星雯 6月30日，CRIC&EbaaS“2020易居数据资产大会”以直播方式于线上举行，共话不动产数据资产化的方向，探讨前沿科技与不动产的深度结合。易居中国携手头部房企、科技公司共同见证“构建行业主链，共建数字生态”的新起点，共创不动产大数据资产平台生态圈！>>>点击观看直播 易居企业集团CEO丁祖昱出席并发表《2020年上半年房地产行业表现与下半年展望》主题演讲。 丁祖昱认为，政策方面，下半年政策肯定会继续保持平稳。中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策。 行业规模方面，销售面积会微降5%左右，2020年一二线整体的销售规模可能会保持或略微上升，但是由于三四线销售的压力相对比较大，所以全年销售规模应该降5%左右，如果销售面积降5%的话，销售金额可能会持平。因为今年的整体房价由于一二线城市的占比销售占比上升，整体的均价还会有所上升，所以全年的销售金额可能会持平，到年末就会出现两个16，一个是销售面积在16亿平方米左右，一个是销售金额在16万亿左右，仍然是历史相对较高的水平。 从城市市场情况来看，还会出现小幅波动的状况。二季度也冲的比较猛，三季度是淡季，从成交量上来说可能会有所回落。各城市之间，项目之间也会出现一些分化。特别是如果限购限价相应的放开之后，如果没有什么太大的一二手房的差价的话，也不会出现一些万人摇的状况。那么有一部分的项目投资价值也会削减到趋近于0。一些远郊的项目，如果没有投资客的拉动，单纯靠自用的刚需客户来去化的话，压力还是比较大的。特别是在一些三四线的城市，粤港澳的三四线城市，楼盘的去化压力还会更大一些。另外非住宅这一块的去化压力也会更大一些。 土地供应方面，供应规模还会进一步的加大，因为今年二季度开始增加供应的很多，土地供应还是都要走程序的速度还没有那么快。今年下半年整体的土地供应会比上半年有明显的加大，竞争会有所放缓，特别是到了7月份之后，下半年出让土地拿完地之后，下半年再开盘再回款的可能性就比较小了。房企也没有那么着急了，所以会根据实际的市场状况来进行购买，所以今年上半年特别是四五月份出现的那些几十家强一块地的这种状况，可能下半年就会比较少见。当然一二线的黄金地块除外，这些地块本来就是非常稀罕的，如一旦出来之后，肯定会受到所有房企的关注。另外非住宅和三四线会出现供过于求的状况，这一点也提醒大家注意，但是供过于求不等于没有机会，如果非住宅或三四线供过于求的话，反而可能会在地价上出现一些机会。 丁祖昱建议，房企下半年应该对非住宅和三四线的土地多关注一些，说不定就可以选到一些相对来说价格较低，空间较大的一些好地块。 从销售说， Top30的房企表现还会继续保持较好态势，今年仍然会有新加入到千亿行列的房企，预计有四、五家，当然迈入千亿行列的房企的数量也在逐年减少，总的来讲，由于前30强房企的占比越来越高，也会使得后面的房企再要上台阶的难度会越来越大。另外由于整体融资的限制，要利用高杠杆迅速的上台阶，本身难度也比三年前要高很多。 从物业角度看，丁祖昱认为今年下半年物业仍然是资本市场的风口，只要几家最大的物业公司没有完成上市，比如说恒大、华润、万科这些物业公司没有完成上市，仍然比较看好物业市场，但是一旦这些大的物业公司都完成上市之后，物业也会迅速分化，物业本身的价值也会趋向于更加理性。还是要抓住今年下半年的窗口期，能够分拆物业上市的房企还是要加快进度。 除此之外，丁祖昱还提醒，受疫情影响，持有资产规模较大的房企要做好减值准备。
时至年中，下半年即将开启。如果说今年中国经济上半场关键词是“复工复产”与“复苏”，那么下半场，“复苏”依然是关键词，但这次要加上一个前缀“加速复苏”。 近期各大机构纷纷发布下半年宏观经济展望，上证报记者梳理发现，机构普遍认为，下半年中国经济将加速修复，增速有望回到疫前水平。内需改善为经济稳步上行提供动力源，预计下半年投资和消费将协同发力。 投资消费协同发力稳增长 今年政府工作报告明确将扩大内需上升为重大战略，聚焦于拉动有效投资和消费。从各大机构预测来看，下半年内需将持续改善，投资和消费增速或双双回归正增长。 上半年整体数据尚未出炉，但从前5个月数据来看，随着复工复产复商复市的推进，固定资产投资和消费同比降幅已经连续3个月收窄。 中信证券首席经济学家诸建芳表示，房地产投资、基建投资在二季度率先发力，全年固定资产投资增速或达5.6%，消费也会在三季度开始出现明显回补，全年有望实现正增长。 “在扩大内需战略下，拉动经济增长的并不是基建‘独轮车’，而是消费和投资的协同发力。”诸建芳说。 机构预测三大投资同比增速年内均会转正，其中基建投资仍是稳投资的主力，全年有望实现两位数增长，新基建投资规模将超过万亿元。国家持续扩大金融支持中小微企业力度，有助于提振制造业投资，预计相关数据会逐季回升。 5月份以来，商场、餐馆人气走旺，汽车家电等消费活跃，消费市场正逐步回归正常。交行首席研究员唐建伟预计，下半年，随着疫情消退，生产生活回归正常，消费复苏还是可以期待的，但总体力度可能较为温和。 经济增速或大幅反弹 受突如其来的新冠肺炎疫情影响，今年一季度中国经济同比下降6.8%，虽然二季度经济增速有望转正，但上半年经济整体或仍为负增长。不过，各大机构及专家均认为，下半年经济增速或明显回升。 国务院发展研究中心研究员张立群表示，受扩大内需的推动，中国经济将进入市场需求全面恢复支持下的较快回升轨道。预计今年三、四季度GDP增长率将提高到8%以上，全年经济增长率会达到4%以上。 中金公司首席经济学家彭文生分析称，在疫情不出现大面积反弹的基准假设下，下半年全球经济渐进复苏，中国快于欧美。预计中国经济增速将出现大幅反弹，四季度或升至6%左右，明年将进一步上升。 “我们对经济正向增长有信心，而且有别于以往的经济周期，这将是一次无通胀的经济复苏。”彭文生说。 对于下半年中国经济走势，国家统计局也早有判断：下半年经济要好于上半年，会走得更稳健。 诸建芳也表示，中国经济已呈现快速修复之势，经济增速年内有望恢复至疫前水平，预计全年最终实现3.1%的正增长。 政策仍聚焦“六稳”“六保” 今年政府工作报告提出，“六保”是今年“六稳”工作的着力点。多部委近期纷纷表态，要狠抓各项政策举措落实落地，着力稳企业保就业，努力实现全年经济社会发展目标。 唐建伟在展望下半年政策时表示，从政策目标来看，是保市场主体，保基本民生。从政策取向上看，是不搞“大水漫灌”式强刺激，以定向政策为主，达到精准滴灌的目标。 唐建伟认为，下半年降息降准可能还会有，但不管是频率还是幅度都将明显小于上半年。工银国际首席经济学家程实预计，下半年仍将有两轮全面或定向降准，惠及中小微企业的再贴现再贷款规模有望进一步扩张。 根据《国务院关于落实重点工作部门分工的意见》明确的时间表，一系列稳企业保就业惠民生的政策将在下半年加速落地或出台。比如，支持企业扩大债券融资，放宽小微企业、个体工商户登记经营场所限制，扩大失业保险保障范围等。
□ 今年上半年A股主要股指持续震荡，结构性行情则继续向纵深发展。与2019年下半年相比，个股赚钱效应有增无减。对于下半年A股市场的整体研判，高毅、景林、重阳等百亿级头部私募以及其他多家金牛私募的观点依旧以乐观偏多为主。多家头部私募机构表示，下半年继续看好A股市场延续“结构牛”。 市场趋势预期乐观 高毅资产董事总经理吴任昊表示，从上半年的情况看，中国经济和中国企业都是本轮“全球疫情联考”中的尖子生。结合上市公司整体盈利和资产负债表的快速恢复，目前A股市场的整体市场估值水平，在全球范围内明显有吸引力。如果下半年宏观经济层面能够出现从宽货币到宽信用转换的更多迹象，企业盈利复苏会更加全面，A股市场整体可能上行的空间会更大。 景林资产表示，从下半年和更长的时间维度来看，五大因素支持中国核心资产继续向好。一是从全球比较来看，A股和H股市场自本轮行情底部反弹幅度不大，较前期虽然估值有所回升，但仍在合理区间，尤其是H股；二是综合全球的疫情控制、经济恢复情况来看，中国相对做的更好；三是A股市场对外部风险的耐受力明显加强；四是中国疫情防控较为成功，政策刺激更加有序、“有章法”，目前是全球为数不多政策留有较多余地的主要经济体；五是中国资产对外资的吸引力较高，外资净流入是长期趋势。 重阳投资表示，预计下半年中国经济持续好转，流动性相对充足，资本市场改革持续推进，风险偏好底部夯实，在此背景下A股上行机会大于下行风险。从全球横向对比来看，目前A股及H股市场的估值水平显著低企。 景领投资总经理邹炜表示，站在年中时点来看，今年对A股市场影响较大的因素，正在发生三方面积极变化：一是疫情因素基本明朗，国内与海外疫情均已进入一个新阶段；二是宏观政策基本定调，以经济发展为重点，政策稳中求进，以民生为底线，培育壮大新增长点，用改革的办法解决发展中的问题；三是疫情是短期影响，短期波动不会影响优质公司的长期价值。随着股市基础制度改革的逐步落地，资本市场的趋势长期向好，叠加市场总体估值偏低、利率下行、流动性宽松等因素，居民资产配置结构有望出现重大拐点，资本市场下半年有望迎来“小康牛”。 结构性机会料层出不穷 针对下半年A股具体投资机会，吴任昊表示，目前在存量角度上，主要看好三大方向：通过互联网实现快速扩张的公司、能够实现市占率有效提升的消费品企业、能够看到中长期逻辑的医药公司。从增量角度上，更多的机会来自于部分周期品和工业类公司，选股标准主要聚焦估值水平随行业一起下行、而自身出现了差异化内生成长动能的企业。 重阳投资表示，下半年与经济基本面密切相关行业板块的投资机会正在变得越来越丰富，尤其是在香港市场。在此背景下，重阳投资将采取攻守兼备策略，一方面积极配置定价合理的“真科技、真创新”实力公司，保持组合的进攻性；另一方面坚定持有事关国计民生但又被市场低估的优质公司，保障组合的稳健性。 在整体个股机会的把握上，景林资产表示，下半年将继续关注企业业绩成长的确定性、自由现金流和估值水平。依然把重点放在企业价值上，继续寻找确定性高、拥有优秀管理层、擅长长跑、能够穿越牛熊市和经济波动的优秀公司。 名禹资产认为，下半年的医药、消费和部分科技股等主流板块，仍有深入挖掘的投资机会。如果下半年经济复苏大幅加快，估值和股价均处于低位的周期类行业，预计将有阶段性行情，而5G手机等消费电子也将迎来需求爆发，科技股板块整体同样值得重点关注。
□本报记者王辉 今年上半年A股主要股指持续震荡，结构性行情则继续向纵深发展。与2019年下半年相比，个股赚钱效应有增无减。对于下半年A股市场的整体研判，高毅、景林、重阳等百亿级头部私募以及其他多家金牛私募的观点依旧以乐观偏多为主。多家头部私募机构表示，下半年继续看好A股市场延续“结构牛”。 市场趋势预期乐观 高毅资产董事总经理吴任昊表示，从上半年的情况看，中国经济和中国企业都是本轮“全球疫情联考”中的尖子生。结合上市公司整体盈利和资产负债表的快速恢复，目前A股市场的整体市场估值水平，在全球范围内明显有吸引力。如果下半年宏观经济层面能够出现从宽货币到宽信用转换的更多迹象，企业盈利复苏会更加全面，A股市场整体可能上行的空间会更大。 景林资产表示，从下半年和更长的时间维度来看，五大因素支持中国核心资产继续向好。一是从全球比较来看，A股和H股市场自本轮行情底部反弹幅度不大，较前期虽然估值有所回升，但仍在合理区间，尤其是H股；二是综合全球的疫情控制、经济恢复情况来看，中国相对做的更好；三是A股市场对外部风险的耐受力明显加强；四是中国疫情防控较为成功，政策刺激更加有序、“有章法”，目前是全球为数不多政策留有较多余地的主要经济体；五是中国资产对外资的吸引力较高，外资净流入是长期趋势。 重阳投资表示，预计下半年中国经济持续好转，流动性相对充足，资本市场改革持续推进，风险偏好底部夯实，在此背景下A股上行机会大于下行风险。从全球横向对比来看，目前A股及H股市场的估值水平显著低企。 景领投资总经理邹炜表示，站在年中时点来看，今年对A股市场影响较大的因素，正在发生三方面积极变化：一是疫情因素基本明朗，国内与海外疫情均已进入一个新阶段；二是宏观政策基本定调，以经济发展为重点，政策稳中求进，以民生为底线，培育壮大新增长点，用改革的办法解决发展中的问题；三是疫情是短期影响，短期波动不会影响优质公司的长期价值。随着股市基础制度改革的逐步落地，资本市场的趋势长期向好，叠加市场总体估值偏低、利率下行、流动性宽松等因素，居民资产配置结构有望出现重大拐点，资本市场下半年有望迎来“小康牛”。 结构性机会料层出不穷 针对下半年A股具体投资机会，吴任昊表示，目前在存量角度上，主要看好三大方向：通过互联网实现快速扩张的公司、能够实现市占率有效提升的消费品企业、能够看到中长期逻辑的医药公司。从增量角度上，更多的机会来自于部分周期品和工业类公司，选股标准主要聚焦估值水平随行业一起下行、而自身出现了差异化内生成长动能的企业。 重阳投资表示，下半年与经济基本面密切相关行业板块的投资机会正在变得越来越丰富，尤其是在香港市场。在此背景下，重阳投资将采取攻守兼备策略，一方面积极配置定价合理的“真科技、真创新”实力公司，保持组合的进攻性；另一方面坚定持有事关国计民生但又被市场低估的优质公司，保障组合的稳健性。 在整体个股机会的把握上，景林资产表示，下半年将继续关注企业业绩成长的确定性、自由现金流和估值水平。依然把重点放在企业价值上，继续寻找确定性高、拥有优秀管理层、擅长长跑、能够穿越牛熊市和经济波动的优秀公司。 名禹资产认为，下半年的医药、消费和部分科技股等主流板块，仍有深入挖掘的投资机会。如果下半年经济复苏大幅加快，估值和股价均处于低位的周期类行业，预计将有阶段性行情，而5G手机等消费电子也将迎来需求爆发，科技股板块整体同样值得重点关注。
2020年下半年A股如何演绎？投资者又如何提前布局？ 6月9日，中信证券2020年资本市场年会在线上举行，中信证券首席经济学家诸建芳表示，中国经济已呈现快速修复之势，经济增速年内有望恢复至疫前水平。 据中信证券发布的下半年投资策略，A股将在下半年开启中期上行的“小康牛”。 诸建芳：预计全年GDP实现3.1%正增长 对于下半年宏观经济展望，诸建芳指出，中国经济已呈现快速修复之势，经济增速年内有望恢复至疫前水平，预计全年GDP最终实现3.1%的正增长。 诸建芳表示，4月当月房地产投资、基建投资、工业企业收入等指标增速已实现转正，尽管外需压力持续，但投资率先发力，消费接续回升，预计整体经济运行将呈现二季度明显好于一季度、下半年明显好于上半年的“V”型走势。今年政府工作报告虽然没有设定具体增长目标，但就业、脱贫、防风险等任务已经隐含了经济增长的全年目标，测算GDP增长目标在3%-3.5%左右。中国经济增速年内有望恢复至疫前水平，预计全年GDP最终实现3.1%的正增长。 诸建芳认为，扩大内需已上升为重大战略，聚焦于拉动有效投资和消费。 在投资方面，“两新一重”中新基建、新型城镇化建设和重大工程建设托底投资。在消费方面，疫情背景下必选消费韧性较强，可选消费尽管前期受到较大冲击，但伴随着消费的回补，汽车、家居建材相关消费弹性较大，后续料将有亮眼表现。“老旧小区”是今年政策上的重要抓手，会在扩大投资和拉动消费上双发力。 诸建芳指出，改革部署不会因为疫情而推后，反而会不失时机地加快落地，年初至今已陆续推出了用地审批下放、创业板注册制、完善社会主义市场经济体制等多项政策，预计年内资本市场、国有企业、区域户籍制度均会有深刻的改革政策推出。今年将全面启动编制“十四五”规划，诸建芳判断将更聚焦高质量发展，拥抱数字经济，推动产业升级，改善供需结构，推动中国经济发展和结构转型持续优化。 三大因素驱动A股“小康牛” 中信证券策略团队认为，政策驱动基本面修复、A股在全球配置吸引力提升以及宽松的宏观流动性向股市传导这三大因素将共同驱动A股上行。A股将在下半年开启中期上行的“小康牛”。 首先，政策发力下国内经济在三季度将快速恢复至正常水平，财政是逆周期政策的主要发力点。资本市场改革突进下，预计三季度创业板注册制落地，四季度减持制度调整，并提高外资持股上限，明年上半年退市制度新规落地。 其次，A股盈利增速将逐季抬升，明年一季度达到高点。中国率先控制住了疫情，也最快实现了复工复产。政策支持下A股盈利同比增速料将逐季抬升，预计三、四季度中证800(非金融)盈利增速回升至1%、26%，在明年一、二季度会进一步上升至65%、49%，明年一季度将达到本轮盈利周期高点。 全年流动性整体依然宽松，明年逐步回归常态。国内货币政策注重宽信用，预计年内仍有降准空间和15bp降息空间，社融增速年底将升至13%，宽信用和基本面复苏的环境下，预计年内10年期国债收益率在2.6%~3.0%区间运行。此外，预计人民币兑美元将维持缓慢升值的态势，未来四个季度运行中枢会从7.1抬升至6.8。 中信证券预计，未来一年内各类投资者资金预计累计净流入A股4400亿元，外资和产业资本是最重要的增量资金来源。从节奏看，预计下半年规模较大，为3100亿元，其中三、四季度分别流入1200亿元、1900亿元。 把握市场从“基建+消费”向“周期+科技”的转换 对于A股配置，中信证券表示，把握从三季度“基建+消费”向四季度“周期+科技”的转换。 三季度坚持配置基建、医药和消费。海外疫情可能反复，影响海外经济复苏，市场需要时间适应高频低压的外部冲击，压制国内投资者情绪，建议坚持配置确定性高的内需板块，包括政策确定性高的新老基建，基本面稳健的医药，以及业绩确定性高的消费龙头。 四季度起周期和科技成为市场主线，可选消费配置价值将提升。海外疫情缓解，国内经济快速恢复，全球流动性依然宽松。市场共识重新凝聚，各类资金快速入场。受益于流动性预期改善的科技，以及基本面弹性较大周期将成为市场主线；同时，景气快速复苏的可选消费的配置价值也将提升。 对于海外中资股的配置，中信证券预计，下半年，随着中国疫情相比海外更加得到控制、美元逐步平稳，国际投资者将再次增配估值有明显吸引力的中国资产。美国上市的中概股加速回归料已成定局，反而可能提升其估值，催化股价表现。预计“传统经济”蓝筹的性价比在下半年明显提升，当然估值较高的新经济“龙头”具备长期投资价值。 结构上，中信证券建议关注疫情催化下明显受益的板块，包括医药、云计算等；疫情影响下业绩相对稳健，下半年预期景气回升且估值相对合理的龙头标的；相关政策支持下具备中长期逻辑的板块，包括新基建、自主可控及新能源汽车产业链；后疫情时代，经济复苏主线下的低估值品种，包括传统基建、房地产等板块。 对于大宗商品下半年表现，中信证券表示，黄金在主要大类资产中确定性相对最高，但受制于美国实际利率已经处于低位，金价上行空间相对有限；油价供需两端持续改善，大体呈现稳定回升趋势。
孙宏斌：融资状况收紧史无前例，下半年拿地基本停止 “我们排名第五挺好的，保持第五位就好。”8月22日，融创中国董事长孙宏斌在公司的2019年半年报业绩会上笑着说。 8月22日，融创中国（01918.HK）披露2019年上半年业绩，截至6月30日，公司资产总额8703亿元，合同销售金额约2141.6亿元，同比增长11.8%；收入约768.4亿元，同比增长64.9%；毛利193.5亿元，同比增长67.9%。 目前，融创手中持有的现金余额约1380亿元，较2018年底增长约14.8%，其中受限制的现金及现金等价物约992.4亿元。 同时，融创在上半年借贷总额3020亿元，同比增长31.6%。对于借贷增加的原因，融创在公告中称，由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及运营等事项导致新增借贷有所增加，另外还有收购物业开发项目导致纳入合并报表的借贷增加。 财报披露数据披露，融创中国的总负债7906亿元，同比增加21.4%，负债率67.3%，较2018年底的59.9%略微上升。 在近几年的公开场合中，融创管理层多次表示，公司非常重视控制风险和降杠杆。融创中国董事长孙宏斌也多次强调融创要控制风险、降低负债率，保证公司的安全。 融创中国行政总裁汪孟德在今日的业绩会上谈及负债时也表示，融创长期负债率的下降是确定的，因为公司目前已经到了这个阶段，利润和收入在迅速释放，投资规模同时也在下降。“今年、明年、未来，管控公司负债的下降是管理层的重要任务之一。”汪孟德说。 从目前的财报数据看，以融创目前手中的现金余额可覆盖下半年到期的有息负债超过3.1倍，覆盖一年内到期有息负债超1.1倍。融创称，公司在下半年将继续快速销售，释放经营现金流，并严控土地投资，到今年年底努力使负债率下降，并保持长期下降的趋势。 在融创发布2019年半年报数据的前一日，融创刚公告和8家金融机构签署融资协议，融创作为借款人，向8家金融机构贷款2.8亿美元，并且在任何银行或金融机构根据融资协议条款加入融资协议的前提下，总金额将增加至不超过4亿美元。融资期限为自融资协议日期起为期36个月。 孙宏斌在业绩会上坦言，融创在融资收紧方面是史无前例的严重，以后发债压力很大，市场上可能没有债可以买，只能买二手债。孙宏斌表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都作出了一定限制，是从融资端切入的调控。在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。 融创中国旗下目前有四大战略板块，包括融创文旅、融创地产、融创服务和融创文化。 汪孟德在业绩会提到融创的文旅业务时表示，文旅业务才刚刚开始，今年已经开业了广州和无锡两个文旅城，之前已经开业的文旅城正在进行大的运营提升。 根据财报数据显示，融创文旅城的建设及运营收入10.8亿元，同比增长1.4%。对此，汪孟德也坦言，这两年文旅城在业绩的贡献中占比是比较小的，但未来三五年后会逐渐释放，相信未来长期的表现会很好。 在土地储备方面，截至6月30日，融创的土地储备约2.13亿平方米，货值预计约2.82万亿，其中超过83%位于一二线城市，平均土地成本约4307元/平方米。融创表示，公司坚决不以预期房价上涨为假设来拿地，仅在土地市场出现短期低位时在核心城市审慎补充了价格合理的土地，并且从5月份开始，在大部分城市的土地市场恢复到高位时，集团基本停止了以招拍挂的方式获取土地，有效规避了拿贵地的风险。 融创业绩会现场，孙宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。融创在公告中表示，公司在下半年预计将有超过420个在售项目，总可售资源预计超过5700亿元，其中80%位于一二线城市。 截至午间收盘，融创中国报34.5港元/股，跌幅2.68%。
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