图片来源：网络 1月26日早间，嘉凯城集团股份有限公司（000918.SZ，简称“嘉凯城”）开盘股价微涨0.2%报4.6元，总市值约为82亿元。 截止早间收盘，嘉凯涨停，报5.05元，总市值约为91亿元。 图片来源：雪球 前一日（1月25日）晚间，嘉凯城公告，选举时守明为新一届董事长。 从2009年“ST亚华（000918.SZ）”变身嘉凯城，再到2016年恒大地产入主，这家经历过两次资产重组的房企，近年来处于市值低谷。 此前，嘉凯城曾公告原董事长钱永华，因工作变动原因辞职，由李怀彬代行董事长职责。公告后的近8个交易日里（1月11日至少1月19日），嘉凯城迎来约60%的股价涨幅，获5个涨停板。 最新一期财报显示，2020年前三季度嘉凯城主业营收3.1亿元，归母净利润-10亿元，每股收益亏损0.55元，分别同比下降60%、127%、129%。 时守明接棒嘉凯城董事长，系恒大地产背景 时守明，现年46岁，历任恒大地产集团副总裁兼内蒙古公司、海南公司、北京公司董事长，恒大地产集团总裁兼四川公司董事长等职务。 而时守明的上一个职务是恒大汽车(00708.HK)董事长，1月8日，其因工作调动原因辞任。 嘉凯城的前任董事长是钱永华，现年58岁，2007年进入恒大集团，历任恒大地产集团总裁助理、董事长、副总裁等职务。2019年10月，获任嘉凯城董事长、总经理。 结合往期公告来看，这已经是嘉凯城近一年内发布的第4次人事变动公告。而自2016年恒大地产入主之后，嘉凯城的高管变动频繁，且大多系出恒大地产或曾任职于恒大集团及旗下产业集团，基本已“恒大化”。 2016年，在嘉凯城新一轮领导班子中，董事长为甄立涛，此人彼时还担任恒大集团常务副总裁兼辽宁公司董事长、公司董事长；总经理为杨松涛，此人1998年进入恒大集团，历任重庆公司、武汉公司、上海公司董事长职务。 2018年1月，杨松涛因个人原因离任，黄涛升任为嘉凯城总经理。黄涛曾担任恒大金碧物业公司总经理，恒大集团副总裁兼恒大文化产业集团董事长等职务。 2018年5月，甄立涛因工作原因离任，黄涛接任嘉凯城董事长一职，并兼任总经理。 2019年10月，嘉凯城管理层再变动，钱永华获任董事长、总经理职务，黄涛改任副总经理。在本轮任命中，除了黄涛之外的四名新任副总经理中，有三人均系出恒大。 在1月8日披露的公告中，董事李怀彬曾被半数以上董事推荐，成为嘉凯城的代理董事长，李怀彬目前还担任恒大地产集团副总裁一职。 此后的1月11日至1月20日间，这8个交易日内，嘉凯城共获得5个涨停板，股价从3.29元升至5.29元，涨幅约60.79%。 这对于嘉凯城而言，是难得的大涨。2019年至今，嘉凯城股价整体呈下滑趋势。最高时嘉凯城达到7.32元/股，最低时仅为3.14元/股。 历经两次重组，同业竞争问题被延期解决 2009年，＊ST亚华为了避免公司退市进行重大资产重组，向浙商集团以及一致行动人和杭钢集团以3.9元/股定向增发不超过11.7亿股，用以购买一系列房地产业务资产。 同时，*ST亚华原来的农业类资产，通过出售的方式用以偿还部分债务。重组完成后，由农业类的上市公司变为专业的房地产上市公司，并更名为嘉凯城。 嘉凯城的控股股东也变成了浙商集团，该集团是直属浙江省国资委的大型投资控股集团。彼时，五家房地产公司（国际嘉业、中凯集团、名城集团、陕西雄狮和潍坊国大）被注入嘉凯城。 数据显示，2009年，上述五家地产公司，实现营业收入合计为75.21亿元，净利润为12.91亿元。 仅七年之后，2016年嘉凯城迎来了第二次重大资产重组。彼时，恒大地产作价36亿元，收购嘉凯城52.78%股份，并由此成为嘉凯城的控股股东。 彼时，恒大地产在相关公告中称，通过收购嘉凯城52.78%股份，可丰富自身的土地储备资源，进一步增加一二线城市项目数量占比。 “公司将拥有境内资本市场A股上市平台，并通过双方的战略整合，将进一步增强公司持续盈利能力。”恒大地产称。 而恒大地产入主嘉凯城的时间点，也耐人寻味。同在2016年，深深房(SZ:000029)发布与恒大地产的重组事项，拟以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，恒大地产由此“曲线”回A。 但在去年11月，上述交易官宣“告吹”，停牌近四年的深深房也最终复牌，恒大地产回A折戟。 嘉凯城的命运则有所不同，被收购之后，恒大没有立即抛出借壳嘉凯城的计划，而是让其走上了转型之路。 其中，“去地产化”来配合恒大地产方面解决“同业竞争”问题，成为了嘉凯城在很长一段时间里的首要任务。此后，出售股权、资产包成为了嘉凯城的常态。 2016年，嘉凯城通过出售青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权，获得收益36.62亿元，本次股权出售为上市公司贡献的净利润占其当期净利润总额的516.34%。 2017年4月，嘉凯城9.2亿元收购武汉登巴城。但仅4个月后，嘉凯城通过浙江产权交易所公开挂牌转让该公司100%股权，获得收益56亿元。 搜狐财经统计发现，2016年至2019年这四年间，嘉凯城年报中所披露的被出售股权的子公司为15家，上述出售交易涉及资金合计约110.11亿元。 图片来源：搜狐财经 2020年10月，嘉凯城还被爆出旗下住宅、商业资产打包出售,涉资大约100亿左右。不过，嘉凯城并未对这一消息做出回应。 不过，嘉凯城的“去地产化”道理并不顺利。2019年7月，嘉凯城一纸公告宣布，延期两年解决与恒大地产同业竞争。 公告显示，嘉凯城整体存量资产规模从恒大地产收购初期的 300 亿元减少至约 130 亿元(截止2018 年底)，且剩余存量主要为商业资产。 嘉凯城称，未完成承诺的原因是房地产调控导致解等因素导致自身的地产销售无法及时出清，以及第二主业院线业务还处于培育阶段等。 彼时，广州凯隆与许家印承诺自 2019 年8月1日起2 年之内，以届时法律法规允许的各种方式解决与嘉凯城之间的同业竞争问题。 换言之，目前距离解决嘉凯城同业竞争问题延期，仅剩8个月不到的时间了。 去年前三季度多项财务指标下滑，2019年营收降至16亿元 嘉凯城口中的“第二主业”，是院线业务。2018年7月，嘉凯城收购北京明星时代影院投资有限公司和艾美（北京）影院投资有限公司100%股权，正式涉足该领域。 年报数据显示，2019年，嘉凯城旗下的院线公司新增开业影城99家，累计已开业影城达到117家。同年，院线公司影城观影人次约1444万人，票房全国大盘占比约0.78%。 但正如嘉凯城所言“第二主业院线业务还处于培育阶段”，而该业务的营收和利润规模占比也较小，目前嘉凯城的主业仍然是房地产。 图片来源：搜狐财经 2013年至2017年间，嘉凯城营收由112.48亿元降至12.59亿元，同比降幅由24.88%扩大至59.06%。 2013年时，嘉凯城房地产业务板块营收82.73亿元；至2017年时，该板块营收降至9.66亿元，营收降幅从36.05%到60%不等。 截止2017年末，嘉凯城第一大收入来源为房地产业务，营收占比76.75%。 2018年之后，嘉凯城涉足院线业务。当年，嘉凯城影视放映业务营收0.31亿元，营收占比1.87%。 2019年，嘉凯城影视放映业务营收6.19亿元，同比增长1896.7%；毛利率97.58%，远超于同期房地产业务的36.21%。 但截止2019年末，嘉凯城第一大收入来源仍然为房地产业务，营收7.71亿元，营收贡献比46.72%，高于影视放映业务37.48%的贡献比。 总体来看，嘉凯城整体盈利能力每况愈下，营收由2016年的30.74亿元降至2019年的16.5亿元，近乎腰斩。截止2020年三季度，扣非净利润累计亏损超67亿元。 图片来源：搜狐财经 最新一期财报显示，2020年前三季度，嘉凯城各项财务指标均出现大幅下滑。其中，营收3.1亿元，归母净利润亏损10.02亿元，每股收益亏损0.55元，分别同比下降35.54%、127.70%、129%。 而2020年上半年，嘉凯城归属股东净利润亏损6.1亿元，同比下降62.12%；每股收益亏损0.34元，同比下降62.12%。换言之，嘉凯城亏损正在持续扩大。 嘉凯城在中报中称，业绩亏损，主要受制于影院发展。2020年受疫情影响，国内影院业绩全线下滑，给公司的院线业务带来了影响。 图片来源：嘉凯城2020年中报 业绩低迷之外，嘉凯城的财务状况也尚存风险。2020年中报显示，嘉凯城旗下的上海中凯置业有限公司100%股权，被抵押贷款3.2亿元，到期日为今年11月。 此外，嘉凯城旗下的恒大嘉凯影院发展有限公司、艾美(北京)影院投资有限公司的100%股权也被抵押贷款3.06亿元，到期日为今年9月。 而截止2020年前三季度，嘉凯城总负债约为153亿元，较2019年微减约3亿元。但负债结构不合理，2017年至今期末，流动负债占比已升至83.46%，资产负债率也由78.46%升至85.05%。 图片来源：搜狐财经 而另一值得注意的是，恒大集团旗下还有一上市平台恒腾网络(00136.HK)，主业为院线业务。 恒腾网络由恒大和腾讯(00700.HK)联合打造，分别持股48.68%、16.9%。2019年营收3.37亿元，期内净利润9207万元。 1月20日，恒腾网络宣布已完成全资收购儒意影业。未来，儒意影业旗下的“南瓜电影”将被打造成中国版Netflix,成为恒腾网络新的增长点。 1月11日，曾有投资者在互动软件上提问，嘉凯城与恒腾网络的同业竞争问题。对此，嘉凯城方面的回答是：目前公司的院线业务与大股东不存在同业竞争问题。
图片来源：网络 1月10月晚间，据多家媒体报道，李刚将加入复星系旗下的复地集团，任执行总裁。李刚原为高力地产集团董事长，此前离职消息引发行业广泛关注。 1月11日，搜狐财经致电复地集团官方网站披露的总部电话，接线人员向搜狐财经证实了这一消息。 复地集团是复星集团创始成员企业，也是复星地产旗下最大规模的开发平台。1992年，开始房地产开发业务。2011年，从港交所退市。2018年，复星重组上市公司豫园股份，注入复地资产，复地集团曲线“回A”。 据第三房机构克而瑞数据显示，2011年退市至今，其销售额最佳成绩仅为2017年的379.1亿元。2019年，复地集团销售额跌出两百亿，行业排名也由最佳时的33名降至102名。 18年老将“招入麾下”，任执行总裁 与众多知名职业经理人一样，李刚本人也有着优秀的教育背景和行业经验。 李刚是清华土木本科,哈工大房地产硕士。2002年至2010年间，先后辗转中海地产上海公司、宁波公司，主要负责投资分析、可行研究、市场判断、土地储备等工作。 2010年，李刚加盟龙湖集团杭州公司，辅佐龙湖杭州总裁袁春；2013年，升任龙湖上海运营副总，负责全部项目的管理；2015年至2016年间，再升龙湖大连总经理，全面负责公司经营管理；2017年，李刚调任龙湖苏州城市总经理。 之后的2017年底至2019年6月，李刚出任旭辉集团南京事业部总经理。主导南京事业部两年间，李刚为旭辉搭建了南京事业部的大运营体系，并开辟了徐州市场。 从旭辉离开之后，李刚加盟江苏本土企业高力集团（即高力控股集团有限公司），任旗下地产集团董事长一职。 高力集团虽早在1995年就成立，定位为城市综合产业运营商。但长期以来，高力集团的重点并不在地产领域，而是集中在汽车和家居市场。 不过，在2018年初，高力集团制定的《2018年—2022年五年发展规划》中，明确指出，将高力地产作为集团未来五年的主导产业、核心效益增长点。 入职高力地产之后，李刚曾在一次内部会议上表示，要将高力地产培养为客户信赖、行业尊重的成长型企业。 但好景不长，仅上任1年零4个月后，李刚辞任。彼时，有报道称，“李刚的离开或许是因为老板太想做出成绩，但当下的行情并不能撑起老板的野心。” 李刚的离开还带来了“蝴蝶效应”，在其离开的一个月后，高力地产总裁刘敬杰、设计总柳健、助理总裁吴庆、助理总裁夏阳等被传“批量”离职。 此前据媒体报道称，高力集团官网“管理团队”板块中，高力地产一栏显示空白。而如今再查询，“管理团队”板块已完全消失在其官网上。 图片来源：高力集团官方网站 从教育背景和行业经验来看，拥有18年工龄的李刚擅长管理的升级与组织的革新。而这些品质，或真是当下的复地集团所需要的。 H股退市后曲线回A，重组豫园股份 复地集团是复星集团创始成员企业，也是复星系地产业务板块旗下最大规模的开发平台。其官方网站显示，自1992年开始房地产开发业务，项目已覆盖全国16座城市，已形成住宅、健康养老、商业办公等多元化、全产品线的开发与运营业务。 时至今日，当市场讨论起复星系的地产业务，也始终绕不开这家曾在2004年成为第二家在港上市（股票代码：02337.HK）的内陆房企。 2006年至2010年间，复地集团进入杭州、西安、成都、长春等市场。其中，其于2010年承建的上海世博民企馆接待人次超过200万。 但成功上市不代表着可以高枕无忧，作为H股在港交所上市的内地注册的公司，复地集团在海外融资的能力非常有限。且受制于关联交易的规定，母公司复星国际(HK:00656)无法为其注入资产。 在这期间，复地集团股价低位徘徊，2008年一度低于每股1港元。业务表现也较为一般，直到上市的第六年，才首次突破百亿销售规模。 2011年初，复地集团宣布私有化计划。同年5月13日，复星国际22亿港元实现了对复地的私有化。至此，2011年，复地集团正式退市。 彼时，在相关公告中，复星国际曾这样表示，“将复地私有化以后，复地可凭藉复星更强的财政实力，加上其在国内和离岸银行及资本市场融资具有更强的议价能力，从而拥有更优厚的条件来发展更具规模的房地产项目。” 复地集团在其官方网站披露的公司介绍中，将2011年定位为“开启发展新里程”的一年。此后六年间，复地集团进入长沙、三亚、宁波等市场，拓展至全国数十个城市的布局和深耕。 变化不止于此，2018年始复地集团的命运又迎来重大转折。彼时，复星系为扶植地产业务“曲线”上市，重组旗下上市公司豫园股份（股票代码：600655.SH）。 具体而言，豫园股份以239.77亿元作价，向浙江复星、复地投资管理等16名对象发行股份收购复星旗下及黄浦区国资委商业地产资源，开发项目涵盖商业、住宅、办公等业态。复地集团大部分房地产项目被注入豫园股份。 至2018年7月完成资产交割后，复地集团持有豫园股份 49.26%股权，并将豫园股份纳入合并范围。 珠宝时尚贡献47%营收，短期借款三年半翻20倍 就盈利情况来看，据复地集团披露的相关数据，2017年至2019年，其营收200亿元、293亿元、454亿元，复合年增长率31.42%；对应净利润20.52亿元、47.62亿元、40.26亿元，2019年同比下滑15.46%。 2020年上半年，复地集团营收222.71亿元，同比增长5.88%；净利润22.56亿元，同比降幅扩大至20.37%。 上述期间，复地集团净资产收益率起伏不定，总体呈下滑趋势，由2017年的11.2%降至2020年中期的7.57%。 图片来源：搜狐财经 细究其主营构成，其虽所属行业为房地产行业，但与地产主业并不相关的珠宝时尚业务，为其贡献了近47%的营收。 2016年时，复地集团前三大收入来源为：房地产销售为11.43亿元、物业管理为0.46亿元、物业出租为0.33亿元，营收占比92.32%、3.7%、2.6%。 2017年至2019年间，复地集团珠宝时尚营收由5.8亿元，增至204.58亿元，营收占比由2.61%升至45.06%。 度假村业务2018年首次披露的营收为4.26亿元，营收占比1.45%；次年营收翻2.2倍至9.48亿元，营收占比2.09%。 截止2020年中期，复地集团前三大收入来源分别为：珠宝时尚业务为103.85亿元、物业开发与销售为97.67亿元、物业经营管路与租赁营收为8.8亿元，营收占比46.63%、43.86%、3.94%。 图片来源：搜狐财经 虽然地产业务已不再是第一大收入来源，但复地集团身上还是保留有当下之房企一些共同的特征，如“高负债”。 2017年至2020年中期，复地集团总负债由656.18增至1232.19亿元，三年半翻1.8倍数。其中，流动负债占比由60.3%增至65.46%。 上述期间，复地集团资产负债率由75.41%微降71.26%。但三年半的时间里，复地集团短期借款由2.73亿元增至55.28亿元，翻了20.24倍。 图片来源：搜狐财经 而与“高负债”形成鲜明对比的，是复地集团近年来不甚理想的销售业绩。 据第三方机构克而瑞披露的数据，2013年至今，复地集团最高销售额为2017年的379.1亿元，该成绩位列当年房企排名第51名。 2018年和2019年，复地集团销售额两连降，同比降幅2.08%、46.2%。2019年销售额199.7亿元，遗憾跌出两百亿，掉出房企Top100。 最新数据显示，2020年前11月，复地集团销售额210.6亿元，已超2019年全年，行业排名第90名。 图片来源：搜狐财经 回首这10年，昔日与复地集团体量相当的兄弟房企如碧桂园、龙湖、融创等，早已跨越千亿，不可同日而语。 6年5次换帅，或困于“蜂巢化”战略 复地集团缘何在一线房企中掉队了？据媒体报道，2011-2016年不到6年的时间里，复地集团已经历了5次换帅。 在李刚之前，复地集团的前任执行总裁是陈雪明。后者2014年加盟复地集团,从南京复地房地产有限公司总经理一路升任集团执行总裁。 2018年年初至2019年7月，陈雪明全面负责复地集团开发业务的经营管理。上任不到两年，其选择辞职，复地方面并未披露相关原因。 而自从2013年开始，复星集团基于对新型城镇化的理解，提出“产城一体”的组合模块方案——“蜂巢城市”，复地集团的业务发展开始服务于“蜂巢城市”战略的实施。 此后，2014年被定位为“复星地产板块战略成型、对外布局”的元年，也是“蜂巢城市”投资和实践的元年。 而在2018年，复星集团重组豫园股份之时，还成立了“复地产业发展集团”，以“蜂巢城市”理念，打造“蜂巢城市智造家”和“幸福场景营造家”。 不过，发展了7年的“蜂巢城市”成品较少。据复地集团官方网站，目前复地的产业蜂巢覆盖全国26个城市,打造了数十个蜂巢产品，核心打造的是金融蜂巢、健康蜂巢、文化蜂巢、旅游蜂巢、智慧蜂巢五大蜂巢产品。 而从组织架构来说，复地集团归属于复星集团旗下的复星地产板块。与其并行的，还有星浩、星豫、星泓、星颐、星景、BFC、星堡、策源、浙商建业等多家开发运营企业。 虽然上述平台形成了大金融、大健康、大文化、大旅游、大物贸等不同投资主题的方阵，但其在资源开发与经营理念方面难免有所交叉。 近年来，复星集团持续加码医药、保险等领域的投资布局。2020年复星集团又转向收购金徽酒、策源股份，增资化妆品公司等。反观地产业务，在整个复星体系中则“备受冷落”。
1月11日，有消息称，旭辉集团武汉区域总经理周青已提出离职申请，接下来将加入上坤地产担任执行总裁。 上坤地产近期人事变动频繁。1月8日，媒体报道称，上坤集团副总裁佟文艳近日已经提出辞职。此外，近期加盟上坤的地产职业经理人还有泰禾集团总裁助理吕彬。据悉，吕彬加入上坤后将担任品牌营销中心总经理。 根据克而瑞中国房地产企业销售榜单，上坤2020全年全口径销售金额为265.1亿元，排名第97位，较上年的91位略降6名。 “上坤擅长用职业经理人的专业化解决经营问题。优秀的职业经理人为上坤带来了头部房企的宽广视野，形成了公司源源不断的人才供应链。”上坤地产回复搜狐财经表示。 引入旭辉武汉总经理周青任执行总裁 1月11日，有消息称，旭辉集团武汉区域总经理周青接下来将加入上坤地产担任执行总裁。 “武汉区域总经理周青离职的消息属实，系个人职业发展原因提出的离职申请。”旭辉集团一位人士1月11日回复搜狐财经表示。 资料显示，周青的职业生涯始于万科。2004年毕业后即加入万科集团。周青于2011年7月加入旭辉集团，执掌旭辉江苏区域营销。 2015年，周青出任武汉事业部总经理，从武汉单盘到进入武汉TOP10，让旭辉集团在武汉的局面实现扭转，2019年初升任旭辉集团助理总裁。 对于周青加入上坤地产的消息，上坤人士亦表示，消息属实。 上坤地产为何挖来周青担任执行总裁？“周青入职上坤后主要负责运营、产品、营销等大生产版块，随着周青的加入，上坤能进一步提升运营质量及精益管理能力。”上坤表示。 “周青曾强调，任何一个品牌的推广，一定是建立在高品质的、优秀的项目的基础上，是以高品质产品提供给客户。这与上坤匠造宜居产品的理念不谋而合。”上坤地产表示。 第三方数据显示2020销售额较上年降6亿 上坤地产成立于2020年，在地产行业是一家比较年轻的公司。2010年，上坤地产在上海开发首个项目，截至目前，上坤地产的重心仍在长三角区域。 截至2020年7月底，上坤拥有总土地储备约410万平方米。其中，70%位于长三角经济区。 2017至2020年前4个月，上坤的物业销售收益分别有约100%、100%、76.6%及97.4%来自于上海的物业项目。 2020年，上坤开启上市之路，并于当年11月17日登陆港交所。招股书显示，上坤过往三年分别实现营收12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。 资料显示，上坤地产2020年4月底实现营业收入11.49亿元，与去年同期的11.52亿元基本持平。 从销售额来看，2019年上坤集团实现全口径销售额271.8亿元，在克而瑞榜单上排名第91，同比增长18.4%。彼时，上坤地产董事长朱静提出，希望在未来的3-5年内，能够保持50%的复合增长率。 然而，2020年，根据克而瑞中国房地产企业销售榜单，上坤全年全口径销售金额为265.1亿元，排名第97，业绩不涨反降。 副总裁辞职，尚未知后续去向 除了挖来旭辉集团武汉区域总经理周青外，近期媒体报道称，上坤集团副总裁佟文艳已经提出辞职，或将于春节前后正式离职。 官网显示，佟文艳于2018年11月加入上坤地产，2020年3月获委任副总裁，负责集团的品牌发展、销售及营销管理以及客户关系。 值得注意的是，佟文艳此前亦曾供职于旭辉。入职上坤前，佟文艳曾任职多家上市房地产公司，其中包括绿地控股、旭辉、泰禾。 入职旭辉后，佟文艳担任旭辉上海区域总经理助理兼营销总监，2017年旭辉集团业绩首破千亿，佟文艳负责营销工作的上海区域贡献了100亿左右，是当时旭辉业绩的贡献大户。 佟文艳在业内以“铁娘子”形象闻名，在上坤集团欲赴港IPO之际，佟文艳选择了加盟上坤。 搜狐财经查询上坤地产官网发现，在团队介绍页面，佟文艳仍在副总裁之列。不过上坤一位内部人士表示，佟文艳已经提出离职的消息属实，目前尚不知道后续去向。 “周青与佟文艳并非接替关系，两个人的人事变动只是时间上比较巧而已。”上坤上述人士表示。 至于佟文艳的离职是否与业绩有关？目前尚未知晓。 原泰禾总裁助理亦将加入上坤 为了加速扩张，上市以来，上坤地产四处“招兵买马”，寻求良将。 “伴随着上市和规模的扩张，上坤加速对人才进行梳理，搭建逐步合理的人才结构并不断优化。”上坤地产表示，“2020年以来，上坤积极引入了大量职业经理人，包括多位职能中心的高管和区域总经理。目前，公司聚集了一批高量级的职业经理人，内部核心管理团队大多拥有top30房企任职经验。” 另据搜狐财经了解，近期加盟上坤的地产职业经理人还有泰禾集团总裁助理吕彬。吕彬加入上坤后将担任品牌营销中心总经理。 资料显示，吕彬是旭辉集团第一届管培生，2008年加入旭辉，2013年加盟万科。 2013到2018年，吕彬先后在苏南万科，徐州万科工作，负责营销管理等业务，17年负责徐州万科时，销售回款突破100亿，市场占有率23%。 2019年，吕彬担任万科上海区域集团第三管理中心合伙人，负责营销工作，全年回款超800亿。2020年出任泰禾集团总裁助理。 “上坤的高管在中国房地产行业平均拥有逾15年经验，且不乏万科、碧桂园、中海、龙湖、新城、旭辉、泰禾等从业经历。这些人才为上坤在发力全国化、IPO等环节均有助力。”上坤地产表示。
1月7日上午，建业地产发布了2020年销售简报。 公告显示，2020年12月建业地产实现签约销售金额约196.33亿元，同比增长约0.8%。签约销售建筑面积约292.67万平方米，同比增长约3.3%。 2020年全年，建业地产累计实现签约销售额1026.42亿元，同比增长1.5%，累计签约销售建筑面积约1459.71万平方米，同比增长约1.8%。 虽然建业完成了全年目标800亿元的销售目标，但这背后，是债务高企和降价促销的结果。 根据公告，去年12月，建业地产每平方米平均销售价格为人民币6708元，同比减少2.5%。去年全年，每平方米平均销售价格为人民币7032元，同比减少0.3%。 此外，建业地产2020年度的销售目标并不算高。2019年，建业首次销售额破千亿，实现合同销售额1011.50亿，而2020年初，胡葆森决定将销售目标下调至800亿。 “负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”胡葆森曾对建业遇到的困难坦言。 建业地产的高速发展能否持续？ 为偿债再度发行优先票据，资产负债率高达92% 绝大多数销售来自于一个省份，这在TOP30房企中，建业是唯一一个。而建业的快速发展，离不开高负债。 统计显示，截至2020上半年末，建业地产以92.03%的资产负债率成为TOP30房企中负债率最高的企业。 财报显示，建业地产截至上半年末负债总额达1510.78亿元，较上年同期多出了409亿负债。 在如今房企“三道红线”管控负债时代，如此规模的加杠杆可谓逆势而行。而除去合约负债后，建业地产负债总额为825.67亿元，扣除合约负债后的资产负债率为86.32%。 除此之外，截至2020中报，建业地产需要在一年内还款的银行借款共计42.32亿元，同比增长13.34%；一年内到期的公司债券合计29.99亿元，同比增幅达101.41%；一年内到期的优先票据98.55亿元，同比增长102.9%。 今年3月中下旬以来，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道。但建业地产的融资成本却不降反升。 今年上半年，建业地产的融资成本较去年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.7亿元，同比增幅高达60.6%。对此，建业地产表示，融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。 财报显示，建业地产上半年融资成本达3.69亿元，同比增长60.43%。对此，建业地产表示，融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。 同时上升的还有销售成本，从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.3亿元，同比增长50.6%。 下半年以来，房地产行业进入偿债高峰期，建业地产采用了“借新还旧”方式。去年11月，建业地产发行了一笔3亿美元的优先票据，年利率为7.75%。 11月18日，建业地产发布公告称，就发行3亿美元优先票据已与相关购买方签订协议。此次融资将用于偿还一年内到期的中长期境外债。 新发债由建业地产关联公司建业新生活认购1250万美元。业内人士认为，关联方认购意味着房企融资难度升级。 此外，根据最新消息，1月7日，建业地产发布建议发行绿色优先票据的公告，融资所得款项将用于一年内到期的现有境外中长期外债。 代建板块待上市，轻资产业务贡献了总销售额的33% 为了应对高企的负债，建业过去一年在资本市场表现活跃。 去年5月，建业新生活成功登陆香港联交所。11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台中原建业在港股主板上市。 如果中原建业IPO成功，建业地产则将再添一条融资渠道，中原建业将成为建业集团旗下继建业地产、筑友智造科技、建业新生活后第四家上市公司。 中原建业作为一家专注房地产商业代建公司，自2016年签订首份代建合约后，发展迅速，为建业地产整体的销售业绩出力不少。 这家定位为房地产开发运营服务商的公司，不仅需要对外进行品牌输出、管理输出和资源输出，还有整合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。 中原建业被赋予的另一项任务，是让“建业”品牌走出河南，而建业地产将继续坚持在河南“向下走，向小做”。 2018年，胡葆森首次松口表示，“将有条件地走出河南”。其条件有三：输出半径在500公里左右，以轻资产模式进行输出，输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。 这意味着，负责轻资产拓展的中原建业将成为走出河南的主体，而非建业地产。 根据1月7日建业发布的业绩数据显示，2020年全年，建业地产轻资产实现合同销售额343亿元，贡献了总销售额的33.42%。 近年来，建业地产实现销售业绩翻倍直至提前撞线千亿，轻资产代建看似功不可没。 2017-2019年，中原建业进行销售管理的轻资产项目销售额分别约为68亿元、187亿元以及293亿元，销售面积分别约140万平方米、360万平方米以及520万平方米。 中原建业其在建业地产总销售额中的占比也在不断攀升。2017-2019年，建业轻资产销售额占总销售额的比例由22%上升至29%，2020年进一步攀升至33.4%。 不过这也意味着建业地产重资产部分正在缩水。计算可知，如果除去代建部分仅计算重资产，建业去年重资产合同销售额仅683.39亿元，同比下降4.8%；合同销售面积889.5万平方米，同比下降3.2%。
海花岛实景图，图片来源：海花岛旅游度假区官方微信公众号 2021年才刚开始，恒大集团就很“忙”。 1月5日，恒大集团在湖南、江西、重庆等多地分公司推出“0元抢商铺，10年返祖”优惠政策。 1月6日，中国恒大(HK:03333)2020年销售业绩出炉。全年总销售额7232.5亿元，并官宣2021年销售目标为7500亿元，有息负债目标将再下降1500亿元。 在这期间，恒大集团继续重整旅游架构，将酒店资产从地产板块腾挪到旅游板块。 1月7日，恒大集团控股企业恒大地产（即恒大地产集团有限公司）再将双鸭山恒大酒店有限公司100%股权，转让至恒大旅游管理（即恒大旅游运营管理集团有限公司 ）。 本次接盘的恒大旅游管理同为恒大集团下属控股企业，与恒大旅游集团为兄弟公司。 年初至今的7天里，恒大地产旗下已有4家酒店股转至恒大旅游管理。若从去年12月中旬算起，20天里，恒大地产共出手19家子公司予恒大旅游管理，涉及酒店17家。 恒大旅游管理接盘17家酒店 从时间线来看，从去年12月中旬开始，恒大地产就开始陆续退出酒店业务。 在近20天时间内，恒大地产将旗下19家酒店、餐饮及公寓管理公司腾挪至恒大旅游管理。其中，有17家酒店，另外两家分别为餐饮管理公司和公寓管理公司。 企查查APP显示，恒大地产成立于1996年6月，是恒大集团的地产业务主体。据恒大集团官方网站，目前恒大地产在全国280多个城市拥有870多个项目，服务1200多万业主。 财务数据显示，2017年至2019年，恒大地产营收3022.3亿元、4365.52亿元、4264.7亿元，复合年增长率12.16%；对应的净利润391.9亿元、658.7亿元、387.71亿元，2019年同比下降2.31%。 2020年中期，恒大地产营收3367.1亿元，同比增长17.66%；净利润188.08亿元，同比减少31.21%。 恒大地产2017年至2020年中期财务指标，图片来源：企查查APP 通过这20天内的股权转让，这17家酒店大股东已由“恒大地产”变更为“恒大旅游管理”。这些资产也从恒大集团的地产板块，腾挪到了旅游板块。 本次接盘的恒大旅游管理，并不是外界所熟知的恒大旅游集团（即恒大旅游集团有限公司）。 恒大旅游管理成立于2018年3月28日，注册资本100亿元。前身为儋州恒大旅游集团有限公司，于2019年6月更名，为恒大集团下属控股企业，与恒大旅游集团为兄弟公关。 恒大旅游管理主要为运营管理平台，目前该平台对外投资的24家企业中，有13家为酒店及餐饮企业。 恒大旅游集团2020年销售额破1000亿 旅游板块是恒大集团五大类业务之一，其余四大类业务分别为民生地产、健康养生、新能源汽车、及包括保险在内的其他业务。 其中，恒大旅游集团是恒大集团旗下旅游业务的实施主体，囊括文化旅游、健康与农业三大产业，代表产品主要包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大养生谷以及恒大高科农业等。 工商注册信息显示，恒大旅游集团前身是恒大海花岛开发建设有限公司，成立于2015年5月。 之后在2015年11月，恒大集团宣布将投资1600亿打造人工旅游岛海南海花岛，涵盖国际会议中心、别墅酒店、影视基地、运动健身中心等28大业态。目前，海花岛已正式开业并试运营。 2016年11月，恒大旅游集团发生工商变更，控股股东由恒大地产集团变为恒大集团，成为恒大集团的一级业务板块。 紧接着的12月，恒大集团公布“童世界”计划与“水世界”计划，与迪士尼、环球影城等主题公园错位发展，进军旅游主题公园领域。 此后，短短一个多月的时间里，恒大旅游集团就宣布在江苏、贵州、湖南、河南等地签下了6个童世界项目，并预计总投资愈3000亿。 中国恒大2016年年报显示，截止期末，恒大旅游集团在建项目仅有海花岛和启东恒大海上威尼斯两个，全年实现合约销售额174.7亿元。 进入2017年，在当年2月举行的中层工作会议上，恒大集团将旅游板块全年销售额目标定位800亿元，较2016年已实现销售额翻了4.5倍。 2017年上半年，恒大旅游集团合约销售139.9亿元。截止12月末，布局文旅项目由年初的2个增至11个，总旅游用地面积为4307万平方米。 2018年之后，恒大文旅开始布局全国，在长沙、开封、太仓、句容等多地的文旅项目也相继面世。 最新的中国恒大2020年中期报告显示，截止6月30日，恒大旅游集团已经完成布局15个童世界项目，预计2022年陆续实现开业；未来3年，将在全国布局20-30个恒大水世界项目。 图片来源：中国恒大2020年中期报告 去年12月18日，恒大旅游集团还曾发布海报称，2020年销售额已突破1000亿元。 最近一次涉及旅游集团的业务调整是在去年10月，彼时，恒大集团将旗下的酒店集团被并入到旅游集团中。 一位接近恒大旅游集团的内部人士告诉搜狐财经，将恒大地产旗下的酒店资产划到旅游板块，有利于业务资产结构的优化和后续运营发展。 “上述股转并没有对资产与负债情况产生改变，但将地产板块的资产划入旅游板块，将增强后者的实力。如果以后旅游板块上市的话，可以在一定程度上降低恒大集团负债率。”另一位业内人士则认为，恒大集团或意在增强其旅游板块的整体资产，为长远发展谋划。 值得一提的是，在融资“三道红线”监管之下，恒大集团“降负债”任务越发紧迫。 恒大集团昨日发布的2020年销售业绩显示，截至2020年12月末，恒大集团有息负债余额7165亿元，与2020年3月开始宣布实施“高增长、控规模、降负债”策略时相比，9个月实现有息负债下降1578亿元。 恒大集团还表示，2021年其有息负债将降1500亿元。
图片来源：网络 新年伊始，宝龙地产(HK:01238)便动作不断。 1月5日，有市场消息称，宝龙地产南京公司将进行相关架构调整，拟划分成江南区域和江北区域，以实现业务新增。 消息还称，宝龙地产要求南京成为继上海、杭州、宁波以外的长三角区域的第四个增长极。 此前一天，宝龙地产公告宣布，拟增发1亿美元利率5.95%的优先票据，为其现有中长期债务（一年内将到期）进行再融资。 宝龙地产1990年在澳门成立，自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市。2019年，宝龙地产旗下子公司宝龙商业（HK.9909）登陆港交所，成为港股第一家商业管理公司。 虽然一再强调自己的“商业”属性，但宝龙地产的业绩增长长期靠住宅业务拉动。 2019年，宝龙地产物业销售总收入为224.78亿元。商业部分仅营收53.57亿元，营收占比由2018年的39%降至23.8%。 最新一期的财报显示，宝龙地产2020年上半年物业销售收入中。商业部分营收30.84亿元，营收占比进一步下滑至20.1%。 2020年6月初，宝龙地产引入万达老将履新商业地产。两个月后举行的中期业绩会上，宝龙地产提出“双百双千”战略目标，称未来五年将实现自持购物中心超百座。 去年募资超58亿元，销售额三年增百亿 1月4日公告显示，本次增发的美元优先票据与宝龙地产此前发行的于2025年到期的2亿美元5.95%利率优先票据、1亿美元5.95%利率优先票据合并及组成单一系列。 对于宝龙地产而言，增发这种操作已稀松平常。往期公告显示，2020年其前后仅通过5笔美元优先票据的发行，合计募资约58.15亿元。 图片来源：搜狐财经 频频融资的另一面，是宝龙地产上涨的拿地成本和近年来持续增长的销售业绩。 中指研究院发布的2020年1-11月全国房地产企业拿地排行榜显示，宝龙地产前11个月花费310亿元拿地521万平米，拿地均价为5950元/平米。 而2019年同期，宝龙地产拿花费149亿元拿地328万平米，拿地均价为4543元/平米。 换言之，2020年前11月，宝龙地产拿地金额同比上涨108%，拿地均价较上年同期上涨1407元/平米，涨幅31%。 上述期间，宝龙地产销售额719.47亿元同比增长30.1%，超2019年全年再创新高；环比增速达98.6%，完成全年750亿元销售目标的95%。 宝龙地产是老牌房企，2003年开始“专注商业地产领域”发展。2007年，宝龙地产开发的第一个大型商业地产项目、第一代城市综合体产品——福州宝龙城市广场开业。 此后仅两年多时间里，宝龙地产以标准化的选址及快速的产品复制模式，在全国打造了10余座宝龙城市广场。2009年10月，宝龙地产成为首家在港上市的商业地产公司。 次年，宝龙地产总部移至上海，并提出“以上海为中心，深耕长三角”的长期战略布局。至2014年，宝龙地产跨越百亿销售规模。 三年后，宝龙地产将销售规模抬升到了200亿元。2018年，宝龙地产跨越两级台阶，销售额突破400亿元大关。 2019年，宝龙地产又以47%的增速将销售额提升至600亿元之上，创下历史新高。 而随着规模扩张，尚未迈入“千亿俱乐部”的宝龙地产却早已头顶“千亿债务”。 宝龙地产2014年至2019年主要财务指标，图片来源：同花顺金融终端 截止2020年中期，宝龙地产总负债1319.82亿元，较2019年末增加6.8%；资产负债率为76.28%，剔除预收款后的资产负债率为73.24%，触及监管给出的“不超70%”红线。 同期，宝龙地产借款总额约为592.5亿元，一年内到期的借款约为227.04亿元。而对应的现金及现金等价物为224.05亿元，存在着近3亿元的资金缺口。 截止期末，宝龙地产净负债率为80%；现金短债比1.16，但除掉受限制现金后，这一指标为0.98，现金水平一般。 2018年时，宝龙地产净负债率曾高达101.6%。得益于销售的增长及2019年底宝龙商业分拆上市，才让宝龙地产的现金流极大改善，2019年净负债率降至81.2%。 商业板块销售额贡献比17.91%，购物广场出租率曾低至50% 做商业地产出身的宝龙地产,曾与万达齐名。在业界,曾有个说法叫“北有万达,南有宝龙”。然而如今,两者无论是体量、还是行业影响力,均已不在一个层级。 2009年至今，宝龙地产营收由2010年的44.3亿元翻6倍，至2019年的260.4亿元；归母净利润却由2009年的30.43亿元降至2018年的28.37亿元。2019年分拆宝龙商业上市后，利润数据才有所回升至40.41亿元。 截至2019年末，宝龙地产持有及管理的商业广场42家，另管理3家轻资产项目。 再看万达商管，2019年营收786.56亿元，归母净利润243.98亿元；截止期末，共持有及运营管理已开业商业广场323个。其中，自持项目为241个占比74.61%。 如前所述，2014年至2019年，宝龙地产销售额由106.48亿元增至603.5亿元，复合年增长率33.53%。但帮助宝龙地产实现销售业绩增长的，却并不是商业地产。 在这期间，2016年时宝龙地产商业地产板块的销售额同比增长41.2%至116.56亿元，占当期总销售额的66%。 图片来源：宝龙地产2016年年报 但2017年起，宝龙地产商业地产板块的销售额迅速下滑至76.28亿元，销售占比36.53%；同期，宝龙地产的住宅销售额同比增长121.45%至132.54亿元。 2019年和2020年上半年，宝龙地产商业板块的销售额分别为139.47亿元、56.48亿元，分别占当期总销售额的23.11%、17.91%，销售额贡献比已进一步下滑。 与此同时，宝龙地产也多次在年报中指出，其营收增长主要靠住宅业务拉动。 宝龙地产的收入主要包括物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理收入等三大块。物业销售是其主要收入来源，近五年营收贡献比均在85%以上。 2016年至2019年间，宝龙地产物业销售中，住宅业务所产生的收益为35.14亿元、74.33亿元、101.61亿元、171.20亿元，收益贡献比由28.04%升至76.15%。 2020年中期，由于住宅物业交付增加，宝龙地产物业销售153.43亿元，同比增幅46.2%。其中，商业业务仅收益30.84亿元，收益贡献比20.1%。 图片来源：宝龙地产2020年中报 此外，虽然宝龙地产并未在年报中披露旗下运营的各个广场的具体收入情况。但公开资料显示，宝龙地产购物广场出租率最低至50%，且逐年下降。 据上海宝龙实业于2020年1月20日披露的2020年度第一期公司债券募集说明书显示，2016至2018年三年间，宝龙在福州、郑州、重庆、上海等多地共计6家商业广场租金连续下滑。 如，福州宝龙广场年度租金收入从2016年的5929万元跌至2018年的5023万元，郑州宝龙广场三年内租金营收从2566万元跌至1411.61万元。 另，2019年前三季度，上海宝山宝龙广场租金收入亏损超1000万元，无锡、阜阳两处宝龙广场同期也录得亏损。 截至公告期末，32家宝龙商业广场中仅有5家出租率达100%。青岛即墨、青岛城阳、蚌埠、郑州等共7家宝龙广场出租率低于90%。其中，青岛城阳宝龙广场出租率低至50%。 引入万达老将，未来五年拟自持超过100个购物中心 随着2019年底宝龙商业分拆上市，以商业地产起家的宝龙地产不得不思考如何提振商业板块的业绩。 2020年6月，陈德力获任宝龙地产联席总裁及宝龙商业行政总裁。陈德力,现年47岁，历任嘉德置地凯德商用中国区域总经理、万达商管副总裁、新城控股董事兼联席总裁等职务。 这也是继2017年两位明星经理人接连离任之后，宝龙地产商业板块引入新高管。 2017年3月，原沃尔玛不动产副总裁潘丽君加盟宝龙地产，执掌商业地产板块。但不到半年，潘丽君便辞职。 同年8月，宝龙地产又引入曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的王寿庆。但仍不到半年，王寿庆也选择了“出走”。 此后，2007年11月，宝龙集团创始人许健康之子许华芳上位，接手商业地产板块，任总裁一职至今。 陈德力获任后的两个月，宝龙地产在中期业绩会上公布《新五年战略规划》（2021-2025）。 宝龙地产称，未来五年将以“1+1+N”地产布局策略，实现自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的“双百双千”战略目标。 谈及具体的目标实现，许华芳称，“公司未来商业布局仍然是围绕长三角地区，将长三角布局完整将作为公司的终极发展目标。” 值得注意的是，在中期业绩会上，宝龙地产还表示未来其子在长三角布局的颗粒度会越来越细。具体而言，宝龙在最新的区域调整中，将安徽并入长三角范围之内，并将南京列为新的增长点之一。 而截至1月5日收盘，宝龙地产总市值为214亿港元，与千亿市值依然相距甚远。 2021已开启，这将是宝龙地产《新五年战略规划》的开局之年。在“千亿负债”与“双百双千”之间，宝龙地产才刚刚开始答题。
01 2021年第一个交易日，A股喜迎开门红。沪指时隔3年站上3500点，深成指、创业板指接连爆发，让小散户们涨得心肝慌。板块方面，新能源车、白酒、猪肉、食品、医药、医疗、军工全面开花，让股民乐呵其中。 大盘猛冲，但并没有鸡犬升天，冰火两重天的撕裂格局没有改变。去年跌幅榜靠前的银行、地产又迎来了重重一击。据Wind，银行ETF、房地产ETF均逆势暴跌2%，个股更是苦不堪言。 （板块指数表现，来源：Wind） 房地产板块中，保利地产、万科A、新城控股均暴跌超3%，华夏幸福、招商蛇口均跌2%，泰禾集团、格力地产、全新好等中小房企跌得爹妈不认。 银行板块中，成都银行暴跌逾8%，兴业银行跌近6%，杭州银行、平安银行、青岛银行纷纷扑街。就连抗挫的招商银行一度暴跌超4%，收跌近2%。 （银行股表现，来源：Wind） 一边火上浇油，另一边冰冷如初。为什么银行、地产又被市场抛弃？ 02 12月31日晚间，央行、银保监再放大招，出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。 据公告披露，监管层把银行分为5档，每档的房地产贷款占比上限（一家银行的全部房地产类贷款，包括个人、企业房贷占其全部贷款的比重）、个人住房贷款占比上线不尽相同。 （来源：央行官网） 其中，第一档是中资大型银行，包括6大国有银行以及国开行，房地产贷款上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%。第二档是中资中型银行，包括15家商业银行以及农业发展银行、进出口银行，比例进一步压减至27.5%、20%。中小型银行以及村镇银行房贷类占比就更低了。 除了一部分大行满足监管规定外，大多中小型银行房贷业务超标，必须限期整改。具体规定是：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。 据机构统计，2019年半年报显示，各大银行个人住房贷款/总贷款的比例如下： （来源：机构统计） 个人住房贷款占比前5的银行分别为建行、邮储、工行、农行、中行，均为国有大行，唯有建行、邮储超出贷款新规的32%，而工农中行其实还有一定的上升空间。 排名第6和第7名的是成都银行、兴业银行，个人住房贷款占比分别为26.02%、25.73%，分别超出监管红线8.52个百分点、5.73个百分点。另外成都银行房产类公司贷款占比9.8%，加上个人房贷一共是35.8%，超出监管红线13.3个百分点。兴业银行公司房地产类占比为8%，加上个人房贷一共占比是33.7%，超出监管红线6.2个百分点。 这些银行未来会将超标的房贷业务让渡出去，大部分应该会去到国有6大银行手里，后者更加能够贯彻国家的大政方针。不过，房贷相关贷款是银行整体贷款中违约率很低的业务，让渡出去，意味着会影响未来的业绩增长。这是银行板块整体暴跌的重要逻辑。 部分银行很受伤，对于房地产企业的融资影响也不小。因为国有大行会更加严格地执行国家调控政策，且房贷业务审批相对于中小银行会更加严格，自然对于房企融资产生一定的影响，这是今日房地产板块集体下跌的重要逻辑。 03 2020年，A股是投资大年，但地产、银行板块反而整体下跌9.8%、5.6%，领跌沪深两市，让持有该板块的投资者情何以堪！ （2020年板块涨跌统计，来源：Wind） 具体而言，房地产板块中，有16家房企(包括*ST企业)暴跌超过30%，34家跌幅超20%,58家跌幅超过10%，就连老江湖万科也倒跌7.5%。银行板块中，除了宁波、招行、平安等小部分银行表现较好外，其余银行大多跌的稀里哗啦，其中跌幅超过20%有4家，跌幅超10%的有18家银行，包括工行、农行等国有大行。 去年，市场疯狂追逐白酒、新能源车、医药医疗等行业，狠狠抛弃地产和银行。不可否认，未来这两个大行业整体增速往下走，行业赛道本身不具备大的投资机会，但经营良好的龙头仍具配置价值。 比如万科经营非常审慎，当前PE被打压到只有区区7.97倍，处于历年来估值下线区间。另外，保利地产被打压到只有6.46倍，位于历年估值下线区间。 （来源：Wind） 可见当前房企龙头的估值已经快低到令人发指的地步。当前，万科的股息率达到4.3%，保利地产更是高达5.3%，即便是股价涨不动，每年拿到的分红也比买银行理财强。况且，未来估值得到一定程度上的修复概率较大。 银行板块中，厦门银行、宁波银行、招商银行位列37家银行估值排名前3。厦门银行是次新股，从11月份开始爆炒，当前估值水平处于高位，与自身经营实力不太匹配。其次是宁波和招行，不管是利润增速、还是坏账率、坏账拨备覆盖率、净息差等核心经营指标均表现良好，位列37家银行前列，当前估值合理，未来仍是配置的重点选择。 （银行PB表现统计，来源：Wind） 当前，建行PB为0.7094、工行PB为0.692，农行PB更是只有0.5975。这3家国有大行的经营水平在所有上市银行中属于中等偏上，但估值却排名中等偏下，存在较大的估值修复空间。对了，不要忘记，建工农每年的分红大致为30%左右，股息率分别为5.2%、5.1%、5.8%。 另外，工行、农行还是这次贷款新规中有利的一方，因为房贷类业务占比还有一定的上升空间。看看市场先生，工行今天上涨0.4%，农行仅下跌0.32%。 综合以上分析，银行、地产行业中的龙头企业具备不小的配置价值。风什么时候来，一定程度上取决于当前激进上攻板块的抱团瓦解、亦或是市场整体风险偏好收敛的时候，就如同上次10—11月的行情。不过，值得注意的是，银行地产行业中经营普通的公司不建议碰，未来将面临长期的股价低迷。
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