当下的租赁供给体系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，“先租后买”、“租购并举”的住房新制度才能形成。 李宇嘉 近期，重要会议将房地产单列为明年经济工作的重点任务，着重强调了“解决好大城市住房突出问题”，并且具象到非常明确的安排，这在过去是比较罕见的。比如，保障性租赁住房建设、完善长租房政策和发展长租市场、租购渐进同权、集体土地和闲置土地利用、国有和民营企业发挥功能作用等。那么，大城市的住房问题，到底是什么问题？该怎么解决？ 住房问题重点聚焦“大城市”，最大的背景就是，近年来各地都在举全省之力打造中心城市、做强省会城市，构建围绕省会或中心城市的都市圈。于是，规划和政策红利、人口和资源等，都开始向这些城市倾斜，也就是所谓的提高“首位度”。于是，近年来多数省会或中心城市增量人口占到本省的一半或40%多，加上二胎政策的滞后效应，导致住房需求暴增。 根据贝壳研究院统计，2020年二手房价涨幅TOP10的城市是东莞、深圳、上海、惠州、厦门、南京、大连、西安、沈阳、成都，涨幅从5%到15%不等，基本上都是人口流入大的城市（如惠州涨幅大因深圳人口外溢）或省会及中心城市。如果回溯到2017到2019年，上述城市重合度很高，70%左右仍在列。因此，大城市住房问题，首先是人口增加带来的住房问题。 这几年，国家一直强调，大城市不能一味从需求端调控楼市，更应从供给端对冲。 “十二五”到2016年，一线城市供地完成率不足60%。2017-2019年，调控转向供给侧，上海、广州和深圳宅地供应年均增长22%、32%和80%。2020年前三季度，一线城市供地增长20%，深圳翻倍增长。但供地结构错配严重，不适应新市民为主的需求结构。商品房供地多、保障房供地少，销售型的地块多、租赁型地块少；大户型或豪宅供地多，普通住宅供地少。 所以，尽管这几年楼市发展红红火火，但运行结构有点畸形。土地环节，地方高价卖地，带动区域综合开发（包括地铁、配套设施等），可谓是高举高打、大开大合；开发环节，房企高价拿地、高成本融资，设计豪宅化；销售环节，购房者高价买房，在一个接一个的规划红利利好下，“加杠杆”炒房。但是，结构错配导致的低效和风险问题越来越显化。 最突出的，就是住房在带动内需上动力越来越弱。楼市经过“十二五”、“十三五”这10年的快速发展，大城市户籍和富裕人群，早已充分分享到了楼市红利，户均基本拥有2套及以上房。当下，大城市住房最困难的，就是都市圈规划利好下，涌入的新市民、新就业大学生，他们住房消费意愿强、边际消费倾向高，但甫一进入城市，史无前例的高房价横亘在面前。 本次会议强调，扩大消费最根本的是促进就业，完善社保，优化收入分配结构，扩大中等收入群体，扎实推进共同富裕。但是，当下楼市运行的模式，已很难再带动可持续的消费了。这也是当前整体消费状况的一个真实映射。今年前三季度，最终消费支出对GDP同比拉动为-2.4%，处于历史低位，而资本形成总额对GDP同比的拉动则达到3%，对比可见一斑。 大城市，居不易，乃全球惯例。高房价短期无解，甚至在人口、资源继续集聚的情况下，还可能上涨。怎么办？会议提出租赁住房体系建设。针对中低收入新市民，建设保障性租赁住房；集体土地和闲置土地利用、国企带头，增加租赁住房供应；租购渐进同权，消除长租的顾虑；对商品房租赁市场整顿秩序等。所有这些，目的是降低新市民租房成本，让他们体面安全地扎根大城市。 这几年，长租公寓发展很快，但主要面向高收入人群，甚至在资本和政策加持下，租金被炒作；跟随房价上涨，商品房租金也水涨船高；城中村租赁供给体量大，能满足第一代农民工遮风挡雨的基本需求，但不能满足85后、90后新市民“要租房，也要生活”的需求。因此，当下的租赁供给体系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，“先租后买”、“租购并举”的住房新制度才能形成，才能让消费成为经济增长的引擎。
一直处于野蛮生长的城市民宿如今迎来了最严监管。12月24日，北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》（以下简称“通知”）。通知明确指出，将规范短租住房管理。其中，首都功能核心区内禁止经营短租房，此外，在其他区域经营短租住房的，需要符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。此外，通知还明确了短租住房经营者、互联网平台、房客、物业服务企业及属地管理部门等相关各方的责任。在业内人士看来，该措施的出台也预示着北京城市民宿将迎来最严监管，未来一批不符合条件的民宿将被清理出市场。 具体来看，通知指出，北京市要求短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。而在北京市其他区域经营短租住房的，还应符合本小区管理规约。无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意；租房的应当取得出租住房业主的书面同意。此外，经营民宿的房屋还应符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，而民宿经营者还应与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。通过互联网平台发布短租住房信息的，短租住房经营者还应向互联网平台提交业主身份证明、房屋权属证明、出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料等信息。 对于互联网平台，通知也提出了约束。其中规定，互联网平台不得为提交的材料不齐全或核验未通过的；位置面积与实际或权属证书记载不符的；图片、配套设施与实际不符的等经营者提供信息发布服务。 同时，短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，此次出台的通知，对于落实“房住不炒”、“租购并举”、规范发展住房租赁市场、解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，将起到重大作用。 赵庆祥还指出，过去一段时间，游走在“灰色地带”的城市民宿短租为社会治安带来了隐患，“一人预订、多人入住”“张三预订、李四入住”“只出租、不管理”等现象非常普遍。到底什么人入住、在房间内干什么，房东、经营者及短租网络平台都不掌握，管理部门更不知道，失管的短租住房容易成为不法分子的藏身之所，严重影响社会治安。此外，扰民问题突出也是此类民宿的一大顽疾。“民宿房”“短租房”混杂在居民楼内，由于房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动、不守公德等情况，扰民现象频发，严重影响小区住户正常居住生活，引发了大量投诉举报。而此次对于民宿市场经营的约束，从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题。 北京大学教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波坦言，纵观国内外大城市，对于利用居住小区住宅经营民宿或“短租房”都有严格的规范管理要求。国外有些城市还实行许可或事前登记制度，普遍要求将入住人信息及时报送警察机关，并强化经营者或平台的管理责任。而从国内其他城市来看，《重庆市物业管理条例》《珠海市经济特区旅游条例》都规定住宅用于经营民宿等住宿服务应当经有利害关系的业主同意，这也是短租民宿市场发展的趋势。 北京商报记者了解到，今年也有不少城市民宿经营者改变了经营策略。北京经营城市民宿的安安（化名）就表示，已经将自己经营的短租民宿改成了长租。在他看来，随着疫情防控步入常态化，北方市场更适合做长租。此外，也有一些经营短租业务的经营者选择退出北京市场，改到其他发展。业内人士表示，未来随着新规的实施，北京城市短租民宿将迎来新一轮的净化，也有利于市场良性发展。
经参时评·贯彻落实中央经济工作会议精神(三) 中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年要抓好的重点任务之一，特别提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜。降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 住房租赁市场发展存在较大短板，根本原因是我国住房体系长期偏向于“重购轻租”。1998年深化住房制度改革以来，我国房地产市场以买卖为主，住房租赁市场处在自发性发展状态，租赁立法滞后，金融、土地、税收等政策体系不健全，大中城市有效供应不足、市场秩序混乱、租赁品质不高、租购不同权等问题突出，租赁市场在解决城镇居民特别是新市民住房问题上的作用没有充分发挥。 党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，各地方、各部门加大培育和发展住房租赁市场的政策支持力度，社会资本也积极投入到租赁领域，以长租公寓为代表的规模化、机构化租赁企业发展速度很快。 从趋势看，“十四五”期间仍是我国城镇化较快推进的阶段，农业转移人口、新就业大学生等新市民向城市群和中心城市流动的态势没有变化。这些城市往往房价高，新市民群体短期内主要通过租赁市场来解决阶段性的住房需求问题，租赁需求会保持旺盛态势。 为推动住房租赁市场健康发展，切实让新市民感受到通过租房也可以在城市过上有尊严的生活。下一阶段的住房租赁市场，要坚持以市场化为主的方向，针对新市民群体中的中低收入群体，加大保障性租赁住房供应，政府要承担起基本保障责任；对新市民中的中高收入群体，则要以市场化租赁为主，维持租客合法权益。 为此，土地、金融、财税、监管、立法等制度政策体系，要多措并举，增强政策支持的精准性。一方面要有利于增加有效供应、净化市场秩序、维护市场主体合法权益，另一方面要有利于防范金融风险，统筹发展与安全的关系。 首先，以盘活存量房源为主增加大中城市租赁住房有效供应。人口流入多、租赁需求旺盛的大中城市，要“有地出地、有钱出钱、有房出房”，形成多主体租赁住房供应格局，切实增加租赁住房供应。当前我国大中城市工业、商业办公用房闲置率较高，要以工改租、商改租为突破口，改建、扩建为租赁住房。尽快制定改扩建非住宅用于租赁的规划调整、建设标准、消防认定等办法，优化容积率、车位配比、商业配套等规定。改造后的租赁住房用水、用电、用气价格按照民用标准执行。加大住房持有环节税收调节力度，鼓励多套房家庭将多余住房用于市场租赁。 其次，切实加强规范住房租赁市场秩序。加快推动出台《住房租赁条例》，明确规定租赁主体的权利义务，规范市场行为，保护各方权益，推动形成长期稳定的租赁关系。住房租赁交易登记备案是维护租赁双方合法权益、平等享受公共服务待遇的重要制度性安排，全国范围内要加快租赁住房登记备案工作，通过租赁平台加强管理服务，政府加快搭建住房租赁服务平台，减少供求双方信息不对称。另外，还要加强住房租赁企业诚信体系建设，完善行业守信联合激励和失信联合惩戒合作备忘录，对严重失信个人、企业及其法定代表人和相关责任人依法纳入“黑名单”管理。 最后，要持续提升租赁住房居住品质。结合城镇老旧小区和城中村改造，完善市政配套和小区公共设施，为新市民群体提供成本低、安全性高的租赁住房。新建租赁住房，要选择在交通便利、邻近就业单位的产业园区，集中建设一批租赁住房，促进职住平衡。(邵挺)
□ 日前，全国住房和城乡建设工作会议提出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 这是继上周中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设后，住建部再一次针对租赁住房市场提出表态。专家表示，在高房价背景下，租赁住房成为解决大城市住房问题突出的有效思路，有望成为明年住房工作的重心。 租赁住房或成重点 中国证券报记者注意到，中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。 “十四五”规划建议提出，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 “新市民为城市发展提供了红利，但他们进入城市面临的首要问题是住房，解决住房问题的途径有买房和租房。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题。因此，解决租赁住房问题已变得十分迫切，会是明年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉中国证券报记者。 贝壳研究院首席分析师许小乐表示，随着我国城镇化的快速发展，大量的市民和年轻人进入大城市，为城市发展提供了巨大的红利，但市场化租赁住房和政府提供的公租房难以满足市场需求。从2019年底开始在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥等13个城市开展的完善住房保障体系试点工作，重点便是大力发展政策性租赁住房。因此，预计下一步租赁住房赋权将进一步加快，集租房有望成为未来租赁社区新形态。 中央经济工作会议还提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。 “未来集体土地建设租赁住房试点城市有望进一步扩充，包括盘活闲置用地。该措施对短期内没办法买得起房的人群将起到过渡作用，有效缓解住房问题，保障民生的意义重大。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者。 头部房企加大布局 值得一提的是，近年来不少房企通过长租公寓入局租赁住房市场。 中研网数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。从2019年开业情况来看，TOP10企业增长情况较好，万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。 以万科A为例，公司目前已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。 2019年，中骏集团控股明确了以房地产开发为主体，以新零售购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，主推中高端长租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中报披露期，FUNLIVE方隅已布局15座城市，管理规模20000间。 龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司投资物业租金增长奠定坚实的基础。 虽然已有一定比例房企布局长租公寓业务，但整体来看，各家布局规模较小，该业务营收占总营收的比重也较低。 同时，不少房企通过发行住房租赁专项公司债发展该业务。佳兆业集团（深圳）有限公司2020年非公开发行住房租赁专项公司债券日前获通过，拟发行金额30亿元。龙光控股25亿元住房租赁专项公司债券日前在深交所提交注册。 “目前来看，公司方面做的租赁住房更具有长租房性质，但仍然存在由于没有合适的盈利模式，出现了市场垄断导致高租价，以及资本野蛮扩张带来金融风险及公司‘暴雷’等现象。”倪鹏飞表示。
今年的中央经济工作会议提出：要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。 住建部：明年重点解决新市民等群体住房问题 如何落实这一会议精神？住房和城乡建设部日前表示，明年将大力发展租赁住房，加快补齐租赁住房短板。同时，扩大保障性租赁住房供给，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 楼上宿舍楼下食堂 “蓝领公寓”解决新市民住房难题 什么叫新市民呢？其实这个群体就是原籍不在当地，因为工作或上学等各种原因而来到一个城市的各种群体的统称。对于他们来说，在一个原本并不熟悉的城市里居住生活，租房往往是首选方式。这一两年，很多蓝领公寓的出现，给新市民群体提供了新的生活方式。 晚上六点，北京某生物科技企业员工陈德福和同事在宿舍食堂里吃晚餐。在陈德福每天三班倒的工作下班后，他大多数的时间都会在公司安排的集体宿舍度过。他表示，租房公司出钱，等于自己没花钱。 陈德福住的这个宿舍，其实并不专属于他的公司，而是一家共享式“蓝领公寓”。这种公寓一般提供4、6人间，也有少量双人间。 北京市某住房服务公司项目经理黄杉：之前大多数的员工住在周围的村庄里，租村民的房子。现在我们配置了储物柜、洗衣机，对于他们的生活有品质上的提高，而且价格并没有发生很大的改变。 记者注意到，在北京，已经有很多像这样的蓝领公寓项目，大多都分布在制造、物流等产业园区的周边，一般在每月500元到1500元一间，租客绝大多数都是园区企业员工。 这些蓝领公寓中，摄像头、烟雾报警器等一应俱全，公寓对人员出入和消防安全上都有严格的措施，已经成为很多企业为员工解决住宿问题的新选择。 北京市某生物科技公司后勤主管王俊阳表示，他们可以跟蓝领公寓长签，一次性签3-5年，这样能保证公司员工的宿舍稳定。 自2018年以来，已有北京、杭州等多个城市出台了蓝领公寓相关政策，从土地供应、规划建设和金融财税等方面支持蓝领公寓的建设、发展。 北京市住建委保障房建设管理处副处长窦连增：我们这个政策有明确要求，就是只能服务周边企业，不能对社会直接投入市场，这样更能保证职住平衡。 租客住得更好村民收益更高集体建设用地建设租赁住房实现多方共赢 过去几年中，各地也在探索利用集体建设用地来建设租赁住房，不仅解决了很多毕业后留在大城市的年轻人的住房问题，也盘活了很多城市中低效利用， 甚至闲置已久的土地资源。 今年7月，北京市丰台区成寿寺集体建设用地租赁住房项目正式开业，这是全国首个利用集体建设用地新建的租赁住房项目。这个项目共有4栋楼，900多套房源，由于紧邻北京南三环路，周边的商业配套和服务设施也比较成熟，一经推出就受到租客的欢迎。 北京成寿寺集体土地租赁住房项目租客尹雪飞：基本上是拎包入住，底下有免费的健身房、台球室，租金比周边要便宜很多。我们也是得益于国家大力推动保障房建设，我们也是实实在在的受益者。 2017年，国家在北京等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。很多城市中心地段及产业园区周边的集体建设用地焕发了生机。成寿寺集体土地租赁住房项目原址曾是一片杂乱的工业大院和群租房，2018年，成寿寺村村集体与一家房企开展合作，在不转移土地所有权的前提下，建起租赁住房，共同运营这片土地。 北京市丰台区南苑乡成寿寺村村集体代表史夏林表示，在合作期内，集体经济组织可以获得比较长期、稳定的收益，还可以获得利润超额这部分的分成。 如今，全国已有18个城市开展了集体土地建设租赁住房工作。在北京，已有5.5万套集体土地租赁住房开工建设。金融支持的力度也在不断加大，今年5月，中国建设银行与广州、杭州等6个城市签订协议，预计未来3年，投入不少于1900亿元贷款，将提供约80万套(间)政策性租赁住房。 住建部表示，未来仍将扩大政策性租赁住房供给，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业。 中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹：促进专业化机构租赁的发展，解决它的盈利模式的问题。在供给侧对租赁市场健康发展提供了很大的推动力。
逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。 上周闭幕的中央经济工作会议，将“解决好大城市住房突出问题”列为明年的七大重点任务之一。 时隔四天，苏州市政府发布《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，调整落户政策，其中包括租赁人口落户、积分落户与南京互通等重大举措。 “落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。” 消息刚出，就登上了微博热搜。超高的关注度背后，反映的是当前大城市面临的一个突出问题——“租购不同权”。 “租房落不了户，即便落了户，他不能够完全享受和当地市民一样的权利，包括子女受教育、就业保障以及其他方面的权利。” 中国城市发展中心学术委秘书长冯奎告诉城叔，苏州此举，从政府角度说是推进高质量的城市化，从市民角度看就是要实现租购同权。 在他看来，未来租房落户应该成为城市化发展中的一个“标准动作”，不仅如此，随着城市发展进入2.0阶段，从单纯关注经济增长转向全面发展，影响城市吸引力的因素也在发生转变。 01 最新一项问卷调查显示，户籍政策对城市吸引人才的影响明显减小，除一线城市外，在省会城市、地级市、县级市中均排在末位↓↓↓ △ 城市人才吸引力的影响因素 注：按重要性排序 点击查看大图 这项调查由民盟中央经济委员会、中国城市发展中心和中国经济信息社共同发起，覆盖除西藏以外的30个省市自治区，共收回有效问卷11625份。 根据城市级别划分，来自北上广深一线城市的比例为12%，省会城市为37%，一般地级市为43%，另有7%来自县。 从年龄看，30~59岁的受访者占比达91%。其中40~49岁年龄段参与调查居民最多，占比达38%，30~39岁年龄段占比29%，50~59岁年龄段占比24%。 课题组组长冯奎表示，基于问卷调查可以看到，户籍政策总体上已经不再是制约城市吸引人才的主要因素，说明户籍制度改革取得了显著成效，但一线城市推进户籍制度改革仍有紧迫性和必要性。 在他看来，新一轮户籍政策更重要的是提升城市的内在生命力、内在活力。“租购同权”朝着完整的市民化大大迈进了一步，未来，租户落户应该成为城市化推进中的一个“标准动作”。 当前，受访者反映最突出的问题是住房，尤其是租房。 一方面是住房负担较重。接近四成参与调查居民住房支出占月收入的比重超过30%，其中有12%的居民住房支出占比甚至超过了60%，对生活质量产生了较大的影响。 同时，在几类选项中，选择“租赁相关法制不健全，权益难保障”比例最高，达到35%，而且选择该项的比重在不同类型城市之间差异较小；随着城市等级的扩大，选择“租购不能同权”“租房不够稳定”的比重在显著提高。 这意味着在一线城市等外来人口较多的大城市中，居民对租赁住房的客观需求更大、感触更深，出于租赁住房的现实状况，需要在法律法规、租赁住房供给、租赁住房权利等方面尽快出台和完善制度体系。 冯奎直言，调查反映的住房租赁问题的严重程度，事实上已经超过了他们原先的判断。 “租房存在大量的问题，并且越是大城市，层级高的、人口多的大城市，对租房问题反映越强烈，问题越集中。” 他表示，大城市的租赁住房，将是影响人才流动、城市品质和生活质量的一个非常重要的突破口。 住房问题不单卡住了民生福祉，实际上也卡住了一些城市创新的步伐。“如果许多年富力强、正处在创新创业高峰的人才纷纷逃离，肯定会影响这个城市的创新活动，住房也就卡住了你创新的‘脖子’”。 02 不仅要吸引人，更要留住人，新一轮“抢人”策略明显指向“城市品质”。 “过去到一些地方去，他们会热衷和你讨论CBD、讨论高楼、讨论地标建筑，现在大家更关注城市的内涵、关注民生、关注市民感受。” 冯奎表示，从去年到现在，在参与地方编制“十四五”规划过程中，了解到很多城市都把“幸福城市”“品质城市”等等列为发展目标，这是进入城市发展2.0阶段后很大的不同。 不过，基于上述问卷调查，我们必须看到，城市品质仍有诸多短板要补。 比如，在公共交通方面，单程城际通勤时间需要控制在1小时之内。当单程通勤时间在40分钟左右时，约有80%的调查者可以接受。当通勤时间延长到60分钟左右时，能够接受的比例下降到不足25%；而一旦延长到80分钟以上，能够接受的比例下降为仅2%。 因此，接下来在推动都市圈协同发展时，要选择距离都市圈中心区单程通勤时间一小时以内地区，而且要尽量控制在40分钟以内，“这样对人口才有足够吸引力，距离过长带来的经济成本和时间成本将阻碍都市圈一体化发展进程。” 医疗卫生方面，反映比较集中的问题是“费用高”“医生少”，占比均超过一半，并且不同等级的城市和不同年龄段的居民，并未表现出明显的选择差异； 教育方面，选择集中度最高的是“基础教育需要改进的环节”，其中，对“提高师资均衡化水平”的需求远远超过了对“个性化教学”“教育智能化”。 公共设施方面，城市居民对公园、图书馆、体育场馆等需求缺口仍然较大，有60%左右的受访者希望在常住区域增加配套。同时，还有44.6%的居民希望增加便民购物场所——便民购物场所虽然总体选择比例并不是最高，但各个年龄组的选择比例都在40%以上。 值得注意的是，随着人口老龄化问题日益凸显，如何实现“老有颐养”成为各大城市必须攻克的难关，改善养老服务供给成为提升城市品质的一个重要问题。 首先是超过半数居民选择居家养老，对养老院的接受程度低。 52.95%的居民选择接受居家上门养老服务的方式，在几种养老方式中选择比例最高。而选择养老院的比例仅为20.09%，在所有方式中最低。 各年龄段对养老方式的选择存在明显差异，随着年龄的增长，选择居家上门服务的比例明显提高，而选择互助养老模式的比例在明显下降。 同时，对当前养老方式的不满意程度较高。 选择“非常满意”和“比较满意”的比例合计为16.56%，而选择“较不满意”和“非常不满意”的比例合计为35.56%，二者相差2倍多。 显然，养老服务供给没能充分满足居民的需求，并且这种“不满意”随着年龄增长而提升。 △ 分年龄组养老方式和满意度调查 点击查看大图 需要提醒的是，尽管近年来不少地方已经开始着着手提升城市品质，但针对性、有效性均存在不足。 据不完全统计，此前已有50多个地级以上城市制定了“三年行动计划”。但问卷调查结果显示，一些城市“三年行动计划”的内容与此次问卷发现的城市品质问题重合度较低。 冯奎透露，有关城市领导在参与分析问卷结果时说，制定“行动计划”时主要是要抢时间出方案，没有进行深入、科学的调研，因而“行动计划”只是反映了职能部门的工作。 同时，问卷结果分析还表明，城市品质领域存在的一些问题，涉及到前端的规划和后端的治理，并非只是城市投资建设的问题。 比如通勤时间过长，实际上跟空间规划、交通站点规划等都有极强关联。 “当前一些地方片面强调以投资建设提升城市品质，既没有抓住问题的根本，又有可能造成低效投资、地方负债过高等问题，应该从政策导向上予以纠偏。”冯奎强调。
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