传统的估值模型往往会假定企业永续经营,但这在现实中其实是难以实现的。从2019年以来,消费、成长股的表现要远远好于周期股,“贵”和“便宜”的背后到底是什么道理?虽然解释的原因有很多,本专题主要从“久期”的角度做一些初步讨论。 摘要 1、周期:低估值可能是常态。如果我们将2014-2016年间周期股估值的提升,看成是特殊大背景下的特例的话,周期股的“便宜”并不是这两年才开始的,而是从2011年以后就开始了。而且从历史情况看,“贵”不是周期股的常态,“便宜”或许才是常态。在估值长期维持在低位的情况下,主导周期股价格波动的因素,更多是盈利的变化,而不是估值的变化,所以典型的周期龙头股其实更像是类固收的资产。 2、估值的分化:“久期”的视角。从盈利贴现模型来看,一种资产的估值是预期寿命的增函数,即寿命越长,估值越高。白菜的“寿命”很短,所以很难享受高估值;而黄金的寿命很长,估值无限大。如果大家都预期一种盈利模式不能长期持续,尽管短期利润很高,也很难享受到高估值,这就是周期股整体面临的困境。而相反的,如果一种盈利模式能够长期持续,对应的资产就能够享受到高估值,消费、科技、医药行业中的优秀公司估值比较高,就是这样的逻辑。这种久期的配置思路,也可以推广到房地产等其它大类资产。 3、风格要切换?关键在于利率。和债券市场类似,久期越长,价格对于利率的变动就越敏感。长久期资产对于利率的变动更敏感,所以从现实情况来看,在利率下行的时候,成长股的表现要优于周期股,而利率上行的时候,成长股的表现要差于周期股。往前看,成长和周期的风格会不会切换,关键还是要看利率的走势,而利率的背后是经济基本面的变化。我们认为经济后续会先上后下,所以成长、消费等长久期资产如果出现明显调整的话,反而提供配置的好机会,因为这些依然是经济下行周期中配置的大方向。 1 周期:低估值可能是常态 最近两年,我国股市的结构性特征很明显:周期类行业估值普遍较低,而科技、医药、消费类行业估值较高。例如,银行业中位数市盈率只有6倍左右,煤炭、钢铁、房地产、建筑等行业的中位数市盈率都在25倍以内。可以说,估值最低的行业几乎全部是周期性行业。 而估值最高的行业主要集中在科技、医药、消费等领域。例如,电子、通信行业中位数市盈率都在57倍附近,计算机行业市盈率达到68倍,消费者服务行业有69倍,食品饮料、医药行业都在49倍附近。 而如果我们拉长时间来看,传统周期行业的“便宜”并不是最近两年才发生的事情。例如在2010-2014年,煤炭行业的平均估值基本维持在20倍附近,也就是说在历史低位区间维持了将近4年时间,钢铁、房地产、建筑等行业也是类似的情况。 但在2014-2016年间,这些周期行业的估值有了非常明显的提升,背后最主要的原因恐怕来自于超级宽松的货币环境,整个A股迎来了史无前例的大牛市行情,绝大部分股票也在2015年创下了历史最高点。 此外,周期行业的供给侧改革,整合行业内部结构,也对估值起到了提振作用。例如尽管大多数供改行业的估值有明显提升,但供改因素较少的银行业市盈率从2011年以后,基本都维持在8倍以下,即使在2014-2015年行情最火热的时候,估值也没有突破8倍。 如果我们将2014-2016年间估值的提升,看成是特殊大背景下的特例的话,周期股的“便宜”并不是这两年开始的,而是从2011年以后就已经开始了。而且从历史情况看,“贵”不是周期股的常态,“便宜”或许才是常态。 在估值长期维持在低位的情况下,主导周期股价格波动的因素,更多是盈利的变化,而不是估值的变化。类似的,债券价格的走势和基本面也高度相关,所以典型的周期龙头股其实更像是类固收的资产。 2 估值的分化:“久期”的视角 解释周期行业估值低、消费成长估值高的原因有很多,比如企业盈利的成长性,但我们本篇专题主要从一个“久期”的视角来做一些初步讨论。 假定一种资产能够存活N年,预期第一年能够创造的现金回报是D,预期每年现金回报的平均增长率是g,预期长期利率为r,在第N年该资产清算时的残值为R,那么这种资产的价格为 这种资产的估值为 如果我们进行简单的数学求导和假设处理,就会发现资产的估值水平是利率的减函数,即利率越低,估值越高;是预期现金回报增长率的增函数,即增长率越高,估值越高;是预期资产寿命的增函数,即寿命越长,估值越高。 这里我们重点讨论资产寿命对估值的影响,不妨举两个比较极端的例子。例如,菜市场买的一棵大白菜,寿命是很短的,因为几天不吃掉就会腐烂掉。所以白菜的价格就是当前的“残值”,P=R,估值水平是非常低的。 再例如,黄金是一种久期最长的资产。持有黄金是不产生现金收益的,所以从现金流估值的角度看,黄金的估值是无穷大的。为什么呢?这很大程度上是因为黄金的寿命是无限长的,黄金耐腐蚀,开采出来的黄金几乎可以在地球上永久存在,能够长期承担价值储藏的功能。从某种程度上来说,黄金就类似于一种零息的、永续的美国国债,所以黄金价格的走势和美债利率的走势是高度相关的。 而对应到股票市场,如果大家都预期一种盈利模式不能长期持续,尽管短期利润很高,但也很难享受到高估值,这就是周期股整体面临的困境。就像过去十多年,虽然房价一路上涨,但很少有人会认为这种发展模式能够持续很久。所以周期股要想提升估值其实很困难,和“白菜”的道理很类似,周期股的价格主要决定于短期盈利的高低。 而相反的,如果一种盈利模式能够长期持续,对应的资产就能够享受到高估值,消费、科技、医药行业中的优秀公司估值比较高,就是这样的逻辑。储藏一棵大白菜可能很快就腐烂掉了,但是白酒可以储藏几十年,而且酒文化要发生大的转变需要的时间也会比较久。所以我们在5月份的时候提出来“买茅台=买黄金”,二者的共性其实就是,它们都是“长久期”的资产。 推广到其它大类资产也是类似的道理,例如房地产市场。核心大城市的房地产,有人口流入支撑,资产会活得更久。而人口净流出的小城市,长期需求缺乏支撑,资产的市场寿命会更短。所以从理论上来说,大城市房地产的估值就是会明显高于小城市,事实上也是如此。而人口流出的中小城市估值过高,那就需要警惕了。 3 风格要切换?关键在于利率 和债券市场类似,久期越长,价格对于利率的变动就越敏感。长久期资产对于利率的变动更敏感,所以当利率上行时,长久期资产的表现会比较差;而当利率下行时,长久期资产表现会更好。所以从现实情况来看,在利率下行的时候,成长股的表现要优于周期股,而利率上行的时候,成长股的表现要差于周期股,除了2013年“钱荒”前后有所例外。 往前看,成长和周期的风格会不会切换,关键还是要看利率的走势,而利率的背后是经济基本面的变化。我们认为经济后续会先上后下,所以成长、消费等长久期资产如果出现明显调整的话,反而提供配置的好机会,因为这些依然是经济下行周期中配置的大方向。 风险提示:新冠疫情,经济下行,政策变动。
现在我们只要到外国去旅游,无论是到发达国家,还是到发展中国家,很多国家的超市、商店里面的商品都是来自于我们中国制造,足见中国制造在国际商品市场上的市场份额无人能够撼动。于是,很多国人觉得非常自豪,毕竟这几十年来,中国的对外影响力在不断的提升当中,已经成为了一个有影响力的制造业大国。 那么,全世界各处都遍布了中国制造的商品,中国制造真的这么受欢迎吗?答案是肯定的。 第一,中国制造的商品物美价廉,国外穷人也很多,他们当然要选便宜的商品,所以中国制造在国外很受欢迎。比如,中国制造在俄罗斯就特别受欢迎,因为俄罗斯本身轻工业比较薄弱,中国的商品源源不断的输入俄罗斯,降低了当地居民的生活成本,俄罗斯人当然欢迎中国制造的到来。 第二,中国制造之所以在全球到处都是,主要是中国产品门类齐全,接近于100%,你需要什么都可以在中国商人处购买。即使是美国这样的超级大国,产品门类也不如中国多,只达到94%。 所以,这次疫情我们惊讶的发现美国人连口罩、呼吸机、防护服等生产能力不足。由于中国制造能生产出各种各样你需要的商品来,所以,中国制造才遍布全球。当然,中国制造主要是在中低端制造业,离开高端制造业还是有距离的。 第三,中国制造外销比内销便宜。最近,国内茅台酒价格上涨,很多人建议到国外买茅台酒回来,因为国外商店里买的茅台酒还比国内便宜不少。此外,一包中华香烟在国内卖40元/条,而在周边国家只要30元/条。国内买的商品要比国外贵,这可能是为了抢占国际市场份额,多赚外汇的原因吧!如果中国出口商品比国内卖得都便宜,那当地居民自然会特别喜欢中国制造。 第四,我们在购买商品时,发现很多中国制造是替别人组装或加工的,并不能纯粹说是中国制造。比如,苹果公司就把订单发给富士康,富士康就是替苹果公司组装一下手机,从表面上看,苹果手机是中国制造加工组装的,但是手机芯片设计、软件开发、零部件都是苹果方面提供的。所以,一些所谓的中国制造,其实也就是来料加工,以及来零件组装一下的。而这样的低端制造是赚不到什么钱的,苹果手机主要的利润还是给苹果公司赚去了。现在中国是制造业大国,但并不是制造业的强国。 第五,中国制造的影响力通过一带一路传遍全球。自从我国在2011年发起建立亚投行,以及推行一带一路政策,现在中亚各国都在使用中国制造的商品。我们拿价廉物美的商品换中亚各国的粮食、矿产、能源等原材料,而中亚很多国家本身在轻工业方面实力不强,所以也愿意接受中国的商品互换的要求。所以,现在中国制造传遍东南亚、中亚等地区并不奇怪。 全球遍布中国制造,主要是中国制造又便宜又好,性价比较高,深受世界人民喜欢。这也是中国加入了WTO之后,世界出现分工的结果,于是中国便成为了世界加工厂或者商品生产基地,而欧美国家则发展中高端制造业,所以中国有幸成为全球产品门类最多的国家。 不过,目前我国还是制造业大国,并不能称为强国。如果要成为制造业的强国,那必须要投入大量资金和人力,进行产业结构升级,由原来劳动密集型产业,向高端制造业发展。只有这样,中国就可以从制造业大国蜕变成为强国。
昨天,创业板跌了近5%,但其中很多个股跌的都比指数狠的多,跌幅20%的个股比比皆是,万得用45家公司,做了一个创业板低价股指数,本意是想迎合最近一段时间,低价股热潮,但没想到,昨天第一天,就下跌了11%,43家公司下跌。 究其原因,是因为昨天官媒发文,痛斥创业板炒小,炒差的乱象,新华时评的标题就叫做坚决遏制创业板炒小炒差的歪风,里面直接点名天山生物(行情300313,诊股),豫金刚石(行情300064,诊股),长方集团(行情300301,诊股)说这些公司,流通市值小,价格低,基本面差,但股价却连续上涨,炒作现象十分明显,对于连年亏损,业绩毫无保证的上市公司,这种股价的表现,显然已经脱离实际价值,所以注定只是击鼓传花的游戏。 官媒的这种表态,信号意义非常重要,说明管理层已经注意到了这个信息。但是有人也开始歪曲解读,说什么这是打压股市的信号,这就有点理解过头了,毕竟坐庄炒作这种事,在过去几十年,一直都是严打的对象,这点从没变过,现在沪深股市的市值太大了,机构也越来越多,所以绝大多数股票里面,都很难再有庄家翻江倒海的机会,于是他们就专门挑那些小市值的股票下手,在股票启动之前,市值规模10-20亿上下,大股东帮忙锁定一大部分,真正散落在外面的市值也就是几个亿,由于这些公司业绩极差,市值小,所以机构根本就不会投,打开股东名单,基本都是个人股东,偶尔有一两个私募在里面,占比都非常小,所以这时候有人心怀鬼胎,用上亿资金,跟公司大股东们配合,是可以控制股价的,而且最好是低价股,因为低价股门槛最低,最容易吸引散户入局,成为最后的接盘侠。所以一直以来,庄股通常都是这个思路,但这事毕竟违法违规,所以一般不敢轻易去搞。这种行情,往往长期洗盘,然后突然拉升,快速派发离场,拉升阶段必然引发监管注意,所以越快越急越好。时间越短,也就越安全。 但是这次没玩好,主要是时机不太对,天山生物从8月21号开始拉升,跟创业板之前那波上升刚好吻合,本想的是,随着指数反弹,就把这波行情给做了,但没想到,创业板反弹没几天就掉下来了,而且还跌幅不小,那么你想想,其他公司都在跌,就你大涨,所以这几个垃圾股就特别显眼,于是自然也就被人家给盯上了。 那么有人问了,到底会有什么影响呢? 首先,肯定会马上行动,这几家被点名的公司,昨天已经被停牌了,也就是说要用行政的手段屠杀了,里面管你是庄家还是跟风散户,现在一个都别想跑。等把事情调查清楚再说,如果真像我们上面分析的有庄家,那么可能会直接抓人,然后开盘后就不计成本抛售,估计指不定多少个跌停了。所以最倒霉的还是跟风散户。庄家出货可能断手断脚,而现在基本已经被眉毛以下活埋了。 其次,炒小炒差风停,那些已经潜伏进去的游资,短期内也不敢再发动行情,要重新规划资金成本,如果成本太大,不排除主动退出,而散户肯定短期也是惊弓之鸟,所以鸟都散了,这些游资也就没什么意思了。 第三,打击炒小炒差,并非打击创业板,也并非让你回到白马股上,7月15日,当时人民日报还发了一篇文章,写的是变味的茅台谁来买单,矛头直指茅台炒作,所以可见,政策并非鼓励你们去继续炒茅台。那么意图到底是什么?很显然,挤压两头,自然也就中间突出,打压高估的白马,以及乱炒的垃圾,为的就是把资金挤回到真正的成长股当中,比如芯片,比如半导体,这些东西几个月之前一直在大涨,很多都翻倍了,但是你并没有看到任何抑制泡沫的声音,反而全都是一路绿灯,给这些芯片大企业上市让路的消息,最近这1-2个月,之前这些热门的科技,回落幅度都比较大, 市场热点开始切换到炒小炒差炒垃圾上面,这时候管理层才急眼。足以表明现在的态度,你们要炒,就去炒这些真正的高科技,高成长的公司。把他们炒高,我们也能多发点芯片半导体企业上来,起码也算是对制造业有点贡献。 第四,老齐也多说一句,无论炒什么都别炒热门,短期内大家都去买的东西,你千万别买,投资中要想赚钱,你需要走在别人前面,而不能走在别人后面,跟着别人后面去买,永远都是接盘侠,无论价值,成长,垃圾,都会让你赔钱。相反别人都不要的东西,已经冷却很久的东西,即便这东西真不好,他也便宜了。未来总有赚钱的机会。所以投资市场,你要打败的不是股票也不是公司,而是一个一个有血有肉有灵魂的人。把这点想明白了,才最为重要。
昨天,某开发商的广告已经铺天盖地了,到处都是七折卖房的广告,又是一场盛大的营销活动,除了宣布全国楼盘7折之外,还号称金九银十两个月,分别抢收1000亿。 而且7折还不算完,还有其他的优惠配合,比如根据每栋楼的去化率,还能最高享受88折,新购房客户3年物业费全免等等,还有媒体捧臭脚,给算了一笔账,打完折100万的房子58万就能卖,相当于不到6折了。那么有人可能要问了,莫非开发商真没钱了?剩下这几个月,真要低价甩卖了吗?我们还是来看看背后的真相。 首先,缺钱是肯定的,负债太高,加上融资限制,下半年开发商资金链极度吃紧,已经不可能靠着银行贷款和发债,扩大债务规模,那么面对巨额债务到期,必须尽快回笼资金,所以卖房抢收的动力确实存在。只是有的开发商敢于降价,有的开发商不敢而已。但是他们都已经有了促销的心。未来即便不大张旗鼓降价,也会有更多的开发商给出优惠,比如特价房,送装修,送车位什么的,如果你看好了楼盘,可以多等等,多加几个中介的微信。他们会主动联系你。 其次,所谓七折卖房,也没啥奇怪的,因为他们家总是打折卖,上半年也搞过类似的活动,75折促销,用互联网营销,弄了一个全民经纪人模式,还声势浩大的号称3天就卖了近5万套房子,从前8个月的销售数据来看,似乎有点效果,累计合约销售金额达4500亿元,同比还增长了22%。要知道上半年大家都受到疫情困扰,所以能维持销量就已经很不错了。能增长的,基本都是主动促销的结果。 第三,真打折还是假打折,可能全国情况不一样。他们家的房子,定价普遍偏高,而且日常也有很高的折扣,经常有事没事就搞促销。就像百货商场一样,反正你总能看见折扣的标志,也许折扣之后才是正常价。 所以,综合来看,新房促销会在未来一年成为大势所趋,现在除了销售回笼资金之外,已经别无他法,那么对于购房人来说,我们也给您出几个主意。 首先,除非刚需,否则能不买就不买,能晚买就尽量别早买,越往后开发商的资金链就会越紧张,现在只是刚刚开始而已,所以别太着急。后面还有的是机会,过了金九银十,到年底的时候,才是开发商最难熬的时候,一般要发财报的月份,通常都有特价房流出,为了补收入,折扣可能会更大。 其次,是不是真促销,这个需要大家去进行调查和比较。特别是跟周边的同品质楼盘进行比较,看折扣之后是否真有优惠。另外也要跟他自己比较,看看是否在打折之前,临时拉高了原价。这些都是惯用套路。 第三,新房尽量买现房,收房的时候,验房师的钱是不能省的,我不是给验房师打广告,而是现在套路越来越多,已经防不胜防,资金链吃紧,必然在质量上动手脚。所以这个要特别的小心,最近几年,新房质量,特别是期房质量越来越堪忧。很多著名开发商,都经常被爆出质量问题。甚至有的可能还会烂尾跑路,所以期房购买一定要小心谨慎。能不买期房,尽量别买。 第四,投资的就算了,新房越来越便宜,看起来跟周边二手房会形成价差,让你感觉到,好像买到就赚到了,但是新房你不可能转手就按照二手房价格卖出去,形成套利,你需要持有一段时间,过了限售期之后再卖,而这段时间就是最大的风险,到时候不光你要卖,其他人也要卖,所以这个套利空间,往往看的见却摸不着,等你真的要卖了,发现价差已经消失了,甚至还得赔本,而且最要命的是,赔钱你还未必卖的掉。之前已经出现过很多这种事故了,大家长点心吧。 第五,不要轻易相信包租,之前我们说了公寓不要投资,不好租,有人就跳出来反驳了,我的公寓很好租,买来就直接租给开发商找的租赁公司了,这都是套路,为了让你轻松买房,开发商成立一个外部租赁公司,然后承诺高价包租,给你的租金,其实已经都计算在房价的成本里了。你租不了几年,那个包租公司就该倒闭了,然后你想打官司,连个应诉对象都找不到,你贪图那点利息,人家早就看上了你的本金。所以现在但凡承诺包租的,绝对都是坑。 综合来看,我们现在只支持刚需买房,如果你没房不行,等着房子给家里人落户,等着给孩子上学,那么可以趁着即将到来的开发商打折潮,找一个便宜的,而且不要贪大,够住,满足了你的刚需就好。以后要想改善,可以换租,租售比只有2%不到,租个大房子改善生活要划算的多。
8月底了,到了半年报集中披露的日子,按照常识,越是在最后披露的公司,业绩越是堪忧,果不其然,昨天就炸响了两个大雷。 一个就是中石油,上半年营收9290亿,同比下降22.3%,乍一看营收还凑合,但是一看利润傻眼了,净亏损299亿,同比下降205%,要知道去年同期他还是盈利280亿,在他的所有业务中炼油和销售业务,分别亏掉了105亿和129亿,而中石油自己的解释就是,,受国际油价大幅下跌、国内油气需求严重萎缩的不利影响,公司生产经营遭遇前所未有的冲击和挑战。 其实老实说,中石油巨亏,我并不意外,今年毕竟油价出现了一个大幅的波动,上半年甚至出现了负值交割的闹剧,富得流油这个比喻已经完全不存在了,变成了正负的负,所以在这样的国际环境下,中石油又是炼油为主的业务,所以大幅亏损很正常。而且全世界的石油公司今年全都在亏钱,壳牌亏损了181亿美元,BP亏了168亿美元,雪佛龙也亏了80多亿,沙特阿美石油,由于成本极低,暂时没有亏损,但是也净利润同比腰斩。 不过,这并不是为中石油说好话,这家公司,上市之后的表现,可谓是烂透了,当年可是号称全亚洲最赚钱的公司,16块钱发行,上市首日开盘就48元,之后就一直跌,跌的连亲妈都不认识了,现在只有4.43元,13年跌去了9成。而且几乎没给过任何的机会,两次反弹也就是15块钱左右。很多哭着喊着要抄底中石油的,估计全都阵亡在路上了。所以,散户千万别碰这种公司。盘子大,业绩差,不负责,就知道靠天吃饭,靠垄断资源吃饭,面对巨额亏损一点办法都没有。甚至也不想有办法。油价涨的时候,他也不怎么涨,油价跌的时候,比谁跌的都多,股市涨的时候,他的涨幅往往最小,股市跌的时候,他照样跟着跌。所以即便中石油业绩触底了,油价大概率会反弹,但这种公司,普通的投资者最好别碰,想在这个上面赚钱太难了。机会成本非常大。 如果说中石油亏个300亿还有资本,毕竟是一个近8000亿的公司,另一家公司就更奇葩了,叫西水股份(行情600291,诊股),市值一共才102亿,但是半年就亏掉了270亿,同比变动幅度,都没发算了,去年同期的时候还有15亿的净利润,股价现在是9块多,但是每股亏损高达24.78元。这股票要买了,妥妥的是负资产,那么他是怎么做到的呢? 主要就是因为他旗下的天安财险踩雷了,投资了新时代信托的蓝海信托计划,后来还发公告,说天安财险到期且未收到投资本金和收益的新时代信托产品共有 15 笔、合计投资本金 171.50 亿元。按照股权关系,母公司西水股份将减少净利润149亿,然后为了真实反映情况,对资产进行信用减值577亿,利润减少207亿。这笔账都是西水股份自己算的,我们也没太整明白,甚至上交所也没整明白,还发了问询函,让他说明情况,是否存在虚假记载,误导陈述,虚调利润的情况。 西水股份这个确实有点过分,子公司天安财险投资信托踩雷,当然还有其他原因,然后被银保监会接管,所以他为这笔损失,开始做准备,然后就算出这么一个270亿的亏损。这笔亏损明显要远大于他的踩雷损失,就好比说,我把钱包搞丢了,于是我就当房子也丢了,这有点说不过去。所以上交所,让他说明具体情况,你到底是怎么算的,为啥要算那么多? 通常上市公司都有小心思,当他的业绩增长达到极限,不可持续之后,就倾向于,来一次巨亏,特别是当盈利无望,肯定亏损的情况下,那就不如一把亏到底。这样就相当于把利润和资产都隐藏起来了,让大家极度失望之后,以后他还能慢慢的释放业绩,重新走上增长之路。这样对股价反而更好,也更有利于保壳,他们最不愿意看到的结果就是每年都亏,那么就会形成非常差的市场预期,股价也就一直起不来了。 从西水股份来看,这次其实只是一个意外事件,他的整个经营都没受到太多影响,而且踩雷也只是预期,并不是说就一定收不回来了。他这就是在借力打力,趁机摆烂,然后把业绩打下来,所以跟中石油的亏损还是不一样的,中石油是真金白银的亏,被动的亏,而西水股份这是主动的亏,主动希望亏出一个天际来。 其实我们没必要被这两家公司的垃圾业绩干扰,整体看今年的半年报还是不错的,九成公司实现盈利,亏损的只是极少数,下半年市场业绩恢复的趋势会更加明显,市场在这次中期调整之后,有望从资金驱动,政策驱动,转变为业绩驱动。很多公司会出现越涨估值越低的情况,最主要的原因就是业绩改善,要比股价上涨的幅度更快。特别是周期和成长方面,会有更加确定的机会。所以我们对市场的判断依旧不变,1中期调整远未结束,还会有上上下下的折磨,2中期调整后,市场还有机会,3业绩驱动将逐渐成为市场的主要逻辑。
编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。 对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。 历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。 未来,我们还将继续见证。 观点地产网 在深圳福田保税区中心位置,有一幢被1000多平方米风景水池环绕的楼房。巨大的落地玻璃,将内部与外部隔开,一层镂空的外立面,让阳光轻柔地洒进室内。 远看,这是一幢环境优美,充满特色的建筑。走近仔细观察,外立面错落的缝隙,像是一个个“卍”,又是一个个“F”,斜向字纹中镶嵌着“FANTASIA”。 在这里,东方与西方,科技与艺术,如梦似幻。 这就是福年广场,与潘军的见面便选定在了这里。 “花样年的所有写字楼都是以福年、香年、美年、乐年这样的名字命名,寓意着对美好生活的向往。福,应该是这里面最不起眼的字,但也寄托着中国人最简单,最朴素的愿望。所以,我们总部叫为‘福年’。” 在这里,接待我们的工作人员并没有像别家企业一般西装革履,只是衬衫、板鞋,干净、得体;在这里,工作人员摆放茶水需要拍张照片上传,确认位置是否标准、合适。 这是花样年对个性美的追求,也是花样年对标准细节的要求。 “卍”与“F”,个性与标准,出现在了一个画面。不同甚至无法关联在一起的元素之间,达成了一种平衡,互相独立,却又如此融洽,一如现在的花样年。 花样年曾经强调产品、创新,挑战行业内不敢做的事情;如今的花样年,要再出发,重拾错过的房地产行业黄金时代发展利器——快周转,要回到主流,让个性化融入到标准化当中。 “原来我们希望要多点利润,但后来发现利润没有规模的配合,就很难做到行业主流。所以去年到今年一年半时间,花样年管理班子调整比较厉害,其实是换思路。” “我们就是要进入主流。” 不管是花样年还是潘军,似乎懂得了如何与自己和解,发扬个性的同时,尝试接受行业的标准,找寻那个奇妙的平衡点。 改变 花样年,唯一不变的就是“改变”。 比如2010年增加商业比重,将住宅与商业的比例从7∶3调整为5∶5;2012年到2015年,向轻资产转型,致力于社区服务平台的搭建;2016年提出二次转型,轻资产社区服务与重资产地产开发相结合,轻重并举。 按房地产行业唯规模论的主流来看,几次转变让花样年在行业中排名逐渐落后,错过了以住宅为核心的高速发展阶段。2016年,花样年重回重资产,却已不再是房地产行业最快乐的时光。 “广东的开发商,尤其是深圳的开发商,受香港影响比较多,真正上市的并不多,比如鸿荣源、京基等,但不上市不意味着不挣钱。”在潘军看来,这只是一种战略选择,无所谓好与不好。 “原来我们希望项目多点利润”,所以花样年调整了商业比例,从中低端住宅转变为由高端住宅及商业地产组成的业务模式,搭建社区服务平台。 在别的房地产商想着如何才能更快周转之时,花样年提出,要提供有趣、有味、有料的生活空间和体验。 “就像深圳的花好园,别人做毛坯我们做精装,比竞争对手多卖500块,挣多一份辛苦钱。” 事实上,花样年的利润表现一直很好,就算是房地产行业利润空间被不断压缩的当下,依旧能保持30%左右毛利率。而在花样年重新回归重资产之前,甚至多年录得40%左右的高毛利率。 “为什么花样年特别?”潘军直言不讳:“我们强调产品、创新,去挑战一些行业内不太敢做的事情。所有人都在做标准化,冲规模的时候,去做一些高端产品的研发。” “但是,后来发现利润如果没有规模的配合,很难做到行业主流。”潘军放慢了语速:“该换打法了。” 似回忆,似感慨。不过,重新选择就不能继续按照过去的路数:“如果还想成为主流的话,必须做出一些改变。” 因为现在房地产行业依然是高周转的天下,所以花样年要把速度跑起来。 为此,花样年做出了很坚决的改变。过去一年半时间,进行了一连串人事变动调整,潘军更将现在的管理团队形象比喻为“八国联军”。 来自央行、银监会的柯卡生;曾在中信地产、雅居乐的张惠明;在中国建筑、中海、碧桂园的陈新禹;在平安、万达的孙国军等,加上创始人曾宝宝的回归,面貌焕然一新。 “等于是一次再出发。”潘军如是称。 破茧 潘军瘦了不少。 身为董事会主席的他,亲自前往一线,在北京担任区域总,去了解花样年最真实的情况。 随着花样年战略的改变,重新做产品、做服务、谈营销:“看看员工的状态,看看这个市场,要去担责。” “过往这些年,我们的团队日子过得太好,基层同事已经不会做事了,只会背条款,不知道条款背后的意义。”潘军表示,原来的花样年,强调自己培养,员工慢慢就变成慢性子的人。 “人事调整以后,确实从新团队上看到几个优点,非常强调系统性,有很详细的标准思维。”潘军称,去年买下的地块,今年6月30日就开盘了,从拿地到卖楼仅半年时间,这在原来不敢想象。 “所以这次的调整我认为是很有必要的。”潘军指出,相比于创始人曾小姐的要求,还要慢一点,所以这次花样年的变革,也是她来推动。 调整之后的花样年变化很大,效率是最直接的变化。 按照花样年披露的2019年报,销售、管理费用与收入的比率,从2017年的11.9%、4.3%,降到2019年的7.2%、2.5%;拿地至开盘的周期,从2016年的平均14.6个月,提升至2019年的7.5个月。 今年年初突发的疫情,在线下售楼处按下暂停键之时,花样年先后推出了线上营销中心、“人人房东”置业计划、线上直播卖房等活动,并于6月初上线了“花样年卖货号”——花样GO,赶的是第一波潮流。 疫情发生以后,房地产行业销售额整体同比下降的背景下,花样年成为了仅有几家逆势上涨的房企,并且涨幅还不小。 最新数据显示,花样年6月单月销售额同比涨幅63.9%,上半年累计销售额同比涨幅32.9%。 “尤其是我们现在换仓,一部分加快存量去化,一部分新货供给在加速。”2020年,潘军为花样年定下了450亿元的销售目标,较去年360亿元增长25%。目前看来,花样年大幅领先进度。 高速的增长,让投资者用脚投票,花样年公布业绩后第一个交易日,股价直线拉升,单日涨幅超过24%,在7月份达到上市以来的最高点。 曾经因为管理标准、成本控制与行业有较大差异而很少合作的花样年,也开始与旭辉、龙湖、东原、平安不动产等企业签约,与华夏幸福、中交等同行合作,这都被视为花样年进入主流赛道的标志性动作。 并且,在公开土地市场鲜少露面的花样年,从2019年下半年开始频频现身。据不完全统计,仅上半年,花样年拿地金额便过百亿,是去年同期的十倍。 “50强的目标不会变。”潘军称:“行业会越来越难,得适应环境,最后顺着环境找到自己的立足之地。” “花样年要把事情管得精,再加上自身的原创性,把自己的活做扎实,把未来需要走的路想清楚。”在潘军看来,这样才能真正活下去,破茧而出。 糅合 潘军是1971年生人,70后。 60后吃苦比较多,做事稍显谨慎;80后是处在夹缝中的“迷茫的一代”,生活的压力使他们的信心和认同感往往需要来自别人;中间的70后,既有上一代的踏实坚韧,又有下一代的灵活无畏,更从容。 在潘军看来,70后,就是有理想和抱负,又不会不切实际。 早年的潘军,梦想进入音乐圈,背着吉他,一路向北,做个北漂。据闻,没走上音乐之路,源于一位地产前辈的建议:如果从事音乐事业,成功率只有1%,而进入地产行业,成功率则达70%。 他1995年加入世联行,1999年加入花样年,从业超20年;他被誉为“地产界最会唱歌的人”、跟一帮年轻人组了个“花Young乐队”、专门为“现弹现唱”(弹唱大赛)站台;他把成都浦江特色美食“六合鱼头火锅”带到深圳,创立了“三番哥”。 曾经的星彦改名花样年,源于2000年响彻黄浦江边的经典旋律《花样的年华》;花样年大部分的项目定下案名,都有着东方美好的寓意:“花好园”、“锦上花”、“芳邻”,“福年”“喜年”、“美年”、“香年”、“乐年”…… 现实与理想在潘军手上糅合,浪漫主义情怀被他带到了地产。而准备步入知天命之年的潘军,则准备将现阶段房地产行业快周转的现实,与花样年理想化的产品,进一步糅合。 “当下是刚需市场,在国家战略里面是高周转市场,所以必须学会高周转的逻辑。”在潘军眼里,这是现实,花样年要回到主流。 理想,则是快周转的基础上做的那些细微的差异化。 “未来大家的标准可能都差不多,差别可能就在那1%、2%,核心价值是关键。”潘军称。 但在潘军看来,未来房地产行业肯定要换一种形式。 “快周转还是会有,但是10年以后,中国城镇化结束以后,运行的模型将会发生改变,越来越精致化,跟服务、运营能力是相匹配的。” 虽然花样年更换了赛道,但是潘军认为,做产品的公司,在未来,反而有大机会。那时候,人们的需求已经从解决有没有的问题,提升到对产品质量的要求。 “花样年一直以来的产品都强调生活本质,要跟识货的人打交道。”所以,花样年对于产品的思维逻辑不是按照传统刚需、刚改的逻辑,是根据客户的需求,为客户刻了一张画像,将产品系列用趣、味、料划分。 “什么是有趣的人?什么是有味的人?什么是有料的人?”潘军解释道:“我说喜欢吃糖的人是有趣的人,这类人很本真;喜欢喝酒的是有味的人,这类人强调感觉;喜欢喝茶的人是有料的人,这类人很淡然。” 潘军所要糅合的理想,是希望把花样年的审美带到产品里去,同时把花样年对社区的增值服务系统做起来,这是未来发展的关键。 以下为观点地产新媒体对花样年集团董事会主席潘军先生的专访实录: 观点地产新媒体:您的从业生涯刚好跨越了房地产从开始到高峰这个历史时段,那么您对未来的判断如何? 潘军:估计还得干,像林中仍然看好10到20年,我认为10年差不多,那时候我就60了。 未来房地产肯定要换一种形式,还是不是现在这种快周转?当然主流还是,但可能到了10年以后,城市化结束以后,运行模型会发生一些改变。 按大趋势来看,应该是越来越精致化,跟服务、运营能力相匹配,这是要我跟林中一致都认同的观点。 在选择的路径上,10年以后因为土地等问题,我认为还是会有变化。 观点地产新媒体:物业最近很火,还没上市的都在想怎么上市,彩生活还是抓到了一个好的时机。 潘军:但是现在彩生活为什么估值低?大家有两个担忧,一是为什么我们有那么高的负债?因为并购,大量的并购需要钱,靠那点利润是不行的。 碧桂园服务为什么能破千亿市值?因为来源是免费的,不用去并购。当然碧桂园服务现在也开始并购一些小公司,这是必然,未来一定是这个逻辑。 第二个是收费的价格,早期并购的项目很多都是低收费的,用低收费模式打开市场。 碧桂园服务现在收费是2块8以上了,1块多都做不了,但我们还是有一些逆市的想法。低收费能不能挣到钱还要观察,因为三四线城市要涨价是很困难的。 不过,越艰难的路可能越要前行,就像我师傅陈劲松说的,低收费的买卖能挣钱,没人跟你争,但是现在看来还是有人争,别人用不同的方法跟你争。所以就要用资本,用合作方式来解决。 谁掌握用户,谁就掌握未来,比如拼多多是做三四五六线城市的。如果成本能力强的话,我认为未来仍然有很大的空间,所以彩生活最近就是品牌分置化,要下沉。 客户变了,现在一二线要跟随客户的变化,他们对生活品质的要求提升了,不光考虑价格。 中国的城市化发展一定是分步的,或者是分区域的,不能按照一个模式把整个行业的逻辑讲透。 观点地产新媒体:花样年在房地产行业内比较独特,去年好像有新的变化? 潘军:我们从前年年底开始反思,2016-2018年重新发力房地产,做了三年以后,发现还是快不起来。 其实广东的发展商,尤其是深圳的发展商,受香港影响比较多。深圳开发商真正上市的并不多,比如说鸿荣源、京基等,都不上市。不上市不意味着不挣钱,其实要的是利润。 我们那时候已经上市了,就在想要规模还是要利润。原来是希望项目多点利润,但是后来发现利润如果没有规模的配合,很难做到行业主流。 行业换打法了,所以去年到今年这一年半,我们的管理班子调整比较厉害,其实是换了思路,就是要进入主流。 原来为什么会觉得特别?非主流才特别。我们强调产品、创新,挑战一些行业内不太敢做的事情,包括做一些高端产品的研发。 这些可以做,但这是未来要做的事情,当下不行,当下是刚需市场,是一个高周转市场,所以必须学会在高周转逻辑下的细微差异化,要把速度跑起来。 要利润的方法,不是说不好,而是看战略选择,如果想成为主流的话,必须做出一些改变。 所以我们从去年开始进行班子的调整,马上也会公布新的产品线。我们仍然会考虑刚需客户,主流产品还是要有自己的特点,因为完全同质化,在土地市场公开的情况下,仍然没卖点。 这是未来3年我们要解决的问题,也是最近跟新团队探讨的关于特色的问题。 观点地产新媒体:新管理层各家房企的都有? 潘军:八国联军,所以要重新整合,等于是一次再出发,要带出一些新的东西。 当然我们确实从新团队身上看到了几个优点,非常强调系统性,也有很详细的标准思维。我们原来长期做非标,强调个性化,所以很难系统。 我们去年底买的地,今年630就入市了,这在原来不敢想象。从拿地到卖楼就半年,原来要13个月,太慢了。 所以这次调整我认为是很有必要的,原来强调自己培养人才,慢慢就变成一个慢性子的人。 其实和曾小姐相比,她比我急多了,所以让她来推动这次变革。 观点地产新媒体:不进主流,不到前面,很难活下去。 潘军:会越来越难,得适应环境,最后顺着这个环境找到自己的立足之地。尤其是民营企业,今后挑战会越来越大。 观点地产新媒体:花样年的产品很有艺术美学,要把品质做好,溢价也做好。 潘军:可以看一下我们最近在上海的一个网红项目,叫乌南396,是一个公寓项目,把艺术和高端人群结合,项目均价十几万,一共就37套。 高端客户今后会越来越强调“少”而不是“多”,就像人活过50岁以后,朋友会越来越少,越来越精,做减法,才能真正意义上成为大家。 现在任正非见的人肯定越来越少,但是越来越重要。所以从这点上,做高端也是做圈层,不仅仅是一个钱的问题。还有,中国的企业家越来越成熟,暴富的时代过去了,所以我们未来的产品要强调生活本质,要跟识货的人打交道。 我们希望做一个新的东西,就是把花样年原来的基因,成都花样年·知美术馆概念,引进过来。 我们希望把花样年的审美带到产品里,把花样年社区的增值服务系统做起来。今后大家的标准都差不多,差别可能就是1%、2%。 这次虽然换了快的赛道,要快起来,但我认为对做产品的公司来讲,未来可能反而有大机会。最开始是解决有没有的问题,后来是看品牌,现在老百姓识货之后,对产品要求越来越高。 花样年对于产品的思维逻辑,不是按照传统刚需、刚改逻辑,是根据客户的需求来定。我们的产品系列是趣、味、料,要研究客户是一个有趣的人,还是追求品牌的人,还是追求生活本真的人。 什么是有趣的人?喜欢吃糖的人是有趣的人,比如说巴菲特,他热爱一切甜食,你会觉得这个人很有趣,这么有钱但还是过得很本真,老顽童,这是有趣的人。 什么是有味的人?喜欢喝酒的人是有味的人,无论是红酒、黄酒还是白酒,喜欢喝酒的人,强调的都是口感等,入口是什么感觉,到口腔是什么感觉,下行是什么感觉,他会识别分类。 有料的人是什么人?是喝茶的人,喝茶到了顶级的人,很淡然,不像喝了酒的人,很兴奋。 我们有一帮朋友,四五十岁的人,有很多人生体验,喝单枞、岩茶、普洱,有很多点评。从某个角度来讲,这是生活。 糖有不同的甜度,小孩最喜欢吃糖,小孩喝不了茶、喝不了酒,很本真。 房子是拿给人住的,住是体验,房子里面的所有东西都是你对生活的理解,但是随着人的变化,对生活的理解会发生变化。 观点地产新媒体:花样年在大湾区的土储也很多? 潘军:城市更新用地比较多,因为现在拍地,肯定是跑量、跑规模的。 其实在深圳、在大湾区,这些项目能带来利润,但这是要长线。做城市更新必须非常了解当地政策、当地市场,包括了解当地百姓、当地文化,知道怎么打交道。我们储备了不少项目,但消化需要一个过程。 2009年上市以后,当时深圳不拍地,资本市场要求扩大土储,但是我们在外面跑了两年,发现招拍挂的土地利润很低,土地价格高,速度要快,不可能有超额利润。 深圳那时候已经不供地了,正好2010年推出城市更新政策,当时没有细则。我就想,深圳是大本营,还是要在这里深耕,这种项目的好处是一点一点投资,前期压力不是太大。 实际上我们和旭辉、平安不动产合作,两三个项目开发下来,成本都收回来了。 城市更新会带来相应溢价,后面项目不断转化,对上市公司未来利润起到保障作用。另外,提供给我们很大一块在一线城市展现产品能力的机会。从这个逻辑上看,城市更新给了我们一个很好的舞台。 观点地产新媒体:花样年还是要冲前50?现在每个月表现都不错。 潘军:对,还是要冲前50。今年估计门槛会下来一点,上半年行业整体跌了百分之八点多,我们还是逆势增长的。 尤其是我们现在在换仓,一部分加快存量去化,一部分新货供给速度在加快。 观点地产新媒体:在长三角也布局了,还有一个是西南区域,是怎么选择的? 潘军:对,成渝。我们还进了武汉,今年在武汉有7个项目,然后进了郑州,现在选择的是一些人口流入城市,年流入人口在20万以上,标准很清晰,在这些城市不愁购买力。 但是得愁产品好不好,服务能不能跟上去,今后的增值等等。 今后是拼硬实力,深圳这个城市培养人的是什么?是拼管理、拼硬实力的,所以我认为有两个城市是今后房地产集聚的地方,一个是深圳,另一个是上海。 上海那边的闽系企业,主要是控成本,但是深圳这些企业是有想法的,有idea的,在深圳没有idea的人是活不下去的。 观点地产新媒体:按今年这个大势,您觉得应该给整个行业什么建议? 潘军:我认为这次疫情之后,给人带来的启发就是中国经济未来是让人走向冷静思考的时代。 肯定是不乐观的前景,未来不乐观的时候,对企业家的要求就是不要寄希望于偶然。 就像郁亮去年说的,中国企业家老喜欢看天出门,其实未来企业家最重要的是什么?为什么我现在到一线去当区域总?就是这个时候你要看到企业最真实的情况,要看员工的状态,要看到这个市场的情况,要去担责。 一起做产品,重新做服务、谈营销,会发现过往这些年基层同事已经不会做事了,只会背一些条款,但不知道条款背后说的是什么。 从这一点来说,要真正能活下去,永远是把自己的事做扎实。为什么说需要学习闽系?他们做事很细,学习能力很强。 以后埋头干事是第一位,开发商今后要谨言慎行,天天做细活,把老百姓的生活照顾好。(
还在股市突飞猛进上涨的时候,就有一些朋友不听劝,非要去参与什么新三板打新。当时老齐就在星球里面,反复劝大家,先看看再说,新三板这种东西根本没有流动性。之前短短几年,发了几万家公司上来,绝大多数公司每天成交都非常低。导致早期的新三板投资者损失惨重,有的基金都已经赔了7-8成。如今又在这里面搞了一个精选层,用转板来诱惑大家。没想到还是有人愿意上当。 在大家的印象里是新股不败的,所以打新股基本都能赚钱,但是新三板昨天就打破了这个神话,32只个股上市,最终21只个股破发,只有同享和永顺涨幅较大,其他表现都很一般,还有16只个股跌幅超过10%,9只个股跌幅在20%附近。这可把不少打新股的朋友给坑惨了,属于是赔了夫人又折兵,股市最后一周的大涨没吃到,打了新股还巨亏。即便有侥幸赚钱的,估计总体收益也很低。因为大家打新通常都不是打一只,即便你买到了大涨的那两只,也会被其他的新股给拉低收益。 之所以新三板打新收益差这么多,就是因为流动性实在是太低了。原来500万门槛,现在100万门槛,但是要知道90%的股民其实都是50万以下的资金规模,100万的门槛,应该已经干掉了95%的投资者,当时科创板50万门槛的时候,就有人做统计,说一共也就300万投资者符合要求,那么现在新三板100万门槛,估计也就对应100万投资者,那也就意味着新三板这个市场,基本都是大户和机构,全都是镰刀,没有韭菜。所以上市第一天,也就发生了镰刀互砍,血流成河。 之前我们有个比喻,新三板就好比垃圾堆,你在垃圾堆里翻吃的,能不能找到食物,有可能!但是更大的概率你会吃坏肚子。如今这样的事情就发生了,大家满怀期待的去新三板精选层打新,期望这次不一样了,但结果告诉你,没什么不一样,新三板还是那个垃圾堆。 有人问了,为什么新三板会这样?未来会不会好点?首先,新三板之所以这样,是由于他的地理位置所决定的,他在北京,远离上海和深圳,没有交易所的基础,所以好的资源根本就吸收不到。人家好公司,以后真的上市,肯定还是会选择上海和深圳,而不会先到北京,以后再转去上海和深圳,这属于任督二脉就没打通,深圳和上海也不可能会让北京做大,再来抢饭碗。真正的好公司肯定直接就科创板或者马上就是注册制的创业板。还选择上新三板的,压根就是人家都不要的。 其次,新三板一上来就没管好,发了太多的垃圾公司,直接把水给搅浑了,你再想过滤就不容易了,已经发生了劣币驱逐良币的效果,当年只有你一个注册制发行,你都玩不转,现在有科创板和创业板再来抢生意,你就更玩不转了。 第三,明明资质最差,起点最低,口碑最差,但是偏偏还门槛最高。虽然500万降到100万,但也基本过滤掉了散户。再加上之前投资新三板的基金都损失惨重,所以现在机构投资者也募集不到资金,根本就没有了流动性。 所以在这三点原因之下,什么精选层,基本都是忽悠人的,大家打新吃了一次血亏,下次还会上当吗?这就回答了第二个问题,未来新三板精选层也会越来越沉寂,再次回到无人问津的位置上。一方面,打新的人少了,首日卖出的也就少了,破发的幅度也就小了。另一方面,流动性会进一步降低,精选层的估值也将继续下降。更加吸引不到好公司。人家只要还有一丝希望上科创板和创业板,就绝不会去新三板。 所以,基本上新三板就是被练废了的那个号,人家也又新练了两个号出来,所以新三板很难再有机会,老齐也继续之前的观点,非常不看好新三板。永远别忘了流动性才是投资的基础,一个市场都没有流动性了,那么所有的市值也就都是假的,你觉得好像很值钱,你卖一下试试就知道,看能不能用当前价格卖掉就知道了。沪深股市是没有问题的,但新三板就问题很大了。等你要抛售了,可能几百万你都卖不出来。底下没人接盘,你一卖价格就崩了。 这次新股不败神话被打破,也给大家了一个教训,未来科创板和创业板也肯定会出现这种情况,新股不败只是中国市场特有的现象,也是不合理的现象。早晚会被打破。另外,打新股这个事,其实本身也赚不了多少钱,好像上市首日涨了很多,但是你打新股是有中签率的,有肉的签,中签率极低,中签率高的,基本没肉,所以你只有很少一部分资金能够参与上涨。那会有人统计,打新股全年收益其实很低,大概也就是全年5-6%的水平。你想想,如果打新股很赚钱,早就有基金专门干这个事了。之所以没有机构这么干,就是因为放到整体收益里就露馅了。所以你的资金,还是要以配置为主,收益要比打新股,打新债高的多的多。