矫正房企融资行为，有效压缩房企债务规模 10月14日，中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在三季度金融数据发布会上表示，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。他表示，建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。 房地产市场的快速发展，得益于金融的大力支持，房企的过度扩张和房价的过快上涨，也与金融行为密切关联。也就是说，金融在支持房地产业发展过程中，是功过皆有，功不抵过，过不掩功。急需要做的，就是如何通过政策的调整与优化、制度的完善与规范，减少问题的再发生，降低房地产行业的金融风险，使房地产行业能够健康有序地发展。 事实也是，从房地产市场刚刚放开起，金融就快速果断地进入房地产领域，对房地产企业予以全方位支持。虽然多数得到金融支持的房地产企业，根本算不上企业，就是几个人甚至一个人注册一个公司，东拼西凑地把注册资金以及土地的首笔资金弄到手，然后通过土地抵押从银行获得巨额资金，最终实现了财富的倍增效应。很多人认为，多数房地产企业都是依靠空手套白狼发起来的。虽然话有点偏激、也有点粗糙，但话糙理不糙，完全符合实情。 尽管如此，我们仍然认为，金融对房地产行业的贡献是大的。没有金融的全力支持，房地产行业不可能有今天的水平。反过来，由于金融的过度支持，也让房地产行业出现了过度发展、房地产企业过度扩张的现象，多数房地产企业都是负债累累，都资产负债率极高，都存在着比较大的债务风险。近期就有媒体报道，已有多家房地产企业出现了债券爆雷现象。这也意味着，对房地产企业，确实到了需要有效规范其债务行为的时候了。而规范房地产企业的债务行为，毫无疑问应当从金融监管入手，从对房地产企业制定融资规则入手，让房地产企业不能随心所欲地扩大债务规模、单纯依靠负债进行扩张。 央行对重点房地产企业制定资金监测和融资管理规则，显然是看到了房地产企业的负债风险，看到了房地产企业缺乏债务风险意识的问题。如果任凭房地产企业负债扩张下去，总有一天会出现比较严重的金融风险问题。所以，必须及时及早采取措施，对房地产企业的融资行为进行监管，对房地产企业的资金情况进行监测。尤其是资金的运行，需要有一个规矩。切不可让房地产企业生病、金融企业来吃药。有些房地产企业，实际已经出现了这样的问题。 考虑到目前出现问题的大多是中小房企，大型房企、头部房企还相对比较平稳。因此，更需要把中小房企的风险当作警钟，及早出手、及早准备，把风险化解掉，把问题解决好，特别对重点房企，必须建立规范的资金监测和融资机制，透明银行和房地产企业的融资行为，避免金融机构在给房地产企业融资时暗箱操作。因为，正常情况下，如果金融机构严格执行金融规定和调控要求，房地产企业的资金就不会这么宽裕，囤地等现象也要少得多。所以没有得到有效遏制，说明金融机构在暗中帮助房地产企业，在将资金转道到房地产行业。因此，重点房企的融资管理规则，一定程度上也是对商业金融机构的约束和规范。 对重点房企实施资金监测和融资管理的重心，应当放在压缩房地产企业债务规模和降低负债率上，要釜底抽薪，而不是扬汤止沸。扬汤止沸的方式，只会让风险越来越大，危害越来越多。只有釜底抽薪，让房企的债务规模有效压减，负债率有效降低，风险才算真正排除。否则，只是暂时隐藏起来而已。 当然，在压减房企债务规模过程中，也一定要把握好节奏，注意好分寸，不能操之过急，不能盲目行动。行为过急，也会使风险快速爆发的。其中，用金融手段倒逼房企售房回笼资金，是最重要的手段。只要房企愿意售房，债务规模是能够压缩的，负债率也能够降低的。恒大提出连续3年每年压减1500亿有息债务的目标，就是压缩债务规模非常有效的举措。一旦目标实现，企业的债务规模将大大降低，负债率也会明显改善。所以，企业不是不能做，而是有金融机构的支持，不愿这样做。真的金融机构动起来了，问题也就能够解决了。矫正房地产企业的融资行为，是化解房地产领域风险最有效的手段，十分重要，也十分紧迫。 谭浩俊
本报记者 彭江 近日，有信息称“有大型国有银行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。”更言之凿凿地称，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度，事实究竟如何？ 对此，经济日报记者就上述传言采访了几家大型国有银行，得到的反馈意见均为“不知情”。多个地方监管部门也均表示，没有接到相关通知。 “目前没有看到相关文件，监管方面总的原则依然是坚持‘房住不炒’。”中国民生银行首席研究员温彬对经济日报记者表示。 从监管层面看，房地产金融一直维持严监管态势。日前，中国银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻，中国银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。 此前，住房和城乡建设部、中国人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。强调市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行。 央行日前发布的货币政策执行报告称，要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。 业内分析人士指出，综合看近期的房地产相关政策，从整治市场乱象、重点城市调控加码、房企融资收紧，再到相关部门连续召开座谈会等，体现了分类调控、一城一策、精准施策仍将是下一阶段政策方向。调控将进一步落实城市主体责任，从供求、土地、金融等多个层面入手，确保房地产市场平稳健康发展。 “从货币政策角度来说，还是要强调精准聚焦支持制造业和中小微企业，把过去集中在房地产的金融资源，有效精准地引到实体经济中去，促进房地产与金融形成良性循环。”温彬说。 专家表示，未来在控制个人住房贷款、降低居民杠杆率方面，银行业应在合理满足居民购买首套住房需求之外，严格把控信贷投放，严格审查贷款资金流向，防止资金违规流入房地产市场。同时，还应坚持差别化住房信贷政策，坚决遏制投机性、投资性购房需求。
近日，有报道称，有大型国有银行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。 报道说得有鼻子有眼，声称还有部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。 一石激起千层浪。个人房贷真要收紧吗？房贷政策要变了吗？会影响房价吗？ 个人房贷要收紧吗？ 保障合理自住购房需求 针对收紧个人房贷一事，经济日报-中国经济网记者第一时间询问了几家大型国有银行和多个地方监管部门。 几家大型国有银行给出的反馈均是：不知情！ 多个地方监管部门的反馈意见为：最近没有接到上级单位下发开展这方面监管工作的通知。 也就是说，目前没有传闻中的信息。 中国民生银行首席研究员温彬对记者说，监管方面总的原则依然是坚持“房住不炒”的定位。 其实，房地产金融一直维持着“严监管”态势。 9月14日，中国银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制。 可以看出，监管主要针对的还是违规资金流入房市，保障的是保障性民生工程和居民合理自住购房的需求。 房贷政策变了吗？ 政策具有连续性一致性稳定性 虽然目前还没有压降、控制个人房贷规模的明确信号，但房地产企业融资政策的确收紧了。 8月份，2020年第二季度中国货币政策执行报告称，要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 上述表述依然延续了“房住不炒”的定位。而对房地产企业融资的限制，稍后也来了。 8月20日，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1的房地产企业不得融资。 从政策目的看，主要是为了防范房地产企业因为盲目加杠杆扩张导致的金融风险。要了解更深层面的原因，还要看房地产市场的资金情况。 由于上半年资金相对充裕，利率水平较低，市场上不少资金积极进入房地产市场。 央行测算，今年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。以此来看，防止金融资源被房地产过度占用的问题仍然需要重视。 “从货币政策重点来看，还是要强调精准聚焦支持制造业和中小微企业。把过去集中在房地产的金融资源，有效精准地引入实体经济中去，促进房地产与金融形成良性循环。” 温彬说。 房价会受影响吗？ 或在短期内抑制房价上涨态势 虽然个人房贷没有明显变化，但房地产企业融资收紧，会不会影响房价？ 有专家分析认为，如果房地产企业融资渠道受到限制，房企资金压力加剧，要改善负债率和融资结构，同时又要冲业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。 怎么提升回款能力？降价跑量可能是最直接的举措。在销售方面，房地产企业的促销力度可能会加大，促销活动可能会增加。 事实也是如此。随着国庆中秋假期到来，不少房企已经开启了新一轮促销战，什么全线7折促销、万套房源百亿补贴、88折起购房优惠…… 专家认为，房企促销战或将在短期内抑制房价上涨态势。这是否意味着房价会大幅下降呢？ 也别想多了。从政策层面看，坚持“房住不炒”定位，就是为了促进房地产市场平稳健康发展，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，也决定了房价不可能出现大幅变动。
这个经典的伦理问题，如今摆在中国经济面前。 一个是中国的“新世界工厂”，在外面被围追堵截；一个是中国的“旧房产龙头”，现在是债务缠身流言满天。答案看上去很简单，肯定是救让中国硬核技术扬眉吐气的华为。恒大这样的大型房地产+债务集团，代表着中国旧的发展模式，旧的增长动能，以及越来越多的麻烦制造者。 然而答案还真不是这么简单： 1，华为出现问题，短期内不会引发系统性金融风险，只是会严重影响长期国运：代表中国经济迈向新动能、高质量发展的龙头企业折戟沉沙，无疑是对国运的打击沉重。当然，华为这种天然的狼性文化企业，一直在水里，不是一般风浪能打倒的。 2，恒大一旦出现问题，上万亿债务，上千家金融机构，上百万就业人员，几万座烂尾楼，在当前本就脆弱的金融体系上，保不准会引发一场金融动荡。虽然现在警报解除，但那份“谣传”的请求政府支持的报告所描述的情况，可能大部分也不是空穴来风。（当然与华为相关的就业不一定比恒大少，但是至少没有金融系统性风险问题） 3，非常重要的一点，华为的问题，并不是政府花钱能救的。甚至可以说，华为现在的麻烦，大部分是谁惹的？一个如此开放的民营企业，为何成为美帝国围追堵截的对象？ 所以现实的情况大概率是，政府要救华为，不仅救不了，还会添更多的不确定性因素。政府若想支持华为，唯一做的可能就是——外交上多一点策略，少一些直接对抗。 但救恒大就简单了，不过是个钱的问题。最近几年，从安邦，到华融；从明天，到海航，不都有惊无险的救助了吗？ 一旦发生问题，终局不难推演：债务重组，国家队接管，换个牌子消化包袱，继续经营。何况债务的背后还有那么多的房地产资产，只要房价再涨一下，不仅没有损失，还会有盈利。 恒大的真实情况到底怎样我们并不完全清楚。明股实债对赌协议，的确压垮了不少资本大佬，比如俏江南。何况这次传闻是1300亿。 这实际上是中国经济当前面临的一个重大的国运抉择问题：未来的经济动能，是靠世界工厂、新型制造业，还是继续靠建筑工地、房产债务集团，以及地方政府长期依赖的土地财政。 图1． 外需冲击下经济复苏有赖于基建和地产“双引擎”发力 对国家来说，有些行业的确代表着未来，是诗和远方，是构建大国基业长青的力量。但眼前的苟且可能更重要。客观的说，在过去几轮下滑周期里，主要的经济拉动力量还是房地产+大基建。房地产救中国（以及中国足球），房地产创作信用和货币，房地产是国家资产负债表的压舱石，这些或许并不是夸大其词。 图2． 房地产是整个经济周期之母 图3． 近年来地产对经济的拉动作用大于基建 作为一个经济学研究人员，我不赞同从道德上对某个行业进行严苛审判，或者过度的妖魔化。如果没有这么多优秀的房企建了这么多优质的房子，中国的老百姓可能还是像几十年前那样住在拥挤不堪的筒子楼里。在每一轮经济下行周期里，如果没有房地产投资的拉动作用，中国的GDP下滑幅度和失业程度可能会非常悲惨。 图4． 房地产对GDP的贡献 可以说，大型房地产商的崛起，是中国轰轰烈烈的城镇化进程的微观映射。如果过去一轮工业化进程崛起的是制造业企业家（张瑞敏，曹德旺，董明珠等），以及后来财大气粗的煤老板，现在轮到了房地产老板（王健林，许家印，王石等）。看看现在谁还在玩足球或拍电影（需要超级自由现金流），就能发现这种行业轮动的奥妙了。 图5． 2010-2018年：中国城镇化率走势图 但是现在应该到了一个转折点了。中国的城镇化率已经超过了60%，中国的人均住房水平也近乎达到发达国家水平，如果还是依靠债务和投资拉动，而且债务越积越多、房价越来越高，这样的结局如何收场。掌握更多数据和情况的领导层，并不是不清楚。 这是一个不收敛的超级耗散系统：债务膨胀+房价飙升。如果任由其发展下去，或者在这个正反馈系统下让市场起决定性作用，结局一定是以债务崩溃+房价破灭的极端形式出现。市场是好的，是最优的资源配置模式，尤其是对一些市场原教旨主义者来说。但是，市场一旦加入了债务这个魔鬼（金融加速器），掺入了政府土地财政等复杂因素，它的出清方式也是非常残酷的。 不稳定是市场内生的，加入债务后就会以金融危机这种极端的不稳定现象呈现。一轮大周期，尤其是扩张速度快的大周期，关键的不是如何起飞，而是如何软着陆。改革开放四十年，每一次轰轰烈烈的运动式发展，着陆起来都非常不容易。这一次轰轰烈烈的房地产大投资，全国一片拆迁现场、建筑工地，背后又是不堪重负的债务：房地产商开发贷、政府地方债、居民房贷。一片债务大爆炸的蛮荒景观。这一切该如何收场？ 有人说，继续这样也能凑合着混下去，靠房地产有什么不好的，中国人的购房热情还那么高，让市场起决定性作用吧。这是比较“幼稚”的市场原教旨主义的想法，对这种想法我只说两点： 第一，理论上，中国的房地产市场并不是真正的可以实现瓦尔拉斯均衡或满足福利经济学第一定理的市场，它是超级依赖债务并与一级土地供应商政府千丝万缕联系的畸形市场。这样畸形的市场，发展起来非常野蛮，出清起来绝对也是核弹当量级的。 第二，现实中，假如让市场起决定性作用，日本的房产泡沫破灭危机与美国的次贷危机，就是最好的例子。这样的事情一旦发生在中国，你觉得我们现在的金融治理能力和金融危机救助经验，能像美国那样量化宽松转嫁出去吗？ 图6． 日本央行的超级宽松面临无债可买的困境 还有一个疑问，如果是治理房价上涨过快的问题，为什么要打击房地产的供给侧呢？按照经济学的供需理论，如果一个商品的价格过高，肯定是供给跟不上需求。在这个理论下，房价涨的快，应该大力支持房地产商，让他们多造房子、多卖房子，房子供给充足了，价格不自然就下来了吗？ 这里面存在几个供需理论上没有考虑到的现实问题。第一个是政府捂地，房产商捂盘的问题。因为土地垄断，私人不能随便买地建房。在房价上涨预期下，尤其是中国的房地产价格涨落比较急促，是要涨就翻倍的涨，今年卖和明年卖，价格和收入可能就要差一倍。在这种情况下，房地产商有坐庄囤积居奇制造供给缺口拉高房价出货的动力。 图7． 国内各行业企业资产负债率 第二，中国的房地产业是一个债务密集度极高的行业。从拿地，到建安，到销售，整个流程几乎都是债务支撑着。房地产商几乎就是依靠债务空手套白狼，同时购房者的购买力也是靠借贷提供，虽然首付要求很高，但是很多首付都是靠消费贷和其它贷款来补充，这意味着零首付。所以整个行业对债务依赖度极高。这个现象造成了债务支撑下的房价飙升和虚高。 图8． 上市房企有息负债规模（亿元） 第三，除了债务创造的虚高购房需求，土地转让金和其它税费，则构成了成本推动型的房价攀升模式。有学者测算过，中国的房价成本里面，被政府拿去的在75%以上。在人力、财务和建筑材料成本不断攀升的情况下，房地产商的利润越来越稀薄，于是只能走一条路： 通过扩大债务加快资产周转率。薄利，只能多销。 所以深层次的问题在哪里呢？恒大们可能只是一种表象，背后的土地垄断、土地财政和地方债务问题，可能才是症结所在。因此管制房地产债务，短期内可能倒逼他们为了降低资产负债率打折销售囤积的房产，在一定程度上降低房价上涨压力。但是当他们的住房供给能力被破坏后，房子的供给出现不足，难免会在局部地区造成购房恐慌（房屋库存不足），进一步诱发房价上涨。 图9． 各省隐形债务规模 相对来说，华为及其所在的行业，市场就比较纯粹一些，而且大部分是海外市场，与政府的利益纠葛近乎没有（那些宣扬华为内部与政府勾兑的言论没有什么根据）。我认识不少华为的工作人员，他们有严明的客户营销和开拓纪律，与政府的距离是底线。也正是因为不想多纠葛（因为在国内要开拓业务很难脱离地方政府），才以海外市场为主。这就使得华为具有天生的在大风大浪中游泳冲浪的经验。 另外，在众多制造业企业经不住诱惑大力开发房地产、财务公司做金融的时候（海尔地产、海信地产、格力地产等），华为丝毫不为此动心，所以也没有染上吸食债务鸦片的恶习。 所以，华为落水了，真的不太需要政府去救，因为华为一直在市场化、全球化的大风大浪中。而且政府救起来大概率是适得其反（道理你懂得）。对于华为来说，国家和政府所能做的就是： 以开放、智慧的外交策略营造更好的国际营商环境，不要让中国的民营企业成为两国关系处理不善的牺牲品。 当然，华为的被围追堵截，也是因为自己越来越强大，在国际市场上几乎是横扫千军。这难免引起竞争对手的恐慌，甚至触发了国家的安全性反应。这可能是华为在深水区中，不得不面对的一次前所未有的大风浪。 天地不语，四时行焉。无论是华为，还是恒大，无论是制造业还是房地产，该来的早晚要来。天道酬勤，天道酬善，自助者天助。我们共同祈愿：华为平安，恒大无恙，国运绵长。
对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。 很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。 这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。 房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。 还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！ 如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类： 第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州； 第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉； 第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。 从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势： 一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域； 二是大湾区，房价大起大落的概率不大； 三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。 大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。 当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。 最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。 至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。
房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。” 金融整顿已转移至房地产行业 2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。 从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。 2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。” “回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。” 中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。” “ 在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。 “ 从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。 中国刚需人口开始出现净下降 事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。 中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。” 2019 年 1 月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降，7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。 从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。 “ 什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米，人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年，其中过去 10 年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。” “ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。” 中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈 中国现在人均建筑面积大概 37 平主米，人均使用面积只有 20 平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。 “ 我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品，这里面有很多原因，有我们住房类型比较多、比较杂，以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看，从我们的统计口径来讲，商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过 1/3，也就是说，在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。” 房地产行业或变为制造业模式 在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。” 这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。 “ 房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。” 不过，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。 中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。 中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。” “ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。” “ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。” 房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”
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