中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议相继召开，为明年房地产市场发展划出重点。 相比去年，今年的中央经济工作会议将房地产相关工作单独列为一项，更将租赁列为重点，要求解决好大城市住房突出问题。全国住房和城乡建设工作会议列出明年八大重点工作，也强调大力发展租赁住房。 央行方面也表示，以推进以人为核心的新型城镇化为契机，大力发展大城市住房租赁、老旧小区改造等配套金融服务，让更多人在大城市住得下、住得起、住得久，有效释放消费潜力。 可见，住房租赁市场已经提到了比以往更加重要的位置。结合中央经济工作会议提出的“注重需求侧管理”，扩大内部需求，形成强大国内市场，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的定调来看，房地产市场已经和以扩大内需为基点的需求侧改革更紧密联系在一起。 现阶段的居民消费结构中，房子成为最大开支项。只有进一步压缩这方面开支，才能带动收入不高的群体以及部分中产的消费升级。而过去几年，居民储蓄向房地产搬家的趋势明显，居民现金流透支。 近年来，社会零售总额同比增速持续放缓，这和居民部门房贷压力持续增大有较大干系。自2016年中国房地产销售额开启10万亿元时代以来，年年攀升，到今年预计将创下17万亿元的历史新高，而相应的居民中长期贷款，也就是房贷，持续放大，并将在今年首次超过6万亿元。 当前会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，意味着未来的房价调控只会从严，而且进一步强调大力发展租赁住房，实现租购同权，满足城市刚性住房需求，先让大家住得起房，都着眼于稳定居民现金流，提高中低收入群体的消费能力，促进居民消费结构调整。当然，对于近35万亿元的居民住房贷款余额来说，贷款利息要是能够再降一降，现金流会更宽裕点，拉动内需时会更有力。
大城市通过政策组合，控制居住成本、吸引人才，对加快转型发展意义重大 2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020年2季度以来，热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。其中，2020年4季度，一线城市商品房销售面积同比增幅达54%；改善型刚需增长较大，三房及以上户型占比66%、较2019年提升5个百分点。“学区房”概念量价涨幅也很明显，有的热门小区全年价格涨幅超60%。 横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生一定负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。2017年起，上海重点高校毕业生留沪比例连续回落，例如复旦、上交毕业生留沪比例，2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点；清华、北大毕业生留京比例，2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点。此外，人口出生率持续回落，也侧面反映居住成本对城市发展的影响。 从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展，带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。 中央政策已将城市住房问题，提到很高的政策高度；就部分城市而言，如何通过政策组合控制居住成本，对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。近期北京、上海等地，相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。对城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于经济转型与可持续发展。 风险提示：房地产政策出现重大调整。 报告正文 2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，商品房销售及价格均大幅上行。2020年2季度以来，热点城市的房地产价格和销售快速回暖，一线城市全年商品房销售面积同比增长14.3%，其中4季度增幅达54%。价格也上行明显，4季度的住宅价格指数同比增长超过2.5%，是2018年以来首次达到这一增速水平。从结构来看，一线城市的商品房销售以改善型需求为主，比如2020年三房及以上的户型占比约66%，较2019年提升5个百分点。 上海、深圳等代表性城市，改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020年，上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3%和22.5%，深圳在年中月度增速一度超过80%，上海12月增速则突破100%，成交价格也快速上行。其中，90平方米以上的二手房成交量占比，上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点。“学区房” 概念的住房成交量和价格涨幅也很明显，有的“学区房”小区涨价超过60%。 横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本，已对部分热点城市的发展产生一定负面影响，比如重点高校毕业生的流失等。2020年上海交通大学毕业生留沪比例71.9%，较2016年下降4.8个百分点；复旦大学毕业生留沪比例也从2016年的阶段性峰值78.5%下滑近6个百分点。这一现象在北京等高房价城市也有体现，例如清华、北大留京的毕业生比例，2019年较2013年分别下降了8.5和15个百分点。 人口出生率的持续回落，也侧面反映了居住成本过高对城市发展的负面影响。2016年后，上海的人口出生率和自然增长率持续回落，2019年出生率已降至7‰、较全国总体水平低3.5个千分点，比全球水平低11个千分点（2018年值），人口自然增长率仅为1.5‰。从全国主要城市的表现来看，当房价收入比超过一定水平，房价相对收入的进一步抬升，便可能压制城市的人口增长。 [1] 图12中的房价收入比，为新建商品住宅成交均价口径下计算的数值。 从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展、带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。 [2]图16中的上市公司市值，包括了该地在A股、港股、海外上市的企业。同时在A股和港股挂牌上市的企业，以A股市值为准。其中剔除了上市公司市值负增长的3个城市。 中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”，已将城市住房问题提到很高的高度。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并提出多项举措扩大城市住房供给，稳定房地产市场。比如保障性租赁住房建设、加大土地供应、降低租赁住房税费负担等。住建部年度工作会议也着重提出，要解决好大城市“住房困难群体”的住房问题。 就部分城市而言，通过更全面的政策组合，有效控制生活成本、吸引人才，对于增强发展潜力、加快经济转型，具有重要意义。近期，部分热点地区响应中央政策，推出系列举措，从加强监管、控制需求、扩大供给等3方面着手，控制居住成本。其中打击违法违规行为、加强限购限贷等举措，侧重平抑短期市场波动；增加商品房用地供应、加强租赁住房建设、推进旧房改造等方式，多元化地扩大住房供给，则更加立足长远。比如北京提出，2021年将提供300公顷以上的商品房供地、5万套政策性住房；上海也表示将增加商品住房用地、供应5.3万套租赁房。通过全面的政策组合，长效解决城市住房问题，对加快转型发展意义重大。 经过以上研究，我们发现： （1）2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。一线城市中，三房及以上户型成交占比约66%、较2019年提升5个百分点；有的热点学区，二手房价涨幅超过60%。 （2）横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的；其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比已超过35倍。 （3）过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率回落等。例如复旦、上海交通大学毕业生留沪比例，2019年较2016年下降3.3和5.8个百分点；上海人口出生率，已降至7‰。 （4）流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等，这些城市在居住成本等方面具有优势。 （5）中央经济工作会议首次提出，要“解决好大城市住房突出问题”，将城市住房问题，提到很高的政策高度。就部分城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于城市的经济结构转型与可持续发展。 研究报告信息 证 券 研究报告：城市住房问题，值得提到更高位置 对外发布时间：2021年01月26日 报告发布机构：开源证券研究所
经济日报-中国经济网北京12月21日讯 周一早盘，三大股指开盘涨跌不一，盘初农业、科技股崛起，指数集体翻红走高，创指涨逾2%，深成指重回14000点；午后汽车股发力，指数继续上攻，尾盘创指涨幅扩大至逾3%。盘面上，两市个股涨多跌少，涨停80家，北向资金净流入超百亿，赚钱效应较好。 截止收盘，沪指报3420.57点，涨0.76%；深成指报14134.85点，涨2.03%；创业板指报2882.44点，涨3.66%。 沪市成交3540.27亿元，深市成交4172.46亿元，两市合计成交亿元，较上一交易日的7712.73亿元略有缩量。 从盘面上看，多数板块飘红，农业种植、汽车、有色钴、半导体、光刻胶、光伏等板块居涨幅榜前列；航空、油气、旅游、餐饮、建材、地产等板块居跌幅榜前列。 【消息面】 1、法工委：明年立法工作将推动高质量发展，围绕创新驱动发展，保障全面深化改革和对外开放，修改科学技术进步法、反垄断法、公司法、企业破产法，制定期货法、印花税法等税收法律等。 2、国务院新闻办公室12月21日发布《新时代的中国能源发展》白皮书，提到要积极优化产业结构，大力发展低能耗的先进制造业、高新技术产业、现代服务业，推动传统产业智能化、清洁化改造。 3、12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。 【机构热议】 中信证券表示，A股跨年的轮动慢涨仍将继续。年末激烈的机构博弈跨年后将迅速缓和，建议坚持顺周期主线的同时，在快速轮动中强化跨年后高景气品种的配置。 安信证券表示，A股有望进入年初躁动行情，短期配置仍建议以顺周期为主线（包括金融、可选消费、涨价链、出口链等），逐步关注成长股机会，行业上重点关注：军工、白酒、汽车（包括新能源汽车）、白电、化工、有色、机械、保险、银行、券商等；主题重点关注：碳中和、生物育种、高端制造等。 A股市场板块及个股涨跌幅排行 外围市场 截至发稿时
应该在“需求分层”的基础上，通过规划、供地、公共服务配套等支持，辅以住房供给侧改革，支持和满足基本住房需求。 李宇嘉 近期，业界关注的焦点是“需求侧改革”。这个话题很大，怎么理解呢？我从事房地产研究接近15年了，“手里拿着锤子，看什么都是钉子”，觉得这事儿与房地产有关，那就拿老百姓(行情603883,诊股)很关注的住房来剖析这个话题吧！我国百姓不爱提前消费，但买房是个例外。无论富豪还是平民，有房的没房的，沿海的内地的，一听说政策鼓励买房，个个都跟打了鸡血似的冲进售楼处。 过去十几年，经常听说的“需求管理”、“逆周期调节”等字眼，很大程度是刺激住房消费。所以，一旦听到要鼓励住房消费了，整个经济链条就迅速循环起来，消费也好、投资也好，都昂扬向上，屡试不爽。但过去十几年，几个大周期下来，这个链条转得越来越别扭了。房价涨得快，综合通胀始终比预期的要高，各参与方都拼命“加杠杆”，住房需求侧越来越不健康。 房地产企业“高举高打”（高价拿地、高成本融资）弯道超车、冲千亿、冲万亿；地价一旦上涨，地方靠土地抵押，“上项目”就不亦乐乎；考虑房价后的综合成本、机会成本高，实体企业不得不举债“扩投资”；老百姓加杠杆也不含糊，也是过去几轮“逆周期调节”中杠杆上升最猛的。直观的感觉是，当下富人也好、工薪也好，都觉得要买房、抵抗通胀。 但是，这场杠杆游戏中，谁的起始资产大、谁的胆儿大，谁就获得了先入为主的加杠杆优势，谁就能在加杠杆中获得最大的资产溢价。于是，这几年的新房供应，越来越豪宅化了，低总价、小户型的房子越来越少，特别是今年疫情后。因为，购买力越来越集中在换房和炒房群体中。当然，地价、杠杆上涨也是驱动力，而各方做局营造房价上涨预期也不可忽视。 期间，确有住房消费升级的成分，但种种迹象表明，这个升级是不正常的。比如，只有一二手房价格“倒挂”的新盘，才能卖得好，这与过去几轮上涨周期中，“一开盘、即热销”完全不同；比如，即便大户型热销，但更热销的是紧凑型的“小三房”，80平米左右户型，过去是1-2房，现在都能做到3房。说明什么？面对高房价，即便改善换房，也不能任性地换200平米的房子。 因为，卖掉手上的小户型、老破小，改善换房的首付款没问题了，但面对的房价已今非昔比，收入还没涨到那个地步，月供很难支撑。于是，换房改善的，既在乎均价，更在乎总价可控。已经上车的，享受到了资产溢价，换房都如此困难，遑论没有买房的。没上车的，表面上骂骂咧咧，暗地里卯足力气攒首付，等着下一轮楼市调控来临，创造上车的机遇。 上面讲的还是有效购房需求，这几年进入大城市打拼的年轻人、新就业大学生，如果没有父母支撑，已经很难支撑起购买力了。他们面对的不仅是高房价，还有水涨船高的租金。这就是为何今年疫情后很多长租公寓爆雷了，导火索就是收入预期下降，租客退出高租金的长租公寓，转到低租金出租屋，或选择“合租”、城中村，导致出租率下降，恶化了资金链。 所以，楼市的“需求侧改革”，不再是需求端加杠杆、靠财富预期刺激买房，而应该是在对“需求分层”的基础上，通过规划、供地、公共服务配套等支持，辅以住房供给侧改革，支持和满足基本住房需求。近期，国家“十四五”规划对于住房保障空前重视，要求构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，同时还要加大老旧小区改造。 通过公租房，对户籍低收入、住房困难家庭应保尽保。保障性租赁住房是新提法，主要针对新市民的住房需求，政策要求“有效扩大保障性租赁住房供给”。言下之意，当下住房最困难的是新市民。共有产权住房针对的是在城市已落脚几年，但买不起商品房，又够不上保障房的“夹心层”。老旧小区改造针对有住房但无住房消费（装修、换房）的人群。总之，这几类住房消费需求，这几年一直压抑着，也是住房的“需求侧改革”最核心的内容。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议总结2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2021年工作总体要求和重点任务。会议要求，2021年重点抓好以下工作，包括稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。 会议指出，2020年，全国住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效。其中，稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。住房保障工作扎实推进。推进完善住房保障体系试点，大力发展政策性租赁住房。1~11月，全国各类棚户区改造开工206.9万套，超额完成年度计划任务。 会议指出，“十三五”时期住房和城乡建设事业发展取得了历史性新成就。其中，住房发展向住有所居目标大步迈进，2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米；全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。城市建设发展成就显著，新型城镇化深入推进，城市数量达到684个、城市建成区面积达6.03万平方公里，市政基础设施建设步伐加快，城市人居环境显著改善。 会议要求，2021年要重点抓好以下工作。一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。 二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。
加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系 12月21日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。 会议强调，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，此次会议是中央经济工作会议精神的具体落地。新市民、青年人的住房问题一直是政府关注的重点，如何保障新市民的住房问题，将是下一步工作重点。 对此，会议指出，将建立加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，此次会议首次明确建立以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确大城市重点发展政策性租赁住房。“居者有其屋”是中国梦的重要组成部分，对于国家稳定繁荣具有重要基础作用，在我国自有住房为主体已是不可逆的事实。但也需注意的是，对于低收入住房困难的家庭和个人，对于流动性强的家庭和个人，都需要稳定的租赁住房满足生活需求。 随着人口加速从农村和非都市圈向都市圈、城市群的转移，大城市住房供需矛盾和住房问题愈加突出。倪鹏飞表示，保障性租赁住房是新市民落脚的有效途径，同时，通过共有产权住房政策性产权住房补充，通过“租”“售”两条腿加大对新市民的住房保障。 在加大租赁住房保障的同时，会议还明确，规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。 会议同时指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，上述机制将调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了有机结合。在长效机制方面，四大价格监管体系，即一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系或将进一步完善。
导读 共有产权住房是落实供给侧结构改革的重要手段，住房市场分得越细，满足百姓住房需求多样化就更有效。如同用割线法计算圆的面积，线割得越多，越接近圆的真实面积。 2020年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。” 解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。 本文，我们将全面梳理北京市共有产权住房发展情况，并探讨其对房地产市场平稳健康发展的意义。 摘要 北京市共有产权住房发展情况 土地供应上，保障共有产权住房供给。2017年，北京市住建委明确，今后五年将完成25万套共有产权住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质。城六区新建项目要求套型总建筑面积最大90平方米，同时容积率不高于2.8、层高不低于2.8米；其他区新建项目要求套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米，同时容积率不高于2.5，层高不低于2.9米。 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛。适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；可申请组合贷款，开发商不得拒绝；明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 大规模供应共有产权住房，有助于稳房价。2014年，在信贷政策总体稳定的背景下，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，助力房价趋稳，全年新建商品住宅价格指数同比小幅回落3.4%，由2013年的增长20.6%显著转稳；2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器。如2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平；项目开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。再如，2019年12月朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，周边的二手房均价同样有所回落，此后一直保持稳定。 风险提示：共有产权住房建设不及预期。 目录 1 北京市共有产权住房发展情况 1.1共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给 1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质 1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛 2 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 正文 1北京市共有产权住房发展情况 解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。2020年12月16日至18日，中央经济工作会议召开。会议提出，“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。” 12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议提出，“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。” 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。 1.1 共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”。 2017年9月20日，北京市住建委、市发改委、市财政局、市规自委（原市规土委）联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”），从2017年9月30日起正式实施。早在2014年12月，住建部公布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），明确在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6地开展共有产权性质政策性商品房试点。2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》则是根据该文件制定。 共有产权住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。共有产权住房是对自住型商品房在产权比例、进入门槛、退出机制等层面的全面升级。 1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给 2017年，北京市住建委发布“共有产权政策系列解读”，明确今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质 2017年北京建委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，对共有产权住房规划设计方案提出了明确要求。 容积率。城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。 层高。城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米；建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于2∶1；起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。 面积标准。城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。 1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛 2018年7月，人民银行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》（银管发〔2018〕140号）。主要内容包括：一是适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；二是可申请组合贷款，开发商不得拒绝；三是明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。 2共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 一、从全市来看，大规模供应共有产权住房，有助于稳房价 2014年，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，房价涨幅显著回落，全年新建商品住宅价格指数同比下降3.4%，由2013年的大增20.6%显著转稳。2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”；全年自住房销售套数达1.7万套。 2016年，北京自住型商品住房上市0.98万套，较2015年的2.1万套大幅锐减，全年新建商品住宅价格指数同比上涨28.4%，较货币金融政策大幅宽松的2015年加快了18个百分点。 2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 二、从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器 例如，2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平，价格低于周边二手房；开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。 再如，2019年12月，朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，含全装修费用销售均价2.9万元/平、个人产权份额比例为55%，换算成100%产权的价格为5.3万元/平。开始申购登记后，距离项目300米的远洋一方润园（东区）二手房均价由2019年12月的6.0万元/平小幅回落至2020年3月的5.8万元/平，此后价格一直稳定在5.8万元/平。
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