历经700年锤打的王府井(行情600859,诊股)商圈，如今正处于冷暖交织的局面。1月6日，北京商报记者走访王府井商圈看到，诸多商户换上了新面孔，后街经济更是“热气腾腾”。同一商圈之中，丹耀大厦、新燕莎金街购物广场等诸多存量商业或是门可罗雀，或是大门紧闭。目前，消费者对于王府井商圈的认知仍留在单纯的一条街上，周边的多种文化、体验资源尚没有完全与步行街形成融合。随着参与式都市主义的理念和实践逐步兴起，王府井需要加强以文化运营为核心，融入多样形式，提升步行街整体的沉浸式主题体验。 外立围挡全部拆除 王府井步行街换了一张新面孔。北京商报记者在王府井步行街看到，众多老字号临街商铺的外立围挡已经全部撤除，露出了店铺的新面貌，有些店铺还趁机调整了店内陈设。 本轮施工改造后，临街的一些老字号外立形象变得更时髦了，统一增加了玻璃幕墙，部分门店还安装了LED屏。例如吴裕泰王府井店，店内和店外都进行了改造，店内增加PC一体秤和自助购，数字化升级后，称重、开票、缴费都可以在一台机器上完成。有消费者表示，自从王府井步行街两侧的门店统一形象后，街道看起来比此前要整齐许多。 除了环境治理，王府井的后街经济也开始升温。北京商报记者在走访时看到，北京apm的东街花园已经完成改造并投入使用，近期POP MART的一些场景落地在东街花园，吸引了年轻人群前去打卡。 北京apm相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，北京apm服务的客群除传统旅游人群外，本地客群更有利于后街经济的发展和消费升级的带动。不过，带动北京本地客群、吸引本地客群的回流，仍需要政府有更多的资源和渠道帮助本地人回归传统商业街。 王府井后街经济的另一主角王府中環则在西座草堂搭建了室外冰场，周末时段吸引了不少家庭消费者。香港置地集团中国商用物业总经理林思灵表示，目前正处于王府井步行街整治升级的关键阶段，未来王府中環将在业态分布、品牌招商、异业合作等方面探寻更加适合本地年轻客群及国内外高端游客的商业组合模式。 据了解，2019年，国家发布王府井步行街的规划改造及“一院、两街、多节点”的后街经济，致力于在繁华主街的背后，打造北京最地道的味道和最本地化的生活方式。 存量项目调整缓慢 王府井商圈调整升级不断加快，但主街上的几大存量商业项目却迟迟不见动静，多少有些“老大难”。北京商报记者在走访时关注到，紧邻东安市场的丹耀大厦多年来一直不声不响，甚至有些不温不火。该商场曾在2020年初引入网红小吃街，但后续受疫情影响，二层和三层的商户数量开始减少。其中，三层仅剩下三两家餐饮商户，其余地方都遮起围挡。 同时，不到一个月前，位于王府井南端路口的新燕莎金街购物广场被首商股份(行情600723,诊股)提前终止租赁协议。当时，首商股份表示，2014年新燕莎金街购物广场正式营业后，虽经多次经营调整，但始终处于经营亏损状态。 对于新燕莎金街购物广场难以盘活的原因，有分析指出该项目定位始终处于不准确状态，没有形成主流客层。同时，经营项目特色不突出，缺乏符合市场趋势及具有可持续市场竞争力的、引领性的业态和组合，无法营造时尚、新奇、多元的体验氛围。 在首商集团放弃新燕莎金街购物广场之后，该项目未来何去何从还是未知数。北京商报记者从王府井集团内部人士处获悉，目前该项目已经被王府井集团接手改造，但未来如何定位、何时完成改造以及相关负责团队都暂时没有结论。 除了上述两大项目，东安市场也于上月闭店启动升级改造。未来东安市场将升级为“时尚买手制百货”和“时尚主题街区”，计划在今年暑期重新开业。对于时尚买手制这一定位，行业中存在不少质疑的声音。业内人士认为，买手制百货的经营压力较大，会面临库存积压、更新率较慢等潜在问题。当前商业经营更新换代率极高，特别是消费时尚，两相矛盾会加剧亏损的风险。 与此同时，王府井步行街北延之后，陶汇新天、利生体育商厦也在升级改造，天主教堂对面的海港城依旧只有露出地面的3层框架结构，复工时间尚不可知。 文化运营待强化 有着700年历史的王府井商圈，一直是全国最有影响力的商圈，因此机遇和挑战几乎同时存在。商圈内所有项目既享受客流红利和影响力红利，也面临项目之间差异化竞争和消费需求动态变化的挑战。 仲量联行华北区战略顾问部总监王飞指出，过去两年，王府井商圈标杆项目在国际品牌首店、旗舰店、老字号、北京传统文化方面有很多亮点，而部分项目闭店改造是商圈升级和运营模式创新的体现之一。买手制时尚百货、业态和品牌的全面升级，一方面可以提升业主方的资产价值和收益，另一方面也可以给消费者带来更多元化的体验。 不过，王府井商圈未来仍应强化文化运营，提升国际影响力和文化魅力。王飞指出，王府井步行街北延刚刚开街，北延纳入了更多元化的文化功能，丰富了王府井的文化体验，为文化运营提供基础。随着新消费时代的到来，参与式都市主义的理念和实践逐步兴起。王府井应融入网红、快闪、DIY、庆典、活动、论坛、展演、巡回、演讲、开放论坛等多样形式，提升步行街整体的沉浸式主题体验。 此外，王府井应该关注智慧运营方面的创新和科技新零售带来的变化。“王府井在商业街区运营方面也需要综合考虑智慧科技的长期影响，在智慧交通、智慧停车、智慧照明、街区会员系统建设等方面探索创新路径。”王飞给出了相应的建议。
城市居住，换房是避不开的话题。换房成本大概在什么范围？“小换大”或是“大换小”？抢占核心区位还是远郊的品质大宅？贝壳找房分析了北京4万多个换房样本、超1.5万条换房路径数据，一窥北京换房市场变化及换房行为偏好。 换房成本平均116万，主流选择更大、更新 “小房换大房”、“优质的教育资源”、“更高的居住品质”……自2018年以来，北京二手房房价进入横盘调整期，换房交易主流以改善型为主。贝壳研究院数据显示，换房主流还是小换大，北京换房客户总价和面积均有显著增加。 总价方面，2020年（1-8月）北京购房客户换房后套均总价达到588万，平均每换一套房成本相较置换前要增加116万元；面积来看，置换客户套均面积达到96平方米，换房后套均面积增加18平方米，扩客厅、加卧室，18平米的面积相当于至少会多出了一个独立空间。 特别是疫情之后，消费者换房面积更大、品质要求更高。 从置换面积看，疫情后，换房客户购买90平方米以上房源占比44.9%，这一比例要比疫情前高出2.5个百分点。从楼龄看，在疫情之后购买10年内房源占比14.8%，相较疫情前高出2.8个百分点。物业方面，在疫情过后购买品质物业（物业费超过2元/月/平）小区的比例为50%，较疫情前高出2.7个百分点。 换房“逆行者”来了！两成换房人群向外迁移 但是，并非所有人都是“旧换新、小换大”，此次贝壳研究也注意到了在改善居住品质、教育资源、通勤等需求驱动下的换房“逆行者”。 此次调研的数据显示，三分之一换房人群换房后新居所面积更小了，超四成换的房子比之前的房子楼龄更大，超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。 如果从区位上划分，换房样本划分为外迁型、内迁型和同圈层流动型换房三种。 让人意外的是，换房人群大多数遵循“就近原则”。其中有一半是属于同圈层换房，他们在换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方，28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方。同圈层流动型换房在选择偏好上与换房整体趋势一致，即换房后房子成本更高、房龄更新、面积更大。 但是，内迁型和外迁型换房在换房前后房源总价、面积的变化上则差异较大。 其中，外迁型换房成本相较置换前要减少近30万元，但套均面积大了30平方米；而内迁型换房成本超200万，但面积缩小了5平方米；同样从业主年龄上来看，内迁型换房平均年龄40岁，而外迁型业主平均年龄48岁，相差较大。 那么，帝都的内迁、外迁换房往哪搬？ 研究将视角放到了城市商圈层，通过分析1.5万余条商圈间换房迁移路径发现，在北京外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观，长阳等，多属于四环外的商圈；而内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等，这里的教育资源丰富、周边工作机会多。其中，前二十热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%，集中趋势较为明显。 当然，从置换成本与面积两个维度，可以让我们更清楚看清商圈换房趋势。以最热的内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例，换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米，换房到月坛商圈后套均总价749万元，套均面积则仅为65.4平方米。 而外迁型换房最热商圈——天通苑，换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米，换房到天通苑后套均总价490万元，套均面积增加到了137平方米，花更少的钱、享受更大的空间，社区配套生活设施也相对完善。 3 换去哪里最幸福？品质换房路径20强了解一下 无论是基于什么换房需求，外部环境改变都会大幅提升人们的居住幸福。 此次调研，在4万多个换房样本中，有23%属于同商圈流动。这部分换房人群虽然居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米，但在换房前后外部生活环境没有改变。那么，对于77%的跨商圈换房人群，他们迁去了环境更好的地方吗？ 为了搞清楚这一问题，贝壳研究院在对交通、教育、医疗、商业发展、环境人文、楼盘品质等28个指标计算，得出了每个换房商圈的综合评分。对比换房前后商圈评分差，在1.5万余条换房路径中有51.9%评分有提升，而评分下降的，多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质。 排行榜显示，天宫院南、小汤山、海淀北部新区周边环境配套评分较低，而在置换到二环周边的崇文门、和平里、鼓楼大街后，这类换房路径的业主居住幸福感提升最大。 无论是内迁与外迁，改善型购房背后是人们对居住品质的追求。贝壳大数据分析所展示出城市居住变迁，以上帝视角总结居住交易规律，给置业决策提供重要标尺与参照。存量房时代，贝壳将继续以数据分析为基础，持续钻研并解决城市居住问题，描绘出城市美好居住图景及无限可能。
民生百货龙首店7月1日起正式闭店。这几年民生百货旗下门店陆续出现调整。透过民生百货旗下门店调整，折射出近年来陕西本土商业的变迁。特别是今年以来在疫情影响下，零售和百货业大面积受损。 民生百货龙首店7月1日起闭店，经营时间不足6年 早前传出商家撤柜的民生百货龙首店，宣布正式闭店。7月1日下午，记者在位于西安城北未央路上的盛龙广场一层看到，该店大门紧锁，通往盛龙广场的人行通道也已关闭，店门上贴出的通知称：因民生百货战略转型调整，龙首店将于2020年7月1日起正式闭店。您所持的民生预付卡、会员积分等业务可在民生百货其它门店进行办理。给您带来的不便敬请谅解。这份面向顾客发出的闭店通知落款时间为2020年6月30日。 有关民生百货龙首店撤柜和闭店消息，早几天已有传出，最终被这张闭店通知证实。 民生百货龙首店位于西安城北未央路龙首广场，据西安民生（现股票简称更名为“供销大集（000564）”）2013年10月30日晚公告称，拟与西安郅辉地产开发有限公司签订租赁合同，租赁盛龙广场物业开设门店，打造集购物、休闲、娱乐为一体的社区性购物中心。当时租赁合同显示，租赁标的暂定总建面约42265.93平方米，租赁期自租赁起始日当日开始计算满20年。 2014年11月29日盛龙广场龙首购物中心试营业，民生百货龙首店也同步试营业。若从试营业算起，至2020年7月1日闭店，民生百货龙首店经营时间不足6年。 此前因客流不足、销售下滑，止损关闭低效门店 这几年民生百货旗下门店陆续出现调整。2018年，民生百货曲江店、西大街店关店；2019年5月6日，民生百货钟楼店传出了闭店消息。 今年以来在疫情影响下，零售和百货业大面积受损。2020年一季度，国内16家上市百货公司中，除豫园股份（600655）以外，其余15家营收均出现下滑，半数企业更遭遇亏损。今年4月初，西安南门外一家开业七年的精品百货亦宣布暂停营业。 美好生活文商旅研究院院长夏强表示，疫情对百货零售业业绩的确形成明显冲击，影响主要体现在收入下滑、甚至难以抵充日常经营和租金等成本开支方面，“这种冲击是集体性的。” 一位不愿具名的商业观察人士则认为，考虑到近两年民生百货连续有门店调整，除了大环境影响，实施闭店动作还要考虑自身经营方面。 据供销大集2019年年报显示，供销大集表示，2019年度由于西安地区传统百货行业受到新型购物中心与新零售商业冲击等影响，公司传统百货门店客流不足、销售下滑严重，为及时止损，民生百货先后关闭低效门店长安店、钟楼店。 截至2019年底，供销大集百货门店12家，其中西北地区10家。2019年，西北地区店效信息显示，百货营收90523.06万元，增长率-63.17%；净利润-9598.88万元，增长率-251.76%。 实体变迁，本土商业如何突围？ 从位置看，民生百货龙首店位于龙首商圈。2018年发布的《西安市商圈建设三年行动方案（2018-2020年）》中，曾提出西安将力争用3年时间，建成以钟楼国际消费中心为引领，小寨、高新、曲江等6个城市商业中心为骨干，以三桥商圈、高新路商圈、大明宫商圈、龙首商圈等28个区域商圈为支撑，社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。 夏强认为，近年来西安商业骨架打破城墙限制向外延伸，城市外围新兴商圈逐渐崛起。龙首商圈虽然地处二环内，距西安市中心近在咫尺，同样也面临新兴商圈竞争，例如：同在城北的凤五、凤八等商圈聚集了多个商业巨无霸。由于龙首商圈所在老城区，商圈内老旧小区比较集中，受消费力和消费需求制约，对于商业项目经营模式和店面坪效等也提出考验。 有商业地产运营人士指出，随着近年来商业零售业态的不断调整，其实百货与购物中心的边界开始逐渐模糊，透过民生百货旗下门店调整，折射出近年来陕西本土商业的变迁。面对外埠商业资本扩张，一些老字号商场或退出，或并购重组。本土商业未来如何突围，如何在市场竞争中找到自己的位置值得关注。 记者 查京京 文/图
“世界皮具看中国，中国皮具看广州，广州皮具看三元里。”广州三元里皮具商圈于1987年开始形成，现已发展成为年营业额达100亿元(人民币，下同)的大型综合皮具产业集群，拥有34家皮具箱包专业市场，逾6000户经营商铺，占地约16万平方米，被称为中国乃至全球皮具产品的贸易中心。 随着新冠肺炎疫情防控形势日趋稳定，该商圈内各大皮具专业批发市场，开始举行直播和让利促销等活动旺场，并通过发放各种优惠补贴吸引各方来客。 促销让利花式优惠引客流 “这里与其它批发市场不同，不仅推出零售也是批发价的活动，还配套有餐饮、健身、娱乐等多元业态，购物环境很舒适。”来自佛山的戴先生在三元里商圈的白云世界皮具贸易中心享用午餐后，便在该中心选购了一款心仪的皮包，还参与商场举办的抽奖活动。 白云世界皮具贸易中心有关负责人表示，为刺激消费者前来选购，该商场推出了五折优惠活动，同时联合场内多业态的商家一起优惠打折，让消费者在这里可享受到“吃、喝、玩、乐”一站式的休闲购物体验。 与白云世界皮具贸易中心相隔不远的柏丽皮具城，也推出低至39元的优惠促销活动，位于该商场五楼的品牌皮具区还推出特价商品、新款打折等活动让利消费者。 “我们每年都会来这里选购品牌商品，包括皮带、皮包、皮箱的质量都很好，而且今年的价格特别划算了。”在柏丽皮具城选购商品的朱小姐说。 三元里街工商业联合会秘书长方升来表示，随着疫情好转，三元里皮具商圈推出各种让利消费者活动，“五一”假期以来，商圈的人流量有了明显提升。 直播带货赋能商家拓销路 “从一开始直播零粉丝，经过两个月的直播试水，现在也初步尝到了线上直播带货的甜头。”广州钒钥皮具有限公司负责人黄赛刚从直播间下播，声音略带沙哑，但谈起直播带货仍信心满满。该公司在中港皮具城4楼，因其产品均由真皮原创设计，尽显时尚休闲风格而备受年轻女性青睐。 “在中港皮具城搭建的平台中，我们也迈出了线上直播的第一步，通过培训学习等方式，渐渐掌握到直播销售的门路。”黄赛表示，目前线上直播带货的销售额占该公司销售的60%左右。 像钒钥皮具有限公司一样，通过网络直播带货快速转型的公司和品牌不在少数。中港皮具城总物业经理何雨丹表示，作为一手货源地，该皮具城迅速搭建直播平台，赋能场内商家拓宽线上销售渠道，让更多品牌皮具商品走出去。 据何雨丹介绍，该皮具城除了引导商户走线上直播销售渠道外，还向采购商推出到场采购补贴、交通补贴、停车补贴等优惠，并提供防疫礼包，为采购商营造安全放心的购物环境。 同一时间，天泓皮具城里正在举行一场直播走货节。“我们主打自主品牌女包，以环保材料制作而成的年轻市场包包引领潮流。”该皮具城相关负责人介绍，作为女式潮包批发原产地，这里潮包的批发价格从30元至140元不等，深受各级市场的青睐。 “我们公司每天都会推出两三个新款，通过微信、视频等线上渠道展示和销售，一般首批约800件货品当天就会被抢空。”天泓皮具城的TIE品牌店长吴银喜说。 目前，广州三元里皮具商圈各大市场客流明显回暖，众多品牌商家坚持每日上新，在做好线下优惠促销服务的基础上，也纷纷“触网”直播带货。(完)
本报见习记者 郑馨悦 开到24点的思南书局、网红夜宵店外卖销售额突破10000单，世博源商圈夜里还人头攒动……“五五购物节”伊始，仅花了18个小时12分钟，上海地区消费支付总额超100亿元，夜间经济也开始快速恢复。 支付宝数据显示，上海市民消费热情开始迸发，相比4月29日，5月1日的夜间消费增速达4成，平均每笔消费金额提升超2成。口碑饿了么数据显示，夜间消费的订单笔数增幅达3成。 据介绍，数字化消费券正成为这个不夜城的新兴发电器。从中小商户到百货商场，纷纷选择数字化“消费券”促进线下消费的模式，一大批商户在“五五购物节”提升了“在线经济”的能力，让上海的夜散发出新活力。 夜宵小店参与百亿级购物狂欢 上海东大名路上的阿文夜市豆浆油条是一家网红夜宵店，曾经吃上一副他们家的大饼油条还要拿号排队。此次55购物节，阿文借助饿了么推出了数字化的“消费券”，消费者可以5折购买价值8元的“消费券”。 “和以前不一样，我们能通过饿了么参与上海百亿级的购物狂欢，也能获得一定的回补”该店负责人表示，“主要抓住线上客流，半夜点外卖的人越来越多了”。 “根据我们大数据工具测算分析，虽然小店的‘消费券’金额不高，但这一设定是符合餐饮行业的消费习惯”，饿了么上海负责人杨瑞争表示。店铺订单量的增长也印证了他的说法，4月30日至5月5日，该店订单量环比增幅达6倍。在饿了么店铺的详情页中，月销售量又回到了那个熟悉的数字——“9999+”。 像阿文夜市豆浆油条这样抓住“五五购物节”夜间经济的商户还有很多，饿了么数据显示，外卖夜宵销售量排名前10的商圈是宝山万达、秀浦路商圈、大华虎城商圈，龙柏商圈，三花现代商圈，余姚路商圈、共富商圈、长寿路商圈、四川北路商圈、威宁路商圈。 “这些商圈的商户复工率近98%，现在55购物节，像阿文这样的商户可以用“消费券”，再加上饿了么给消费者的优惠福利，多个利好的条件下，生意一下子就暴增了。”杨瑞争介绍。 数字化“消费券”促进线下消费 5月5日晚上，世博源的阿玛尼沙龙里客流攒动，据店长林先生介绍，“五五消费节”营造的购物氛围让市民愿意出门消费，作为商家也抓住机会，在口碑等平台推出优惠套餐。 “相比之前只是剪头发，现在消费者会选择染烫项目，我们也推出了优惠套餐。”林先生表示，目前客单价有明显的提升，客流同比去年恢复了8成多。 位于世博源的百联也尝试了支付宝发消费券的新模式。截止到5月3日，百联共发出消费券1583万张，已发券金额达7.2亿元，实现全域成交额19.2亿元。 百联购物中心事业部总经理陈旭存介绍，利用支付宝数字化服务能力，实现了对周边潜在客户的辐射和带动。这是百联首次尝试线上精准发券+线下消费，创造了上海发消费券的新模式。 口碑数据显示世博源、中山公园龙之梦、大宁国际商业广场、汇宝购物广场、星游城、美罗城、虹口龙之梦、五角场商圈、金桥国际商业广场、上海喜马拉雅中心，这10个商圈在晚上8点之后的营业额增速最快。 国家开发银行上海金融研究发展中心资深研究员纪飞峰表示，“五五购物节”展现了新消费力量，更是描绘了一个在线新经济深度支撑城市发展的“上海样本”。（编辑 白宝玉）
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