导读 共有产权住房是落实供给侧结构改革的重要手段,住房市场分得越细,满足百姓住房需求多样化就更有效。如同用割线法计算圆的面积,线割得越多,越接近圆的真实面积。 2020年12月,全国住房和城乡建设工作会议提出,“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。” 解决好大城市住房突出问题,是中央经济工作会议部署的重点任务之一。 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房,运行7年来,累计销售规模超8.9万套,为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用,对人口净流入的大城市有政策启示作用。 本文,我们将全面梳理北京市共有产权住房发展情况,并探讨其对房地产市场平稳健康发展的意义。 摘要 北京市共有产权住房发展情况 土地供应上,保障共有产权住房供给。2017年,北京市住建委明确,今后五年将完成25万套共有产权住房供地。2019年,北京市新建商品住房上市8.73万套,其中,共有产权住房1.84万套,占比21.1%。截至2019年末,全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 户型设计上,以满足首套自住为主,兼顾住房品质。城六区新建项目要求套型总建筑面积最大90平方米,同时容积率不高于2.8、层高不低于2.8米;其他区新建项目要求套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米,同时容积率不高于2.5,层高不低于2.9米。 金融支持上,通过差异化信贷政策降低门槛。适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%,低于商品住房最低35%的要求;可申请组合贷款,开发商不得拒绝;明确贷款审批时限,要求贷款机构在10个工作日内完成审批,提高审批效率。 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革,有助于稳房价 大规模供应共有产权住房,有助于稳房价。2014年,在信贷政策总体稳定的背景下,北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房,助力房价趋稳,全年新建商品住宅价格指数同比小幅回落3.4%,由2013年的增长20.6%显著转稳;2018-2019年,在调控政策总体稳定的背景下,北京保持较大规模的共有产权住房供应规模,年均上市2.2万套、销售1.4万套,占全部商品房的比重超过1/4,助力房价平稳,新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%,二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 从区域看,共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器。如2019年10月,顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记,均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%,换算成100%产权的价格为4.2万元/平;项目开始申购登记后,周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。再如,2019年12月朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记,周边的二手房均价同样有所回落,此后一直保持稳定。 风险提示:共有产权住房建设不及预期。 目录 1 北京市共有产权住房发展情况 1.1共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 1.2 土地供应上,保障共有产权住房供给 1.3 户型设计上,以满足首套自住为主,兼顾住房品质 1.4 金融支持上,通过差异化信贷政策降低门槛 2 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革,有助于稳房价 正文 1北京市共有产权住房发展情况 解决好大城市住房突出问题,是中央经济工作会议部署的重点任务之一。2020年12月16日至18日,中央经济工作会议召开。会议提出,“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。” 12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议提出,“大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。” 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房,运行7年来,累计销售规模超8.9万套,为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用,对人口净流入的大城市有政策启示作用。 1.1 共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 2014年,北京市政府工作报告提出,要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”。 2017年9月20日,北京市住建委、市发改委、市财政局、市规自委(原市规土委)联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称“办法”),从2017年9月30日起正式实施。早在2014年12月,住建部公布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号),明确在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6地开展共有产权性质政策性商品房试点。2017年8月,《北京市共有产权住房管理暂行办法》则是根据该文件制定。 共有产权住房是政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。共有产权住房是对自住型商品房在产权比例、进入门槛、退出机制等层面的全面升级。 1.2 土地供应上,保障共有产权住房供给 2017年,北京市住建委发布“共有产权政策系列解读”,明确今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地,通过增加中小套型住房供应,合理制定价格,有效推动本市住房价格平稳健康运行。 2019年,北京市新建商品住房上市8.73万套,其中,共有产权住房1.84万套,占比21.1%。截至2019年末,全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 1.3 户型设计上,以满足首套自住为主,兼顾住房品质 2017年北京建委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》,对共有产权住房规划设计方案提出了明确要求。 容积率。城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8,城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。 层高。城六区层高不应低于2.8米,其他区不应低于2.9米;建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于2∶1;起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。 面积标准。城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米;其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求,套型以多居室为主,严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。 1.4 金融支持上,通过差异化信贷政策降低门槛 2018年7月,人民银行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》(银管发〔2018〕140号)。主要内容包括:一是适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%,低于商品住房最低35%的要求;二是可申请组合贷款,开发商不得拒绝;三是明确贷款审批时限,要求贷款机构在10个工作日内完成审批,提高审批效率。 2共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革,有助于稳房价 一、从全市来看,大规模供应共有产权住房,有助于稳房价 2014年,北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房,房价涨幅显著回落,全年新建商品住宅价格指数同比下降3.4%,由2013年的大增20.6%显著转稳。2014年,北京市政府工作报告提出,要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”;全年自住房销售套数达1.7万套。 2016年,北京自住型商品住房上市0.98万套,较2015年的2.1万套大幅锐减,全年新建商品住宅价格指数同比上涨28.4%,较货币金融政策大幅宽松的2015年加快了18个百分点。 2018-2019年,在调控政策总体稳定的背景下,北京保持较大规模的共有产权住房供应规模,年均上市2.2万套、销售1.4万套,占全部商品房的比重超过1/4,助力房价平稳,新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%,二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 二、从区域看,共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器 例如,2019年10月,顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记,均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%,换算成100%产权的价格为4.2万元/平,价格低于周边二手房;开始申购登记后,周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。 再如,2019年12月,朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记,含全装修费用销售均价2.9万元/平、个人产权份额比例为55%,换算成100%产权的价格为5.3万元/平。开始申购登记后,距离项目300米的远洋一方润园(东区)二手房均价由2019年12月的6.0万元/平小幅回落至2020年3月的5.8万元/平,此后价格一直稳定在5.8万元/平。
杨倩 发自上海 2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会上,丁祖昱谈到,2020年,北京、上海、广州、深圳等15城二手房成交金额为4.19万亿元,同比增长约18.03%;成交面积为1.42亿平方米,同比增长约6.77%。 从二手房成交金额来看,2020年,上海已破万亿大关,成交金额达10644亿元,同比增长约30%。北京、广州、深圳分别为5911亿元、3257亿元、5350 亿元。其中,广州同比增长约52%,北京、深圳同比增长约20%、41%。二线城市中,重庆、苏州、成都成交金额同比下滑,成都下滑幅度达50%。 从二手房成交面积来看,2020年,北京、上海、广州、深圳成交面积为1513万平方米、2423万平方米、1095万平方米、861万平方米,同比增幅分别为19%、27%、44%、30%。二线城市中,南京、合肥成交面积增速较快,同比增长30%左右;重庆、苏州、成都成交面积同比下滑,成都下滑幅度达53%。 综合来看,2020年,11城二手住房成交面积创近3年新高,分别为北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、青岛、郑州、厦门。
韩国近九成新婚家庭负债。近日,韩国统计厅公布了一组新婚家庭统计数据。数据显示,韩国每10对新婚夫妇中就有9对新婚夫妇有金融机构贷款经历,6对夫妇是无住房家庭,4对夫妇为无子女家庭。 据韩媒《京乡新闻》报道,本月10日,韩国统计厅发布的“2019年新婚家庭统计”结果显示,2019年韩国有金融机构贷款的新婚家庭占比85.8%,较去年同期上升0.7个百分点,贷款余额中值为1.1208亿韩元(约合人民币67.2万元),较去年同期增加12.1%。 详细统计结果显示,以2019年11月1日为基准,韩国新婚家庭(结婚申报5年以内的韩国国内居住初婚夫妇)总计99.8365万对。其中,新婚家庭的年均劳动收入为5707万韩元(约合人民币34.2万元),同比增加3.7%。从年收入区间来看,收入在3000万~5000万韩元以下的新婚家庭所占比率最高,占比24.3%。 此外,韩国新婚家庭中未生育子女的家庭占比42.5%,较去年上升了2.3个百分点。无住房新婚家庭占比57.1%,较去年上升了0.9个百分点。温馨提示:财经最新动态随时看,请关注金投网APP。
展望明年的房价走势之前,先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。 1 复盘年初对20年房地产走势及政策的研判 预判的全部内容在今年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中,这里只把10大预判列出来,大家可以看看,对了几个: 1. 调控政策大概率放松; 2. 房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看; 3. 行业的整合和洗牌加剧; 4. 一二线城市房价会反弹; 5. 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市; 6. 城市群效应提升,特别关注“成渝双城记”; 7. 房产税2020不会出台; 8. 房地产支柱地位100年不会变; 9. 房地产的价值裂变刚刚开始; 10. 中美贸易协议利好中国房子。 需要强调的是,在疫情爆发之后,很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗?我在很多场合都明确表示:疫情不会改变房价的逻辑,仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是,在这场大危机之下,全球央行一如既往的放水,而我一直在普及一个基本常识,那就是,在央行放水的情况下,热点城市的房价很少有下降的先例。 以一线城市为例,在疫情爆发之后,今年深圳房价首先爆发,真实涨幅至少在30%以上,相当一部分涨幅在50%以上;广州房价反弹明显,上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大,但,北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年,房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策,除了少数热点城市在下半年政策加码之外,大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略,并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。 在前所未有的疫情的冲击下,“房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证:房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。 首先,今年70个大中城市房价总体仍然上涨,到3季度,全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字; 其次,房地产开发投资前11月达到129492亿元,同比增长6.8%,增速远高于基建投资和制造业投资; 第三,前11月,商品房销售额已经达到148969亿元,增长7.2%,剩最后一个月,意味着,今年房地产销售额将再次突破16万亿,并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下,这是一个非常惊人的成绩。 2 2021年的房价走势和政策的预判 在去年判断的基础上,我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。 预判明年的房价和房地产政策,和过去最大的不同是: 第一,明年是十四五开局之年,对房地产总体走势的判断不仅要立足明年,还要站在未来五年的视角总览; 第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容,还要看十四五规划建议的相关内容。 明年的房地产政策,总体涉及以下几个内容: 第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同,今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一,这是极不寻常的。 过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产,但像今年提高到如此高的高度,这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是: 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。 我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是:解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市,特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰,中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题,而是站在社会稳定的政治高度,这点确实不一样。 基于此,2021年大城市房价再次出现大涨,在政治上是绝不允许的,房价稳定是可以期待的。同时,中央特别重视长租的问题,笔者预计,解决大城市的住房问题将从完善租赁政策,特别是长租政策入手,明年在长租房的建设,特别是集体土地入市建租赁房,以及解决租赁房的公共福利待遇问题上,应该会有实质性的举措,租售同权会有实质性的进展。 第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日,韩正在住建部召开座谈会,并就房地产政策做了重要讲话,主要内容有: 一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展; 二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策,加强日常监管,促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调,房地产调控总体不会放松,但会抓紧顶层设计和租赁房建设。 第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的,主要有: 其一,在畅通国内大循环部分,提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”; 其二,在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”; 其三,在建立现代财税金融体系部分,提出“健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重,深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税,但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。 其四,在推进以人为核心的新型城镇化部分,提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。 纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容,可以解读为: 其一,中央对房地产的风险高度重视,强调金融、房地产同实体经济协调发展问题; 其二,房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费,事关民生和发展; 其三,房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显,房住不炒永远不会变。 基于以上几点,我对2021年的房价走势和政策做如下预判,供各位参考: 1、房住不炒将会永远坚持; 2、房地产数据仍然会再创历史新高,特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年; 3、会出台支持长租的系列政策,集体土地入市,很可能提供长达70年的租赁期的房子; 4、房价总体稳定,这两年周期性调整的城市,包括济南、郑州等,止跌反弹的概率大; 5、除了北京房价2021年会出现明显反弹,其他一线及热点城市的房价不会大涨; 6、房地产税2021年不会出台; 7、房地产行业的金融环境依然严峻,三条红线不会放松,房地产企业倒闭的数量会创历史新高,不排除头部企业倒下的可能; 8、鼓励首套和改善性住房,促进住房消费健康的政策会出台; 9、继续关注成渝,特别是重庆的房地产市场,止跌回升的概率大; 10、全国性的大城市人口争夺战会打响。 明年年底,我们一起来复盘!
今年,“因城施策”的房地产政策及时对冲疫情影响,房地产投资从年初的负增长稳步回升,充分发挥了稳增长、稳经济的压舱石作用,对实体经济平稳健康运行意义重大。行至年末,在国际疫情形势反复的大环境下,明年投资怎么走?市场普遍关注。我们认为,2021年,房地产投资动力仍然较强,尤其是保障性租赁住房建设将为明年房地产投资增加新动能。 一、三种方法预测明年房地产投资增长 从先行指标看,今年土地出让平稳增长决定2021年投资有望小幅加速。土地是房地产投资的重要原材料,拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月。2020年1-11月,全国宅地成交规划建面同比增长9.7%,较2019年全年加快6.9个百分点,拿地增速的平稳提速,决定了2021年投资增速有望小幅提升。分城市能级看,预计一线城市投资增速11.0%、较2020年加快1.2个百分点,占比11.4%、上升0.4个百分点;二线城市增速6.5%、与今年持平,占比36.0%、下降0.3个百分点;三四线城市增速7.3%、加快0.5个百分点,占比52.5%、与今年持平。 从实物和价格因素看,施工与价格因素对投资拉动均将有所加快。预计2021年实际投资增速5.7%、较2020年加快0.2个百分点,主要由于拿地和新开工增速提高的滞后影响,带动施工增长提速;预计价格因素同比增长1.6%、加快0.2个百分点,主要由于全球经济有望迎来复苏,需求改善支撑PPI小幅增长。 从成本结构看,土地支出和建安支出均将平稳提速。预计2021年土地购置费增速8.5%、较2020年加快0.5个百分点,主要由于2020年土地成交价款大幅增长,1-11月土地成交价款同比增长16.1%,相比2019年全年的下降8.7%由降转升;土地成交价款领先土地购置费约9个月,将带动2021年土地购置费增速加快。预计建安支出增速6.9%、加快0.4个百分点,主要由于2016年前后销售期房临近交房,将突出体现为施工面积的增长提速,预计明年房屋施工面积增速5.0%、加快1.6个百分点;单位建安支出增速1.8%、回落1.2个百分点。 二、大力发展租赁住房,为明年投资增加新动能 大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,是2021年住房领域的一项重点工作,为明年房地产投资增加新动能。 2020年中央经济工作会议提出,“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。增加租赁住房供给,是补齐租赁住房短板的关键举措之一。新增租赁住房用地和新建租赁住房,将有力拉动明年房地产投资。