图片来源：网络 【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？ 这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额； 这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”； 他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标…… 我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？ 半年报收官之后，房企便陆续披露8月份的销售数据。从数据来看，在上半年目标完成率普遍较低的压力下，房企大力推货，半数房企8月业绩同比增长。 不过，TOP10之一的绿地控股，却延续了上半年的业绩下滑态势，8月单月销售额就同比下降33.1%为200.7亿元。 此前绿地控股披露的半年报则显示，无论是销售规模还是利润、毛利以及现金流，其均全面亮红灯。 对绿地控股来说，最艰难的时刻越还未到来。近期监管部门最新设置了房地产企业融资的三道红线，绿地控股全踩中。 随着未来融资大门越关越小，全力冲刺销售额的同时，绿地控股还将面临着“降负债”的压力。 8月单月销售额下滑33.1%，全年或错失4000亿元 据克而瑞研究中心发布的《2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，TOP100房企8月单月操盘销售金额较7月环比增长4%，单月同比提升至30.7%，累计业绩增速自7月首次回正后继续增长至6.2%。 截至8月末，有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。 但与大多房企业绩上涨不同的是，8月单月绿地控股单月销售额同比下滑33.1%。2020年1-8月，绿地控股录得销售额1693亿元，同比下滑24.3%。 这便意味着，绿地控股的销售业绩继续延续了上半年的下滑态势。 据此前发布的半年报，上半年绿地控股实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少20.7%；实现合同销售面积1031.2万平方米，比去年同期减少30.7%。 其中，绿地控股2020年上半年合同销售金额同比跌幅20.7%，为TOP10房企中同比跌幅最大者。 彼时，绿地控股管理层在业绩会上解释称，上半年受疫情影响，其新增货值方面供应进度不如预期。“更多是在消化前一年的滚存，4月份全面复工复产后，形成供应量也需要一个过程。” “4月份开始，供应量逐步往上走，尤其是在进入三季度和四季度，相对来说新增的供应量也会上升得比较快。”绿地控股管理层称，下半年将抓住疫情形势、政策导向、市场需求、货币环境等“四个有利”条件，对冲上半年疫情影响，有信心保持年初目标不变。 但摆在眼前的事实是，近年来绿地控股销售增幅放缓的迹象日益明显。 2017年，绿地房地产主业销售业绩快速增长，全年实现合同销售金额3065亿元，同比增长20%；合同销售面积2438万平方米，同比增长24%；回款2451亿元，同比增长20%。 到了2019年，绿地控股全年仅录得合同销售金额3880.42亿元，同比仅增0.1%。而2018年同期，绿地控股录得合约销售金额3874.93亿元，同比增26.4% 。 此外，2018年绿地控股曾提出未来3年年均销售规模要保持在5000亿元左右。 但是，2018年和2019年两年，绿地控股双双错失4000亿大关，与“未来三年房地产平均销售规模在5000亿元水平”这一目标，更是相较甚远。 从前8月的销售业绩来看，2020年绿地控股或将第三次错失4000亿。 基建业务拖后退，毛利率长期徘徊4% 销售业绩只是冰山一角，此前绿地控股交出的2020年中期成绩单也是“表现平平”。 上半年，绿地控股录得营业收入2098亿元，同比增长4.2%；利润总额153亿元，同比减少8%；归母净利润80.2亿元，同比减少10.77%，归母净利率仅为3.8%。同期，绿地控股毛利率为14.89%，同比减少0.24个百分点。 就主营构成，绿地控股上半年房地产业录得营业收入966亿元，同比增幅为7%；截至6月末绿地预收账款达3933.6亿元，可覆盖2019年地产营收202%。 但是，上半年绿地控股基建业务录得营业收入906亿元，同比减少16%。同期，相比房地产25.77%的毛利率，基建业务的毛利率仅有为4.84%，较上年同期增加0.98个百分点。 图片来源：绿地控股2020年半年度报告 往期财报数据则显示，过去三年，绿地的综合毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46%，大幅低于同梯队房企且低于行业平均水平。而基建板块的毛利率分别为3.75%、3.72%、4.31%，均在4%左右徘徊。 同期，绿地基建业务分别录得营业收入1048亿元、1481亿元、1885亿元，占当期总营业收入的36.12%、42.51%、44.06%。加之基建业务前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点，也在一定程度上拉低绿地的利润率。 但对绿地控股而言，基建业务是其难以割舍的重要板块。 截至2020年6月30日，绿地控股大基建板块在建项目总金额为 5031 亿元，其中房屋建设业务 3313 亿元，占比 66%;基建工程 1471 亿元，占比 29%。 净负债率高达180%，三项指标踩“红线” 随着房地产企业融资的“三道红线”呼之欲出，摆在绿地控股面前的难题出现了：如何在拼命卖房回笼资金以追赶销售额的同时，以最快的速度降低负债水平？ 根据华创证券数据，若以2019年末数据为基准，绿地控股的净负债率为156%，剔除预收款后资产负债率为82.8%，现金短债比为0.79，全面踩中了“三道红线”，而且远超出阈值。 而截止2020年6月30日，绿地控股资产总值达到1.17万亿元，同比增长16.91%。总负债为1.03万亿，其中流动负债8025亿，资产负债率为88.5%。扣除预收账款后的资产负债率则为82.70%。 同期，净负债率高达180.3%，较上年末上涨了24.7个百分点。 此外，上半年绿地集团账面现金为872。5亿，较2019年末减少16.5亿元。然而，短期债务为317亿，一年内到期的非流动负债879亿，其他流动负债100亿，现金短债比仅为0.72。 照此来看，以2020年中期数据为基准，绿地三指标也均超出“红线”。 上半年，绿地控股有息负债升至3298.4亿元，增加了365亿元。而随着有息债务的增长，绿地的利息支出也在大幅攀升。 半年报显示，绿地控股上半年财务费用达31.5亿，同比大增34%。绿地控股称，财务费用变动主要是利息支出增加所致。 图片来源：绿地控股 2020 年半年度报告 上半年，绿地控股的现金流状况也不容乐观，均出现不同程度的下滑。 其中，经营活动产生的现金流量净额41.34亿元，同比减少49%；投资活动产生的现金流量净额为-108.60亿元，同比降低38.05%；筹资活动产生的现金流量净额为32.94亿元，同比降低19.71%。 对于经营性现金流净额下滑的原因，绿地在中期报告中表示，是因为受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期减少；而投资现金流净额大幅减少，则是因为取得联营合营企业投资收益减少，取得子公司支付的现金增加。 冲刺业绩和优化财务结构之外，对于绿地控股而言，当前还有很多的不确定性。而未来“二次混改”将引入谁作为战略投资者，更是绿地控股下半年的关键看点。 今年7月26日，绿地曾发布公告称，上海地产(集团)有限公司及上海城投(集团)有限公司拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.50%。初步测算，绿地此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。 图片来源：绿地控股关于国有股东拟通过公开征集受让方的方式协议转让公司部分股份暨复牌的提示性公告 作为TOP10房企之一的绿地控股，也正尝试着从自身寻找“出口”，即拆多元业务进行单独上市。 据9月2日媒体消息称，绿地金融在首次公开发售(IPO)前一轮融资至多60亿元，计划明年底前赴港上市，并集资超过91亿元，上市前估值超过500亿元。不过，消息称IPO地点和估值尚未确认，香港也只是上市目的地之一。 据了解，绿地控股从2009年开始有意识尝试做金融业务，到2011年正式成立绿地集团旗下全资战略性金融投资平台--绿地金融。 半年报显示，上半年绿地控股金融产业实现利润总额 20 亿元，同比增长26%，占绿地总利润152.87亿元的13%；加强社会化募资，新增募资 23 亿元；推进债权、股权等基础业务经营，房地产基金放款金额 14.5 亿元。 而今年1月，绿地控股董事长张玉良曾公开表示，公司未来还计划拆分大基建、大消费、酒店旅游板块单独上市，目前已具备单独上市的条件，但具体还需要看推进情况。
黄冬艳 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 本次论坛还分设了8场不同主题的闭门会，以“风口浪尖”为主题的投融资闭门会引来众多金融机构及房企大咖参与讨论，其中绿地金融首席战略官、战略发展与产业协作部副总裁李想，从金融投资服务的角度描绘了一个房企金融的发展样本。 绿地金融是绿地旗下全资的战略性金融投资平台和大金融产业的实施主体，从2011年成立至今已有近十年，2019年末总资产规模达到400亿元，管理资产规模过千亿。 近几年随着房企发展战略逐渐走向多元化，金融板块也成为众多房企的布局选择，作为金融行业人士，李想总结表示，房企布局金融板块，实际上有两种不同的打法，一种叫做公司金融，第二种叫做金融公司。 所谓公司金融，就是为企业自身产业链做产融结合服务的。通俗而言，这样的产融结合就是为自身企业输血、资本融资的基础定位。做公司金融，甚至无需设立专门的金融公司，只设一个财务管理中心做资金管理、投融资即可。 那房企该如何选择适合自己的打法？李想的经验判断是：“1000亿以下规模的房企，做公司金融没问题，但是不建议做金融公司。” 绿地金融选择的则是第二种打法——金融公司，面向更广阔的金融服务市场，向市场要业务、要利润，赚大市场的钱，以盈利为根本目标，“它对于房企的意义，更多的是利润贡献。” 李想透露，绿地金融目前净资产规模虽然仅200亿元左右，但今年上半年的利润总额已有20亿，ROE水平较高，对绿地也带来较大的利润贡献。 李想表示，绿地金融对绿地集团的利润实际来源于将后者的综合资源优势变现，因为有资金、品牌和产业闭环，所以可以不断增强在资产端和资金端的市场化运作能力，做“投资+投行”的业务，但经过实践发现，实际上这种发展途径也是有天花板的。 一方面，目前的融资环境已经发生变化，房地产行业受到越来越严的融资监管，房企资金流压力也逐渐增大；另一方面，即便是国内专业做投资、投行的金融头部机构，全年净利润规模普遍也就在60亿左右，也就是说，金融公司做“投资+投行”是有成长天花板的。绿地金融要继续为股东带来更多贡献，体现更多价值，就必须要转换新的增长曲线，寻求新一轮更高质量的增长。 以绿地金融为例，为了获得更大的利润增长，今年开始，该公司借助母公司绿地集团的房地产、大基建、大消费等多元化产业优势以及客户优势、场景优势，利用大数据、区块链、人工智能及云服务等科技手段，对绿地千万级高净值客群、千亿级产业链及万亿级场景资源进行全面的数据化、标准化及云端化，打造集数据、科技及金融为一体的产业生态金融科技服务平台。 李想表示，绿地金融目前正在做三件事，第一件事，就是搭建供应链金融生态圈，在产业链上，绿地金融将以”先富带后富“的角色，搭建To B的金融服务生态，通过资金融通、资本投资、企业孵化、资源导入，携手产业链上的中小微企业共同发展。 第二件事，则是搭建To C的消费金融生态圈，“绿地沉淀有1800万优质C端客群，我们将用金融科技的力量做智慧理财、资金融通、智慧生活解决方案等方面的服务，让客户生活更美好。” 第三件事，就是做科技金融生态圈。近两年，绿地金融通过使用区块链、物联网、电子签章等多重科技，搭建了“权易宝”科技金融平台，实现了不动产资产的“权属分离、空间分离、时间分离”，在国内率先实现了不动产资产使用权的线上确权与流转，盘活此前大量无法确权流转的存量资产。 李想强调，基于这三个生态圈的产业生态金融科技服务是绿地金融未来的发展重点，也将是绿地金融的第二条增长曲线。
8月30日晚，绿地控股（600606.SH）发布公告，成功以35.76亿元取得广西建工66%国资股权，对这家国内省级建工领军企业实现了战略性控股。广西建工成为广西第一家集团层面整体混改的自治区直属国有企业。 为增强企业发展后劲，后续绿地与广西壮族自治区国资委将通过同比例增资，分别出资约29亿元、15亿元，使广西建工注册资本增加到约50亿元。 绿地控股董事长、总裁张玉良指出，广西建工是西部龙头企业之一，在多方的共同努力下，绿地推动今年全国最大的国资国企混改项目之一成功落地，有利于进一步深化混合所有制改革。控股广西建工，有利于促进绿地大基建产业快速发展，有利于绿地深入参与泛珠三角及粤港澳大湾区建设。 广西建工系广西壮族自治区直属国有独资企业，广西最大的资产及营收双千亿级建筑施工企业，是国务院国有企业综合改革“双百行动”企业和全国第4批混改试点企业，营业收入、利润总额、新签合同额已连续近十年保持两位数增长。业务涵盖建筑施工与安装、房地产、建筑机械制造、基础设施投资等板块。 据悉，绿地将发挥自身优势，全面推动广西建工新一轮跨越式发展。为加速广西建工新一轮发展，签约现场，绿地还与广西建工签署了300亿元施工任务合作协议，工商银行、中国农业银行、中国银行、建设银行、中国进出口银行、中信银行与广西建工签署增信300亿元战略合作协议。 随着下一步增资扩股及三元股权结构逐步推进，广西建工将步入全新的发展阶段。广西建工最新披露的五年发展规划及三年行动计划提出，三年后的2023年，广西建工营业收入达到2000亿元，利税总额达到100亿元，在全国省级建工集团排名“稳固前三、赶超第一”，力争三年内达到进入“世界500强”企业门槛。 混改后成功控股广西建工，是“绿地混改模式”参与央企及地方国企混改，迄今标的规模最大的一次。至此，绿地大基建产业基本完成了“东西南北中”的全国化布局，产业能级将迈上“四千亿”台阶。 多年来，贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工等绿地主导的混改企业，主要经济指标年均增长率都超过30%，甚至达到50%。参与广西建工混改，为绿地混改增添了新内涵和新案例，为进一步深化混改创造了条件。 张玉良指出，中央提出“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，基建投资正成为双循环的重要抓手，战略意义日渐凸显。绿地积极响应中央号召，全面参与到双循环新发展格局中，基建产业已发展成为又一重要核心产业。 近年来，绿地房地产、基建、消费、金融、健康、科创等产业全面落地广西，先后在南宁、玉林、钦州、梧州等地投资开发了一系列城市功能及产城融合项目，投资超过400亿元。今年初，绿地与广西签署了全面战略合作协议，覆盖“六大领域”，并敲定未来5年总投资超过1000亿元。
一、中期业绩稳健提升，长期高ROE 凸显优秀运营质量 房地产行业迈过高速增长阶段，开始进入到下半场，市场预计2020年房地产市场总量大概率保持在15万亿元的规模。伴随行业集中度提升、竞争加剧、结构分化等大趋势，未来房企的核心竞争力究竟体现在什么地方？绿地香港七年的高ROE、高质量发展历程给了笔者一个独特的观察视角。 随着港股踏入中报期，绿地香港也于近期公布其2020年中期业绩。财报数据显示，绿地香港总资产首次突破千亿规模，达到人民币约1,085.75亿元，上半年核心净利润达人民币6.46亿元，同比增加约24%；实现收入达人民币64亿元，同比增加约10%；毛利润达人民币20.91亿元，毛利润率为33%；归属于本公司拥有人的净利润达人民币6.5亿元。整体来看，即便面对疫情的压力，绿地香港仍然保持着稳中向好的盈利能力。除此以外，公司的债务结构也在不断优化，融资成本保持在行业低位，2020年中期的有效利息成本下降至5.5%，净有息负债率维持在38%的低位水平，境外有息负债占比降低至24%，进一步规避了外汇风险的不确定性，增加了财务运营的稳健性。同时，公司2020年中期回款率逾92%，现金余额维持在百亿元的水平，现金短债比接近2倍，流动性充裕。 一直以来，相比于过度追求规模的高杠杆房企，绿地香港更加注重长远的战略布局，高权益的优质土储，数字科技赋能大运营，以及审慎稳健的财务和现金流管理。作为盈利型房企的标杆，绿地香港更是资本市场典型的高成长、高收益、高分红标杆房企，据统计，自公司2013年成立七年之间，绿地香港已累计为股东创造近77亿人民币的利润，每股收益从2013年的0.02元增长至2019年的0.89元，增长近44倍。公司在持续、稳定地为股东带来高回报的同时，也实实在在地回馈给股东，分红金额保持逐年提升的态势，2016年每股分红0.10港元、2017年每股分红0.15港元、2018年每股分红0.20港元、2019年每股分红0.25港元，股利支付率也一路攀升至最高近30%，当前稳定在25%左右。逐年提升的股利分配，突显出绿地香港优秀的经营质量和强大的盈利能力。 数据来源: 公司财报 巴菲特曾说，如果只能用一个指标去选择投资标的，他会毫不犹豫地选择ROE（净资产收益率）。因为ROE指标可以指引他快速找到那些可能具有某种经济商誉的企业，简而言之，ROE衡量了公司对股东投入资本的利用效率，是反映股东收益水平的核心指标。巴菲特将高ROE作为其寻找“商誉”的入口。 从绿地香港的表现来看，公司ROE从2013年的0.7%上升到2019年的22%，提升超20个百分点。尤其是自2016年来，该指标一直保持在14%以上，四年平均值约为16.6%。 数据来源: 公司财报 我们知道，在市场经济中，回报率高的行业最终会吸引强烈的竞争，最终致使回报率回到社会平均利润之中，这也是我们看到迈过红利阶段的房地产行业近年来整体利润率呈现下滑的趋势，那么对于行业内的企业而言，如何保持高的回报率，则势必需要非常强的护城河，诸如品牌、产品力、运营能力、低成本竞争优势等。显然从ROE表现不难看到，绿地香港保持了在行业的持续竞争优势，实现了自身盈利水平不断提升。那么它是怎么做到的呢？带着这一疑问，结合公司过往表现及2020年中期业绩成绩一同来寻找答案。 二、核心盈利指标不断提升，持续推进高质量发展 绿地香港持续保持规模快步增长的同时，不断强化运营，推动降本增效，借助机制创新，激发企业内核驱动力，公司当前已经全面进入到稳健、高质量、可持续发展的新阶段。 从长期视角来看，绿地香港的经营表现可谓业内高质量增长的典范。 我们具体来分析以下几大关键指标： 1. 公司合约销售： 从2013年的34.86亿上升到2019年的484.58亿，年均复合增长率逾55%； 数据来源: 公司财报 2. 公司营收： 从2013年的54.48亿上升到2019年的176.62亿，年均复合增长率近22%； 3. 归属于本公司拥有人的净利润： 从2013年的约3,500万上升到2019年的24.74亿，年均复合增长率逾103%。 数据来源: 公司财报 4. 毛利率和净利率： 可以看到，不论是合约销售、营收、净利润这些指标都保持着非常高的增长姿态，而更为突出的还体现在盈利能力上，公司毛利率长期稳定在高位，近几年更是稳步提升，而净利率则从2015年开始呈现快速向上的趋势，提升势头强劲。2019年，公司整体毛利率达到31%，净利率达到17.22%，处在行业领先水平。2020年中期的毛利率达33%。 数据来源: 公司财报 5. 净负债率 规模快速扩大、盈利能力大幅提升的同时，绿地香港亦保持着整体财务状况的健康稳健。 从衡量房企真实负债压力和杠杆水平的净负债率指标来看，绿地香港的该项指标自2015年来至今总体呈现快速下降的趋势，截至2019年底，净负债率已经由2015年的172%下降至2019年的18%。2020年中期也仅为38%，绿地香港具备强大的抗风险能力。 数据来源: 公司财报 实际上绿地香港能够有着长期优异的业绩表现，尤其是盈利能力上的优异成绩，更多的还在于公司不断踏准房地产行业发展周期的节奏，其一方面，善于借助杠杆的放大效应，在行业扩张周期适度提高杠杆，加速扩张，取得远优于行业平均的增长成绩；而另一方面，公司也高度注重风险管控，在行业低谷期，加强资金风险管控、降低企业财务成本扩展利润空间。 当前在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下,房地产行业正进入到平稳发展的新长周期。 在这一阶段，宏观环境的不确定性仍然较高，监管机构也在持续推动房地产行业去杠杆。近期市场更是传闻，有关部门设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。 绿地香港未雨绸缪，5年前已主动进行降杠杆、减负债、优结构，并在强化现金流管控层面取得了显著成绩。2020年中期，绿地香港的净负债率仅为38%，继续保持在行业较低的水平；公司现金余额超人民币103亿元，现金短债比约为1.86，较低的净负债率和充足的现金大大增强了公司的抗风险能力，与高杠杆的房企相比，绿地香港更具竞争优势。 三、大力推进数字化运营管理，构建房地产下半场核心竞争力 地产存量时代，房企的竞争更在于效率的提升和经营模式的进化，用创新科技推动房地产科技化、数字化转型已成为行业的重要发展趋势。 绿地香港围绕大数据、人工智能、云服务等新兴技术积极打造数字科技平台，对内，公司建设数据中台，高效辅助管理决策，快速提升管理效能，为企业管理降本、增效、赋能。对外，公司搭建互联网平台及物联网平台，以互联网运营思维为本，积极拓展客户来源渠道，全面提升客户服务质量，充分挖掘客户消费潜力，为公司主营业务运营及拓展提供强力支持。 公司在数字科技平台建设、科技创新赋能上取得的成绩可以从以下四个方面来观察： 1· 合制电商云平台 2018年9月，绿地香港自主研发建设的互联网建筑电商采购云平台“合制电商平台”正式上线，平台瞄准线上建筑材料采购和产业链升级，去中介化，大大节省招标时间和人力投入。经测算，节省招标时间80%，节省人力投入90%，节省采购成本30%。 2019年合制电商平台交易金额达成功突破百亿大关，平台采购商达60+、平台供应商达1,000+、会员用户达1,000+、订单数量累计1,156笔、平台商品数117,711件。该平台上线以来功能不断进化、服务日益延伸，随着未来不断推进平台开放化、市场化，还将有望成为公司新的利润增长点。 2· 数字化成本管控 公司建立了成本大数据平台，智能成本管控辅助决策，运用“标准化、数字化、可视化”科学分析和优化公司项目成本结构。从基础数据到经济指标、技术指标、体量指标、盈利数据等，实现一键快速查询，多维度对比，公司累计超30万条成本SKU，每条成本SKU数据包含标准、施工、时间、地域四大情景维度标签，实现了成本科目与技术标准相打通，解决了拿地测算成本及时准确与快速决策间的矛盾。 3· BIM系统 绿地香港将BIM系统作为一种提升工程效率、降低建筑成本的有效手段，其通过企业级大数据的积累和深度应用，一方面可以让项目得到降本增效的效果，另一方面也可以让企业实现精益化、集约化的管理，提升企业核心竞争力。而在公司2020启动的项目中，常州新北、丹徒翠园等多个项目均有应用。 4· 履约评估体系 绿地香港自主开发了建筑业首创的供应商大众点评-履约评估平台。该平台旨在通过在线化、碎片化、常态化的履约评估，充分考察工程承包商、供应商的实际履约能力，帮助开发商搭建线上供应链生态系统，加强与供应商的连接，助力房企更方便地对供应商进行全周期管理、提高招标效率，同时提供智能数据服务。 该平台于2018年6月正式上线，现阶段累计供应商逾3,000家，评估项目达到百余个，累计评估合同逾9,000份，评估用户逾3,200名，累计评估记录已经超过了一百万条。 值得一提的是，通过平台还可以实现舆情监控，所有舆情监控的数据，包括从天眼查得到的一些共享数据，还有对供应商在履约过程当中出现的风险会实现八大类的舆情监控，可以实时掌握供应商资质的情况。最后生成多维度的供应商的体检报告。 由上不难看到，得益于在科技层面的深度布局，绿地香港不仅提升了成本管控能力和企业运营效率，同时还展现了强大的创新能力也为未来的业绩增长开辟了更广阔的空间。 四、持续聚焦和优化核心城市群布局，“8+X 产品系列”构建美好生活方式 绿地香港能够不断在行业中持续高速增长并为股东创造高额利润离不开公司高瞻远瞩的战略布局以及对产品力的极致追求。 从布局来看，公司长期致力于提升土地储备实力，打造集省会城市、强二线城市及高铁新城兼具均衡与纵深特点的布局，其土储战略布局涵盖长三角区域、粤港澳大湾区、海南自贸区和一带一路门户区四大核心区域，其中在长三角与泛珠三角区域的核心城市群更是形成了深耕优势。 截至业绩发布，绿地香港共进入26个城市，拥有70个项目，总建筑面积达2,200万平方米，总货值近2,500亿。其中逾70%分布在新一线和省会重点城市。平均楼板价约3,092元/平方米，权益比约为85%。从长期视角来看，绿地香港在不断发展过程中，持续保持着克制的姿态，不为盲目追求规模而下沉到风险较大的三四线，其高度注重项目的质量和效益，低成本的拿地策略，也为其带来了业绩的不断释放。 其次再从产品力层面来看，面对消费升级的大趋势，服务体验升级和产品力提升也愈发成为竞争的重要筹码。而绿地香港在产品力方面持续精雕细琢，深挖产品价值，结合各个产品的自身特色，匠心打造精工品质。 此次半年度业绩发布上，绿地香港公布了其全面升级后的产品系列，在原有的“超高层、文旅、康养、TOD、体验型商业、科技健康宅”的基础上扩充了“酒店”、“花园办公”、“贸易港”、“城市更新”等系列，形成更为完善细致的“8+X”产品系列，以满足不同层次需求的消费者。绿地香港在上半年共斩获行业内16项大奖。 优质的产品力提升了公司的品牌效应，也为公司带来了产品溢价。公司今年开盘的多个新项目均在市场上取得巨大反响，引爆销售热潮。位于南通金沙湾的绿地江海图项目，两开两罄，劲销逾16亿。位于扬州的网红盘绿地也今东南和位于江阴的绿地敔山天地首次推盘去化率即超过80%，热销均逾11亿。位于苏州的太湖朗峯项目作为苏州湾半岛板块的第一个纯新盘人气爆棚，首开劲销超8.5亿。 五、机制与模式创新，挖掘和激发企业内生动力 伴随整个行业从追求规模转向追求效益，房企的利润更大的释放空间必然来自于机制创新。 一方面在于管理创新，如何实现内部革命，优化体系结构、设置激励计划等都将是各大房企重要的发力点。 从体系变革来看，最核心的还是在团队的管理和人员的培养上，绿地香港极其重视人才的培养，提倡“能者上、平者让、庸者下”的理念，搭建“有温度、有深度、有效度”的人才培养体系，公司建立了《干部考核竞聘制度》，有效打通了员工晋升通道，激发了员工的积极性。 值得一提的是，早在2018年初，绿地香港就提出了“三个一百”人才战略，该战略目标是为了补充新鲜血液、夯实队伍建设、发掘高潜人才。对此，公司还成功打造绿动力”管培生项目，透过提供全方位培养体系，为公司输送未来中高层管理者和业务专家。截至2019年末，公司拥有本科及硕士以上比例员工达79%，员工队伍素质不断得到提升。 得益于在体制机制的革新以及地产科技等方面的创新升级、赋能增效，公司2013年以来人均销售额持续稳步提升，从2013年的500万人民币每人上升到2019年的3,237万元人民币每人。 此外，再从激励机制来看，“跟投”制度是近年来整个行业持续热议的话题，据了解，目前绿地香港已在大力推行“项目跟投制度”，透过这一同股同权同责同利的激励机制，其实现了公司股东、管理层和一线项目团队“凝心聚力”共促发展。可以预见的是，借助这一机制不仅将有利地调动企业管理层和一线员工的积极性、创造性和凝聚力，也有利于稳定核心队伍，驱动企业经营效益迈上更高的台阶。 作为一家具有国有成分的房地产企业，绿地香港采取跟投机制，展现了其在企业混改、深化机制改革所作出的积极探索，公司在体制机制创新中谋突破，在改革中谋发展，不断打造更高效更灵活的经营体系，未来不排除还将在混改背景下引入战略投资者，进一步激发企业内生动力。而透过一系列的改革，公司也将以更加优异的经营业绩回馈社会，成为央地国企混改的引领性、标杆性企业。 最后再关注到涉及整个行业的模式创新上，就绿地香港而言，其巩固房地产开发主业的同时，也正在不断积极推进"房地产+"战略，打造产业协同效应，其构建了全生命周期产业链，同时涉足大健康、教育产业等多个产业业务板块。未来随着公司在机制创新和模式创新上不断发力，公司也将迎来房地产转型背景之下的全新蜕变，其价值更有望实现全面释放。 六、结语 回顾今年上半年，房地产市场受到新冠肺炎疫情的冲击，各地项目停工停建，多个售楼处关闭，但绿地香港扛住了压力，在2月初即开展了全面复工，多个项目作为各省市内的首批复工项目被政府评为防疫典范。疫情作为企业经营状况的一面放大镜，绿地香港展现了强大的实力和成长韧性。当前伴随我国房地产业步入到行业发展的下半场阶段，市场竞争的加剧将带来行业集约化程度不断提升，企业需要在精细化管理，体制机制创新、品牌塑造等多方面下功夫，才能不断提升对股东的回报水平。就绿地香港而言，其依托精准的战略布局，数字化的大运营体系，大品牌低成本的优势，优秀的产品力，以及低杠杆、低净负债率带来的抗风险能力等种种优势，也将有望在一众房企之中脱颖而出，实现不断做大做强，为股东和社会创造更大的价值。 回归到资本市场，随着近期地产板块走强，市场对于地产股的偏好有望提升，根据华创证券的观点，目前房地产行业利润率、周转率、杠杆率三大基本面已经逐步改善，尤其随着地价/房价比的改善，融资成本下行，利润率已经阶段性见底，甚至部分优质房企的利润率或将见底回升。 从土地储备看，绿地香港在2020年上半年新增项目的可售货值同比增加逾86%，新增13幅地块，多数分布在长三角及云南的新一线及省会城市，具有极大的发展潜力，2020年下半年可售货源优质充足。考虑到当前疫情得到控制，经济复苏态势良好，同时下半年又将是房地产行业的传统销售高峰期，因此公司下半年的业绩增长也将得到较为坚实的支撑。公司的盈利表现长期优秀，相信后续伴随整个行业业绩回暖利润率回升，公司也将有望得到资本更多的关注。 当前公司的估值处于历史低位，并远低于行业平均水平，动态市盈率仅在2.6倍，而行业均值在7倍左右，同体量的行业内公司估值也多在4倍以上，可见公司的股价当下已经处在黄金坑之中。此外公司还兼具高成长、高股息特征，近年来每股股利和每股盈利稳步提升，分红指标持续向好，这也进一步夯实了投资安全边际，结合当前股价测算的股息率已经达到9.54%，大幅优于行业内一众公司，较高的股息率也意味着，即便不考虑股价上涨因素，其收益也将大幅超过当前银行一年期定期存款。 数据来源: wind 伴随市场对房地产偏好抬升叠加基本面改善的不断验证，相信绿地香港后续在二级市场的表现也将看点十足。 数据来源: wind
8月21日，绿地控股对外宣布，公司成功摘得武汉黄陂临空经济区7幅核心地块，总地价逾164亿元，拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。该项目总计容建筑面积超过400万平方米，预计总投资约500亿元，将成为绿地深耕湖北新十年的重大战略性标杆项目。 根据规划，项目总用地3634亩，总计容建面426万平方米，包括会展中心90万平方米，其余为商服、居住等产业综合及新型城镇化配套，计划引入绿地自有高端酒店铂瑞、铂骊品牌，绿地主力商业品牌缤纷城等。其中，会展中心建成后将成为中部最大、全国前三的会展中心，室内净展面积45万平方米。绿地通过与国际知名会展业巨头——汉诺威会展公司战略合作，成立合资公司运营该项目，包括引入进口博览会、国际车展、国际论坛、政府会议等大型会展，以及文化交流会、文化活动、大型文体赛事等文体活动。 中国会展业正迎来全新发展机遇，自2018年起，绿地已把会展列为重要的战略新兴业务。截至目前，绿地会展产业建成及在建会展综合体项目12个，总建筑面积超过470万平方米，在济南、徐州、苏州等地已布局20万平方米以上的大型会展项目6个。 近年来，绿地在湖北已成功开发武汉绿地中心、武汉绿地城、绿地光谷中心城等24个项目，布局武汉、襄阳等7座城市，累计开发面积逾2100万平方米，总投资额逾1500亿元。
上海免税牌照争夺战进入关键期。 “上海免税牌照一共两块，参与竞争的本地百货企业不少，很多本地国企进入了申请环节，目前为止应该有一些已经出局了，因为免税商品经营资质审批流程比较严格。”一位知悉上海免税牌照的知情人士对记者透露。 自百联股份宣布免税牌照正在申请后，记者从多个渠道获悉，上海市政府多方筛选后，向上递交免税品经营资质申请，其中包含绿地控股。记者就此致电绿地控股总裁办，对方并未否认，只称一切以公告为准。 事实上，免税牌照早在二级市场打开了想象空间，自王府井宣布获免税牌照以来，股价涨幅超过100%。而拥有唯一一张全国免税牌照的中国中免，已经成为公募基金抱团的热门大牛股之一。 多家本地国企集中“抢筹”稀缺上海免税牌照 一张稀缺的免税牌照带来的商业利益，不只是二级市场上的涨停板。争夺免税牌照，正成为数十家有百货商业业态国企的准动作。 在上海，除了百联股份，徐家汇、新世界等也成为免税牌照争夺的重要参与方，鄂武商也在公开平台回复称正在申请免税牌照。 对于免税牌照申请传闻，新世界董秘王文华并未否认。“如果有确切消息，我们会第一时间公告的。”王文华对记者称。 与鄂武商经营业态相似的百联股份，其业务范围涵盖更广，包含综合百货、购物中心、奥特莱斯、大型综合超市、超级市场等。 7月6日，百联公告控股股东百联集团已向政府相关部门提出免税品经营资质的申请。尽管百联在公告中指出免税牌照能否获批存在不确定性，但二级市场立即给出正面反馈。自7月6日起，百联连续5日涨停。 相比百联，绿地则是依靠其在商贸产业上的综合实力，得到竞争免税牌照申请的入场券。 以房地产和大基建为主业的绿地，在大金融、大消费等领域早有布局。进口贸易，是绿地“大消费”战略里的重要组成部分。 2019年年末，绿地全球商品贸易港集团（简称绿地贸易港）组建成立，其前身为成立于2005年的上海绿地商业集团有限公司。绿地贸易港旨在于开拓国际贸易、终端零售、商业运营、商贸物流领域，围绕进口全产业链布局，打造成为中国商贸流通龙头企业。首个绿地贸易港项目位于上海虹桥，被政府认定为进博会常年交易服务平台。 该项目内还有上海首个保税展示展销场所，合作伙伴包括日本最大免税店企业日本Laox株式会社、全球知名钻石商以色列罗德曼珠宝公司、全球榴莲供应商马来西亚林篷岸种植集团等。 除已有的上海绿地贸易港项目，绿地正在向天津、成都、武汉、西安、济南、哈尔滨等国内重要区域落地贸易港。 不过，绿地控股内部一位知情人士对记者透露，绿地目前正在推动布局海南贸易港，不出意外的话，大概率是能获取海南免税牌照的。 免税成长边界打开 二级市场估值引遐想 国海证券在研报中称，按照2019年中国人境外消费奢侈品总额计算，市内免税空间可接近6000亿元，再叠加考虑年复合增速5%-7%，市内免税销售空间会进一步增长。 “若海南岛免税销售额在国内占比达到50%，则根据前述海南岛免税市场空间1000亿元倒推国内免税销售额市场空间可达到2000亿元，若离境市内免税店政策快速落地，则预计国内免税销售额市场空间会更大，广阔的市场空间为免税经营参与者打开充分的增长空间。”国海证券在研报中分析。 事实上，国内免税采用国企专营牌照管理，主要有口岸免税店、市内免税店、离岛免税店、外交人员免税店等。不同免税牌照对应不同的经营权限和范围。 在王府井之前，国内拥有免税牌照的企业只有7家，分别为中免集团、日上免税行、深免集团、珠免集团、海免集团、中出服和中侨免，上述7家企业市场格局稳定。 其中，中免具有免税全牌照，可以经营机场、口岸免税店、离岛免税店，市内免税店等。2019年，中免在国内市场占有率高达85%，地位稳固，有垄断之势。 今年6月王府井获得的免税牌照，是自上世纪80年代初以来，继海南离岛免税政策之后，第一次正式批准新的免税牌照，这是免税资质审批迎来重大突破。不同的是，王府井主营百货零售，与历史资质企业的主营业务完全不同，国家对免税资质审批条件和方向可能转向出境市内免税店，打开免税竞争蓝海。 另外，近几年我国免税政策也在走向宽松。出入境口岸、离岛、市内等各类免税店的经营政策在大幅放宽。今年7月1日，海南离岛免税新政开始落地执行，被市场解读为免税行业的垄断局面有望在海南率先打破。 火爆的免税牌照背后，除了市场资金疯狂追捧，每一张免税牌照能产生的收益随着资质不同，差别也较大。 “像中国中免，它的牌照是全国性的，一张牌照能带来的净利润几乎是几十亿元，按照市盈率去推算估值，二级市场想象空间很大。事实上，论收益贡献而言，一线城市的免税牌照带来的经济效应远超过其他城市，所以一线城市的免税牌照价值稀缺性明显。”上海易昌投资管理有限公司研究副总监王永远对记者评价道。 “如果绿地控股能顺利拿到免税牌照，且是上海区域的，按照全国免税牌照带来收益除以一定的比例，能带来的净利润也是可观的，在估值上就不能单纯按照房地产行业的平均市盈率去计算了，未来的想象空间是极大的。”杭州恒畀资产管理有限公司基金经理徐明对记者分析道。 “照目前的进程来看，在免税牌照申请上，绿地控股应该是比百联更有优势，上海几家竞争的国企中，有一些已经确定出局。”上述知情人士对记者称。 不过，值得注意的是，免税品的经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质须经财政部、国税总局、海关总署等部门的审核批准，已经不是上海市政府层面就能决定拍板的决策。
黄冬艳 发自上海 五年前，上海国资领域最大规模的一场混改，轰轰烈烈地展开了。混改背后的主导者和推动者，正是彼时的绿地集团董事长张玉良。他也因此被誉为混改先行者。 这次混改直接推动了绿地控股（SH:600606）上市。如今，上市五年后，绿地又迎来二次混改。 这次混改的推动者依然是张玉良。 按照绿地控股7月26日公告，其股东上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式，转让合计不超过绿地控股总股本的17.5%。 最终17.5%股份会花落谁家，尚未确定，外界曾猜测大概率会是金融资本。但据称，绿地方面希望引进的新股东不只是财务投资角色，更重要的是能与其产业和公司发展形成互补。绿地将之称为“新实力投资者”。 不论“新实力投资者”是谁，绿地控股都已站上在新起点。 150亿再引“金主” 据公告的披露，此次上海地产及上海城投转让的绿地控股共计17.5%股份，价格将以两个方面为参考，一是7月27日前30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值 ，二是最近一个会计年度经审计的每股净资产值，具体价格将不低于上述两项中的较高者。 获悉，截止2019年末，绿地控股每股净资产为6.32元。 股价方面，5、6月份绿地控股股价基本在5.3元／股上下浮动，6月30日开始则以接近涨停板的态势出现连续几日的大涨，股价在波动中增加到9元／股以上，但在7月10日后又开始下滑到7.5元／股左右。 此次引资计划公布后，绿地控股停牌5日，停牌前股价为7.69元／股，7月27日当天复牌经历了较大的波动，开盘后半个小时内最高跌幅就超过了8%，随后股价有所拉升，截止收盘报7.51元／股，跌幅2.34%。 绿地控股目前总股本约为121.68亿，17.5%的股份约为21.294亿股，若按7元／股左右的价格算，此次引入投资者，涉资将高达150亿元左右。 目前外界对这150亿的“金主”猜测纷纷，有媒体报道曾称绿地想找一家金融类央企，也有媒从绿地方面获得的信息是，更希望能与公司及产业发展形成互补关系，而非简单的财务投资。 有业内人士以去年底格力的混改为对标案例表示，通过此次国资减持，引入新的战略投资者，绿地不仅可以缓解整体资金、债务压力，其业务也可以获得更多新的发展可能性。 绿地混改史 最初的绿地是一家100%的国有企业。 1992年6月，36岁的张玉良辞掉上海市农委住宅办副主任的工作，拿着从上海市农委、建委筹来的2000万元资金，带领十几个年轻人，成立了绿地开发总公司（绿地集团的前身）。 绿地的第一次股权变更，发生于5年之后。1997年，绿地职工持股会成立，该组织出资3020.43万元，拿下绿地18.88%股份，绿地从一家国企转变为股份制企业。 绿地由此形成了国有控股、职工持股的股权结构，从纯国有企业变成股份制公司，并在此后十余年时间里，开始走出上海、走向全国、多元发展，其职工持股会的持股比例也逐渐增加到了30%以上。 这样的股权结构一直持续到绿地的第一次混改。2013年，绿地宣布挂牌出售约20亿股的增资扩股，约占当时绿地总股本的20%。 通过该轮增资扩股，绿地引入了平安、鼎晖等5家战略投资者，以及共计117.3亿元的融资金额，国资在绿地的持股也降至50%以下，职工持股会的持股比例也被稀释到了29%以下。 时间来到2014年2月，以张玉良为首的43位绿地管理层出资10万元，成立了上海格林兰投资管理有限公司，并通过与职工持股会签署《吸收合并协议》，前者是为规范绿地职工持股会而专门设立的特殊目的持股主体，最终受益人于后者成员完全一致，享有的绿地股权份额也同样。 了解到，此举之后，上海格林兰成为新的职工持股平台，上海国资委也放弃了控股权，绿地拥有了符合上市标准的公众持股比例，也形成了所谓国有资本、员工持股、社会资本的“三足鼎立”股权结构。 当时持股最多的是上海格林兰(职工持股会)，占总股本28.83%；上海国资委旗下的三家国企，包括上海地产集团、中星集团、上海城投总公司也各自持有股份，三者持股比例分别为：18.04%、7.63%、20.58%。另外还有其他股东的24.92%。 这样的结构中，没有任何一个股东能够单独对绿地控股形成控制关系，绿地控股也因此成为没有控股股东和实际控制人的“多元化混合所有制企业”。 2015年8月份，张玉良带领众多绿地高管敲响了上市的钟声，其混改第一阶段也随之结束。当时的绿地，以3000亿的总市值，超越当时的万科及新鸿基，成为国内“地产一哥”。 第一大股东地位加固 如今，绿地的混改方案和过程，依旧是不少国资国企改革参考的样本。 近几年该房企也先后以混改、投资入股等方式，参与了原宝钢建设、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、河南公路工程公司以及东航物流、上航国旅等央企和地方国资国企的改革，同时借此发展其大基建、大健康等业务板块。 时隔5年，绿地再启混改，依旧是减少国资持股，战略引投的模式，引发市场的极大关注。 有分析指出，上海国资此举或是为了将资金腾挪出来投入其他国资混改，同时加速绿地股权的多元化和资本市场流动性，从而提升市值。 实际上，绿地方面在此之前也已经透露出，借由混改再度提升公司发展活力和速度。 绿地董事长张玉良曾在今年初与媒体交流时上提到，绿地的股价被严重低估，背后除了绿地流动性问题影响，国资持股高达46.8%也是一个重要因素。 了解到，2015年借壳上市时绿地控股的股价为25元／股，总市值高达3000亿，此后一度达到近36元／股，但2016年就开始出现大幅下滑，及至目前总市值仅900余亿。 此外，代表着员工持股平台的第一大股东上海格林兰的地位将更加稳固。 目前绿地控股的股权结构中，单一最大股东是上海格林兰，其共持有绿地35.45亿股份，持股比例为29.13%，其背后是以张玉良等管理层为首的员工持股会。 其次是上海国资委旗下的两家公司，上海地产持有绿地控股31.42亿股，持股比例25.82%，为绿地控股第二大股东；上海城投持有25亿股，占比20.55%，为第三大股东。剩余社会资本合计持有绿地股份约29.8亿股，持股比例为24.5%。 不过，两者相加股权总占比46.37%，超过了上海格林兰。（制图：地产大爆炸） 按照目前的计划，第二次混改完成后，上海地产及上海城投转让17.5%的股份，上海国资委合计持股将下降至28.87%。而单一最大股东依然是上海格林兰，持股比例为29.13%，且股份高于上海国资委。 这意味着，绿地二次混改后，以张玉良为首的绿地持股会（上海格林兰）在公司未来发展中的话语权将更大。 从1992年创立绿地，到如今，张玉良已经掌舵绿地28年。熟悉绿地的人都知道，张玉良在绿地，就像格力的董明珠一样，拥有强势的决策权。 两年前，62岁的张玉良，再次连任绿地控股董事长。老当益壮、心怀鸿鹄之志的张玉良，会否继续谋求连任呢？
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