意见领袖聚焦2020全国两会 文/新浪财经意见领袖专栏作家 郭晓蓓、蒋亮（就职于建行绵阳分行） 今年的政府工作报告一大亮点是：除了肯定线上服务的作用，明确指出“线上对电商网购、在线服务等新业态在抗疫中发挥了重要作用”以外，还对下一步我国以互联网为代表的数字经济发展做出了四个方面的具体部署： 一是深化 “放管服”改革方面。要“推动更多服务事项一网通办，做到企业开办全程网上办理”。二是推动制造业升级和新兴产业发展方面。“发展工业互联网，推进智能制造”，“要继续出台支持政策，全面推进 “互联网+”，打造数字经济新优势”。三是推动消费回升方面。“支持餐饮、商场、文化、旅游、家政等生活服务业恢复发展，推动线上线下融合”。四是扩大有效投资方面。要“发展新一代信息网络，拓展5G 应用”。 以上举措将大大加快我国“互联网+”数字经济发展，这对以互联网为主要依托发展的直销银行无疑也是一个极大的利好。直销银行是互联网时代应运而生的一种新型银行运作模式，在欧美称为DIRECT BANK，其主要依托于互联网和移动互联网，不再依赖于线下实体网点，并且所提供的产品和服务利于针对无法亲临柜台现场的客户。相对于有多层分支行经营架构的“分销”式传统银行而言，客户通过简单、便捷的操作即可完成业务办理和产品购买。 但是，近日广发银行一则直销银行网站定于2020年6月12日停止提供登录等服务公告引发了人们对直销银行热议和反思。直销银行一直被我国视作银行转型的先锋军。2013年9月，北京银行首次建立直销银行，宣布与ING集团合作开展直销银行业务，计划以线上和线下融合的方式提供服务。2014年2月，中国民生银行首家推出纯线上的直销银行服务平台，成为我国第一家真正探索实践直销银行新型经营模式的商业银行。 而后，较多的银行，特别是中小银行和区域性的城商行和农商行/农信社纷纷将直销银行作为转型抓手进行发展，直销银行数量快速上升，2014年为22家，2017年达到105家，而后新增速度有所放慢，2018年为114家，截止到2019年10月116家。虽然直销银行的数量的在上升，但广发银行关闭运作五年的直销银行相应端口的背后体现了投入回报不匹配。在重视手机银行发展的同时，银行更应注意“风起于青萍之末”--原有直销银行模式的种种尴尬和面临的挑战，思考其未来发展变革及重生。 一、尴尬的直销银行 （一）市场趋向将直销银行和手机银行合并 我国直销银行大多采用独立APP的方式营运，但民众对直销银行认知度并不高，较多的用户趋向银行将直销银行和手机银行合并。据中国金融认证中心（CFCA）对2000名直销银行用户调查显示，超六成（62%）的用户认为，两者功能相似，合并起来方便使用。而只有三成多（38%）的用户认为，没必要合并，两者各有特色。 目前，我国大型国有银行和民营银行普遍趋向将两者合并。据不完全统计，国内已有18家银行将两者进行合并。下面是部分行直销银行合并/下线情况。 （二）直销银行APP实际功能不尽人意 1．应用开发不足 苹果手机的IOS系统是相对封闭的系统，苹果手机在中国智能手机份额占比约为23%左右，是银行不可忽视的客户群体。据CFCA统计，我国有 99 家采用独立直销银行 App 模式，但从苹果的应用商店来看，在查找直销银行时推荐的应用共50个，其中APP应用的相关介绍有明确的直销银行字眼说明APP只有36个，较多银行应用开发相对不足。 2．用户体验整体水平较低 根据新浪财经金融测评室对我国直销银行2019年测评，评分在4.5星的仅江苏银行直销银行、百信银行和民生直销银行3家，占比13.04%；评分在3星及以下的占比近四成（39.13%）。 另外，根据新浪财经金融测评室的第24期测评报告，有13家银行的直销银行APP有名无实，用户倒在第一关。 3．较多直销银行活跃客户少，近三年2/3的银行活客数明显下降 根据第三方手机应用监测易观千帆的数据看，截止2019年3季度，监测到的15家直销银行中，活跃客户上百万的只有长沙银行E钱庄179万。第二档20-40万，共3家。其中，贵阳银行爽爽BANK41.1万，江苏银行直销银行37.3万，宁波银行直销银行27.9万。第三档是10-20万，共5家。其中，徽商银行徽常有财17.9万，光大银行阳光银行16.4万，昆仑直销银行15.4万，郑州银行鼎融易11万，威海银行直销银行10.2万。第四档是活跃客户在10万以下的，共6家，其中，南京银行你好银行9.9万，民生直销银行9.5万。晋城银行的小草银行活跃客户已经低于1万。 2017-2019年各直销银行活跃客户数量 从各银行活跃客户来看，近三年来，只有长沙银行E钱庄、贵阳银行爽爽BANK、徽商银行徽常有财、光大银行阳光银行、齐商直销银行五个银行的直销银行APP活跃客户保持了连续增长。换言之，有10家直销银行APP的活跃客户数明显下降，占比高达2/3。 二、拔剑四顾心茫然：原有模式面临新挑战 直销银行最早出现在 20 世纪末的欧美发达地区，世界上第一家真正意义上的直销银行First Direct 率先提出了直销银行这一概念并应用于实践。世界上比较著名的直销银行有ING Group集团旗下的ING Direct、ABN AMRO 集团旗下的 Moneyou、RaboGroup集团旗下的RaboDirect、HSBC集团旗下的HSBC Direct、NIBC集团旗下 NIBC Direct等。在我国，直销银行作为商业银行适应互联网时代而产生的新型运作模式，被定义为几乎不设实体网点，拓展业务也不依靠物理网点，主要通过互联网、传真、电话、移动终端等电子方式实现远程服务，客户可通过网上平台直接办理开户、转账、理财等各类业务，并获得其他金融产品的信息和服务，突破了地域和时间的限制。 （一）国内直销银行主要目标及模式优势 一般而言，围绕不同的战略定位，各家银行直销银行目标市场及客群均有所不同。根据中国银行业协会《2018中国直销银行蓝皮书》调查来看，较多银行将直销银行作为业务拓展的重要抓手，以“差异化获客，弥补线下网点不足”为战略目标，以简单、有竞争力的存、贷产品吸引客户。参照国外直销银行经验，国内设立直销银行时，大多认为其主要有以下三个方面的模式优势： 1．成本收入优势。从国外看，2001-2010年期间，由于直销银行轻资产的运营模式，其资产收益率往往是母银行的10倍以上。直销银行模式成为了母银行在零售板块的高效率高收益业务模式。 2．跨区经营/吸引新客户。比如较多中小银行把直销银行当做跨区获客契机，通过直销银行接触并服务周边省市甚至全国范围的客户，积极提升业务覆盖面。也有较多的中小银行将目标放在吸引年轻客户，以弥补目前中小银行客户偏年长的不足。 3．服务80%长尾客户。一些银行将传统线下银行重点获取和服务20%的大中型企业和高价值客户，而直销银行则重在服务80%的长尾客户。 （二）新时期，原有直销银行模式面临四大新挑战 挑战一：银行经营的全面数字化。 直销银行，顾名思义，就是缩短流程，更直接的经营客户。在数字经济时代，客户经营手段更趋数字化，对客户进行数字化端到端的改造后，直销银行和综合化的手机银行在客户层面基本没啥差别，比如2019年直销银行使用最多的功能是账户查询，占比84.8%，其次是投资理财（银行理财、基金、保险）占比73.1%，第三是41.7%，这些功能手机银行都能实现，部分其他渠道如账户查询微信银行也能实现，客户的所花时间等成本基本一样，为什么要单独选择直销银行？直销银行缺乏存在的意义。 挑战二：经营简化即是优势也是问题所在。 直销银行产品的简单化，可以使内部协调成本降低，通过规模化经营放大利润。但简单化，也带来了问题：一是客户收益是价格敏感型，收益水平较低，在经济上升时期，能够获取大量客户新增时会很快放大利润。但是经济下行时，新客户增长难度增大时，收益增长无力。比如，无论是国外还是国内，产品简单高收益是吸引客户的主要手段。64%的选择开通直销银行原因是投资理财收益高，但同样可能由于投资理财收益不好而放弃。在发展的过程中，随着运营规模的扩大，客户对产品的需求也会相应提升，变得越来越复杂化，如直销银行由于产品较为简单，可能让45.7%的用户选择放弃直销银行。如果选择盲目增加产品线，扩张业务结构，加强与客户的关联，就必然会导致整个组织架构规模的复杂化，进而导致运营管理、维护客户关系的成本上升。如此一来，作为直销银行的成本优势不再，运营效率也会下降，对于母银行来说，保持零售业务低成本高效率的目标任务就无法达成。 事实上，由于采用薄利多销、成本控制的经营策略，在ING Direct USA的负债成本中，尽管非利息成本具有竞争优势，低于母银行的费用支出水平。但利息成本相对较高，银行的净息差水平要低于母银行的平均水平。同时由于ING Direct USA保持了产品的简单同质性，缺乏交叉销售及高级定制化的金融服务，产品线相对简单，非利息收入在全部利润来源的占比长期低于母银行的 10% 以上。因此，ING DirectUSA在盈利方面对母银行荷兰国际银行的绩效贡献度不高。 二是产品和客群的单一化，在面对经济下行时，也更容易面对风险冲击。国外在金融危机之后，直销银行的发展速度放慢，部分直销银行业务转型、整体或部分业务被母银行乃至其他金融集团收购，成为传统商业银行的另外一条网上渠道，内部结构慢慢与传统银行趋同，与传统银行的模式相互融合，母银行与直销银行整体多样化抵御风险。 最近，有国内学者认为，国内大多数直销银行是作为二级部门存在，仍归属于总行电子银行部或个人金融部，未实现独立运作。作为“二级部门或独立业务条线”的设置会受制于传统银行制度，较难体现其流程便捷、低成本等优势，并不符合直销银行的互联网化定位，不利于产品创新，应该走独立法人之路。 数据来源：CFCA 实际上，走独立法人之路，可能会降低直销银行的费用支出水平，但无法从根本上解决收入收益水平偏低，难以实现多元化收入和高级服务收入的问题，也无法应对周期下行，风险冲击的问题。即使是Capital One这样利用大数据的先驱，30年使用数据驱动策略，长期耕耘于信用卡领域，重点关注那些长期被银行忽略的次级客群，提供个性化的金融服务，采取高风险覆盖高收益措施，也无法实现利润的稳定增长。更何况技术水平相对较低国内直销银行，如何摆脱产品及周期束缚实现长期的利润增长，值得思考。 挑战三：直销银行如何应对互联网的下半场。 直销银行主要采取互联网方式进行客户经营，互联网发展阶段的变化，也给直销银行带来巨头挑战。 当前，背靠互联网巨头的微众银行、网商银行，由于互联网进入下半场，流量变少，近三年活跃客户明显下降。网商银行活跃客户从2017年1季度的723.8万，下降到2019年3季度的449.1万；微众银行从2017年1季度的238.2万，下降到2019年3季度的124.1万。本身没有流量优势的直销银行该怎么发展？ 数据来源：易观千帆 不少银行采取的是，第三方平台合作引流或联合获客。秉承开放银行理念，通过输出账户、理财及贷款等产品及服务至合作伙伴场景平台，实现互联网场景获客。通过与第三方平台合作获取的Ⅱ类户直销银行客户，客户粘性及对银行品牌忠诚度较低，因此需探索直销银行客户向借记卡客户的转化。直销银行推进Ⅱ类户向Ⅰ类户转化，重点是两个方面：一是补全用户画像，对于在第三方平台开立银行Ⅱ类户的客户，可通过外部数据来获取客户信息；二是挖掘用户需求，提供适合产品，在挖掘客户金融需求的基础上，通过活动、产品等方式引导客户开立Ⅰ类户，享受更多服务。但因为Ⅰ类借记卡需要在银行网点柜台或智慧柜员机办理，需要线上线下的整体联动，因此Ⅱ类户向Ⅰ类户需要通过线下转化，线上线下渠道如何有效协同是一个难点。此外，互联网公域流量的减少，需要银行自身私域打通，形成整体生态，从而产生新的流量增量，这又需要其他渠道和客群领域的协同配合，这是直销银行自身难以解决的问题。 挑战四：直销银行如何获取新客户。 不少银行设立直销银行的目的是摆脱传统的物理网点依赖，相对独立的获取新客户。但是从调查来看，65%的用户选择直销银行都是网点大力营销的结果，如果直销银行都只是传统物理网点产能的延伸，提高物理网点产能就行了，何必要需要直销银行。然而，事实上网点到店客户日益减少的情况下，较多直销银行并没发挥其应有作用，更不用说跨区经营、客群壮大等功能。 同时，目前吸引用户开通直销银行的营销活动主要是：现金奖励（71.5%）、抽奖机会（49.9%）和优惠券积分（28.7%）。这在营销上不具有可持续性，特别是现金奖励。举个例子，100元的现金奖励，对用户来说是个不大的金额，但是对银行来说，1万个用户就成本要100万元，10万个用户就是1千万。目前银行的存贷利差才2个百分点左右，大规模持续这样的烧钱活动，在银行利润接近零增长甚至负增长的情况下，财务上根本不具有可行性，很难持续下去，必须找到可持续发展之路。 数据来源：CFCA 三、变革与重生：直销银行未来发展思考 （一）简单即美--找准直销银行的市场定位 在设计领域，有一“懒人原则”是用户体验的高层境界，这一原则又被称为“KISS原则”（Keep it Simple ，Stupid），“简单就是美”是它的设计理念。而在绘画领域，同样有一种提倡在创作上能减就减的主义——极简主义绘画。它又被称呼为ABC艺术（ABC ART ），是现代艺术中简化倾向的颠峰。 虽然金融本身发展越来越复杂，但由于工作繁忙，人们无暇花太多的时间去深入了解产品相关知识，要有一些相对简单的产品满足日常简单投资理财需要，这是现代社会发展的必然，也是人们心理认知的特点，简单即美。在现代社会中，这样的产品始终有自己的市场空间，关键是找准市场定位。 从目前来看，大致可以分为两类：一类是客户的差异化。围绕一个或数个比较明确的客群进行深耕，比如，马来西亚的MACH银行就是专注做“85后”的“年轻人的银行”。这类银行产品丰富、有趣味、倡导独特的价值主张。另一类是产品和服务的差异化。以通过高性价比产品和服务创新实现远超同业的发展速度。 银行能够提供更加专业化的服务、客户体验较好，“专业化、高收益”是这类直销银行吸引客户的致胜法宝。比如，美国的Ally银行，主要面向汽车经销商及其客户。Ally银行对接到该集团旗下经销商汽车金融和商业金融等部门，从而形成了以Ally银行为负债端、汽车经销商为资产端的金融商业模式，银行通过存贷利差分成的方式获得盈利。这类产品专家型直销银行一般专营存款业务，存款种类丰富和轻资本经营为其高息揽储提供了空间。 （二）未来已来--在转型发展的大框架下和银行整体形成合力 从银行的发展来看，打造线上线下一体的综合化、开放式的金融服务生态，为客户提供一站式全面的金融服务解决方案是银行发展的必然趋势。比如，低成本资金的获取，主要是通过消费、结算等支付生态的建设，汇集了较多临时资金沉淀而成，是生态建设的因势导利结果。 因此，成体系的进行服务场景建设，从整体高度营运场景是银行发展的重要方向，直销银行的发展关键是和银行转型发展找到自己的位置，并形成整体的合力，重点是三个方面： 一是客群价值形成和承接。一定程度上直销银行扮演了早期客群挖掘和汇聚的作用，是客群价值第一次挖掘，当客户有更多的需求时，要从整体上形成顺畅的价值承接。比如很多直销银行将年轻人定位为目标对象，当这些年轻人随着年龄及收入变化，其金融需求内容也会发生变化，直销银行本身可能无法满足其新的需求，需要和银行的其他业务板块做好相应的价值承接。 二是要在银行服务整体生态系统内统一协同和服务一致体验。要避免当前部门银行做法，对同一个客群，各部门的各类资源投入分散，各自为政，造成重复投入和投入空白。比如场景建设，应该是银行TO C大零售业务建设的重要一环，而不是将其建设的重任交给应该轻资产营运的直销银行。 三是在互联网共域流量减少的情况下，要充分利用银行各个服务生态的私域流量相互引流，从而增大银行金融服务场景和非金融服务场景体系整体流量，比如对公业务条线代发工资业务的发展，给零售业务板块（包括直销银行）的增流，通过生活服务场景营运为投资理财类业务板块引流等等。 （三）科技的力量--直销银行的制胜法宝 从国外成熟的直销银行看，直销银行单客的收入相对单一，收益水平也并不高，关键是营运成本低，规模效应突出。比如2011 年，ING Direct USA 的非息费用占比仅为母银行的 57%；较多国外直销银行员工人均管理资产一般是传统银行的3~5倍，因此，人均盈利能力是银行业平均水平的5倍。 我国直销银行要达到这样的产出效益，必须充分利用金融科技的力量才能实现：一是通过客户精准画像，实现客户的更为个性的精准服务，给客户创造更多惊喜；二是通过科技的力量，突破人工服务能力的瓶颈限制，以低成本的方式实现大规模的服务部署和触达。三是进一步优化直销银行设计界面、操作等触点的服务，提升客户的服务体验。同时，通过科技力量增强客户隐私、安全等保护，有效维护客户合法权益。 “沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。滚滚历史车流中，消失的是和时代发展要求不相符部分。也许在将来，直销银行的存在并不能长久，或是不再叫这一名字。但是其成立、探索以及变革本身就为银行的发展注入了新的生机和活力。 说明：本文仅代表作者个人观点，不代表作者所在单位 (本文作者介绍：中国民生银行研究院研究员，高级经济师、高级工程师，多家核心报刊、新媒体专栏作家或特约撰稿人，专注于产业升级、数字经济、金融科技。)
两会上，总理又强调了一遍“房住不炒”，会下，大家纷纷向高房价开炮。 前两天，北京炒了一阵子的学区房，上千万买个老破小，终于官方看不下去了，21家房产中介被查处，全国也开始了一通中介专项整治。 全国政协委员、房天下的董事长莫天全也炮轰了高房价，“低收入人群无法负担高总价”，不过他最后的落脚点，指向了中介行业，“要预防部分城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局”。 他举了北京的例子，最大的中介公司二手房市场占有率超过50%，有垄断的风险，有炒房的嫌疑。这话在说谁，大家心里都有数。 这都只是在声讨中介，有些地方更狠，中介被全行业“连窝端”了。 01 最近，河南永城，一个新的“中介单位”——永城房产信息中心挂牌成立了。 与一般中介不同，永城房产信息中心是由永城市房地产管理局主办的，说白了就是一个政府主导的中介机构。 谁跟他竞争呢？没有。 早在2018年，永城进行了一场打击“黑中介”的行动中，永城房管局公布了全市67家中介机构没有取得《房地产经纪备案证书》，成为名副其实的“黑中介”。 更惨的是，剩下的10余家“合法中介”在证书到期后，也没有拿到证，也就是说，全市的中介机构就成了“黑中介”。 “拉黑”了市面所有的中介机构，官方自己下场了，永城房产信息中心就成为了永城唯一的“中介机构”了。 此前疯传的是，永城房产信息中心仅收取卖家50元的登记费，成交后收取1%的服务费，但是很快永城方面就发布了官方辟谣——信息中心是本着“房住不炒”原则，“为广大市民搭建一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台”。 但实际上，免费的项目只有“发布信息、房源核验和资金监管”，根据永城本地论坛上流传出来的信息中心挂牌的收费标准，信息中心还是传统中介的模式，买卖佣金以房屋成交价为基数，买卖双方0.3%，也就是总共0.6%的佣金。 当然，这个价格在0.5%-2.5%的中介收费区间里面，算是比较低的水平。永城二手房房价已经快7500元了，一套100㎡的均价房，佣金收入只有4500元，如果再加上贷款服务费、权证代办服务费、评估费，如果成交量过万的话全年收入也能过亿。 以前这钱被中介赚走了，现在，这钱进入了政府的口袋。 02 中介这个行当，历史也挺长的，汉唐就有，明清的 “宅行”已经开始专职做土地、房屋的买卖了。 而当代的房地产中介，是从1996年的《城市房地产中介服务管理规定》开始的，随着房地产的兴旺，中介这个行业发展越来越快。 中介的本质其实就是撮合交易，消除更多信息不对称的情况，而且，中介相对比较专业，对政策信息了解比较全面，作为一个服务性的行业，成了市场中不能缺少的一个环节。 但是在运行了24年之后，中介这个行业的分化越来越严重，有人一月买奔驰，有人几个月拿基本工资，为了撮合成功，赚最高额的中介费，各种套路也就出现了。 “没有被中介坑过，都不算在北京漂过”，这话其实放到其他的城市依然适用。 2016年以前，被坑最多的是租房，假房源、坑押金，业务简单粗暴，技术含量不高； 坑租金成了行业必备技能之后，有些中介开始搞起了群组，提高单位面积效应，安全事故不断； 2016年之后，长租公寓火了，主流的技法成了租金贷了。 在高潮的时候，房源是你挣我抢，房租是节节攀升，等他们撑不下去了，被坑的人一大堆。 武汉的信诚基业倒了，受害者数百，遍及武汉三镇；杭州鼎家倒了，4000租户踩雷被贷款；北京的昊园恒业倒了，坑了数万北漂青年。而统计内的25家长租公寓倒闭，最后坑了数十万的房东和租客。 这么多年了，中介行业一直是整顿重点，像去年北京一共查处违规房产中介公司221家，受害者可以说是遍布北京城。 03 当然，现在很多中介是看不上租房业务的，他们更喜欢卖房，因为更赚钱，可以用的手段也更多。 在不少中介手里，挂牌的房源中，都是半真半假，假房源的价格通常都是低于市场价十个点左右。目的是吸引客户，毕竟捡便宜的事情，大家都想干，但是客户一旦到了看房的阶段，你盯着的那套房一定是买不到的，不是不卖了，就是已经卖了，然后手里真房源才能闪亮登场。 到了带看阶段，一套房子可以两边忽悠。 因为，一个小区里面，对自己房子行情最熟悉的，肯定不是业主本人，而是小区周边的中介。 买房的有意向却定不下来，好办，找人来看，制造房子抢手的假象，顺带着敲敲边鼓，“你不买可就别人买了”、“今天不买，明天就涨了”。“上涨预期”是很厉害的手段，你越紧张，中介就越有可能卖出高价。 而对于着急卖房的人，中介也可以通过各种手段让你不断压价，要不没人看房，要不光看不买，反正最后都逼迫着业主主动降价。 很多大中介挣钱最多的环节不是佣金提成，而是利用信息优势炒房。像猫哥的业主群里，一个月时间里，同样的户型一个买房的花了1050万，一个卖房的却只卖了880万，他们通过的都是一个中介公司，这里面可操作的空间可不小，比如，先趁你着急卖房低价收房，然后高价售出，这可比挣佣金爽多了。 一手托两家，双方通吃，只要能成交或者高价成交，赚的就不少。比如中介费，有的是暗地里收双方费用，也有直接明码标价式的双方开价，没有遮掩。 如果在限购城市，中介还热衷于做符合限购政策的“假材料”来达成买房的目的，当然，这些材料都是收费的，像西安这样的城市，6000到1万就能搞定，为了促进成交，这些中介啥都敢干。 04 而中介最令人不满的地方，恐怕还是被认为是炒高房价的推手。 在永城取消中介前，永城的市民就已经向中介喊话了，“炒房团的中介们，能不能别把房价抬太高”。 作为商丘市代管的县级市，永城的二手房房价，涨得比商丘市本身还要狠，商丘均价5903元，而永城已经高达7417元，谁看不都得倒吸一口气。 但是房价高涨这事儿，中介需要背锅吗？可能要。 虽然全国各地房价有所不同，但是不少中介对于炒房这事儿还是非常热衷的，因为成交价越高，拿到手里的提成就越高，在一线城市里面，一套房产生的中介费用，高达数十万。 还记得当年的那个网红户型“跑道房”吗？在前一阵子热播的电视剧《安家》里面，类似的户型被女主角卖出去了，当然卖出去的原因也不是靠户型，而是靠装修和情怀。 但是很多人的疑问是，一套430万的房子，那么长的过道，房似锦在说“我觉得这个过道其实并不浪费面积”的时候，良心会不会痛？ 这不是什么诛心之论，因为，都是套路，而电视剧里面只是艺术创作，现实可能更加残酷。 中介们青睐独家房源，一方面独家房源可以是中介机构的最佳资源，而且佣金也比较高，而另一方面，独家房源方便炒。 有的中介会和业主商量，将业主认可的挂牌价基础上再提高一点，中介负责将房子卖出去，烂户型装修好了，讲点故事，同样能卖高价，中介费照赚，而比原价格高出来的部分，双方按比例分成，这算是中介与业主的合谋了。 对于那些市场占有率高的中介，理论上确实可以决定某些小区的租金价格和房价。 05 为啥中介为了促成成交啥都敢干呢？ 因为交易通常都很隐秘，很少被抓到了，即使被抓了，也只是罚款了事，靠自律？那中介还咋吃饭啊。 所以，永城市取消中介，全国一片叫好。 但其实，永城的“公办中介”还是缺少根本性的变化，很多人担心，现在是“免费”或者“低价”，未来呢？ 这不是一个本该市场化的行业所希望看到的事情，只是很多从业者搞得太出格了，如果永城的方案被很多地方效仿，那这样的国进民退会带来什么样的变化还真不好说。 比如，房地产中介这个行业虽然门槛不高，但是你要不懂的话还真的是很麻烦，很多环节完全搞不懂，费时费力还有可能掉坑里，很需要一些专业的指导，政府出手干这事，服务能力和效率都是个考验。 如果政府出资成立官方背景的公司与市场其他参与者展开竞争也无可厚非，但先把全行业清理掉再搞个一家独大的公司出来，消费者未来连选择的权利都没有了。 中介该怎么搞？各种观点都有，欢迎大家说出你的看法。
文/意见领袖专栏作家 曾刚 王伟 2020年一季度，新冠疫情对实体经济造成较大冲击，但商业银行总体表现较为平稳。2020年3月末，商业银行资产总额达到251.8万亿元，较去年同期增长10.7%，同比增速较去年末有所减缓。商业银行累计实现净利润6001亿元，较去年同期上升5%，但中小银行盈利增长乏力，其中城商行利润增速同比出现负增长。商业银行整体净息差为2.1%，较2019年末下降10BP，达到近两年来新低，其中农商行净息差较上季度下降幅度较大。商业银行整体不良贷款率1.91%，较上年末增加5BP，已升至2009年以来新高。商业银行整体流动性覆盖率稳步提升，达到151%以上，但不同类型银行流动性分层现象日趋明显，流动性风险依然是未来一段时间中小银行面临的挑战。 展望2020年二季度，做好疫情防控金融服务、维护产业链供应链稳定、加大对实体经济资金支持仍是商业银行主要任务。商业银行应在监管部门指导下，差异化做好对疫情影响客户的金融服务支持，恢复正常生产和经营并稳定就业；同时应着力化解金融风险，特别应关注中小银行风险特征；商业银行应加强市场风险管理，提升针对市场异常波动的应急管理能力，有效应对国际资本市场剧烈波动；适时启动逆周期监管，帮助银行体系有效应对疫情冲击；完善商业银行互联网贷款管理机制，缓解小微企业融资难问题。 一、银行业面临的宏观环境 随着新冠肺炎疫情在全球的快速蔓延，全球经济步入衰退将成为大概率事件。国际方面，美国金融市场受到疫情强烈冲击，美联储启动史无前例的宽松政策；欧洲经济景气指数严重下滑，英央行两次紧急降息，欧央行启动紧急抗疫购债；日本被迫将奥运会推迟至2021年，经济陷入衰退已成定局；新兴经济体整体走弱，政策进一步宽松。国内方面，一季度国内生产总值（GDP）同比下降6.8%，居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.9%，目前疫情得到有效控制，复工复产正在有效进行。展望二季度，国际疫情拐点尚未出现，加之部分新兴国家仍有可能成为新的疫情爆发点，对中国外部需求也会造成不利冲击，这将对经济的全面恢复形成制约。 从货币政策来看，一季度央行通过三次降低存款准备金率释放了1.75万亿元长期资金，保持流动性合理充裕，同时通过合理把握公开市场操作力度和节奏，维护金融市场平稳运行。3月末，广义货币（M2）同比增长10.1%，社会融资规模存量同比增长11.5%，M2和社会融资规模平稳增长。 2020年一季度银行业监管政策主要侧重于引导商业银行支持防疫和恢复经济、疏通货币政策传导、加强银行业乱象整治等。包括通过专项再贷款、再贴现加大对新冠肺炎疫情影响企业的信贷支持力度；推进存量浮动利率贷款定价基准转换，促进贷款市场报价利率（LPR）推广运用，降低贷款实际利率；加强银行业乱象整治，对涉嫌违法发放贷款、信贷资金被挪用、反洗钱等违规领域加大处罚力度，并将消费者权益保护、资本杠杆、流动性、定价等领域作为监管重点发力整治方向；发布商业银行股权管理办法和公司治理监管评估办法等一系列政策法规，加强中小银行公司治理。 二、银行业运行情况 ❑资产规模增速下降 截至2020年3月末，根据银保监会发布的监管指标数据，商业银行资产总额达到251.8万亿元，较去年同期增长10.7%，同比增速较去年末有所下降。2018至2019年以来，受益于资本补充渠道拓宽、金融供给侧改革力度等因素，商业银行资产规模有了较大幅度增长。但2020年一季度，由于受到疫情冲击，部分行业开工不足，与之相对应的信贷需求也受到干扰，导致资产增速出现下降，资管新规暂缓实施也在一定程度上减慢了理财资产回表的速度。在不同类别银行中，中小银行资产增速要低于大型银行。2020年一季度，大型银行、股份行、城商行和农商行的资产同比增速分别为10%、12%、8%、8%。 图1 商业银行贷款及贷款增速变化趋势数据来源：中国银保监会。 ❑中小银行利润增长乏力 2020年3月末，商业银行累计实现净利润6001亿元，较去年同期上升5%，增速有所回落。分银行类别来看，大型银行、股份制银行、城商行、农商行分别增长5%、9%、-1%、2%。继2019年9月以来，城商行利润增速第二次同比出现负增长。 商业银行平均资产利润率为0.98%，平均资本利润率为12.09%，较2019年末分别上升了0.11%和1.13%。 图2 商业银行净利润及增速变化趋势数据来源：中国银保监会。 以净息差衡量各类银行的盈利能力，2020年3月末商业银行整体净息差为2.1%，较去年月末下降了10BP，达到近两年来新低。其中需要注意的是农商行净息差为2.44%，较上季度末下降37BP，下降幅度显著高于平均水平，这说明农商行资产收益率下降与负债成本居高不下之间的错配风险更加明显。大型银行、股份行、城商行净息差分别较上季末下降8BP、3BP和9BP。 图3商业银行净息差变化趋势数据来源：中国银保监会。 ❑风险状况 1． 不良贷款增速加快 不良贷款余额环比增速下降。截至2020年3月末，商业银行不良贷款余额为2.61万亿元，较上季度末增加1986亿元，较12月末增加8%，较去年同期增长21%，不良贷款生成速度有所加快。从最近几年来看，不良资产余额仍在稳步上升，上升幅度要显著高于资产增速。 图4 商业银行不良资产变化趋势数据来源：中国银保监会。 商业银行整体不良贷款率1.91%，较上年末增加5BP，已升至2009年以来新高。目前银行不良资产仍面临一系列压力，主要体现在：一是受疫情影响，餐饮、住宿、房地产、文化娱乐等行业复工复产延迟，导致这些行业的中小企业不良资产上升相对较快，个人客户收入下降也会增加信用卡业务的违约；二是监管要求银行做实真实不良资产，金融资产风险分类强化监管和非标置换将逐步完成，将进一步加快不良资产的暴露。 此外，还需要考虑到疫情经济冲击对银行业不良率影响的“滞后性”，并做好相应的预判和应对。这主要表现在：一是大部分银行都对受疫情影响企业采取了还本转期续贷、贷款展期、利息减免、征信保护等阶段性扶持措施，大部分客户也可依靠存量资金或其他融资手段支撑一段时间，因此疫情在一季度还不会直接带来不良贷款的快速上升。二是不良率自身的滞后性特征。当前不良主要体现在4~6年前开发或者叙做的业务，并不能完全体现当前的资产质量，也不会立刻体现在一季度不良数据中。三是一些特定领域引发的信贷风险可能不在不良率的统计覆盖范围内，但也会对商业银行资产质量造成较大冲击，例如一季度经济疲软导致新增债券违约较去年同期大幅增长，且预计会继续上升，在目前债券信用运行机制下，债券违约可能最终转化为表内不良贷款。 分银行类型来看，不良率走势也出现分化。农商行、城商行不良率分别为4.09%和2.45%，较去年末上升19BP和13BP，显著高于平均水平；股份制银行不良率为1.64%，与年末持平；大型国有商业银行保持稳定，小幅微升1BP。 图5 主要类型银行不良率变化情况数据来源：中国银保监会。 2． 逾贷比有效压缩 逾期天数指标一直是监管看重的反映资产恶化程度的重要指标。截至2020年3月末，大部分银行已经按照要求压缩了逾贷比（逾期90天贷款占不良贷款比例），多数银行逾贷比均压缩到了100%以内。但随着逾期指标监管的日趋严格，银行逾贷比的压力将长期存在。 3． 中小银行风险抵补能力下降 拨备覆盖率体现了银行抵御预期损失的能力。截至2020年3月末，商业银行拨备覆盖率为183.2%，较上季末略有下降。当前拨备水平远高于监管要求，且在全球范围内仍处于稳健水平，总体风险抵补能力仍处于合理区间。但也要看到尽管大中型银行的抵补能力较为稳健，但城商行和农商行不仅低于平均水平，且一直处于下行趋势。其中，大型商业银行的拨备覆盖率为231%，较最高点有所下降。大型商业银行本身拨备覆盖率较高，远超最低标准，适度下调可适当优化利润结构。股份制商业银行拨备覆盖率为199.9%，连续两个季度上升，风险抵补能力得到进一步加强。城商行3月末拨备覆盖率为150%，较去年末下降了4个百分点。农商行3月末拨备覆盖率为122%，较上季度下滑6.4个百分点。 图6 主要类型银行拨备覆盖率变化数据来源：中国银保监会。 4． 股份制商业银行流动性风险指标上升 流动性比例。截至2020年3月末，商业银行流动性比例为58.57%，较2019年末上升0.11个百分点。分银行类型来看，除了股份制商业银行流动性比例下降2.27个百分点之外，其他银行流动性比例有所上升。人民币超额备付金率为2.51%，较2019年末上升0.1个百分点，与年初基本持平；存贷款比例（人民币境内口径）为74.9%，较2019年末下降0.5个百分点。 图7 主要银行类型流动性比例变化数据来源：中国银保监会。 2020年3月末流动性覆盖率为151.53%，较年初上升了4.9个百分点。2016年以来，流动性覆盖率呈现阶梯上升趋势，显著高于《商业银行流动性风险管理办法》中要求的100%监管指标。 从分析可以看出，商业银行的各项流动性指标数值都满足监管指标的下限。未来大型商业银行流动性风险管理的要点仍然应该是不断提高额外流动性的运用效率，最大化资金利用价值；股份制商业银行需要重点保持流动性指标的稳定，并对市场流动性压力情景做好充分的准备；中小银行流动性风险面临较大挑战，未来还是应该在加强核心负债、降低负债成本、增加资本金补充和合理压缩同业资产规模上多下功夫。 图8 商业银行流动性覆盖率变化趋势 数据来源：中国银保监会。 从分析可以看出，商业银行的各项流动性指标数值都满足监管指标的下限。未来大型商业银行流动性风险管理的要点仍然应该是不断提高额外流动性的运用效率，最大化资金利用价值；股份制商业银行需要重点保持流动性指标的稳定，并对市场流动性压力情景做好充分的准备；中小银行流动性风险面临较大挑战，未来还是应该在加强核心负债、降低负债成本、增加资本金补充和合理压缩同业资产规模上多下功夫。 5． 其他一级资本占比依旧偏低 2020年3月末我国商业银行核心一级资本充足率、一级资本充足率、资本充足率分别为10.88%、11.94%、14.53%，较2019年末均略有下降。在结构性上，其他一级资本对资本充足率的贡献继续上升，从12月末的1.03%上升到1.06%，说明2019二季度以来监管引导商业银行通过发行永续债补充其他一级资本的政策已经初见成效，但总体来看，我国商业银行其他一级资本占比仍相对偏低，城市商业银行和农村商业银行的其他一级资本充足率更是大幅低于平均水平，说明仍需在政策上进一步支持中小银行多渠道补充资本。二级资本充足率贡献由2019年6月末的2.72%下降到2020年3月末的2.59%，这也与包商银行事件后中小银行二级资本债发行市场收缩有关。 图9 商业银行资本充足率变化趋势 三、银行业二季度运行展望与建议 疫情对实体经济产生的巨大冲击需要较长时间才能修复，而且，修复过程中还面临着很多国内外不确定性因素。实体经济的损失，将不可避免地带来金融层面的风险。与金融危机时风险首先在金融领域爆发，然后向实体经济传导不同，新冠疫情首先冲击的是实体经济，然后向金融体系传染，这意味着，金融风险的暴露会滞后于实体经济。也正是预期未来可能出现巨额损失，美国的大型银行在一季度大幅提高了拨备力度（平均为上年同期的3~4倍），利润水平也随之大幅下降。 对中国银行业而言，对潜在风险同样需要未雨绸缪，对挑战的严峻程度要有前瞻性的评估，并及时做好充分的准备。我们预计，2020年二季度开始，银行体系仍将保持一定的规模增速，继续全力支持实体经济复工复产，但所面临的风险损失压力可能会显著上升，利润增速则可能有一定程度的下降。金融与实体变化的同步，反映了金融回归本源，金融与实体经济之间的良性循环机制正日渐畅通。 从长期看，得益于中国经济的韧性和较为充足的政策空间，随着实体经济的全面复工复产，银行整体风险仍在可承受范围之内。不过，考虑到疫情冲击有较为显著的结构性效应，特定区域、客户、行业所受到的影响不尽相同，不同机构由于业务的区域分布、客户类型以及客户所处行业有所差异，加之经营能力和风险抵御能力的参差不齐，行业分化有可能进一步加大。 加大政策力度，支持中小银行发展 从一季度数据来看，商业银行总体资产、利润、不良率表现较为平稳，但其中出现的中小银行指标下滑的情况还需引起重视。首先，中小银行利息收入不及预期，其中，农商行净息差较上一季度下降37BP，城商行利润同比出现下降，这表明中小银行的盈利情况不容乐观，原因既包括中小银行负债成本较高、负债结构不合理，也包括在资产方面中小银行主动定价能力不足，资产收益率下降。其次，中小银行集中度风险较高、行业结构单一，经营区域集中，在疫情冲击下会导致风险较难分散，资产质量堪忧，此外，疫情影响最大的小微企业也是中小银行主要客户，其经营情况恶化会率先传导到中小银行资产质量。第三，中小银行公司治理结构还不完善，“委托-代理”关系、利益调节机制等方面还不能完全按照遵循市场化原则决策，部分中小银行公司治理还存在较大缺陷。第四，中小银行风险抵补能力相对不足，无论从自身资本补充渠道还是资本充足率情况，还是从流动性、存贷比、核心存款依存度等风险指标来看，都要弱于大型银行和股份制银行。 未来，有必要进一步加强对中小银行的政策支持力度，一方面要充分发挥中小银行服务支持实体经济，尤其是普惠金融客户的能力，助力“六稳”和“六保”政策目标的实现；另一方面，要着力改善中小银行生存环境，及时化解潜在风险，为中小银行长期稳健发展创造条件，确保金融体系的整体稳定。重点有以下几个方面： 一是可以考虑通过降低存款基准利率。在部分中小银行定期存款占比不断上升、息差收窄压力加大，且缺乏足够手段进行负债结构管理的情况下，存款基准利率的调整对降低负债成本至关重要。而且，负债端成本的降低，也可以为资产端利率进一步下行，降低实体经济融资成本提供更大的空间。 二是规范存款、理财市场。加大对存款自律机制执行的监管力度，强化对信贷资金流向的监控，适度加大对资金套利行为的处罚力度，推动理财产品和结构性存款产品的规范，确保结构性存款和理财产品的定价相对存款趋于合理。畅通从资产端利率到负债端利率的市场化传导路径，逐步提高存款利率市场化程度。 三是实施差异化、逆周期的监管政策。如实施差异化、逆周期监管政策，阶段性灵活下调目前2.5%的储备资本要求，降低中小银行资本监管负担，以实现宏观审慎调控的目的；灵活调整拨备覆盖率要求，鼓励银行利用拨备核销坏账，降低风险资产压力；优化资本补充监管协调机制，明确规则、简化流程，为商业银行（尤其中小银行）的资本补充提供便利；引导银行合理分红，增加银行内源资本补充能力，在满足投资人合理回报的同时，将更多的利润转增资本；此外，针对中小银行创设专门的货币信贷支持工具，给予其更多低成本、中长期的资金支持，帮助它们降低负债成本和流动性风险，等等。 加强市场风险管理，提升应急管理能力 随着疫情对经济的冲击快速传导到国际资本、商品市场，国内商业银行参与的国际金融市场业务也面临较大波动，其风险预判能力以及市场、操作风险管理专业能力也遭受较大考验。三月份，疫情全球扩散叠加原油价格战，诱发海外流动性枯竭，导致中资美元债市场整体出现较大幅度下跌，部分银行的外币债券投资遭受浮亏。四月份，个别银行挂钩原油期货的产品，在短时间内造成客户和银行近百亿元的巨亏，一方面暴露了国内银行对国际金融市场的运行机制、内在逻辑缺少深入的理解，另一方面也反映了商业银行在代客背景的自营业务方面缺少必要的审慎性和风险预警机制。随着人民币国际化进程推进以及银行业务日趋复杂化，中资银行不可避免会更深入的介入到国际金融市场，所以需要高度重视当前国际利率、汇率、商品市场价格波动所带来的金融产品风险，提高风险意识，强化风险管控，严格产品管理，提升市场异常波动下的应急管理能力。 加快数字化转型，助力小微企业 中国银保监会近期就《商业银行互联网贷款管理暂行办法（征求意见稿）》公开征求意见，这将有助于小微企业缓解长期以来面临的“融资难”问题。小微企业风险的复杂性与传统金融机构的风险识别能力不完全匹配，在当前疫情中受到的打击最为严重。互联网贷款是支持小微融资的有效方式，可以从线上化、触达、风控、成本四个角度促进小微信贷服务。一是加速小微信贷转型线上化，加大线上金融供给能力；二是提升小微触达，优化信贷供给，提升信贷效率；三是有效提升风控效率，根据小微群体的特征来建立风控模型，以该客群既有替代数据判别欺诈风险和信贷风险；四是推动线上信贷流程，引入大数据风控和智能风控技术促进小微企业融资成本的降低。此外，还应建立并完善与之相适应的监管制度，更充分地发挥互联网经营贷款的价值，实现供给侧的升级改善，具体措施可包括：通过互联网经营贷实现货币政策对小微企业的精准传导，鼓励多元化主体参与小微信贷；合理区分互联网经营贷和消费贷款并进行差异化的监管；通过在受托支付、交易场景、合作平台资质、风险控制模式等方面制定系统的规则，来对贷款资金流向、用途等进行管控。 (本文作者介绍：国家金融与发展实验室副主任，中国社会科学院金融研究所银行研究室主任)
5月10日，越秀地产公布今年1至4月未经审核的营运数据。4月份，越秀地产实现合同销售额54.9亿元，同比下降约20%；实现合同销售面积23.43万平方米，同比下降约23%。 2020年1-4月，越秀地产累计实现合同销售额145.98亿元，同比下降约31%，累计实现合同销售面积约58.15万平方米，同比下降约35%。 截至四月末，越秀地产累计合同销售金额仅占2020年合同销售目标的18%。 三分之一时间过去，五分之一的目标还没完成。 此前一个月，越秀地产公布2019年财报，2019年度共实现营收383.4亿元，同比上升45%。毛利率34.2%，同比上升2.4%。归母净利润34.8亿元，同比上升27.7%。 回顾过去五年的业绩表现，越秀地产的营收和归母净利润复合增速分别为14.74%和36.17%。 年报显示，越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元上升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元上升至34.83亿元。 过去五年，越秀地产毛利率持续提升，数据显示，越秀地产2015-2019年的毛利率分别为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。 越秀地产表示，毛利率的大幅上升主要是由于越秀地产的销售均价自2015年以来持续处于上升通道，结算业绩的毛利润率持续上升。 区域布局方面，越秀地产以广州为大本营，近几年逐渐向全国扩张，其中销售增速最快的是环渤海区域，2019年增幅为36.8%。 财报显示，2019年越秀地产华东区域、中报区域、环渤海区域分别实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元，分别占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。 三费方面，2019年，越秀地产的销售及营销成本达10亿元，同比上升53.7%。 然而，2018年以来，越秀地产存货周转率下滑明显，2017年存货周转率为0.32，2019年已降至0.23。 未再提千亿目标，排名从31位跌至52位 年报显示，越秀地产2015-2019年分别完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元和721.1亿元。 虽然逐年增长，但与其2017年提出的2020年千亿目标，差距甚远。 在3月30日的业绩会上，越秀地产董事长林昭远宣布，2020年销售目标为802亿元，增速降至11.21%。林昭远此前曾在多个公开场合表示：“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变。” 林昭远坦言，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。相比2019年销售额的24.8%增速，其增速目标已下滑超一倍。 近两年，“稳健”是外界赋予越秀地产最常见的标签——稳健的销售增长、稳健的财务表现和稳健的销售目标，但稳健的另一面也意味着相对停滞。 2014年，与其体量相近的保利置业销售额为245亿、阳光城为230亿、旭辉为223亿，当这些房企已跨进千亿阵营时，越秀地产的销售额却还未突破800亿元。 据克而瑞数据显示，2014年，越秀地产以220亿销售额位居行业31位，而在2019年，越秀地产排名已跌落至第52位。 值得一提的是，面对“减速”前行的质疑，越秀地产2019年加大了土地投资，拿地支出同比增幅达88.68%。 一增一减之间，越秀地产2020年的发展轨迹是降速求稳还是蓄势待发？ 2020年，越秀地产的激进还在继续。5月18日的公告显示，，越秀地产以74.92亿元总价拿下广州番禹长隆地块，溢价率16%。 事实上，自2016年起，越秀地产就开始扩储，土储增速逐年上涨。数据显示，2016-2019年越秀地产土储从1462万平上升至2387万平。其中大湾区约占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。 数据显示，2019年，越秀地产新增土储771万平方米，销售面积349万平方米，二者比值达到221%，超2018年的182%。 根据年报显示，越秀地产预计2020年土地款支出及拍地保证金300亿元，其中包括工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。 相较之下，越秀地产2018-2019年的拿地预算分别为159亿元和179亿元，今年公布的拿地预算几乎为去年的翻倍。 此外，“轨交+物业”模式是越秀地产土储大幅扩充的关键。 去年三月，越秀地产宣布以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖两处物业51%股权及35%股权。 同时，越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份，认购完成后，广州地铁将持有越秀地产19.9%股权，成为第二大股东。 “广州市地铁建设规划，至2023年将从400公里达到800公里。在修建过程中，都有上盖物业来支撑地铁资金，这个过程中广州地铁成为我们的股东，我们在获取轨交领域，应该是有很大的优势，这也是我们获取土地的重要渠道。”林昭远这样描述与广铁结盟的意义。 “在2019年的新增土储中，‘轨交’、国企合作两种模式增储达到464万平方米，占整个新增土地储备的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示。 截至2019年底，越秀地产总土地储备达2387万平方米，同比上升23.0%。其中大湾区占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。 负债三年翻番，经营净现金流同比下滑37.73% 伴随着拿地力度的加大，其资产负债率也在逐渐走高。2014年越秀地产资产负债率为67.5%，2015年为71.91%，2019年进一步增长到76.48%。 财报显示，越秀地产2016年负债总额为909亿元，到2019年增至1795.05亿元，三年时间负债翻番。 截至2019年年底，越秀地产账上拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。平均借贷成本为4.93%，净借贷比率为74%。 相比2018年同期，越秀地产的净借贷比率上升超过12个百分点。其中，越秀地产非流动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元上升至2019年底638.84亿元。 但与此同时，虽然越秀地产2019年的净借贷比率上升明显，但其2019年的财务费用却出现明显减少，金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元，降幅超过四成。 年报显示，这主要是越秀地产加大了利息资本化的力度，导致2019年资本化利息同比增长55%。 在土地市场上的激进出击后，越秀地产的经营现金流也大幅下降。年报显示，越秀地产2019年经营活动现金流净额为63.7亿元，同比下滑37.73%，去年同期为102.3亿元。 越秀地产表示，经营性现金收入及已承诺银行融资资金为公司主要流动资金来源。 整体看，越秀地产截至2019年底的总借贷金额约710.2亿元，相比2018年底的534.1亿元同比增长近33%。对于一家没有跨进千亿门槛的房企来说，如此负债量级并不小。 从负债结构看，越秀地产3-5年期的负债占比是最高的，达到55%；其次是两年内的债务，占比为29%。 这意味着，从2021年起越秀地产的长期债务会逐渐到期。这会在一定程度上考验越秀地产的再融资能力。
文/新浪财经首席评论员 艾堂明[微博] 微信公众号：老艾股学堂(laoaigxt) 反弹一日游，今天绿油油…… 昨天领涨的深市几大指数，如同凶神恶煞，几乎要一鼓作气抹掉昨天的涨幅了。 但其实真实状况没那么遭，因为分时图都是张着血盆大口，白线和黄线分得很开，就拿创业板来说，代表指数的白线收盘跌1.96%，但黄线只跌了0.65%。 说明指数失真，权重股拖累了指数，所以大家看看创业板成份股就知道了，一批数百亿市值的创蓝筹跌幅居前，指数表现当然就不好看了。 谁在砸盘呢？ 又是英勇的内资，昨天刚刚有点起色，那帮家伙就急不可耐的抛售了，如此目光短浅，注定被外资割韭菜，给外资抬轿。 反观外资，今天又趁回调进场扫货26亿元。特别是尾盘，面对全天难得的低点，疯了似的进场抢筹。 所以内资炒不好股怪不了别人，每次都是先砸盘给别人输送廉价筹码，然后再进场给别人抬轿，能炒好股票才怪！ 其实只要严格跟在外资屁股后面就能炒好股，但前提是跟紧点，而不是耍小聪明，在那儿玩波段，最终被玩进去的是自己。 看看成交量，昨天涨那么多都没怎么放量，今天跌一下反而放量了。 这非常好，说明有不少出逃的，这样的话就把不坚定分子给洗出去了，那后市反弹反而轻松了。 明天就是会期最后一天了，这几天成交量萎缩的比较多，很多人也不炒股了，天天盯着电视屏幕等消息。 其实每年会期关于股市的新闻都不多，也没啥可炒的，今年也一样，几乎没有通过会议透露出来的信息，炒出什么热点。 所以会议并不能改变股市的运行方向，该怎么走还怎么走，那些在会期休息的人，完全是在找借口给自己放假。 特别是那些基金经理，工资一分钱不少，还白放一周假，这一切都是基民为其买单…… 劝大家抢在这帮人前面建仓，因为会议结束后，他们也无法偷懒了，所以会后往往会有一波行情，到时候让这帮人为你抬轿，岂不美哉！ 震荡行情怎么办？期权期指是应对震荡的利器，可以涨时做多，跌时做空，双向操作，再加上T+0交易机制，盘中可以多次波段操作，及时落袋为安，避免股票T+1的尴尬。 想学习期权期指知识以及实战技巧，可以点击收看新浪理财大学的《老艾聊期权期指》视频课程，有全套方法讲解。(点击试看，99元特惠仍在进行中！) 请关注微信公众号：老艾股学堂(laoaigxt)，或扫描下方二维码(微博：老艾观察) (本文作者介绍：新浪财经首席评论员、资深投资人。)
在中国金融业的各个子业态中，信托业经过十年狂飙，终以超20万亿元的资产规模坐上了第二把交椅。但狂飙之后的信托业正在回归理性，行业增速放缓已成定势，转型成为行业共识。 据了解，平安信托在去年下半年便启动净值化转型，在总部建立了专业化的产品中心，该产品中心涵盖了ABS、家族信托等服务类信托业务，以及资本市场、阳光私募、消费金融、创新投行等标品投资业务。 平安信托总经理助理张中朝表示，信托业已经进入转型的深水区，接下来各信托公司将把“非标转标”作为业务重点。“‘非标转标’这四个字涵盖了投资、投行、风控、产品、资金等各方面的创新和转变，是信托公司比拼专业能力的舞台。究竟谁的水平高，谁能够突出转型重围，就各凭本事了。” “非标转标”市场大有可为 2018年颁布的资管新规，使“标”与“非标”间的模糊地带消失，更对非标类资产提出了严格要求。那么，非标资产何去何从？ “非标转标”成为不少信托公司共同的答案。 “我们一直在思考‘非标转标’的模式，发现信托业牌照的很多优势，可以让我们继续在‘非标转标’市场上扮演重要角色。”张中朝认为，信托公司的“非标转标”业务主要有以下三个切入点： 一是投资业务层面，信托公司可以将传统的非标融资转化为私募债、ABS（CMBS）、REITs等标准化产品的投资。在张中朝看来，信托公司在这方面独具优势：“前期在非标领域的资源优势可以帮助我们锁定更多优质资产，确保现有存量客户不会流失。” 二是投行业务层面。张中朝直言，投行业务虽然利差不大，但是可以形成规模效应。同时，信托公司也应逐步提升在投资端的主动性，增强控盘能力。 三是在“非标转标”过程中，风控理念发生了巨大变化。“我注意到业内也开始进行一些探索，但有些探索是以牺牲风控标准为代价的。我们认为，可以在不降低风控标准的前提下，结合平安集团的综合金融优势，通过股权投资、特定产业基金等业务模式来完成‘非标转标’。”张中朝表示。 作为平安信托分管产品中心的高管，张中朝思路清晰。在他看来，持续趋严的监管环境对行业来说是个好事，能够为转型提供良好契机，催生新的业务机会。 重点布局资本市场业务 今年以来，疫情对信托业造成不小冲击。数据显示，一季度集合信托产品发行及成立规模均处于缩量状态，共有63家信托公司发行集合信托产品6735款，发行规模为6420.06亿元，环比减少17.13%，募集资金5535.57亿元，环比下滑6.34%。 在此背景下，平安信托却显得较为从容。“我们很幸运，前期就做好了产品线的布局，受疫情影响最大的是传统业务，创新业务、标准化业务反而得到快速成长，后续将重点布局固收类产品和资本市场业务。”张中朝坦言。 他认为，2月以来固收市场火热，而且由于境内客户资产配置需求日益旺盛，境内固收产品供给有所减少，跨境市场带来的风险溢价和套利空间明显提升，中资美元债成为越来越重要的配置领域。 据介绍，今年以来平安信托的固定收益和资本市场团队的收入增幅均超过100%，并推出了业内首单跨境主动管理类美元债券投资产品。该材料主要投资债券类资产，包括境内债券以及中资企业在境外发行的美元债、点心债、定制债及其挂钩工具。 另外，资本市场机会逐渐显现。对此，张中朝认为，信托公司不应缺席。因此，平安信托近期引进了多位拥有券商、投行经验的人才，借资本市场的东风培育信托业新的增长点。
作者 | 佟亚云 5月26日晚，分众传媒针对深交所中小板公司管理部对其年报发出的问询函，发布回应公告。 此前问询函曾要求分众传媒全面自查是否存在配合客户虚增广告费用的情形，是否存在广告收入后，又以其他方式将所返还客户的情形。 对此，分众传媒回应称不存在上述两种情形。对于媒体质疑其作为“瑞幸咖啡”广告供应商质疑，是否配合客户虚增广告费用的事宜，分众传媒进行了重点核查。 公告称，瑞幸咖啡自2018年起分别在分众传媒电梯媒体、影院媒体发布广告以进行品牌营销和产品推广。 2018年、2019年，分众传媒从瑞幸咖啡处计得1.67亿元和2.04亿元的含税楼宇媒体销售收入；计得995万元和1699.98万元的影院媒体销售收入。 今年一季度，分众传媒从瑞幸咖啡处计得6853.45万元的楼宇媒体销售收入，两年一期的合计销售收入为4.66亿元。 图片源自分众传媒公告 截至今年一季度末，分众传媒对瑞幸咖啡的应收账款余额为6500万元，全部来自于楼宇媒体广告。 公告称，截至目前，分众传媒已收回两年又一期内对瑞幸咖啡实现销售收入的全部款项。除上述业务外，与瑞幸咖啡之间无其他业务合作，也无除销售收款外的其他资金往来。 随着瑞幸自曝财务造假事件发酵，分众传媒也受到“波及”。 此前浑水发布的做空报告指出，瑞幸将2019年第三季度的广告支出夸大了150%以上，而瑞幸咖啡在分众传媒曾大量投放广告。分众传媒曾在2018年年度报告中将瑞幸咖啡列为新兴品牌的客户代表之一。 今年4月，有投资者在互动平台上向分众传媒董秘提问瑞幸咖啡事件的影响。董秘回应称，分众传媒自2018年下半年开始积极进行客户调整，目前公司客户结构多元化，单一广告主不会对公司产生重大影响。 此次发布的回复公告显示，针对瑞幸咖啡的销售收入，分众传媒在原有审计工作的基础上追加了若干核查程序，包括：查阅分众传媒与瑞幸咖啡签订的二年又一期的所有销售合同、广告发布明细表；从金税系统导出所有分众传媒对瑞幸咖啡的开票数据；获取分众传媒与瑞幸咖啡的所有银行回单单据；获取分众传媒主要银行账户交易流水，筛查是否存在除上述收款以外的与瑞幸咖啡及其关联方的资金往来等。
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