房地产是国民经济的重要部门，与金融体系的关联度很高，金融对房地产市场具有全面、多重的影响，做好房地产金融管理是房地产长效机制的重要组成部分。 近年来，在党中央、国务院统一部署下，人民银行牵头金融部门，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标加强房地产金融管理，同时积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，试点了房企融资新规“三道红线”，房地产金融管理长效机制进一步完善，在推动房地产市场趋向平稳健康发展方面发挥了至关重要的作用。 当前，我国房地产市场总体平稳，市场主体预期趋于稳定，为经济高质量发展创造了良好的环境，但房地产市场稳定的基础仍有待夯实。同时，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时商业银行对房地产信贷的偏好也仍较强，也需要通过制度设计予以约束。 今年7月24日，韩正副总理在房地产工作座谈会上强调“坚定不移推进落实好长效机制”、“实施好房地产金融审慎管理制度”；刚刚结束的中央经济工作会议也再次强调坚持“房住不炒”定位。因此，亟需出台相关房地产金融长效制度，进一步夯实房地产市场稳定的基础。建立房地产贷款集中度管理制度，一方面体现了金融管理部门坚决贯彻落实中央决策部署的政治站位，另一方面也体现了金融管理部门坚定推进金融供给侧改革的决心。 房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。2008年金融危机以后，国际货币基金组织、巴塞尔银行委员会等国际组织要求加强宏观审慎管理，以弥补微观审慎监管的不足，房地产就是各国建立健全宏观审慎政策框架时最重点、最普遍实施的领域。针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。 建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。 一是有助于构建金融体系稳健机制。房地产贷款集中度管理制度有利于降低金融体系房地产贷款敞口过度集中的风险，提高金融体系应对房地产市场波动的韧性和稳健性。 二是有利于市场主体形成稳定的预期。房地产贷款集中度管理制度能够从根本上校正商业银行预期，促使其调整中长期经营策略，调整信贷结构。公开透明的制度也有利于实现规则引导，促进商业银行形成自我约束的内在机制。 三是有助于促进房地产平稳健康发展。房地产贷款集中度管理作为供给侧宏观审慎政策工具，将对商业银行投放房地产贷款形成长期约束，有助于推动房地产市场回归理性，落实“房住不炒”，促进金融、房地产形成良性循环。 四是有利于促进经济高质量发展。有助于引导银行资金更多投入经济结构调整和转型升级，促进信贷资源从房地产转向制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节，具有“防风险、调结构、降成本、惠民生”的多重意义。
涉房类贷款占比有了明确限制。 12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。 光大银行金融市场部分析师周茂华对记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。 具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。 五档两上限，最高上限为40% 所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。 央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。 事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等其他金融部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。 然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在发布署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。 在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。 此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。 其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。 第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。 天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。 差异化管理，设置2至4年过渡期 值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。 具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。 周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。 另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。 据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。 “目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。 对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。 此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。 同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
图片来自网络 1月4日，2021年股市的第一个交易日，截至午间收盘，两市持续走高，上证指数涨0.91%再度站上3500点、深证指数涨2.3%；沪深股市的4140支股票中超半数上涨；101家涨停，12家跌停。 但在此行情之下，东方财富数据显示，截至午间收盘，在28个申万一级行业中仍有5个行业涨跌为负。其中，银行、房地产两大板块领跌，银行板块半日跌1.98%，房地产跌2.07%。 图片来自Choice金融终端 37家上市银行股中有34家“飘绿”，仅余工商银行涨0.2%，午收5元/股，中国银行、民生银行平收。 其中，成都银行跌幅最大，半个交易日已跌8.34%，开盘价10.4元/股，现价9.78元/股。杭州银行、兴业银行也均跌超5%；37家上市银行中有16家跌超2%。 银行个股今日跌幅 值得注意的是，12月31日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 《通知》内容规定，银行业金融机构的房地产贷款占比（房地产贷款余额与人民币各项贷款余额比值）和个人住房贷款占比（个人住房贷款余额与人民币各项贷款余额比值）不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。 同时《通知》规定了业务调整期限，截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。 按此新规，各银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比“红线”如下表。 房地产贷款集中管理要求 对于中资大型银行，包含六大国有银行和国开行，监管机构对该档设立的红线为，房地产贷款占比上限不超过40％，个人住房贷款不超过32.5％。 第二档为中资中型银行，共包括17家银行：招商银行、中信银行、兴业银行等12家全国性股份制银行，北京银行、上海银行、江苏银行三家大型城商行以及农业发展银行、进出口银行两家政策性银行，监管机构对该档设立的红线为，房地产贷款占比上限不超过27.5％，个人住房贷款不超过20％。 第三档的中资小型银行（城商行及民营银行）和非县域农合机构的房地产贷款占比上限不超过22.5％，个人住房贷款不超过17.5％。 县域农合机构为第四档，其房地产贷款占比上限不超过17.5％，个人住房贷款不超过12.5％。 村镇银行为第五档，规定房地产贷款占比上限不超过12.5％，个人住房贷款不超过7.5％。 图片编辑自中信建投研报 根据中信建投研报统计数据，此新规对各银行影响有所不同。 大行中，建行和邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但根据新规，有两年的调整期；股份制银行中的招行、兴业银行有压力较大，对应调整期为四年。 而中小银行中，今日领跌的成都银行调整压力最大，按揭与对公贷款超标明显，郑州银行、西安银行、青农银行有调整压力相对比较大，均有4年调整期。 针对超标压力较大的股份行“龙头”招商证券，东吴证券研报分析表示，回顾招商银行近五年的新增信贷投放结构，按揭贷款一直是零售业务的重要品类，在2018、2019年净新增人民币贷款中的占比分别为27%、33%。假设未来四年，招商银行人民币贷款每年增速保持11%，那么每年的新增贷款中，按揭贷款的占比需要压降到8%以内，同时房地产行业公司贷款的占比也要维持在4%以内，这样才能在2024年达标。而这两个临界值都明显低于最近几年的实际水平，所以存在新增贷款结构调整的压力。 同时，东吴证券认为，房贷投放受限对招商银行的经营客观上有一定影响，不过，招商银行零售产品线丰富，消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款成为未来几年新增零售贷款的主力。 作为住房按揭贷款主要供给方的国有大行，东吴证券研报预计，国有大行在调整过程中，会继续将信贷资源向小微贷款倾斜，借此同时满足房贷管控政策及鼓励小微信贷投放的导向。 而对于按揭占比相对比较少的银行，如交行、浙商银行、宁波银行等，此新规的出台预示其在住房贷款方面的较大增量。但东吴证券研报表示，不意味着能借势推动房贷业务高增长。 “本次政策的目标是促进房地产和金融市场平稳健康发展，核心是通过银行贷款间接管控房地产，因此未来即使额度宽松的银行也无法再大规模加速投放涉房类贷款”。 对于整个行业，中信建投杨荣团队在研报中分析称，目前住房按揭贷款的规模大概是34万亿，贷款余额预计大概是180万亿，住房按揭贷款占总量的比重是18%。 如果按照整个行业平均的按揭贷款占比监管上限为25%，全行业来看，住房按揭贷款依然有新增的空间，预计新增规模在12.6万亿。从而未来按揭贷款的规模仍将提高，居民杠杆率依然在提升，但是提升的速度将放缓。
2020年12月31日，央行、银保监会发布通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。该制度自2021年1月1日起实施。 房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。 管理制度根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分中资大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构和村镇银行五档并设定了管理要求。同时，对地方法人银行业金融机构（三、四、五档）的房地产贷款集中度管理要求设置了弹性（基准增减2.5个百分点范围内）。 在过渡期方面，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。 央行、银保监会在答记者问中指出，制定房地产贷款集中度管理制度，有助于提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。 据了解，目前，大部分银行在房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两项指标上没有超出管理制度所规定的上限。对于超出管理要求的银行，将要求其合理选择业务调整方式，按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，将通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。 加强房地产宏观审慎管理 房地产贷款历来是宏观审慎管理制度关注的重点领域。从国际经验看，银行房地产贷款风险敞口持续增长，可能导致其资产质量易受房地产价格波动冲击，增加金融体系脆弱性，可能潜藏系统性金融风险。 有关专家指出，人民银行、银保监会推出房地产贷款集中度管理制度，对于银行房地产贷款余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于抑制我国银行体系对房地产风险敞口的过快增长，有助于提高金融体系应对市场波动的韧性和稳健性。 与此同时，建立房地产贷款集中度管理制度，加强房地产宏观审慎管理，也有助于引导金融资源从房地产转向实体经济。 前述人士表示，我国银行业信贷投放中房地产占比高，挤压了实体经济资金供给，制约了经济长期发展潜力。房地产贷款集中度管理制度将有助于引导银行优化信贷结构，支持制造业、科技等经济发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。 稳定房地产市场中长期预期 房地产贷款集中度管理制度也是完善房地产金融管理长效机制的一项重要举措。有关专家认为，与以往房地产金融调控政策工具相比，集中度管理制度明确了各类银行房地产贷款占全部贷款比例的上限，政策更加公开、规则更加透明，促进银行形成自我约束的内在机制，调整中长期经营策略和信贷结构，有利于更好地引导和稳定房地产市场中长期预期。 值得注意的是，该管理制度在压降异常增长的同时，也体现了两方面“保”以加强政策协调配合。 一是拟不将住房租赁有关贷款纳入集中度管理。此前，中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租政策”。据悉，目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。 二是资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。为落实资管新规，银行业金融机构非标资管产品回表压力较大。明确回表房地产贷款不纳入集中度管理，意味着政策不会对银行在过渡期内完成资管新规要求产生额外影响。 对个人住房贷款有何影响 此次管理制度在设置房地产贷款余额占比上限的同时，还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。 近年来，个人住房贷款增长较快是推升房地产贷款占比的重要原因。央行发布的《中国金融稳定报告》和部分研究机构对居民债务收入的调查显示，我国居民部门杠杆率近年来上升较快，主要集中在个人住房贷款上。这提高了我国居民部门的脆弱性，也在一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。 专家表示，专门设置个人住房贷款余额上限要求，既有利于抑制居民杠杆率上升，也可以防范个别银行大幅压缩其他房地产贷款以支持个人住房贷款增长。 那么，该制度是否会对个人住房贷款产生影响？前述人士称，该制度旨在约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对微观主体住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限，居民无须过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。 “作为一项长效机制，房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。”前述人士表示，制度设计也已充分评估银行调整压力，除了采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。总体来看，不会对房地产市场产生短期冲击，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
2021年中国房价同比涨5%。29日，贝壳研究院发布的《数字化居住：2021年新居住展望》报告预计，2021年中国楼市总体平稳，新房和二手房价格同比涨幅收窄至5%左右，同时区域市场表现继续分化，长三角房价涨幅靠前。 报告指出，2020年中国房地产市场在特殊冲击之下保持较高韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对中国宏观经济复苏发挥了积极作用。 报告预计，明年土地市场成交量下降，价格涨幅料收窄至10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。 这一判断与中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》类似。该报告亦预计，2021中国商品住房价格同比增幅下降，维持在5%左右。此外，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点，即：住房销售额绝对量下降，可能会提前。 分区域看，当日发布的报告指出，2021年，受到土地市场热度较高、人口流入等因素推动，长三角城市房价将保持温和上涨，涨幅靠前。珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。 国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室主任邵挺在当日举办的报告发布会上指出，未来几年，中国房地产政策仍将维持较强的连续性和稳定性。不过，围绕租购并举，住房制度和体系可能迎来一轮剧变。 具体而言，相关政策可能包括：土地政策方面，落实人地挂钩政策，建立住房和土地联动机制，改革土地出让收入分配机制；金融政策方面，加强房地产金融调控，健全重点房地产开发企业资金监测和融资管理规则，积极发展房地产信托投资基金(REITs)；税收政策方面，有效发挥税收调节机制等。温馨提示：财经最新动态随时看，请关注金投网APP。
2020年，中国楼市超预期复苏。截至11月份，商品房房价迈入“万元时代”，商品房销售面积也有望再创新高。2021年，中国经济延续稳健复苏势头，业内专家认为，以下五大新趋势或成为明年楼市平稳发展的主要动力来源。 全面落实房地产长效机制 近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，明年的重点任务包括：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。会议提出，(明年将)全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。 业内人士认为，这意味着房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实。 据不完全统计，2020年下半年，调控政策转向，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费5方面内容。 未来这些调控工具仍将持续使用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，除此之外，未来有望形成四大价格监管体系，包括一二手房价格、租赁市场价格和地价监管体系。 房地产业进入“稳杠杆”或“去杠杆”阶段 2020年，房地产金融风险受到高度重视，被称为“三道红线”的房企融资新规出台。业内认为，这或标志着房地产企业高杠杆扩张时代的终结。 中国首席经济学家论坛理事长连平认为，房地产融资政策趋向于收紧，其重点就是要控制房企有息负债的增速。目前，银行借款、债券、非标等融资渠道均有所收窄，房企现金流将更多依赖销售回款。
牛年无疑带给市场太多“牛”的期许。那么，牵动千家万户的“楼市”将欲何往？ 今年以来上海、广州、深圳等地出现的房价暴涨，一度被市场解释为楼市调整的结束、新一轮周期的开始。特别是春节楼市“淡季不淡”的表现，让人们仿佛又见楼市狂飙。据有关数据，2021年春节，受监测的10个城市新房成交1416套，比去年春节上涨224.8%。楼市新一轮周期真的来临吗？ 显然，这种揣测并不成立。笔者若干年前曾撰文《中国房地产没有周期只有预期》，认为在行政化调控特征明显的市场，房地产市场自身运行规律所体现的周期性被政策调控的周期性所淡化，而真正引领楼市前行的是市场预期。这或能解释很好地解释一个现象：尽管多年来“房住不炒”被反复强调，各地调控也未见放松，但市场运行的方向总不尽如政策调控之意，房价在总体得到控制情况下仍会以各种形式表达着上涨的愿望。一旦某种预期形成偶合或聚合效应的时候，势必成为影响楼市运行方向的重要极。 那么，牛年将带给我们怎样的楼市预期？当下房地产市场走势将至少受以下三方面预期的左右。 通胀预期：宽松货币的滞后效应，在实体经济回报下降、有效消费能力不足情况下，已由显性的物价上涨转化为资产价格上涨的资产通胀，或诱发资产保值需求和“资产慌”。 通胀预期真的存在吗？或许纯粹从通胀的标志性指标CPI看，无论是全球市场还是国内市场，似乎都找不到有力的数据支撑。 2007年金融危机后，美、欧、日等国家纷纷开启量化宽松模式，向市场持续注入大量流动性。但匪夷所思的是，并未出现预期中的通胀上升。实际上，在这些国家和地区，CPI总体处于低位徘徊甚至呈下降态势（见图1）。美国作为放水最严重的国家，2020年末CPI为1.4%，相当于2008年11月的水平；而同期M2由2008年末的8.2万亿美元增至2020年末的19.29万亿美元，货币投放增长2.34倍。 数据来源：WIND数据整理。 从国内情况看，2008年以来，我国M2大多时期保持两位数增长，M2/GDP呈现稳步上升态势，2020年末达到215%的高点，比2008年上升了66个百分点；而同期CPI则呈振荡下行，2020年末CPI为2.5%，较2008年下降3.4个百分点（见图2）。 数据来源：WIND数据整理。 货币超发与名义通胀率低位运行的反差，并不是真的否定了通胀的货币基础，而是说明通胀以更隐蔽的形式或非物价上涨的形式表现出来。其根本原因：一方面，与社会商品和服务供给的充分性有关（当然也包括收入增长减缓下的有效需求不足）；另一方面，是超发的货币找到了更好的消化渠道，即资产通胀。在实体经济投资回报率持续低下、虚拟经济投资回报率持续丰厚的背景下，过多的货币会流向虚拟经济，势必推动资产价格膨胀。 由货币超发到通货膨胀，最根本的逻辑是过多的货币去追逐过少的商品，中间的桥梁就是消费。但在疫情背景下，普遍存在的消费能力不足使得全球货币超发的效应主要转化为资产通胀。股市、黄金、楼市等资产成了货币最好蓄水池，而楼市往往成为最安全、最适用的资产保值选项。 正是在资产通胀预期下，2020年全球上演了资本大狂欢。主要市场股指大涨，金价大涨21%，铜价猛涨28%，比特币疯涨270%。与此同时，全球房地产出现普涨。数据显示，2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元历史新高，同比上涨8.4%；英国住宅交易量环比上涨13%，同比上涨32%；韩国首尔2020房价暴涨50%。欧盟国家截至三季末的平均房价同比上涨了5.2%。 从国内看，截至2020年12月末全国70个大中城市新建商品房、二手住宅平均价格同比分别上涨5.6%和2.1%。虽然房价总体平稳，但在量化宽松背景下，市场交易活跃，热点城市纷纷开启打新潮，上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州屡现新房“万人摇”。楼市火爆的背后，是居民投资房地产、寻求资产保值增值的强烈欲望和动能。实际上，在资产通胀预期下，房产已然成为高净值人群的核心资产配置。据《中国家庭财富指数调研报告》披露，2020年居民财富增速快于收入增速，住房资产增加贡献了财富增长的69.9%，金融投资价值增加贡献了21.2%。 可以预见，在全球央行大放水背景下，资产通胀的预期势必增强。这种预期之下，理性的投资人势必以资产价格上涨来承接货币贬值。当然，将资产配置于股市（基金）、黄金、债券还是房产，则因不同风险偏好、不同风险承受能力而异。 增长预期：无论是房地产行业既往对经济增长的贡献，还是“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向的落实，都决定了房地产稳的基调，而房地产平稳发展的预期将为“楼市”提供可信的安全边界。 毋庸置疑，“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济手段的理念正不断深化。但其要义是要促进房地产稳定发展，而非打压、抑制房地产发展。实际证明，房地产在经济增长中依然扮演着非常重要、不可取代的角色，无论是对GDP总的贡献、对投资的拉动，还是对地方财政的支撑，房地产的作用都摆在那里。 从需求拉动看，投资显然是经济快速复苏的主要推动力，而房地产投资举足轻重。2020年全国资本形成总额对GDP的贡献率高达94.1%，拉动GDP2.16个百分点。其中房地产贡献率达9.38%，拉动GDP0.22个百分点。在固定资产投资中，房地产开发投资同比增长7%，超出全部固定资产投资4.1个百分点，房地产投资占总投资的比重由上年的23.97%上升为27.26%（见图3）。 数据来源：WIND数据整理。 从对财政税收的贡献看，2020年全国土地收入占到全国财政总收入的46%，占到地方财政总收入的84.03%。如果从广义房地产（包括建筑行业）以及房地产涉及的上下游57个相关产业的对经济增长的总体贡献看，数据将更大。有人把房地产视为经济增长的“压舱石”其实并不过分。 因此，保持房地产市场稳定发展是毋庸置疑的。这种稳定增长，表现在房价上应该是平稳上涨。在全球疫情蔓延尚存较大不确定性、产业链供应链恢复尚待时日、量化宽松溢出效应凸显情况下，央行保持基本稳定的货币预期无疑将为房地产稳步发展提供支撑，房价稳中趋升将是大概率事件。或正基于此，社科院发布的《中国住房报告》给出2021年的预测，认为2021年全国房价平均依然上涨5%左右，房地产投资速度会呈现出下滑趋势，年增速保持在7%左右。 从房地产投资看，2020年地方财政在疫情防控、推动复工复产中出台的大量惠企减负政策，其滞后效应或将逐渐显现。为纾解地方财政“钱袋子”紧张局面，地方政府或难走出土地“情节”。从房地产开发先行指标看，2021年，房地产投资不仅不会下滑，还会大概率加速。2020年1-12月，全国土地成交价款同比增长17.4%，较2019年全年加快26.1个百分点，这已为2021年房地产投资奠定了较快增长基础。 政策预期：房地产调控政策的加码将从供需两端进一步影响市场供求关系，从总量和结构上影响“楼市”的运行，投机性需求将被进一步挤出，刚需和改善性需求将迎来稳定的窗口期。 房价上涨的问题，总体上表现为区域性的供需失衡问题，也包括结构性失衡问题（如学区房），因此需要匹配差异化的调控政策。自“房住不炒”以来，各地按照“一城一策”要求，因地制宜，适时调控，总体上保持了房价的基本稳定。纵观近年来各地出台的调控政策，每年零零总总多达数百项，但基本属于打补丁性的。真正触及供需这一核心的政策当属去年以来出台的“三道红线”和房地产贷款集中度政策。 “三道红线”从资产负债率、净负债率、“现金短债比”三个指标直接制约房企的有息负债能力，并将产生以下市场预期：一是房企资金链将趋紧，房企拿地能力、市场扩张能力或弱化，导致市场供给减少，加剧供需矛盾。二是将加剧房企分化和并购重组，推升房地产行业集中度。三是房企融资困难将推动高流转模式，这或带来购房者对新建商品房质量的疑虑；同时，开发商或加快销售节奏，这将给购房者带来新的机遇。 房地产贷款集中度规定则根据资产规模、机构类型等因素，对银行业金融机构分档设定房地产贷款集中度要求，意在尽可能减少房地产领域对金融资源的消耗，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也将推动市场主体稳定预期的形成。其直接效应，一是制约房企投资与扩张，或带来市场供给减少；二是鼓励发展住房租赁市场（住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算），这势必引导银行机构在房地产领域的信贷投放转向住房租赁市场。 无论是“三条红线”还是贷款集中度新规，总体上看都是从房地产市场供给端发力，其最直接的效应是影响房地产开发投资的节奏，减少市场供给，虽然短期或许不会对市场产生明显影响，但长期看无疑会影响市场预期。这种预期来自对市场对供求关系的简单直接的理解，即逻辑上房价或仍存向上的动力。 而具有地域特征的调控政策才是影响需求端的关键。一方面，各地围绕如人才争夺战的落户政策调整客观上增加了刚性置业的需求，更为重要的是，从供求方面形成了房价上涨的市场预期。自2020年4月国家发展改革委督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制以来，人才战越演越烈。福建于2月9日全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。另一方面，核心城市楼市的暗流涌动又促使地方政府调控层层加码，不断补齐制度短板和堵塞政策漏洞，对楼市投机形成有效挤出效应。特别是今年以来，上海出台的买新房要先算积分及“法拍房”纳入限购，深圳出台的二手房参考价，杭州落户未满5年限购一套房，……无不牵动楼市的神经，影响民众的预判。如果这些地区性调控政策形成溢出效应，势必进一步对投机需求形成挤出效应，给刚需及改善性置业带来宽松的空间。 必须说明的是，市场预期是人们基于历史经验、当前运行态势及其影响因素综合研判得出的趋向判断，其本身交织着主观与客观、合理与不合理、理性与非理性。无论是地区还是个体，都将在理性与预期的博弈中做出自己的选择。 任何市场的问题，最终都要回到供需问题上来，都要服从供需平衡规律。因此，应将预期管理纳入房地产调控管理，遵循市场规律，加强顶层设计。通过预期引导来纠偏市场行为、缓解房地产市场供需矛盾，应该是长效机制的基本内涵。
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