经济日报-中国经济网北京9月16日讯 记者从北京市统计局网站获悉,1-8月,北京全市商品房销售面积为489.3万平方米，同比下降8.4%。其中，住宅销售面积为371.4万平方米，下降18.7%；办公楼为23.3万平方米，下降9.7%；商业营业用房为42.7万平方米，增长1.2倍。 全市房地产开发企业房屋新开工面积为1505.3万平方米，同比增长8.6%。其中，住宅新开工面积为889.3万平方米，同比增长25.5%；办公楼为34.4万平方米，下降64.2%；商业营业用房为62.3万平方米，下降36.7%。 全市房屋竣工面积为406.1万平方米，同比下降9.8%。其中，住宅竣工面积为192.4万平方米，下降8.4%；办公楼为79.9万平方米，下降6.4%；商业营业用房为25万平方米，下降24.2%。 全市房地产开发企业到位资金为3145.8亿元，同比下降5.7%。其中，国内贷款为892.6亿元，增长0.8%；自筹资金为639.3亿元，增长2.5%；定金及预收款为1324.2亿元，下降9.5%
城市居住，换房是避不开的话题。换房成本大概在什么范围？“小换大”或是“大换小”？抢占核心区位还是远郊的品质大宅？贝壳找房分析了北京4万多个换房样本、超1.5万条换房路径数据，一窥北京换房市场变化及换房行为偏好。 换房成本平均116万，主流选择更大、更新 “小房换大房”、“优质的教育资源”、“更高的居住品质”……自2018年以来，北京二手房房价进入横盘调整期，换房交易主流以改善型为主。贝壳研究院数据显示，换房主流还是小换大，北京换房客户总价和面积均有显著增加。 总价方面，2020年（1-8月）北京购房客户换房后套均总价达到588万，平均每换一套房成本相较置换前要增加116万元；面积来看，置换客户套均面积达到96平方米，换房后套均面积增加18平方米，扩客厅、加卧室，18平米的面积相当于至少会多出了一个独立空间。 特别是疫情之后，消费者换房面积更大、品质要求更高。 从置换面积看，疫情后，换房客户购买90平方米以上房源占比44.9%，这一比例要比疫情前高出2.5个百分点。从楼龄看，在疫情之后购买10年内房源占比14.8%，相较疫情前高出2.8个百分点。物业方面，在疫情过后购买品质物业（物业费超过2元/月/平）小区的比例为50%，较疫情前高出2.7个百分点。 换房“逆行者”来了！两成换房人群向外迁移 但是，并非所有人都是“旧换新、小换大”，此次贝壳研究也注意到了在改善居住品质、教育资源、通勤等需求驱动下的换房“逆行者”。 此次调研的数据显示，三分之一换房人群换房后新居所面积更小了，超四成换的房子比之前的房子楼龄更大，超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。 如果从区位上划分，换房样本划分为外迁型、内迁型和同圈层流动型换房三种。 让人意外的是，换房人群大多数遵循“就近原则”。其中有一半是属于同圈层换房，他们在换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方，28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方。同圈层流动型换房在选择偏好上与换房整体趋势一致，即换房后房子成本更高、房龄更新、面积更大。 但是，内迁型和外迁型换房在换房前后房源总价、面积的变化上则差异较大。 其中，外迁型换房成本相较置换前要减少近30万元，但套均面积大了30平方米；而内迁型换房成本超200万，但面积缩小了5平方米；同样从业主年龄上来看，内迁型换房平均年龄40岁，而外迁型业主平均年龄48岁，相差较大。 那么，帝都的内迁、外迁换房往哪搬？ 研究将视角放到了城市商圈层，通过分析1.5万余条商圈间换房迁移路径发现，在北京外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观，长阳等，多属于四环外的商圈；而内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等，这里的教育资源丰富、周边工作机会多。其中，前二十热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%，集中趋势较为明显。 当然，从置换成本与面积两个维度，可以让我们更清楚看清商圈换房趋势。以最热的内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例，换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米，换房到月坛商圈后套均总价749万元，套均面积则仅为65.4平方米。 而外迁型换房最热商圈——天通苑，换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米，换房到天通苑后套均总价490万元，套均面积增加到了137平方米，花更少的钱、享受更大的空间，社区配套生活设施也相对完善。 3 换去哪里最幸福？品质换房路径20强了解一下 无论是基于什么换房需求，外部环境改变都会大幅提升人们的居住幸福。 此次调研，在4万多个换房样本中，有23%属于同商圈流动。这部分换房人群虽然居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米，但在换房前后外部生活环境没有改变。那么，对于77%的跨商圈换房人群，他们迁去了环境更好的地方吗？ 为了搞清楚这一问题，贝壳研究院在对交通、教育、医疗、商业发展、环境人文、楼盘品质等28个指标计算，得出了每个换房商圈的综合评分。对比换房前后商圈评分差，在1.5万余条换房路径中有51.9%评分有提升，而评分下降的，多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质。 排行榜显示，天宫院南、小汤山、海淀北部新区周边环境配套评分较低，而在置换到二环周边的崇文门、和平里、鼓楼大街后，这类换房路径的业主居住幸福感提升最大。 无论是内迁与外迁，改善型购房背后是人们对居住品质的追求。贝壳大数据分析所展示出城市居住变迁，以上帝视角总结居住交易规律，给置业决策提供重要标尺与参照。存量房时代，贝壳将继续以数据分析为基础，持续钻研并解决城市居住问题，描绘出城市美好居住图景及无限可能。
导读 中国城镇有多少住房，是供给不足、供需平衡、还是供给过剩？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。 我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。 本篇报告进行了相应更新和完善，研究结果表明，2018年中国城镇住房套户比为1.09，城镇住房并不过剩，未来中国房地产市场仍具有较大发展空间，但更须重视区域差异中的结构性机会。 摘要 中国有多少房子？官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，存在一定参考价值，但均存在明显问题。一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。二是国家统计局公布2018年城镇人均住房建筑面积数据达39平方米，但因抽样偏差存在高估。三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据存在低估，无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡。1）1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。2）中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。3）房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。从城镇化进程看，2018年中国城镇化率59.6%，到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。从城镇人均住房使用面积看，当前美国67平，德国、法国均超过38平，日本33平，韩国28平，而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看，当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人，而中国2018年为3.02人。 地区层面：哪些地方房子较多，哪些地方较少？1）分省看，全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。鄂浙苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，而沪粤津3省不到27平方米。从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1.11、1.09，黔青云等5省套户比超过1.15，沪粤2省低于1.0。2）在地级层面，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。 风险提示：因数据缺失及部分数据质量问题，本文使用了部分假设，相关估算可能存在一定偏差。 目录 1中国城镇有多少房子？ 1.1 现有城镇住房数据真伪识别 1.2 研究思路与主要假设 2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡 2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09 2.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房 2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间 3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？ 3.1 省级：西部地区套户比平均1.11，沪粤2省套户比低于1.0 3.2 地级：17成套户比小于1，一线城市套户比略低于1 正文 1中国城镇有多少房子？ 1.1现有城镇住房数据真伪识别 当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。 一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。住房数据从1995年开始被纳入全国人口1%抽样调查（“小普查”）及后续的人口普查中。但人口普查只公布家庭户住房数据，不公布集体户情况，2010年城镇集体户人口近8000万，占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义，集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然，集体户人均住房面积远小于家庭户人均住房面积，如以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外，对一户多宅情况，人口普查规定，如果未出租或借给其他人居住，在调查时要将这几处住房的面积相加，这意味着人口普查资料理论上包括了空置房情况，但居民事实上可能有少报瞒报。 二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据（2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展），2018年全国人均住宅建筑面积42.4平方米，其中城镇、乡村人均住宅建筑面积分别为39、47.3平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。比如，2010年国家统计局公布全国城镇人均住宅建筑面积为31.6平方米，这与2010年人口普查中城镇家庭户人均住房建筑面积30.3平方米比较接近，但如果加上人均住房面积较少的集体户，真实的2010年全国城镇人均住房建筑面积无疑将低于上述数字。因此，如果直接以国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积乘以城镇常住人口，将得出2018年中国城镇住房建筑面积高达324.2亿平，粗略估计城镇住房存量套户比高达1.19。 此外，住建部依据地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积，比如在《中国统计年鉴2008》公布1978-2006年城市人均情况，《中国城乡建设统计年鉴》公布1990年至今村镇人均情况，但县城和2007年之后的城市人均面积缺乏，这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外，住建部定义的“人均”以户籍人口+暂住人口为分母计算（2006年之前以户籍居住人口为分母计算），与一般的常住人均不同。 三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查，公布住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平，但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约60%，范围偏小。原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报2002-2005》中公布了2002-2005年全国城镇国有土地上住房存量（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇），加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量，可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。但是，住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重复统计，比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方公里，较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方公里大16%。 四是国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估，这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。国家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积（含商品住宅），1997年统计起点为50万元及以上，2011年指标调整为固定资产投资（不含农户）竣工住宅面积（原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积），统计起点调整到500万及以上，但该数据因为口径及统计问题明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据2000年、2010年两次人口普查，我们估算2000-2010年城镇住房增量达92亿，而2001-2010年城镇竣工住宅面积合计67亿平、拆迁约15亿平（依据房龄面积结构估算）、农民带房入城约7-10亿平，尚余30-33亿平未被统计。 1.2研究思路与主要假设 鉴于上述情况，我们的研究思路是：以2000、2010年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础，通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积，从而得到2000、2010年全国城镇住房存量，再依据2000-2010年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设，通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”得到2018年中国城镇住房存量。同时，参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅竣工套均面积及官方历年住房建设标准等，估算出套均面积和其他主要年份住房存量，由此计算1978-2018年主要年份的套户比数据。 其中主要有三点需要说明： 一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国平均为35%，由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现，即使35%的比例有偏，对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平，对结果影响很小。 二是发现2015年“小普查”的住房数据存在高估，因此未予采用。依据人口普查、小普查资料计算，2000-2005年、2005-2010、2010-2015年三个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为65.5、20.6、62.4亿平，这显然是不合理的。因此，我们认为2015年小普查的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估，因此未基于2015年数据、而是基于2010年普查情况推算当前情况。 三是城镇家庭户均规模数据依据人口普查、“小普查”、及年度人口变动抽样调查。从国际经验看，家庭户均规模具有小型化趋势。由于劳动力回流中西部、生育政策有所放开等因素，近十年家庭户均规模稍有回升。比如，2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人，高于2010年的2.85人。从人口变动抽样调查看，2016、2017年的城镇家庭户均规模分别为2.98、2.92。因此本文根据趋势，假定2018年城镇家庭户均规模为2.90。 2中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡 2.1中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09 改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据我们测算，1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。与国家统计局公布的2018年城镇人均住房建筑面积39平方米相比，我们测算的城镇人均住房建筑面积小5.7平方米。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。 由于“文革”期间住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积反而较1950年下降20%，缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快，到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%；其中，婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%，人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%（原文为人均居住面积4平方米以下，按0.7系数折合）。 随着1990年代住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平；其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比从1995-1999年的不足32%，跃升至2000年的38%，2003年超过60%，2007年超过70%；从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老，比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%，超过100年房龄的比例分别为20%、7%。 从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据，1998-2018年竣工商品住宅合计113亿平，占当前城镇住宅存量的41%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据，2000-2010年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%（2010年开始统计购买二手房比例，为4.6%），自建房比例从35.7%降至31.5%，购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%，购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%，租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%；租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%，其他比例从5.4%降至4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房，这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。 在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%，明显高于建制镇的14.7%、5.8%；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%，明显高于城市的16.4%。 2.2中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房 中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。根据2000年人口普查资料家庭户住房来源统计，有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房，有20.5%的租房，还有5.4%的住房来源为其他（比如，借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况）。到2010年，上述比例分别为74.9%、21.0%、4.1%。此外，2005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽样问题。 把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率，2010年城镇家庭户住房自有率较2000年有所上升，但主要是建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至83.2%，而城市家庭户住房自有率从72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市，城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.8%，建制镇家庭户租房比例从15.6%降至13.3%。假设城镇集体户人口都没有自己住房，我们估算2000、2010年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、65.9%。扣除学生，2010年全国城镇居民住房自有率为71.1%；其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。从现实情况看，把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率可能稍有低估，因为可能存在因本地无房而租房、但在外地（如老家）有房等情况。从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。 根据人口普查资料定义，当一个家庭有多套住房时且未出租或借给他人居住，其“使用”的住房面积为全部住房面积；但如果该家庭有住房出租或借给他人居住，则该住房面积为实际居住人“使用”，计入实际居住人的住房面积。从现实来看，租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平以下；如家庭人均住房面积超过50平，则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有。因此，考虑出租等情况，人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积，高估贫困家庭的产权住房面积，因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。 我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为7平方米，对人均住房面积在70平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为72平方米，由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现： 其一，住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2015年人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%。 其二，高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降，但与此同时，低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从2.30（2005年）降至1.89、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面积在8平方米以下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从0.35（1995年）降至0.19、0.61（1995年）降至0.35。 其三，即使从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为五等份或十等份看，2000年最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为3.0%、7.1%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年，情况变化为，最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%。2015年小普查数据存在一定抽样问题，导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至19.6%、36.9%。 根据人口普查资料城镇家庭户住房“使用”情况的数据估算，1995-2015年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持在0.3左右，这显然存在低估。如果考虑20%的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及2亿多农民工群体在城镇置业比例较低等情况，低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低，即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高。 2.3中国房地产市场仍有较大发展空间 房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。 一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。2018年中国城镇常住人口达8.3亿，常住人口城镇化率为59.6%，如按户籍人口算2018年城镇化率仅为43.4%。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约70.6%，城镇常住人口将较2018年再增加约2亿。根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，2012-2016年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.6%、35%、46.4%，与国家统计局测算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足，而是通过安置房（拆迁）或带房入城（未被拆迁）满足，2019-2030年仍有1.3亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买（如货币化安置）满足，且未被征迁、带房入城的比例为60%，则2019-2030年大致有约1.6亿新增城镇人口存在住房需求。 二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2018年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.3平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平，日本为33.1平，德国、法国分别为38.6、39.5平方米，美国为66.9平。 另一方面，中国家庭户规模小型化空间大，可能导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。比如，1960-2015年，日本一人户、二人户家庭比例分别从5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2010年的3.09；其中，2010年城镇家庭户均规模为2.85人。由于劳动力回流中西部、二胎政策等因素，近年家庭户均规模较2010年有所上升。从一人户、二人户比例看，中国2015年仅分别为13.1%、25.3%，总体相当于日本1990年代至21世纪初水平，未来仍有很大下降空间。 因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约20%的改善空间。 三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右，还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。 2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010年、2010-2018年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%，假设2019-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%（即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米），则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平，较2018年净增119-129亿平，即年均净增9.9-10.8亿平。以1.5%-2%的折旧率计算，则2019-2030年将折旧拆迁约60-82亿平，即年均折旧拆迁约5-6.8亿平。并且从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2019-2030年这部分仍为年均4亿平，则2019-2030年每年需新增城镇住房10.9-13.5亿平。 3地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？ 基于2010年人口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等，并结合全国城镇住房情况，我们估算了2010年、2018年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。 3.1省级：西部地区套户比平均1.11，沪粤2省套户比低于1.0 当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%，而对应的城镇常住人口比例分别为43.6%、24.5%、23.9%、8.0%。分省看，2018年山东、江苏、广东城镇住房存量超过20亿平，河南、浙江、四川等7个省份在10-19亿平之间，其他省份则不足10亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平。 鄂浙苏等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪粤津甘4省不到27平方米。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为32.0、35.4、32.1、30.1平方米。分省看，2018年湖北、浙江、江苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，山东、广西、四川等14省城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，山西、北京、新疆等其他10个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米，上海、广东、天津、甘肃人均更是低于27平方米。 由于各省套均面积存在差异，城镇人均住房建筑面积的大小与套户比的高低并不具有必然联系。从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1．11、1.09，黔青云等5省套户比超过1.15，沪粤2省低于1.0。分地区看，东部、中部、东北地区分别为1.03、1.10、1.09，西部地区为1.11。分省看，2018年贵州、青海、云南等5省城镇住房套户比超过1.15，广西、宁夏、河南等6省套户比在1.10-1.15之间，湖北、黑龙江、辽宁等11省套户比在1.05-1.10之间，北京、四川、山东等7省套户比介于1.0-1.05之间，广东、上海2省套户比在1.0以下。 从住房成套率看，2015年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过90%，而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75%。从建筑层数看，2015年有河北、山东城镇家庭户居住在平房比例高达40%以上，西藏、内蒙古、山西、河南在30%以上，而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10%。 3.2地级：17城套户比小于1，一线城市套户比略低于1 在全国336个地级单位中（不含三沙），既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。 从人均住房面积看，2018年有73个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比21.7%；有124个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比36.8%；有93个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比27.6%；有46个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比13.6%。 从套户比看，2018年有17个城市的套户比小于1，占比5.1%；有144个城市的套户比介于1.0-1.1之间，占比42.9%；有124个城市的套户比介于1.1-1.2之间，占比36.9%；有51个城市的套户比高于1.2，占比15.2%。 分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。从人均住房面积看，2010年一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9、26.8、28.5平方米，到2018年分别增至25.6、32.9、34.3平方米，分别增长11.8%、23.0%、20.4%。从城镇住房套户比看，2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2018年分别增至0.99、1.06、1.12。
9月10日，中曼石油发布公告称，公司于9月9日收到中华人民共和国自然资源部（以下简称“自然资源部”）下发的“关于《温北油田温7区块新近系吉迪克组石油天然气探明储量新增报告》矿产资源储量评审备案的复函”。 根据储量报告评审意见，本次的评审结论为，温北油田温7区块吉迪克组新增含油面积8.39平方千米，探明原油地质储量3011万吨（3176.27万立方米），技术可采储量644.71万吨（681.63万立方米），经济可采储量551.39万吨（582.97万立方米），剩余经济可采储量549.45万吨（580.86万立方米）；探明溶解气地质储量3.04亿立方米，技术可采储量0.72亿立方米，经济可采储量0.59亿立方米，剩余经济可采储量0.59亿立方米。新增含气面积2.23平方千米，探明天然气地质储量4.49亿立方米，技术可采储量3.60亿立方米，经济可采储量和剩余经济可采储量均为2.63亿立方米。 公开资料显示，中曼石油于2018年6月取得自然资源部颁发的新疆塔里木盆地温宿区块（以下简称“温宿区块”）矿产资源勘查许可证，勘查面积1086.264平方公里。两年来，公司完成了其中377平方公里即约1/3勘查面积的三维地震，并在该区域深入地开展了地质研究、探井和评价井钻探、试油和试采工作，在这1/3面积中获得了重大油气勘探突破，发现了3个油气区块，分别为温7区块、红旗坡区块和赛克区块。 据悉，中曼石油是首家通过国内石油天然气新增探明储量报告评审备案的民营企业。公司方面表示，在温北油田温7区块储量报告通过评审备案后，公司将加快温北油田温7区块的开发进程，同时以温宿区块增储上产为工作重心，尽快将资源优势转化为经济效益。
超过全省水稻灌溉面积的一半 根据黑龙江省水利厅提供的消息，今年黑龙江省水稻节水控制灌溉面积达到3000万亩，三江平原地区年度新增水稻节水控制灌溉面积360万亩。 近年来，黑龙江省井灌水稻大面积发展，三江平原地区地下水出现不同程度的超载。黑龙江省将水稻节水控制灌溉技术推广确定为三江平原地下水压采“三水共治”中灌溉节水的主要措施。2019年，通过水利和农业部门的共同努力，全省新增水稻节水控制灌溉技术面积638万亩，超额完成年度新增500万亩的工作目标。截至到2019年底，黑龙江省水稻节水控制灌溉技术推广面积已达2496万亩，其中三江平原地区达到1609万亩，占到总推广面积65%，水稻的用水亩均定额、灌溉用水量及水稻倒伏率都在逐年下降，成效显著。 2020年，是三江平原地下水压采工作的收尾之年。黑龙江省确定2020年度水稻节水控制灌溉技术推广新增500万亩任务目标。为此，黑龙江省水利和农业部门联合成立技术指导小组，联合下发全省水稻节水控制灌溉技术推广工作考核办法，定期对各地推广工作开展情况及考评结果进行全省通报。2020年度省总河湖长会议对三江平原地下水超采综合治理等重点任务进行了再部署、再推动。 目前，全省水稻灌溉面积大约5700万亩。为确保今年全省水稻节水控灌面积3000万亩、三江平原地区年度新增360万亩水稻节水控灌如期实现，进一步总结“控灌推广”措施在三江平原地下水压采工作中目标的完成情况，8月4日~14日，省水利厅组织相关单位共同开展了三江平原地区水稻节水控制灌溉技术实地培训及调研工作。此次培训共分三组，深入到73个乡镇村屯、农场的田间地头进行培训，农民、讲师面对面培训交流，让农户把问题留在课堂，把技术带回家里。本次调研覆盖了三江平原地区17个县（市、区）、农垦分公司，培训人数达4000多人。此次大规模培训中，各地还建立控灌培训微信群，一地一群，为今后培训常态化、持续化创造条件。
晓非 8月12日，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友谈到，中国人均的住房建筑面积37平米，但人均居住（使用）面积，其实只有20多平米。也就是过去20多年房地产的市场化，基本上解决了住得开的问题，但是住得实际上是不够好的。 从跟中国人口密度差不多或者比中国高的国家来看，他们的人均居住面积是大大超过中国的，也就是今天的中国人可能下一轮的追求是要追求住得更好一些、更宽敞一些。比如意大利、日本、英国、德国，这些国家的人口密度都跟中国差不多或者是高于中国，但是他们人均的居住面积要高得多。 从供给端入手，还有很多可以做的事情，比如说从目前住房结构来看，商品房面积的占比也就刚过1/3，大量存量老旧公房、小产权房亟待从体制、机制、建筑质量上升级。存量的房地产的改造、投资空间还是比较大的。
全省已落实农作物补改种155.4万亩 占已排水可补改种面积近九成 记者从省农业农村厅获悉，目前全省被淹农田尚未退水面积约有379.1万亩，已排水可实行补改种农田面积176.2万亩。截至8月2日，全省已落实农作物补改种面积155.4万亩，占已排水可补改种面积的88.2%。 据统计，截至8月2日17时，全省农作物受灾面积1802.2万亩，其中水稻受灾994.82万亩，玉米受灾331.6万亩，大豆受灾135.16万亩，蔬菜及其它作物受灾340.62万亩；成灾面积1141.4万亩，其中水稻成灾673.43万亩，玉米成灾168.93万亩；绝收面积555.3万亩，其中水稻绝收352.61万亩，玉米绝收56.08万亩。据农业农村部门统计，全省农业因灾损失174.9亿元，其中种植业116.6亿元。 目前155.4万亩补改种面积中，已补改种晚稻92.6万亩，占水稻绝收面积的26.26%；补种玉米24.7万亩，占绝收面积的44.04%；大豆和杂豆18.7万亩，占绝收面积的41.07%；短季蔬菜等经济作物19.4万亩，占绝收面积的19.19%。
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