导读 尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售，10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套，同比大增26.6%；中位价31.3万美元/套，同比增长16%，价格持续创历史新高；待售库存142万套，去化周期仅2.5个月，均为历史性低位水平。 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长。年初，市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧，进而影响对房地产的需求。时至年末，1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；11月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%，增速较上年末回落2.8个百分点。 为什么在疫情风险和冲击尚未完全消解之际，美国和中国的房地产市场都实现超预期增长？按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架如何解释？ 摘要 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样 疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求。3月初美联储两次降息，联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划；3月23日更推出“无限量QE”计划；3月26日存款准备金率降为零。11月，美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%，同比大幅下降102个BP；前三季度，新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元，同比增长59%。 在应对疫情的政策节奏上，中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度流入房地产领域。 价格上，房贷利率挂钩LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月，一年期LPR下降30个BP，而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来，LPR已经连续八个月不变。 量上，加强房地产金融审慎管理，防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会，韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较上年末回落1.1个百分点。 政策上，多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月，《政府工作报告》强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”10月，党的十九届五中全会再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”12月，中央经济工作会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。” 疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场 长时间居家隔离和办公，使大家对居住体验的感受更深，激发居民改善居住品质的欲望。 当前，美国房地产市场改善需求更旺盛。一是，新房市场更为火热。1-10月，美国新房累计同比增长20.6%，远高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增长41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，单户住宅市场更为火热。1-10月，单户型成屋销售折年数同比增长3.7%，明显强于多户型的-3.5%；10月，单户型成屋销售中位价31.77万美元/套，同比增长16.0%，高于多户型的增速10.3%。 对于中国而言，疫情同样助推三大类购房需求，将长期支撑市场。 一是，购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家，凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。 二是，住宅品质改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间，保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、及更好的居家卫生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时，不仅仅是面积，长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验，未来将更加关注户型、朝向等因素。 三是，基础配套升级需求提升。一方面，对高品质物业管理服务的需求提升。物管品质不仅关系日常居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面，园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理，园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。 危也是机，期待房地产三大升级 需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。 和爆发SARS的03年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。本次疫情过后，住房需求的顺利释放还需要三大条件，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板，规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给；二是提升产品品质，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配；三是创新销售模式，降低买房成本、改善购买体验。 风险提示：货币金融政策超预期收紧；海外疫情仍旧严峻，是疫情常态化防控阶段的重要不确定因素。 目录 1 疫情之后的中美房地产市场 1.1 尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低 1.2 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长 2 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样 2.1 疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求 2.2 中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段 3 疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场 3.1购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升 3.2住宅品质改善需求提升 3.3基础配套升级需求提升 4 危也是机，期待房地产三大升级 正文 1 疫情之后的中美房地产市场 1.1尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低 占美国住宅交易九成的成屋销售，10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套，同比大增26.6%；中位价31.3万美元/套，同比增长16%，价格持续创历史新高；待售库存142万套，去化周期仅2.5个月，均为历史性低位水平。 1.2中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长 年初，市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧，进而影响对房地产的需求。时至年末，1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；11月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%，增速较上年末回落2.8个百分点。 2疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样 2.1 疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求 3月初美联储两次降息，联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划；3月23日更推出“无限量QE”计划；3月26日存款准备金率降为零。11月，美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%，同比大幅下降102个BP；前三季度，新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元，同比增长59%。 2.2 中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段 在应对疫情的政策节奏上，中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度流入房地产领域。 价格上，房贷利率挂钩LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月，一年期LPR下降30个BP，而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来，LPR已经连续八个月不变。 量上，加强房地产金融审慎管理，防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会，韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较上年末回落1.1个百分点。 政策上，多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月，《政府工作报告》强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”10月，党的十九届五中全会再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”12月，中央经济工作会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。” 3疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场 长时间居家隔离和办公，使大家对居住体验的感受更深，激发居民改善居住品质的欲望。 当前，美国房地产市场改善需求更旺盛。一是，新房市场更为火热。1-10月，美国新房累计同比增长20.6%，远高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增长41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，单户住宅市场更为火热。1-10月，单户型成屋销售折年数同比增长3.7%，明显强于多户型的-3.5%；10月，单户型成屋销售中位价31.77万美元/套，同比增长16.0%，高于多户型的增速10.3%。 3.1 购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升 第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所，主要考虑职住交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量，往往位于成熟城区。第二居所指以旅居和康养为主要功能的居所，主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要，往往位于城市郊区或者风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。随着房地产长效管理机制建立，房地产市场长期平稳运行可期，住房回归居住属性，都市居民购买二套房，将更多考虑改善生活品质。疫情期间的长期居家，凸显了第二居所相较于第一居所的居住品质优势。 3.2住宅品质改善需求提升 （1）以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发 近年来，全国主要二三线城市商品住宅销售套均面积呈持续快速上升趋势。表明随着基本居住需求得到满足，居民不断追求居住空间尺度增加。 疫情之后，这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下，家庭成员白天外出工作学习，仅晚上有限的时间需要在家中互动，房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间全家人需要连续多日24小时共处一室，房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。特别是对于多代同堂的大家庭，增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外，面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区；疫情期间，住房面积对居家卫生健康的重要性也深度凸显。 （2）洋房、别墅等低密度产品将受关注 历史经验表明，疫情会改变居民对住宅类型的偏好。2003年SARS建立了板楼和塔楼的价值分层，促使通透性能好、密度较低的板楼更畅销。经过近20年的房地产市场发展，商品房市场上板楼已经不再稀缺。在大规模城市新区建设中，基于传染病防治、改善市容市貌等考虑，多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率，开发商开始打造各类高品质低密产品。商品房市场出现了更多的小高层、花园洋房，连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋别墅等多类产品。此次新冠疫情过后，部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅。 （3）对影响生活体验的住房因素愈加关注 不仅仅是面积，长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验，未来将更加关注户型、朝向等因素。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。 理想的住房，空间尺度上，户型要方正、动静功能区明确分离；通透性能上，南北通透最佳、东西通透次之，保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想，客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑；观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。 当前，虽然我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间，具备上述理想功能的住房占比很低。根据2015年人口小普查，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，约40%为1998年房改以前修建。 3.3基础配套升级需求提升 （1）对高品质物业管理服务的需求提升 社区防疫工作中，不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区，居委会人力财力有限，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。高品质物管小区，拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持，能够制定标准化防疫预案，加强员工队伍管理和防护，进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记三大社区防疫工作。此外，还进一步向业主居家防疫提供丰富充足的物资支持和生活保障服务。如在小区内的设立固定防疫点，为业主发放口罩、消毒液等紧缺的防疫物资；为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资代购、送菜上门、快递代取、药物配送等服务；联系线上医疗机构，利用APP提供在线义诊。 经此一“疫”，追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系日常居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。 （2）园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求 良好的园林绿化可以改善小区小环境，增加氧气浓度、湿度，调节气温，提供休憩活动的空间和赏心悦目的景观。疫情期间，小区实行封闭式管理，活动空间仅限于小区内部，园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验。由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中。随着疫情持续，小区长时间实行封闭式管理，这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性，从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求。 疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高，住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中，商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。 4危也是机，期待房地产三大升级 此次疫情对房地产行业的销售、施工、物管等各方面都造成重大影响。但同时也是一次重大考验，应该把握机遇，积极应对，保持市场平稳。疫情影响深刻，危就是机。如果应对得当，这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、房住不炒下支持居民自住和改善需求的房地产政策升级。 和爆发SARS的03年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击，疫情过后住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。 一是补齐租赁住房短板，规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给。 二是提升产品品质，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配。 三是创新销售模式，降低买房成本、改善购买体验。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议要求，2021年要重点抓好八个方面工作。其中包括：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
榕悦花园共有产权房项目售楼处外景。 张慧敏 摄见习记者 张慧敏 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 广州报道1月3日上午，《华夏时报》记者走访广州榕悦花园共有产权房现场时，看到现场来看房的人络绎不绝。“每天都有上千人来看房，我一个人大概要带50批客户。”现场的销售人员对《华夏时报》记者说。“前两天，这屋子里的人多的站都站不下。”负责样板房卫生工作的保洁人员对记者表示。近日，广州市面向符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区及黄埔区（房源所在地）稳定就业或长期落户的无房家庭，推出榕悦花园共有产权住房1366套，这是广州市首次推出的市本级共有产权住房项目。对于此前其他城市有部分共有产权房去化困难的问题，本次广州市发布的《广州市市本级共有产权房供应配售实施细则》显示，共有产权住房配售后剩余房源闲置超过9个月以上的，可以申请跨区调配销售，经跨区调配销售后仍有剩余的，可以将剩余房屋转为商品住宅。榕悦花园共有产权房现场，人潮涌动。有人认为这是刚需者的福音，也有人考虑到交通、噪音、未来的共有产权房供应等因素，对该项目持观望态度。售楼处人声鼎沸。 张慧敏 摄看房人络绎不绝。 张慧敏 摄购房者：少奋斗二十年！榕悦花园的宣传单上如此介绍“共有产权房”：“个人与政府按份额共有，个人购买部分产权，代持机构代政府持有部分产权，权益与商品住房权益完全一致。”此外，宣传单上还表示，承购人可以以市场评估价转让产权份额退出，承购人不得将共有产权住房出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。据悉，榕悦花园的开发建设单位与代持机构均为广州城投住房租赁发展投资有限公司。据《广州市共有产权住房管理办法》第十四条规定，本次推出的榕悦花园共有产权住房项目项目均价为1.2万元/平，承购人产权份额比例为55%，具体价格结合房屋楼层、朝向等因素在±10%的范围内调整确定。根据现场工作人员的指导，《华夏时报》记者粗略计算，本次推出的85平最大户型，总价约102万，首付约30万；66平最小户型，总价大约为80万的，首付大约为23万元。榕悦花园的宣传单上更是写着“总价70万元起”。榕悦花园宣传单：总价70万元起。 张慧敏 摄榕悦花园共有产权房位于广州市黄埔区开创大道与黄埔东路的交界地块，属于黄浦区与增城区的交界，目前，该片区的二手房价格普遍在1.5万元/平以上，与榕悦花园只有一路之隔的某精装豪宅更是达到了3.7万/平。“真的少奋斗二十年！”苏秦（化名）在黄埔共有产权住房讨论群里说。安居客数据显示，目前，广州市二手房均价为3.3万元/平，黄浦区二手房均价为2.1万元/平。购房者普遍认为，相比起来，榕悦花园共有产权房是刚需者的福音。“这个地方在2016年就建成了，当时是作为经济适用房，但是当时广州市取消了经济适用房，现在刚好出了共有产权房的政策，所以政府就把这些房子推出来了。”现场的工作人员曾先生对《华夏时报》记者说。他还表示，相对公租房没有房产证，经济适用房交易受限，共有产权房的推出会受到欢迎，因为有一定经济能力的刚需人群是大多数。他说：“共有产权房其实是针对有一定经济实力，但是买房压力大的刚需购房人群，而这些人正是社会中的大多数。”会受到欢迎吗？据现场工作人员介绍，交房标准除了卫生间和厨房有部分软装以外 ，卧室和客厅都为硬装修交付 ，如果需要全部软装交付 ，则要另外签订合同，费用大概在10万元左右。卧室交房标准。 张慧敏 摄卫生间洗手台交房标准。 张慧敏 摄厨房交房标准。 张慧敏 摄精装样板间（按精装标准需要加装修费）。 看房人提供照片精装样板间（按精装标准需要加装修费）。 看房人提供照片“我同事住在榕悦花园附近的小区，每天都塞车。”单双（化名）在购房讨论群里说。有人表示，榕悦花园距离地铁站远，走路二十分钟不一定能到，需要乘坐两站的接驳公交车。高德地图显示，榕悦花园距离最近的地铁站南岗地铁站1.4公里，步行需要24分钟。在榕悦花园样板房现场，《华夏时报》记者观察发现，多位看房者对后续广州市的共有产权房源位置都很关心。“如果说是在白云区上班，榕悦花园到上班地点都要一个小时以上了。”看房者张芯（化名）对《华夏时报》记者说。高德地图显示，从榕悦花园乘公交到广州南站和广州东站都在一个小时以上。《华夏时报》记者从广州南站出发，乘坐四趟地铁和一趟公交，到榕悦花园，用时超过一个半小时。此外，还有人表示，黄埔大道的集装箱货车多，室内隔音效果不好，如果选择远离黄埔大道的房源，则只能选择西北阴面。榕悦花园前的黄埔东路集装箱大型货车较多。 张慧敏 摄榕悦花园附近家居建材五金市场较多。 张慧敏 摄据现场工作人员先生透露，今年下半年番禺大学城附近的新建地铁站将会推出共有产权房，而且房源不比榕悦花园少。记者看到，2020年7月，广州城投集团旗下的公众号“城壹宜居”显示“新造共有产权保障性住房项目z19、z20栋安全顺利封顶”。“新造的共有产权项目就在四号线隔壁，地理位置绝了。”辉勇（化名）在讨论群里说。而以前，如北京的共有产权房正是因为交通、区位等问题，出现“冰火两重天”的现象——城区太抢手，郊区卖不完。广东省住房政策研究中心助理总监罗异铿对《华夏时报》记者介绍：2014年的时候住建部全国选了六个试点城市，之后陆陆续续有几个城市出台了政策。广东省是2018年选了5个试点。目前全国实行（共有产权房政策）的不多，比较成熟的是北京上海。运行机制更灵活：万一卖得不好，可转商品房在榕悦花园共有产权房推出之前的12月24日，广州市住房和城乡建设局印发了《广州市市本级共有产权房供应配售实施细则》（下称《细则》）。“该《细则》重点是指导和规范市本级共有产权住房项目的定价、供应、配售程序，清晰界定了政府部门、代持机构等相关单位的具体职责，明确了申购的流程和要求，确保共有产权住房供应配售工作的落地实施。”罗异铿对《华夏时报》记者表示。在广州市推出共有产权房之际，北京市和福州市的共有产权房面临着一些销售不平均的现象和去化难题。据《华夏时报》记者2020年11月报道，北京市⻔头沟的诺德彩园项目和顺义区的蓝境佳园项目首次销售均未过半，都启动了二次申购；2020年6月，顺义区发布共有产权住房用地供应有关情况的公告表示，2020年顺义区暂不供应共有产权住房用地。据财新相关报道，福州市在2018年推出两个项目共计893套共有产权房，截至2020年5月13日，销售状况并不理想。2020年5月13日，福州市国有房产中心在回答市民相关咨询时透露，原提供福晟钱隆府500套共有产权住房和新榕金城湾393套共有产权住房供应共有产权住房保障家庭，实际销售247套福晟钱隆府共有产权住房，剩余房源由政府全额回购；实际销售131套新榕金城湾共有产权住房，剩余房源由新榕集团用作商品住房出售。而共有产权房经过市场检验后，一些新的与商品房结合的思路出炉，其运行模式也在不断的迭代升级。近日，北京市推出“新型共有产权房”，购房人购买的时候只需要支付个人比例的房款，房屋五年内不得出售，五年后可以再上市交易，届时政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。广州市此次的《细则》则提出，销售剩余的共有产权房可以转化为商品住房进行售卖。《细则》第二十四条显示，通过土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房配售后剩余房源闲置超过9个月以上的，开发建设单位可以向市住房保障办公室申请跨区调配销售。经跨区调配销售后仍有剩余的，开发建设单位可以向市住房保障办公室提交将剩余房屋转为商品住宅的申请。“共有产权住房申请转商品住宅销售主要有两种情形，一种是限定的最高销售单价超过销售时同地段、同类型商品住宅市场评估价85%的情形，即整个项目转为商品住宅；另一种是经跨区调配销售后仍有剩余的情形，也就是部分房源转为商品住宅，商品住宅和共有产权住房同一个小区。”罗异铿对《华夏时报》记者表示。他还表示，共有产权住房在品质上和商品住宅没有什么差别，只是政府参不参与持有部分产权，以及有没有购房门槛的区别，所以共有产权房转成商品住宅，在销售上就和普通商品住宅一样，受到市场波动以及调控政策影响。对于该《细则》的亮点，罗异铿表示有两个方面：一个是针对申购人，再次强调已经中签但未选房或未签订合同和协议的，3年内不得再次申购共有产权住房，这样一来可以促使符合条件的申购人更谨慎地做决策，按需申购；一个是针对开发建设单位，明确了利用划拨用地建设共有产权住房的补缴土地出让金规则，这可以让很多有意向有土地的单位参与进来，盘活以往闲置的土地资源。
刚刚结束的中央经济工作会议中，引人注目的新提法有两点：一是强化反垄断和防止资本无序扩张。要求完善平台企业垄断认定、数据收集使用管理、消费者权益保护等方面的法律规范。二是解决好大城市住房突出问题。要求高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场。 这两大任务从不同的角度反映了对民生的关注，而对长租公寓市场的规范或使这两大任务形成较强的契合度：对长租公寓规范的根本就是要打破长租公寓平台的垄断思维，改变既有的“高收低租”“长收短付”的商业模式。这或将为规范长租公寓市场提供一条根本路径。 首先，发展长租公寓将成为破解房地产市场问题特别是解决大城市住房问题的重要抓手。 此次中央经济工作会议对房地产的关注可谓浓墨重彩。值得关注的是，尽管中央对房地产调控的基调未变，但调控的重点显然已发生变化，“解决好大城市住房突出问题”成为明年乃至今后破解房地产难题的突破口。 按照此前韩正副总理在房地产座谈会上的讲话精神，未来对楼市调控将遵循“市场的归市场、保障的归政府”的逻辑。在房地产调控问题上，将政府的精力集中于住房保障领域，特别是大城市住房问题，无疑将事半功倍。 这将为因地制宜政策的实施创造空间，也是从需求端抑制大城市房价上涨、重建房地产市场机制的有效路径。大城市是人口流动积聚的方向，也因此从需求端形成推动房价上升的驱动。而发展长租公寓是解决大城市住房问题的重要抓手和依托。 就大城市本身的住房需求看，其分层也比较明显。常住居民对住房的需求更多集中于改善性和投资性需求，其对住房产权的需求明显强于使用权。北京等地围绕“房住不炒”推出的共有产权所遭遇的“门可罗雀”，或从侧面验证了这一事实。真正住房困难的是城市新市民、刚毕业的大学生、创业人员以及一些流动性比较强的公司高管。而这部分人群对住房的需求更注重使用权而非产权，对租房的需求相对较大。 因此，从民生出发，解决大城市住房问题的重点应是解决城市新市民等群体的住房需求，而发展长租公寓是现实而有效的途径。这一点，在中央经济工作会议报告中也得到充分体现：报告关于“解决好大城市住房突出问题”的内容中，针对规范发展长租房市场的内容超过70%，从租购同权到租赁土地的供给，到租金的调控等，对长租房市场的发展给予了高度关注。 其次，规范长租公寓市场发展对于解决大城市住房问题显得尤为迫切，而打破资本的垄断思维是关键。 是什么原因让众多长租公寓从“风口”坠落？表面看，是非理性的商业模式，实际上暴露了资本依托互联网的垄断思维。尽管长租公寓背靠政策东风、坐拥万亿级“蓝海”市场，但短期内不赚钱几乎是业内共识。可以说目前绝大部分长租公寓处于亏损状态。其中，分散式长租公寓运营的基本逻辑是，按照“互联网+”思维，通过“高收低租”“长收短付”的“烧钱”模式，快速占领市场，做大规模，然后实现政策红利向市场红利的转化。 为了满足资本快速扩张的欲望，一些长租公寓通过租金贷的形式，假借租客之手获取批量化资金，用于进一步收购房源、扩张规模。当租金贷被长租公寓视为自己缓解资金压力、获取快速扩张所需融资之捷径的时候，租金贷便被异化为各种令租客们始料不及的“套路贷”，租金贷乱象也由此而生。 为规范长租公寓市场，2019年12月，住建部牵头6部门联合明确规定住房租赁企业租金收入中租金贷款金额占比不得超过30%；今年9月住建部明确禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。且不论其与市场原则的相容性，单就风险防范看，既不能完全覆盖风险，由缺乏有力的约束。 其实，只要长租公寓这种商业模式不改变，资本对“赢者通吃”的垄断思维不改变，长租公寓的“雷”就始终在那里。 第三，对长租公寓市场的规范，为反垄断和防止资本无序扩张提供了又一个“实战”的切口。 近年来，在互联网的加持下，资本四处攻城掠地、无序扩张，既扰乱了市场，更带来了潜在的系统性风险。此次中央经济会议首次提出强化反垄断和防止资本无序扩张。联系最近的《关于平台经济领域的反垄断指南》（征求意见稿）《反垄断法》修订草案（公开征求意见稿），以及12月14日国家市场监督管理总局公布对阿里巴巴投资、阅文集团和丰巢网络三家公司的三起未依法申报实施经营者集中案的行政处罚决定，表明反资本垄断已提到了议事日程上来 显然，反垄断的重点在于金融科技领域一些涉足金融、涉及民生的大平台。但同时，也要关注具有资本垄断“理想”的中小平台，要遏制小平台走向大的垄断平台。 长租公寓既符合平台的范畴，其“高收低租”的行为也具备垄断的行为特征。其实质是使用互联网平台线上技术+租赁房屋线下实体的经济发展模式。长租公寓暴雷的背后反映了平台企业利用租客与房东间的信息不对称，以期限错配的方式过度使用沉淀资金，构建资金池。可以说资金池的存在恰是这类平台风险之所伏，一旦资金流入减少就可能迅速引发暴雷。 长租公寓领域的资本之所以干“高收低租”这种反经济的、非理性行为，就是因为资本怀抱着“垄断”的理想：通过快速扩张，按照互联网“赢者通吃”的逻辑，实现对整个市场或局部市场的垄断。 因此，在肯定发展长租公寓这方向前提下，规范长租公寓市场的关键，是要加强对长租公寓市场的垄断思维和行为的疏导。对其盲目扩张的发展模式，政策上应予以适当引导，包括金融介入的适度性考量。要在强化准入管理、落实租赁资金监管的基础上，加强对长租公寓的资本约束，要求长租公寓经营规模应与其自有资金相匹配，以防范其非理性的盲目扩张。 尤其要重视并防止长租公寓领域的过度金融化问题。要按照“金融创新必须在审慎监管的前提下进行”的要求，加强对长租公寓“租赁贷”的规范，特别是要加强对非持牌机构与长租公寓围绕“租金贷”开展的合作，真正落实“凡是从事金融均须持照经营，纳入监管”的监管理念。
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