县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。 李宇嘉 近期，笔者到粤西几个县去调研楼市，发现县城的商品房项目普遍都有15-20层，完全是大城市的手笔，这与想象中的县域楼市很不同。而且，县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区，动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是，县城的房子实在太多了，比如县城居民买地自建住房很普遍，到处都是5-10层的自建房，空置率高、租金低（大概10元左右/平米每月）。 同时，县域楼市这几年很热闹，在机关事业单位、国企等就业的家庭普遍有2套或以上住房了。笔者纳闷了，哪来的这么多需求呢？一圈调研下来发现，县域楼市有三大购买力。 一是“进城购房需求”。这几年县城的集中度在提升，村镇小学中学裁撤了很多，留下来的，办学质量也不尽如人意。所以，即便是面对6000元/平方米左右的县城房价，乡镇村居民为了小孩买房，勒紧腰带、进城购房，丝毫不含糊。当然，各个县的教育政策也在有意识地引导，入学购房需求很旺盛。 二是“返乡置业”。粤西常住人口近2000万，外出打工多，基本上在珠三角，广州和深圳占了大半，返乡置业占到购房需求的1/3左右。而且，即便在珠三角买了房，甚至在县城也有自建房，但很多人还是有回乡买房的愿望，或者给父母住，或计划回乡创业，有的买房受到宗族观念影响、同乡人买房的示范效应等。总之，返乡置业这几年没断过。 三是文旅度假项目。海南启动全岛住房限购后，靠近海南岛的粤西，气候环境适宜、海岸线长，很多文旅大盘热销。 笔者参观了几个项目，动辄就是规模上万套的大项目在开发，但还是很受欢迎，购买客户主要来自四川、重庆、湖南、湖北、东北等省市。看来，基本生活需求满足以后，康养、休闲、度假等美好生活诉求确实很强烈。一套房子大概卖到50万-80万，对很多周边省份或内地富裕的人群来说，并不算贵。同时，珠三角居民周末度假的需求日益兴盛，项目开发后，不愁售后返租。 县域楼市表面的红火，难掩背后的隐忧。为入学而进城购房，看似需求刚性，但本该在镇域满足的教育需求、住房及消费需求，却被动在县城以更高的成本解决。农民倾囊而出的群体性购房，是以牺牲和透支其他消费为代价，结果就是弱化了镇域经济，村镇建设水平与县城差距越来越大。 另外，不管是农民进城购房，还是“返乡置业”，抑或是康养度假需求，一窝蜂地释放，显著推高了县城的房价，助长不合理的消费模式。调研发现，3-4房、100平米以上户型的新房项目在县城最受欢迎，这就导致县域主政者盲目乐观，行为短期化、县城超能力建设、“小马拉大车”，甚至走上大城市才有的“高密度、建新区、搞旧改”的空间扩展路径。 购房需求看似红火，但并未带来等量的人口集聚、居住需求。这就要命了，人不在这里住，对楼市而言就是无本之木，因为给当地贡献不了可持续的就业和税收。结果就是，房子密密麻麻的，但本该配套的水电管网气路等市政设施，学校、医院、环卫等公共服务设施，当下的县域财政和投融资模式根本无法支撑，结果是断头路到处都是，社区公共部分无人打理。 过去十几年，各地做强大城市、围绕大城市打造都市圈，人口过分向大城市集中，导致高房价、城市病等。鼓励县域发展是我国新型城镇化的一条路子，既能满足农村居民对城镇公共服务、就业的需求，也能降低城镇化成本，还能培育内需的支撑点。但是，县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。
最近，深圳新房市场非常热闹，6个新盘同时推出实属罕见。由于打新者只能选择一个参与，所以，一些与周边二手房存在明显价差且处于深圳市场热炒的西部片区的新盘，特别受到购房者的关注。 在这一批新房项目中，位于沙井的万丰海岸城就引起了市场高度关注。近日，市场传出这样的消息，一些房产中介也趁势转发： （房产中介朋友圈转发的传言） 网传“万丰海岸城全部通过审核**万人，社保超200个月有**人”等消息，深圳市海岸新城投资有限公司发布声明，相关消息不实！相关数据仍在统计中！ 公开资料显示，万丰海岸城位于沙井南环路与中心路的交汇处，原为万丰南山工业区及万丈埔工业区（一区）片区城市更新单元，规划打造为深圳西部的全新标志性综合体。本次推出玺园449套+锦园272套，共721套住宅，均价每平方米5.75万元。有购房者表示，万丰海岸城这个“香饽饽”就因为进行登记的人数过多导致网络拥挤。 说起万人抢房，最为有名的还是去年年底开盘的网红新盘华润城润玺一期。当时，华润城润玺一期公布入围名单出炉，该楼盘完成诚意金冻结客户共9690批。记者粗略计算，若按照每批冻结350万元，合计预计冻结约339.15亿元的巨资。不过，“代持”等质疑随后升温，引来了监管部门的重视。2020年11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡曾就华润城润玺一期代持炒房乱象进行回应，他表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。 日前，深圳市住房和建设局发布公告，对涉嫌违规申购华润城润玺一期的12名人员进行惩戒。具体如下： 一、暂停相关人员使用我市购房意向登记系统以及合同网签系统。 二、暂停相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格；已在公共住房轮候名单内的，冻结其轮候资格。 三、暂停相关人员在我市的住房公积金贷款资格。 这是深圳住建局开出的首张罚单。 新房市场持续高温 对于深圳新房市场，记者查阅发现，近期推出的龙光前海天境花园推售房源住宅1003套，最终入围客户2857批。其中，最低社保个税入围月数达66个月。天健悦桂府入围客户1170批，其中无房1134批，有房36批，无房全部入围，此次推售房源住宅427套。从数据上看，市场打新的热度依旧很高，但相较于去年润玺一期的情况，这两个“ 网红新盘”的热度低了不少。 而且，相关部门对于购房者的资格审查也越来越严厉。 与深圳往常的调控有所不同，深圳最新的调控集中火力在审查购房者的资格上，除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定房企、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；社会保险或个税清单材料；收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。有参与前海新盘打新的购房者告诉记者，此次认筹审核非常严格。“我是由于银行流水不足被打回来的，需要直系亲属的担保证明，还需提供首付款资金明细。”此外，有购房者以“购房能力不足”、“还款能力不足”等理由被打回资料。有业内人士表示，“严格的认筹资料审核，无疑对于代持人群是最大的打击，特别是要提供近半年的高额银行流水，会刷掉很大一部分代持者。” 深圳中原研究中心的数据显示，1月深圳全市一手住宅成交8356套，环比大涨57.1%，二手住宅成交7008套。进入2月，除热点项目开盘外，预计供应将逐步下滑，市场回归平稳。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，严查购房资格、银行流水等措施肯定会给楼市降降温，尤其是目前还是比较热闹的新房市场。“我认为这些严查措施同样会在二手房市场实施，所以预计住宅市场的购房热度有机会降下来，但由于深圳住宅的需求量还是很大，所以长远来看增加供应量才是治本的方法。
12月21日，深圳交易所信息显示，中海宏洋-中信建投（601066）2020年度第1期购房尾款资产支持专项计划项目状态更新为“通过”。 资料显示，上述债券类别为ABS，拟发行金额5.25亿元，发行人为中海宏洋地产集团有限公司，承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司。 另据观点地产新媒体早前报道，该笔购房尾款资产支持专项计划于9月28日获深交所受理。随后于10月15日，状态更新为“已反馈”。
(冯方)近日，南京江北新区印发通知，提出最高300万元购房补贴的政策。此前，郑州、南宁等地区分别发布或调整购房补贴政策。据统计，年内至少已有30多个地区发布或调整购房补贴政策，其中，有6个地区最高补贴金额超过百万。 高层次人才6地区购房可享百万级补贴 根据各地政府部门文件以及公开报道，今年以来，多个地区发布或调整对引进人才、医护人员、农民工等群体给予购房补贴的政策。从金额来看，有6个地区补贴金额达到百万级别，分别为杭州、苏州工业园区、南京江北新区、台州、南宁和济南。 其中，杭州最高补贴额度居首，达800万元。今年2月，杭州推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，提高高层次人才购房补贴，对A类顶尖人才按“一人一议”最高给予800万元购房补贴，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴。 中国(江苏)自由贸易试验区的南京片区和苏州片区也有相关政策推出。6月5日，南京江北新区(南京片区所属辖区)印发通知，实施区块链顶尖人才集聚计划，经认定的可享受最高300万元购房补贴。4月底，苏州工业园区(苏州片区所属辖区)出台文件提出，全职工作的顶尖人才按“一事一议”最高可获得500万元购房补贴。 此外，3月初，济南发布政策，重点高层次人才可享受最高100万元的购房补贴、最长5年的租赁住房补贴或最长免租5年的人才公寓。同在3月，台州启动2020年度“500精英计划”，新引进的高层次人才可享受最高300万元的购房补贴。 中新经纬客户端发现，在上述6个地区中，南宁是对此前政策进行调整。4月，南宁印发文件，扩大购房补贴发放范围，此后进一步调整，经认定的D类、E类高层次人才购房补贴不再受引入到南宁的时间限制。按照目前规定，南宁对A类人才予以200万元购房补贴，对B类人才予以120万元购房补贴，对C类人才予以60万元购房补贴，对D类人才予以40万元购房补贴，对E类人才予以20万元购房补贴。 多地对抗疫医护人员购房契税全额补贴 资料图 中新经纬 摄 除了直接规定补贴金额，还有不少地区按照购房价款或缴交契税的比例发放补贴。 邢台、泸州、南充等地均提出按成交房屋总价的一定比例给予购房补贴。比如，邢台表示，大学本科、高级技师、高级工等急需人才纳入购房补贴范围，符合条件的按个人购房总价款的2%予以补贴。泸州表示，购买自住住房的，按购房款总额一定比例一次性给予置业补助，自2020年3月至2022年2月，不同购买时间补助比例共有3%、2%和1%三种，购房人合计最高补助限额5万元。 此外，桂林、衡阳、郴州、镇江、玉林、钦州、抚州、资兴等8个地区提出实施购房契税补贴，以已缴契税为基数，补贴比例自30%至100%不等。中新经纬客户端注意到，桂林等4个地区提出，对医护人员购房的给予全额契税补贴。 其中，桂林表示，抗疫一线医护人员在2020年度购买新建商品房的，按照实际缴纳契税给予100%同等金额补贴。镇江表示，自本通知印发之日(2020年2月21日)起3年内，所有赴湖北医务人员，本人在镇江购房并符合公积金贷款条件的，享受1次个人贷款限额上浮50%及契税全额补贴政策。 三地文件先发后撤 值得一提的是，除了上述30多个地区，河南省驻马店市、内蒙古自治区赤峰市和山东省泰安市宁阳县三地年内也曾推出购房补贴政策，不过后来相关文件未被执行。 公开报道显示，2月21日，驻马店出台文件，首次提出下调居民首付款比例，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。此外，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的给予补助，各类人才补助标准为200元/㎡，大中专以上毕业生补助标准为150元/㎡，农民工补助标准为100元/㎡。2月28日，驻马店市人民政府主要负责同志被约谈，此后该政策文件被撤回。 4月16日，赤峰推出《疫情防控期间稳定住房消费若干措施》，鼓励个人购房，对个人购买新建商品房住宅的，按其所购房屋实际缴纳税额的50%给予财政补贴。不仅如此，该文件提出，促进商品房预(销)售，加大住房公积金使用力度。三天后，赤峰市人民政府发布通知称，经研究决定，《疫情防控期间稳定住房消费若干措施》不予执行。 5月15日，宁阳发布文件表示，对购买普通住房(不含二手房)且已签订网签合同备案并实际购买的购买人，按每套5000元的标准进行补贴，补贴期限为自本文发布之日起到2020年10月8日止。此外，取消二手房限售期、降低首付额度、鼓励企业优惠打折销售。两天后，宁阳县人民政府发布通知称，上述文件因部分条款内容与上级有关要求不符，经研究，决定不予执行。 对于上述情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端指出，驻马店出台的政策带有很强的刺激倾向，是当时全国政策力度较为宽松的代表性政策。对于赤峰的政策，严跃进表示，此次政策最大的亮点就是明确提出“鼓励个人购房”的表述，相比全国很多城市相对含蓄的表述，赤峰的政策表述带有很强的托市导向。 严跃进认为，此前驻马店等城市被约谈，都说明房住不炒是大原则，客观上也有助于明确后续的政策思路，对于各地的政策调整有很强的指导意义。(中新经纬APP)
近日，地产圈有一则刷屏消息，杭州有近6万家庭报名“抢”900多套房，申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。 粗粗一听，大有前些年房地产市场火热时、购房者通宵达旦排队购房的架势。同时，每次那样的消息背后，又时常听到开发商做局的消息。亦即为了制造房子畅销的假象，花钱雇用一些人当售房者排队购房。尤其在购房的人群中，大多是老年人以及从衣着打扮上看就是进城务工的人员。想一想，这么多老年人和进城务工人员购房，可能吗？一看就知道是托啊。也只有老年人和进城务工人员，才可能为了一两百元去通宵排队做托了。 也许，杭州的这次“抢”房消息，不像此前的那种排队购房，而只是登记购房。但是，供需比例相差如此悬殊，也不免会让人产生“水分”的质疑。即便这些房产的性价比再高，也很难达到如此程度。联想到近段时间以来，成都、南京等地也出现类似万人摇号景象，真的是房地产市场回暖的迹象？显然不是。就眼下的情况来看，房地产市场决不会出现如此火爆的现象，就算特殊楼盘，也不可能如此。 那么，为什么会出现如此火爆的消息呢？当然是内外原因共同所致，是开发商充分利用了市场需求的机会，夸大了供需矛盾，“营造”了这样的气氛。想一想，10年前就已经拍下的地块，为什么到现在才去开发。按照正常情况，该块土地早就应当充公了。即使不被收回，其应当缴纳的相关费用和罚金，也早就“资不抵债”了。杭州市有关方面没有采取措施，一定是该地块本身存在问题。事实也是，十年多时间下来，该地的房价一直没有什么变化，开发商开发的内在动力不高，而是把注意力放到其他地块了。如果要计算财务成本账的话，该地块很有可能是亏损的。 也正因为如此，开发商为了把资金盘活，只能硬着头皮开发，并争取一些政策，比如冻资政策，就要比其他地区明显偏低。无房无贷的家庭冻资规模40万元，二套房家庭冻资规模80万元。因此，也就吸引了不少对此处房产关注的目光了。最终会有多少人选择购买，成交价格如何，也只能走一步看一步，很难预料。而所谓的“抢”购风暴，也主要是开发商为了宣传需要，是摇旗呐喊者为其炒作的结果，对房地产市场的影响十分有限，对房价变动的影响也可以忽略不计。 殊不知，经历了多轮楼市调控洗礼，本轮楼市调控又已经很多年，且政策一直没有松绑、“房住不炒”的定位一直没有变化的情况下，购房者已经越来越成熟了，房价不可能再有大的变动，也不可能继续向上一个方向运行。特别是市场，整体仍然是低迷徘徊，没有上冲的迹象。就算开发商促销手段很多，部分商品房价格也出现了幅度不小的下调，仍然没能打动购房者。在调控中建立起来的、越来越强大、越来越理性的博弈心理，已让购房者能够与开发商进行心理大比拼，且让开发商感到内心越来越恐慌。 事实也是，不断加剧的资金紧张矛盾，也让开发商紧张的心理越来越强，无法再正面与购房者比拼，无法再与购房者进行利益博弈。碧桂园(港股02007)、恒大、万科等头部房企近两个月销售状况较好、商品房销售量较大，最主要的也是促销手段很多、房价下降很多。不然，也是无法达到销售目的的。这其中，地方政府不再干涉房企降价售房，是让开发商能够更加自由选择售房策略的良好现象。在接下来的时间里，开发商一定会进一步通过降价等手段加大促销力度，力争多回笼一些资金，避免出现资金链断裂现象。 而从近一段时间以来房地产市场的情况来看，有两种现象是不能忽视的。一是百城商品房库存连续17个月上升，即便上升幅度不大，如此长时间的上升，也不是什么好事。特别是三四线城市，库存压力很大。二是头部房企拿地热情恢复，而拿地的重点则放在少数一二线城市的优质地块。一边是库存增加，一边是拿地热情上升，这种矛盾格局，也从一个侧面说明，房地产市场的洗牌时刻来了，大型房企凭借着资金优势和品牌优势，将对中小房企展开一次大兼并、大绞杀。杭州等地出现的个别地块火热现象，不排除是“胜利大逃亡”，目的就是避免被头部房企绞杀。而头部房企之间，则会结成一定的利益联盟，阶段性地共同应对市场变化，而不会像过去那样独立竞争。
双十一购物季，来聚焦城市购房基本盘 10月30日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。 此次报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。 30城刚需“上车线”，了解一下 刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。 综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。 为准确地描摹城市刚需购房状况，综合贝壳交易数据维度分析，研究给出了各城市刚需购房“上车线”。 在总价排名前十的城市中，北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平，构成了第二梯队；值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。 而“160万”成为第三道分水岭，由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。 除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉（140万）、西南中心城市成都（106万），此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。 而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。 那么，刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。 在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。 而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。 大面积-低价格，才是真的“居住友好” 值得关注的是，如果单从性价比角度考虑，“大面积-低价格”无疑是最优的。贝壳研究院此次分析中，“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。 与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下），高房价下居住面积相对其他城市较小。 当然购房置业，除了价格与面积，城市经济发展水平，就业机会、未来成长空间等也是重要的参考指标。 贝壳研究院此次报告，综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标，构建出城市置业动力指数。研究结果显示，四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国，其中深圳置业动力指数最高，排名居于百城购房动力榜榜首。分项指标上，重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上，新一线城市南京、杭州表现亮眼。 综合对比来看，以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。 “刚需上车”的时间与空间 然而，如何衡量刚需购房者上车难度？理想与现实差距到底有多远？ 在贝壳研究院对2987人的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内，而30万的首付区间，与刚需购房门槛还有着较大差距。从购房资金来源方面看，购买首套房不止考验买房者的购买力，更考验家庭的经济实力。调查显示，购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例，无房计划买房人群为29.0%，而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5%，房价上涨之下，刚需上车的难度增加，需要更多的家庭支持。不过，在有买房需求的人群中，认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8%。 同时，刚需上车难在购房年龄上得到充分体现。近年来，多城市平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。并且此次调查发现，刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。 以购房年龄最大的天津为例，刚需购房平均约37.5岁，而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。与之相对的，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。 除了用时间换取“上车票”，从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看，刚需们也在空间上做着取舍。 由于对资金价格敏感但城市房价又高企，刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。 具体看北京交易情况，刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城，集聚了近15%的刚需客户，其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位，成为刚需客群购房的重要选择区域。而成都的大丰、广州的市桥、杭州的临平等非市中心热门置业商圈，都成了刚需购房用户城市生活的“第一站”。
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