牛年无疑带给市场太多“牛”的期许。那么，牵动千家万户的“楼市”将欲何往？ 今年以来上海、广州、深圳等地出现的房价暴涨，一度被市场解释为楼市调整的结束、新一轮周期的开始。特别是春节楼市“淡季不淡”的表现，让人们仿佛又见楼市狂飙。据有关数据，2021年春节，受监测的10个城市新房成交1416套，比去年春节上涨224.8%。楼市新一轮周期真的来临吗？ 显然，这种揣测并不成立。笔者若干年前曾撰文《中国房地产没有周期只有预期》，认为在行政化调控特征明显的市场，房地产市场自身运行规律所体现的周期性被政策调控的周期性所淡化，而真正引领楼市前行的是市场预期。这或能解释很好地解释一个现象：尽管多年来“房住不炒”被反复强调，各地调控也未见放松，但市场运行的方向总不尽如政策调控之意，房价在总体得到控制情况下仍会以各种形式表达着上涨的愿望。一旦某种预期形成偶合或聚合效应的时候，势必成为影响楼市运行方向的重要极。 那么，牛年将带给我们怎样的楼市预期？当下房地产市场走势将至少受以下三方面预期的左右。 通胀预期：宽松货币的滞后效应，在实体经济回报下降、有效消费能力不足情况下，已由显性的物价上涨转化为资产价格上涨的资产通胀，或诱发资产保值需求和“资产慌”。 通胀预期真的存在吗？或许纯粹从通胀的标志性指标CPI看，无论是全球市场还是国内市场，似乎都找不到有力的数据支撑。 2007年金融危机后，美、欧、日等国家纷纷开启量化宽松模式，向市场持续注入大量流动性。但匪夷所思的是，并未出现预期中的通胀上升。实际上，在这些国家和地区，CPI总体处于低位徘徊甚至呈下降态势（见图1）。美国作为放水最严重的国家，2020年末CPI为1.4%，相当于2008年11月的水平；而同期M2由2008年末的8.2万亿美元增至2020年末的19.29万亿美元，货币投放增长2.34倍。 数据来源：WIND数据整理。 从国内情况看，2008年以来，我国M2大多时期保持两位数增长，M2/GDP呈现稳步上升态势，2020年末达到215%的高点，比2008年上升了66个百分点；而同期CPI则呈振荡下行，2020年末CPI为2.5%，较2008年下降3.4个百分点（见图2）。 数据来源：WIND数据整理。 货币超发与名义通胀率低位运行的反差，并不是真的否定了通胀的货币基础，而是说明通胀以更隐蔽的形式或非物价上涨的形式表现出来。其根本原因：一方面，与社会商品和服务供给的充分性有关（当然也包括收入增长减缓下的有效需求不足）；另一方面，是超发的货币找到了更好的消化渠道，即资产通胀。在实体经济投资回报率持续低下、虚拟经济投资回报率持续丰厚的背景下，过多的货币会流向虚拟经济，势必推动资产价格膨胀。 由货币超发到通货膨胀，最根本的逻辑是过多的货币去追逐过少的商品，中间的桥梁就是消费。但在疫情背景下，普遍存在的消费能力不足使得全球货币超发的效应主要转化为资产通胀。股市、黄金、楼市等资产成了货币最好蓄水池，而楼市往往成为最安全、最适用的资产保值选项。 正是在资产通胀预期下，2020年全球上演了资本大狂欢。主要市场股指大涨，金价大涨21%，铜价猛涨28%，比特币疯涨270%。与此同时，全球房地产出现普涨。数据显示，2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元历史新高，同比上涨8.4%；英国住宅交易量环比上涨13%，同比上涨32%；韩国首尔2020房价暴涨50%。欧盟国家截至三季末的平均房价同比上涨了5.2%。 从国内看，截至2020年12月末全国70个大中城市新建商品房、二手住宅平均价格同比分别上涨5.6%和2.1%。虽然房价总体平稳，但在量化宽松背景下，市场交易活跃，热点城市纷纷开启打新潮，上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州屡现新房“万人摇”。楼市火爆的背后，是居民投资房地产、寻求资产保值增值的强烈欲望和动能。实际上，在资产通胀预期下，房产已然成为高净值人群的核心资产配置。据《中国家庭财富指数调研报告》披露，2020年居民财富增速快于收入增速，住房资产增加贡献了财富增长的69.9%，金融投资价值增加贡献了21.2%。 可以预见，在全球央行大放水背景下，资产通胀的预期势必增强。这种预期之下，理性的投资人势必以资产价格上涨来承接货币贬值。当然，将资产配置于股市（基金）、黄金、债券还是房产，则因不同风险偏好、不同风险承受能力而异。 增长预期：无论是房地产行业既往对经济增长的贡献，还是“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向的落实，都决定了房地产稳的基调，而房地产平稳发展的预期将为“楼市”提供可信的安全边界。 毋庸置疑，“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济手段的理念正不断深化。但其要义是要促进房地产稳定发展，而非打压、抑制房地产发展。实际证明，房地产在经济增长中依然扮演着非常重要、不可取代的角色，无论是对GDP总的贡献、对投资的拉动，还是对地方财政的支撑，房地产的作用都摆在那里。 从需求拉动看，投资显然是经济快速复苏的主要推动力，而房地产投资举足轻重。2020年全国资本形成总额对GDP的贡献率高达94.1%，拉动GDP2.16个百分点。其中房地产贡献率达9.38%，拉动GDP0.22个百分点。在固定资产投资中，房地产开发投资同比增长7%，超出全部固定资产投资4.1个百分点，房地产投资占总投资的比重由上年的23.97%上升为27.26%（见图3）。 数据来源：WIND数据整理。 从对财政税收的贡献看，2020年全国土地收入占到全国财政总收入的46%，占到地方财政总收入的84.03%。如果从广义房地产（包括建筑行业）以及房地产涉及的上下游57个相关产业的对经济增长的总体贡献看，数据将更大。有人把房地产视为经济增长的“压舱石”其实并不过分。 因此，保持房地产市场稳定发展是毋庸置疑的。这种稳定增长，表现在房价上应该是平稳上涨。在全球疫情蔓延尚存较大不确定性、产业链供应链恢复尚待时日、量化宽松溢出效应凸显情况下，央行保持基本稳定的货币预期无疑将为房地产稳步发展提供支撑，房价稳中趋升将是大概率事件。或正基于此，社科院发布的《中国住房报告》给出2021年的预测，认为2021年全国房价平均依然上涨5%左右，房地产投资速度会呈现出下滑趋势，年增速保持在7%左右。 从房地产投资看，2020年地方财政在疫情防控、推动复工复产中出台的大量惠企减负政策，其滞后效应或将逐渐显现。为纾解地方财政“钱袋子”紧张局面，地方政府或难走出土地“情节”。从房地产开发先行指标看，2021年，房地产投资不仅不会下滑，还会大概率加速。2020年1-12月，全国土地成交价款同比增长17.4%，较2019年全年加快26.1个百分点，这已为2021年房地产投资奠定了较快增长基础。 政策预期：房地产调控政策的加码将从供需两端进一步影响市场供求关系，从总量和结构上影响“楼市”的运行，投机性需求将被进一步挤出，刚需和改善性需求将迎来稳定的窗口期。 房价上涨的问题，总体上表现为区域性的供需失衡问题，也包括结构性失衡问题（如学区房），因此需要匹配差异化的调控政策。自“房住不炒”以来，各地按照“一城一策”要求，因地制宜，适时调控，总体上保持了房价的基本稳定。纵观近年来各地出台的调控政策，每年零零总总多达数百项，但基本属于打补丁性的。真正触及供需这一核心的政策当属去年以来出台的“三道红线”和房地产贷款集中度政策。 “三道红线”从资产负债率、净负债率、“现金短债比”三个指标直接制约房企的有息负债能力，并将产生以下市场预期：一是房企资金链将趋紧，房企拿地能力、市场扩张能力或弱化，导致市场供给减少，加剧供需矛盾。二是将加剧房企分化和并购重组，推升房地产行业集中度。三是房企融资困难将推动高流转模式，这或带来购房者对新建商品房质量的疑虑；同时，开发商或加快销售节奏，这将给购房者带来新的机遇。 房地产贷款集中度规定则根据资产规模、机构类型等因素，对银行业金融机构分档设定房地产贷款集中度要求，意在尽可能减少房地产领域对金融资源的消耗，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也将推动市场主体稳定预期的形成。其直接效应，一是制约房企投资与扩张，或带来市场供给减少；二是鼓励发展住房租赁市场（住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算），这势必引导银行机构在房地产领域的信贷投放转向住房租赁市场。 无论是“三条红线”还是贷款集中度新规，总体上看都是从房地产市场供给端发力，其最直接的效应是影响房地产开发投资的节奏，减少市场供给，虽然短期或许不会对市场产生明显影响，但长期看无疑会影响市场预期。这种预期来自对市场对供求关系的简单直接的理解，即逻辑上房价或仍存向上的动力。 而具有地域特征的调控政策才是影响需求端的关键。一方面，各地围绕如人才争夺战的落户政策调整客观上增加了刚性置业的需求，更为重要的是，从供求方面形成了房价上涨的市场预期。自2020年4月国家发展改革委督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制以来，人才战越演越烈。福建于2月9日全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。另一方面，核心城市楼市的暗流涌动又促使地方政府调控层层加码，不断补齐制度短板和堵塞政策漏洞，对楼市投机形成有效挤出效应。特别是今年以来，上海出台的买新房要先算积分及“法拍房”纳入限购，深圳出台的二手房参考价，杭州落户未满5年限购一套房，……无不牵动楼市的神经，影响民众的预判。如果这些地区性调控政策形成溢出效应，势必进一步对投机需求形成挤出效应，给刚需及改善性置业带来宽松的空间。 必须说明的是，市场预期是人们基于历史经验、当前运行态势及其影响因素综合研判得出的趋向判断，其本身交织着主观与客观、合理与不合理、理性与非理性。无论是地区还是个体，都将在理性与预期的博弈中做出自己的选择。 任何市场的问题，最终都要回到供需问题上来，都要服从供需平衡规律。因此，应将预期管理纳入房地产调控管理，遵循市场规律，加强顶层设计。通过预期引导来纠偏市场行为、缓解房地产市场供需矛盾，应该是长效机制的基本内涵。
繁华落尽，盛宴不再！ 华夏幸福终于宣布自己不再“幸福”了。 2月1日晚间，华夏幸福发布公告，称公司及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为 52.55 亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品。而与逾期债务相比，截至2021年1月31日，其可动用资金仅仅为8亿元。 于是，这家一度排名进入国内前十的房地产企业，进入了一个非常尴尬的时刻——债务逾期。 “红线”刚刚发布，“停贷”传言四起，在房地产形势并不十分美妙的情况下，华夏幸福的遭遇可以说是我们房地产行业大部分企业的缩影。 华夏幸福，不幸福了！ 华夏幸福为何会有今天的窘境，它如何脱困，其未来会走向何方，都值得我们思考。 首先，华夏幸福的“隐患”由来已久。 虽然在努力的跳出“环京”区域，但华夏幸福的主要“根据地”，还是在环京区域。华夏幸福2020年第三季度财报显示，报告期内房地产储备主要集中在固安区域、霸州区域 、涿州区域 、大厂区域、香河区域等环京区域。而华夏幸福2020 年 7-9 月经营情况简报中，“京津冀”都市圈在投资、建筑面积上还是占据优势。 但是，环京区域的房地产“虚火”早就不再。 既然那个异常火爆的时期早就过去，那么华夏幸福依然致力于此就有些费力了。 在2020年7-9月，华夏幸福的销售面积，销售额都大幅下降；其中销售面积下降68.74%，销售额下降49.74%。 对于这种隐患，华夏幸福并非没有努力过。早在2018年，华夏幸福就“脱手”过部分环京项目，它2018年10月9日的公告称，“华夏幸福基业股份有限公司的全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》，各方将按照本协议的约定，就前述合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署具体的《股权转让及合作协议》，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，交易价款约为32.34亿元。”“本次交易的标的：涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。” 那时的力度可谓不小，不过从现在的情况看，当时的力度还是略显不够。如果断臂求生，局面或许不是今天这样。 第二，华夏幸福的“自救”与“被救”。 谁都不会甘心如此。 根据华夏幸福过往的财报，我们可以发现，一直以来，华夏幸福都在积极的“自救”。 1，2020 年 12 月 2 日，华夏幸福审议通过了《关于永续债融资的议案》，同意华夏幸福向中融信托申请永续债融资，金额为不超过 15 亿元人民币，投资期限为无固定期限。 2，2020年12月18日，华夏幸福境外间接全资子公司CFLD（CAYMAN） INVESTMENT LTD完成境外发行3.4亿美元的高级无抵押定息债券，债券期限为364天，票面利率为10.875%。 3，2021年1月29日的公告显示，华夏幸福拟筹划以发行A股股份的方式购买朗森汽车产业园开发有限公司持有的天津玉汉尧石墨烯储能材料科技有限公司33.34%股权。 努力“自救”的同时，地方政府也对华夏幸福给予了很大的支持：根据报道为最高95亿元人民币（15亿美元）的有条件的财务援助。 除此之外，针对流动性紧张问题，“华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议已召开，确保金融机构债权人形成合力，以‘不逃废债’为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解华夏幸福债务风险，依法维护债权人合法权益。” 第三，华夏幸福可能会走的路。 并非无路可走，华夏幸福的出路很多，且均值得尝试。 1，打折售房回笼资金。 当下，房地产行业最热门的话题，莫过于恒大的打折售房。去除这一举措的“噱头”色彩，其在回笼资金方面确实有着巨大的意义。华夏幸福，可以复制这一做法。 2，“债转股”，度过危机。 之前，华夏幸福已经这样做过。几日前，有消息称华夏幸福债委会由中国平安和工商银行牵头，还将包括其他三个金融机构。这样看，“债转股”的可能性很大。 3，出售资产。 在2018年的时候，曾经有传闻称华夏幸福将打包出售孔雀城，资产涉及近200亿元，这一传言后来不了了之。目前的情况下，是时候开启这个资产出售计划了。 4，引入投资者。有传言称华夏幸福想要引入华润集团为股权投资者，无风不起浪，这不是没有可能。除了华润集团，其他亦可考虑。或许，大体量的房地产企业重组会从此开始。 这几条路，值得尝试。 总之，华夏幸福不“幸福”了。这，值得整个房地产业警惕！
12月19日，平安银行与中国人民大学联合编著的《平安地产金融白皮书2021》发布。该白皮书通过对都市圈房地产投资潜力综合测算认为，长三角地产投资潜力得分最高，其次为首都都市圈、珠三角都市连绵区。郑州、厦门、成都、武汉、重庆、合肥等都市圈房地产投资潜力位居第二梯队前列。 平安银行行长助理张朝晖表示，平安银行将与平安集团各专业子公司为房企提供“商行+投行+投资”一体化金融服务。 中国房地产业协会会长冯俊指出，房地产业的转型发展有两个机会，第一是降杠杆、防风险，第二是改善供给，使房地产业提供的产品和服务更加符合人民群众增长的居住生活需要。他强调，要坚持“房住不炒”定位，房地产企业应按这一定位去构思企业发展规划和策略。 央行货币政策委员会委员、中国人民大学校长刘伟认为，“双循环”新发展格局是内外复杂因素叠加背景下，中国重塑发展优势、实现高质量发展的主动战略选择，需将经济增长方式从依靠要素投入为主，转向依靠提升要素效率和全要素生产率来带动。 住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在演讲中指出，随着新型城镇化进入都市圈发展阶段，强大的经济实力和高端产业支撑下的人口导入，形成了对都市圈房地产市场需求持续和有力的支撑，都市圈城市房地产发展潜力要整体优于非都市圈城市。但不同都市圈经济实力、产业结构、一体化程度等存在差异，也决定了都市圈之间，以及都市圈内部不同圈层之间的房地产投资机会存在差异。（唐燕飞）
全国性商品房预售资金监管办法出台，房企有望获得更多流动性，高压态势下的房地产有所缓解，初步分析房地产融资仍有操作空间，像土地配资、土地抵押、房地产融资代建、房地产合作开发 、在建工程抵押 、房地产网签融资、房地产以销代融 、包销买断、房地产信誉借款、房企过桥、房产抵押（不动产权证在手）仍可为大家提供服务。2月10日，相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。据了解，该文件与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。最新文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。在知名房企事件之后，部分地方政府对于预售资金存在过度监管的问题，上述文件将对这些行为进行矫正，有利于帮助一些资金面临困难的房企缓解资金流状况。
核心提示： 中国经济里面最重要的一个行业就是房地产，正如银保监会主席郭树清所言，房地产是目前经济风险中最大的灰犀牛。既然了解灰犀牛对经济产生的巨大冲击，正面硬扛灰犀牛冲击的银行业，就必须未雨绸缪，多挖几道战壕，多拉几条防线。 2020年12月31日，中国人民银行和中国银保监会，赶在年末最后一天，发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知（以下简称为《通知》）。 《通知》中明确 了房地产贷款集中管理制度的覆盖范围、管理要求和调整机制，综合考虑目前银行金融机构的资产规模、机构类型、还有分档设置，房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置了一个过渡期，并建立区域差别化调节机制。 业内将此称之为房贷的“两道红线”。新规的出台，直接影响我们的个人住房贷款。比如今年个人去一些已经超过红线的银行（如图建行或者邮储银行(行情601658,诊股)），受于新规限制，申请难度加大，贷款额度会减小，这无疑是给银行套上一个“紧箍咒”。 其实红线不仅仅针对银行， 2020年的8月份住房城乡建设部和人民银行明确规定了房企的资产负债率，净负债率和现金短债比的比例，俗称房企的“三道红线”，那么为什么政府要针对楼市的接二连三的推出这些规定呢？ 众所周知房地产非常重要，可以算是中国经济发动机之一。过去20年是中国经济飞速发展的20年，也是房价高速上涨的20年。国内的楼市不仅没有怎么跌过，投资回报率还远超银行理财，成功跑赢了通胀。中国一线城市的房价似乎并没有受到今年疫情的影响，相反人们更热衷于投资房地产了，特别是在美联储大放水全球资产虚高的大背景下，中国人民更愿意将房地产的投资属性发挥到极致。 就在刚刚过去的金九银十中，深圳，上海一千万才够买个刚需。二手房与新房价格严重倒挂，深圳打新中签一套转手就赚500万。500万对于一个打工人来说一辈子不吃不喝也未必赚的到。因此不仅新盘开盘即售罄，而且几千人抢一套的现象频频爆出。 这个时候推出“两道红线”和“三道红线“就是要坚决抑制房地产泡沫。让整个行业将回归理性，房子将逐渐回归居住属性。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。银行的贷款是防止房价上涨的一个重要动力，现在中央对银行贷款“两道红线”，就是想用这两道红线来约束房企负债率和金融机构的信贷供应。 房企负债“三道红线”又是怎么回事呢？其实是要倒逼房地产公司降负债、去杠杆、融资渠道收紧，房企卖房回款压力增大，那么“用价换量抢回款”将是踩线企业未来的常规动作，“三道红线”就是控制房地产规模过大的金融措施。 总体来说“两道红线”对房地产市场是利空，因为中央的政策是要让房地产在各个环节回归理性，更加平稳的运转。 对于银行来说，触及红线的银行要在规定的年限里调整，在未触及红线的则不必急于对相关业务进行压缩，因为房地产业贷款毕竟是重要的收入来源，也是相对优质资产来源。 有一个误区，认为银行不良率上升跟银行过度依赖房地产行业有关。 其实不然。因为对房地产是一个很好的贷款业务，房地产不仅保值，同时是不动产，即使贷款人不还贷款，银行有权收回进行拍卖，而房子一般都是增值，银行完全可以拿回贷款。银行的不良率升高其实是因为银行贷款给一些风险比较大的中小企业，还有一些快倒闭的大型国企，这些企业经营不善破产，从而导致坏账率高，而不是因为银行贷给房地产。 有人可能要疑惑，既然银行坏账率高不是因为房地产，那为什么监管部门还要设置这两条红线呢？ 因为房地产的贷款过于集中，银行有30%、40%的贷款都在房地产上，如果房地产跌个10%，银行坏账率岂不是全部都要超过警戒线了？正是因为银行在房地产行业的风险集中度太高了，监管不得不出手划红线。 然而对于大部分没有触及这两条红线的中小银行，并不需要对房贷业务大幅压缩。因为红线是一种警戒线，就跟胆固醇标准值的道理一样，超过某个值，你就要小心身体健康了；如果没达到这个数，就不必杞人忧天。 所以如果中小银行还没有触及红线，其实不急于对相关业务进行压缩的，因为房地产业务本身本身就是一个重要的收入来源，也是一个优质的资产来源。 但是，正在排队IPO上市的银行，就要特别小心“红线”问题，因为这个新规会影响到这些银行的IPO上市。证监会在批准银行上市，其中一条重要考核就是合规。有些银行不良率高，资本充足率低，如果房地产贷款过高，证监会很有可能因此暂缓上市。 比如汉口银行，目前准备上市，但是他们房贷比例太高，坏账率又偏高，因此上市恐怕生变。 目的是什么呢？不是要打压房价，而是旨在增强我们金融机构抵御房地产市场波动能力， 国家也看到了房价不可能永远一直涨，它会有一个波动的范围，银行的大部分的债权都是放在房贷上面，房地产一波动，加上金融杠杆的放大，就会对银行等金融机构产生巨大的影响。 2008年因为次贷危机而引发的席卷全球的金融风暴，给全球经济带来的血泪教训还历历在目，我们不得不防。 那么对于我们普通老百姓(行情603883,诊股)来说，短期利空长期利好。虽然“两道红线”短期内影响个人住房贷款，但是长期看来，房市会更健康发展，房价更加合理。
有个在民营房企参与融资工作的朋友，也不知道是不是想通过我搭上更多银行人脉，还是纯粹想交换些银行信贷政策信息，总之去年下半年开始就跟我叨叨，他们要贷款——“储粮过冬”。 但前后，“愉见财经”感觉他经历了从“略有一线希望”到“彻底绝望”的过程。 先定位一下他家情况，克尔瑞排排坐，百强之列，在所在省份当地有实力，但全国来说排名并不靠前。 而且麻烦的是，去年“三道红线”一栏，他家杠杆率偏高了。银行容易对他们皱眉头。 “腾笼换鸟” Y 去年最后几个月的故事是，他们在某股份制银行还有授信额度，但因为当地分行房地产贷款盘子的额度紧张，所以在排队。不过，分行告诉他们，有希望。 这种希望，寄托在一种“腾笼换鸟”之上。 什么意思呢，就是出于总行对房地产贷款占比（存量和新增都有上限管理）的控制，首先是各个分行都在排队等总行腾出额度，然后是各个贷款户都在等分行领到或腾出额度。 分行分管副行长跟他们讲，如果有其他房地产贷款户还款，那这个额度就出来了，就能给到他们了——此之谓“腾笼换鸟”。 不过这个“换鸟”腾出的空可能是零头的。比如这家房企还有3个亿授信额度，但可能额度就被腾出来1个亿、甚至只有几千万，那也只能先腾出多少给多少，还想要的，以后再想办法。 “愉见财经”转而问了问这家银行当地分行的同事，确有其事。并且腾出的额度先给到谁，有个内部的优先级排序： 比如和其他银行搞了银团的，那肯定要腾出额度先保障好这笔贷款，要不然法律上声誉上都有风险。接下来是有整体合作的房企，考虑优先。 再往下，自然是要看收益和风险的。僧多粥少，粥就精贵，分行也是要考核创利的，粥自然是价高者得。以及老生常谈的风险，“三道红线”一来，民营的中小房企是一死死一片的，所以只要不是特别头部的房企，遇到负债率高的，银行也想回避。 当然还有一种不能明说的优先级，就是分行被这家房企捆绑了，不给续贷就要爆，那也只能勉为其难给人家借新还旧。 “准入卡死” Y 虽说好事多磨，但磨太多了还是要坏事。反正我那房企朋友磨银行磨到12月31日，等来了又一道戒严令。 2020年12月31日，央行及银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。 我这朋友密切切磋的两家银行都归入“中型银行”档，上限27.5%。（具体分档见文末表格） 有句说句。你说真的是一分档银行就完全贷不出款了吗？其实也不是。一则还有宽限期，二则也还能继续腾笼换鸟。所以银行关键看的还是政策大方向的意图，以及监管的眼色。这个《通知》一来，银行们都拎得清的呀—— OK，贯彻落实国家“住房不炒”仍然是头等大事，可不要逆向行驶！ 所以，懂事的银行们，一开年就对房地产贷款搞起了专项的“降增速、控限额、调结构”。 “愉见财经”听某规模较大股份制银行的人说，他们行在做两件事。第一是摸底，测算自家房地产贷款、个人住房贷款的占比；第二是，对房地产客户实行出一份比过去更严的“名单制管理”。 对于房地产企业来说，他们信贷的“准入关”被卡得比以前更死了。我那朋友家房企，就被踢出了这份名单。 此处略解释两句“名单制管理”。就是从总行公司条线下发一份“房地产营销准入名单”，分行严格对照着来分类管理。名单之外的企业，对外的说辞是“优中选优”，对内都知道基本“一刀切”了，就算偶有特殊情况的破例，反正也是“难上加难”。 唉…… “五个从严” Y 至于进入名单的房企就有“小确幸”了吗？也不是。看这苗头，听说入口关收严还只是第一步，接下来对房地产信贷投放的规模、结构和投放节奏，都会比去年更限得更严。 对于存量，这家银行将前十大授信客户房企、以及集中度高的房企，钉上了“重点压降名单”。行里发了个风险政策下来，上面赫然写着：“严格控制授信总量，逐步压缩，降低单一房企客户的授信集中度”。 哦对了说起“严”字，“愉见财经”听上述这家股份行说了“五个从严”：主体从严、区域从严、业态从严、担保从严、资金监管从严。 不过呢话还是要分两头说。风险部门那帮家伙就知道控控控，但实际做业务的人还是喜欢房地产类贷款的呀。一来，从既有坏账数据来看，房地产类属于比较低的，闯祸的还是批发零售、制造业啥啥的，再说房地产类贷款，有足值抵押物的，模式清晰；二来，现在经济情况不算好，疫情影响的行业太多了，给别的行业放贷更吃不准，算是另类资产荒吧；三来，比起别的行业到处让利，房地产类贷款算收益不错的了。 所以本指望着房地产类贷款冲一冲开门红的，现在也只好暂时作罢。 但暗暗地还是想做一些，咋整。今晚我们仅说对公哈（下次找时间讨论个人购房贷款），银行对房地产贷款也有个鄙视链的。项目来分，首选保障房、棚改等重点民生相关的项目，或是能和“城市更新”这种国家政策沾上边的，但严控制商业性房地产业务投放规模；区域来分，首选一线城市略平衡些二线城市；企业属性来说，还是想傍央企国企。 “我们会合理控制房地产授信总量和房地产新增贷款在全部新增贷款中的占比，高度关注房地产市场走势，加强过程管理，严防房地产授信系统性风险和大额授信风险。”我一说要写到稿子里，某银行人士就来了这么一句好官方的。 “聚集效应” Y 但你如果问我房企是要被团灭了吗？我说不是。并且我恰恰认为，对头部房企而言产生了“聚集效应”的机会，尽管这个分娩过程一样痛得要死难得要死，一样早早就得去喊“活下去”这样的口号。 多难兴邦亦兴企，高手过招狭路胜。中国城市化率还低，进程还在继续，建设还在轰鸣，投资马车还不能喘气歇息。 当然这话也是要双重理解的。首先是，中小房企是真的要趴下一大批的。 关于这一点，“愉见财经”是从不马后炮的哦，我在2016年那个火热的8月，融信刚刚110亿拿下上海地王、各房企都在加码杠杆准备上天之际，顶风作案连浇过三盆凉水：《火葬场旁边出地王：要么钱当纸用，要么行业掉头》，《当房子和票子比泡沫》，《看空楼市会讨骂》，并且在2016年8月17日发过这么一个朋友圈（也贴在公号过），预言的是： “我们打个赌？中国楼市今年（2016年）年底开始不再火热，五年零三个月后，进入墓局。” 我断的“五年零三个月”，就是2021年底。其实消费侧房价端走势，有太多群体心理学的干扰是很难算准的，尽管北上等城市的房价的确是自2016年底到2017年初就开始了调整以及结构板块微跌。当时主要算的是房企侧的荣枯情况，看的是行业大运，2021年会是房地产行业的墓局。 所以今年，对房企而言肯定是很难的。 房地产行业失去了想象力。经济观察报副总编辑陈哲在最近的一篇观察文章里写了句：“吃了20多年城镇化红利的房地产，进入了时代的下一个轮盘，它们未来将面临的，既不是黄金时代，也不是白银时代，而是横盘时代。” 我觉得很对：横盘时代。 但是有多少人能深刻体会，一个吃资金的行业是经不起“横盘”的，对抗风险能力弱的小鱼小虾而言，横盘就是死呀。我一地产小老板朋友，也就几十个亿在里面滚，一年资金成本+“公关成本”两个大头，就是10%开外，大几个亿！横盘两年，卒。 但从另一个角度看，如果房企真倒了一批、摇摇欲坠了一批，那是否也意味着市场份额和资源的集聚呢？这种走钢丝游戏谁是最后胜者现在还很难说，但头部的、负债率还稳着的、管理运营水平和数字化能力高的、产业链里有序延伸到诸如物业服务+生活服务等都有营收看头的，我觉得挺过来就能赢。 最后说两个往我这个判断上发展的消息。 一，“三道红线”后地产首单收并购出炉了，并购资产，这种时机反而意味着便宜。 二，国内银行控贷款，但君不见头部房企开年却能扎堆狂发境外美元债嘛，7天就61亿美元了，数字很大。对，固然有些是借新还旧，也是储粮为了过冬，但人家发得出、规模大、期限长，并且头部的那几家（碧桂园、世茂、旭辉）利率还很划算。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估