12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议要求，2021年要重点抓好八个方面工作。其中包括：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 联合国际企业评级总监孔令彦出席会议并分享对房地产商行业及单“B”的观点。中国房地产行业面临利润的压缩，一方面由于在去财务杠杆化的背景下,地产商为了获取足够的资金来减少债务迫切销售其开发中的项目；另一方面，土地成本增长和部分房价受限压缩了房地产的利润。他认为，如果中国监管机构按照预期落实三条红线政策, 那么整个地产市场可能面临畏缩。 此外，于2021年初将实施的3条红线测试，获将致使房地产由债务支撑的高增长时代即将结束。同时，也加剧了中国房地产商的信用两极化。具体表现为BB评级或以上的房地产商比B评级的拥有更好的土地储备和更强劲的合约销售、部分BB评级或以上的房地产商会从 B评级的竞争对手手里取得更多的市场份额等。 三条红线政策影响下，他表示，房地产开发商可能会提高项目交付速度、关注更改营运资金政策、没有通过项测试的房地产商会通过股权配售等方式增加手中现金。应对未来的行业挑战，房地产开发商要把握融资成本时机，以防止前期的债务和后端的确认不匹配、合约销售价的下滑、财务不健全等问题的出现。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
再过10天，这2020终于要过去了。在这一年，我们刻骨铭心地领会到了什么叫“百年未有之大变局”。 这一年，是万花筒般的日子，但远不是璀璨明亮的感觉，而是杂乱和矛盾交织的风浪考验。 2021，会好吗？ 每一条未知的路都有未来，哪怕明天不确定性依然很大，但人们在风浪中击水、在变局中发展的勇气，已然如箭在弦。 ” 01 当说“未来”的时候，我刚一念它就成了过去。未来时时刻刻在向已来脉动着脚步。 还有十天，我们就要进入2021年了。这一刻，我们一起到了这里，并非到达了终点，其实这里只是中转站，是新的使命的开始。 活在当下，有仰望星空的权利。为什么出发，不用问我，答案就在路上。 再过10天，连接2020和2021的房地产年度大总结和大展望——丁祖昱评楼市年度发布会，将在上海新静安体育中心开启第5篇章。 关于今年的主题，我们反复推敲，不断推翻，不断深化，最后我们敲定了：挑战未来！ 你怎么形容自己的2020？这是充满变数的一年，挑战如影随形，未来2021，甚至更多个年头，比起以往，更需要我们不断去在变局中开拓，在风浪中挑战！ “挑战未来”再适合不过。 02 2020年，毫无疑问，是充满不确定性的一年，林林总总的各种巨变，接踵而至。 从年初到岁尾，最大的不确定性始终来自于新冠疫情。 宏观数据显示，疫情之后全球经济经历了自二战以来最严峻的挑战，一季度中国GDP同比下降6.8%，至二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，截至三季度末，全球主要经济体仅中国经济增速由负转正。 楼市，更是跌宕起伏。 开局楼市停摆，一季度销售面积和销售金额同比分别下降26.3%和24.7%，创下近20年来新低。进入到4、5月份，销售规模整体回升，至6月销售规模环比增长40%，创下疫后新高，并刷新近三年来单月记录，完成V型反转，中国楼市迎来否极泰来的关键时刻。 7月以来，行业销售规模一直维持在20%以上的高增长，8月份百强房企销售金额更是同比增近30%，市场行至一年当中的黄金节点。也是在市场火爆之时，热点城市迎来新一轮调控周期。 对于行业来说，今年以来的第二大不确定性开始酝酿。8月20日，住建部和央行召开重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，房企融资“三条红线”被提出，行业将迎来颠覆性变革。 三条红线压顶，房企投资、开发和销售节奏都受到较大影响。尤其是三季度房企投资金额大幅下滑26%，其中9月TOP50房企投资呈断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。进入四季度，10月就进一步明显降温，传统“金九银十”不再，至11月百强房企销售同比增速进一步回落。 到今天，房企跌宕起伏、充满不确定性的2020年，已是尾声响起来。超常规的高增长一去不复返，2021留给地产人唯一的任务是，如何将这些不确定性要素转变为确定性发展。 这是大变局留给我们的命题。 03 一个明显的趋势是，三条红线之后，房地产的金融驱动属性将更明显，房地产行业将更是一个金融驱动的行业。 三条红线之后，所有的企业发展再次来到了同一起跑线，过往积累的很多发展要素都被清零，新变局下的发展潜力、发展战略、发展规律、发展趋势，都需要重新探索。 因为行业的发展逻辑发生了根本的改变，未来，依靠原有赛道获得高增长，将是不可能的任务，粗放式的黄金赛道一去不复返。 在这种情况下，选择什么样的路径至关重要。继续按照既定的模式，走一步看一步？还是要在震荡中调整战略和战术？是多元化多点开花，还是收缩战线甚至收缩战场、退出某一赛道？ 这是摆在行业面前的一个两难、甚至多难的问题，是对房地产企业当家人的灵魂拷问。 无论如何，企业已进入从规模增长的赛道上转向质量发展的新跑道，需要房企根据企业基因、竞争优势和多元产业发展前景，聚焦“既促进主业，又适合自身”的多元化发展方向。 未来十年，企业的核心是融资能力，在行业利润有限的情况下，融资成本将成为企业继续进击还是保守萎缩的分水岭。 从这一角度来看，今年的大风口——物业服务业，仍是资本市场风口。方兴未艾的社区概念，物业企业早已占据天然优势。 新的赛道或者正在出现：截至目前，上市物企已突破至40家，年内已有16家物企成功登陆资本市场。未来1-2年，物业板块将释放出千亿级市场增量。这是临近年底越来越清晰的一个增长极，也是房企金融战略的一个富有启发意义的角度。 围绕城市运营的城市更新将取代棚改，成为存量时代下新的“增量”；房地产行业消费属性增强，大文旅产业的地位越来越重要；租赁板块成房企布局中的重要一环，未来租赁市场的空间还很大，行业虽处于发展的初级阶段，在回归理性的过程中，市场需求将会更加细化，聚焦细分市场，租赁市场的天会更加蓝。 未来，无论是物管、商业、租赁还是其他领域，都会给这个行业带来巨大的价值。这些赛道下，意味着房地产企业将从城市发展商向生活运营商不断迈进。 04 从2020年的演变来看，客户需求极速发生了天翻地覆的变化，随着后疫情时代的来临，整个行业、消费、需求、模式，也都随之发生了深刻变化。 这些变化不仅影响了拿地、建房、卖房，其实更是影响了房地产相关行业的方方面面。 在这样的过程中，我们应当学到什么，地产公司是不是应该变化？去年是渠道元年，今年呢变成了直播元年，那2021呢？ 就在上个周五，一年一度的中央经济工作会议透露出新的房地产信号，定调2021年楼市。我们不仅希望通过对宏观政策逐字逐句学习，把握整体方向，更希望能够在2020年12月31号的丁祖昱评楼市年度发布会上，把脉楼市，以启发行业实现更多的确定性。 背风开蠹简，冲浪试新帆。 在2021，我们不能做背着风打开旧书、沉迷于往昔荣光中的地产人，我们一定要到风浪中驾驭“新帆”，在中流冲浪！ 这是我们的确定性，在千磨万击中坚强，在持久的变局中从容，在震荡中孕育力量。 无论周边的变动有多大的不确定，只要我们的信心是确定性的，那所有的不确定性不过是征途中的泥丸。 我与你，相约2020年12月31日，上海新静安体育中心，在这里，我们，风尘仆仆又一年，今又迈步从头越。 我与你，相约在2021年的第一缕阳光之前，这天，冬的寒气从脚底褪去，春的帷幔，光亮掀开！
图片来源：微摄 为落实党中央、国务院实施好房地产金融审慎管理制度的要求，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。 建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。（完） 1、为什么要建立房地产贷款集中度管理制度？ 近年来，在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。 2、房地产贷款集中度管理制度的主要内容是什么？ 房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。 人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。 当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。 为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。 为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。 3、建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响？ 2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。 总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
为落实党中央、国务院实施好房地产金融审慎管理制度的要求，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。 建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
2020年，我们邂逅了不止一只黑天鹅。新冠疫情是第一只，它创造了一个容易引发黑天鹅的环境，又孕育出更多的黑天鹅，使得2020变得如此不同：每个人、每家机构、每个国家，都受其影响。 压力是最好的变革催化剂，所以人们才说不要浪费一次危机的机遇。黑天鹅的环境下，一些深层次的变革随之启动，为未来十年的发展埋下了引线。这些种子刚埋下时还只是一些新提法，不能改变什么，但未来十年的改变，大半由它们实现。 刺激消费 2020年，消费刺激经济的重要性凸显，但激活消费也变得愈发困难，不仅仅是部分消费者的钱包受到影响，更为普遍的是消费者心理发生了变化。 2020年6月，北京推出了餐饮消费券，最低可享受62折优惠。优惠力度大，消费热情也高，但消费券一直发到12月，说明优惠不能停下来。随便去一家连锁快餐店询问客流量，服务员的回答多半还是较去年缩水明显，远未恢复常态水平。 是的，虽然对疫情的担忧不复存在，但消费者的热情还是没能起来。 我有一位朋友，工作稳定，收入未受疫情影响。前几天，我问他今年的消费心态，他的回答是“必要的开支该花还花，不必要的能省就省”。 一叶知秋，谨慎消费，成为疫情之后很多消费者的典型心态。 这一年，人们见证了在家办公，见证了空荡荡的商业街，见证了亲友离职，见证了地摊热潮，又被6亿中国人月入千元的事实震惊，潜移默化之下，消费心理变得谨慎起来。反映到网络空间，消费主义受到抵制，炫耀型消费受到群嘲，消费贷款几乎人人谴责，节俭再次成为主流的叙事背景。 这种消费心理下，刺激消费变得困难重重。尽管消费券的杠杆拉动效果喜人，电商大促数据也依旧动人，但整体社会消费品零售增长依旧乏力，增速虽于8月份转正，较2019年同期仍有不小差距。 与此同时，疫情之下的国际环境也发生了很多转折性变化，在此背景下，我们国家明确提出了“畅通国内大循环”和“促进国内国际双循环”的发展战略。 双循环战略作为舆论热点，过多地被讨论，反而很容易被简单看过。某种意义上，这标志着我国发展思路迎来重大转折点，粗略地讲，可以理解为从“让一部分人先富起来”到“先富带动后富、追求共同富裕”的路径转变。 国内大循环，简单理解就是推动国内生产的商品在国内消费。我国是制造大国，但并非消费大国，要畅通国内大循环，重点依旧是促进消费。但此时促消费，已不仅仅是疫情之下保就业、稳增长的权宜之计，而成为事关未来五年、十年发展大格局的顶层设计。 要让民众有钱花、敢花钱、有时间花钱，全面提高中低收入群体的收入水平、做大做实中等收入群体规模就成为题中之义，同时，压制消费的养老、医疗、住房、教育等大山必然要被一一搬去，推动工作与生活的平衡以激活服务消费潜力也势在必行。 为达成这些目标，必然会展开一系列影响深远的改革，每个人都身在其中、受其影响。 房住不炒 疫情伊始，GDP一度陷入负增长，不少人预测房地产调控要放松，不少城市的房价也一度出现热炒迹象。但很快人们就发现，房住不炒真的很坚定，调控始终没有放松。 房子，一直承载着国人对家的期待，古往今来，无数人为杜甫的千古一问“安得广厦千万间”感动流泪；近二十年来，房子更是承载了民众对财富保值增值的几乎全部期待。 2019年10月中下旬，央行城镇居民家庭资产负债调查课题组对全国范围内3万余个城镇居民家庭开展调查，调查结果显示，当前中国城镇家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房自有率达到96%，其中，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。 房子，成为很多城镇家庭的主要资产，房价的持续上涨推动居民财富水涨船高。在一二线大城市中，以房价衡量的百万富翁比比皆是，千万富翁也不少见。但家庭主要资产集中于房地产的背后，对应的是金融资源向房地产大量积聚。 于是，房价涨跌，不仅关系到居民家庭资产，还关系到金融机构的贷款安全。如银保监会主席郭树清近日撰文（《郭树清：完善现代金融监管体系》）所称： “目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。” 何为灰犀牛？根据《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书的定义，灰犀牛事件是指“概率极大、冲击力极强的风险，是一个我们应该意识到的风险，就像是一头两吨重的犀牛，把牛角对准我们全速向我们攻击。” 一旦灰犀牛开始攻击，阻止它的概率接近于零，我们能做的是提前防范风险。于房地产来讲，斩断房地产与金融体系的风险传播链条依旧是未来的主线，房住不炒便是重要抓手。 从这个意义上看，不能指望“房住不炒”的基调会放松；未来十年里，也别期待买房投资还能带你走上致富快车道。所以，“房住不炒”对普通人的意义，在于扭转财富观念的紧迫性。若还抱着买房致富的理念，会错过下一个致富风口。 这段时间，亲友群中的投资理念开始分化，大部分人依旧认为财富升值只能靠买房，对“普通人不可能通过炒股赚钱”的血泪教训深信不疑；也有一些人，跃跃欲试，准备抓住股票市场的大风口。 孰对孰错，这里不做预判。但无论你是否准备好，把财富升值的全部期待都押注房地产，已经不合适了。 银行让利1.5万亿 这一年，银行从业者大概会颇感失望。 疫情对实体经济冲击最厉害的时候，不少人的职业安全感急剧下降，但银行从业者却体会的是旱涝保收的好处。不过，“不懂藏拙”的上市银行一季报太过于靓丽（36家上市银行净利润同比增长5.7%，其中18家实现两位数增长，而GDP同比下降6.8%），众人皆苦我独乐，实体经济“吸血鬼”的论调卷土重来。 不久，银行向实体让利1.5万亿的政策出台，接着银行降薪的传闻陆续出现，传闻虽陆续被辟谣，但重要的是信号意义：让利1.5万亿，短期看是疫情之下金融抗疫的有效措施，中长期看，可能也是金融持续让利实体经济的开端。 金融服务实体经济，已经成为共识，可何谓“服务实体经济”呢？ 鉴于“实体经济吸血鬼”的言论由来已久，金融服务收取较高的费用，大概不能算“金融服务实体经济”中的服务了。从这个意义上看，金融更好地服务实体经济，除了提供服务外，还有让利之意。 金融业赚钱人尽皆知。但在大家的朴素认知中，中国金融业相较美国还是应该有很大差距的，毕竟人家是国际金融中心，美元是国际货币，金融机构可以辐射全球。可从数据上看，中国金融业增加值在GDP中的比重已经比肩美国。当然，背后有一些结构性因素，但这一事实本身已足以论证“金融让利实体”的必要性。 金融让利实体，狭义讲是让利润，广义上还应包括“让人才”。 不久前，施一公教授在一次发言中称，清华70%至80%的高考状元去了经济管理学院，并感慨“不是说金融不能创新，但当这个国家所有的精英都想往金融上转的时候，我认为出了大问题”。具体的比例或有争论，但金融业对高端人才的虹吸效应却有目共睹。 早在十年前，高考状元扎堆金融的现象就已存在，这个问题一直没能缓解。今年以来，国家层面对硬核科技、对实体经济的重视空前，势必要引导优秀的人才回归实体。薪资是人才流动的最佳指挥棒，缩小金融与实业关键岗位的薪资差距是必然选择。 未来，控制金融业薪资增幅、提高制造业薪资水平，成为大概率事件。在此背景下，状元扎堆金融的现象，或能有所缓解。 人才流动的分水岭能否出现，要靠时间来验证，但金融与实体的此消彼长，则是板上钉钉、确定无疑了。作为金融从业者，“金领”的光环还能保持多久呢？ 2021，你好啊 风起于青萍之末，2020年埋下的种子，可能会成为左右未来十年经济格局的核心变量。 写作《万历十五年》时，黄仁宇曾在书中自问，“在历史上，万历十五年实为平平淡淡的一年。既然如此，著者又何以把《万历十五年》题作书名来写这样一本专著呢？”，并随即自答道： “当年，在我国的朝廷上发生了若干为历史学家所易于忽视的事件。这些事件，表面看来虽似末端小节，但实质上却是以前发生大事的症结，也是将在以后掀起波澜的机缘。其间关系因果，恰为历史的重点。” 用这种精神来回顾2020年，我们不难找到一些信号与迹象。这些信号能否在更大的层面掀起波澜，现在自是无法断言，但于特定产业、特定机构而言，2020年的转折性意义毋庸置疑。 时光如白驹过隙，2020眼看就要过去。凡时光能带走的，谁也留不住；带不走的，将与我们一同迎接未来。对于未来，我们只能接受、无法拒绝，所以，你准备好了吗？
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