦为细价中概股，成为短期资金的炒作对象，刷刷存在感，像之前的金融界等。 从风口上的热点到上市后逐渐无人问津，长租公寓这个新兴业态就像其背后的资本们举办一场短暂狂欢party。 尔后燕过，便无痕。
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