“就算我愿意降价出租，也不见得有租客。”“公司清理了赔本房源，拆掉了隔断间，房源少了以后，部分地区的房价确实上涨了。”目前的租房市场上，房东和中介人员的说法截然不同。 中国证券报记者调研发现，当前租房市场正处于淡季，受疫情影响叠加长租公寓频频“爆雷”，出现了房东降价找租客，中介公司“砍量提价”的现象。 机构数据显示，截至11月底，受监测的全国重点城市租金均价创近两年新低，11月租金更是创近5年单月同期新低。 一线城市租房市场显著降温 “之前每月成交10单轻而易举，最近几个月平均每月就1单。”张宇(化名)表示。张宇在某头部租赁公司西安区域公司做销售，负责西安莲湖区及周边区域的新房和租房业务。 张宇的经历或是当前租赁市场现状的折射。诸葛找房数据显示，11月，全国50大中城市月租金挂牌均价为34.71元/平方米，环比下降0.7%，同比下降1.79%。市场转冷叠加疫情影响，租房市场降温持续，每月34.71元/平方米的租金均价创下了2019年1月以来的新低。 贝壳研究院数据显示，监测的18个城市租赁成交量于8月达到峰值后，9月开始转淡。9月至11月的成交量连续下降，平均环比降幅达13.7%，高于去年同期10.6%的环比降幅，11月的租金水平降至近5年同期最低值。 在11月租金普降的背景下，一线城市的租金水平环比跌幅最大。诸葛找房数据显示，11月一线城市平均租金环比下跌1.2%，同比下跌2.9%。北京、上海两地的租金水平均下降，分别环比下跌1.98%和1.57%。二线城市平均租金环比下跌0.58%，同比下跌3.1%。 具体城市方面，贝壳研究院监测的18个城市中，11月超四成城市的成交量环比降幅超10%，包括西安、天津、大连、青岛、济南、廊坊、烟台等。诸葛找房数据显示，11月租价上涨的城市中，成都、珠海、泉州等地租金上涨明显，成都以1.95%的环比涨幅排第一位。成都受成渝都市圈利好带动，租房市场相对活跃。 中介适时调整应对危机 租房市场持续降温下，有中介公司开始“砍量提价”。 有租客日前称：“我的租金还涨了。”记者走访北京租赁市场了解到，该租客反映的问题或与处于淡季，租赁平台的折扣活动结束有关。 走访过程中，有中介平台销售人员告诉记者：“公司清理了前期收房价格较高但赔本的房源，部分区域拆掉了隔断间，导致房源减少，公司上调了部分房源租金。” 也有租赁公司“想降价却不能降”。成都某租赁公司负责人表示：“如果是房东直租，市场行情不好的时候，可以多降点也就出租了。但对平台而言，要维护行业，想降价却不能降。” 成都“二房东”赵先生告诉记者：“我在一个租赁公司平台上，看到金牛区一个小单间，每月至少要800元，还不包括服务费等。”在他看来，“市场上不少房源依然偏贵。” 也有些房东在积极寻找租客。成都市程先生告诉记者：“我出租的房源大部分是自己的，也有少量租来的房源。之前的租客多是朋友或熟人，因为疫情、裁员，许多租客搬走了，现在很多房源处于空置状态。就算我愿意降价出租，也不见得有租客。” 贝壳研究院数据显示，11月全国重点18城房源成交周期为47.5天，环比延长1.4天，同比延长8.9天。今年前11个月，重点18城房源成交周期为51.0天，同比增加32.9%，客源成交周期为10.3天，同比增加85.6%，租赁市场业主房屋出租难度增加。 各方静候市场升温 诸葛找房认为，11月多数城市租房市场处于淡季，租金呈现持续下滑态势，市场活跃度较低，预计12月在租赁需求较弱的情况下，市场或将维持低温。 另一端，诸葛找房数据显示，11月全国大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，环比下降0.7%，环比降幅较10月收窄了0.46个百分点。 “短期内影响肯定很大，但成都属于人口流入城市，等经济好点，需求肯定会拉起来的。”程先生表示。 北京某租赁公司人员称：“对比去年，今年受疫情影响，北京租客少了，房租是跌了。但最近开始有所改变，春节后来北京找工作的人数增加，市场肯定会恢复的。”
展望明年的房价走势之前，先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。 1 复盘年初对20年房地产走势及政策的研判 预判的全部内容在今年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中，这里只把10大预判列出来，大家可以看看，对了几个： 1． 调控政策大概率放松； 2． 房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看； 3． 行业的整合和洗牌加剧； 4． 一二线城市房价会反弹； 5． 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市； 6． 城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”； 7． 房产税2020不会出台； 8． 房地产支柱地位100年不会变； 9． 房地产的价值裂变刚刚开始； 10． 中美贸易协议利好中国房子。 需要强调的是，在疫情爆发之后，很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗？我在很多场合都明确表示：疫情不会改变房价的逻辑，仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是，在这场大危机之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一个基本常识，那就是，在央行放水的情况下，热点城市的房价很少有下降的先例。 以一线城市为例，在疫情爆发之后，今年深圳房价首先爆发，真实涨幅至少在30%以上，相当一部分涨幅在50%以上；广州房价反弹明显，上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大，但，北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年，房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策，除了少数热点城市在下半年政策加码之外，大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略，并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。 在前所未有的疫情的冲击下，“房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证：房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。 首先，今年70个大中城市房价总体仍然上涨，到3季度，全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字； 其次，房地产开发投资前11月达到129492亿元，同比增长6.8%，增速远高于基建投资和制造业投资； 第三，前11月，商品房销售额已经达到148969亿元，增长7.2%，剩最后一个月，意味着，今年房地产销售额将再次突破16万亿，并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下，这是一个非常惊人的成绩。 2 2021年的房价走势和政策的预判 在去年判断的基础上，我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。 预判明年的房价和房地产政策，和过去最大的不同是： 第一，明年是十四五开局之年，对房地产总体走势的判断不仅要立足明年，还要站在未来五年的视角总览； 第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容，还要看十四五规划建议的相关内容。 明年的房地产政策，总体涉及以下几个内容： 第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同，今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一，这是极不寻常的。 过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产，但像今年提高到如此高的高度，这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是： 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是：解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市，特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰，中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题，而是站在社会稳定的政治高度，这点确实不一样。 基于此，2021年大城市房价再次出现大涨，在政治上是绝不允许的，房价稳定是可以期待的。同时，中央特别重视长租的问题，笔者预计，解决大城市的住房问题将从完善租赁政策，特别是长租政策入手，明年在长租房的建设，特别是集体土地入市建租赁房，以及解决租赁房的公共福利待遇问题上，应该会有实质性的举措，租售同权会有实质性的进展。 第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日，韩正在住建部召开座谈会，并就房地产政策做了重要讲话，主要内容有： 一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展； 二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调，房地产调控总体不会放松，但会抓紧顶层设计和租赁房建设。 第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的，主要有： 其一，在畅通国内大循环部分，提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”； 其二，在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”； 其三，在建立现代财税金融体系部分，提出“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税，但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。 其四，在推进以人为核心的新型城镇化部分，提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容，可以解读为： 其一，中央对房地产的风险高度重视，强调金融、房地产同实体经济协调发展问题； 其二，房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费，事关民生和发展； 其三，房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显，房住不炒永远不会变。 基于以上几点，我对2021年的房价走势和政策做如下预判，供各位参考： 1、房住不炒将会永远坚持； 2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年； 3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子； 4、房价总体稳定，这两年周期性调整的城市，包括济南、郑州等，止跌反弹的概率大； 5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨； 6、房地产税2021年不会出台； 7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能； 8、鼓励首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台； 9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，止跌回升的概率大； 10、全国性的大城市人口争夺战会打响。 明年年底，我们一起来复盘！
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议要求，2021年要重点抓好八个方面工作。其中包括：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，提出了2021年房地产8项重点工作，其中包括大力发展租赁住房。在近期举行的中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，“租房市场”也着墨颇多。可以预见的是，租房市场整治将成为2021年调控的重点。此外，会议也提出全力实施城市更新行动，并且首次透露房地产长效机制的框架内容。 2021年住建部八大工作重点 1实施城市更新行动，转变城市开发建设方式，深入推进以人为核心的新型城镇化。全面推进城镇老旧小区改造，深入开展新型城市基础设施建设试点工作。 2实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场平稳运行。 3大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 4加大城市治理力度，推进韧性城市建设。加快建设城市运行管理服务平台，推进城市治理“一网统管”。 5实施乡村建设行动，全面开展乡村建设评价工作。推广装配式钢结构等农房建设方式。以推广水冲式厕所为重点，提升农房现代化水平。继续实施农村危房改造。 6加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。加快推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，建设建筑产业互联网平台。 7全面实施城市体检评估机制。深化城市管理体制改革，加强城管执法队伍规范化标准化建设。深入推进工程建设项目审批制度改革。 8加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。强化政治机关意识教育，进一步提高政治站位。 租房调控 会议提出，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径。“中央经济工作会议及住建部会议均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给、租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。”他说。 我国租房人数已经超过2亿人，年轻化是新生代租客标志性的特征之一。根据9月发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》，在城市租住人群中，30岁以下占比超过55%，其中26-30岁（1990-1994年）的租客占比达到31.48%。 在具体途径上，会议提出扩大保障性租赁住房供给。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。 记者注意到，除了公租房，集体建设用地的租赁房作为补助性的租赁房供给市场，已经多次提出。2017年起，在北京、辽宁、上海等多地开展试点，目前大概有150个试点项目地块，但其进展较为缓慢。今年7月，全国首个集体土地租赁房在北京丰台正式运营。今年“十四五”规划建议中，再次明确了探索支持利用集体建设用地租赁房建设方面相关的配套和规划问题，或将加快相关探索脚步。 同日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》预计，2021年保障性租赁市场建设的步伐也将会进一步加大。报告主办人倪鹏飞表示：“保障性租赁房是新市民的第一落脚地，健全体系尤为重要。” 倪鹏飞认为，保障性租赁住房的机制特别重要。“因为这些都需要政府或企业的投资，涉及到成本的分担、损失的补偿问题。如果这些问题解决不了，最后相互推诿，会导致房子没法住，或者建到很远的地方。不但问题没有解决，反而带来很多问题。” 城市更新 今年可谓城镇老旧小区改造政策“元年”，1-11月，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。全国住房保障的主要任务从棚改转移到老旧小区改造，促进城市更新。在住建部会议上，“城市更新”也是一大关键词。 会议指出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。 全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。 “城市更新行动将更有力服务于国内大循环战略。城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。”许小乐告诉北京商报记者。 值得一提的是，2019年全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。棚改和违建的拆除一定程度上将导致租赁房的短缺。在此背景下，同日发布的《中国住房社会保障报告》认为，上海提出了“宿舍型”公租房给快递小哥，家政服务业提供“一间房”“一张床”的形式，或能提供一些借鉴。 长效机制 房地产调控已提出多年，但长效机制还需建立。会议提出，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 实际上，房地产长效机制已多次强调。今年8月，重点房地产企业座谈会召开，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 但住建部的此次会议是监管层首次透露房地产长效机制的框架内容。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，实际上这里提及的机制的五个内容，即“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。 “后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系，具有积极的作用。”严跃进说。
9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监管、法律责任等多方面对租赁市场的秩序进行规范。其中明确提出，住房租赁合同需网签备案，住房租赁企业不得违规使用“租金贷”，存在“高收低出”、“长收短付”等高风险经营行为的企业将被列入经营异常名录，将多渠道增加租赁住房供应，对于租金上涨过快的将采取必要措施稳定租金水平。 征求意见稿对住房租赁合同提出了网签备案要求，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。 “过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该内容有很大的创新和约束性。同时，承租人在申请公共服务时，相关部门需要查询备案信息，该规定使得“备案”在合同中的地位大增，类似备案的模式，有助于促进租赁市场的健康发展。 对于近期市场上出现的长租公寓企业因“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等高风险经营行为而爆雷跑路的现象，征求意见稿也提出明确监管要求。其中明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。另外，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同时，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。 另外，对于租金价格，征求意见稿还提出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。 对此，严跃进认为，这意味着“稳租金”成为监管核心，第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。 此外，征求意见稿还提出扶持政策，鼓励多渠道增加租赁住房供应，给住房租赁企业金融、税收、土地等方面的优惠政策。同时，也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施。 贝壳研究院高级分析师黄卉认为，伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前出现了长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等一系列问题，影响了租客和房东的权益。征求意见稿从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化、常态化。
为了提高住房租赁立法质量，根据工作安排，现将《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。可通过以下途径和方式提出反馈意见： 一、电子邮件：ZLLF@mohurd.gov.cn。 二、信函：北京市海淀区三里河路9号住房和城乡建设部法规司，邮编：100835。 请在电子邮件主题和信封上注明“住房租赁条例公开征求意见”。 意见反馈截止日期为2020年10月8日。 附件：住房租赁条例（征求意见稿） 住房租赁条例 （征求意见稿） 第一章 总 则 第一条 为了规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，制定本条例。 第二条 本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理。 第三条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作。 省、自治区人民政府住房和城乡建设主管部门和直辖市人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。 市、县人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。 县级以上人民政府公安、市场监督管理、金融监管、税务等部门依照本条例和其他有关法律、法规的规定，在各自的职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作。 第四条 街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等应当协助房产管理等有关部门，加强对住房租赁活动的监督管理。 第五条 住房租赁实行实名交易制度，当事人在住房租赁活动中，应当提供真实身份信息。 在住房租赁活动中采集的信息受法律保护，任何组织和个人需要获取他人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人信息。 第二章 出租与承租 第六条 出租人出租住房应当遵守法律、法规的规定，确保出租的住房符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。 出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。 禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。 第七条 出租人应当为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。 设区的市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。 第八条 住房出租人和承租人应当依法签订书面住房租赁合同。 签订住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。承租人应当向出租人出示身份证明。 第九条 在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。 第十条 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。 第十一条 未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。 第十二条 出租人应当履行租赁住房的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未及时履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 第十三条 承租人应当遵守法律、法规的规定，合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构。未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内设施或者改动房屋其他结构。 第十四条 承租人应当遵守管理规约。不得有任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、高空抛物等损害他人合法权益的行为。 第十五条 住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。 第十六条 出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。 住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。 第十七条 承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利。 承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的，相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息。 第三章 租赁企业 第十八条 住房租赁企业是指开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。 第十九条 住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中明确有住房租赁经营业务。自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的，应当依法办理市场主体登记。 住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力，具体标准由国务院住房和城乡建设主管部门规定。 第二十条 住房租赁企业应当建立健全住房租赁信息查验、安全保障等内部管理制度，如实记载相关信息，查验承租人身份证明，定期对租赁住房进行安全检查和维护。 第二十一条 住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。 第二十二条 住房租赁企业及其从业人员不得有下列行为： （一）发布虚假房源信息； （二）隐瞒住房租赁的重要信息； （三）以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务； （四）违规提供金融产品和服务； （五）利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金； （六）克扣或者延迟返还租金押金； （七）泄露或者不当使用客户信息； （八）法律、法规禁止的其他行为。 第二十三条 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。 商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。 第二十四条 国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。 第四章 经纪活动 第二十五条 国家实行房地产经纪从业人员实名登记制度。房地产经纪从业人员只能在一个房地产经纪机构从事业务，不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构应当依法与房地产经纪从业人员签订劳动合同。 房地产经纪从业人员包括从事房地产经纪的专业人员和其他从事房地产经纪业务的人员。 从事房地产经纪的专业人员，是指通过房地产经纪专业人员职业资格考试，取得职业资格证书的房地产经纪从业人员。 第二十六条 房地产经纪机构应当有一定数量的从事房地产经纪的专业人员。具体标准由国务院住房和城乡建设主管部门规定。 房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示房地产经纪机构备案信息、从业人员情况、服务规范和标准、服务项目和收费标准等。 第二十七条 房地产经纪机构发布的住房地址、面积、租金和图片等房源信息应当真实、准确，在经营场所、网站等不同渠道发布的房源信息应当一致。房地产经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人身份证明、住房权属信息，实地查看住房，与委托人签订书面房地产经纪服务合同，编制住房状况说明书。 房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同、编制的住房状况说明书应当由房地产经纪机构和从事房地产经纪的专业人员签章，并按相关规定保存。 第二十八条 房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价。 房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。 房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。 通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。 第二十九条 房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为： （一）发布虚假房源信息； （二）隐瞒影响住房租赁的重要信息； （三）违规提供金融产品和服务； （四）为依法不得出租的住房提供经纪服务； （五）强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用； （六）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同； （七）赚取租金差价； （八）泄露或者不当使用客户信息； （九）法律、法规禁止的其他行为。 第三十条 提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者，应当依法履行联网备案责任，并对信息发布者的真实身份信息负责，不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告；未采取必要措施造成他人损失的，依法与信息发布者承担连带责任。 第五章 扶持措施 第三十一条 设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。 第三十二条 国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。 国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。 第三十三条 住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。 第三十四条 国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。 住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。 第六章 服务与监督 第三十五条 国务院住房和城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同示范文本和房地产经纪服务合同示范文本。 第三十六条 直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。 对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。 第三十七条 直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房租赁管理服务平台，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。 第三十八条 住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。 直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。 第三十九条 房产管理部门可以委托实施单位，承担住房租赁的具体服务和支持辅助工作。 房产管理部门对实施单位在委托范围内实施的住房租赁具体服务和支持辅助行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第四十条 住房租赁企业、房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地房产管理部门办理机构备案。房产管理部门应当依法将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。 第四十一条 住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息，应当取得委托人书面同意，发布的信息应当真实、准确、有效，不得发布位置、面积等与实际不符，价格、用途等与委托事项不符，以及法律法规规定不能出租的住房信息。 第四十二条 房产管理部门应当会同有关部门采取随机抽取被检查的住房租赁企业和房地产经纪机构、随机选派执法检查人员的方式，对住房租赁市场进行监督检查。监督检查情况应当依法予以公开。 第四十三条 房产管理部门应当会同有关部门、房地产行业组织建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的诚信记录纳入全国信用信息共享平台。 第四十四条 房地产行业组织应当建立健全住房租赁和房地产经纪行为规范、职业道德准则等行规行约，加强自律管理，提升从业人员的专业水平，促进行业发展。 第四十五条 在住房租赁活动中，因押金返还、住房维修、腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以向街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、房地产行业组织或者房产管理等有关部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。 发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书应当严格履行；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。 法律责任 第四十六条 房产管理部门和其他有关部门及其工作人员未依法履行住房租赁监督管理职责的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分。 第四十七条 出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房，采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。 第四十八条 承租人损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构的，依照《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》等有关规定进行处罚。 第四十九条 自然人转租住房套数或者间数达到规定规模未办理市场主体登记的，由市场监督管理部门依法给予处罚。房产管理部门发现自然人转租达到规定规模未办理市场主体登记的，应当及时通报同级市场监督管理部门。 第五十条 住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。 第五十一条 住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理备案的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业，可以并处2万元以上10万元以下的罚款。 第五十二条 住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。 第五十三条 住房租赁企业有下列情形之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照。属于违法经营行为的，由市场监督管理部门依法给予处罚。造成损失的，依法承担赔偿责任： （一）未达到规定的从事住房租赁经营的资金、专业人员、管理水平要求； （二）未建立住房租赁信息查验、安全保障等内部管理制度； （三）以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款； （四）以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款； （五）在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容。 第五十四条 住房租赁企业有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；可以处2万元以上10万元以下的罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。 （一）发布虚假房源信息； （二）隐瞒影响住房租赁的重要信息； （三）泄露或者不当使用客户信息。 第五十五条 住房租赁企业有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照。属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚；属于违法经营行为的，由市场监督管理部门依法给予处罚。造成损失的，依法承担赔偿责任。 （一）违规提供金融产品和服务； （二）利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金； （三）克扣或者延迟返还租金押金的； （四）以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务。 第五十六条 住房租赁企业等市场主体滥用市场支配地位，从事哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序行为的，按照《反垄断法》的有关规定进行处罚。 第五十七条 房地产经纪机构有下列情形之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；可以处1万元以上5万元以下的罚款。 （一）未达到规定的从事房地产经纪的专业人员数量； （二）未按照规定公示机构备案信息、从业人员情况、服务规范和标准、服务项目和收费标准等。 第五十八条 房地产经纪机构有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处2万元以上10万元以下的罚款。属于价格违法行为的，由市场监督管理部门依法给予处罚。造成损失的，依法承担赔偿责任。 （一）发布虚假房源信息或者隐瞒影响住房租赁的重要信息； （二）强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用； （三）泄露或者不当使用客户信息。 第五十九条 房地产经纪机构有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下；有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照。属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。造成损失的，依法承担赔偿责任。 （一）赚取租金差价； （二）违规提供金融产品和服务； （三）为依法不得出租的住房提供经纪服务； （四）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。 第六十条 房地产经纪从业人员有本条例第五十八条、第五十九规定行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，暂停其从事房地产经纪活动1年；有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，5年内不得从事房地产经纪活动；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十一条 网络交易平台经营者未按照本条例规定履行联网备案等责任的，由公安等有关主管部门依法给予处罚。 网络交易平台经营者未按照本条例规定履行审查责任，允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息，网络信息管理部门可对其采取暂停相关业务、停业整顿等措施。 住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员违规发布房源信息的，网络信息管理部门可限制其在网络交易平台发布房源信息。 第六十二条 房地产经纪从业人员同时在两个以上房地产经纪机构从事房地产经纪业务，或者以个人名义承接房地产经纪业务的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，暂停其从事房地产经纪活动1年；有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，5年内不得从事房地产经纪活动；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，终身不得从事房地产经纪活动。 第六十三条 在住房租赁活动中，非法收集、使用、加工、传输他人信息，或者非法买卖、提供、公开他人信息的，由房产管理、工业和信息化、公安、市场监督管理等部门依法给予处罚；政府及其有关部门的工作人员有上述行为的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十四条 违反本条例规定的行为，依照刑法有关规定构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八章 附 则 第六十五条 集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理，参照本条例执行。 公共租赁住房等保障性住房的租赁活动及其监督管理，按照住房保障管理有关规定执行。 第六十六条 本条例自 年 月 日起施行。
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