中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议相继召开，为明年房地产市场发展划出重点。 相比去年，今年的中央经济工作会议将房地产相关工作单独列为一项，更将租赁列为重点，要求解决好大城市住房突出问题。全国住房和城乡建设工作会议列出明年八大重点工作，也强调大力发展租赁住房。 央行方面也表示，以推进以人为核心的新型城镇化为契机，大力发展大城市住房租赁、老旧小区改造等配套金融服务，让更多人在大城市住得下、住得起、住得久，有效释放消费潜力。 可见，住房租赁市场已经提到了比以往更加重要的位置。结合中央经济工作会议提出的“注重需求侧管理”，扩大内部需求，形成强大国内市场，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的定调来看，房地产市场已经和以扩大内需为基点的需求侧改革更紧密联系在一起。 现阶段的居民消费结构中，房子成为最大开支项。只有进一步压缩这方面开支，才能带动收入不高的群体以及部分中产的消费升级。而过去几年，居民储蓄向房地产搬家的趋势明显，居民现金流透支。 近年来，社会零售总额同比增速持续放缓，这和居民部门房贷压力持续增大有较大干系。自2016年中国房地产销售额开启10万亿元时代以来，年年攀升，到今年预计将创下17万亿元的历史新高，而相应的居民中长期贷款，也就是房贷，持续放大，并将在今年首次超过6万亿元。 当前会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，意味着未来的房价调控只会从严，而且进一步强调大力发展租赁住房，实现租购同权，满足城市刚性住房需求，先让大家住得起房，都着眼于稳定居民现金流，提高中低收入群体的消费能力，促进居民消费结构调整。当然，对于近35万亿元的居民住房贷款余额来说，贷款利息要是能够再降一降，现金流会更宽裕点，拉动内需时会更有力。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议总结2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2021年工作总体要求和重点任务。会议要求，2021年重点抓好以下工作，包括稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。 会议指出，2020年，全国住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效。其中，稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。住房保障工作扎实推进。推进完善住房保障体系试点，大力发展政策性租赁住房。1~11月，全国各类棚户区改造开工206.9万套，超额完成年度计划任务。 会议指出，“十三五”时期住房和城乡建设事业发展取得了历史性新成就。其中，住房发展向住有所居目标大步迈进，2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米；全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。城市建设发展成就显著，新型城镇化深入推进，城市数量达到684个、城市建成区面积达6.03万平方公里，市政基础设施建设步伐加快，城市人居环境显著改善。 会议要求，2021年要重点抓好以下工作。一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。 二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。
加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系 12月21日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。 会议强调，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，此次会议是中央经济工作会议精神的具体落地。新市民、青年人的住房问题一直是政府关注的重点，如何保障新市民的住房问题，将是下一步工作重点。 对此，会议指出，将建立加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，此次会议首次明确建立以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确大城市重点发展政策性租赁住房。“居者有其屋”是中国梦的重要组成部分，对于国家稳定繁荣具有重要基础作用，在我国自有住房为主体已是不可逆的事实。但也需注意的是，对于低收入住房困难的家庭和个人，对于流动性强的家庭和个人，都需要稳定的租赁住房满足生活需求。 随着人口加速从农村和非都市圈向都市圈、城市群的转移，大城市住房供需矛盾和住房问题愈加突出。倪鹏飞表示，保障性租赁住房是新市民落脚的有效途径，同时，通过共有产权住房政策性产权住房补充，通过“租”“售”两条腿加大对新市民的住房保障。 在加大租赁住房保障的同时，会议还明确，规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。 会议同时指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，上述机制将调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了有机结合。在长效机制方面，四大价格监管体系，即一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系或将进一步完善。
记者16日从北京市交通委获悉，近日，北京市交通委会同北京市网信办等部门和北京市朝阳区政府、北京市海淀区政府，共同约谈多家在京运营的共享电动自行车企业，提出限期整改要求。逾期未能整改到位的企业及其运营平台，或将面临行政罚款、扣留车辆、下架App等多重处罚。 此次被约谈的企业涉及考拉出行（北京）科技有限公司、上海乾动新能源科技有限公司（筋斗云出行）、宁波小遛共享信息科技有限公司（小遛共享）、武汉小象创意科技有限公司（芒果电单车）、北京蜜步科技有限公司等企业。这些企业违反交通行政管理部门的要求违规投放共享电动自行车，且存在未按要求进行电动车登记、未能准确披露服务信息、未建立用户押金预付金专用账户、未按有关主管部门要求提供信息等多项问题，涉嫌严重扰乱互联网租赁自行车市场秩序。 北京市交通委相关负责人表示，网络安全法、电子商务法等相关法律对电子商务经营者和经营平台的责任义务有明确规定，交通运输部等十部委《关于鼓励和规范互联网租赁自行车发展的指导意见》及《北京市非机动车管理条例》也明确了北京市“不发展电动自行车租赁”的基本原则。此前，北京市交通委已针对多家企业的违规行为实施了行政处罚。 据介绍，互联网租赁电动自行车往往存在保养维护不及时、配套设施建设不到位、运行安全风险高、电池污染严重等多重隐患，租赁电动自行车的骑行人不固定且多未接受过专业的交通安全教育和技能训练，容易发生交通事故，加之电动车自重大、速度快，一旦发生事故就会带来较大的伤害和损失。 交通部门表示，在京运营互联网租赁自行车的企业要严格遵守《北京市非机动车管理条例》，严禁违规投放、运营租赁电动自行车。执法部门将持续加强执法监管，坚决取缔非法运营行为。
林振兴 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 2020年，地产行业的“序章”比过往任何时刻都难以“抒写”，市场下行通道中突遇疫情黑天鹅，楼市注定是一场极其艰难的破冰之旅，更是难上加难的一年。 进入2021年，这个磅礴的年份，主题更加包容，经济的叙事更为宏大，房地产行业的浪潮愈加澎湃。此次跨年演讲，丁祖昱将以亲历者、参与者、记录者的身份，预测2021年的下一程，楼市会走向何方？调控政策将如何演变？土地市场还有机会吗？三道红线对企业只有坏消息吗？租赁市场是蓝海还是红海？ 预测一：行业步入无增长时代 丁祖昱在现场表示，地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折：2018年之前，地产处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大；2018-2020年，伴随政策面房住不炒政策出台，宏观经济去杠杆苗头出现，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。 他预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产“无增长时代”有望来临。 预测二：政策关注重点在租赁 2020年来，长租公寓“爆雷”“跑路”频发，叠加疫情影响，更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。 自中央政府大力推行“租售并举”，至今已五年。2020年是租赁政策年，各城市也根据自身市场情况，全国46城累计出台租赁政策234条，进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时，租金整体走势平稳，全国55城整体个人租金同比下跌0.4%，为30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不变、21城上涨。 尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置，指出，“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。” 在丁祖昱看来， 2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应要向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。 预测三：金融政策趋紧，三道红线范围扩大 这一年，调控依旧不放松，金融政策持续收紧。从年初，银保监会严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长；到8月20日，住建部、央行，根据“三道红线”触线情况，试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值；再到11月底，银保监会主席郭树清强调，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 由于“三道红线”政策出台，企业的投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标的调整后，方可重新企稳。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。 预测四：企业快速去杠杆，过半房企转绿 随着融资环境收紧，“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。 用什么方式加杠杆？例如，在投资端，房企合作拿地增多，减少资金占用；加快土储开发效率，合理储备，提高土储质量。在运营端，加大小股操盘比例，维持行业规模；加大销售回款，加快项目去化；产品力打磨、标准化，提升利润空间、加快周转速度；加快项目结转速度，增厚资产；组织管理效能提升，降成本提效率。在融资端，分拆多元化上市；增发配股；加大经营杠杆使用等等。 2020年，净负债率明显改善的房企包括：阳光100中国、首创置业、中南建设等；现金短债比显改善的房企包括：国瑞置业、金隅集团、华发股份等；扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括：融创中国、碧桂园、中梁控股等。 2021年，丁祖昱预测，将有过半房企转“绿”。 这也是三道红线给房企带来好的方面，也是机遇。 预测五：投资趋同，重点城市地价难降 为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。据统计，2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2613元/平方米，地价创十年历史新高。 展望2021年，他认为，投资趋同，重点城市地价很难下降。 预测六：销售全口径上升，操盘权益下降 丁祖昱谈到，2020年1至11月，超8成百强房企累计全口径业绩同比提升，全口径金额门槛持续提升，其中TOP50门槛增幅最高，由604.3亿元增至741.3亿元，涨幅达22.7%。同时，2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。 他预测，2021年部分房企全口径金额还将继续增长，但操盘或权益将下降，未来可能会成为一种常态。 预测七：数字化加速，线上营销成为新战场 2020年是房企的数字营销大年，年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展；疫情逐渐消退之后，房企采取线上线下并举的双重举措，通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩；9月底天猫好房成立，线上营销更进一步，“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。 展望2021年，丁祖昱表示，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多，房企、服务企业都要多投钱，会带来意想不到的回报。 预测八：养老进入新时代，增长提速规模放量 据工信部数据，2020年，我国养老产值达1.17万亿美元；2030年，我国养老产业规模将达到20万亿元。同时，我国老人口数量是全球最多，2019年60岁以上老人2.53亿，2030年3.7亿人；我国老龄化速度也是全球最快，未来十年，年均新增2170万老人。 随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，丁祖昱表示，养老产业迎来黄金布局期，有望超越地产。 预测九：资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性 物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。 截至2020年底，年内成功上市17家。2021年，丁祖昱大胆预测，资本聚焦仍在物业，但估值全面进一步回归理性。 预测十：看好9只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活 丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测，看好龙湖集团(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、旭辉控股集团(HK:00884)、金地集团(SH:600383)、万科A(SZ:000002) 5家地产股。 同时，鉴于物业公司在过去一年获得了良好的涨势，他在今年的预测中加上了四家物业公司：碧桂园服务(HK:06098)、永升生活服务(HK:01995)、金科服务(HK:09666)、华润万象生活(HK:01209)。 这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。
1 中国房地产一向重视借鉴外部经验。用过的有香港模式，研究过还没用过的有美国、新加坡和德国模式。 现在，“房住，更炒”的香港模式完成历史使命，留下了黄金时代的回忆，也留下了土地财政和高房价的痛点。在它们的陪伴下，我们将再次进入新的摸索期。 此次调控已近4年，史上最长，未见终点。“房住不炒” 原则之下，行得通的长效机制仍付之阙如。 你看见的，还是头疼医头，脚疼医脚，短兵相接。 房价高，那就“限房价，竞地价”；投机、投资购房，那就限购又限贷；无力购房，那就租购并举，发展长租公寓。 结果是：道高一尺，魔高一丈。 你有限竞房，我就偷工减料，或是羊毛出在狗身上，“狗”是指车位和装修；你限价，限出了一二手倒挂，楼市打新；长租公寓更狠，玩出了爆雷跑路和租客跳楼。 旧病未除，又添新疾。已近极限时刻的中国房地产，将走向何方？ 西学为用，师夷长技，看下美国、新加坡、德国模式。 美国要点是房产税和金融化。 新加坡要点是“鱼翅和白菜”论。商品房与福利房泾渭分明，前者放开价格，后者应保尽保。 德国模式的要点是“房住，不炒”。以平抑价格和全面管理，大搞“菜蓝子工程”，管你商品房、福利房还是租赁市场，一概白菜、土豆视之。 对我们来说，以靠谱度论三种模式，由低到高应该是美国、新加坡和德国。 对房产税，豪言观点一直未变：在可见的将来，不是说不可能，而是概率小到了可以忽视。 为什么隔段时间就有人提呢？最近，微信圈又频频出现十四五期间会征房产税的传闻。它表明楼市又出现了新症状（大城市），而调控手段不敷使用，不提房产税不足以平复情绪，对冲预期。 这方面写过好多文章，道理也已讲明。不赘。 相比之下，新加坡和德国模式有切实可取之处，前者的福利性住房，后者的发展租赁市场，妥善解决了安居问题，成为全球典范。 政策面的最新表态，是在两周前的中央经济工作会议上。 三个意思：坚持房住不炒，市场长期平稳发展，重视、规范和调控租赁市场。 是不是看见了德国模式的影子？ 在德国，房住不炒、市场平稳是真的：1970—2017年，名义房价指数仅上涨2.3倍，年均只有2.6%。同期，英、法、美分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍。 去除通胀影响，半个世纪里，德国实际房价累计下降了2.5%！ 租售并举也是真的：住房自有率只有45%，55%国民租房住；租购同权，租赁条件良好，人均38平米；租约、租金变化都有规可依；规范业主，厚待租客，只要租客不愿意搬，业主不能强制。租来的房子，就跟自己家一样！ 2 但凡事知易行难，人家的模式虽好，还要看自己实施的意愿和条件是否足够。 新加坡是福利房的典范，量足价廉。因为： 1、有操作基础。 城邦国家，居民分层清晰，收入透明化，福利房能做到有效和公平分配； 2、房地产非政治化。 虽然新加坡的商品房价居全球前列，真是鱼翅价！但占比仅为19%，而“白菜”比例高达81%，加之福利房能做到应保尽保，所以，商品房价再高，针对的也是有钱人和外国人，是茶杯里的风波。 德国是房住不炒的典范。因为： 1、它是全球实体经济的典范。它称第二，没有国家敢称第一。对此，开惯了德国汽车、用惯了德国电器的中国人，理解起来，无障碍。 实体经济发达，房地产就可以归位为普通行业。供给端，从来没有被当做过支柱产业；需求端，从来没有被当做投资热点，住房自有率不到我国的一半。 2、中小城市居多，分布平均，秉赋类同。产业发达与否，与城市大小无正相关效应。 宝马可以在慕尼黑，奔驰可以在斯图加特，大众就可以在一个叫狼堡的小城。大城市对资源没有虹吸效应，市场不易波动。 对我们来说，一个更棘手的问题是：大搞福利房或振兴租赁市场，需要便宜的土地和廉价的资金，谁来“埋单”？ 在新加坡和德国，这当然是通过低价供地、优惠筹资、差别税收等组合措施，由政府最终“埋单”。 但在中国，这些条件或是不存在，或者呈反向呈现。比如大城市的超级优势、地方政府的土地财政、房价过快上涨及造成的财富效应造成了很大的社会压力和矛盾等。 这使得新加坡和德国模式看起来很美，但我们学起来很难。 这次经济工作会议所针对的“大城市突出的居住矛盾”，一是一二手房价倒挂导致的打新潮，二是租赁市场上，年轻人承租能力差及企业运营乱局。 解决打新，理论上有两个办法。 一是学新加坡的“鱼翅”，放开新房价格。事实上，今年早些时候，打新最火的深圳曾秀过“新加坡模式”表情包，但很快就没了下文。原因应该是放开鱼翅太贵，多搞白菜太累。 二是按照调控逻辑，一不做，二不休，对二手房也限价，管住C2C如星辰大海的二手房市场。一人一策？一房一策？这就不评价了吧。 如何发展租赁市场，会议提出了很多具体办法。 一是单列计划，增加租赁用地供应，并增加供地来源，如集体建设用地和企事业单位自有闲置土地；二是完善市场监管，降低租赁税费，租购同权；三是调控租金。 细品发现：这几条不是难，而是太难。 租赁用地土地出让金怎么收？ 只收底价，土地财政就受影响；如果加溢价，包袱就甩到了企业身上。头上三条红线，REITS又不开闸，房企买地做自持长租物业，有心无力。不信，去问问某头部房企。 至于集体和企事业用地，去问问村长和厂长，他们愿意以住宅用地出让，一次抱个大金娃娃？还是以租赁土地入股，几十年后才收齐租金，届时自己早已退休了呢？ 况且，国企或其它讲政治的房企，运营租金可能还要低于平均水平（北京有实例），那村民们作为股东，是同意，还是不同意呢？ 降低租赁税费？杯水车薪了。 实现租购同权？连官宣通稿都冠以了“逐步”二字，你懂的。 实现度较高的是“调控租金”。但，一因疫情影响，一线城市租金已然显性下跌，二则长租公寓爆雷的真正原因就是不赚钱，三因中国租金回报一向偏低，还不如定期存款利率，这三条线下，“调控租金”空间能有多大？ 3 有好办法不能用，除了遗憾，还有尴尬。 经济工作会议照例强调了房住不炒，紧接着说了这样一句话：因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 听话听音，你就会明白，对于打新，除了不好管，恐怕也不想管。因为调控目标的核心是“稳”，它由限价和保量构成，保量甚至比限价更重要。 而一二手倒挂形成的打新，是熊市中保量的最佳办法，不知道有没有之一。这或是它尚未受到严厉禁止的重要原因。 在即将到来的2021年，疫情也好、贸易战也罢，都不可能画上休止符，这都使得内循环和稳经济，仍是头等大事。 对于牵一发至少动大半身的房地产来说，现在最急迫的或许不是长效机制，而是“限价保量”再平稳走上几年，避免触发系统性风险。 做到这一点很有希望。尽管今年市场风声鹤唳，百年疫情叠加更严厉调控，也没有阻止全年销售额再创历史新高。 北京市场目前的数据表明，今年新房3000亿，二手房6000亿，妥妥的创历史纪录。啊，不愧是帝都，项目不多，仍贵为一个万亿级市场！ 这说明，发展动能仍很充沛，也说明，我们还有时间。 一夜北风紧。 前望2021年，中国房地产不会有终极性解决方案，而是会继续在混沌中前行。 闲注：每当我写“埋单”，就有人纠正我是“买单”，其实不必。 “埋单”一词由来已久，源于广东话，是结账的意思。因为广州的饮食业，以前就有先食后结账的传统做法。从前做生意者年终结算，叫“埋年”；至茶楼酒肆，食毕开单结账，便是“埋单”。 除了我们的误解外，广东话里从来没有“买单”一词。
展望明年的房价走势之前，先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。 1 复盘年初对20年房地产走势及政策的研判 预判的全部内容在今年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中，这里只把10大预判列出来，大家可以看看，对了几个： 1． 调控政策大概率放松； 2． 房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看； 3． 行业的整合和洗牌加剧； 4． 一二线城市房价会反弹； 5． 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市； 6． 城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”； 7． 房产税2020不会出台； 8． 房地产支柱地位100年不会变； 9． 房地产的价值裂变刚刚开始； 10． 中美贸易协议利好中国房子。 需要强调的是，在疫情爆发之后，很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗？我在很多场合都明确表示：疫情不会改变房价的逻辑，仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是，在这场大危机之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一个基本常识，那就是，在央行放水的情况下，热点城市的房价很少有下降的先例。 以一线城市为例，在疫情爆发之后，今年深圳房价首先爆发，真实涨幅至少在30%以上，相当一部分涨幅在50%以上；广州房价反弹明显，上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大，但，北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年，房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策，除了少数热点城市在下半年政策加码之外，大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略，并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。 在前所未有的疫情的冲击下，“房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证：房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。 首先，今年70个大中城市房价总体仍然上涨，到3季度，全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字； 其次，房地产开发投资前11月达到129492亿元，同比增长6.8%，增速远高于基建投资和制造业投资； 第三，前11月，商品房销售额已经达到148969亿元，增长7.2%，剩最后一个月，意味着，今年房地产销售额将再次突破16万亿，并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下，这是一个非常惊人的成绩。 2 2021年的房价走势和政策的预判 在去年判断的基础上，我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。 预判明年的房价和房地产政策，和过去最大的不同是： 第一，明年是十四五开局之年，对房地产总体走势的判断不仅要立足明年，还要站在未来五年的视角总览； 第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容，还要看十四五规划建议的相关内容。 明年的房地产政策，总体涉及以下几个内容： 第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同，今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一，这是极不寻常的。 过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产，但像今年提高到如此高的高度，这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是： 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是：解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市，特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰，中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题，而是站在社会稳定的政治高度，这点确实不一样。 基于此，2021年大城市房价再次出现大涨，在政治上是绝不允许的，房价稳定是可以期待的。同时，中央特别重视长租的问题，笔者预计，解决大城市的住房问题将从完善租赁政策，特别是长租政策入手，明年在长租房的建设，特别是集体土地入市建租赁房，以及解决租赁房的公共福利待遇问题上，应该会有实质性的举措，租售同权会有实质性的进展。 第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日，韩正在住建部召开座谈会，并就房地产政策做了重要讲话，主要内容有： 一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展； 二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调，房地产调控总体不会放松，但会抓紧顶层设计和租赁房建设。 第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的，主要有： 其一，在畅通国内大循环部分，提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”； 其二，在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”； 其三，在建立现代财税金融体系部分，提出“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税，但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。 其四，在推进以人为核心的新型城镇化部分，提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容，可以解读为： 其一，中央对房地产的风险高度重视，强调金融、房地产同实体经济协调发展问题； 其二，房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费，事关民生和发展； 其三，房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显，房住不炒永远不会变。 基于以上几点，我对2021年的房价走势和政策做如下预判，供各位参考： 1、房住不炒将会永远坚持； 2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年； 3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子； 4、房价总体稳定，这两年周期性调整的城市，包括济南、郑州等，止跌反弹的概率大； 5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨； 6、房地产税2021年不会出台； 7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能； 8、鼓励首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台； 9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，止跌回升的概率大； 10、全国性的大城市人口争夺战会打响。 明年年底，我们一起来复盘！
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