【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云。对话时间2018年12月。 以下是与蔡云的对话（精选版） 记者：一二线城市商业地产有没有泡沫？ 蔡云：一二线城市前些年供应量非常大，同时市场属于新旧动能转换期间，产品结构调整期间，确实现在它的投资量也不是很大了，受到市场调控的影响。三四线城市的人口占到咱们国家人口比例50%以上，它的购物中心比例不到20%，所以说一二线进入了存量市场调整阶段，三四线市场还需要更长的发展过程。它需要把先进的销售理念，先进的产品，好的产品提供给三四线的百姓，所以在三四线城市仍有很大发展空间。人口在那儿。 记者：商业地产出现哪些新趋势？ 蔡云：第一是我们购物中心的发展适销对路，也就是说从供给侧方面来谈我们的商业地产，肯定要拿最好的产品，最适合市场发展的东西去迎合市场，更多的包括体验式消费，包括互联网的消费，包括场景化的消费。 你看我们现在购物中心几大特别明显的产品线的改善，一个是餐饮、亲子、娱乐、休闲、康养等等。现在无论是商业地产还是旅游地产，还是人们消费的热点，都将来的发展方向，单纯的购物未必是它的最大诉求。 记者：商业与文旅将如何融合？ 蔡云：今后购物中心的发展方向肯定是商旅文三个复合在一体的一个发展方向，因为光有商，没有体验式消费，没有文化内涵的发扬，整个购物中心当中或者商业综合体当中没有魂，所以必须在输出你的特点，彰显你的个性当中下工夫，怎么下工夫？就是商业、文化、旅游三者的结合才能是购物中心商业综合体发展最明确的方向。 记者：商业地产这个盒子，在产品设计上应如何适应新消费时代？ 蔡云：开发企业在做购物中心的时候一定要以定制为要求，从定制反推自己的规划、设计，包括我们将来运营的整个过程，都要受到这个影响的，这个很重要。 比如说我们在电影院，我们的层高，我们的电力动力供应肯定要有标准，再一个，随着现在新兴产业的导入，我想现在很多购物中心有很多VR，有很多电竞，像这些东西也需要大量的带宽，包括3G、4G、5G技术的应用，这些东西都要提前想到。这可能是我们购物中心将来面临的最大问题，在设计之初就要预留出更新改造的空间才可以。 商业内容迭代很快。所以要预留空间。可变性要强一些。 记者：怎样才算一个好的购物中心？ 蔡云：一个好的购物中心首先从选址看，有规模以上的人口，再一个从规划设计和整个的体量，要达到一定的体量，一个活动的空间，再一个节能、环保，我们说的四节一环保的要求要同时达到，这才是好购物中心的标准。 记者：你怎么看商业地产的标准化？ 蔡云：现在有很多品牌在进驻购物中心当中有标准化，连锁企业都有，很明显。比如说刚才我说的那几个大的品牌，基本上在一个城市购物中心要能进全进了，同时购物中心的运营者在选择市场的时候也愿意选网红的或者受追捧的产品进来，所以它有它的标准化，它对它的层高、店面的距离都有研究，所以这标准化也很重要，但是不能依赖于标准化。你想想如果一个城市，一个品牌复制了十个以上了，那还有什么特色？那这个购物中心本身就不具备特色了。 记者：所以其实标准化对商业地产的意义不大？ 蔡云：意义不大，但是从建设标准来看是要有的，我们早期谈的问题，规划设计、市场布局，这些标准化很重要，但在后期运营当中应该是各显其能了。
中国商报/中国商网“头顶马聚源，脚踩内联升，身穿八大祥，腰缠四大恒”，从这一句俗语中足以看出内联升在老北京人心中的地位。据中国商报记者了解，有着100多年文化沉淀的内联升并没有故步自封，而是在寻求传承与创新平衡中，一步步走进大众的生活。8月8日，全新品牌升级后的内联升迎来了进入现代商业购物中心的首店――北京长楹天街生活体验店。从街边店到购物中心店，从中心城区的商业街走入新兴商圈，内联升在创新的道路上迈出了重要一步。实际上，这并不是内联升一家老字号的发展轨迹，如今，传统老字号纷纷走进购物中心，到新兴商圈拓展新客已经成为行业趋势。 从商业街到现代购物中心 众所周知，内联升是北京老字号，它的门店主要位于北京中心城区，包括位于大栅栏步行街的总店，位于王府井（600859）步行街的东华门店，还有东四店和双井店。如今，内联升为何选择在北京东五环外的长楹天街购物中心开新店呢？ 据北京内联升鞋业有限公司董事长程来祥介绍，随着城市化建设的推进，人们的休闲生活范围在逐渐扩大，城市人口逐渐外迁，以长楹天街为代表的新兴商业圈在五环外迅速崛起。购物中心满足了人们购物休闲的一站式需求，并且不受季节和天气影响，成为线下客流聚集的场所。“内联升来到长楹天街，希望进入现代化购物中心，主动拥抱消费者，让更多的90后、00后年轻消费者重新认识老字号品牌，让非遗产品真正走进人们日常生活中。”程来祥表示。 “我们一直在讲非遗的活化，其实最好的活化就是走进老百姓的生活中。内联升早就在筹划将门店开进购物中心，长楹天街的客流量在北京商圈位列第一，并且它是比较有生活气息的购物中心，以家庭购物为主，周边有很多北京人，对内联升的认知度比较高。”内联升品牌负责人程旭表示。 另外，内联升不再是人们印象中的只卖老头鞋的铺子，无论是在产品设计上还是经营模式上，都在不断创新。自2013年开始，内联升加大产品创新力度，通过与专业的设计师、知名IP（知识产权）跨界推出诸多文化衍生布鞋产品。2018年在北京三里屯开出京城第一家老字号潮流快闪店，获得了社会的普遍关注。 老字号进入购物中心，到城市新兴商圈去寻找机会，已经成为行业共识，一些餐饮老字号品牌更是走在前列。几年前，上海的大壶春以及杏花楼集团旗下的鲜得来、功德林、洪长兴、小绍兴等多家老字号品牌纷纷进驻购物中心。中华老字号全聚德（002186）、便宜坊也早早进驻了一些新商场和购物中心。 拉近用户与品牌的距离 与内联升其他已经落成店铺不同的是，长楹天街生活体验店完全采用现代开架式售货方式。没有了传统柜台的阻碍，导购人员可以近距离地为顾客提供服务，顾客也可以直观地触摸到商品。一个小小的改变，对内联升来说却是一个很大的突破――拉近了用户与品牌间的距离。 除了陈列方式发生改变外，内联升长楹天街生活体验店还在走精品路线，主打国潮与国风，用年轻人喜欢的方式展现手工布鞋独特的魅力。中国商报记者注意到，该门店主要有四个区域，分别是时尚手工布鞋专区、经典手工鞋专区、设计师专区以及非手工鞋专区，各类产品都摆放得整齐有序，令人一目了然。在时尚手工布鞋区域，记者看到《如懿传》《王者荣耀》《故宫淘宝》《国家宝藏》等国内知名IP合作款鞋品，一双双带有鲜明设计标识的鞋品，吸引了年轻人的目光。 开业当天，记者看到，该门店内顾客络绎不绝，除了一些中老年人外，还有很多年轻人光顾。一对年轻情侣被内联升门口货架上的一双虎头鞋所吸引，他们告诉记者，朋友刚好生了小孩，要送礼物，正好看到这双红色的虎头鞋，又漂亮又实用，果断买单。 家住长楹天街附近，正在逛街的王阿姨看到内联升门店很是高兴，她告诉记者，过去购买布鞋都要前往大栅栏内联升总店，从家这边过去很不方便。现在出门步行5分钟，就能买到内联升布鞋，实在是太方便了。 门店内还有专业定制鞋品，现场有师傅为顾客量脚定制。 让更多年轻人进店 近几年来，随着消费市场的变化，老字号都在积极主动地靠近年轻人，想变得更加年轻。尤其是在产品创新上，各种跨界玩得不亦乐乎，这也让人们感受到老字号旺盛的生命力。为了吸引年轻消费群体，老字号不仅进行产品创新，还在渠道布局上狠下功夫。有了吸引年轻人的产品，还要有适合年轻人的销售渠道。 不可否认，当下，网购已经成为年轻人主要的购物方式之一，线上渠道成为年轻人的聚集地。近两年，老字号也在积极拓展线上业务，尤其是新冠肺炎疫情期间，众多老字号品牌在线上玩起直播带货。同时，老字号也没有放慢线下布局的脚步。 “年轻人的消费习惯在发生改变，消费场景往线上转移，这不是价格的问题，而是消费习惯与时间成本的问题。尽管如此，线下的体验店还是不能缺失。线下门店可以让消费者直接接触产品，无论是从舒适度体验还是整体效果来看，到店购物会更加直观。”程旭认为，线上与线下都是流量的入口，缺一不可。 “长楹天街的顾客群与内联升是匹配的，在这里开店品牌会有较大的上升空间。”程旭表示，这里有本地居民和年轻人，可以验证内联升的产品设计、营销方式，如果这家店可以做好，就可以复制到更多的店。程旭还透露，接下来内联升还考虑进入位于北京南五环附近的西红门荟聚购物中心。 程旭还表示，如今，内联升的消费客群越来越年轻，但并不是说要抛弃老顾客，而是在老顾客的基础上拓展年轻客群。内联升过去产品比较单一，以中老年客群为主，从这个店开始，要让更多年轻人进店。中国商报记者还注意到，开业当天，内联升长楹天街门店的导购员还在线上进行直播，给店内引流。
2020年，以5G时代为契机，新基建在行动，大数据、云计算、物联网、人工智能等系列高新科技迎来了爆发期。但如何在5G网络环境运营新技术中让广大消费者受益，实现人民对美好生活的梦想，离不开消费市场的重要载体-商业、文化、旅游地产，这也是运营商投入实施网络建设取得投资回报的重要环节之一。 为了让5G及各类高新科技应用更多的被消费者认知和使用，为了让科技成果转化成生产力服务社会，中国房地产业协会商业文化旅游委员会联合华为科技集团、新浪乐居、中国酒店业优采联盟、中国购物中心网共同组织“中房杯”5G应用大赛，挖掘具有可以落地实施并具备商业价值的5G及高新科技应用场景成为“商业”、“旅游”、“文化”等产业聚集、消费活跃的商旅文开发项目的新动能。 7月10日，中国房地产业协会商业文化旅游委员会联合乐居，特邀中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云，华为5G室内数字化产品线副总裁徐之兵，中国购物中心网创始人尹进钱，益田集团信息中心负责人黄联宗，深圳梦幻视界科技有限公司总经理朱奕兴，世优（北京）科技有限公司创始人&CEO纪智辉，晤桥亚洲合伙人唐希言，商汤科技AR平台商务&战略规划负责人季浩宇，共同探讨“5G+”创新生态下，针对购物中心板块，该如何去实现产业、科技、金融无缝连接，并用智慧科技创新服务人民美好生活。 深圳梦幻视界科技有限公司总经理朱奕兴在线上论坛中指出： 中国5G网络普及以后，正在潜移默化的影响到各行各业的发展和大众的消费习惯。通过5G的技术的加持和助力，购物中心的空间设计上，会融入很多具有科技感、艺术感的数字技术，它营造所见即所得亦真亦幻的氛围，极具特点和吸引力。 网上有一个热门视频，内容为韩国的SM公司，在公司外面做了一个高20米，宽80米大屏，看起来像一个水缸，里面海浪一直在翻滚，好像随时都可能倾泻下来，在炎热的夏天给大家营造很清凉的快感。其实它是一个艺术装置，艺术家通过流体模拟技术，实现了海浪在建筑体里面翻滚的这种惊人的效果，从而火爆了全网。 同样，在购物中心，也会有一些场景的应用，比如一些数字餐厅或光影餐厅，利用艺术效果和光影技术，变成网红打卡地，帮助商家进行获客保留，解决经营难题。数字艺术在购物中心的一些实际的应用，现在越来越受到普及。能够引领时尚潮流现代化的购物中心，无一例外都成了城市的网红的打卡地，能够很好的帮助业态，在短时间内聚拢人气，提升商业中心揽客的能力。 随着我们5G技术的应用，很多购物中心开始在公共空间设置数据数字艺术装置，运用5G数字应用技术+新视觉的创意手法，是科技与艺术的结合，也是文化创新的一种表现，商业购物中心需要这样的场景应用。“中房杯”5G应用大赛能够提供一个良好的学习机会，可以帮助大家了解更多5G科技技术应用场景，助力产业升级和经济高质量发展。 >>>点击报名
2020年，以5G时代为契机，新基建在行动，大数据、云计算、物联网、人工智能等系列高新科技迎来了爆发期。但如何在5G网络环境运营新技术中让广大消费者受益，实现人民对美好生活的梦想，离不开消费市场的重要载体-商业、文化、旅游地产，这也是运营商投入实施网络建设取得投资回报的重要环节之一。 为了让5G及各类高新科技应用更多的被消费者认知和使用，为了让科技成果转化成生产力服务社会，中国房地产业协会商业文化旅游委员会联合华为科技集团、新浪乐居、中国酒店业优采联盟、中国购物中心网共同组织“中房杯”5G应用大赛，挖掘具有可以落地实施并具备商业价值的5G及高新科技应用场景成为“商业”、“旅游”、“文化”等产业聚集、消费活跃的商旅文开发项目的新动能。 7月10日，中国房地产业协会商业文化旅游委员会联合乐居，特邀中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云，华为5G室内数字化产品线副总裁徐之兵，中国购物中心网创始人尹进钱，益田商业集团信息中心负责人黄联宗，深圳梦幻视界科技有限公司总经理朱奕兴，世优（北京）科技有限公司创始人&CEO纪智辉，晤桥亚洲合伙人唐希言，商汤科技AR平台商务&战略规划负责人季浩宇，共同探讨“5G+”创新生态下，针对购物中心板块，该如何去实现产业、科技、金融无缝连接，并用智慧科技创新服务人民美好生活。 益田集团信息中心负责人黄联宗在线上论坛中指出： 在购物中心筹建阶段，最好是能由运营商和业主深度合作去构建一张网的应用，这张网包括购物中心里的信息网、物管网、安防网和物联网，甚至包括消费者用的信号网、WiFi等等，这一张网需要基于5G，才能具备融合、超量的能力。在这个场景下，结合新的互联网应用技术，采用更多的传感设备采集信息，最终汇聚购物中心信息库内，方便经营管理者了解商场，并进行智慧化管理。 传统每一个购物中心都要去搭建综合布线网络，还有信息中心机房、物业管理网络、安防监控设备网等等，建完这些基础网络之后，后续的运营成本、设备运维保障成本，是持续存在的，长期总体拥有成本高。而购物中心与运营商深度合作，通过5G网络切片技术，既可以保障购物中心网络的使用，又能够降低购物中心在整体建设上投入，并能在数字化转型中去获得更高收益。 5G技术在购物中心的运营管理中，至少有三个业务场景的应用：首先是物业管理，如智能远程抄表、黑名单管理、智能安保、智能门禁、人脸识别、保洁智能调配等。其次是经营服务场景，通过高光直播、AR营销、5G智能POS等新技术应用，从引导、导购到成交全程为品牌商家赋能；最后是消费者端，借助5G的低时延高带宽，延展视觉导航室内、室内定位等能力，助力消费体验升级。 聚焦当下，一方面如何在新兴购物中心项目借助5G构建智慧建筑，另一方面如何低成本地对在营购物中心进行5G运营体验升级改造，都是现阶段值得探讨的问题。 益田商业集团，很期待能跟运营商和技术供应商开展多方对接合作，利用5G先进技术，共建一张网应用，并结合众多互动升级方案，实践智慧运营管理的落地。 >>>点击报名
在多种因素的影响下，零售企业度过了一个喜忧参半的一季度，一方面，有商超类企业在一季度斩获了可观的利润，另一方面，百货类企业则普遍业绩遇冷。 不同业态的零售企业，为提振消费信心，让“逛街”行情全面回暖，可谓八仙过海，各显其能。“除线下实体门店外，迪卡侬零售团队通过资源整合，积极开发线上生意经，寻找更多商机，包括线上直播，微信小程序等。”迪卡侬方面回复《证券日报》记者称。 百果园则选择升级战略，“百果园将好吃不贵战略升级，提升商品性价比；同时，借助营销活动提高顾客关注度和购买欲望。目前来看，门店4月份已经恢复到正常水平。” 百果园集团副总裁焦岳对《证券日报》记者说。而便利峰则选择启动了声势浩大的“网红好物种草季”活动。 此外，《证券日报》记者走访北京部分零售线下门店，有销售人员称，5月份销售才正式步入正轨，在想各种办法扩大销售量。 商超业绩整体好于百货 上市公司一季度的业绩情况，从一定程度上反映出零售企业不同业态之间发展的“冷热不均”。同花顺(行情300033,诊股)数据显示，今年一季度归属于母公司股东净利润同比下降的商业企业，共有74家，而归属于母公司股东净利润同比有所增长的，仅有22家。 对于业绩同比下降的原因，多家公司在公告中解释，是受新冠肺炎疫情影响。而从细分领域来看，商超企业的成绩单整体要优于百货企业。 数据显示情况来看，在所有商业企业中，商超企业的经营状况整体要优于百货企业，其中，有个别商超企业在一季度获得了可观的利润。而相比之下，百货企业交出的成绩单则不如人意，例如，翠微股份(行情603123,诊股)的财报显示，今年一季度，公司营业收入同比下降81.44%，约为2.47亿元；归属于上市公司股东的净利润同比下降197.07%，亏损约4336.7万元。公司称，“2020年突发新冠疫情对零售行业带来严重冲击，公司一季度经营亏损主要受销售收入大幅下降、成本费用刚性及减免商户租金费用等因素的影响。” 百货行业的状况，从一份行业报告中也可以看出一二。 近日，中国连锁经营协会发布了《加快推进公募REITs出台以充分发挥购物中心保就业费作用并促进长期良性发展的报告》（以下简称报告），报告显示，参与本次调查的15家企业旗下购物中心总数达1100多家，调研涉及的购物中心春节期间开业率约为40%。 报告称，其中一线城市开业率优于二、三线城市开业率，开业率随城市等级依次下降，一线城市开业率约70%，二、三、四线购物中心开业率逐步降至约35%。2月下旬以来，全国购物中心逐步恢复正常营业，但是线下购物中心作为公众场所，消费者对于公众场所持谨慎态度，信心不足，导致客流短期内较难恢复。5月1日，全国购物中心平均客流回暖率达到65.3%。 2020年上半年新筹备中的购物中心招商率、开业率不容乐观。经过此次疫情之后，购物中心和品牌租户可能产生长期乃至永久性分化，经营管理能力较差的购物中心将会面临更大的压力。 鉴于此，各界人士认为，可以引入资本证券化的手段来缓解购物中心的成本压力。 今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），并出台配套指引。“兼具不动产属性与零售属性的商业地产已经进入存量管理时代，受访购物中心企业、投资机构、行业专家全部认为，购物中心公募REITs已经逐渐具备了推出的时机。”报告提及。 企业花式推广提振消费信心 除了借助资本手段，更多的零售企业选择结合自身优势，提振消费信心。 迪卡侬在回复《证券日报》记者采访时介绍，公司参加了由深圳市消委会推出的“凝聚你我力量 让消费更温暖”系列公益活动之“线下无理由退货承诺”活动。不过，迪卡侬的退换货无限制承诺是面向全国消费者的。“迪卡侬中国大陆任意商场、迪卡侬官网、迪卡侬天猫旗舰店购买的迪卡侬自有品牌商品，都能够享受无时间限制、空间限制的退换货服务。” 此外，迪卡侬还配合深圳市政府推出了一些优惠活动，提振消费信心。五一假期期间，推出了“深圳市体育消费节暨迪卡侬深圳会员日”，以及参与了2020年深圳南山购物节系列优惠活动。而在上海，迪卡侬还参加了上海市“五五购物节”，并在五一期间尝试在中国首发全新产品，吸引消费者。 目前来看，迪卡侬的客流恢复明显，“在五一期间，迪卡侬深圳客流增长超过120%，营业额增长接近100%。在整体增长都非常好的情况下，我们发现家庭购物、非目的性购物的消费情况越来越多。” 参与了“线下无理由退货承诺”的还有百果园等零售企业，百果园集团副总裁焦岳对《证券日报》记者说，“疫情期间百果园承担一线门店员工的在岗补助以及防疫物资的采购、发放，保障加盟商的经营基础。疫情后我们全力保障加盟商的收益”。 便利蜂相关人士则对《证券日报》记者介绍，为了提振消费，更好满足消费者需求，五一小长假刚过，便利蜂就开始给年轻人造了个节。便利蜂近期启动了声势浩大的“网红好物种草季”活动，密集推出了多款网红新品，涉及饮料、零食、冰激凌等多个品类，部分商品还给出了大幅优惠。虽然便利蜂此前就每天都有网红商品上线，但如此集中、大规模的“造节”还是头一次。
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