王鸿 12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 谈到明年房地产市场的走向，佳源国际CFO 张翔表示，国内地产走向是与政策息息相关的，与监管政策的松紧相挂钩，出台的“三道红线”是一个长期改变市场的政策，代表监管机构对行业的长期监管。保守来看，今年在疫情的影响下，地产行业在政策上会有些偏向，但明年疫情改善，其他行业会好过一些，地产在监管上会严厉些，这样的可能性比较大。但地产是中国经济的引擎与压舱石，是一个十几万亿的大的市场，机会很多，城市化建设和居民住宅改善需求强劲，明年地产行业要在大的机会中谨慎前行。 他认为，三道红线下地产公司拿地速度一定会放缓。过去通过债务增加来撬动规模扩张的发展模式现在是走不通的，三道红线的目的是通过限制地产公司债务端的总量来减缓公司发展的速度，未来弯道超车的机会很少。 张翔表示，佳源国际去年已经主动降杠杆，比政策更早。佳源国际本就不是以规模增长为首要目标的地产公司，公司去年买地金额占整体现金回笼的15%，整体杠杆就降下来了。今年，公司拿地比重内部控制在现金回笼的35%左右，在行业也属于比较谨慎的水平。 在融资方面，他表示，今年能明显感觉到，国内机构之前融资主要是看规模，而今年下半年，很多金融机构的风控会参照房企三道红线踩线情况。财务信用结构有一定红利的企业会得到关照。佳源国际融资渠道有美元债、银行开发贷、信托融资等。今年公司着力改善融资渠道和负债结构，去年佳源国际信托占公司整体融资的47%，今年增加了很多银行开发贷，信托比例下降到了25%左右，同时今年抓住市场窗口发行了多笔美元债优化债务年期，明年融资渠道和负债结构都会有进一步的改善。更多观点：正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
12月21日，据上交所披露，万和证券-宝钜商业大厦资产支持专项计划被终止，该笔ABS债拟发行金额11.7亿元，原始权益人为宝能地产股份有限公司，计划管理人为万和证券资本市场。据了解，该笔ABS债于今年10月27日获上交所受理。 记者注意到，除上述ABS债，天风-宝能应收账款资产支持专项计划也于今年9月23日获上交所受理。该笔ABS债拟发行金额20亿元，发行人为宝能地产股份有限公司，承销商/管理人为天风证券（601162）股份有限公司。
中国经济网北京12月10日讯上海证券交易所网站近日公布的问询函（上证公函【2020】2675号）显示，南京新街口百货商店股份有限公司（以下简称“南京新百”，600682.SH）2020年12月8日盘后披露了《关于拟以全资子公司股权增资江苏宏图高科房地产开发有限公司暨关联交易的公告》，拟以持有的全资子公司新百地产100%股权为对价向宏图地产增资。增资完成后，南京新百将持有宏图地产46.31%的股权。宏图地产为公司控股股东三胞集团的控股子公司。经审核，上交所根据该所《股票上市规则》第17.1条等有关规定，对该事项提出问询，要求南京新百对子公司新百地产及增资对象宏图地产的具体情况、是否损坏上市公司利益作详细说明。 该公告显示，公司拟以持有的全资子公司新百地产100%股权增资宏图地产。本次交易完成后，南京新百将持有宏图地产46.31%的股权，宏图地产将持有新百地产100%的股权，南京新百将不再直接持有新百地产股权。本次增资对象宏图地产为公司控股股东三胞集团有限公司的控股子公司，故构成关联交易，不构成重大资产重组。增资对象宏图地产评估价值合计人民币19.65亿元，新百地产评估价值合计人民币16.94亿元。 截至评估基准日2020年10月31日，江苏宏图高科房地产开发有限公司资产账面价值10.30亿元，评估值25.89亿元，评估增值15.59亿元，增值率151.39%；负债账面值6.24亿元，评估值6.24亿元，评估无增减值；净资产账面价值4.06亿元，评估值19.65亿元，评估增值15.59亿元，增值率384.34%。 本次增资后，宏图地产注册资本由人民币2000万元增加至人民币3724.80万元。新增注册资本人民币1724.80万元由南京新百以新百地产100%股权评估作价16.94亿元投入，评估值16.94亿元超过注册资本1724.80万元的部分全部计入宏图地产的资本公积。 上交所注意到，评估报告显示，宏图地产已有多笔债务逾期，三胞集团所持其90%股权已被多次轮候冻结。同时，宏图地产还存在因未及时交付标的、导致部分购房合同和房屋租赁合同违约的情形。但本次评估均未考虑上述事项对评估结论的影响。要求南京新百补充披露：（1）在未考虑多种风险因素的情况下，宏图地产评估值是否公允；（2）本次交易作价未考虑上述风险，是否有利于保障上市公司利益。请评估师及公司全体董监高发表意见。本次事项评估机构为北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）。 据南京新百2020年12月9日发布的《江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告》显示，根据江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01财保124号执行裁定书、（2018）苏01财保124号协助公示冻结通知书，宏图地产90.00%股权（1800万元）冻结期限为三年，自2018年8月13日起至2021年8月12日止；根据北京市第三中级人民法院（2018）京03执783号执行裁定书、（2018）京03执783号协助公示通知书，宏图地产90.00%股权（1800万元）冻结期限为三年，自2018年8月24日起至2021年8月23日止；根据江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01财保136号执行裁定书、（2018）苏01财保136号协助公示通知书，宏图地产90.00%股权（1800万元）冻结期限为三年，自2018年9月18日起至2021年9月17日止；根据广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18443号执行裁定书、（2018）粤0307民初18443号协助公示通知书，宏图地产股权，冻结金额以人民币2000万元为限，冻结期限为贰年，自2019年3月21日起至2021年3月20日止。本次评估未考虑股权冻结对评估结论影响。 此外，上交所还注意到，审计报告显示，截至2020年10月31日，新百地产货币资金账面余额为19亿元，占总资产的62%。同时，公司前期公告披露，南京新百曾以持有新百地产的10.31亿元债权对新百地产进行增资。公司补充披露：（1）新百地产账面货币资金充裕，前期公司对其实施债转股的原因及合理性，是否与本次对宏图地产增资构成“一揽子交易”，本次交易是否间接向控股股东提供资金；（2）公司短期内对全资子公司进行债转股并出售，导致丧失债权，是否损害上市公司利益；（3）核查公司与新百地产是否存在其他债权债务关系、担保关系等事项。请全体董监高发表意见。新百地产审计机构为苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）。 除上述内容外，上交所上市公司监管一部还对宏图地产持续亏损的原因、徐州三胞医疗最近一年及一期的主要财务数据、宏图地产母公司财务指标等情况作了问询，要求公司共于2020年12月9日披露问询函，并于2020年12月16日之前披露对问询函的回复。 公司披露的《关于拟以全资子公司股权增资江苏宏图高科房地产开发有限公司暨关联交易的公告》显示，截至2019年末，新百地产总资产达到34.72亿元，净资产6.97亿元；截至2020年10月31日，总资产达到30.64亿元，净资产达到16.73亿元；2019年度，公司营收实现16.00亿元，净利润4.17亿元；2020年1-10月，公司营收实现3013.91万元，净利润-5469.93万元。 截至2019年末，宏图地产总资产达到17.46亿元，净资产-1103.28万元；截至2020年10月31日，总资产达到10.30亿元，净资产达到4.06亿元；2019年度，公司营收实现1415.09万元，净利润656.74万元；2020年1-10月，公司营收实现1755.09万元，净利润1528.43万元。 以下为原文： 上海证券交易所 上证公函【2020】2675号 关于对南京新街口百货商店股份有限公司向关联方增资有关事项的问询函 南京新街口百货商店股份有限公司： 2020年12月8日盘后，你公司提交公告称，拟以持有的全资子公司新百地产100%股权为对价向宏图地产增资。增资完成后，南京新百将持有宏图地产46.31%的股权。宏图地产为公司控股股东三胞集团的控股子公司。经事后审核，根据本所《股票上市规则》第17.1条等有关规定，现请你公司核实并补充披露以下事项。 一、关于交易方案 1.公告披露，公司拟以持有的全资子公司南京新百房地产开发有限公司（以下简称新百地产）100%股权为对价，向江苏宏图高科房地产开发有限公司（以下简称宏图地产）增资。交易完成后，南京新百将持有宏图地产46.31%的股权。宏图地产审计报告显示，截至2020年10月31日归属于母公司所有者权益为3429.57万元，2019年末为-3.28亿元。2020年1-10月净利润为-5585.24万元，2019年为-6453.77万元。请公司补充披露：（1）宏图地产持续亏损的原因，其持续经营能力是否存在重大不确定性；（2）结合新百地产目前的业务发展情况以及宏图地产的历史经营情况，说明本次交易的商业合理性。 2.公告披露，三胞集团和宏图地产承诺，自本次增资完成日起的五年内，三胞集团将按照约定的价格收购南京新百持有的宏图地产全部股权，或者由宏图地产按照约定的价格回购南京新百持有的宏图地产全部股权。同时，南京三胞医疗管理有限公司将徐州三胞医疗管理有限公司（以下简称徐州三胞医疗）60%的股权质押给南京新百作为履约担保。请公司补充披露：（1）徐州三胞医疗最近一年及一期的主要财务数据，包括总资产、净资产、营业收入、净利润；（2）徐州三胞医疗主要资产是否存在抵质押等权利受限的情形、是否存在债务逾期的情形，如有请具体列示；（3）徐州三胞医疗60%股权是否存在其他抵质押情形，南京新百作为质权人的优先受偿权是否可能劣后于其他方；（4）结合上述合同条款，说明公司对于该笔投资的具体会计处理。请会计师发表意见。 二、关于新百地产 3.审计报告显示，截至2020年10月31日，新百地产货币资金账面余额为19亿元，占总资产的62%。同时，公司前期公告披露，南京新百曾以持有新百地产的10.31亿元债权对新百地产进行增资。请公司补充披露：（1）新百地产账面货币资金充裕，前期公司对其实施债转股的原因及合理性，是否与本次对宏图地产增资构成“一揽子交易”，本次交易是否间接向控股股东提供资金；（2）公司短期内对全资子公司进行债转股并出售，导致丧失债权，是否损害上市公司利益；（3）核查公司与新百地产是否存在其他债权债务关系、担保关系等事项。请全体董监高发表意见。 三、关于宏图地产 4.公告披露，截至2020年10月31日，宏图地产净资产账面价值4.06亿元，评估值19.65亿元，评估增值率384.34%。增值率较高的主要原因系徐州三胞广场-1至5层商铺大幅增值，其账面净值5.59亿元，以市场法和假设开发法进行评估，评估值为20.19亿元。请公司补充披露：（1）宏图地产是否拥有徐州三胞广场的土地使用权及具体会计处理方式；（2）徐州三胞广场的权利受限情况，包括是否存在抵押、抵押金额、抵押权人、到期日等；（3）结合徐州三胞广场商铺不同经营模式（如租赁或销售等）所占比例和现金流量特征，说明仅以市场法对其评估的合理性；（4）徐州三胞广场的具体评估过程，包括可比交易案例的位置、面积、单价、成交时间及具体调整因素，三胞广场商业街历史年度具体销售价格、面积等，说明评估结果的合理性。请评估师发表意见。 5.评估报告显示，宏图地产已有多笔债务逾期，三胞集团所持其90%股权已被多次轮候冻结。同时，宏图地产还存在因未及时交付标的、导致部分购房合同和房屋租赁合同违约的情形。但本次评估均未考虑上述事项对评估结论的影响。请公司补充披露：（1）在未考虑多种风险因素的情况下，宏图地产评估值是否公允；（2）本次交易作价未考虑上述风险，是否有利于保障上市公司利益。请评估师及公司全体董监高发表意见。 6.宏图地产审计报告显示，2020年10月28日，三胞集团受让南京冠雷贸易实业有限公司（以下简称南京冠雷）对宏图地产的债权，金额为4.01亿元。10月31日，三胞集团以上述债权对宏图地产进行增资。请公司补充披露次宏图地产评估值之间是否存在差异及产生差异的原因发表意见。 四、其他 7.公告披露了宏图地产母公司2019年度和2020年前10个月的主要财务指标。请公司按照合并报表口径，补充披露宏图地产最近一年及一期的主要财务指标。 请你公司于2020年12月9日披露本问询函，并于2020年12月16日之前披露对本问询函的回复。 上海证券交易所上市公司监管一部 二〇二〇年十二月八日
发自上海 12月12日，在“2020（第四届）中国地产新时代盛典”现场，“2020中国地产经理人评选”结果揭晓。荣获“2020中国地产经理人100强”的德信地产广东公司区域总经理石永华，在获奖现场接受了专访。 对于本次获奖，石永华表示十分高兴，能有机会和这么多优秀的同行一起学习。在石永华看来，2021年的楼市主题将会是回归，回归到以往的常态，因此他们未来也将更加专注于产品、市场和客户的研究。德信地产广东公司区域总经理石永华 本次评选由主办，新浪财经、中国企业家、中房网、中物研协联合主办，中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会联合指导，自2020年10月10日启动至今，覆盖中国约60个主要城市，全国共两千余位地产、家居、物业经理人参与评选，有效投票数近1亿。 在主流媒体、权威专业机构组成的专家评审会综合评审下，最终评选出六大榜单，分别是《2020中国十大地产年度CEO》、《2020中国地产经理人100强》、《2020中国十大家居年度CEO》、《2020中国家居品牌经理人100强》、《2020中国十大物业年度CEO》、《2020中国物业经理人100强》。 本次评选紧扣行业发展主旋律，以“稳健经营、高质发展、用心筑家和社会责任”为主题，旨在挖掘中国泛房地产行业内最优秀的经理人，推动中国房产、家居和物业人物库建设和行业健康发展。 点击查看2020中国地产新时代盛典更多详细内容>>>
展浩博 发自北京 二十年前，因《将爱》成名的李亚鹏，决定在北京798租一个loft工作室。在那个房价如葱的年代，798的日租金不过两三毛钱一平。十年后，以文艺圣地得名的798园区，租金已飙涨了四五十倍。 租金涨速令人瞠目，李亚鹏对此却大感不公。文艺从业者给798带来了人流，提高了商业价值，而租金高昂的798却正在“抛弃”他们。由此，李亚鹏萌生了文化为地产赋能的想法，并一头扎进地产。 对当时的李亚鹏而言，跨界经商是有底气的。2000年到2010年，与房价一起飙升的还有李亚鹏的身价。一部《笑傲江湖》、一部《射雕》，李亚鹏两部金庸剧相继大火，而后又迎娶天后王菲。功成名就，美人在抱。 《笑傲江湖》里，令狐冲钟情于青梅竹马的小师妹岳灵珊，一度为情所困。所幸后来遇上真爱任盈盈，最终二人携手退隐，得以笑傲江湖。 戏如人生，从表演跨界地产的“移情”经历，也在现实中的李亚鹏身上上演。 “移情”文旅 李亚鹏表演生涯的起点，是考入中戏90级新疆班。在这个班里，他比较知名的同学还有陈建斌、王学兵。三人也被誉为中戏三剑客。不过据李亚鹏描述，自己当年考入表演系，颇有些误打误撞的意思。 或基于此，也许从误打误撞进入表演行业的第一天起，李亚鹏就没准备把演艺事业当作一生所愿。大学期间，李亚鹏就曾“不务正业”地玩起了摇滚，有一次还把眼镜蛇乐队和唐朝乐队带到老家乌鲁木齐，希望让家乡的人认识摇滚。 对于表演，李亚鹏自己也曾坦言，人生志不在此。但不得不承认，头顶上的明星光环，才是李亚鹏从商的最大资本。 2010年，李亚鹏在丽江看到一个文旅项目投资机会，决定尝试一下。当时，为了说服公司同事，李亚鹏给出涉足地产的理由是“为文化和艺术寻找一个落脚之地”，而这后来也成为李亚鹏从事文旅地产的初心。 李亚鹏的地产处女作，即丽江雪山项目。这是一个包含别墅和商业院落的文旅大盘。按照他最初的构想，在这个艺术小镇里，文化和艺术、商业和地产将共荣共生。 从2012年拿到地开始，李亚鹏便紧锣密鼓地展开了他的雪山艺术小镇开发。项目开盘时，借助李亚鹏个人的明星效应，项目没花一分广告，不到三个月就完成了两亿销售。 前来买房捧场的不乏娱乐圈大腕，如高圆圆、那英等。不过好景不长，明星效应加持的丽江雪山项目遭遇销售瓶颈。因文旅项目非刚需品，消费者对预售房认可度不高等因素，雪山艺术小镇后期销售遇冷，李亚鹏随即面临资金掣肘。 由此牵出的一桩李亚鹏与泰和友联的4000万元债务官司，多年几经起伏，至今仍未了结。李亚鹏还差点因此被列入失信黑名单。 2015年4月，李亚鹏再三考量，决定忍痛割爱。他找来“万通六君子”之一的易小迪，将雪山艺术小镇项目51%股权，以1.94亿转给了易小迪旗下上市公司阳光100。 李亚鹏带着遗憾从丽江雪山项目转身。从土地获取到规划建设，再到开发销售，李亚鹏全程参与操盘雪山项目。可以说，这是第一个真正意义上，让他体验到“开发商”感觉的地产项目，尽管结局不尽如人意。 地产执念 从丽江项目中，李亚鹏痛定思痛。他自己也敏锐意识到，自己并不适合做地产开发。因为第一、资本，第二、工程，房地产开发最重要的两条，都不是他的强项。 于是他决定调整做地产的方向，重新回到老本行：文化产业。如今，李亚鹏给自家公司的定位是“一家为地产开发企业提供内容增值服务的文化地产IP运营商”。 承担这一定位的企业载体，是中书资源。按照李亚鹏的描述，这是一家依托于母公司中书控股的文化地产企业。而中书控股则是李亚鹏于2011年初成立的一家公司，最早的股东分别是：他的母亲张萍和哥哥李亚炜。李亚鹏中书系企业版图 顶着文化IP运营商的title，李亚鹏随之开启他的中国文谷计划。这是一个囊括多种文化体系的综合概念。中国文谷的首个落地是在郑州。2017年，李亚鹏联手金科共同拿下郑州中国文谷地块。 万事开头难，郑州文谷依旧是一次不甚成功的尝试。因项目所在片区配套不成熟，从拿地至今，郑州项目并未建造起，李亚鹏设想中恢弘的文谷气象。令人唏嘘的是，项目中建起来的仅有金科开发的一些住宅项目，销路反倒不错。 涉足地产接连受挫，李亚鹏并未放弃这份文旅地产执念。两年后，他再次带着中国文谷，挺进赣州，这也是他最为重视的一个项目。 2019年，赣州中书资源置业拍下赣州4个地块使用权，计划建成“赣州中国文谷”，总投资达61亿。 在文化底蕴深厚的江西赣州，李亚鹏这次打造的是一个偏住宅型的文化IP项目，书院系住宅是其中的重头戏。社区书院、企业书院、公益书院，在他看来，这将是一个集文化大成的书院大盘。 尽管信心十足，不过外界对李亚鹏此次赣州试足，仍是不太看好。“三线城市需求有限”、“地方国资不比国家级政策支持”、“没有拆迁货币补偿”...诸如此类的看衰声音不一而足。 不过，在纷繁的评论声音背后，李亚鹏也不是全无胜算。而这或归功于其早前宣称的，从开发商到文化地产IP运营商的转变，这意味着资产变轻。 在郑州文谷项目中，主要负责项目开发的河南中书置业以及郑州中福书晟置业，背后的主要出资方分别为金科股份和福晟集团。而李亚鹏的中书资源在两家公司中，只占25%和20%股权。 赣州中国文谷项目中同样如此，项目开发方赣州中书资源置业，背后85%股权最终归江西国资委，中书资源则仅占15%。 金庸小说中，郭靖固守襄阳直至城破，侠者大多具备一种近似执念的情怀。而情怀，历来是李亚鹏最为典型的气质，李亚鹏微博名叫“一号立井”，这是他父母早年在新疆工作的一口矿井。 借这个名字，李亚鹏一是要纪念往事，提醒自己不忘本；二是警示自己要低调谦逊，闷头苦干。在这种吃苦精神下，胸怀地产执念的“令狐大侠”，最终能否笑傲文旅江湖？
2020年12月12日，2020（第四届）中国地产新时代盛典在上海举行，盛典现场正式揭晓“2020中国地产经理人评选”榜单。大唐地产总裁郝胜春荣获“2020中国地产年度CEO30强”。 他，务实低调，锐意进取；他热爱跑步，脚踏实地，带领大唐地产实现三年42%的营收复合增长；他开拓创新，不断精进，带领大唐地产再造国风产品经典，树立国韵地产时代新标杆。 本次评选由主办，新浪财经、中国企业家、中房网、中物研协联合主办，中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会联合指导。
王彦杰12月12日，“2020（第四届）中国地产新时代盛典”的盛宴现场，来自地产物业家居三大行业百位大佬举行13场见地直播。在掘金存量专场，惠达卫浴殷慷、德尔未来姚红鹏、喜临门杨刚、梦百合倪张根展开对话。专题》》 喜临门家具总裁杨刚认为，后疫情时代，大家对家居的理解、追求，又到了一个新的高位。疫情让大家体会到在家待的时间是最宝贵的。 疫情会改变大家对于消费品的消费习惯，整个经济的增速仍然是保持比较好的。他表示，更看好明年的经济发展，今年叠加的一些未消费的也会延续到第二年。产品的发展会加剧，渠道资源的争夺业更加激烈。前面几个头部品牌会更加剧烈，包括很多的新锐在进来，所以渠道的抢夺也会越来越明显。 关于存量市场，他认为，存量市场里面悟是关键词，“悟”产品的变化。需求端在发生变化，供应端就要发生变化，大企业不仅要能打还要灵活。存量竞争市场无论是需求端还是企业端的这个综合考验都是比较大的。 针对当下环境，杨刚表示，以不变应万变，储备创新。“继续围绕消费者的睡眠，产品领先，组织创新，然后在具体的流程方面实现数字化。”则是未来喜临门家具的目标。 中国地产新时代盛典每年12月12日举行，涵盖地产物业家居三大行业数千位经理人，旨在发现行业榜样，挖掘行业人才库。前三届在北京雁栖湖国际会展中心举行，本届移步上海国家会展中心，并新增“乐居红人节”和乐居liveshow等活动。中国地产新时代盛典已成为地产物业家居三大行业规模最大级别最高的行业盛会。
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