对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。 很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。 这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。 房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。 还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！ 如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类： 第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州； 第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉； 第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。 从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势： 一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域； 二是大湾区，房价大起大落的概率不大； 三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。 大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。 当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。 最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。 至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。
房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。” 金融整顿已转移至房地产行业 2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。 从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。 2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。” “回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。” 中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。” “ 在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。 “ 从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。 中国刚需人口开始出现净下降 事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。 中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。” 2019 年 1 月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降，7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。 从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。 “ 什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米，人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年，其中过去 10 年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。” “ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。” 中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈 中国现在人均建筑面积大概 37 平主米，人均使用面积只有 20 平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。 “ 我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品，这里面有很多原因，有我们住房类型比较多、比较杂，以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看，从我们的统计口径来讲，商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过 1/3，也就是说，在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。” 房地产行业或变为制造业模式 在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。” 这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。 “ 房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。” 不过，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。 中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。 中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。” “ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。” “ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。” 房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”
一、房地产开发投资完成情况 1—8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%， 增速比1—7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。 1—8月份，东部地区房地产开发投资47329亿元，同比增长5.5%，增速比1—7月份提高1.5个百分点；中部地区投资17605亿元，下降1.1%，降幅收窄2.0个百分点；西部地区投资19966亿元，增长7.9%，增速回落0.4个百分点；东北地区投资3554亿元，增长4.0%，增速提高1.5个百分点。 1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积839734万平方米，同比增长3.3%，增速比1—7月份提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积592216万平方米，增长4.3%。房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点。其中，住宅新开工面积102486万平方米，下降4.3%。房屋竣工面积37107万平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1个百分点。其中，住宅竣工面积26498万平方米，下降9.7%。 1—8月份，房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1—7月份扩大1.4个百分点；土地成交价款7088亿元，增长11.2%，增速回落1.0个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1—8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1—7月份收窄2.5个百分点。其中，住宅销售面积下降2.5%，办公楼销售面积下降19.5%，商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1—7月份为下降2.1%。其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%，商业营业用房销售额下降19.9%。 1—8月份，东部地区商品房销售面积40614万平方米，同比增长0.8%，1—7月份为下降2.2%；销售额54065亿元，增长6.6%，增速比1—7月份提高4.6个百分点。中部地区商品房销售面积26330万平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6个百分点；销售额19072亿元，下降7.8%，降幅收窄2.8个百分点。西部地区商品房销售面积27525万平方米，下降2.7%，降幅收窄1.5个百分点；销售额20424亿元，增长0.3%，1—7月份为下降2.5%。东北地区商品房销售面积4017万平方米，下降10.2%，降幅收窄4.3个百分点；销售额3381亿元，下降5.8%，降幅收窄3.7个百分点。 8月末，商品房待售面积50052万平方米，比7月末减少639万平方米。其中，住宅待售面积减少705万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加27万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1—8月份，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1—7月份提高2.2个百分点。其中，国内贷款18016亿元，增长4.0%；利用外资101亿元，增长24.5%；自筹资金37320亿元，增长3.6%；定金及预收款38837亿元，增长1.2%；个人按揭贷款18957亿元，增长8.6%。 四、房地产开发景气指数 8月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.33，比7月份提高0.24点。 表1 2020年1—8月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长(%) 房地产开发投资(亿元) 88454 4.6 其中：住宅 65454 5.3 办公楼 3821 -1.0 商业营业用房 8209 -2.9 房屋施工面积(万平方米) 839734 3.3 其中：住宅 592216 4.3 办公楼 34499 -1.1 商业营业用房 86534 -8.4 房屋新开工面积(万平方米) 139917 -3.6 其中：住宅 102486 -4.3 办公楼 4220 -5.8 商业营业用房 11392 -6.4 房屋竣工面积(万平方米) 37107 -10.8 其中：住宅 26498 -9.7 办公楼 1282 -16.9 商业营业用房 3847 -22.9 土地购置面积(万平方米) 11947 -2.4 土地成交价款(亿元) 7088 11.2 商品房销售面积(万平方米) 98486 -3.3 其中：住宅 87200 -2.5 办公楼 1832 -19.5 商业营业用房 4956 -17.0 商品房销售额(亿元) 96943 1.6 其中：住宅 86769 4.1 办公楼 2646 -18.0 商业营业用房 5333 -19.9 商品房待售面积(万平方米) 50052 0.5 其中：住宅 22835 0.2 办公楼 3780 3.1 商业营业用房 13031 -2.3 房地产开发企业到位资金(亿元) 117092 3.0 其中：国内贷款 18016 4.0 利用外资 101 24.5 自筹资金 37320 3.6 定金及预收款 38837 1.2 个人按揭贷款 18957 8.6 表2 2020年1—8月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 地 区 投资额 (亿元) 同比增长 (%) 住 宅 住 宅 全国总计 88454 65454 4.6 5.3 东部地区 47329 34239 5.5 5.4 中部地区 17605 13816 -1.1 0.6 西部地区 19966 14709 7.9 9.7 东北地区 3554 2690 4.0 4.8 表3 2020年1—8月份东中西部和东北地区房地产销售情况 地 区 商品房销售面积 商品房销售额 绝对数 (万平方米) 同比增长 (%) 绝对数 (亿元) 同比增长 (%) 全国总计 98486 -3.3 96943 1.6 东部地区 40614 0.8 54065 6.6 中部地区 26330 -8.5 19072 -7.8 西部地区 27525 -2.7 20424 0.3 东北地区 4017 -10.2 3381 -5.8 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式 按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 5.东、中、西部和东北地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
尽管国内多数城市房价在上涨，主要集中在长三角、珠三角等地区的一二线城市，但也有东北、华北、华中等部分二线城市房价却出现了下跌，比如郑州、天津、石家庄、济南等城市。现在国内房价呈现冰火两重天的格局。 很多老百姓(行情603883,诊股)也感到奇怪，现在各地城市出现了分化走势，未来国内房价该怎么走呢？ 对此，我们认为，从表面上看，国内各地房价出现涨多跌少的格局，但现在毕竟也有一些地方的房子开始出现下跌了。 这说明国内房价拐点正在出现，房价只涨不跌的神话正在终结。从目前形势来分析，最近有几大利空给之前的房地产降了温。 第一，住建部在五一之后，约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、成都、常州等12座城市政府相关负责人，对这些房价上涨过快的城市提出整改意见，此后被约谈的城市大多出台了更为严格的调控措施。 到8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作商会，对沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省的相关负责同志参加会商。 此次会议更是强调，要毫不动摇坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期剌激经济的手段，保持调控政策连续性、稳定性，确保房地产市场健康平稳发展。 随后，各地纷纷加码房地产调控政策，主要是在原来房地产调控的基础上打补丁、填漏洞，比如提高离婚后买房的难度系数。现在上至中央政府，下至地方，“房住不炒”的理念早已经是深入人心。 第二，房地产企业融资的“三道红线”将阻止房企疯狂杠杆拿地。最近，由央行和住建部推出的，房企融资的“三道红线”。主要是为了控制房企债务上涨，防范系统性金融风险。具体为剔除预收款后的资产欠债率大于70%，净负债率大于100%；现金短债之比小于1倍。 同时，监管部门将根据“三道红线”的触线情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档。凡触碰三线的房企划为红色档，不得增加有息负债规模。这意味着，房企既不能发行债券，又不能到银行去贷款。只有将各项数据降到红线以内，才能算是合格。 第三，恒大七折卖房，吹响了房地产大降价的号角。由于恒大上半年完成房产销售数据不理想，下半年开始发力。9月6日晚间，恒大地产召开营销大会，祭出史上最低7折销售。力图在9、10单月销量要冲刺1000亿元，以确保完成全年8000亿的销售目标。 对此，我们认为，恒大此次降价促销，并非是“金九银十”让利行为，而是在目前特殊的经济和资管背景下进行的。接下去，估计有一半的房企出于各种原因都会选择降价销售，房价下跌大势所趋。 第四，中国的城镇化率已经发展到尽头，现在国内城镇化率达到了67%，继续推进城镇化的空间有限。再加上，我国老龄化社会已经到来，90后、00后年轻人的数量越来越少。房地产高需求时代已经结束。 过去二十年买房就能对抗通胀，但未来二十年买房未必就能对抗得了通胀。而且二三年后还要开征房产税、遗产税等，国内房价未来去除泡沫已经是必然的趋势。 第五，长效机制将开启房地产的新模式！近日，深圳市住房和建设局局长张学凡在一个会议上提出，深圳房地产要学习新加坡模式，将来深圳市60%居民住在政府提供的租赁或出售的住房中。 以后在住房市场上，政府提供的住房成为主流，商品房将沦为少数，实现“居者有其屋“。将来各地也都会学习新加坡模式，政府对低收入群体有一个保障功能。 通过多主体供给，多渠道保障来满足中低收入群体的需求。未来商品房需求被大幅分流掉，商品房价格也会逐步回去居住属性。 目前，国内多重利空来袭，表达了中央各部委都不希望房价过快上涨，而各地方政府看到房价上涨，也加大了房地产控力度。在目前情况下，后面房价要想上涨已经没有什么空间。而对于投机炒房者来说，如果房价上涨没有空间，他们拿着房贷还要还本付息，这样的结果肯定还是亏损，所以，很多炒房者都把房产抛向市场，未来房价下跌的空间已经被打开。 中国房地产虚假繁荣时代已经结束，明年房价走势将是震荡下跌，逐步回归合理属性。
王鸿 9月17日，"2020中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛"在上海举行。 中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，房地产进入了稳定期，持续打造品牌价值尤为重要。他认为品牌力可以转换成销售力，并且谈到对于天网、地网、人网的理解。最后表明数字化是房地产行业未来十年中要升级改变的事情，数据化、科技化、智能化将成为非常重要的发展方向。 以下为致辞全文： 大家下午好！ 昨天跟阿里有一个战略合作，中国地产百强企业总裁以上的到了60位，应该说是地产行业的一个盛事。阿里的9号馆很值得看，是它的品牌馆。但是我更喜欢看的是它的文化馆，是阿里从第一天开始成立到现在为止很多的记录。中国房地产这么多家企业的年龄都比阿里长，我认为今天持续对品牌进行打造的能力，地产公司还是应该向阿里、腾讯这样一些技术类头部企业学习。 品牌测评从第一天开始，每一年都有这样一个简单的交流。实际上中国房地产企业的成长是伴随着品牌的成长而发展起来的。持续的文化的建设，对企业的发展是非常有作用的。我认为到今天为止，房地产进入了稳定期，持续打造品牌价值尤为重要。 第二，品牌力是可以转换成销售力的。昨天在讨论房地产交易市场的时候，很多老板都提出来一个概念，天网、地网、人网的概念。天网类似于阿里、腾讯、头条、苏宁，包括乐居，全网的一些流量。什么叫全网的流量？就是现在通过互联网来选择性的去做，有可能买哪个项目。为了某一个品牌而去买房子，可能性不大，但是当他选择好房子的时候，或者选择好地段的时候，一定会在这个区域里面去找好的品牌的房子。 我专门研究过一个事，做过一个方案，能不能让老百姓去研究一下买房的逻辑。曾经还尝试过一个APP，后来没做起来，叫择家。就是让老百姓自己去选，给他各种数据，让他去选应该在哪里买房子，对现在自己的房子满意不满意，这是三年前做的。这次跟阿里合作，提出来一个概念，淘宝上面有4亿户人家，9亿人，通过大数据的分析让他们找到合适的房子，把要买房子的人，买房子过程当中的需求、数据和产品去对照，这个过程当中发现一个问题，当他的基本需求被满足的时候，地段、区位、教育等被满足以后，品牌的价值就出来了。品牌还是有溢价的，到今天为止还是这样。比如说星河湾，黄先生这么多年做的一个重要的概念就是希望自己造的房子比别的房子卖得贵，因为品牌。当然品牌的背后是它的产品力，是它的服务力。所以品牌价值是可以带来销售的转换。这是天网。 地网，很多企业在现在纷繁复杂的房地产交易领域当中，除了选择渠道，除了选择互联网的一些手段以外，都在做所谓的自营销。有的做得很大，花几十亿甚至上百亿去做，但是更多的开发商是利用它的品牌、它的产品力、服务力，做它的用户圈层，俗称老带新。真的是靠品牌带来的。好的品牌、好的服务、好的产品力实际上是能够帮助去做转换的。这是地网。 人网，品牌当中有另外一个叫口碑。从品牌这个维度来讲，未来的销售，产品力、服务力、品牌力这些都为销售带来非常重要的作用。看不清的状态下，多花点时间，多练点内功，去把企业的品牌打造好。稳健经营的核心当中，除了今天讲的三条红线，除了讲的现金流、现金为王以外，我认为更多的是要把内功、品牌牢牢抓住。这可能是自己一些对品牌的认知或者建议。 第三，数字化。数字化是房地产行业未来十年中要去升级改变的一件事情。今天早上有很多媒体问我：“能不能把数字化和卖房子结合起来，讲得透彻一点。”我说很简单，在座各位桌子上的矿泉水，当把它变成数字，能够在淘宝上卖。当房子也变成数字的话，一定能够在天猫上卖。当然数字化不仅仅是卖房子，整个数字化是房地产行业的全链条，从拿地开始到最后，技术、数字、产品，更多地需要根据现在科技的发展，根据现在的新基建，去把它提升上去。 4月29日，国家把数据变成了国家的第五大生产要素，和土地、生产力放在一起。国际竞争格局越来越激烈的时候，我相信数字化、数据化、科技化、智能化的发展将成为非常重要的发展方向，从一个企业、一个地产商的角度来讲，可以坚守本业去造房子，水泥、钢筋以外，必须加上去的是数据。希望地产开发商能够在未来十年的数字化升级过程中成为它的产品，易居非常愿意在这个过程当中和大数据、区块链一起拥抱这样的变化，拥抱数字化的革命，在这个过程当中实现各自的价值。 谢谢大家。
刘慧欣 9月17日，"2020中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛"在上海举行。 雅居乐集团人力行政中心总经理张咏在活动现场针对目前房地产市场的人力变化做出以下表示： 第一点，他认为原来在房地产行业，人力成本所占的比例是很低的，大概是2%左右，所以之前大家对人力成本并不重视。但自2019年以来，大家都在讲人均效能、元均效能、组织效能，可以看到整个房地产行业，大家都在转变，已经不再是简单粗暴的大开大合的组织管理，而是更加精细化的组织效能的提升。 第二点，对于人力来说，他认为是要推动组织的创新。现在整个房地产行业进入到存量市场，或者是双循环等等，未来这样在这个行业更好的发展，他认为创新能力一定是组织能力非常重要的一点。 第三点，要关注的是领导力。之前他觉得房地产行业是比较简单粗暴的，很多时候并没有关注到员工真正的需求和他们的内心。所以他认为未来整个房地产行业，领导力的培训、培养是非常重要的一点，是真正做到以人为本。
张春捷 9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。>>>点击查看更多详情 谈到房地产数字化未来的发展趋势，弘阳集团总裁蒋达强表示，房地产数字化势在必行，今年疫情加速了这个进程。未来房地产从增量市场走向存量市场以后，研究客户的需求变得越来越重要，数字化是客户需求研究的第一手段。未来，房地产行业数字化发展是从工具逐步变成大数据算法，并嵌入到房地产开发链条中。 他补充道，中国房地产行业的发展相对缺乏互联网思维和数字化思维，易居作为房地产服务行业的领头羊，牵头房地产企业和互联网企业之间的合作，期待此次合作可以碰撞出火花。
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