优化土地供应方式 提升土地利用效益 近日，省自然资源和规划厅发布第三批自然资源和规划管理制度实施和创新案例，包括允许政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地；“公开租赁+弹性年期”供地方式；带产业项目挂牌供应土地等案例。 允许政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地方面，根据海南省出台的超常规用地有关规定和举措，屯昌县自然资源和规划局同意符合该县总体规划、不触碰生态红线、已办理用地预审、已取得建设项目批准文件、已做好补偿安置工作的政府投资建设的屯昌县东风小区至兴民廉租房连接道路、屯昌县东风小区幼儿园等15个项目先行使用土地开发建设，采用容缺审批的方式先行核发建设工程规划许可证，并要求相关单位或企业在项目竣工前完善用地手续。 省自然资源和规划厅相关负责人表示，在常态化疫情防控背景下，允许符合一定条件的政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地，可有效稳投资，促进经济社会发展。 在“公开租赁+弹性年期”供地方式方面，省自然资源和规划厅相关负责人举例介绍称，屯昌县原中建农场某地块于2020年4月3日通过租赁方式公开挂牌，该宗地面积为20762.31平方米，土地用途为工业用地，土地租赁年限为20年，挂牌起始价667万元。工业用地国有建设用地法定最高有偿使用年限为50年，屯昌有关部门租赁该地块结合产业生命周期确定宗地使用年限为20年，这是海南省首次采取“公开租赁+弹性年期”的方式供地。“根据产业生命周期在法定最高有偿使用年限内合理确定宗地使用年期，企业通过‘公开租赁’的方式拿地，无需一次性全额支付土地价款，只需先缴纳一定年限的租金，有效降低了企业前期土地取得成本。”省自然资源和规划厅上述相关负责人解释道。 有“先行用地”、有“弹性供地”，还有“挂牌供地”。澄迈县新型生态环保建材产业项目，拟使用海屯高速公路16公里处西侧的27100-201637-C号地块。澄迈县在挂牌交易方案中明确该地块用于建设新型生态环保建材产业项目。 “澄迈县充分利用带产业项目招标或挂牌这一创新的供地方式，实现土地资源的优化配置。”省自然资源和规划厅上述相关负责人说，采取带产业项目招标或者挂牌方式供应土地，明确将产业类型、生产技术等作为供应土地的前置条件，有助于实现“将最好的土地供给最好的产业和企业”的目标，提升土地利用效益。
建立在谈项目跨区流转制度，对项目引荐人进行奖励 日前，海口市委、市政府正式印发《关于在加快建设海南自贸港进程中加强招商引资工作的意见》（以下简称《意见》），提出建立在谈项目跨区流转制度、实行用地手续“联动式”办理、对项目引荐人进行奖励等11条措施，创新招商引资方式，为自贸港建设实现良好开局扛起海口担当。 根据《意见》，海口将积极探索招商新模式，进一步摸清全市产业现状、资源禀赋，精准匹配招商和项目需求，实施大数据化招商；加强与专业投资机构合作，强化产业与资本的互动，精准筛选项目，实施资本化招商；加强与国内外知名招商机构、中介机构的合作，鼓励建立市场化机制的招商平台，开展委托招商、代理招商，选聘招商大使，实施市场化招商。 强化基础工作。建立全市招商项目信息库，实行招商信息登记备案制度，强化信息首报的认定管理。建立在谈项目的跨区流转制度，完善利益分享机制，鼓励自身承载能力不足或与产业定位不符的项目合理流转。组建多行业招商智库，选聘技术顾问和投资顾问，实施项目质量常态化评估。建立投资项目审核机制，结合全市产业规划，从招商项目的产品竞争力、经济贡献度、资源占有率等方面，建立健全招商项目评价体系，实施招商项目论证。 落实党政同责。海口各区、各园区及市级部门党政“一把手”要牢牢树立招商工作责任意识，加强对招商引资工作的组织领导，亲自研究重点招商工作，接待重要客商，拜访重点企业，组织重要招商活动，推动重大招商项目。将各区、各园区及市级部门党政“一把手”招商工作情况纳入其年度工作评价考核内容，作为干部使用参考依据之一。 突出招商实效。围绕全面推进海南自贸港建设，精准举办招商活动。项目集中签约活动突出亿元以上项目、主导产业龙头项目、高端研发机构项目。建立活动评价机制，将招商信息项目转化率、意向项目签约转化率、签约项目落地率等作为评价考核的重要指标。 建立专业队伍。鼓励各区、各园区及相关部门要建立由多渠道产生、专业人才构成的专职化招商队伍。对聘用的招商人员采取企业化管理模式，实行年薪制绩效考核。 创新用地服务。围绕全市产业功能布局，将国土资源规划与招商工作需要紧密结合，统筹配置用地资源。做好用地前期服务，开设重大招商项目的选址、用地保障等绿色通道，为项目尽早签约落地提供保障。实行用地手续“联动式”办理，结合项目实际用地需求，一次性明确项目落地的条件。 强化激励机制。建立项目引荐人奖励制度，依据项目引荐质量和招商实绩对相关人员按有关规定给予奖励。对完成招商引资年度目标任务低于80%的单位，取消年度评优资格。 优化营商环境。坚持依法履约、诚信履约，依法履行在招商引资活动中与投资主体依法签订的各类合同，严格依法兑现向企业及个人作出的政策承诺，优化审核程序，提高拨付时效，树立诚信招商的形象，增强投资者的信心。
6月21日，海南省政府网官方微信发布消息称，《海口市人民政府办公室关于规范自然资源和规划管理的意见》（下称《意见》）将于7月份开始实施，有效期五年。《意见》明确，严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。 《意见》要求切实保护耕地，严守耕地保护红线。严格建设活动占用耕地。对开发边界范围内新增生态绿化用地、占地面积不超过100平方米的零星公共服务设施用地、路面宽度不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地等，采取“只征不转”“不征不转”方式利用土地。依法开展节地评价，总结推广节地技术及模式，促进土地复合利用、立体利用、综合利用。 《意见》要求规范土地出让行为。严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。对混合用地，应明确各类用途比例，按主导用途对应的用地性质确定供地方式，实行整体供应。严禁违规设置竞买条件。商品住宅用地和一般商业服务业用地原则上不得设定竞买资格要求。在不影响公平、公正竞争，不排除多个市场竞争主体的情况下，工业用地、仓储用地、营利性公共管理和公共服务用地、城市重大标志性建筑及重点产业项目用地或产业集聚区用地，可设定产业类型、行业排名等竞买资格要求。 《意见》要求强化土地供后监管，健全违法用地查处机制。健全土地供后监管常态化机制，明确巡查责任到人，实现巡查全市覆盖不留死角。建立涵盖各相关部门的土地执法共同责任制，实行“市-区-镇（街）-村”四级巡查防控，强化属地监管主体责任。畅通社会举报渠道，建立重大典型案件区级“公开调查、公开处理、公开追究、公开曝光”机制和市级挂牌督办制度，坚决依法处罚到位。 “此类规定更大的侧重点在于规范住宅用地的供应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从这几年海南经济发展情况看，产业用地供应力度在逐步加大，但是往往也存在一些“打擦边球”的做法，在供应相关产业用地的时候，为了吸引企业拿地或投资，会给予商品住宅用地供应和开发的优惠，这样反而扭曲了此类产业用地的发展。所以割断此类联系，也是为了促进用地供应的规范，同时也防范各类企业拿到产业用地后，违规开发房地产项目。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该政策的出台表明当地政府对土地出让仍将延续严格管控的思路，这也与此前海南省高层关于“海南不是房地产加工厂”的定调相一致，目的就是要严防房地产炒作，而严防房地产炒作先从控土地出让开始。
6月11日，深圳土地房地产交易中心官网显示，深圳成功挂牌出让4宗居住用地，其中2宗地为多人竞价。 资料显示，此次投放市场的4宗居住用地分别为光明A608-0173、光明A614-0506、龙华A917-0057、坪山G14313-8018，总土地面积约26.3万㎡，总建筑面积约79万㎡，总成交价高达81.01亿元。 其中，光明A608-0173宗地土地用途包括二类居住用地、公共绿地、商业用地，建设住宅类型包括公共租赁住房、只租不售的人才住房和普通商品房，以62.56亿元被深圳市地铁集团有限公司竞得；其他3宗地均为二类居住用地，用于建设人才房和安居房。（张问之）
文/意见领袖专栏作家滕泰 张海冰 改革开放以来，土地要素的市场化是中国经济的快速增长的重要推动力。在快速工业化和快速城镇化进程中，大量农业用地转为非农用地，每一单位土地在转为非农用地以后，其对GDP的贡献提高10倍以上，上述土地红利是过去三十年经济增长的重要源泉。但是近年来，由于土地要素供给约束严重，土地供给成本快速上涨，土地红利迅速下降，因此去年以来，关于土地要素的一系列改革举措相继出台，4月9日，中共中央、国务院出台了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中较受关注的也是土地要素的市场化改革的相关内容。 一、土地供给约束的主要表现形式 1990年代以来，城市土地市场逐步建立，但在土地公有的基本制度框架下，中国土地要素的市场化进程一直相对比较谨慎，在土地要素流转制度中也留下了较多的计划经济的“沙砾”——供给约束，例如土地所有权不明确、土地使用限制以及土地转让权限制等等。 具体而言，现阶段中国土地要素供给紧张的根本原因在于以下几个方面：一是土地供给被人为限制在很窄的领域，在新的《土地管理法》实施之前，只有国有土地使用权能够入市交易，大量农村土地无法进入市场交易；二是农村土地的权利界定非常不明确；三是国有土地的供给受到严格的规划、计划限制，同时还受到繁琐的审批机制约束；四是土地使用权二级市场非常不发达，大量土地使用权被沉淀在低效产业和领域，无法通过交易实现流转和优化配置。因此，土地要素市场化的问题，本质是通过对法律、政策的修改，放松对土地要素的供给约束，释放更多的土地要素红利。 去年以来，在土地要素市场化领域，一些新的法律和政策举措正在出台，中国土地要素市场化的进程已经出现再度启动的迹象，相关政策主要涵盖了以下几个方面： 第一，扩大土地要素进入市场的范围。例如，2020年1月1日，修订后的《土地管理法》付诸实施，规定农村集体经营性建设土地可以入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局；同时，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”也已经进入法律规定。 第二，加快农村土地确权的进度。历经五年之久的农村集体土地确权颁证工作于2018年底全面结束；宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作也在加快，自然资源部提出2020年底基本完成这两项工作。 第三，放松土地审批的权限。例如，2020年3月12号，国务院颁布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权省一级地方政府批准，同时试点将永久的基本农田转化为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省级政府批准。北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆作为首批的试点省市。4月9日发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中也提出，“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。 第四，加快土地使用权二级市场建设步伐。2019年7月6日，国务院办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，提出建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。 近日印发的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》更是提出，要“构建更加完善的要素市场化配置体制机制”，“健全主要由市场决定价格的机制，最大限度减少政府对价格形成的不当干预”。以上这些措施与我们新供给主义经济学多年来呼吁的放松土地要素供给约束，降低供给成本，提高供给效率等学术主张也是一致的。 二、放松土地供给约束，长期难题仍待破解 近来政府已经出台了一系列的政策，推进土地要素配制市场化的程度，放松土地供给约束，这是值得肯定的进展，但是从实际执行来看，还有一些问题值得引起重视： 首先是打通现有政策落实的梗阻点，确保“好经要念好，好事要办成”。例如，在2013—2018年的土地确权过程中，由于部分地方政府选择不改变既形成的土地承包权，所以未公开宣布土地承包权的确认情况，而是低调地选择与拥有土地承包权的农民确认土地承包情况，在有关登记系统中予以确认，而忽视了大量不合理失去土地承包权的农民的利益。如果在这样的承包权确权基础上，开展土地流转，难免会引发更深层次的利益冲突。 又比如，尽管新修订的《土地管理法》已经将农村集体经营性建设土地入市写入法律，但是在现实中还面临着利益机制尚未理顺，地方政府对此积极性不高的困局。最近黄奇帆先生就此曾做了深入的分析：按照原来的办法，低进高出征收集体用地，对地方政府发展是一个既增财又省事的方案。如果农村集体建设性用地跟城市的建设性用地是同地同价同分配，对城市政府来说就少了一块本来可以用于城市基础设施建设的利益，所以在这件事上，地方政府往往积极性不高。应当加快调研，尽快理顺各方的利益诉求，推动农村集体经营性建设土地加快入市步伐。 另外，农村集体经营性建设土地入市实际上还要受到规划、登记等环节的制约：入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途；必须要经过依法登记；在每年的土地利用年度计划中要作出安排。在新冠肺炎疫情对经济产生严重冲击的情况下，应当呼吁适度放松土地供给在和规划、计划上的约束，增加土地投放，降低土地供给成本，提升经济的活力和增长潜力。 其次，要继续加大土地要素领域的硬骨头、老大难问题的研究和解决力度，例如，在深圳等城市存在很多“城中村”，即当地农民利用宅基地、集体建设用地修建的小产权房。在改革开放的早期，城中村解决了大量进城务工人员的住房问题，发挥过一定的正面作用，但是到了今天，城中村已成为城市升级的重要障碍，城中村和小产权房导致土地价格上涨所带来的巨额利润在政府、农村集体和个人之间的复杂博弈中被瓜分，留下了大量无法拆除的“肿瘤”。 城中村改造，是土地市场化领域的老大难问题，但如果解决好了，可以在很大程度上缓解一线城市住宅供给不足、房价高企的问题。对此各方面都进行了大量的研究，但至今尚未有地方政府推出实质性的政策来解决。已经有学者提出，借鉴国际上的“增值溢价捕获”（land value capture）的理论和实践，来实现土地和房地产开发过程中的公私协作（public private partnership），是解决城中村问题的有效路径，这实际上与我们提出的“采取改革措施，增强市场在土地供给中的作用，建立政府、开发商和农民之间的协调机制，如鼓励原土地使用者以股东身份参与土地开发，引入社会资本分担开发成本，避免政府主导导致的一级土地市场垄断，可以增加土地供给，降低土地成本”的思路不谋而合。 宅基地的流转也是土地要素领域的硬骨头之一，尽管2018年就提出“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，但目前宅基地使用权的流转还停留在只能在本村流转的阶段，几乎是原地踏步，导致大量已经离开农村的农民手中的宅基地无法转化为在城市购房的现金收入。尽管相关部门曾明确“城里人到农村买宅基地这个口子不能开”，但宅基地流转也并非只有简单买卖一种方式，已经有地区在试点通过股权化的方式将宅基地转换为现金流，这样的试点应当鼓励。 第三，要重视一些创新政策的实际效果。例如有企业家反映，在某些土地供给压力很大的城市，对提供给企业的用地提出严苛的业绩要求，达不到就要收回土地，限期迁出，被称为“亩产论英雄”。有些产业园区对入园企业生命周期内的绩效评估重重加码、层层加码，不仅有“法则”还有严苛的“罚则”。提升土地绩效无可厚非，考核评估也是政府管理的有力手段，但是更应该考虑到目前因为疫情和全球经济下行的困境，以及大多企业的实际困难，及时调整前经济乐观时的旧指标，让考核变得更合理、更包容、更谨慎。同时，科技产业园若过短的产业培育期（比如2年）、过高的考核指标，都是不切实际、不健康的。 我们认为这位企业家的观点值得重视，在土地集约化利用的高压下，过于考核用地企业的收入、利润和税收贡献，将促使企业行为短期化，对于培育产业的长期竞争力实际上是有害的，这种做法本质上仍然是在加重而不是放松土地的供给约束。 三、释放土地要素红利，提升经济增长动力 有人指出，“中国经济发展并不缺土地，缺的是城镇建设用地指标”，这句话值得我们深思。长期以来，中国实施了最严格的耕地保护政策、最严格的城镇建设用地规划政策，这对于保证中国长期发展的资源底气无疑是非常正确的。但是我们也要看到，土地作为一项基本的生产要素，在财富创造中扮演着无可替代的重要作用，如果这项的供给要素长期处于收紧、偏紧甚至过紧的状态，对于经济增长的长期动力培育是不利的。 从新供给经济学放松供给约束的原理可以看出，解除土地的供给约束，有助于提升经济体的产出。当土地供给数量不受约束时，企业对土地的需求为Q*，对应的产出为Y*；当土地供给受到约束时，土地供给低于企业的最优需求，能够得到的土地上数量为Q1，则产量也只能达到Y1；如果采取改革措施，解除土地要素的供给约束，土地的供给会从Q1增加到Q*，那么产出将从Y1增加到Y*（图1）。 图1放松土地供给约束，将提升产量 根据新供给经济增长模型，经济增长需要土地、劳动和资金作为要素，技术进步作为驱动力，适宜的制度则是经济增长的条件。如果没有适当的制度，要素和技术的供给处于被抑制的状态，经济增长就缺乏长期的动力。 有研究机构做过这样的比较：全中国所有的城镇建设用地加起来，只有5.6万平方公里，占国土面积的0.58%。而美国2.4亿城镇人口居住的地区则占了其国土面积的3%。全世界的城市占地球陆地面积的比例是2.7%。这几个数据的比较相对粗略，但是也能在一定程度上说明问题，如果我们长期将土地供给约束在远远低于发达国家甚至全球平均数的水平上，无论我们怎样精巧地设计政策，供给的紧缺和成本的上涨都是不可避免的。 当然，多年来在人多地少的基本矛盾下，中国在集约化利用土地和节约利用土地方面，已经取得了巨大的成就，但若能进一步适当放松土地供给约束，切实降低土地供给成本、提高土地供给效率，定能为中国经济下一阶段的增长创造新的红利。 (本文作者介绍：万博新经济研究院院长，经济学博士，沃顿商学院高级访问学者，复旦大学、中国人民大学、中央财经大学兼职教授，中华全国工商联智库委员，新供给经济学和软价值理论的提出者。)
文/意见领袖专栏作家滕泰 张海冰 改革开放以来，土地要素的市场化是中国经济的快速增长的重要推动力。在快速工业化和快速城镇化进程中，大量农业用地转为非农用地，每一单位土地在转为非农用地以后，其对GDP的贡献提高10倍以上，上述土地红利是过去三十年经济增长的重要源泉。但是近年来，由于土地要素供给约束严重，土地供给成本快速上涨，土地红利迅速下降，因此去年以来，关于土地要素的一系列改革举措相继出台，4月9日，中共中央、国务院出台了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中较受关注的也是土地要素的市场化改革的相关内容。 一、土地供给约束的主要表现形式 1990年代以来，城市土地市场逐步建立，但在土地公有的基本制度框架下，中国土地要素的市场化进程一直相对比较谨慎，在土地要素流转制度中也留下了较多的计划经济的“沙砾”——供给约束，例如土地所有权不明确、土地使用限制以及土地转让权限制等等。 具体而言，现阶段中国土地要素供给紧张的根本原因在于以下几个方面：一是土地供给被人为限制在很窄的领域，在新的《土地管理法》实施之前，只有国有土地使用权能够入市交易，大量农村土地无法进入市场交易；二是农村土地的权利界定非常不明确；三是国有土地的供给受到严格的规划、计划限制，同时还受到繁琐的审批机制约束；四是土地使用权二级市场非常不发达，大量土地使用权被沉淀在低效产业和领域，无法通过交易实现流转和优化配置。因此，土地要素市场化的问题，本质是通过对法律、政策的修改，放松对土地要素的供给约束，释放更多的土地要素红利。 去年以来，在土地要素市场化领域，一些新的法律和政策举措正在出台，中国土地要素市场化的进程已经出现再度启动的迹象，相关政策主要涵盖了以下几个方面： 第一，扩大土地要素进入市场的范围。例如，2020年1月1日，修订后的《土地管理法》付诸实施，规定农村集体经营性建设土地可以入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局；同时，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”也已经进入法律规定。 第二，加快农村土地确权的进度。历经五年之久的农村集体土地确权颁证工作于2018年底全面结束；宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作也在加快，自然资源部提出2020年底基本完成这两项工作。 第三，放松土地审批的权限。例如，2020年3月12号，国务院颁布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权省一级地方政府批准，同时试点将永久的基本农田转化为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省级政府批准。北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆作为首批的试点省市。4月9日发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中也提出，“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。 第四，加快土地使用权二级市场建设步伐。2019年7月6日，国务院办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，提出建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。 近日印发的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》更是提出，要“构建更加完善的要素市场化配置体制机制”，“健全主要由市场决定价格的机制，最大限度减少政府对价格形成的不当干预”。以上这些措施与我们新供给主义经济学多年来呼吁的放松土地要素供给约束，降低供给成本，提高供给效率等学术主张也是一致的。 二、放松土地供给约束，长期难题仍待破解 近来政府已经出台了一系列的政策，推进土地要素配制市场化的程度，放松土地供给约束，这是值得肯定的进展，但是从实际执行来看，还有一些问题值得引起重视： 首先是打通现有政策落实的梗阻点，确保“好经要念好，好事要办成”。例如，在2013—2018年的土地确权过程中，由于部分地方政府选择不改变既形成的土地承包权，所以未公开宣布土地承包权的确认情况，而是低调地选择与拥有土地承包权的农民确认土地承包情况，在有关登记系统中予以确认，而忽视了大量不合理失去土地承包权的农民的利益。如果在这样的承包权确权基础上，开展土地流转，难免会引发更深层次的利益冲突。 又比如，尽管新修订的《土地管理法》已经将农村集体经营性建设土地入市写入法律，但是在现实中还面临着利益机制尚未理顺，地方政府对此积极性不高的困局。最近黄奇帆先生就此曾做了深入的分析：按照原来的办法，低进高出征收集体用地，对地方政府发展是一个既增财又省事的方案。如果农村集体建设性用地跟城市的建设性用地是同地同价同分配，对城市政府来说就少了一块本来可以用于城市基础设施建设的利益，所以在这件事上，地方政府往往积极性不高。应当加快调研，尽快理顺各方的利益诉求，推动农村集体经营性建设土地加快入市步伐。 另外，农村集体经营性建设土地入市实际上还要受到规划、登记等环节的制约：入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途；必须要经过依法登记；在每年的土地利用年度计划中要作出安排。在新冠肺炎疫情对经济产生严重冲击的情况下，应当呼吁适度放松土地供给在和规划、计划上的约束，增加土地投放，降低土地供给成本，提升经济的活力和增长潜力。 其次，要继续加大土地要素领域的硬骨头、老大难问题的研究和解决力度，例如，在深圳等城市存在很多“城中村”，即当地农民利用宅基地、集体建设用地修建的小产权房。在改革开放的早期，城中村解决了大量进城务工人员的住房问题，发挥过一定的正面作用，但是到了今天，城中村已成为城市升级的重要障碍，城中村和小产权房导致土地价格上涨所带来的巨额利润在政府、农村集体和个人之间的复杂博弈中被瓜分，留下了大量无法拆除的“肿瘤”。 城中村改造，是土地市场化领域的老大难问题，但如果解决好了，可以在很大程度上缓解一线城市住宅供给不足、房价高企的问题。对此各方面都进行了大量的研究，但至今尚未有地方政府推出实质性的政策来解决。已经有学者提出，借鉴国际上的“增值溢价捕获”（land value capture）的理论和实践，来实现土地和房地产开发过程中的公私协作（public private partnership），是解决城中村问题的有效路径，这实际上与我们提出的“采取改革措施，增强市场在土地供给中的作用，建立政府、开发商和农民之间的协调机制，如鼓励原土地使用者以股东身份参与土地开发，引入社会资本分担开发成本，避免政府主导导致的一级土地市场垄断，可以增加土地供给，降低土地成本”的思路不谋而合。 宅基地的流转也是土地要素领域的硬骨头之一，尽管2018年就提出“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，但目前宅基地使用权的流转还停留在只能在本村流转的阶段，几乎是原地踏步，导致大量已经离开农村的农民手中的宅基地无法转化为在城市购房的现金收入。尽管相关部门曾明确“城里人到农村买宅基地这个口子不能开”，但宅基地流转也并非只有简单买卖一种方式，已经有地区在试点通过股权化的方式将宅基地转换为现金流，这样的试点应当鼓励。 第三，要重视一些创新政策的实际效果。例如有企业家反映，在某些土地供给压力很大的城市，对提供给企业的用地提出严苛的业绩要求，达不到就要收回土地，限期迁出，被称为“亩产论英雄”。有些产业园区对入园企业生命周期内的绩效评估重重加码、层层加码，不仅有“法则”还有严苛的“罚则”。提升土地绩效无可厚非，考核评估也是政府管理的有力手段，但是更应该考虑到目前因为疫情和全球经济下行的困境，以及大多企业的实际困难，及时调整前经济乐观时的旧指标，让考核变得更合理、更包容、更谨慎。同时，科技产业园若过短的产业培育期（比如2年）、过高的考核指标，都是不切实际、不健康的。 我们认为这位企业家的观点值得重视，在土地集约化利用的高压下，过于考核用地企业的收入、利润和税收贡献，将促使企业行为短期化，对于培育产业的长期竞争力实际上是有害的，这种做法本质上仍然是在加重而不是放松土地的供给约束。 三、释放土地要素红利，提升经济增长动力 有人指出，“中国经济发展并不缺土地，缺的是城镇建设用地指标”，这句话值得我们深思。长期以来，中国实施了最严格的耕地保护政策、最严格的城镇建设用地规划政策，这对于保证中国长期发展的资源底气无疑是非常正确的。但是我们也要看到，土地作为一项基本的生产要素，在财富创造中扮演着无可替代的重要作用，如果这项的供给要素长期处于收紧、偏紧甚至过紧的状态，对于经济增长的长期动力培育是不利的。 从新供给经济学放松供给约束的原理可以看出，解除土地的供给约束，有助于提升经济体的产出。当土地供给数量不受约束时，企业对土地的需求为Q*，对应的产出为Y*；当土地供给受到约束时，土地供给低于企业的最优需求，能够得到的土地上数量为Q1，则产量也只能达到Y1；如果采取改革措施，解除土地要素的供给约束，土地的供给会从Q1增加到Q*，那么产出将从Y1增加到Y*（图1）。 图1放松土地供给约束，将提升产量 根据新供给经济增长模型，经济增长需要土地、劳动和资金作为要素，技术进步作为驱动力，适宜的制度则是经济增长的条件。如果没有适当的制度，要素和技术的供给处于被抑制的状态，经济增长就缺乏长期的动力。 有研究机构做过这样的比较：全中国所有的城镇建设用地加起来，只有5.6万平方公里，占国土面积的0.58%。而美国2.4亿城镇人口居住的地区则占了其国土面积的3%。全世界的城市占地球陆地面积的比例是2.7%。这几个数据的比较相对粗略，但是也能在一定程度上说明问题，如果我们长期将土地供给约束在远远低于发达国家甚至全球平均数的水平上，无论我们怎样精巧地设计政策，供给的紧缺和成本的上涨都是不可避免的。 当然，多年来在人多地少的基本矛盾下，中国在集约化利用土地和节约利用土地方面，已经取得了巨大的成就，但若能进一步适当放松土地供给约束，切实降低土地供给成本、提高土地供给效率，定能为中国经济下一阶段的增长创造新的红利。
意见领袖丨黄奇帆（重庆市原市长、第十二届全国人大财经委副主任委员） 若干年后回望，今年必将是开启中国第三轮土地管理制度改革的新元年，我国必将迎来一个如农村土地承包制和城市土地批租制改革那样波澜壮阔的伟大时期。 2020年注定是中国土地管理制度改革具有里程碑意义的一年。这一年，新《土地管理法》从元旦起正式实施，国务院3月发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，近期中共中央、国务院又先后出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，均把土地要素市场化配置放在显著位置，释放出新时代深化土地要素市场化配置改革的强烈信号。若干年后回望，今年必将是开启中国第三轮土地管理制度改革的新元年，我国必将迎来一个如农村土地承包制和城市土地批租制改革那样波澜壮阔的伟大时期！ 我国改革开放以来，在从计划经济走向市场经济的过程中，我认为最伟大的土地革命有三次。第一次是上世纪80年代初的农村土地家庭联产承包责任制改革，本质上看是农村土地的所有权和使用权两权分离，为中国带来了几十万亿元的财富。1978年，春雷一声震天响，小岗村“18个红手印”催生的“大包干”点燃了整个中国的改革热情，1982年起全国全面实施包产到户。农村生产关系的重大调整，极大释放了农村生产力，不仅农民可以走南闯北打工创业，全国粮食产能也如芝麻开花般“节节高”，由改革初3000亿公斤左右，到1996年首次突破5000亿公斤大关，现在基本稳定在6500多亿公斤，相比改革之初年产能增长1倍多，我们将粮食安全的“中国碗”牢牢端在了自己的手中。农村生产力特别是粮食产量的大幅增长，以及由此带来的农林牧副渔产能增加、税收等增长，保守估计每年为农村新增1万多亿元的财富增值。改革40多年来，累计至少创造了40多万亿元财富。 第二次是上世纪80年代末的城市“土地批租”，实质是我国城市国有土地所有权和使用权的两权分离。1987年，深圳敲响土地拍卖“第一槌”，一槌激起千重浪，从此奏响了城市土地市场化改革的恢弘序曲，直接促成1988年我国宪法删除土地不得出租的有关规定，增加了土地使用权可以按照法律规定转让的条文，同年《土地管理法》也明确国家依法实行国有土地有偿使用制度。城市土地批租制让城市的土地财富价值逐步显化，也产生了几十万亿元的财富，为中国快速城镇化、几百个城市现代化立下了汗马功劳。仅2007~2019年，全国土地出让价款合同累计就达43.6万亿元，若从城市土地批租制度开始算起，土地出让金加上土地增值税、土地使用税、契税等相关税费，30多年来至少产生60多万亿元财富。 第三次就是我们正在积极推动的城市与集体土地全国市场化流动，以新《土地管理法》出台和要素市场化配置改革政策发布为标志，进一步打破井田制的土地要素配置局限。这次改革的核心是允许农村集体经营性建设用地直接入市和探索增减挂钩指标、耕地占补平衡指标等跨省域交易。我相信，这也将是一次带来几十万亿元财富价值的重大改革。近年来，我国审批土地由每年约800万亩下降到约500万亩，伴随城镇化、工业化进入中后期，我们的城市规模不会像过去那样快速扩张，加之技术进步、产业升级以及节约集约管理加强，以后每年审批土地可能会降到400万亩。假如其中六分之一建设用地指标通过跨省域交易，按照云南省与上海跨省域指标交易50万元/亩计算，每年将带来3000多亿元的区域财富转移；占用耕地按近几年约为审批土地的40%，各省市耕地开垦费和市场化交易标准：旱地由每亩几万元到20多万元不等、水田由每亩几万到60多万元不等，拉通按每亩20万元测算，每年将带来3000多亿元财富；集体经营性建设用地入市，按政府公益性征地今后下降到审批土地的约50%，33个国家试点区域对不同用途的经营性用地入市价格由20万元/亩到200万元/亩不等、拉通按50万元/亩测算，保守估算每年可创造10000亿元财富。仅此三项，未来30年所产生的财富就将超过50万亿元。当然，市场的培育、成熟需要一个过程，但总体上随着交易量水涨船高，这次改革的巨大价值会逐渐显化出来。 所以，从这个意义上说，此次土地要素市场化配置改革，是与前两次因土地管理制度调整，无中生有变出巨额财富同等重要的改革。当前而言，其重大意义还在于，有利于推动国家治理体系和治理能力现代化，贯彻落实“放管服”改革要求；有利于促进经济高质量发展，可以更好地在科技变革中抢抓发展先机，保障新产业新业态等实体经济发展用地；有利于加快全国区域经济协同发展，促进以城带乡、东部带动西部、发达地区带动落后地区；也有利于促进资源节约集约利用，促进生态文明建设。而且，土地是财富之母、生产之要，土地要素市场化配置改革势必牵动劳动力、资本、技术和数据资源等其他四大要素改革协同推进，形成多要素相互激荡、财富叠加的综合改革效应，为新时代中国经济社会发展注入新的强劲动力。 因此，我认为，在当下推进土地要素市场化改革具有极其特殊而重要的价值，体现了中央高瞻远瞩、总揽全局的战略谋划和坚持问题导向、全面深化改革的务实精神。从中央的文件精神理解，具体实践中应重点思考、把握好五方面的改革内容： 1、深化简政放权，激发市场活力 我国的基本国情是人均耕地、优质耕地及耕地后备资源少。长期以来，随着人口不断增长，城镇化、工业化对耕地不断挤压占用，严重威胁国家粮食安全。于是，国家出台相关政策，控制建设用地规模，确保耕地红线特别是永久基本农田，成为了保障国家粮食安全的根本出发点及重要战略举措。 为加强建设用地规模控制，我国总体上经历了从项目到区域的转变。1987年，国家开始从项目层面对特定项目所需占用额定土地面积进行控制，此举具有典型的计划经济思维，但随着后来市场化的演进，各地区项目的独特差异越来越明显，在项目层面控制建设用地指标变得难以为继。从2008年开始，国家明确对各地区新增建设用地指标实行“统一分配、层层分解、指令性管理”，不再对具体项目用地进行额度控制，而是每年对各个省要使用的土地指标下达一定额度。比如重庆一年可以征用20万亩地指标，或者贵州一年可以征用25万亩地指标，各个省市就在这个指标范围内进行项目的管理和分配。当然，涉及农用地征收还需报中央审批，如占用基本农田，或者占用基本农田以外耕地超过35公顷、农用地超过70公顷的就需报国务院审批。这样以各级政府为主体，以不同年份总量控制为核心的建设用地指标控制体系基本形成：即中央每年对各地新增建设用地指标进行总量管控，同时农转用程序需报中央审批。 相较于项目用地指标全部由中央管控，建设用地指标实行国家计划管理、农转用报中央审批，赋予了地方在一定额度内对项目指标分配的自主权，在充分保障国家粮食安全、合理控制土地开发时序规模、防止圈地与土地寻租等方面起到了十分重要的作用。但客观上来讲，从“用地单位申请，到县、市、省级政府层层审查，再到国务院审批”整个用地审批周期较长，审批效率低下，也导致中央一级审批范围较大，承担了部分本应由地方政府承担的事权，各级政府责权、事权不相符。例如，法律规定，征收土地补偿安置方案由市、县级政府负责具体制定和实施，理所当然事权应属于市、县级政府，但土地征收获得最终批准，却要经过层层形式上的审查后报国务院决定。 基于这种大的背景和趋势，2020年3月12日，国务院提出两类用地审批权下放：一是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权所有省级政府批准，赋予了省级政府更大的用地自主权；二是将“含金量”更高的永久基本农田转为建设用地，和国务院批准土地征收审批事项，委托部分试点省级政府批准。北京、天津、重庆等八个省市作为首批试点，试点效果好的话将来可能会在全国范围内实施。 从本质上来看，此次用地审批权下放，是贯彻落实国家“放管服”改革要求的重要体现，让中央政府可以从具体用地审查等微观事物中解脱出来，从而将更多精力放在宏观决策的制定和事中事后监管上，同时压实省级政府责任，激发地方政府自主决策活力，特别是让省级政府在促进经济发展和调整年度用地供应计划上拥有更大自主权，这体现了国家治理体系和治理能力现代化建设的有关要求，让各级政府职责分工更加明确，责权一致，行政效能提高。相应的，减少了用地审批程序、缩短了审批时限、提高了审批效率，可以满足地方最为迫切、最为需要和最为有效的用地诉求，有效促进重大基础设施、公共服务设施以及新基建项目投资落地，对于我们国家在疫情过后稳投资具有重要意义。 过去，我们很多产业项目，特别是基建项目占用耕地和基本农田情况比较多，需走漫长的国务院审批程序，导致项目迟迟不能落地。此次审批权下放后，试点省市占用基本农田的基建项目不用报国务院审批，而是由试点省市按原审批标准直接处理，产业项目、基建项目的审批效率必将提高，从而加速试点省市产业项目落地和基础设施建设。 对审批制度改革，常常有人担心“一放就乱、一收就死”。对此次用地审批权下放，我们大可放心，在提高审批效率、优化区域土地资源配置的同时，并不会导致大规模的建设用地新增。原因在于，前面提到，我们国家对建设用地指标的控制，包括指标总量控制和农转用程序报中央审批两方面，此次用地审批权下放只是对“农转用程序报中央审批”进行改革，而“指标总量管控”并没有变，审批标准也没有变。所以，从这个意义上来看，审批权下放意在区域内建设用地“布局”优化调整，是在年度新增用地总量不变的前提下提高用地“效率”，并不会导致建设用地大规模增加。而且，国务院将建立工作评价机制，根据各省市年度土地管理水平综合评估结果，对试点省市进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的国务院将收回委托权，这也是悬在试点省市头上的一把利剑。 此次用地审批权的下放，必将对我国城镇化特别是城市群、都市圈发展产生重要、积极的影响。2019年中央财经委员会第五次会议提到，中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式，要增强承载经济和人口的能力。可以看出，我们国家不再追求城市平均化，有意扶持中心城市和城市群的发展。此次审批权下放的8个试点省市，与我国京津冀、长三角、粤港澳、成渝地区双城经济圈等大城市群密切相关。可以预见，此次审批权下放，将改变城市间土地供给格局、转变土地资源配置理念，进一步加速城市分化，促进北上广深这些城市群和中心城市的建设空间扩张，重塑城市发展新格局。 2、构建城乡统一建设用地市场，打破城乡二元壁垒 一直以来，我国城乡土地实行“双轨制”管理，具有不同的配置方式。其中，城市土地属于国家所有，新中国成立以来经历了“有偿租用”、“无偿划拨”、“有偿出让”的阶段。在新中国成立初期，城市土地实行有偿租用，使用城市土地需向国家缴纳租金。1954年，根据计划经济安排，土地管理进入无偿划拨阶段，经政府批准占用的土地，不再缴纳租金。改革开放后，土地行政划拨导致效率低、土地浪费严重等弊端逐渐显现，国家开始实行土地有偿使用制度改革，最终形成了现在的城市国有土地有偿使用制度。而我国农村土地，先后经历“农民私有”、“合作社所有”、“人民公社所有”、“生产队所有”、“集体所有”等多个阶段，从“吃大锅饭”到“包产到户”、“包干到户”，从允许土地适度流转到全面取消农业税，中央对农村的政策与时俱进调整，逐步确立形成了具有中国特色的以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，有效激发了农村生产力、激发了农民致富动力。特别是党的十八大以来，中央对深化农村土地制度改革作出一系列重大决策部署，如推进农村土地确权颁证、开展宅基地和耕地“三权分置”、统筹“三项改革”、发展多种形式适度规模经营等，初步构建了新时代的农村土地管理制度“四梁八柱”。 从宏观、整体格局看，虽然我国土地制度历经多次改革调整，但城乡土地二元结构长期并立的问题并没有根本解决。由于城乡土地拥有不同配置方式，特别是农村土地市场化配置程度极低，以及土地增值收益在城乡间分配不均，带来一系列严重问题： 一是集体建设用地合法市场通道基本关闭。1998年《土地管理法》规定，农地转为建设用地，必须实行征地；建设需要用地，必须使用国有土地。导致集体建设用地利用陷入制度困境：其一，在建设用地指标管制下，大量建设用地指标向城市倾斜，导致农村建设用地指标非常少，农村集体为了增加农民收入和发展集体经济，不得不在未经征为国有的情况下就自发将集体土地用于非农建设，这部分用于非农建设的集体土地就处于法外状态；其二，农村集体土地不管是宅基地还是承包地、农业用地，只要没有被征收国有，就不能转让，也不能抵押融资，极大限制了集体建设用地产出水平和农民财产性收入。 二是土地增值收益城乡分配不合理程度加剧。伴随着城镇化进程，土地价值日益显化，土地增值收益迅速攀升。一方面围绕土地利益的矛盾不断加剧，如被征地农民与地方政府之间的利益矛盾，土地级差收益的归属和公平分配矛盾，农民之间的土地补偿不公平矛盾，城市和农村在增值收益分配上极不合理的矛盾等。另一方面在政府垄断土地一级市场下，政府土地出让收入的增长进一步增加了政府征地的热情，低进高出、“以地生财”，导致土地被过度征收、低效利用，不利于耕地保护和土地的节约集约利用，也严重损害了农民土地财产权益。 三是由土地问题引发的社会不稳定增加。近年来，农村土地征收补偿制度的缺陷，以及征地过程中出现的趋利行为、强拆行为、违法程序行为、征地规模过大等问题，导致农村居民与地方政府之间的矛盾加剧，围绕土地的纠纷也越来越多。 基于以上问题日益凸显，党的十八届三中全会明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。随后，国家层面统筹部署开展了长达五年之久的农村土地管理制度“三项改革”试点，其中一项改革就是农村集体经营性建设用地不需要征为国有，可以直接入市交易。在试点的基础上，2019年中央一号文件明确提出，全面推开农村集体经营性建设用地入市改革。但从当前进展看还不理想，主要存在以下几个方面的障碍： 一是宏观法律制度制约。长期以来，我国相关法律规定城市土地是国有制、农村土地是集体所有制，如今城乡之间土地要接轨，建设城乡一体的建设用地市场必须有新的法律来确定，现行法律对集体土地所具有的权利结构和权能体系界定不清，导致集体经营性建设用地入市中农民集体和农民的土地处分和收益权能难以实现。 二是地方政府积极性不高。按照原来的做法，“低进高出”的土地征收对于地方政府来说是一个既挣钱又省事的方式。农村经营性建设用地入市之后，建设用地供给主体将从国家变为国家和集体并存，一方面可能会影响地方政府土地财政收入，另一方面国家征收土地需要对城市基础设施进行投入，而农村建设用地入市收入并没有这种投入，若两者同等分配的话也有不公平的地方，所以地方政府往往积极性不高。 三是市场化程度低。当前城乡统一的建设用地市场建设中，土地资源配置尚没有达到像股票交易的市场化程度，更多的是地方政府主观操作来推进。四是相关配套制度未跟上。如价格机制、收益分配机制、供后监管机制等。 所以，建立健全城乡统一的建设用地市场，是落实新《土地管理法》、推动城乡统筹发展、维护农民权益、缓解城市建设用地紧张的必然要求。前不久，中央出台的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，再次要求加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。 实现中央提出的“加快建设”要求，我认为重点要深化三方面的配套政策或改革研究：一是聚焦“谁来入市”——明确入市对象范围和入市主体。明晰的土地产权关系是保障市场交易安全，发挥市场机制优化配置土地资源的重要条件。要推进集体经营性建设用地直接入市，必须加强农村地籍调查，加快多规合一的实用性村规划编制，尽快明确入市对象范围。同时，在进一步完善集体土地所有权、使用权登记发证工作、厘清产权关系基础上，要进一步明确入市主体。 二是聚焦“入市成本价格”——完善城乡建设用地价格形成机制。加快探索建立城乡一体的土地级别和基准地价，建立入市交易宗地成本价格的测算机制，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。 三是聚焦“钱怎么分”——积极探索入市收益分配制度。要科学研究土地增值收益的分配方式，对参与分配的人员、集体经济组织成员权进行合理界定。要认真处理好土地增值收益分配调节金问题，对土地增值收益分配调节金的比例设置及计算、使用方式、分配方式、分成比例等要科学合理确定，一定要维护和保障好农民权益，使农民公平分享土地增值收益。这方面，若我们研究世界发达国家的经验和惯例，就会发现一个很重要的配套措施，就是征收土地增值税。打个比方，征收城市一块地A需要3000万元/亩的成本，然后把这块地卖出去获得5000万元收益，这样A获得的增值收益就是2000万元。同样，征收农村一块地B却只需要300万元/亩的成本，按照同权同价交易的思路，同样卖5000万元/亩，这块农村土地就产生了4700万元增值收益。若简单将这2000万元和4700万元的增值收益直接分别分配给政府和集体经济组织，显然不合理。因为城市土地A获得的增值收益前提来源于政府按规划投入的比较完善的基础设施和公共服务设施，而产生的增值收益大部分反过来又要用于城市其他基础设施建设和公共设施建设投入，形成资金流的正向循环，城市也才得以发展、品质才得以提升；而农村土地B的增值收益，如果没有政府的规划引导以及基础设施、公共服务投入，要实现同权同价的增值不可能，同时如果其增值收益不能反过来投入到公共设施建设中，全部归农村集体或者农民所有，就会不公平。解决的一种办法，就是按增值幅度征收不同比例的土地增值税。如果农村土地入市增值1倍，政府征收30%的增值收益；增值2倍，政府征收50%；增值3倍以上，政府则征收60%以上，以此类推用数学模型完全可以算清楚这个账。回头看农村土地B，土地增值4700万元，假如说政府要收60%的增值税，那么农村土地B还有近2000万元的增值收益归农村集体经济组织，农民也会笑呵呵的。类似这一类的税收征收办法，我们的税法里面都还没有展开，所以今后要配套落实这些措施。 3、实施跨省指标交易，打破市场化交易地域界限 诺贝尔经济学奖得主科斯提出过一个著名定理，基本要点就是凡是政府管理的、有总量管制的公共资源，都可以进行市场化交易，而市场化交易一定会使政府管理能够实现更好的资源优化配置，产生更好的效果。这个原理的一种应用，就是全球的碳汇交易。 其实，对土地而言，土地本来就具有资源、资本、资产的“三资”属性，只要制度设计科学合理，一样可以利用科斯定理实现市场化交易。国家实施计划指标管理制度，土地从一种不动产转换为建设用指标，就基本具备了科斯定理的基础和前提。目前的问题是，土地计划指标仍然属于行政性配置，由中央每年统一分配给各地区，而地方由于发展快慢不一导致“饥饱不一”，虽然国家允许在一定范围内交易，但最多限于省域范围内交易，土地市场价值显化并不充分。本次国家明确提出，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，成为各方面高度关注的话题。进一步分析，这个改革其实包含了两类核心指标的交易。 第一，耕地占补平衡指标。《土地管理法》规定，国家实行占用耕地补偿制度，建设占用多少耕地，各地政府就应补充划入多少数量和质量相当的耕地。简单来说，就是一个省市的某地区每年占用了1万亩的耕地，该地区必须在本行政区内其他地方复垦出1万亩耕地，最终使得地区内耕地不减少。占补平衡范围，最初允许在一个县域内平衡，后来拓展到市域内平衡，再后来可以在省域内平衡。但是，由于我国几千年来的农耕文明，我国勤劳的农民早已将可以耕种的地方统统变成耕地，很多地方25度以上的坡耕地还在耕种，说明我国的耕地后备资源不大，而且区域分布也不均。随着补充耕地持续开展，一些地方，特别是直辖市和东部等省份，在本省域内落实耕地占补平衡难以为继，如上海每年征地需求比较大，可能一年征用1万亩耕地，5年就是5万亩，但要在上海这么一个弹丸之地去找荒地复垦5万亩的耕地非常困难。所以在这种现实情况下，不少地方破坏生态的耕地占补平衡现象频现，有的为了占补平衡，把一条弯弯的河道搞成一条直直的河道，有些地方把山地复垦为耕地，森林也被破坏了，这种做法显然与习总书记所说的“要像保护大熊猫一样保护我们的耕地”和生态文明建设要求不符，还出现先占后补、占优补劣等问题。 基于此，2017年国家提出了跨省域的耕地占补平衡，这样就可以做到上海如果占用5万亩耕地，由内陆地区帮助把这5万亩耕地复垦出来，从而实现全国的耕地使用占补平衡，当然内陆地区也可以在耕地占补平衡指标交易中从沿海地区获得一定补偿。但是出于监管的考虑，目前跨省域补充耕地由国家统一组织实施，市场化程度并不高。 第二，城乡建设用地增减挂钩。城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即新建地块），等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区各类土地面积平衡的基础上，最终实现建设用地增量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、城乡用地布局更合理的目标。该项举措于2005年提出，先是严格限定在县域内，此后于2015年拓展至省域内。但随着各地经济建设发展，也产生了与耕地占补平衡相似问题，如像上海这样的发达地区，农村土地本来不多，要让农村土地与城市的建设用地增减挂钩，实施余地不大。而西部地区农村土地多，实施增加挂钩余地很大，但是缺少级差地租的动力，土地价值不高，所以最终西部地区增减挂钩的效果也未达到预期。 基于此，2018年国家开始推行建设用地增减挂钩指标跨省域调剂，但主要是从促进脱贫攻坚的角度出发，针对“三区三州”和深度贫困县开展，所以也没有充分发挥市场决定性作用。2018年，上海和云南开展了跨省域的增减挂钩指标交易，云南将3万亩建设用地指标以每亩50万元价格调剂给上海，获得150亿元的收入。这笔交易收入极大地促进了云南农村振兴和脱贫攻坚，也增加了上海的可用地能力。 关于耕地占补平衡和城乡建设用地增加挂钩指标交易，近些年重庆市做了有益探索。2008年，经国务院同意，重庆依据科斯定理，提出设立农村土地交易所、开展地票交易试点的构想，经过十年来的探索完善，已经形成了比较成熟的制度体系。制度的五大支柱为：一是自愿复垦，即农户等土地权利人在住有所居的前提下自愿申请复垦，按规程组织实施并验收，复垦形成的新增耕地仍归农村集体经济组织所有，由原农户优先承包使用。 二是公开交易，地票在重庆农村土地交易所公开组织交易，在全市范围内采取挂牌或拍卖方式确认成交，购买方为新增经营性用地使用者。 三是收益归农，地票价款扣除复垦成本后，净收益全部归农民和集体经济组织所有。其中，复垦宅基地形成的地票，由农户与农村集体经济组织按85：15比例分配收益，有效保障了农村宅基地的用益物权价值和集体经济组织的所有权价值实现。 四是价款直拨，地票价款经重庆农村土地交易所核算后，直接注入农户和农村集体经济组织账户，避免多层级拨款出现资金截留或者跑冒滴漏。 五是依规使用，地票使用要符合国土空间规划，规定新增经营性建设用地实行“持票准用”，每年重庆房地产用地约需3万多亩，均须购买地票解决。按照这种制度安排，农村复垦形成的指标变成地票，在土地交易所进行“招拍挂”出让，如开发商购买了地票1000亩，就可以在城乡接合部征用1000亩的土地，这样就实现了农村减少1000亩的建设用地、增加1000亩的耕地，城市相应增加了1000亩的建设用地、征用了1000亩耕地，整体上实现了增减挂钩和耕地占补平衡，保证了重庆市房地产开发用地同时3400多万亩的耕地总量不减少。截至2019年12月底，重庆市累计交易地票31.2万亩、610.8亿元，均价基本保持在20万元/亩，地票市场运行总体平稳。农房由原先不值钱或几千元增加到几万元，财产性收益明显增加，深受农民欢迎。 地票制度建立了市场化的“远距离、大范围”城乡区域反哺机制，让远在千里之外的农村土地价值得以发现和大幅提升，在促进脱贫攻坚、耕地保护、城乡统筹、区域协调、助农增收、生态保护等方面发挥了重要作用。这里略举几方面： 比如，有利于耕地保护。重庆农村闲置建设用地复垦后，95%以上面积可转变为耕地，而地票使用所占耕地仅占63%左右，地票落地后平均可“节余”32%的耕地，使得重庆在城镇化推进过程中，耕地数量不降反增。 打通了城乡建设用地市场化配置的渠道。地票制度设计运用城乡建设用地增减挂钩原理，但突破了现行挂钩项目“拆旧区”和“建新区”只在县域内点对点挂钩方式，采用“跨区县、指标对指标”的市场化交易模式，实现城乡建设用地指标远距离、大范围的空间置换。 开辟了反哺“三农”的新渠道。复垦宅基地生成的地票，扣除必要成本后，十余年来农民已从地票交易中累计获得近400亿元收益，同时集体经济组织也获得约150亿元，消除了大量的集体资产“空壳村”，有力地推动了脱贫攻坚、乡村振兴。 稳定重庆市房地价格。相比其他省市，重庆市每年多出3万亩多地票用于房地产开发，房地产用地供应比较充足，成为重庆房价比较合理的重要因素。 总体上看，重庆地票制度改革探索符合总书记“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的农村土地改革底线原则，兼具中央关于城乡建设用地增减挂钩和耕地占补平衡市场交易的综合功效，2014年时任国务院副总理汪洋评价地票“不碰红线、创造红利”，2018年地票入选全国“改革开放40年地方改革创新40案例”，建议国家可考虑将重庆农村土地交易所升级成为全国性平台或区域性平台，由相关部委直接管理。 4、深化产业用地市场化配置改革，助推实体经济发展 实体经济是实现“中国梦”、国家繁荣富强的重要基石。习近平总书记一向重视实体经济，作出了“实体经济是一国经济的立身之本、财富之源。先进制造业是实体经济的一个关键，经济发展任何时候都不能脱实向虚”、“我们这个大国是靠实体经济发展起来的，还要依靠实体经济走向未来”等重要论断，体现了对经济发展规律的深刻认识，明确了实体经济的重要基础性地位。 在土地要素市场化改革中，中央专门用一段话强调要深化产业用地市场化配置改革，这是从做大做强我国实体经济的高度作出的重要制度安排。产业用地，主要是指工业用地或者制造业用地。我国对于工业用地管控的政策基础是《土地管理法》，但原来的《土地管理法》中并未明确对土地进行分类，工业用地出让总体上按照国有土地出让规定进行。直至2004年国务院首次明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。”这对于还原工业用地本来价值，促进土地节约集约利用，增加土地资源对社会经济可持续发展的保障能力具有重要意义。2005年12月，深圳市龙岗区宝龙工业城的两宗工业及工业配套用地，在深圳市土地房产交易中心成功挂牌出让，这是首次在产业用地供应领域引进市场化机制配置土地资源。深圳龙岗第一槌后，我国工业用地“招拍挂”出让制度逐步推进，国家出台了统一制订公布各地工业用地出让最低价标准，配套提出对低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还等行为，追究法律责任的一系列规定，但各地在具体实施中仍存在价格倒挂、市场化配置不充分等问题。 2014年国家确定辽宁阜新市、浙江嘉兴市、安徽芜湖市、广西梧桐市4个城市，开展为期3年的工业用地市场化配置改革试点，重点从健全工业用地市场供应体系、市场流转体系、合理价格体系、用地布局体系、准入制度和评价体系、监管体系六方面推进改革，试点取得了一些积极经验，对推动全国工业用地市场化配置起到了一定作用。但从各地工业用地反映出的问题看，我国工业用地市场化配置还存在如下几个问题： 一是工业用地供需矛盾突出，用地配置和产业布局失调。一直以来，工业项目因在促进经济增长方面作用重大，成为各地招商引资的宠儿，一些地方甚至掀起了开发区、产业园区建设“狂潮”，造成园区基础设施重复投入和土地使用指标分散的不利局面，加剧了土地供需矛盾。一些地方招商引资“捡到篮里就是菜”，不好的项目占用大量土地，而真正的好项目却无法及时落地。 二是用地控制标准执行不严，工业用地价格偏低。按照国家有关要求，工业用地出让过程中国家对土地容积率、绿地率、出让底价等都有明确要求，但是在实际操作中，各地政府为招商引来项目，并没有把握好工业用地准入门槛，有些地方土地价格远低于规定标准，甚至出现“零地价”、“价格倒挂”问题。 三是招拍挂出让流于形式，“供地前置”问题突出。在招商引资中，不少地方采取“量体定做”、定向出让等人为限制公平竞争的非市场手段开展所谓的“招拍挂”。而在出让程序上，允许工业用地出让程序前置于项目审核，即土地招拍挂成交后，自然资源部门与摘牌企业直接签订土地出让合同，企业获得土地后再办理相关报建手续，这样做的话，一旦企业不能在规定时限内办完项目手续，就可能造成土地闲置或浪费。 四是供地方式单一，流转机制不畅。现行普遍的做法是一律采取招拍挂方式出让，除处置国有企业原划拨土地使用权有作价出资入股的外，租赁等供地方式十分鲜见。另外，工业用地一律按照50年出让，但实际企业平均生命周期普遍不足15年，此后工业用地被迫闲置，而且由于缺乏完善的土地流转机制和二级市场，导致被闲置的工业用地得不到流转、盘活。 基于以上问题，国家在此次深化产业市场化配置改革中，明确提出两条政策：一是健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系。二是在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。 对第一条政策，主要是增加了企业用地的可选择性，企业既可以土地出让方式取得用地，也可采取租赁、入股等方式获得。意见提出的弹性年期供应概念，旨在解决企业生命周期和工业用地出让周期不一致的问题，在工业用地法定最高出让年限50年内，根据企业生产经营需求设定不同的弹性出让年限，并按此确定土地出让价格。这里面工业用地价格管理的配套政策非常关键，特别是随着弹性年期供应工业用地的逐渐增多，还要考虑制定工业用地从当前的“政策定价”过渡到“市场定价”的相关制度。 另外，租赁用地是一个好的制度安排，有利于企业轻装前行，但从近几年不少地方探索实践看，有点“叫好不卖座”，因为在现有政策体系下，企业前期确实可以较低成本获得土地使用权，但后期在工业用地的产权办证、项目资产增值、贷款融资等方面存在诸多困扰，从而降低企业租赁土地的积极性，所以需要尽快完善租赁抵押等配套政策。 对第二条政策，重在促进工业用地由低效变高效，其中一个比较新的概念是混合用地。2018年国家出台标准，明确混合用地是土地使用功能超出用地兼容性规定的适建用途或比例，需要采用两种或两种以上用地性质组合表达的用地类别。推行混合用地好处显而易见，有利于发挥市场对资源要素的主导作用，推进存量空间的精细化提升，促进城市、镇功能的合理复合化发展。混合用地的关键要把握好适建用途或比例，否则就会出现功能不匹配或者开发过度等问题。同时，混合只应是工业用地间的混合，不应是工业用地和房地产用地的混合，否则就可能“醉翁之意不在酒”，出现借工业之名行开发房开发之实。不少地方招商引资时，一些工业企业常常要求搭配房地产用地，就是典型的浑水摸鱼、挂羊头卖狗肉，不是真正搞工业，而是“洗快钱”。 5、盘活存量建设用地，提高用地整体效率和效益 伴随城镇化进入中后期，城市发展摊大饼的方式已不可持续，不少城市进入了减量化发展阶段，盘活存量用地的重要性日益凸显。国家层面，近些年出台了不少文件，支持开展有关改革试点。 2012年，原国土资源部出台闲置土地处置办法，规定未动工开发满两年的实行无偿收回；2013年，原国土资源部出台开展城镇低效用地再开发试点指导意见，按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的要求，在上海、江苏等10个省份开展城镇低效用地再开发利用试点，涌现出广东“三旧改造”、上海城市更新等一批再开发模式。自然资源部成立后，强力施行增量必须要和盘活存量挂钩的机制，引导、督促地方政府2018年、2019年消化处置2015年、2016年以前的批而未供以及闲置土地近900万亩，相当于2019年全国新增建设用地量的1.8倍，取得了积极成效。 然而，目前我国城市低效闲置土地量仍然巨大。据自然资源部统计，2017年以前全国批而未供土地近1500万亩，相当于全国3年的供地量，近两年新批土地中自然还有一定比例没有供出，这类土地可以通过加强招商引资、鼓励大众创业万众创新、加快完善相关用地手续等相对较快地盘活。最难盘活利用的一类土地是已出让产业用地，有相当比例的产业用地因为规划临时变更、非净地出让、项目不景气等原因而闲置低效，难以盘活的主要症结在于： 一是用地政策限制严格，市场主体参与积极性低。《土地管理法》等法律政策规定，存量建设用地再开发必须由政府统一拆迁并收回国有土地使用权后，再以出让或划拨的方式确定开发单位，其中工业和经营性用地必须通过招拍挂。可见，现行用地政策都将“退二进三”严格限制在政府统一拆迁、统一招商建设的单一开发模式内，而此种模式将开发主体严格限制为政府，政府主导下的低效用地再开发难以发挥市场作用，各用地业主也因无法参与后续利用而缺乏改造积极性，大大降低了低效用地再开发效率。 二是利益主体诉求复杂，拆迁难度大。一方面复杂的利益主体，导致复杂的利益诉求。城镇低效用地再开发拆迁涉及个人、企业、国家机关等多方利益主体，原土地使用权人获取土地也涵盖划拨、招拍挂出让、协议出让、租赁等多种方式，多种权利人提出了就地还经营房、自主开发、现金补偿、房屋安置、土地补偿等多种诉求，涵盖了资金、土地、房屋、机器设备等多个方面。另一方面增值收益量化困难，利益诉求难以协调。低效用地再开发的土地增值收益，包含了地块用途改变和土地追加投入形成的级差地租，前者由政府决定，后者投入主体则包括了全社会和原工业企业，涉及主体都应具有土地发展权、增值收益分配权。由于对构成增值收益的各部分难以量化，导致各方利益诉求难以协调一致。在政府“统拆统建”的现行模式下，原土地使用权人拿一个固定补偿，市场增值仅在政府和获得改造后用途的使用者间进行分配，忽略了原土地使用权人的发展权诉求。面对再开发的高额增值收益，原土地使用权人参与再开发分配的诉求越来越强烈。利益诉求的复杂性与难以协调性，大大增加了拆迁难度。 三是企业搬迁用地落实难，拆迁周期长。一般而言，企业搬迁后应进园区，但由于用地企业的经营管理、规范标准等参差不齐，企业搬迁入园面临用地紧张、可能无法满足入园条件等诸多困境。同时，工业企业搬迁涉及人员多、器材多，有的甚至对企业选址有特殊要求，通常用地规模与位置协商、企业员工安置、机械设备搬迁等将耗费大量时间，导致拆迁周期延长。 四是资金平衡困难，融资压力大。在现行城镇低效用地再开发模式下，一方面政府直到土地出让才能回笼资金，前期的拆迁、平整均需垫资，资金需求量大，融资压力大；另一方面城镇用地拆迁成本高，加上基础设施建设投入，资金难以平衡，财政压力大。 基于此，中央在这次土地要素市场化配置改革中，再次提出：要充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。我认为，贯彻中央精神，关键要从两方面着力： 一是如何充分市场化，要研究更多运用市场机制来盘活存量土地和低效用地的引导性、鼓励性政策，全面提升市场主体参与存量用地盘活利用的积极性，鼓励自主开发、联合开发，建立多渠道盘活利用机制。 二是完善相关税费制度，需要进一步研究完善存量用地盘活利用的收益分配机制，实现地方政府、原土地使用权人、开发单位等主体间利益合理分配。此外，还要强化监督管理，避免权力寻租。 除了城镇存量建设用地外，农村也有不少存量建设用地。全世界有个经济现象，100年的城市化进程，耕地是越来越多，因为农民每人在农村要使用250~300平方米，进城后只要100平方米，1亿人进城就可以多出150亿~200亿平方米。所以，城市化过程本应是农村建设用地大量减少、城市建设用地少量增加的过程，最后使得整个国家建设性用地总量减少、耕地增加，无论发达国家还是发展中国家都是如此。 但中国几亿农民进城了，却为什么出现了耕地一直在减少，而且城乡建设用地“双增长”现象？根源在于农民进城后，城市刚性扩张当然要用地，而农民在农村的建设农地没有跟进退出，导致农民两头占地、人均超过350~400平方米，城乡用地就这么扩张了3倍。所以，优化城乡发展布局、严格耕地保护，很重要的一个方面就是要设法引导、支持进城农民自愿有偿退地，要进一步研究完善农村闲置低效土地盘活利用政策，采取复垦、经营性建设用地入市、就地旅游开发等多条路径，既增加农民的财产性收入，也增加农民进城更好生活的实力。 这是我对新时代土地管理制度的五方面理解。我相信，此次土地要素市场化改革，绝不亚于上世纪80年代初的农村土地家庭联产承包责任制改革，也绝不亚于上世纪90年代的城市土地批租制改革，它必将开启我国第三次土地管理制度改革新元年。 让我们共同期待一个波澜壮阔伟大时期的到来！ 本文原发于第一财经
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