2020年12月31日，央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。 具体为：大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%/32.5%，中型银行为27.5%/20%，小型银行为22.5%/17.5%，县域农信合作社为17.5%/12.5%，村镇银行12.5%/7.5%。 对于这个“通知”对未来房地产市场的影响，业界的看法似乎没有那么严重。比如有观点认为，通知对房地产开发贷款和个人住房贷款的比重进行设限，对整个市场的影响有限，因为相对于去年8月份出台的“三条红线”政策，目前超过房贷新政的上限的银行并不是很多，并且还留有2到4年的过渡期。 但是，很显然，这种解读严重低估了这次房贷新政设置上限的政策风向标的意义，那就是通过金融政策的调整，继续强行压制房地产的金融杠杆，这对整个行业而言，是具有风向标的意义，而绝不是影响有限。 首先，解决金融、房地产与实体经济发展的失衡问题，已经被列入“十四五”规划建议。 主管副总理韩正在去年12月住房建设座谈会上特别强调加强房地产金融调控。这意味着，通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆，减少房地产对金融资源的过度占有，这是大方向，大趋势，势必对整个房地产行业的融资和未来房价的走势产业根本性的影响，其长期影响不容小觑。 其次，金融监管部门的负责人多次公开表示，房地产是“最大灰犀牛”。 郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫。他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫，文章写道：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 这意味着，在“十四五”期间，房地产融资占金融资源的比重总体上将明显下降，这意味着，整个行业的融资逻辑将发生颠覆性的变化。 目前撞线的企业，特别是头部企业并不少 第三，去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。已经于2021年1月1日开始实施。目前撞线的企业，特别是头部企业并不少，有相当一部分甚至是直接撞了红线，很多房地产企业如何使得自己的三项指标合规，难度很大。 第四、不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化 很多中小房企在融资方面可谓举步维艰，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高，将难以为继。在这个过程中，不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下，但更多的是大量的中小房企。 房地产的本质是金融，房地产过去发展的最大推手是杠杆，包括备受诟病的住房预售制度，本质上也是在增加房地产行业的杠杆。 从历史上房地产泡沫的破灭看，金融政策和金融环境的变化，对整个行业的发展一般都是致命的。金融大环境的收紧，势必改变房价的走势，颠覆房价的逻辑。过去我们老说房地产变天了，但房地产行业的人总是不以为然，依然我行我素继续玩过去的老套路。但是，过去两年，房地产领域的头部企业屡屡传出“病危”的信息意味着，房地产的日子已经很不好过。 金融政策的改变，杠杆的人为收紧，再加上供求关系已经不同于以往，还有，大城市的房价已经处于阶段性的高位，这一切都意味着，房地产整个行业处在一个洪水不断上涨的危险的堤坝之上，稍有不慎，整个行业的杠杆脆裂。想想中国老百姓80%的财富都在房子身上，那将不是灰犀牛的问题，而是会引发一场真正的金融海啸和最惨烈的财富屠杀。 当然，我们希望的是，在处理房地产的问题上体现出智慧，切不可操之过急，要吸取过去去杠杆过于简单粗暴的教训，其实，伟大的时间是可以解决杠杆问题的。 在房地产的金融逻辑发生变化的情况下，我们现在可以肯定地说，房地产作为中国最好投资品的时代，现在正式降下来帷幕。到了可以和房地产投资说再见的时候了。
15日，国家统计局公布2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况显示，1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。 从典型指标来看，数据均有所好转。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积902425万平方米，同比增长3.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅收窄1.9个百分点。商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。 中原地产首席分析师张大伟表示，11月年内首次同比销售面积上涨。根据国家统计局数据计算，11月单月房地产销售面积为1.75亿平米，同比上涨12%，销售额为1.73万亿，同比上涨18.6%，也是我国历史上单月销售最多的11月。 上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，3月以来随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开始持续收窄，1-11月全国商品房销售面积同比转增。但从商品房成交均价来看，1-11月同比上涨5.8%，低于2018年和2019年同期，楼市整体呈现量增价稳的良好态势，基本实现了年初制定的平稳健康发展的目标。(梁倩)
A股2021年开门红，指数全天持续大涨，创业板指盘中涨超4%，沪指站上3500点，题材热点多数飘红，猪肉、白酒、军工、特斯拉、锂电池、有色等板块领涨，仅银行、地产股稍弱，两市个股涨多跌少，涨停130余家，成交额再破万亿元。 盘面上看，国产特斯拉ModelY大幅降价引爆产业链，特斯拉、锂电池等概念股集体走强，翔丰华（300890）、卡倍亿（300863）、奥克股份（300082）大涨20%，宁德时代（300750）涨14%，模塑科技（000700）、旭升股份（603305）等数十股涨停封板；新《军事装备条例》于1月1日起正式施行，军工板块持续上涨，上海瀚讯（300762）涨20%，中航机电（002013）、航发动力（600893）等涨停；春节猪肉供需仍旧偏紧，猪肉板块大涨，整体涨超7%，牧原股份（002714）、天邦股份（002124）、等约十股涨停；白酒概念延续强势，青海春天（600381）、水井坊（600779）等近十股涨停。 两市成交量破万亿 北向资金净卖出5.43亿元 成交量方面，两市合计成交金额11640亿元，相比上一交易日明显放量。北向资金成交量为1351.9亿元，占比A股总成交量的比重为11.61%。东方财富（300059）成交量151.3亿元，排在两市第一。 具体来看，北向资金当日净卖出5.42亿元，其中沪股通净卖出13.95亿元，深股通净买入8.53亿元。 “创业板”变“宁德板”？893家上市企业沦为陪跑 年后首个交易日，沪深两市再次大涨，其中沪指站稳3500点，创业板盘中更是一度涨超4%，指数涨幅超百点。 不过同顺-深研所查询相关指数涨幅后发现，创业板指整体涨幅虽然凶猛，但大量的点数贡献均来自于头部权重股的贡献，而非以往个股普涨的百家争鸣。 其中，光宁德时代一家便贡献了创业板一半的涨幅，而再将金龙鱼（300999）、亿纬锂能（300014）、东方财富、迈瑞医疗（300760）、阳光电源（300274）、卓胜微（300782）6家创业板头部企业相加，则可以发现，七家企业的合计个股贡献度已超110点。也就是说，只需这七家企业的涨幅便可让创业板大涨3.77%，其余893企业的涨跌则对创业板指的变动并无明显影响。 虽然“涨指数不涨个股”的状况一直被广大股民所诟病，但这也是全球股市所共有的一个特征，以美股纳斯达克为例。自年初熔断潮创下低点以来，纳斯达克指数持续走高，年内较低点涨幅已超87%，这其中各权重股贡献巨大。 详情：七剑客撑起创业板全天涨幅！其余893家上市企业沦为陪跑 创业板指或率先开启美股化！ 2021年开门绿！银行、地产“沉睡”行情延续 行情虽好，但是今日依然有吃大面的板块，2020年银行、地产、保险因收益表现不佳，被广大股民吐槽为“A股三傻”，而2021年开年的第一个交易日，在大涨行情之下，银行、地产依然遭到了资金的抛弃，特别是银行股成都银行（601838）跌幅超8%，杭州银行（600926）、兴业银行（601166）一度跌幅都超6%。 消息面上，2020年12月31日收市后，银保监会、央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通过分档设立银行的房地产贷款和个人按揭贷款两项涉房地产贷款占比上限，搭建房地产贷款集中度管理框架。 根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。 根据东吴证券测算，截至2020年6月末，多家银行的个人住房贷款及房地产贷款占比均超过了监管上限，因此未来新增贷款结构调整压力较大，也可以看到今日大跌的兴业银行超标幅度尤为明显。 华西证券（002926）分析观点认为，房地产贷款集中度迎来监管新规，部分超标银行的涉房贷款投放节奏未来会受一定影响，整体影响有限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿元。 对于银行股后市，机构依然看好。银河证券分析认为，银行ETF力争获得稳定的收益，可抵抗资本市场波动，经济复苏至少持续至2021年年中，银行业绩有改善预期，且仍然属于低估值行业。 华泰证券认为，中证银行指数相较于可比指数长期回撤小，防御属性强，顺周期行情下具备不错的进攻属性，同时具有低估值高分红特点，分红再投资带来的复利效应显著。 详情：房地产贷款占比上限划定！12家银行超标 这3家最严重 股价大跌！ 谁能率先退市？这三只股票集体爆雷 银行股大跌，毕竟还有业绩支撑，下跌空间有限，而今日这三只股票的跌停却让股东们彻底不淡定了。 一只是前期创业板妖股豫金刚石，该股今天一字跌停，跌幅20%，跌停封单超5亿。据中国证监会披露的调查情况显示，豫金刚石涉嫌重大财务造假，2016年至2019年财务信息披露严重不实。 根据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》等相关规定，如依据中国证监会行政处罚决定，公司调整后的任意连续会计年度财务类指标触及重大违法强制退市标准的，公司股票将被终止上市。 第二只是同样也是创业板股中环装备（300140），该股今日午后20%跌停。最新公告显示，公司目前存在违规担保的情形，如若不能在2021年2月3日前(含2月3日)解决上述违规担保事项，公司股票交易将被实施其他风险警示。 而第三只则是北京文化（000802），今日该股股价一字跌停。此前，公司凭借《战狼2》、《我不是药神》、《流浪地球》等爆款电影，一度成为牛股。 消息面上，公司存在两项违规事项。其一，公司于2018年部分项目收入不符合《企业会计准则第14号――收入》规定的确认条件，导致2018年度多计营业收入约4.6亿元，多计净利润约1.91亿元。公司2018年年报财务信息披露不准确。其二，公司未能对收购子公司进行有效整合，缺少对子公司项目管控、预付资金管理与监督等关键控制环节，内控设计层面存在缺陷。 业内人士分析，今天这些股大跌主要跟2020年12月31日，沪深交易所分别发布退市新规有关。一是在交易类、财务类、规范类以及重大违法类指标等方面进一步优化。造假年限3年减为2年；造假比例由100%降至50%；造假金额合计由10亿降为5亿；同时新增营业收入指标。 详情：A股2021年开门红 这三只股票却集体跌停！背后原因竟然是这样？
最近一段时间关于新一线城市房价的新闻可谓是层出不穷，特别是不少新一线城市的房价都跨过了万元大关，面对着这样的情况，我们到底该怎么看？这样的上涨会带来房地产的涨价时代吗？ 一、15个新一线城市房价过万？ 根据第一财经的报道，第一财经记者梳理了中国房价行情平台上15个新一线城市的平均单价数据发现，有6个城市超过了2万元/平方米，其中杭州位居第一，南京第二。中部的强省会长沙房价在15个城市中垫底，房价收入比最低。 根据第一财经·新一线城市研究所2020年6月发布的《2020城市商业魅力排行榜》，2020年15个新一线城市分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。 数据显示，15个城市中，有6个城市单价超过2万元/平方米，有2个城市超过了3万元/平方米，分别是杭州和南京，均为经济大省的省会。其中，2020年10月均价还低于南京的杭州，2个月后均价超越了南京，以33862元/平方米位居新一线城市榜首。单价超过2万元/平方米的新一线城市，全部来自东部沿海发达地区。 相比之下，中西部的城市均低于2万元/平方米。其中武汉、合肥和成都位居中西部前三位，这几个城市当前的高新技术产业发展都十分不错。高新产业(行情300832,诊股)、新兴产业发展好的城市，往往集聚更多的年轻人才，收入也比较高，购房动力较强。 二、房地产价格上涨到底该怎么看？ 看到各大新一线城市的房价全面过万这件事我们不能一看到就说这是大规模的上涨或者说这是市场的问题，我们不能带着情绪来看待，这件事需要更加理性的对待： 首先，对于大多数城市来说，这些新一线城市基本上都有一些明确的特征，大部分都是各地的相对区域中心，在区域经济发展过程中起到至关重要的作用，所以在这样的情况下，这些地区的人口将会呈现出快速集聚的特征，伴随着人口的增长，特别是劳动力水平的提升，必然会有房地产市场需求的提升，我们中国的城市化水平这些年来都是非常高水平的城市化，所以在高水平城市化的发展过程中，必然会有房地产市场的相对应发展，所以从这个角度出发，这些新一线城市的房地产价格过万也就显得非常正常。 其次，从产业经济的角度出发，各个新一线城市都有属于自己的产业优势，这些产业优势帮助新一线城市形成了自身的竞争力，比如说杭州在互联网领域特别是电子商务领域拥有绝对的市场优势，成都是西部工业、互联网产业的中心，苏州是整个苏南地区的制造业核心基地，合肥是中部科技竞争力最强的市场，在这样的经济集聚的过程中，大量的企业发展必然带动了当地居民生活水平的提升，所以当地房地产价格的上涨也就显得非常正常，是和当地的经济发展水平相适应的。 第三，城市吸引力的角度出发，其实并不是一个地方的房地产价格越便宜就越好，像鹤岗、乳山这样的城市实际上并不能真正吸引人才，一直有一个观点，这就是城市的房地产其实从某种意义上来说相当于这个城市的股票，一个城市发展的越好，来到这个城市的人才就越有可能从房地产之中享受城市发展的红利，所以城市的房地产价格如果想要吸引人才的话，需要保持一个度，这就是既不过度便宜，也不过高，一方面，让新引进人才能够买得起房子，另一方面，让更多的人可以看到城市发展的红利。 三、对于我们普通人该怎么看？ 首先，在国家房住不炒理念的贯彻实施之下，各地的房地产其实将会处于比较平稳的状态，既不会突然暴涨也不会大跌，在这样的情况下，这些房价过万的城市如果要买房的话，建议还是量力而行，找到适合自己使用的房子，这才是最关键的所在。 其次，对于我们大多数人来说，大家买房对于房价未来没必要过度担忧，这些新一线城市正如我们前面所说的那样，是区域的中心，相对而言城市的优势还是很大的，所以不会出现房价大跌的现象，房价的支撑力还是相对较强的。 大家根据自身需要买适合自己的房子就行了，不要炒作，理性买房这是最关键的。
据央行网站消息，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。 看到这则消息，很多人一定会想，楼市调控政策又严了，对开发商的要求更高了，楼市也要更加低迷了。显然，这样的看法是不全面的，也是不客观的，有点断章取义。因为，任何一项政策的制定，都不是只考虑一个方面的问题，都不是想把哪个行业、哪个企业搞死，而是想让其更加健康、更加有序地发展，更加符合市场要求、符合发展需要。 对房地产行业来说，由于长期处于不正常、不规范、不健康的发展轨道，不仅市场本身积累了越来越多的矛盾，与房地产市场相关联的行业，也出现了很多矛盾和问题。如前些年的钢铁、水泥行业，就出现了虚旺，从而给近年来的供给侧改革带来了很大压力，也给经济结构造成了很大影响。而钢铁、水泥行业所以出现这样的问题，就是因为房地产行业出现了比较严重的问题。 而无论是钢铁、水泥行业还是房地产行业，在治理、完善、规范过程中，又无一不涉及金融领域，不与金融风险、金融安全、金融稳定密切相关。其中，银行贷款过度向产能严重过剩的钢铁、水泥等行业以及房地产领域集中，则是最为突出的问题之一，也是隐含风险最大的问题之一。也就是说，这些行业的整治，都需要金融企业承担相当一部分责任。如僵尸企业清理，几乎没有一家不需要银行买单的。 如果银行承担的责任多了，也就不可避免地会给银行自身带来风险和压力。而如果不承担这样的风险和压力，很多工作就难以向前推进。这是一个非常矛盾的问题，甚至是比较对立的问题。如何化解这样的矛盾、解决这样的问题，当然需要未雨绸缪，早做准备，而不是到了矛盾和风险爆发时再去解决。到时候，付出的代价就要大得多。 对房地产贷款实行集中度管理，说到底，就是提前化解金融领域的贷款风险，提前调整银行贷款的结构，让更多的贷款能够转向实体经济领域，而不是房地产。房地产贷款，包括居民房贷的比重，已经够高，不能再向上攀升了。一方面，房地产贷款比重过高，已经在开发商的资金链中得到充分验证，包括头部房企在内，已经没有几家开发企业的资金链是宽松的，是能够依靠自身力量安全运转的，而必须借助外力、借助不断地借新还旧。否则，就有资金链风险。如果再不进行集中度管理，更大的风险就会爆发；另一方面，居民的个人房贷，用起来很爽，特别是银行，贷款规模可以呼呼地上，工作人员的奖金也能腾腾地涨，可是，居民个人贷款的不断攀升，已经让居民家庭资产结构出现了严重不合理，过高的房产比重和负债，已经严重压制了居民的正常消费，从而影响国内大循环格局的形成，必须予以管理。 也正因为如此，管理层要对房地产贷款实施集中度管理，并分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，以此来控制房地产贷款和居民个人住房贷款的规模，尤其是增长速度。预计在未来一段时间，相当一部分银行需要对这个两个比重进行调整，压缩房地产贷款和居民个人住房贷款的规模。否则，将达不到管理层要求，达不到规定设置的上限。如果能够在过渡期内解决好这些问题，那么，房地产贷款和居民个人住房贷款的安全性将大大增强。 那么，如何才能确保这项制度的顺利实施呢？需要做好两个方面的工作。一是要确保银行的数据真实可靠。出台新规的目的不是当摆设，而是除风险。因此，对银行提供的数据，必须做到真实可靠，不能有任何水分。否则，就会留下隐患、出现问题。对此，管理层要组织检查和抽查，一旦发现问题，严厉追责；二是要杜绝其他方面的漏洞，特别是互联网金融机构、小贷公司等非银行金融机构的行为，需要规范，防止这些机构向开发商、居民等提供非法贷款、非法资金支持，导致管控失灵，风险难以有效化解。如果做好了，房地产贷款的集中度管理效率就能大大提升，从而推动房地产市场的平稳、有序、健康发展。
房地产贷款市场再次迎来重磅新规。 2020年12月31日，央行及银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》的内容主要包含两个方面：一是将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求，但住房租赁相关贷款暂不纳入统计，同时允许地方监管机构对第三、四、五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动；二是对超限银行规定了整改要求，即超限两个百分点以内的，过渡期两年，超限两个百分点及以上的，过渡期四年。 调整结构，控制资金供给端 总体来看，《通知》是银行的“两条红线”，与监管对房企融资的“三条红线”相互配套。“三条红线”控制房企债务规模，压缩资金需求端。“两条红线”限制银行房贷业务占比，收紧资金供给，仍然延续“房住不炒”的调控思路，限制贷款流入房地产行业的规模。 央行公布的数据显示，截止2020年9月末，金融机构贷款余额171万亿，房地产贷款49万亿，占比28.8%，其中个人住房贷款34万亿，占比20%。从这个角度而言，监管设计的房地产贷款集中度管理要求，已经充分考虑了当前的房地产贷款比例，对于银行的管理要求也是在平均值上下浮动，大行自由度更高，而中小行限制更严格。调控思路更偏向于结构的调整，而非整体规模的压降。 分银行具体来看： 各银行2020半年报显示，碰到红线的银行占比在30%左右，主要是中小银行，这些银行在2021年必须降低房贷业务占比。如果考虑到房地产贷款和个人住房贷款的增速，到2020年底，接近或触碰红线的银行数量将在40%左右，这些银行则需要严控房贷的规模。 结合银保监会主席郭树清在11月撰文《完善现代金融监管体系》中，对于“房地产是当前金融风险中最大灰犀牛”的定调，以及“房地产相关贷款占银行业贷款39%”的比例，温和稳步地对房地产行业去杠杆，将是未来几年的主旋律。 新规背后的三点原因 房地产市场的调控一直是近些年经济工作的重要内容。但对于金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因可以从支持实体经济、资金流向、风险防控三个方面分析。 第一，银行贷款需要更加偏向实体经济。 在2020年初新冠肺炎疫情影响下，众多机构曾预测2020年房地产销售规模将下降最多10%，但现实恰好相反： 成交量方面，2020年1-11月，全国商品房销售金额14.9万亿，同比增加1万多亿元，与2019年全年销售额仅差1万亿左右。2020年全年有望创下17万亿元的历史纪录。 价格方面，全国商品房销售均价首次突破万元大关。 投资方面，2020年1-11月，房地产投资累计同比5.0%…… 可以看到，无论是投资、销量还是价格，房地产行业都在逆势大幅增长。但在这些数据的另一面： 2020年1-11月，社会消费品零售总额累计同比-4.8%；制造业投资累计同比-3.5%，基建投资累计同比1.0%，民间固定资产投资累计0.1%…… 因此，总结起来，房地产仍然快速增长，消费仍然萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。房地产对于消费和其他行业的挤出效应已经毋庸置疑，如果仍然任由贷款向房地产领域流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成： 实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产…… 遏制这种循环，需要保证房地产贷款规模不再继续高速增长。通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。 第二，进一步控制住房地产行业发展，保证在经济逐渐恢复的情况下，资金不过度流入房地产。 为了应对疫情对于经济的影响，全球各国都向市场投放了天量货币，我国的M2、社融存量同比也都大幅度增长。 一揽子货币政策的实施虽然有效地为经济托底，但是当经济逐渐恢复时，如何退出货币政策，保证过量投放的货币不流入房地产，也是一个难题。而从今年楼市特别是一线楼市的情况来看，这种调控已经刻不容缓。 以北京为例，二手住宅2020年全年成交168839套，同比上涨16%；成交面积1516.18万㎡，同比上涨18%。12月份，网签数量更是单月突破2万套，创下近三年新高。市场已经普遍预期在阴跌三年后，2021年会迎来快速反弹。 而此次《通知》给银行划定的两道红线，就是限制银行贷款大规模流入房地产领域。通过资金供给端的控制，引导资金脱虚向实，流向制造业、小微企业等实体经济领域。 最后，控制中小银行风险。 与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行，图2中列出的部分银行中，中小行的超限情况要比大行严重得多。 究其原因，房贷业务作为传统优质业务，一直都被银行看重，各种资源都会优先倾向于房贷业务。中小银行由于其展业范围限制，其房贷业务也大多集中于本地城市。 而当下中小城市的经济发展，往往并不如大城市。中小城市和大城市的楼市行情，也渐渐呈现两极化的发展趋势。经济不振、人口被大城市虹吸、城市活力不足，中小城市房地产崩盘的概率远远大于大城市。 而一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。 同时，中小行本身治理机制的不健全，也容易滋生房地产相关风险。2019年银保监会在对地方中小行现场检查时，曾提出中小行房地产业务的违规情况：违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，以及违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。 在房企融资“三条红线”的压力下，中小房企本就加大了风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。 因此，控制这些中小银行的房贷占比上限，也是在提前排除风险。 楼市影响几何？ 国内房地产是一个与信贷资源高度同步共振的行业，银行又是房地产融资最主要的渠道，因此资金供给端的限制，必然会对整个房地产产生深远的影响。 首先，个人房贷的政策红利期结束，短期内对个人房贷利率的影响较小。 2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对于个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。 但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比距离上限都有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。 其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。对于房企而言，在“三条红线”的政策下，本就是以降低负债比例为主要目标，银行的房地产开发贷款规模会随之下降，新开发房产减少后，个人住房贷款也会随之下降。因此，即便没有《通知》对银行“两条红线”的划定，房地产贷款增速也会逐渐下降。 但对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。 再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。之前每次全国性房价大涨，都必然伴随着住房贷款的高速增长，而在住房贷款增速有限的情况下，房价整体大涨的可能性微乎其微。 对于大城市而言，本就是信贷资源供给过剩的局面，信贷要求对大城市房价的影响较小，影响其房价的基本面在于人口、城市发展、户籍、限购等政策，长期增长的基本面没有变化。而中小城市的信贷资源的受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。 最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。
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