1月9日，上坤地产与平安不动产、首创置业于桐乡乌镇签署战略合作协议，落地乌镇·新栅国际人文艺术村项目。该项目坐落于乌镇新城区，距离乌镇景区2公里，区位条件优越，未来将以戏剧、音乐产业为基础，延展电影、艺术、人文、旅游、教育等领域，打造全方位文化艺术产业链。本次战略合作意味着上坤地产在住宅和商用地产开发之外，积极探索并形成产业与地产联动的全新业务发展方向，也是其践行“城市优质生活服务商”的又一次落地。 首度被纳入平安合作伙伴，打造回归本源产品 平安不动产庞大的战略合作版图中拥有众多优质伙伴，例如中国金茂、融创、华夏幸福、旭辉、碧桂园等。此次，平安不动产引入了新的伙伴——上坤地产。据了解，上坤是平安合作的企业中为数不多的非50强房企，意味着其对上坤地产运营及开发能力的认可。此外以本项目为契机，上坤地产与平安不动产建立了友好的合作关系，在长三角的优质资源储备得到了进一步扩充，未来也将依托战略合作获取更多优质项目。 乌镇处于沪苏杭金三角之中，在这个被熟知为“国际互联网大会举办地”的地方，平安不动产过往也有不少的布局，例如，其在乌镇东郊打造的文旅项目，总投资约80亿元，占地约1235亩，呈现的全新旅游业态受到了游客的欢迎，焕新了乌镇文旅度假体验。 据了解，乌镇·新栅未来将成为长三角乃至国际一流的戏剧、音乐、艺术、展演及交易创作平台。而在上坤地产于2019年底提出的“三五战略规划”中，其将“城市优质生活服务商”作为全新定位指导未来五年的发展，这与乌镇新栅项目的理念不谋而合。 “地产+产业”战略全面落地，打造未来增长第二曲线 近几年，随着房地产政策逐步趋紧，寻找新的拿地模式、探索第二增长曲线是当下房企的新课题。事实上，上坤地产早年掘金上海的第一步就是试水商用，虽然当时只是一个偶然的机遇，但上坤地产体内早已植入做地产外产业的基因。 对于上坤地产而言，试水产业体现了其大格局和强前瞻性，不仅开拓了拿地渠道，对于产业的积极研究和拓展也能够为公司未来的增长打造第二曲线。 据悉，除乌镇•新栅外，上坤地产目前已同时启动多个产业地产和产业小镇建设实践，如上海松江上坤樾山项目、阜阳抱龙石艺小镇等等。在樾山项目中，上坤拟依托佘山休闲度假区，打造集康养酒店、健康产业、活力商业于一体的健康生态综合体；在抱龙石艺小镇中，则通过形象和产业的双重提升，让城市回归璞真，让乡村拥抱现代文明，形成了以现代石材产业为核心的石艺特色小镇。 本次，上坤地产选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的浙江乌镇，投资启动产业小镇项目，一方面可以发挥其建设住宅的优势，另一方面在产业地产开发过程中，进一步提升上坤地产未来产业运营的能力。
12月2日晚间，大发地产发布2020年前11个月销售业绩。今年前11个月，大发地产累计实现合同销售金额约263.03亿元，合同销售面积约175.58万平方米；平均销售价格为14981元/平方米，已提前完成全年业绩指标。 大发地产继续保持可持续增长，在合同销售、土储、资金、财务结构等多个维度均表现优异，展现出企业提速增效的良好发展势头。 深耕长三角总土储货值约910亿元 大发地产在“1+5+X”的战略指引下深耕长三角，布局国家黄金城市群。截止到2020年6月30日，大发地产已在长三角及全国5大黄金城市群，运营82个项目。 报告期内，大发地产新增土地16块，新增土地储备约186万平方米，新增土储货值约268亿元，荣登克而瑞上半年新增货值TOP51，新增土地价值TOP48，新增土地建面TOP53。 投资结构上，大发地产上半年新增土储集中在长三角区域，新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%，在优质一、二线城市的总建筑面积占比超90%。2020上半年，大发地产喜获苏州、常州、温州、宁波、南通、南京、无锡、芜湖等优质地块，同时落子成都、重庆等中西部城市，持续优化全国版图。新增土储集中于优质城市，拥有较强的经济基础和发展潜力。 截止2020年6月30日，大发地产总土储建筑面积约650万平方米，总土储货值约910亿元，总土储货值在长三角区域占比84%。从城市能级分布里看，总土储货值在优质一二线城市的占比约80%。 大发地产秉承审慎的投资战略，决定进入新城市前，均采用审慎的投资评选原则，并作出深入的研究，与合作伙伴发展长期的战略合作关系，进行土地收购和发展，有效管控成本和投资投入。截至2020年6月30日，大发地产总土储平均土地成本约4890元/平方米，合理的土地成本有力助推后续的盈利增长。 财务稳健资金充裕信用指标持续向好 大发地产一直追求稳健发展，密切监控各项财务指标，保持流动性充裕，财务稳健性持续优化提高。 中报数据显示，截至2020年6月30日，大发地产持有总现金约57.93亿元，同比增长23%，资金充裕。2020年上半年净负债率下降至约71.7%，降负债效果显著，现金对短债比维持在1.2倍，未踩“三道红线”，财务健康稳健。 大发地产积极拓宽多元化融资资源，优化债务结构，通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道，为长期发展开拓充沛稳定的资金来源。公司与60多家金融机构保持着良好的关系，为长远发展保驾护航。 健康的财务和资金水平让大发地产获得了国内外机构的认可。2020年上半年，穆迪重申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定。安信国际发布房地产行业研究报告，对大发地产维持“买入”评级。此外，集团上半年先后荣获“稳健经营企业奖”、“2020中国上市房企百强”、“2020中国上市房企风险控制能力十强”、“中国综合实力投资控股企业奖”等重磅奖项。 积极践行社会责任不断增厚品牌价值 大发地产深知，企业的成长和社会的发展息息相关，因此关注自身发展的同时，大发地产积极践行社会责任，不断增厚品牌价值。 上半年，大发地产设立1000万元“抗击新冠肺炎”专项基金，持续在全球范围内采购稀缺医疗物资，用于支援防控。同时，大发地产各区域积极制定了应急预案，有条不紊开展防疫工作，线上携手春雨医生开启义诊活动，全方位、多角度筑起守护业主生命健康的铜墙铁壁。 作为清华大学中国发展规划研究院唯一委员单位，大发地产以国家进步、优秀人才的培养为目标，参与规划院的建设进程，为国家经济社会发展添一份力。 7月份，大发地产积极响应芜湖市市政府抢险救灾号召，铸成“抗洪流水线”。同时，大发地产携手温州电视台生活频道，举办“零距离，助学行”公益活动，帮助贫困学子。 最后，大发地产董事会主席葛一暘表示，大发地产将持续提速增效，继续以国家政策为导向，持续优化全系统营销管理体系，利用智慧营销驱动增长，实现稳定持续发展；将保持“谨慎乐观”的投资态度，保持良好的战略定力，深耕长三角，践行“1+5+X”战略，布局国家黄金城市群；将持续改善融资成本和负债结构。大发地产将坚持以稳健均衡为核心，不断提速增效，保持综合竞争力，蓄力未来，持续为股东提供满意回报。 （CIS）
严明会 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会现场，丁祖昱表示，地产行业正在经历从不确定性到确定性的转折。丁祖昱指出，地产行业以2018~2020年为界限，大致分成三个阶段。 2018年以前，地产处于确定性增长阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大。2018~2020年，伴随政策面房住不炒政策出台，宏观经济去杠杆苗头出现，加之疫情突发，房地产处于不确定性阶段。 丁祖昱预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，即无增长时代。伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产无增长时代有望来临。 与此同时，丁祖昱指出，未来规模房企亦会出现负增长现象。这一迹象在2020年已有显现，据克而瑞数据，2020年前11月百强房企中，有4家千亿房企增速为负。
格力地产昨晚公告，其董事长鲁君四收到中国证监会的《调查通知书》，鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被立案调查。 格力地产表示，在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作。“该事项尚不会影响公司日常生产经营活动，公司经营管理、业务及财务状况正常。” 公告未披露鲁君四涉嫌证券市场内幕交易的具体行为。 公开资料显示，鲁君四生于1966年，经济学博士，高级工程师，2008年6月20日至今任格力地产董事长，2009年11月至2017年6月兼任公司总裁。2014年3月至2020年1月任珠海投资控股有限公司董事长，2020年1月至今任珠海市免税企业集团有限公司董事长。 格力地产于2009年借壳上市，前身为西安海星现代科技股份有限公司。房地产、海洋经济、口岸经济、生物医药，加上正在重组的免税业务，是目前格力地产的业务构成。同时，公司也是粤港澳大湾区为数不多业务多元化的区域房企。 今年以来，格力地产积极谋求发展机会。其中，拟通过并购涉足免税店这一跨界之举，是公司的重头戏。 回溯公告，格力地产5月8日收盘后停牌筹划重大事项，5月23日披露《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》，25日复牌后开启连涨模式。据最新预案，公司拟以4.3元/股价格，向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100%股权，交易对价约122.15亿元。 在“免税店概念”加持下，格力地产股价复牌后曾连拉八连板。值得注意的是，公司在停牌筹划上述并购之前，股价有所异动。上交所在6月4日发函问询预案具体事宜，并要求公司自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整，是否存在内幕交易情况。不过，格力地产在6月18日的回复函中表示，不存在公开或泄漏相关信息的情形，亦不存在利用本次重组的内幕信息进行内幕交易或操纵市场的情形。 昨日，公司又披露了一则简单风险提示公告：由于董事长鲁君四被证监会立案调查，公司购买珠海市免税企业集团有限公司100%股权事项可能存在被暂停或终止的风险。
编者按：历史谱华章，时代塑英雄。2020年疫情致使全球经历“黑天鹅”事件，愈发彰显企业掌舵人肩负多重角色，既要对企业赢利负责，又是社会文明的推动者。 2020年10月26日起，《2020年中国房地产人物年鉴》正式启动编纂。同步，推出2020楼市大事记系列盘点：关注行业塔尖人物的年度动作，收录推动行业发展和趋势的典型实例。本期关注：2020中国十大地产年度CE0名单 时间：2020年12月12日 事件回顾：（第四届）中国地产新时代盛典十大地产年度人物 2020年12月12日，一年一度的“中国地产新时代盛典”在上海如期举行，“2020中国十大地产年度CEO”榜单同步正式揭晓。 他们是：金地集团董事长凌克、绿城中国董事会主席兼行政总裁张亚东、旭辉控股CEO林峰、阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌、蓝光发展首席执行官迟峰、雅居乐控股公司副总裁兼地产集团总裁兼房管集团联席董事长王海洋、华发股份董事局副主席兼总裁陈茵、宝龙地产总裁许华芳、祥生控股集团行政总裁陈弘倪，以及当代置业执行董事兼总裁张鹏。 凌克，是中国房地产领军人物。掌舵金地20余年来，他始终坚持平衡发展的独特战略思想，以打造中国最有价值的国际化企业为己任，带领金地集团成功上市、全国化发展，并不断以科技创新推动行业发展。 张亚东，守正创新，以“真善致美”塑“六品”绿城，绘就“战略2025”蓝图；他顺势而为，从宏观视野到微观洞察，以“道、术、为”奠定绿城高质量发展之基。 林峰，低调务实，日拱一卒，实现上市以来连续8年有质量增长；他战略前瞻，开拓创新，将商业地产变得十分“有趣”；他坚持长期主义，打造旭辉生态平台力，是中国地产行业的“模范生”。 朱荣斌，笃行“规模上台阶、品质树标杆”战略，倡导绿色健康建筑，品质革命成绩斐然；他敢想敢为，突破职业经理人的局限，以企业家的意识和担当，成功引入战略投资； 迟峰，知行合一、狼性突破，调结构调节奏，开启蓝光三次创业征程；他从容运维、沉着应战，走正道不纠结，以生意的逻辑，穿越行业周期；他以变迎变、锐意革新，明定位开风气，勇做温度人居时代的引领者。 王海洋，守正笃实，儒雅睿智，是“一生乐活”的践行者，“第二人生”的建设者。他求精思变，推陈立新，以匠心炼品质，全面推动雅居乐产品战略升级和跨越。他举棋若定，稳中求进，以坚如磐石的战略定力，带领雅居乐在千亿阵营之上再攀高峰。 陈茵，她纵横捭阖，锐意开拓，布局全国“6+1”区域近50城，绘就华发股份从珠海走向全国的辉煌篇章；她谋篇布局，聚焦未来，构建“一核两翼”多元发展格局，赋能城市，赋能全产业链式美好生活； 许华芳，勇于开拓，创立了独特的宝龙商业地产发展模式；他奋发有为，带领宝龙实现了“地产+商业”双上市平台；他不断精进，致力于把宝龙打造成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商。 陈弘倪，80后的他，掌舵领航，主动创新变革，坚定实施“1+1+X”战略；他，扎根一线，为人低调内敛，做事人本务实；他，从进入上海到挺进资本市场，带领祥生迈入更广阔的舞台，开启崭新的篇章。 张鹏，笃守绿色，躬身入泥，劈波斩浪，二十载如初带领当代追风前行；他同心创变，引力加速，蓝绿相持，顺势进化锻造复合曲线标杆；他简单专注，智业治企，风清气正，创立流程与运营护航百年当代。 本次评选由主办，新浪财经、中国企业家、中房网、中物研协联合主办，中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会联合指导，于2020年10月10日正式启动，覆盖中国约60个主要城市，全国共两千余位地产、家居、物业经理人参与评选，有效投票数达到1.4亿，记录行业人的高光时刻。 本次评选紧扣行业发展主旋律，以“稳健经营、高质发展、用心筑家和社会责任”为主题，旨在挖掘中国泛房地产行业内最优秀的经理人，推动中国房产、家居和物业人物库建设和行业健康发展。 点评：2020年是极不寻常的一年，作为企业掌舵人要抗“疫”与经营两手同时抓。能在此刻脱引而出的佼佼者，更是值得受到公众认可的社会贡献人物。 【责编：丽娅 刘慧欣】
核心观点 市场扰动下，地产债怎么看？ 近期，在监管收紧和风险事件的冲击下，地产债利差出现较为明显的走阔，AA+地产债相对处于历史较高水平。但在三道红线的约束下，地产债利差收窄拐点是否即将来临尚不明确，仍需进一步挖掘个券的α机会。 下一阶段，在融资约束下，对于地产企业而言，如果土地储备相对充足且优质，则在销售回款上相对更具比较优势。 地产企业土储如何 土储质量，很大程度取决于所在区域的房价涨幅。今年以来，长三角、珠三角和以武汉、成都为代表的中部省会城市房价出现较为明显的上涨。我们梳理了地产企业土储分布，并结合土储倍数进行分析。整体来看，碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、龙湖集团等11家房企的土地储备相对充足且质量较高。 而对于地产企业新增土储情况来看，拿地节奏上，三道红线前地产企业拿地相对积极，8月融资约束出台，叠加地产企业拿地季节性趋势消退，地产企业拿地迅速放缓。拿地区域偏好上，今年以来房价涨幅较高区域是地产企业布局的重心。 地产债的投资策略 我们认为当前在不同的风险偏好下，地产债可关注以下2个策略方向： （1）性价比一般，但安全边际较高：关注万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团的配置价值； （2）性价比较高，但兼具一定风险：旭辉控股和时代控股相对存在一定的超额利差，性价比位居中上游，相对具有一定的关注价值。 风险提示企业经营风险。 报告正文 1、市场扰动下，地产债怎么看？ 1.1 地产债利差在市场扰动下的走势 今年以来，在疫情和风险事件的冲击下，叠加宏观政策的调控，地产债信用利差也出现几轮比较明显的波动： 1）1月底至2月中：新冠疫情冲击下，市场风险偏好快速下行，无风险利率上行速度快于信用债收益率，地产债利差被动下行。 2）2月中至3月底：疫情冲击导致房企销售一度停摆，地产“小阳春”被销售寒冬取代，而央行货币宽松开始逐渐发挥效应，无风险利率下行，带动地产债利差走阔。而低评级房企由于抗风险能力相对较弱，利差走阔幅度更为显著。 3）3月底至5月底：央行货币政策持续宽松，市场恐慌情绪进一步得到缓解。随着疫情逐渐得到控制，房企开拓线上等销售方式，商品房销售同比出现回暖，叠加利差空间较足，地产债配置存在比较优势，地产债利差快速下行。 4）7月初至8月下旬：经济逐渐复苏，流动性边际收紧，而地产债作为收益较高的债券相对抗跌，地产债利差进入新一轮的收窄区间，而此时，“三道红线”约束对地产债利差走势的影响尚未开始体现。 5）8月底至11月底：在“三道红线”新一轮的约束下，房企融资受到冲击，恒大危机事件下，部分高杠杆房企债券遭抛售。永煤违约事件，市场风险偏好进一步下行，高杠杆房企在市场恐慌下被大幅抛售，带动地产利差走阔。而与此同时，由于资质的分化，不同等级的地产债利差走阔幅度也出现了差异，中低等级在这轮波动下利差走阔幅度相对更为显著。 整体来看，在监管收紧和风险事件的影响下，地产债利差较年初出现明显走阔。截至12月初，短期限品种中，AAA级和AA+级地产债利差已经达到历史36.5%和47.3%分位数水平。而对于3年期的地产债，AAA级和AA+级利差分别达到历史77.7%和80.5%分位数水平，反映在风险事件冲击下，市场对于长久期品种配置意愿有所降低。 随着疫情逐渐得到控制，地产逆周期调节政策逐渐退出舞台，取而代之的是以“三道红线”为代表的新一轮监管收紧政策，地产行业融资增速将进一步放缓，压制地产企业规模扩张速度。短期内，在融资放缓的背景下，地产企业头部集中速度也将随之减缓，利好相关指标未踩线的颈部和腰部房企。 我们认为，在当前地产债利差受恒大等大型地产企业债券收益率快速上行的影响，叠加融资约束收紧，虽然地产债利差目前处于阶段性高点，但在监管收紧趋势之下，行业性利差收窄拐点机会是否来临尚不明确。在当前β机会尚不清晰的情况下，需要结合地产企业踩线情况，进一步挖掘个券的α机会。 1.2 三道红线下，地产企业的分化 在中央“住房不炒”的政策基调下，多城市限购政策进一步加码，稳房价成为下一阶段房地产市场的主要趋势。叠加房地产信托收紧和“三道红线”的约束，融资限制程度的大小决定下一步地产企业规模扩张的节奏。因此，我们基于克而瑞全口径销售金额排行榜，梳理了TOP100房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标。 具体来看，全口径销售规模排行的前100家房企中，三道划线指标齐全的共75家。TOP10房企中，恒大、融创和绿地三个指标均踩线，且均被纳入融资约束监管试点房企，下一阶段面临一定的融资压力。而绿档房企，除保利发展、中海地产和世茂外，集中分布于颈部和腰部。 黄档房企踩线集中于剔除应收款的资产负债率，拿地销售比处于较高水平。我们对比了黄档房企的踩线指标，整体来看，黄档房企集中在剔除预收款的资产负债率这一指标上踩线，净负债率和现金短债比处于安全区域内。而综合拿地销售比来看，2019年黄档地产企业拿地销售比相对处于较高水平，较快的拿地节奏带动剔除预收款的资产负债率处于较高水平。 从融资约束来看，橙档和红档房企有息负债增速超阈值占比较高，绿档和黄档房企也面临一定压力。以2019年有息债务增速作为参考，则红档和橙档有息债务增速超阈值的企业占比相对较高，分别为83.3%和75.0%，下一阶段，橙档和红档地产企业债务压降压力较大。 而对于绿档和黄档房企来说，虽然整体债务增速超阈值的房企占比相对较低，但部分房企仍处于快速扩张的阶段，面临较大的拿地需求，下一阶段15%、10%的有息债务增速可能会对企业扩张产生一定的约束。 在监管收紧和融资约束之下，地产企业高杠杆扩张模式受阻，红档和橙档房企虽已放缓扩张速度，但仍然面临一定的降杠杆压力；而绿档和黄档房企，在融资约束之下，也难以持续较快增长。 我们也将从土地储备角度入手，寻找哪些区域土地储备质量更高，地产企业在这些区域分布如何，并验证今年以来地产企业新增土地储备特征是否与我们的思路一致，给出当下地产债的投资策略。 2、地产企业土储如何 目前，央行和住建部的座谈会中，只有12家重点地产企业被纳入到监管试点。但在监管趋势下，我们认为，地产企业的有息债务增速都会逐渐受到约束。在下一阶段，有充足且优质土地储备的绿档和黄档房企，融资压力较小，且库销售回款能得到强有力的保障。 2.1 哪些区域土储质量更高？ 土地储备的质量，很大程度上取决于所在区域的房价涨幅。由于以一二线土储占比划分相对较为笼统，我们进一步挖掘了今年以来100个样本城市的房价变动情况，并以此为基准，寻找地产企业在涨幅较高的城市是否有土地储备分布。 得益于产业发展较快和人口的持续净流入，长三角和珠三角区域房价涨幅相对较高。在100个样本城市中，18个城市在2020年1月至11月二手住宅累计涨幅超9%，集中分布于长三角和珠三角区域，以及中部地区的省会城市。 其中，受深圳房地产市场严监管下，购房需求外溢，以及科技龙头企业的搬迁，东莞2020年以来房价涨幅位居全国第一，二手住宅挂牌价累计上涨50.3%。淮安和深圳紧随其后，房价涨幅均超越20%，分别达到29.4%和25.0%。 我们认为，由于长三角、珠三角和以武汉、成都为代表的中部省会城市，在城市群发展规划之下，产业结构优化速度较快，有望持续保持人口净流入，形成对地价的有力支撑。 而就地产企业而言，如果在这些区域有较为充足的土地储备，则意味着下一阶段销售回款能得到更加有力的保障。我们也将梳理地产企业土储区域分布，进一步筛选出具备更充足且优质土储的地产企业。 2.2 哪些地产企业有充足且优质的土地储备？ 为进一步挖掘，哪些房企下一阶段在土地储备上更具有优势，我们将从质量和规模两个维度，以TOP100中有存续债的黄档和绿档地产企业为样本，梳理样本房企的土地储备情况。 土地储备质量方面，我们梳理了地产企业土储占比前十大城市与房价涨幅较高城市的重合度，黄档和绿档样本房企中共有34家企业披露了土储占比前10大城市，其中23家企业在房价涨幅较高区域的土储占比超10%。 全国性房企和区域性房企在长三角和珠三角均有所布局，但不同的发展策略导致拿地成本出现分化。由于长三角和珠三角城市圈持续保持较快的人口净流入，刚性和改善性住房需求较高，全国性房企一般都会有战略布局。但由于全国性房企分散化布局、分散风险的战略导向，这类地产企业在房价涨幅较高区域的土储占比整体一般不超过40%。拿地成本也在分散化拿地的布局下，在一定程度上得到了平滑，相对处于较低位置。 而对于区域性房企，深耕长三角、珠三角的地产企业，前期拿地集中于区域内，伴随着区域内城市房价出现明显上涨，较其他区域性房企有着更强的优势。与此同时，由于在长三角、珠三角核心城市布局较多，区域地价相对较高，区域性地产企业拿地成本也因此处于较高水平。 土地储备规模方面，我们以土储倍数综合考量地产企业在下一阶段土储的充足程度。土储质量的高低决定了下一阶段销售回款是否能保持顺畅，但对于地产企业来说，如果土储不足，下一阶段将面临较高的补库需求。如果土储规模过高，则增加企业资金成本。因此，对于地产企业来说，除要考虑土储质量外，还需综合考虑土储倍数。 以土地储备面积/全年合约销售面积作为房企土储倍数的衡量指标，则样本房企土储倍数均值为3.72，整体适中，但中小型房企土储覆盖相对较低。从土储倍数分布结构上来看，土储倍数相对较低的样本集中于中小型房企，而这些房企在2020年1-8月的拿地销售比也基本都高于0.4，反映部分中小型房企存在土储不足的现象，补库较为积极。 而大型房企中，世茂地产、保利发展等企业在2017年、2018年以来就已经放缓拿地节奏，拿地销售比相对较低，土储倍数也因此相对适中。 基于样本地产企业的土储质量和土储倍数分布，我们以2.5-5.5作为较为适中的土储倍数，以10%以上作为地产企业在房价涨幅较高区域土储占比的筛选指标，则样本房企中，碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团等11家房企的土地储备相对充足且质量较高。 3、地产企业新增土储情况 在前面的分析中，我们主要就样本地产企业的存量土储进行梳理。为进一步观察今年以来地产企业新增土地储备的变化，我们也将进一步从拿地节奏、区域偏好以及拿地权益占比这三个方面梳理11家在房价涨幅较高区域土储充足且优质的重点房企新增土储情况。 拿地节奏方面，三道红线前地产企业拿地相对积极。11家样本企业中，碧桂园、万科地产、保利发展和龙湖集团2020年1月-8月全口径新增土地储备面积均超过1000万平方米，华润置地、龙湖集团、旭辉集团和时代控股拿地销售比均高于0.4。这可能是由于，疫情之后市场流动性宽松，房企融资规模提升，拿地节奏随之加快。 8月融资约束出台，叠加地产企业拿地季节性趋势消退，地产企业拿地迅速放缓。样本房企中，我们梳理了可获取每月拿地情况的地产企业新增项目情况，万科地产在8月之后新增土地储备面积明显下行，而保利发展和招商蛇口则在9月之后出现明显回落。 房企拿地偏好方面，从地产企业披露的新增土地储备区域分布来看，今年以来房价涨幅较高区域是地产企业布局的重点。样本房企中，龙湖集团集中于东莞和佛山为代表的大湾区拿地，万科地产、保利发展和招商蛇口则集中于华南、华中和华东拿地，在房价涨幅较高区域的新增土地储备面积（全口径）占比分别为10.4%、49.1%、20.1%和17.4%，进一步印证了我们从地产企业土储分布区域入手的逻辑。 权益占比方面，华润置地和景瑞地产更倾向于通过招拍挂拿地，权益新增土储面积占比相对处于较高水平，均位于80%左右。而万科地产和招商蛇口等地产企业则加大对并购等方式拿地的使用力度降低成本，新增土地储备权益占比也因此处于较低水平，均位于60%以下。 整体来看，在融资约束下，企业拿地行为进一步放缓，拿地方式趋向多元化，区域趋向于房价涨幅较高的城市，进一步印证了我们寻找土储优质且充足地产企业的思路。我们也将从土储角度筛选优质且充足的地产企业，并结合利差进行综合考量。 4、投资建议 为更清晰的对比地产企业的利差和风险，我们将首先对样本地产企业进行性价比衡量，再给出不同配置策略。 4.1 地产债的性价比 在剔除存续债规模不足50亿元的地产企业后，我们从公司属性、公司规模、发展能力、盈利能力、资本结构、偿债能力几个维度，选取23个指标，对绿档和黄档地产企业进行信用风险评分。 进一步，为衡量地产企业性价比，我们在剔除私募债之后，选取存续债券在50亿元以上的绿档和黄档房企，以剩余期限在1-3年以内的债券作为样本券，对于在此期间没有存续债券的地产企业，我们选择最接近这一存续期限的债券作为样本券。以（地产企业样本券收益率-相同剩余期限、相同外部评级的中债地产债收益率）的均值，作为地产企业的超额利差。 从信用评分结果来看，单位风险溢价最高的5家地产企业为蓝光发展(行情600466,诊股)、花样年、华宇集团、新城控股(行情601155,诊股)和奥园集团，这些房企由于超额利差相对较高，带动性价比走高。 4.2 地产债的投资策略 从前期结论可以看出，三道红线的踩线情况约束下一阶段地产企业的高杠杆扩张速度，土储规模和质量决定下一阶段地产企业的补库存压力和销售去化能力。结合地产企业的利差分布，我们认为当前在不同的风险偏好下，地产债可关注以下2个策略方向： （1）性价比一般，但安全边际较高 头部地产企业超额利差不足，但较同评级城投债或煤炭债而言，地产债仍存在一定的利差空间。我们认为，在较低的风险偏好下，可选择性价比一般，但较城投债、煤炭债存在一定利差空间且安全边际较高的地产企业，作为底仓进行配置。 基于绿档和黄档房企，我们进一步筛选在房价涨幅较高区域具备充足土地储备的，且利差在50BP-100BP的发债主体。在这一策略之下，万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团相对更具关注价值，我们认为可以作为安全边际较高的防守标的进行配置。 （2）性价比较高，但兼具一定风险 在样本房企中，对于博取一定收益的组合，我们认为可以选择踩一道线、风险评分相对处于中游，兼具性价比的地产主体。 在这一策略之下，我们认为可以选择性价比在样本企业中位居中上游，土地储备优质且相对充足的地产企业。在这一筛选策略之下，我们认为旭辉控股和时代控股相对存在一定的超额利差，性价比位居中上游，但与此同时由于土地储备充足且优质，房企也位居黄档和绿档安全范围内。 我们认为这几家房企风险相对可控，可进一步博取超额收益，但也需关注企业在融资约束下的指标变化和企业项目开发以及销售回款情况。 风险提示：企业经营风险。
12月24日，新希望地产官方海报显示，其年度销售额突破1000亿元，跨入千亿阵营。 观点地产新媒体了解到，今年前11月，新希望地产实现全口径销售额900.9亿元，但据相关数据显示，其操盘销售额仅为490.8亿元。 另外，2015-2019年，新希望地产的全口径销售分别为73.66亿元、145.3亿元、141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。
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