展望明年的房价走势之前，先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。 1 复盘年初对20年房地产走势及政策的研判 预判的全部内容在今年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中，这里只把10大预判列出来，大家可以看看，对了几个： 1． 调控政策大概率放松； 2． 房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看； 3． 行业的整合和洗牌加剧； 4． 一二线城市房价会反弹； 5． 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市； 6． 城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”； 7． 房产税2020不会出台； 8． 房地产支柱地位100年不会变； 9． 房地产的价值裂变刚刚开始； 10． 中美贸易协议利好中国房子。 需要强调的是，在疫情爆发之后，很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗？我在很多场合都明确表示：疫情不会改变房价的逻辑，仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是，在这场大危机之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一个基本常识，那就是，在央行放水的情况下，热点城市的房价很少有下降的先例。 以一线城市为例，在疫情爆发之后，今年深圳房价首先爆发，真实涨幅至少在30%以上，相当一部分涨幅在50%以上；广州房价反弹明显，上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大，但，北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年，房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策，除了少数热点城市在下半年政策加码之外，大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略，并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。 在前所未有的疫情的冲击下，“房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证：房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。 首先，今年70个大中城市房价总体仍然上涨，到3季度，全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字； 其次，房地产开发投资前11月达到129492亿元，同比增长6.8%，增速远高于基建投资和制造业投资； 第三，前11月，商品房销售额已经达到148969亿元，增长7.2%，剩最后一个月，意味着，今年房地产销售额将再次突破16万亿，并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下，这是一个非常惊人的成绩。 2 2021年的房价走势和政策的预判 在去年判断的基础上，我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。 预判明年的房价和房地产政策，和过去最大的不同是： 第一，明年是十四五开局之年，对房地产总体走势的判断不仅要立足明年，还要站在未来五年的视角总览； 第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容，还要看十四五规划建议的相关内容。 明年的房地产政策，总体涉及以下几个内容： 第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同，今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一，这是极不寻常的。 过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产，但像今年提高到如此高的高度，这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是： 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是：解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市，特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰，中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题，而是站在社会稳定的政治高度，这点确实不一样。 基于此，2021年大城市房价再次出现大涨，在政治上是绝不允许的，房价稳定是可以期待的。同时，中央特别重视长租的问题，笔者预计，解决大城市的住房问题将从完善租赁政策，特别是长租政策入手，明年在长租房的建设，特别是集体土地入市建租赁房，以及解决租赁房的公共福利待遇问题上，应该会有实质性的举措，租售同权会有实质性的进展。 第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日，韩正在住建部召开座谈会，并就房地产政策做了重要讲话，主要内容有： 一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展； 二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调，房地产调控总体不会放松，但会抓紧顶层设计和租赁房建设。 第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的，主要有： 其一，在畅通国内大循环部分，提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”； 其二，在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”； 其三，在建立现代财税金融体系部分，提出“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税，但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。 其四，在推进以人为核心的新型城镇化部分，提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容，可以解读为： 其一，中央对房地产的风险高度重视，强调金融、房地产同实体经济协调发展问题； 其二，房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费，事关民生和发展； 其三，房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显，房住不炒永远不会变。 基于以上几点，我对2021年的房价走势和政策做如下预判，供各位参考： 1、房住不炒将会永远坚持； 2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年； 3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子； 4、房价总体稳定，这两年周期性调整的城市，包括济南、郑州等，止跌反弹的概率大； 5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨； 6、房地产税2021年不会出台； 7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能； 8、鼓励首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台； 9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，止跌回升的概率大； 10、全国性的大城市人口争夺战会打响。 明年年底，我们一起来复盘！
今年，“因城施策”的房地产政策及时对冲疫情影响，房地产投资从年初的负增长稳步回升，充分发挥了稳增长、稳经济的压舱石作用，对实体经济平稳健康运行意义重大。行至年末，在国际疫情形势反复的大环境下，明年投资怎么走？市场普遍关注。我们认为，2021年，房地产投资动力仍然较强，尤其是保障性租赁住房建设将为明年房地产投资增加新动能。 一、三种方法预测明年房地产投资增长 从先行指标看，今年土地出让平稳增长决定2021年投资有望小幅加速。土地是房地产投资的重要原材料，拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月。2020年1-11月，全国宅地成交规划建面同比增长9.7%，较2019年全年加快6.9个百分点，拿地增速的平稳提速，决定了2021年投资增速有望小幅提升。分城市能级看，预计一线城市投资增速11.0%、较2020年加快1.2个百分点，占比11.4%、上升0.4个百分点；二线城市增速6.5%、与今年持平，占比36.0%、下降0.3个百分点；三四线城市增速7.3%、加快0.5个百分点，占比52.5%、与今年持平。 从实物和价格因素看，施工与价格因素对投资拉动均将有所加快。预计2021年实际投资增速5.7%、较2020年加快0.2个百分点，主要由于拿地和新开工增速提高的滞后影响，带动施工增长提速；预计价格因素同比增长1.6%、加快0.2个百分点，主要由于全球经济有望迎来复苏，需求改善支撑PPI小幅增长。 从成本结构看，土地支出和建安支出均将平稳提速。预计2021年土地购置费增速8.5%、较2020年加快0.5个百分点，主要由于2020年土地成交价款大幅增长，1-11月土地成交价款同比增长16.1%，相比2019年全年的下降8.7%由降转升；土地成交价款领先土地购置费约9个月，将带动2021年土地购置费增速加快。预计建安支出增速6.9%、加快0.4个百分点，主要由于2016年前后销售期房临近交房，将突出体现为施工面积的增长提速，预计明年房屋施工面积增速5.0%、加快1.6个百分点；单位建安支出增速1.8%、回落1.2个百分点。 二、大力发展租赁住房，为明年投资增加新动能 大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，是2021年住房领域的一项重点工作，为明年房地产投资增加新动能。 2020年中央经济工作会议提出，“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。增加租赁住房供给，是补齐租赁住房短板的关键举措之一。新增租赁住房用地和新建租赁住房，将有力拉动明年房地产投资。
上个月，郭树清主席在上海的演讲中忧心地表示“要警惕房地产成为最大的灰犀牛”。 上周五（12月18日），国有重点金融机构监事会主席于学军在出席腾讯和北京大学国发院的一次活动时，再次表达了对以房地产为代表的资产泡沫化的担忧。他说，一些大中城市的房价开始新一轮上涨，有的甚至出现所谓的万人抢房、众筹打新、借票代持等现象让人不安，资产泡沫化是重要的金融风险信号。 于学军先生在江苏任职时，我们曾围绕热点问题有过多次深入的闭门长谈，并整理成文发表，这位学者型官员非常注重数量分析和逻辑分析。 看些宏观经济数据，比如IMF预测，2020年全球经济增速将萎缩4.4%，预计全球贸易2020年萎缩10%以上。（在这个低基数上，2021年全球经济虽有望反弹增长5.2%，全球贸易年增长8%。）但今年前11个月，全球房地产开发投资同比增长6.8%，景气指数也明显上升，疫情推动下的别墅豪宅销售风景这边独好。而国内重点城市的房价一路高歌猛进。 上海、深圳的朋友告知，近来越贵的房子越好卖。深圳新盘的开盘价都在12~15万元/平方米。我2014年去深圳时均价才5万/平方米。 一位金融系统的朋友最近倾其30年积累的所有，追逐上海飞涨的一处地铁口的房子。15年前，这套房子才70多万，而现在这套价格过千万的小户型房子，光买家承担的税费就超过了70万。夫妻俩苦笑着说，没想到都快要退休了，为了孩子，我们又成了上海的房奴。 最近，对大城市高房价的关注和保障房建设的加大投入进入中央经济工作会议的议程。 在经济的弱景气区间，任何国家如果由于货币异常升值和信贷推动资产价格异常上涨都是值得关注的风险讯号。 今年由于疫情控制有力，在全球经济艰难复苏过程中，中国经济出现了一枝独秀的景气，国际避险资金源源不断地进入中国资产市场，推动人民币在过去半年多时间里升值超过10%，并带动人民币资产的异常上涨。 花旗预期这种趋势到明年都不会停下来，甚至认为明年人民币会升破6，创下1993年以来的最高点。 随着疫苗大规模接种，全球经济陆续复苏，这种异常升值不但会对中国的出口型经济造成巨大影响，也会加大房地产风险和金融风险，无论是周小川警告的“资产泡沫会触发明斯基时刻”，还是郭树清担心的“房地产是最大的灰犀牛”都体现了决策者对市场内在规律的敬畏，也体现了常识理性。 随着房地产金融化和房地产重要性的上升，房地产抵押物成为金融的放大器，不动产抵押成为全球通行的融资模式。房地产抵押贷款增强了信贷供应、贷款需求和资产价格的正反馈。 美国在1999~2007年期间房价翻了一倍的同时，银行的住房抵押贷款增长了140%。欧债危机后，西班牙和爱尔兰也基本是这个比例。房地产抵押贷款使得银行信贷具有无限扩张的冲动。 由于资本市场的推波助澜，银行通过房地产为企业和居民提供了信贷所创造的基础货币MI，海量货币通过各种迂回曲折的途径进入资本市场，追逐各种眼花缭乱的金融创新产品——各种影子银行产品和股票、债券及衍生品。货币大量进入各类资产市场导致资产价格上升，资产价格的上升又导致对信贷、货币需求的加速器式的上升。 资产泡沫不断膨胀，银行信贷创造的过量货币一直在各类资产间游荡，它游到哪里价格的包就鼓起来，大量的信贷货币脱实向虚，并未进入到实体经济。全社会整体的通胀率可能并未因信贷和货币黏滞在资产领域而上升，以物价稳定为最终目标的中央银行往往对资产价格的异常上涨掉以轻心。 等通胀的洪水漫到大街上齐腰深了，再手忙脚乱拉下刹闸时，往往触发系统性危机。前央行行长周小川最近提出要把资产价格列入通胀因子考察，这是我们长期以来忽略的一个通胀指标，长此以往必然会造成误判和决策失误。 1998年亚洲金融危机期间，我去曼谷、吉隆坡、雅加达采访，在亚洲经济高速增长的年代崛起的这些新兴城市，高楼林立、灯红酒绿、霓虹闪烁，流光溢彩，但随着房地产泡沫破灭，市中心出现大量的烂尾楼，金融机构大量破产。经历过一场泡沫破灭，泰国华人首富的资产缩水了90%，破产跳楼烧炭自杀的不在少数。 几年前，一位地产大王、“首富”曾代表行业反省说，“如果没有4万亿救市，2008年不知有多少地产商要死掉了。”造化弄人，如今有地产商的负债已经直逼万亿元规模，俨然是“不救就死给你看”的架势。 这个市场长期为动物精神充斥，宗教般地虔诚并笃信房地产投资是“日不落”的最安全的投资，暴利驱使、热钱纷至，杠杆叠加，交易宕机、地王飞天、各种日光盘夜光盘爆棚往往使人们忘记了最不该忘记的“风险”二字，也忘记了人类近百年的金融危机史，几乎每一欠都栽倒在房地产上。 而历史的教训多次警示我们，货币超发、基本建设规模失控往往极易诱发一轮大型通货膨胀，这是经济复苏的杀手。90年代初那场由海南、广西局部地区房地产过热并引发的泡沫风险，给经济全局和金融安全造成很大影响。 当前，我们房地产正处在一个敏感的十字路口上。今年下半年以来，在经济弱复苏过程中，铜、钢材、水泥混凝土、玻璃等基础建材价格的一路飞涨，煤电油运供应趋紧，背后是新基建加老基建双轮驱动同向发力的结果。在复杂环境下，宏观调控政策面临一个如何适度调节的问题，这当中既有非常规的阶段性政策最终如何择机退出的考量，也有适应国际环境变化如何动态平衡对冲风险的考量，还有防范系统性金融风险等诸多考量。 郭树清主席在不久前为《求是》杂志撰写的这篇文章中特别提到了“金融能力”这个词，我理解货币和监管当局一个重要的金融能力是，当风起于青萍之末时，要有基本的风险识别和判断力。 郭主席在文章中是这么说的：“一些国家的崛起和衰弱往往同金融能力密切相关。”文章以荷兰、英国和西班牙兴衰史为镜鉴，意味深长。特别是当市场异象出现时，要分析判断可能的走向和可能的严重后果，要做沙盘推演和极端情况下的预案准备。 40多年前，日本的金融自由化进程中，金融创新极大程度地扩张了信用规模，极大推高了资产价格，加速了债务规模的累积和杠杆率攀升。以有限土地进行无限的房地产融资，最终成为一个高度依赖房地产的“财富幻影国家”和“庞氏国家”。 而房地产泡沫沸腾时，经济决策者手足无措处于“麻痹状态”（“日元先生”、大藏大臣神原英资的原话），决策当局又手忙脚乱地荒唐地放纵日元升值，认为“日元强日本才强”，最终火上浇油，沸腾的资产泡沫把日本经济引向灾难。 日本房地产泡沫顶峰的1990年，东京都的土地价值突破4万亿美元，相当于当时美国全国的地价，是美国同期GDP的63%，日本皇宫的地价相当于整个加州的地价，最直接效应是刺破房地产泡沫。 1991~2006年，日本6大中心城市的土地实际价格下跌了70%，一家家巨型金融机构迎来噩梦般的“审判日”。房地产这个以初始资产抵押和反复多次资产证券化为代表的复杂的多杠杆交易型系统一旦出问题，其严重性不是用程度来衡量，而是用级别来衡量。 90年代后期，日本推出了以时任央行行长白川名字命名的关于日本金融危机全过程反思的著名报告，史称《白川报告》。报告称，信贷包治百病的时代最终会过去。日本的房地产泡沫“成也信贷，败也信贷”。日本资产泡沫破灭造成的损失高达1500万亿日元，相当于其经济鼎盛时期三年的GDP，这是二战后和平年代从未有过的惊天的财富毁灭。 所有在日元升值中被炒高的资产都经历了一次自由落体，商业地产价格和高档高尔夫球会员卡的价格跌掉了95%，经济好的时候日本人满世界收藏世界名画和艺术品，银行家、大地产商都有自己的艺术馆，危机来临的时候，一亿元买的梵高的《向日葵》泡沫破灭的时候500万都没人接盘。而这些烂账最终都由银行和全体国民买单。 我们也从日本的镜鉴中得到一个重要的启示，没有哪个国家是建立在钢筋混凝土上的。在转型国家中，比创造财富更重要的是创造能使财富不易毁灭的国家竞争力。 高楼林立、灯红酒绿不是国家的核心竞争力，经济增长所必须的规则体系、信用文化、法律制度、有效监管和商业文明才是。 有了这些才能避免“每一个可能出错的事情都竭力避免”，否则再多的纸面财富、杠杆财富也会被一场大危机消耗殆尽。 历史的教训绝非是自动产生并铭记的，总要在付出巨大代价后。日本泡沫破灭史是惨痛的国家记忆，但人总是健忘的。进入新世纪，2007年次贷危机发生前，美国人从房地产增值中获得了200万亿美元的财富效应，这是美国建国以来从未有过的惊人的财富溢出期。 在科技股泡沫破灭后开启的房地产泡沫是一段漫长的流金岁月，格林斯潘“巫师和魔法师”般的金融创造，贪婪的资本主义力量和人性的动物精神相结合，开启了一段奇妙的“政府主导型的房地产泡沫周期”。 200万亿美元的财富贴现像给每个家庭都装了一台提款机，美国人不停地通过循环抵押贷款不停地换郊外的有大花园孩子能荡秋千的大别墅，无休止地换大排量汽车，周末拖着游艇到海边去冲浪，等到泡沫破灭的时候，1400多万有房贷的美国家庭成为“溺水者”——负资产者，很多人的郊外别墅被止赎，荒草凄凄成为流浪汉的栖身之处。 所有的历史都是当代史，不要浪费任何一次危机的教训。回望那些资产泡沫破灭时巨石陨落山呼海啸的壮烈往事，对于我们建立宏观审慎的宏观决策体系、警醒决策者树立强烈的信托责任都是弥足珍贵的历史镜鉴。 几年前，美国著名经济学家史蒂芬·罗奇访问中国时说，房地产迷幻了一代美国人，诱惑了许多国家，其中也包括中国。美国的问题可能会发生在中国身上，没有谁能肯定地说中国是个特殊的例子。这都是善意的忠告和提醒。 改革开放40多年来，勤劳的中国人民胼手砥足，创造了这个星球上有人类文明以来最多的物质财富。而数以百万亿元计的房地产市值已是中国百姓财富的重要载体和宿主，而这数以百万亿元计的财富，因其复杂的高杠杆属性又表现得十分脆弱。在复杂的内外环境下，我们改革开放、金融创新和金融稳定工作的一个重要前提是必须服务于保护整个社会资产安全这个根本目标。 如何守护14亿人的财富，如何保护社会存量资产和杠杆率的相对稳定，防止社会财富过度涌入只有一个入口和一个出口的高风险市场而酝酿踩踏风险，防止短时间过度泡沫化造成肥尾风险过大直接刺破泡沫，防止“债务—通缩”螺旋造成类似日本和美国当年惊人的财富毁灭，这都考验货币当局和整个决策体系的智慧和担当。 历史的关键节点上，绝对不能出大错。在一个高杠杆市场上，最大的风险不是在人人都恐惧时，而是在人人都打破头想进入时。 重要的不是寻找市场心理钟摆的中点，而是不知道终点何时反转； 重要的不是追求伟大的成功，而是避免重大的错误； 重要的不是波动性风险，而是高杠杆下永久损失的风险。 对历史风凌渡口的房地产调控问题，要做到万无一失，否则一失万无。绝不能重蹈2015年夏天野蛮粗暴捅破资本市场泡沫那样的覆辙，那将万劫不复。未来我们在房地产问题上如果真能做好了，实现了软着陆，那是一个民族的智慧和福份。天佑华夏，天佑吾邦！
导读 尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售，10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套，同比大增26.6%；中位价31.3万美元/套，同比增长16%，价格持续创历史新高；待售库存142万套，去化周期仅2.5个月，均为历史性低位水平。 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长。年初，市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧，进而影响对房地产的需求。时至年末，1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；11月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%，增速较上年末回落2.8个百分点。 为什么在疫情风险和冲击尚未完全消解之际，美国和中国的房地产市场都实现超预期增长？按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架如何解释？ 摘要 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样 疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求。3月初美联储两次降息，联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划；3月23日更推出“无限量QE”计划；3月26日存款准备金率降为零。11月，美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%，同比大幅下降102个BP；前三季度，新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元，同比增长59%。 在应对疫情的政策节奏上，中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度流入房地产领域。 价格上，房贷利率挂钩LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月，一年期LPR下降30个BP，而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来，LPR已经连续八个月不变。 量上，加强房地产金融审慎管理，防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会，韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较上年末回落1.1个百分点。 政策上，多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月，《政府工作报告》强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”10月，党的十九届五中全会再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”12月，中央经济工作会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。” 疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场 长时间居家隔离和办公，使大家对居住体验的感受更深，激发居民改善居住品质的欲望。 当前，美国房地产市场改善需求更旺盛。一是，新房市场更为火热。1-10月，美国新房累计同比增长20.6%，远高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增长41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，单户住宅市场更为火热。1-10月，单户型成屋销售折年数同比增长3.7%，明显强于多户型的-3.5%；10月，单户型成屋销售中位价31.77万美元/套，同比增长16.0%，高于多户型的增速10.3%。 对于中国而言，疫情同样助推三大类购房需求，将长期支撑市场。 一是，购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家，凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。 二是，住宅品质改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间，保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、及更好的居家卫生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时，不仅仅是面积，长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验，未来将更加关注户型、朝向等因素。 三是，基础配套升级需求提升。一方面，对高品质物业管理服务的需求提升。物管品质不仅关系日常居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面，园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理，园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。 危也是机，期待房地产三大升级 需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。 和爆发SARS的03年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。本次疫情过后，住房需求的顺利释放还需要三大条件，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板，规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给；二是提升产品品质，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配；三是创新销售模式，降低买房成本、改善购买体验。 风险提示：货币金融政策超预期收紧；海外疫情仍旧严峻，是疫情常态化防控阶段的重要不确定因素。 目录 1 疫情之后的中美房地产市场 1.1 尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低 1.2 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长 2 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样 2.1 疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求 2.2 中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段 3 疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场 3.1购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升 3.2住宅品质改善需求提升 3.3基础配套升级需求提升 4 危也是机，期待房地产三大升级 正文 1 疫情之后的中美房地产市场 1.1尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低 占美国住宅交易九成的成屋销售，10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套，同比大增26.6%；中位价31.3万美元/套，同比增长16%，价格持续创历史新高；待售库存142万套，去化周期仅2.5个月，均为历史性低位水平。 1.2中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长 年初，市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧，进而影响对房地产的需求。时至年末，1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；11月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%，增速较上年末回落2.8个百分点。 2疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样 2.1 疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求 3月初美联储两次降息，联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划；3月23日更推出“无限量QE”计划；3月26日存款准备金率降为零。11月，美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%，同比大幅下降102个BP；前三季度，新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元，同比增长59%。 2.2 中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段 在应对疫情的政策节奏上，中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度流入房地产领域。 价格上，房贷利率挂钩LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月，一年期LPR下降30个BP，而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来，LPR已经连续八个月不变。 量上，加强房地产金融审慎管理，防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会，韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较上年末回落1.1个百分点。 政策上，多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月，《政府工作报告》强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”10月，党的十九届五中全会再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”12月，中央经济工作会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。” 3疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场 长时间居家隔离和办公，使大家对居住体验的感受更深，激发居民改善居住品质的欲望。 当前，美国房地产市场改善需求更旺盛。一是，新房市场更为火热。1-10月，美国新房累计同比增长20.6%，远高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增长41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，单户住宅市场更为火热。1-10月，单户型成屋销售折年数同比增长3.7%，明显强于多户型的-3.5%；10月，单户型成屋销售中位价31.77万美元/套，同比增长16.0%，高于多户型的增速10.3%。 3.1 购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升 第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所，主要考虑职住交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量，往往位于成熟城区。第二居所指以旅居和康养为主要功能的居所，主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要，往往位于城市郊区或者风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。随着房地产长效管理机制建立，房地产市场长期平稳运行可期，住房回归居住属性，都市居民购买二套房，将更多考虑改善生活品质。疫情期间的长期居家，凸显了第二居所相较于第一居所的居住品质优势。 3.2住宅品质改善需求提升 （1）以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发 近年来，全国主要二三线城市商品住宅销售套均面积呈持续快速上升趋势。表明随着基本居住需求得到满足，居民不断追求居住空间尺度增加。 疫情之后，这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下，家庭成员白天外出工作学习，仅晚上有限的时间需要在家中互动，房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间全家人需要连续多日24小时共处一室，房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。特别是对于多代同堂的大家庭，增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外，面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区；疫情期间，住房面积对居家卫生健康的重要性也深度凸显。 （2）洋房、别墅等低密度产品将受关注 历史经验表明，疫情会改变居民对住宅类型的偏好。2003年SARS建立了板楼和塔楼的价值分层，促使通透性能好、密度较低的板楼更畅销。经过近20年的房地产市场发展，商品房市场上板楼已经不再稀缺。在大规模城市新区建设中，基于传染病防治、改善市容市貌等考虑，多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率，开发商开始打造各类高品质低密产品。商品房市场出现了更多的小高层、花园洋房，连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋别墅等多类产品。此次新冠疫情过后，部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅。 （3）对影响生活体验的住房因素愈加关注 不仅仅是面积，长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验，未来将更加关注户型、朝向等因素。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。 理想的住房，空间尺度上，户型要方正、动静功能区明确分离；通透性能上，南北通透最佳、东西通透次之，保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想，客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑；观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。 当前，虽然我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间，具备上述理想功能的住房占比很低。根据2015年人口小普查，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，约40%为1998年房改以前修建。 3.3基础配套升级需求提升 （1）对高品质物业管理服务的需求提升 社区防疫工作中，不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区，居委会人力财力有限，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。高品质物管小区，拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持，能够制定标准化防疫预案，加强员工队伍管理和防护，进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记三大社区防疫工作。此外，还进一步向业主居家防疫提供丰富充足的物资支持和生活保障服务。如在小区内的设立固定防疫点，为业主发放口罩、消毒液等紧缺的防疫物资；为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资代购、送菜上门、快递代取、药物配送等服务；联系线上医疗机构，利用APP提供在线义诊。 经此一“疫”，追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系日常居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。 （2）园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求 良好的园林绿化可以改善小区小环境，增加氧气浓度、湿度，调节气温，提供休憩活动的空间和赏心悦目的景观。疫情期间，小区实行封闭式管理，活动空间仅限于小区内部，园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验。由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中。随着疫情持续，小区长时间实行封闭式管理，这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性，从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求。 疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高，住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中，商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。 4危也是机，期待房地产三大升级 此次疫情对房地产行业的销售、施工、物管等各方面都造成重大影响。但同时也是一次重大考验，应该把握机遇，积极应对，保持市场平稳。疫情影响深刻，危就是机。如果应对得当，这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、房住不炒下支持居民自住和改善需求的房地产政策升级。 和爆发SARS的03年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击，疫情过后住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。 一是补齐租赁住房短板，规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给。 二是提升产品品质，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配。 三是创新销售模式，降低买房成本、改善购买体验。
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