据央行网站消息，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。 看到这则消息，很多人一定会想，楼市调控政策又严了，对开发商的要求更高了，楼市也要更加低迷了。显然，这样的看法是不全面的，也是不客观的，有点断章取义。因为，任何一项政策的制定，都不是只考虑一个方面的问题，都不是想把哪个行业、哪个企业搞死，而是想让其更加健康、更加有序地发展，更加符合市场要求、符合发展需要。 对房地产行业来说，由于长期处于不正常、不规范、不健康的发展轨道，不仅市场本身积累了越来越多的矛盾，与房地产市场相关联的行业，也出现了很多矛盾和问题。如前些年的钢铁、水泥行业，就出现了虚旺，从而给近年来的供给侧改革带来了很大压力，也给经济结构造成了很大影响。而钢铁、水泥行业所以出现这样的问题，就是因为房地产行业出现了比较严重的问题。 而无论是钢铁、水泥行业还是房地产行业，在治理、完善、规范过程中，又无一不涉及金融领域，不与金融风险、金融安全、金融稳定密切相关。其中，银行贷款过度向产能严重过剩的钢铁、水泥等行业以及房地产领域集中，则是最为突出的问题之一，也是隐含风险最大的问题之一。也就是说，这些行业的整治，都需要金融企业承担相当一部分责任。如僵尸企业清理，几乎没有一家不需要银行买单的。 如果银行承担的责任多了，也就不可避免地会给银行自身带来风险和压力。而如果不承担这样的风险和压力，很多工作就难以向前推进。这是一个非常矛盾的问题，甚至是比较对立的问题。如何化解这样的矛盾、解决这样的问题，当然需要未雨绸缪，早做准备，而不是到了矛盾和风险爆发时再去解决。到时候，付出的代价就要大得多。 对房地产贷款实行集中度管理，说到底，就是提前化解金融领域的贷款风险，提前调整银行贷款的结构，让更多的贷款能够转向实体经济领域，而不是房地产。房地产贷款，包括居民房贷的比重，已经够高，不能再向上攀升了。一方面，房地产贷款比重过高，已经在开发商的资金链中得到充分验证，包括头部房企在内，已经没有几家开发企业的资金链是宽松的，是能够依靠自身力量安全运转的，而必须借助外力、借助不断地借新还旧。否则，就有资金链风险。如果再不进行集中度管理，更大的风险就会爆发；另一方面，居民的个人房贷，用起来很爽，特别是银行，贷款规模可以呼呼地上，工作人员的奖金也能腾腾地涨，可是，居民个人贷款的不断攀升，已经让居民家庭资产结构出现了严重不合理，过高的房产比重和负债，已经严重压制了居民的正常消费，从而影响国内大循环格局的形成，必须予以管理。 也正因为如此，管理层要对房地产贷款实施集中度管理，并分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，以此来控制房地产贷款和居民个人住房贷款的规模，尤其是增长速度。预计在未来一段时间，相当一部分银行需要对这个两个比重进行调整，压缩房地产贷款和居民个人住房贷款的规模。否则，将达不到管理层要求，达不到规定设置的上限。如果能够在过渡期内解决好这些问题，那么，房地产贷款和居民个人住房贷款的安全性将大大增强。 那么，如何才能确保这项制度的顺利实施呢？需要做好两个方面的工作。一是要确保银行的数据真实可靠。出台新规的目的不是当摆设，而是除风险。因此，对银行提供的数据，必须做到真实可靠，不能有任何水分。否则，就会留下隐患、出现问题。对此，管理层要组织检查和抽查，一旦发现问题，严厉追责；二是要杜绝其他方面的漏洞，特别是互联网金融机构、小贷公司等非银行金融机构的行为，需要规范，防止这些机构向开发商、居民等提供非法贷款、非法资金支持，导致管控失灵，风险难以有效化解。如果做好了，房地产贷款的集中度管理效率就能大大提升，从而推动房地产市场的平稳、有序、健康发展。
15日，国家统计局公布2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况显示，1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。 从典型指标来看，数据均有所好转。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积902425万平方米，同比增长3.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅收窄1.9个百分点。商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。 中原地产首席分析师张大伟表示，11月年内首次同比销售面积上涨。根据国家统计局数据计算，11月单月房地产销售面积为1.75亿平米，同比上涨12%，销售额为1.73万亿，同比上涨18.6%，也是我国历史上单月销售最多的11月。 上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，3月以来随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开始持续收窄，1-11月全国商品房销售面积同比转增。但从商品房成交均价来看，1-11月同比上涨5.8%，低于2018年和2019年同期，楼市整体呈现量增价稳的良好态势，基本实现了年初制定的平稳健康发展的目标。(梁倩)
王晓非 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会现场，丁祖昱谈到，2020年中央房地产政策核心始终是“稳”。12月18日经济工作会议要求“解决好大城市住房突出问题；住房问题关系民生福祉；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。而地方政策则从“放”转变到“收”，2020年19个地方城市楼市政策加码。 从商品房销售数据来看，2020年1-11月全国商品房销售面积累计同比增速从-39.9%提升到1.3%，全国商品房销售金额累计同比增速从-35.9%提升到7.2%，全国房地产开发投资额累计同比增速从-16.3%提升到6.8%。2020年中国经济形势V型反转，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。
2020年的最后一天，央行与银保监会依然没有放松监管的脚步，放出了令人意想不到的监管重磅炸弹—发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），祭出了对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的大招，规定自2021年1月1日起实施，这是继不前不久监管部门划出“三道红线”房企融资新规之后，房地产金融政策再出重磅新规。 不少人可能不太明白，央行、银保监会为何此时推出房贷集中度管理制度，事实上推出房贷集中度监管制度是大势所趋，也即确保房地产业健康平稳发展的现实需要：往前看，2020年监管部门推出了若干控制信贷资金过度注入房地产领域的监管政策，但似乎效果不尽如人意，尤其2020年三季度推出的“三道红线”防房企融资新规意在杜绝过多的资金流向房地产领域，但由于该监管政策主要就是针对房企的负债问题，通过资产负债率这些指标，从而限制房企的融资，强行给房企降杠杆，降低房企风险，避免后续出现烂尾楼事情，这仅仅只是从资金的需求端来调降杠杆，没有从供给端彻底遏制信贷资金过多地聚集于房地产领域，仍难从根本上控制房贷过快增长势头，房贷增速虽然有所放缓，但绝对额仍保持较高数额，必须再对银行信贷加固“两道屏障”。据银保监会主席郭树清近日撰文指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产确实已成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，坚决抑制房地产泡沫任务重压力大，不痛下决心，房地产贷款无限制增长脚步将无法停歇。同时，也要看到，贯彻落实中央政府有关房地产调控政策，抑制“房住不炒”，让房子回归居住属性，建立房地产长效调控机制，如果不把住银行信贷这个“总闸门”，一切都将是一句空话。由此，从供给和需求两端，来给房地产行业去杠杆，给居民端去杠杆，这是唯一正确的选择。 可见，对房贷实施集中度管理，这是金融监管历史上的首次，这一监管举措对全国所有商业银行来说无疑将起到重要影响：一些房贷集中度超过央行、银保会规定的最高比例要求就必须压缩收回，让集中度回归到要求范围之内；对于一些现在房贷集中度已经相当之高的商业银行在未来发放房贷时就会受到较大的抑制，未来房贷也必然会收紧，这就对商业银行房贷产生直接影响，而所产生的间接影响则是可迫使商业银行控制房贷规模，防范房贷集中度过高吹大房地产泡沫从而诱发金融风险。同时也会迫使中小商业银行将信贷资金向实体企业倾斜，使更多中小微实体企业得到有效的信贷支持。 而且，从此次房贷集中度监管具体内容看，监管当局考虑相当周到，展现了监管当局的监管智慧，凸显出监管的最大亮点，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。也即房贷集中度按银行贷款规模划分为五个档次，从大型银行房地产贷款占比上限为40%、个人住房贷款占比上限为32.5%向第二、三、四、五档贷款规模类型银行的房贷、个人房贷的占比依次递减，不搞“一刀切”，体现了监管的差异性、科学性和灵活性三者相互兼顾的原则，有利于增强房贷集中度监管的针对性和有效性。尤其，房贷集中度监管有利于引导引导不同银行进行差异化发展，如城商行、农商行等地方中小银行的占比上限要低于大行，体现出监管希望地方中小银行回归本源，更多地支持当地实体经济的政策意图。 然而，任何一项金融监管制度出台之后，要发挥出它应有的监管作用，必须要求被涉及的监管机构与被机构之间应建立良性互动关系，使得双方在监管意图与监管目标等方面形成高度一致的认同感，才能畅通监管渠道，消除监管制度的“损耗”。从当前看，要让房贷集中度监管制度真正发挥效能，亟需处理好四大关系： 处理好大行与小行之间的平衡关系，解决不同经济地区集中度监管科学合理性问题。虽然央行与银保监会在制订这个房贷集中度监管制度上考虑得比较周密，对不同类型银行处划分出了一至五个档次，实行差异化监管措施，但依然存在需要进一步完善的问题，就是不同档次类型的商业银行之间又存在相当大的差异，因为他们从属于不同的经济地区，在承受监管政策上耐力与韧性是不一样的。比如上海市的农商行与西北某省农商行在房贷规模上可能存在较大的差异，相互之间还应有一个差异化监管要求，否则容易导致不同经济类型地区农商行之间房贷集中监管的不合理性，即经济发达地区农商行可能出现房贷集中度监管过严，而经济落后地区农商行则会出现房贷监管集中度监管过松。这需要监管部门对差异化监管原则进行进一步细化或量化，尽量考虑到不同地区经济发展实际以及所在银行房贷集中度监管的承受力，最大限度地体现房贷集中差异化监管的科学性问题，让所有商业银行都对房贷集中度监管保持高度支持态度，消除监管阻力或摩擦。 处理好现有房贷规模与实际房贷压缩可能性之间的关系，解决片面追求集中度压缩速度的问题。房贷集中度监管的结果意味着有不少银行机构房贷规模必须收缩，尤其是一些过去房贷放得比较多、规模比较大、房贷时间比较长的银行面临的压力可能会更大，因为在当前经济处于疲软态势以及受到疫情影响，我国经济恢复还需要相当长一段时间，在这种经济态势下，压缩房地产贷款规模的难度必然加大。虽然此次房贷集中度监管设置了过渡期，以保证政策的平稳、顺利实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。但要看到这个过渡期到底多长为宜，目前可能仍处在探索阶段，而且监管当局设置的过渡期不一定相当科学和合理，这需要监管当局对所有银行机构现有房贷存量进行一次全面摸底，在弄清“家底”的基础上，再根据各银行机构房贷时间长短确定一个比较明确而又量化的过渡时间表，让所有商业银行能够从容应对和渡过调控的困难期。 处理好存量房贷集中度与新增房贷集中之间的关系，解决新旧房贷集中度不匹配的矛盾。从相关情况披露的情况看，目前银行金融机构房贷规模比较大，房贷集中度也比较高；如果处理存量房贷集中度存在困难、或时间相对缓慢的状态下，必然会对未来房贷增量带来较大的影响，也即未来就有可能面临受房贷集中度制约而无法发放房贷的问题。如果这种状况出现的话，既会对部分地方经济发展带来影响，也会使部分地方因为房地产信贷环境收缩而恶化金融环境，给整个金融业发展带来困惑。由此，房贷集中度监管还应立足长远性和可持续性，对个别房贷规模较大、贷款集中度较高的银行金融机构可采取特殊的房贷集中度监管方法—即采取新老划断方式进行监管，过去的集中度限期压缩，必要的新增房贷依然可按存款增长幅度保持适当比例，以免影响银行信贷经营和当地经济发展。 处理好房地产当下调整与未来发展的关系，解决房贷集中度比例过低诱发金融风险问题。眼下银行房贷规模过大、占比过高的问题，既有过去政策客观因素，也有银行主观片面追求高回报的结果，形成的原因错综复杂，如果一味追求房贷集中度快速达标，必然会留下不少监管“后遗症”：一些商业银行可能为达到监管当局集中度要求而采取人为调整贷款账户或贷款科目等弄虚作假行为，影响房贷反映的真实性，给金融监管造成错觉，将影响监管政策制订的科学性。同时，如果一味追求集中度达标，还会导致房地产调控的“硬着陆”，最终会诱发金融风险。由此，作为监管当局，在房贷集中度监管上不能好大喜功，试图一蹴而就，更不能片面盲目求速，需根据房贷规模大的主客观原因，坚持循序渐进的科学精神，树立房地产长远可持续发展理念，坚持长效调控目标，将房贷集中度比例尽量制订到比较切合实际的合理区间，防止出现房贷集中度比例过低而滋生被监管机构埋怨情绪、不配合意识以及弄虚作假行为，更要防止因房贷集中度比例过低而诱发金融风险的出现。
2020年岁末最后一天，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对商业银行房地产贷款上限管理做出明确安排。这是继重点房地产企业“三道红线”座谈会，监管当局对商业银行房地产贷款上限管理划定的另外“两道红线”。三道负债红线“加”两道融资红线，“五花大绑”的房地产融资或将遭遇前所未有的“红线”监管。在此背景下，房价究竟是涨还是跌呢？ 一、三道红线：“锁定”企业负债上限 2020年8月20日，住建部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，公布房企资金监测和融资管理“三道红线”规则。“三道红线”规则虽未下文明示，但监管当局控制房企负债的窗口指导意图已经明确。房地产企业资金监测和融资管理“三道红线”主要包括三项财务指标：一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二是净负债率不得大于100%；三是现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”触线达标情况，房地产企业被划分为“红、橙、黄、绿”四个档次，分别赋予不同的企业有息负债增速比例。其中： （一）红色档：三道“红线”都触碰，不得新增有息负债； （二）橙色档：三道“红线”触碰两条，有息负债年增速不得超过5%； （三）黄色档：三道“红线”触碰一条，有息负债年增速不得超过10%； （四）绿色档：三道“红线”都未碰，负债年增速不得超过15%。 从以上分类不难看出，监管当局划定房企资金监管及融资“三道红线”的初衷就是降杠杆、减负债。通过“锁定”企业有息负债增速，抑制房地产开发企业盲目举债“拿地”的融资冲动。从资金需求端，保持房地产土地供应的市场理性，维护房地产市场平稳有序发展，有效防范房地产开发企业因过度融资、过度负债传染积聚金融风险。根据媒体报道，现有80家规模上市房地产企业，有70家房企“踩线”，有18家房企“三道红线”全踩。由此可见，房地产企业降杠杆、减负债的任务仍然“压力山大”。 二、两条红线：拧紧银行融资“阀门” 2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对商业银行房地产贷款集中度划定“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线；根据金融机构资产规模、机构类型等因素，分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。其中： （一）中资大银行：房地产贷款占比上限40%，个人住房按揭贷款占比上限32.5%； （二）中资中型银行：房地产贷款占比上限27.5%，个人住房按揭贷款占比上限20%； （三）中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款占比上限22.5%，个人住房按揭贷款占比上限17.5%； （四）县域农合机构：房地产贷款占比上限17.5%，个人住房按揭贷款占比上限12.5%； （五）村镇银行：房地产贷款占比上限12.5%，个人住房按揭贷款占比上限7.5%； 2020年三季度央行统计数据显示，人民币房地产贷款余额48.83万亿，同比增长12.8%。其中国有大型银行和部分中型银行房地产贷款占比明显偏高，远超“两道红线”监管标准。考虑到各家商业银行涉房贷款基数的差异性，《通知》还同时设置了商业银行政策调整达标的过渡期安排。两道红线，五大分类，从资金供给端对商业银行房地产融资规模占比进行框定，倒逼商业银行调整经营定位，优化信贷结构，保持房地产企业和其他实体经济的均衡发展。从监管政策导向看，未来商业银行存量涉房贷款或将在分类“红线”比例内有序“二次分配”，新增贷款资金或将更多流入制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节。 三、房地产融资“五花大绑”，房价是涨还是跌 从房企资金监管和负债管理“三道红线”，到银行融资贷款“两道红线”，房地产融资已经从需求侧和供给侧进行比例限定。房地产融资“红线”监管政策的两头加码，对未来房地产价格走势必将产生深远影响。 从即期影响看，房价会随着监管“红线”政策的落地实施，出现局部、阶段性调整分化。房价是当期市场供求关系博弈的反应，北上广深等供给资源相对有限的一线城市，房价依然会保持刚性稳定，下跌可能性不大，甚至会出现一定幅度上涨；二线城市房价将保持僵持状态，会出现阶段性小幅波动；三、四线城市会因房企融资红线监管压力，出现降价甩卖情形，房价或将出现一定幅度下跌。但由于此次“红线”监管，对房企和银行都设定了宽松的政策缓冲期，一定程度对冲了房价下跌调整的影响。 从中远期看，“红线”监管作为房地产调控的一项长效机制，对坚守“房住不炒”理念、防范化解金融风险、稳定房地产“基本盘”将产生积极影响。从运行效果分析，房地产融资采取两头管控，划“红线”的做法，无疑是一条“一箭三雕”的监管良策。然而，房地产行业毕竟不同于其他行业，其特有的投资属性，已经自觉不自觉充当起货币超发的“蓄水池”，对稳定物价起到相当程度的缓释。人们很难想象，如果没有房地产“蓄水池”吸金，物价会涨到什么程度。因此，从中长期看，只要货币超发情形不改变，房价上涨的趋势就不可能改变。房地产融资“红线”监管的长期推行，将一定程度上平滑房价上涨的趋势和幅度。
作者：张启迪，金融学博士，高级经济师，CFA，中央财经大学国际金融研究中心客座研究员，电子邮箱：zhangqidi1@126.com 微信公众号：wallstreeteco 近期，决策部门关于房产税的相关表态引发市场广泛关注。2020年11月初，刘昆部长在十四五规划辅导读本中发表的《建立现代财税体制》一文中提出，“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议亦提出，要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。12月23日，财政部党组书记、部长刘昆在《人民日报》发表《建立现代财税体制（深入学习贯彻党的十九届五中全会精神）》，再次强调要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。2021年是十四五规划的开局之年，房产税推进速度是否会加快？这是本文所要回答的问题。 一、当前决策层对房产税仍持审慎态度 征收房产税的提议最早大概可追溯至2010年。在“十二五规划”中提到，“研究推进房地产税改革”。2011年，上海和重庆两地开始房产税试点。此后，房产税推出的准备工作逐渐加快。房地产登记方面，2014年11月，国务院发布《不动产登记暂行条例》，2018年6月，不动产登记实现全国联网。房产税立法方面，2013年11月，在《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提到，要“加快房产税立法并适时推进改革”。2018年3月，财政部原部长楼继伟表示，“预计房地产税立法草案今年将进入人大审议” 。 然而，由于中美贸易摩擦爆发，叠加新冠肺炎疫情影响，最近两年房产税立法推进几乎处于暂停状态。2020年5月以来，随着宏观经济趋于稳定，房地产税立法推进再度启动，但相关部门的表态趋于谨慎。5月14日，人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示，按照安排，相关工作正在稳步推进，有关方面正在研究起草房地产税法草案。5月18日，中共中央、国务院发布了《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提到“稳妥推进房地产税立法”。值得注意的是，无论是在11月3日发布的“十四五规划”中还是在12月召开的中央经济工作会议中，涉及房地产的内容方面主要仍强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，并未提及房产税推进和落地事项。而在“十三五规划”中，曾明确指出“完善地方税体系，推进房地产税立法”。上述变化说明，在国际国内宏观经济形势仍存在较大不确定性的情况下，决策层对于房产税的推进更加谨慎。 二、房产税推出对经济的影响存在较大不确定性 （一）房产税可能对房价产生较大影响 目前房产税对房价究竟有何种影响仍存在较大争议。有观点认为房产税对房价不会产生多大影响，主要是因为从国外经验来看房产税并没有起到抑制房价上涨的作用。也有观点认为房产税推出会导致房价下跌。笔者认为，上述观点都只说对了一半。从短期来说，在没有其他政策对冲的情况下，房产税对前期涨幅较大城市的房价将产生较大影响。过去中国房地产市场长牛已经超过三十年，居民部门大部分资产都是房地产。并且，房地产持有存在严重不均的现象。当前，房价上涨预期已经走弱，租金收入又无法弥补持有房地产的机会成本，在这种情况下，征收房产税不仅会对房价产生较大影响，而且可能出现大量抛盘引发流动性风险。中国房地产市场具有极强的特殊性，国外经验并不适用于分析国内房地产市场。从长期来说，房产税无法改变房价走势。然而，房产税一定程度上可以降低房价上涨的波动率，因此也会对房价产生抑制作用。总的来看，不论短期还是长期，房产税对房价均具有抑制作用，并且对短期房价的影响可能更大。 （二）一旦房价大幅下跌可能引发金融和经济风险 房价下跌可能引发以下五种风险，一是房地产企业债务风险。一旦房价出现下跌，房地产企业存货价值将会下降，资产负债率也会上升，房地产企业抵押给银行的土地和房产价值也将下降，可能引发银行抽贷、断贷。其他融资渠道也可能出现收紧，导致企业现金流出现断裂。二是居民债务风险。一旦房价出现下跌，居民部门抵押给银行的押品价值也将出现下降。这将降低居民部门的还贷意愿，大量居民债务可能出现逾期。三是地方政府债务风险。一旦房价出现下跌，城投公司提供给金融机构的土地等押品价值也将下降，届时城投公司也将面临融资压力，可能引发城投公司债务违约。四是银行风险。目前银行系统贷款存量的40%都直接或间接与房地产相关。一旦房价出现下跌，银行金融风险也将上升。五是经济风险。由于房地产产业链条较长，涉及行业众多，一旦房价出现下跌，房地产投资以及其他相关行业的投资也将出现大幅下滑，经济下滑压力也将加大。而且，如果上述风险形成共振，甚至有可能引发小型区域性甚至是系统性风险，这也是房产税迟迟难产的最主要原因。 三、房产税推出必要性正在上升 （一）推出房产税是实施双循环新发展的必然要求 推动形成双循环新发展格局的重点是国内大循环，而国内大循环的建立要求形成以消费为主的经济结构。过去很长一段时间，居民部门的支出大部分用于房地产，不仅造成了房地产泡沫，加大了金融风险，而且导致居民杠杆率大幅上升，势必影响中长期经济增长。横向比较来看，与其他主要经济体相比，中国居民部门杠杆率已经处于高位。如果杠杆率进一步上升，势必将对消费造成挤出效应。因此，继续依靠房地产发展经济已不可持续。在这种情况下，有必要尽快推出房产税，避免房地产再度过快上涨，以便于尽快实现居民部门需求结构的调整。 （二）推出房产税是实现房地产长期健康发展的必然选择 过去三十年中国房地产市场中间经历多轮暴涨，部分城市房地产市场泡沫化严重，这与房产税制度的缺失密切相关。由于持有房地产机会成本较低，致使大量资金参与房地产投机活动，导致房地产价格每隔几年就会经历一轮暴涨。不仅大幅推升了居民杠杆率，而且对实体经济产生了挤出效应，加大了金融风险。在现有房地产宏观调控政策中，房产税对于遏制投机活动最为有效。如果房产税能够落地，将有效提升投机成本，避免今后再度出现房价暴涨的情况。因此，必须要推出房产税才能实现房地产市场长期健康发展。 （三）推出房产税有助于减轻贫富分化 当前全球主要经济体基本都面临贫富分化问题。贫富差距拉大会导致经济结构失衡加剧，严重危害中长期经济增长前景，整体经济抗风险能力也会变弱。次贷危机后美国经济复苏疲弱，经济出现超预期低增长，跟美国贫富分化加剧有直接关系。造成美国贫富分化拉大的原因主要有两个，一是工资增速放缓，二是股票、房地产等资产价格上涨，而造成中国贫富差距拉大的主要原因就是房地产。一方面，房价上涨促使财富向富裕人群集中，另一方面，房价上涨迫使中低收入人群不得不借入更多的负债购房。而负债的持有方亦是富裕人群。房产税推出后，有助于抑制房价过快上涨，居民杠杆率上升速度也将放缓，以上均有助于减轻贫富分化。 （四）推出房产税有助于改善地方政府收入结构 当前，地方政府财权与事权不匹配问题较为突出。房产税作为直接税的一种，可以为地方政府筹措财政收入，提供稳定的收入来源。中国城镇化率已经超过60%，具备开征房产税的基础条件。虽然房产税收入在短期内无法完全替代土地出让收入，然而对于调整地方政府收入结构同样有很大作用。并且，随着今后城镇化水平不断提升以及房产税政策的逐步完善，房产税占地方政府收入的比重也会越来越高，最终将超过土地出让收入。目前，一线城市二手房成交占比超50%，房地产市场已经进入存量房时代。未来会有越来越多的城市进入存量房时代。在存量房交易为主的房地产市场中，土地财政模式将不可持续，征收房产税也将是必然选择。 四、十四五期间内落实房产税是大概率事件 （一）房产税对房价的不利影响可以通过政策进行对冲 虽然一旦开征房产税可能给房价带来不确定性，影响宏观经济和金融稳定，然而，这一影响完全可以通过其他政策进行对冲。笔者此前曾多次撰文提议在推出房产税的同时降低房贷利率，这样既有利于稳定房价，也有助于降低居民债务负担。此外，还可以先在部分城市试点（例如一二线城市）试行房产税，之后再扩大征税范围。或者是先设立相对较高的收税门槛，之后再逐步降低门槛，以上均可以最大限度地降低房产税推出可能带来的不确定性。 （二）经济平稳条件下征收房产税风险较低 此前，诸多市场机构预期房产税将在2020年完成立法，2022年开始征收。中美贸易摩擦爆发以及新冠肺炎疫情一定程度上迟滞了房产税的出台速度。当前，中国经济已经度过了最困难的时期，预计2021年经济增速将出现大幅回升。在这种情况下，尽快推进房地产立法工作是较为合适的。待房地产立法完成后经济也将完全回归正轨，届时择机征收房产税风险相对较低。 （三）房地产企业杠杆率得到有效控制是实施房产税的先决条件 近期，监管部门设置“三道红线”限制房地产融资。收紧房地产融资一方面是为了降低房地产企业杠杆率，降低房地产企业风险，另一方面也是为后续开征房产税做准备。如果房地产企业杠杆率得到有效控制，届时即便是因征收房产税房价出现一定程度的下跌也不会给房地产企业带来较大风险。展望未来，利用2年左右的时间完成房地产企业债务风险的治理再开征房产税是较为合适的。 （四）十四五规划中已暗示房产税将在十四五期间落地 2020年9月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，从“十四五”第一年开始，各省（区、市）要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例。到“十四五”期末，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。而土地出让收入占地方政府收入的80%以上。如果50%用于社会主义新农村建设，那么势必将有新的税种代替土地出让收入，而这一税种很可能是房产税。因此，《意见》从某意义上来说已经暗示房产税将在十四五期间落地。 目前房产税的征收已基本不存在技术层面的障碍。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定，房地产企业债务风险也将得到有效治理，配合宏观经济政策的对冲以及房产税征收机制的过渡性设计，房产税在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出现的。鉴于未来很长一段时间内国际经济形势和地缘政治环境都将面临较大不确定性。国内经济增长也将持续面临诸多挑战，房产税的推出永远没有最好的时点。推出时间越晚，越不利于国内大循环的建立和经济结构的调整。征收房产税是需求侧改革的必由之路，不仅有助于抑制金融资源过度流向房地产市场，提升资金在经济中的配置效率，而且有助于稳定居民杠杆率，增加居民消费。只有切实推动房产税落地，才能真正推动双循环新发展格局形成。
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