保利地产前董事长 李彬海 林振兴 发自北京 淡出保利地产整整十年的前董事长李彬海，并未真正“隐退”。眼下，一则不起眼的股权变更，让他重归公众视野。 12月16日，保利发展（600048.SH，原保利地产）和拉萨开发区凰朝投资有限公司（简称 “凰朝投资”）一同退出西藏信昇股权投资合伙企业（有限合伙）。 同时，西藏信昇的注册资本由19亿元增至30.965亿元，增幅62.97%，新增三位股东深圳市红塔资产管理有限公司（简称“红塔资产”）、广州市东滕实业有限公司（简称“东滕实业”）和信保(天津)股权投资基金管理有限公司（简称“信保基金”）。 此次股权变动后，西藏信昇由中信证券投资有限公司（简称“中信证券投资”）、高金富恒集团有限公司（简称“高金富恒”）、东滕实业、信保基金和红塔资产等五方出资构成，股东持股比例均未披露。 故事的“主角”李彬海，又是如何与老东家保利地产再续“前缘”？ “局中人”信保基金 西藏信昇诞生于2019年的520“表白日”，最初是由保利地产、中信证券投资、高金富恒和凰朝投资共同设立的私募基金，四方分别持股45%、30%、24%和1%，经营范围为私募股权投资。 其中，保利地产和中信证券投资不需过多的话术介绍，一个是央企地产巨头，另一个母公司中信证券则是中国第一家A+H股上市的证券公司。同时，中信证券还是保利地产非公开发行A股股票的保荐机构。 据获悉，西藏轩屿实业有限公司作为西藏信昇的GP（执行事务合伙人），具备管理职能，其背后的实际控制人为信保基金。 信保基金由保利地产和中信证券于2010年在天津联合发起成立，专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理的市场化、专业化、独立运作和主动管理的股权投资基金管理机构，目前管理基金规模超1000亿元，投资项目超180个。 穿透可知，信保基金由七位股东构成，前四大股东保利地产、中信证券投资、保利投资控股有限公司和李彬海分别持股40%、33%、9%和4％。 剩余五位股东为迟为国、广州诚信创业投资有限公司、光大金控不动产投资管理（天津）有限公司、岳勇坚和邓晓川，持股均不足5％。 值得关注的是，信保基金的四股东李彬海曾是保利地产前董事长，同时，现任董事长岳勇坚和总经理邓晓川也均为前保利高层。 2010年6月2日，掌舵保利地产18年的李彬海隐退，女掌门宋广菊接班。在保利地产内部，李彬海的地位如万科中的王石，退休之后，余威犹存。 除了保利地产和中信证券投资以外，西藏信昇的其它两位初始股东又有何背景？ 凰朝投资成立于2013年，注册资本5000万元，是信保基金的子机构；高金富恒成立于2011年，注册资本3.8亿元，熊海涛和陈蕾分别持股99.95%和0.05%。 现年56岁的熊海涛，于1997年加入金发科技股份有限公司，现任广州毅昌科技股份有限公司董事长。她也是一位隐形的女富豪，与丈夫袁志敏一道以90亿元财富名列《2020胡润全球富豪榜》第2142位。 参与保利地产生意 眼下，西藏信昇的新股东又有何背景？ 东滕实业成立于2002年，注册资本3000万元，董事长李惠海持股96%，李明、谢洪波、邓刚、徐敏哲分别持股1%，经营范围囊括地产开发，市政、道路工程，装饰工程、实业投资等，对外投资11家子公司。 巧合的是，李惠海与保利地产前董事长李彬海不仅名字一字之差，还同为湖南邵阳人。目前，李惠海任职广东省湖南邵阳商会第三届会长。 红塔资产成立于2013年，法人为王园，注册资本为3.5亿元，由红塔证券（601236.SH）、北京市华远集团有限公司和深圳市创新投资集团有限公司分别持股59.28%、30.24%和10.28%。 拆解完西藏信昇背后的新晋金主，再来看看它到底与保利地产存在怎样的交集？ 截止目前，西藏信昇对外投资了12家企业。其中4家是投资类子基金，包括佛山保泽股权投资合伙企业（有限合伙）、佛山安信股权投资合伙企业（有限合伙）、佛山鑫星投资有限责任公司和佛山旭昇股权投资合伙企业（有限合伙）。 值得注意的是，剩余8家都是地产开发类企业，且均有保利参股的身影。在今年9月17日，西藏信昇将揭阳市和越实业有限公司7740万元的股权数额，出质予保利粤东投资发展有限公司。 在保利地产2020年半年报中，也频繁出现西藏信昇的影子，后者为前者的联营公司。报告期中，它对西藏信昇投资余额为6.45亿元。 与此同时，在关联交易中，西藏信昇本期管理服务涉及1888.81万元；在其他关联交易中，西藏信昇吸收股权投资涉及1853.8万元，购买股权投资涉及1.17亿元。 在房地产公司普遍缺钱且融资日益缩紧的情况下，私募基金的确给保利地产带来了不少好处，它能很好地解决项目的融资问题，让保利在土地市场更加有底气 。 宋广菊也曾坦言，（保利地产）将通过信保基金、保利资本、养老基金、并购基金等并驾齐驱的发展模式，实现对更多外部资源的撬动。 交流爆料：3426315154@qq.com
万达集团董事长 王健林 曾树佳 发自上海 关于“万达海外地产布局彻底落下帷幕”的论调，还余音未散，但王健林已在思量着下一步棋。 近日，上海万达文化产业集团有限公司（简称“上海万达文化”）的股东发生变更，它由原来的大连万达集团股份有限公司（简称“大连万达集团”）100%持有，转为万达地产集团有限公司（简称“万达地产集团”）的全资子公司。 王健林起家于地产，但2017年，万达出现了流动性危机，公司通过出售部分资产回笼资金、降低负债。与此同时，新一轮转型也在蓄势。 隔年，万达集团迅速完成了架构调整，旗下四大业务集团，正式糅合为商管、文化、地产、金融。其中，文化业务的主体公司，为北京万达文化产业集团有限公司（简称“北京万达文化”）；地产业务的主体公司，则为万达地产集团。 此次股权变更，万达并没有把隶属于文化版图的上海万达文化，划入北京万达文化，而是腾挪到地产集团麾下。这一则不起眼的股权转换，似乎透露出更为耐人寻味的深意。 酝酿“上市”局？ 敲响上市的钟声，向来是企业的终极目标之一，只有顺利“加冠”，接受呼啸而来密集资本的灌溉，才能踏上不一样的发展台阶。 王健林必然也懂得这个道理，因此，调配资产、推动各个业务平台上市，他未曾停留。 去年7月，万达体育正式登陆美股市场，迈出了分板块独立上市的第一步。该年内，万达电影历经3年多的资产重组方案，也终于获批，在A股市场恢复交易。 加上港股的万达酒店发展，万达已手握3个上市平台。除此之外，万达地产集团的境外上市筹谋也正在持续，搭建境外股权架构就是一个影子。 2019年7月29日，万达地产集团由大连万达集团100%控股，变为大连万达集团和富泰（香港）投资有限公司共同持股，后者持股比例为5%，万达地产集团由此变更为中外合资有限公司。 一个月后，深圳迪讯实业有限公司（下称深圳迪讯）取代大连万达集团股份有限公司，成为万达地产控股股东。而深圳迪讯由香港公司万达百货集团100%控股。至此，万达地产集团变为外资控股企业。 若从类似的上市出发点考虑，上海万达文化的股权转入万达地产集团，会不会也是王健林在进行优质资产的辗转腾挪，借此更好搭上资本上市的快车？ IP Global中国区首席经济学家柏文喜分析称，也许万达认为万达文化和万达地产一方面联动性较强，有较强的协同效应，比如万达文化的很多项目都是万达地产的租户。 另一方面，万达地产为了增厚业绩以利于上市，把上海万达文化改由万达地产控股以后，就可以将万达文化的部分营收和业绩，合并到万达地产的报表之内。 工商信息显示，上海万达文化目前注册资本为1亿元，有4家对外投资企业，分别是南昌万达城文化旅游管理有限公司（简称“南昌万达城文旅”）、万达武汉电影科技娱乐有限公司（简称“万达武汉电影”）、西双版纳国际旅游度假区管理有限公司（简称“西双版纳旅管”）、北京华夏沃伦传媒有限公司（简称“华夏沃伦传媒”）。 其中，除了华夏沃伦传媒之外，另外的三家公司都由上海万达文化全资持有，它们之间，埋着万达腾挪资产的草灰蛇线。 查阅获悉，2015年4月27日，上海万达文化注册成立。它起初的名称为“万达文化产业集团有限公司”，并没有携带 “上海”的区域前缀；或许其成立的使命，就是为了充当重组的主体。 该年度的5月8日至12日，短短几天之内，上述三家子公司，以及它的历史投资企业——北京华夏时报传媒广告有限公司、北京万达旅业投资有限公司等，都陆续从北京万达文化旗下，转至它的旗下。 由此，上海万达文化俨然成为了万达文化版图下，另一个重要的统筹业务的公司。 万达文化版图 伴随着股权转移，上海万达文化的高管成员也发生了大换血。除了法人由齐界变更为张霖之外，公司的监事也由韩旭变更为高茜。 今年7月6日，原万达地产集团总裁吕正韬正式提出辞职，接替者是原万达文化集团总裁张霖。他是万达为数不多的核心高管之一，20年来历任万达多个项目公司总经理，也在万达商业地产、文化产业集团担任过职务。 而高茜，也是万达体系中颇有资历的女将。她于1996年1月进入万达，2009年12月起担任万达商业地产监事会主席，自2013年9月起同时担任万达集团审计中心总经理。据说，她雷厉风行的作风，深具王健林的个人气质。 在王健林眼中，文化产业有着足够的发展前景。 他曾说：“绝大多数行业都有天花板，唯独文化产业是没有天花板的行业。首先，品牌影响没有天花板，一部作品可能影响非常深远；其次，利润没有天花板。” 2012年6月18日，大连万达集团把文化企业资源重新整合，在京成立万达文化产业集团，打造统一的万达文化品牌，业务涉及文化旅游城、电影产业、舞台演艺、电影娱乐科技、主题公园、连锁儿童娱乐等。 目前，从上海万达文化旗下4家对外投资公司中，也能具象地管窥集团文化产业的业务形态。 南昌万达城，起初被定义为超大型文旅商综合项目，海洋馆、主题乐园、万达茂等六业态首次聚集，叫板迪斯尼。不过，后来它转到了融创旗下。眼下的南昌万达城文旅，主要为项目提供策划管理服务。 万达武汉电影对应的项目为“万达电影乐园”，是世界唯一室内电影主题乐园，投资量级达到35亿元，且项目开业后预计年收入将达到10亿元。 西双版纳旅管对应的则为“西双版纳万达主题乐园”，也号称“中国西南方首座国际级水陆二栖综合性主题乐园”。另外，上海万达文化虽只持有华夏沃伦传媒10%股权，但也代表着万达文化产业投资延伸的方向。 去年年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离，其剩余的房地产业务，全部交由新成立的万达地产集团负责。 如今，万达地产集团接纳了上海万达文化的股权，对接文化“轨道”，它将呈现出怎样的姿态？后续王健林是否会把其他文化板块公司并入其中？还有待时间验证。 交流爆料：3426315154@qq.com
大唐·京典，图片来源：大唐地产官方网站 12月11日，大唐集团控股(02117.HK)挂牌上市。开盘报4.56港元/股，与发行价持平，总市值约60.80亿港元。 截止10时，大唐集团报4.22港元/股跌7.4%，总市值约56.27亿港元。 本段交易期间，大唐地产最低报3.61港元/股，较发行价跌20.83%。 昨日晚间，交易数据显示，大唐集团控股暗盘破发，收报4.53港元/股跌0.65%，总市值60.4亿港元。 今年5月31日,大唐集团二次递交招股书,此前于2019年12月初曾向港交所递交招股书。11月23日,大唐集团通过聆讯。 聆讯后资料显示，大唐集团是一家总部位于厦门的国内物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。、 目前大唐地产业务已扩展至中国主要六大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区、长江中游经济区、长三角经济区及成渝经济区。 2020年，按综合实力计，大唐地产获中国房地产产业协会及中国房地产测评中心评定为中国房地产开发企业500强第88名；2018年及2019年，按合约销售额计，分别获克而瑞评选为漳州市区排名首位及第三位的物业开发商；按合约销售额计，获克而瑞评选为南宁三大物业开发商之一。 从股权结构看，厦门女首富福信集团实际控制人黄曦通过直接或间接持股大唐集团占比为约77.79%。此外，以吴迪为代表的大唐集团管理层持股22.21%。 过去三年及2020年上半年，大唐地产自销售物业产生的收益分别34.0亿、52.3亿、77.7亿元以及15.8亿元，分别占总收益的84.7%、95.2%、95.9%以及88.7%。 此外，大唐地产通过提供建筑服务产生部分收益，其中包括为地方政府建造安置房所得收益，分别占总收益13.3%、3.7%、2.7%以及7.1%。 与此同时，于往绩记录期，大唐地产自租赁物业、提供酒店服务及其他服务产生小部分收益。 截至2020年8月31日，大唐地产已竣工项目达22个，开发中项目65个，待开发项目18个。 资产负债方面，2017-2019年，大唐集团净负债率为1087.9%、408.8%、119.2%，期末现金及现金等价物分别为14.69亿元、18.66亿元、22.14亿元。 截至2020年6月底，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率达84.7%、净负债率为128.5%，这两项指标远超监管层划下的融资“红线”。 近三年，大唐集团的经营活动现金流净额分别为-12.41亿元、20.53亿元以及33.2亿元，投资活动所用现金净额为-5.46亿元、-7.62亿元以及-19.39亿元，融资活动现金流净额分别为26.33亿元、-8.94亿元以及10.33亿元。 大唐集团表示，以发售价中位数4.10港元计，经扣除公司就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支，估计将自全球发售收取所得款项净额约12.794亿港元。 募集资金用途方面，约60%用于现有项目资金需求，包括物业开发项目建筑成本，30%用于偿还部分银行借贷，10%用于一般业务运营及运营资金。
图片来源：网络 12月11日，据媒体报道，山东高速集团有限公司（以下简称：山东高速集团）旗下子公司山东高速资源开发管理集团、山东高速投资及济南畅赢金程股权投资合伙企业，拟将合计持有的恒大地产4.7%的股权转让给深圳市人才安居集团(以下简称：人才安居)。 本次股权转让金额合计200亿元，占2019年末山东高速集团有限公司合并报表净资产的9.54%。 搜狐财经从恒大地产处，证实了这一消息。 公开资料显示，受让方人才安居成立于2016年6月，是深圳市专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。 据恒大地产此前公告，山东高速集团前后两次认购恒大地产股份，累计投资230亿元。 2017年1月，恒大引入了第一批的8家战略投资者，其中山东高速集团认购30亿元。占股1.32%。同年11月，恒大迎来了最后一批6家战略投资者，而山东高速集团在这一轮中认购200亿元，占股4.7%。 在恒大地产引入总计1300亿元的三轮战投之后，恒大地产的控股股东广东凯隆置业的股权摊薄至63.4551%。其中，山东高速集团共投入230亿元，持股比例为5.6652%。 11月8日，深深房A(000029.SZ)和中国恒大(3333.HK)宣布重大资产重组中止，历时长达4年的恒大地产借壳深深房“回A”的计划宣告失败。 作为恒大地产最大战投方的山东高速集团认购的230亿元，如何处置也引起了市场的关注。直至11月22日，中国恒大公布恒大地产与战略投资者的最新情况。 在恒大地产1300亿元的战略投资者中，1257亿元已签订补充协议转为普通股。其中，863亿元战略投资者此前已签订协议继续持有，394亿元已签订补充协议。 在这394亿元中，有200亿元权益由人才安居持有，100亿元权益由广州市城投投资有限公司持有。另外，94亿元权益由深业集团及其他原战略投资者继续持有。 剩余的43亿元战略投资者的本金，则已由中国恒大现金支付后回购。 广州市城市建设投资集团有限公司成立于2008年12月，是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有企业。 换言之，1300亿元的战投中，广深两大国企承接了300亿元的权益，成为恒大地产股东。 同在11月22日，山东高速集团也发布公告称，旗下基金公司畅赢金程与人才安居、恒大地产签署协议。人才安居以50亿元受让畅赢金程持有的恒大地产1.1759%股权，将在12个月内分3次支付股权转让款，分别为15亿元、15亿元和20亿元。 这便意味着，经过12月11日这次股权转让之后，山东高速集团将不再持有恒大地产股份。
王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 克而瑞证券首席分析师孙杨出席会议并就单B评级地产公司的偿债能力，安全性等问题做出分析，并在此基础上，对债券投资的筛选给出了合理化建议。 就当前市场环境来看，单B评级的地产公司发债占比中资地产的发债总额近50%，是一个重要的市场。随着三道红线的出台，市场上对单B公司的安全性有了一些分歧。 市场对单B研究的偏少，BB的公司研究的机构会更多。加之行业波动也让投资人更加趋向于头部公司避险。孙杨指出，同大公司相比单B公司有自身的不足，但通过研究，有些公司风险可控，对应的投资收益也可观，随着BB公司的收益利差收窄，投资收益空间会逐渐降低，未来单B的投资价值会更加突显。 基于此，克而瑞证券从抗风险能力、一、二级市场表现、盈利能力、规模、经营及成长潜力5个维度将房企分为三大梯队，全面地考量房企的综合表现，以便在二级市场上寻求市场认知与公司基本面不匹配的投资机会。 研究结果显示，不同的中小房企存在各自的优势，并非都同规模呈正向关系，未来降杠杆以及降发债利率缓解融资压力是所有房企短期内的首要目标，一些表现优质的中小房企，依然有择机加杠杆的机会。他认为，中小房企在当今的市场调控下，提升规模同时提高盈利水平是其发展的必由之路，如此资本市场才可能提供进一步的支持。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化
王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 正荣地产相关人士就明年房地产市场形式、房企表外负债关注度提高问题发表见解，并指出明年房企将继续面临政府的持续强监管，控房价、控贷款、控地价、控负债，尤其是控发展增速。 从整体面来说明年大环境不变的话是稳中有降，弯道超车的可能性进一步降低，行业的集中度会有可能大幅度提升，同时，对房企的融资以及经营杠杆方面的要求进一步提升。 公司认为明年各房企对信息化投入会大幅增加，大型房企依靠数字化提升经营效率，小型房企亦要形成信息化布局。行业集中度则会更具鲜明特色。 关于房企负债问题， 2017年正荣就开始推进合作开发，选择有相同思路的全国前30强房企、1-2个在当地有竞争力的本土房企进行合作。此外，今年正荣地产非银占比已经下降到了10%以内。 公司表示，“非银占比下降是一个逐步下降的过程，不是一蹴而就的”。没有完全消灭非银，是为了保持融资的渠道，非银融资渠道仍会在房地产行业融资方面占有一定的比例。公司时刻保持充分的准备，应对市场上出现的任何机会。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 联合国际企业评级总监孔令彦出席会议并分享对房地产商行业及单“B”的观点。中国房地产行业面临利润的压缩，一方面由于在去财务杠杆化的背景下,地产商为了获取足够的资金来减少债务迫切销售其开发中的项目；另一方面，土地成本增长和部分房价受限压缩了房地产的利润。他认为，如果中国监管机构按照预期落实三条红线政策, 那么整个地产市场可能面临畏缩。 此外，于2021年初将实施的3条红线测试，获将致使房地产由债务支撑的高增长时代即将结束。同时，也加剧了中国房地产商的信用两极化。具体表现为BB评级或以上的房地产商比B评级的拥有更好的土地储备和更强劲的合约销售、部分BB评级或以上的房地产商会从 B评级的竞争对手手里取得更多的市场份额等。 三条红线政策影响下，他表示，房地产开发商可能会提高项目交付速度、关注更改营运资金政策、没有通过项测试的房地产商会通过股权配售等方式增加手中现金。应对未来的行业挑战，房地产开发商要把握融资成本时机，以防止前期的债务和后端的确认不匹配、合约销售价的下滑、财务不健全等问题的出现。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
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