12月2日，由乐居东北&易居主办，吉林省房地产行业协会、长春市物业服务行业协会共同指导的“行稳致远同频奋进——2020(第四届)中国地产&物业经理人评选东北区域-长春地区颁奖典礼暨乐居&易居ETC战略发布”盛典于长春香格里拉大酒店盛大启幕。 吉林省房地产业协会秘书长孙志国出席发布会并发表致辞。首先，他向2020年中国地产和物业经理人评选东北区域50强吉林省获奖者表示由衷祝贺，他认为，“以经理人们为代表的行业精英，为拉动市场经济、促进城市建设、改善民生条件和社会创新进步做出了重大贡献，尤其是2020年，在受疫情影响经济形势复杂严峻的环境下，经理人们所表现出的坚韧和担当为世人瞩目。” 对于房地产全行业来讲，未来将迎来新的机遇和挑战，他提出，“在高质量发展和“房住不炒”原则基础上，如何理性的找准发展定位，突出产品特色，提高资本效率和运营能力，需要我们共同探索和实践。” 他表示，坚持绿色发展，建立全寿命周期的健康人居环境是产品竞争的主流。“长春楼市已经走过了刚需性时代，随着改善性不断升级，百姓从简单的交通、绿化、户型要求逐步向舒适、健康、精细化的高标准需求过渡，必须以前瞻性、大格局的转型创新思想，把房屋的适居、环境、安全、经济、耐久五大性能有效链接起来，匠心巨制适合东北区域自然条件和人文特点的标杆式项目”。 数字技术是行业发展的引擎，提升了房屋使用功能，带给房地产开发市场和物业服务无限生机。他进一步指出，“一方面要充分掌握和利用信息工具和平台，加强数字技术与房地产开发、物业服务管理的融合，另一方面要不断更新产业结构，借助于信息机构的资源和力量，降低经营成本，增强企业活力”。
宜春市物业协会常务副会长张善刚 陈晓珍9月18日下午，由、江西省物业管理协会主办的《发现中国好物业——2020“物业调研中国行”之江西区域私享会》在南昌富力万达嘉华酒店举行，40余位物业协会领导及企业总经理出席。 宜春市物业协会常务副会长张善刚出席了会议。张善刚在会上谈及了两个问题，一是行业自律问题，二是物业服务问题。 在行业自律方面，张善刚认为，行业自律尤为重要。行业协会应该有属于自己的管理办法，是否进入市场要依据相关规定。如果不按照规定，要进行相应的处罚。 在物业服务方面，张善刚表示物业服务要进行量化，在规定服务范围的同时要告诉业主如何解决问题，加强物业服务质量，建立群众基础。
蓝光嘉宝服务经营副总裁吕良海 吴文婷 8月26日13时，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。蓝光嘉宝服务经营副总裁吕良海出席论坛，在现场接受了专访。 面对突如其来的疫情，为了保障业主的生命安全，满足业主的个性化需求，物业提供各式多样的增值服务。了解到，蓝光嘉宝服务在社区内整合了线上线下资源，提供了拼团代购等服务。 吕良海介绍称，早在2015年，蓝光嘉宝就推出了整个线上线下融合的服务体系，当时这也是新型的商业模式。到目前为止，整个服务系统注册的人数已经超过了90万，除了在社区新零售方面与京东合作之外，为了满足业主的居家生活服务需求，包括在家政、大健康、以及围绕汽车后市场等方面都有所布局。 不过，他认为，整个行业高速发展的过程中，从住宅到城市管理，最核心的还是基础物业服务，如何去提供高品质的服务，让客户有良好的体验。在这个基础之上，才是围绕业主的社区生活去提供多元化的增值服务，包括社区新零售，包括对房产、资产的打理等。 “物业服务本质上还是要回归到服务本身。而增值服务是为了满足业主的消费升级需求，去提供更广泛的服务，是物业服务的内涵和外延。”吕良海说道。 近年来，物企上市已经成为一股潮流。作为西南物业第一股，蓝光嘉宝服务上市至今股价上涨了近3成，市值近百亿，市盈率大约在16倍。而已上市的26家物管企业，目前平均市盈率超过40倍。 “是否去选择去拥抱资本，还是根据自身的战略发展和定位来去决定。目前，基于抗压周期、轻资产和现金流的稳定，资本市场对于整个物业板块给予非常高的估值。”吕良海指出，未来整个物业服务企业应该是朝阳行业、黄金时代，但同时也考验我们整个物业服务企业的战略布局、人才构建，以及自身的发展能力。
王鸿 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。现场直播》》 兴海物联副总经理李树果表示，现在房地产开发已经逐步到了一个平稳阶段，增长幅度慢慢降缓，而房地产的生活服务是一个新的增长点。“触网”是解决中国物业服务难题的唯一办法。 他提到物业服务的几大难题：温水效应，物业服务越来越差，导致自身变革能力越来越弱，市场竞争力不足。木桶效应，物业服务不能有任何一个短板。鸡肋效应，没有服务基因，不专业，导致服务没有太大的价值。黑屋子效应，企业数字化转型是非常重要的，凭一线的项目经理、项目的主任来主观判断员工谁是优秀的，这样能留下人才吗？其实是留不住的。保安一年大概要流失70%，这是行业的通性。必须通过科技、通过网络技术解决问题。 他分享科技赋能的情况下，对于智慧园区模式的思考。 第一步建中心，打造会思考、具备体系智慧属性的应用中心。通过互联网技术把经验管理变成数字管理。原来现场作业的，现在可以变成远程作业，把人力价值进一步发挥出来。在这里面，统一整个物联体系、数字的基座，统一整个信息化的平台，并且会做不同属性的中心。 第二步是再聚焦。联合华为共同研发物联网应用，看似简单的物联网体系搭建和实际的社区运转，在落地的过程中有很多的痛点。整个园区当中，不管是商业、综合体、产成还是住宅，一定有最基础的五看，看车、看人、看视频、看对讲和看设备，一定要满足这五看的最基础的管理应用，后面才能去提体验感的增强。选择华为也是因为在物联网的体系当中，华为拥有5G的技术，未来跟华为的合作是可期的。 第三步是建平台，打造可迭代的两变两不变的智慧园区，持续为物业变革赋能。根据每个社区、每个业态，变的是设备和应用，不变的是网络体系、平台体系。一张网去管理所有的园区，一个平台去赋能所有的业务。
《民法典》当中规定的典型合同，实际上新增加的就是这两个（物业服务合同、保理合同）。如果说保理合同是适应金融类的发展，必须要增加为典型合同，那物业服务合同是适应现代社会中物业服务需求加进来的合同。如果保理合同是商事合同，那物业服务合同就是民事合同。保理合同解决的是营商环境，物业服务合同解决的是民生环境。下面我们分别来看一下：一、物业服务合同物业服务是随着我们城市化的发展，居民小区的公共服务需要而产生的。物业服务合同它是在委托合同这一章后，它从合同标的上来讲，跟委托合同的标的是类似的，都属于提供劳务类的。《民法典（草案）》当中曾经规定，物业合同没有规定的，参照适用委托合同的规定。曾经有这条规定，但是后来没有了，它还是有很大的差别，但是从提供劳务服务的标的上来讲，它们是属于同一类服务合同。物业服务合同跟其他提供劳务类的合同区别在哪？物业服务提供的劳务具有多样性、复杂性和多元性。物业服务的服务提供太多了，既包括建筑物及其附属设施的维护和维修，又包括环境卫生的维护和管理，还包括生活秩序等等一些维护和管理，它的服务是非常广阔的。在整个小区内，小区的一些事务的管理基本上是由物业服务公司的人来负责管理。物业服务合同中有以下几个问题需要重视：第一，物业服务合同的连续性。建筑物建成以后，就要有物业，这时候的建筑物可能还没有卖出去，业主还没有进来，谁来负责物业？可能开发商就需要订立物业服务合同，他可能自己成立物业公司来管理，也可能他聘请物业公司来管理，它有一个物业服务合同，在法律上把它称之为“前期物业服务合同”。本来的物业服务合同应该是与业主委员会签订，由他们来跟选聘的物业服务人订立物业服务合同。前期的物业服务合同不是与业主签订，对业主有没有效力？业主应不应当遵守？这是现实当中会存在的问题。这次的《民法典》对这方面做了明确的规定，前期的物业服务合同和业主委员会选聘签订的物业服务合同，对业主同样具有法律约束力，同样具有效力的，同样是需要遵守的。前期服务合同的效力什么时候能终止？必须是业主委员会与他选聘的物业服务人，订立的物业服务合同生效之日起才能终止。第二，物业服务合同之间的连续性。因为业主有权决定是不是聘用这个物业服务人，如果我决定解聘了，不跟你签订物业服务合同了，我另找物业服务公司来签订物业服务合同，或者由我自己来管理。那是不是新的合同一成立，或者一生效，前面合同的效力就终止了？当然是终止的，但是在物业服务上是有连续的。你在与物业服务人的交接之间，在办理交接手续期间，原来的物业人不能停止物业服务，仍然是需要提供服务的，直到有新的物业服务人接手了，你才能不用了。在此期间你提供服务，仍然可以收物业费，但是如果你在交接期间，违反了交接的义务，那你就无权收取物业费。第三，从合同的订立，合同的解除等，这些方面物业服务合同也有它的特殊性。物业服务合同的订立和解除，从业主一方来讲，它是业主共决事项，由业主共同决定选聘或者解聘物业服务。关于选聘或者解聘物业服务人的共决事项，业主的人数要求是在小区建筑物区分所有权里规定的是三分之二。建筑物区分所有权里规定的业主共决事项有三个标准：一是三分之二；二是四分之三；三是过半数，这个事项是属于要过三分之二的。你决定解聘，必须要提前60日通知物业服务人，业主决定解聘的解除合同是任意解除的，只要业主共决，没有其他事由。为什么解除它？他干的不好吗？我管他干的好不好，我就是不用他，这是可以的。它只要求程序上共同决定，需要提前60日通知。但是没有正当理由，或者解除的原因不该物业服务人的事，不可归责于物业服务人，你应该负责赔偿。这是物业服务期满以后，物业服务人应该得到的收益。物业服务人是不是非要给你服务？在物业服务期限届满以后，也可以不同意，这种情况下也可以，但是需要提前90日通知，除了当事人另有约定的以外，其他的都需要提前90天通知。如果物业服务合同期限届满，也没说解聘，也没说续聘，但是物业服务公司继续提供物业服务。这时候的物业服务合同就成为了一个不定期合同，凡是不定期合同，当事人都可以有任意解除权的。什么时候都可以解除，随时可以要求。这是物业服务合同在订立履行上的一些特殊性。第四，物业服务人的义务，当然是按照物业服务合同提供服务。《民法典》中明确规定了，物业服务合同是应当采取书面形式。但是《民法典》中有一条规定，物业服务人公开承诺的服务，有利于业主的，也视为合同的内容。这是口头的，它也可以构成物业服务合同的内容。物业服务人的主要义务是亲自服务，因为物业服务合同是属于提供劳务类的合同。业主之所以跟物业人签订物业服务合同，是基于对物业服务人的信用才订立合同的，物业服务人有这个能力，有这个条件，类似于这样的合同当事人都必须是亲自服务的。比如，承揽合同中的承揽人必须要亲自完成工作；委托合同中的受托人需要亲自处理委托事务；保管合同中的保管人要亲自保管，不能随意交给别人。《民法典》明确规定了，物业服务人可以将一些专项服务委托给专业公司。比如，把哪些卫生的维护交给专业的服务公司，这是可以的；把一些绿化事项交给专业的绿化公司，这是可以的，这是属于第三人替代履行。《民法典》当中明确规定了，它不得将全部的物业服务委托给他人、转托给他人，或者转包给他人，也不得将物业服务的各项事务分别分解以后，委托给他人负责。物业服务公司不能当二传手，这是不行的，这是违背了合同的性质。物业服务合同的服务都有哪些？这是物业服务合同中的重点问题。一是建筑物及其附属设施的维护；二是环境卫生，卫生的清扫、环境的美化；三是小区内的秩序管理，包括生活秩序、安全秩序。为了履行这些服务，《民法典》里特别强调了物业服务人，要按照政府的规定，实施一些管理措施，这次疫情防控当中出现的一些实务问题。我想进小区，物业服务人他不让我进，他可以吗？以前是不行的，但是这是政府的决定，根据政府的决定和安排，采取一些必要的管理措施，这既是他的义务，又是他的权利。再是制止不法行为，发生一些违法治安等一些不法行为的时候，应该予以制止，向有关部门报告，协助有关部门处理，这都是物业服务人的义务。这次《民法典》中关于高空抛物责任的规定，高空抛物那条规定的一个很重要的变化是，物业服务人的安全保障义务，规定了物业服务人要采取必要的措施，避免发生损害。因为如果物业服务人没有采取必要的措施造成损害的时候，物业服务人要承担违反安全保障义务的责任，这是物业服务人的义务。物业服务人都要采取哪些措施？那需要具体情况具体分析。比如，安装摄像头，这是必要的措施。有一些建筑物会造成高空坠落，有没有必要采取防护网？这也是必要的措施，就看你需不需要。像寒冷地区会结冰凌的，恐怕真得在屋檐下采取这样的措施了，赋予了它安全保障的义务。物业服务人在履行服务业务中，应当遵循业主委员会的一些共同决定事项。比如，关于维护资金的使用。因为业主委员会在紧急情况下，可以申请维修资金，这是《民法典》里规定的。在这种情况下，他也应该按照业主委员会的决定，使用维修资金进行维修。物业服务人还有一项义务是公示义务或者报告义务，物业服务人要把物业服务的项目、物业服务的标准、物业服务的具体负责人等等，需要把有关事项公示出来。对于法律规定，公开的事项要公开，对有关业主利益的事项，不仅要公开，还要向业主委员会报告。比如，公共用房的收益问题。小区里的外墙、广告的收益是谁的？这属于业主共有的。收益是什么情况？怎么分配？物业服务人是需要报告的，是需要公示的。再比如，维修资金。维修资金是谁的？是业主的，用于维护业主的物业服务。维修资金的使用人是谁？当然是物业服务人。因此物业服务人必须对这些进行公示，进行报告。物业服务人如果不履行这个义务，给业主造成损害，当然要承担赔偿责任了。甚至是任意的不提供服务，那当然是不行的。第五，业主的义务。物业服务合同的另外一方是业主，业主有什么义务？《民法典》中在物业服务合同里规定了业主的一些义务，有些业主的义务，在建筑物区分所有权里也提到过。比如，业主的报告义务。你的房屋要维修、装修，你需要报告给物业，让物业知道这件事，而且你需要遵循物业告知的注意事项。业主转让你的房屋，或者在你的住房上设定居住权，或者改变房屋用途，也都应该告知物业，这些是告知义务。另外，要遵守物业管理的一些规则。比如，怎么维护小区的卫生？怎么维护小区的绿化？肯定是有一些要求，物业的要求你也应该遵守。《民法典》中建筑物区分所有权对业主一些义务的规定，许多也是在物业服务合同当中应该履行的事项。业主的一个很重要的义务就是交物业费，只要你聘请了物业服务，业主都应该交物业费的。甚至有的物业公司代收一些费用，如水电费，但是那不是交物业费的问题。人家提供物业服务，你就需要交物业费，除非你自己管理，那你就可以不用交付物业费。《民法典》在物业服务合同中规定，业主不能以没有接受物业服务，或者不需要接受物业服务为由来拒交物业费。因为现实生活中存在这种情况，我在某小区有一套房屋，我根本就没有过去，也没有在里面住过。你现在让我交物业费，我没有接受你的服务，我也不用你，这种情况不交物业费行不行？《民法典》当中明确规定了，你不能以这种理由拒绝交物业费。业主不交付物业费的，物业服务人经合理催告，业主仍然不交付的，可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁机构仲裁。我以前讲诉讼时效讲到过，我认为请求交付物业费的权利，不应当受诉讼时效的限制，这是我的个人看法。因为物业费不是个别人的债权问题，物业费是涉及到整个的物业服务，涉及到其他人的公共利益。大家都不交物业费，物业管理还用搞吗？拖了三年没人交，费用由谁来负担？物业由谁来管理？这是需要考虑的，我觉得不应该适用诉讼时效的。这次《民法典》针对了现实当中物业服务人所采取的一些不法的催收手段，明确规定了物业服务人不得以断电、断水、断气等这样的一些措施来催收、催交物业费。现实生活中这种情况有很多，你不交物业费，我就给你断电、断水、断气，这不可以。如果他采取了这些手段怎么办？采取了这些手段我认为它是可以构成侵权的。这种情况下，你给我断电、断水一个月，这期间给我造成的损失，就当抵了我的物业费，这样可不可以？这是不可以的，因为这是两件事。业主一方有一些权利的行使，不是个人的事情，需要业主委员会来行使。比如，物业服务人的解聘和续聘，这些都不是个人的事情。对业主委员会做出的有关物业服务的决定，业主应当予以接受，不能违反。二、保理合同这次《民法典》将保理合同规定为典型合同，在《民法典》的立法过程中，对于保理合同是不是作为典型合同的问题，大家是有争议的。一开始征求意见稿里没有保理合同，但是有个商业特许经营，后来加上了保理合同，有不同的意见。有的认为，保理合同本身是债权转让就可以解决的，不具有典型性。但最后我们还是增加了保理合同，把“商业特许经营”去掉了，增加了保理合同，主要是保理协会与最高人民法院坚持。保理行业这些年的发展，在实务中出现了很多的问题，所以这次《民法典》中增加了保理合同。实际上，保理合同属于经营服务类，从体例上讲，它是放在融资租赁合同的后面。从保理合同来讲，一方是债权人转让债权，另一方是提供保理服务。债权转让中的债权只限于金融债务（货币），应收账款债权。债权人转让的应收账款，可以是现有的，也可以是将来的，它不限于已经发生的和将来发生的。从保理这方面来讲，它提供的保理服务是资金融通，资金融通实际上就是债权转让的价款。再是应收账款的催收或者管理，应收账款的担保付款。保理合同当中必须要有两项以上的保理服务内容，融通资金、应收账款的催收、应收账款的管理、应收账款的担保付款，这四项要有两项以上才构成保理合同。为什么当事人的权利义务里有追索权或没有追索？如果当事人约定有追索权的，保理人可以干什么？如果没有追索权的可以干什么？有追索权的保理，是指保理人担保取得应收账款，债权人可以按照约定回购应收账款。有追索权的保理人，可以要求债权人把本息还给你，或者你可以直接向债务人主张应收账款。有追索权的，把应收账款给保理人，你不能全部留下，你还是需要给债权人，你需要扣除本息和其他费用，剩下的你还需要给债权人。如果没有追索权，应收账款的债权就是你的，你将来只能向应收账款的债务人主张权利，让债务人把钱还给你，把应收账款都给保理人。保理合同中还有一个问题，保理合同是涉及到第三人，即为应收账款的债务人。应收账款债权人和债务人之间的合同关系和交易关系，就是发生应收账款的基础交易关系，因为这涉及到债权转让。债权转让以后，受让人就成为债权人了，债权人就向债务人主张权利。因此，应收账款的债务人在保理合同中是利害关系人，涉及到他将来向谁清偿的问题。债权转让有两种情况，一种情况是转让人和受让人之间签订转让合同，债务人没有参与。这种情况是需要通知，通知以后才能对债务人发生效力。另一种情况，转让合同本身是跟债务人一起订立的，他是知道的，这当然不存在通知的问题。因为他本身就参与了签订合同，他知道这件事情。《民法典》中对保理合同的两种情况作了规定：第一种情况是债务人参与订立了保理合同。这种情况下，如果你虚构了交易，虚构了应收账款，那该转让协议对债务人仍然是有效力的。应收账款债权人与债务人虚构应收账款作为转让标的，与保理人订立保理合同的，应收账款债务人不得以应收账款不存在为由对抗保理人。实际上道理很简单，这就相当于诈骗，你仍然要承担付款责任。但是有一个例外，保理人知道的例外，保理人知道这是假的，你还接受，这当然不能认可。第二种情况是债权人让约通知，通知以后才对债务人发生效力，债务人才向受让人清偿。谁通知？我们以前讲债权转让，当然债权人需要通知，受让人可不可以通知？受让人也可以通知。这次的保理合同中就规定了这一条，保理人通知的时候应该怎么办？保理人通知的时候需要标明保理人的身份，并附上保理合同。这种情况下，才能对应收账款的债务人发生效力，以后债务人就不能向债权人清偿了。保理合同的标的是应收账款的债权，而且它不限于现有的，还包括将来可以发生的，将来发生的是债权人和债务人的基础交易。如果改变了基础交易关系呢？我原来约定给你供货，每个月供100件货物，价款100万元。现在我给你供40件货物，债权就减少了，怎么能保证这点不变？保理合同第七百六十五条规定，债务人接到应收账款转让通知以后，没有正当理由不能变更基础交易，不能变更不利于保理人的交易条件，但是有利于保理人是可以的。最后，保理合同中规定的多重保理的效力问题。多重保理就是债权转让的多次转让。一般债权的多次转让，后面的转让肯定有瑕疵。但是保理是不相同的，保理人不是把全部债权都转让给你，不是买断的关系。多重保理怎么来清偿？哪个保理人先行使权利？这次保理合同对这个问题作了规定。首先是登记，有登记的和没有登记的，当然是登记的优先；都登记的，按照登记的先后顺序；都没有登记的，按照债权转让通知的顺序；如果都没有登记，也确定不了通知时间，那就按照融通资金的比例，或者按照服务报酬的比例来受偿。保理合同就是债权转让，所以最后它加了一条，本章没有规定的，参照适用债权转让的有关规定。
7月6日9时30分，伴随着一声洪亮的锣响，金融街物业股份有限公司正式踏上资本市场征途，这是金融街物业在北京“云敲钟”现场。与此同时，金融街物业在香港联合交易所主板挂牌交易，股票代码1502.HK。 据了解，金融街物业公司本次发行定价7.36港元/股，募集资金逾6.6亿港币（不含超额配售）。记者在上市仪式现场看到，金融街物业开盘价9.3港元/股，较发行价上涨26.36%。截至早市收盘，金融街物业报9.68港元/股，涨幅31.39%，成交额5.41亿港元，总市值34.78亿港元。 事实上，凭借着高端商务物业服务的竞争优势，金融街物业的发行获得了全球知名长线基金、国内知名基金、对冲基金、企业和高净值客户的大力支持，市场反馈积极，认购火爆。国际发售获得大幅超额认购，相当于根据国际发售初步可供认购发售股份总数约20倍，港交所公开发售股份约13.16亿股认购，相当于公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数900万股的约146.22倍。 作为北京市西城区区属国有企业，金融街物业公司此次香港联交所上市，得到了北京市西城区委、区政府高度重视和全力支持。西城区委副书记、区长孙硕先生在出席敲锣仪式上致辞表示，金融街物业伴此次成功登陆资本市场，成为北京市第一家国有控股的物业服务上市公司，为区属国有企业上市融资探索了一条新的路径。希望金融街物业抓住上市契机，用好募集资金，把握资本助力、科技赋能、理念创新等现代物业管理与经营的核心要素，不断提升自身实力，健全法人治理结构，充分做好信息披露工作，成为让市场放心、让交易所放心、让投资者踏实，不断稳步向前的优质上市公司，用好的业绩回报投资者。希望金融街集团继续深化改革，不断增强国有经济活力、控制力、影响力、抗风险能力，为首都资本市场和西城经济发展做出更大的贡献。 金融街物业控股股东北京金融街投资（集团）有限公司党委书记、董事长牛明奇先生出席敲锣仪式并致辞表示：“上市成功，是金融街物业发展的新起点。金融街物业要充分利用上市契机，进一步苦练内功、开拓创新，把握行业高速发展机遇，确保持续快速发展，实现国有资产的增值保值；牢记物业服务与城市建设、百姓生活息息相关，事无巨细、物业服务无小事的行业特征，随着企业实力的不断提升，承担起更多的社会责任。从集团层面，我们也将进一步深化改革、整合资源，加大系统内各业务板块的有效协同，为把企业做强、做优、做大，为实现基业长青的企业愿景作出新的贡献。 资料显示，金融街物业于1994年成立，是中国物业行业知名的高端商务物业服务企业，在业内拥有领先的市场地位和强大的品牌形象。专注于向国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务，客户包括国家金融管理机构、银行总部、内外资金融机构和投资集团。2020年，公司在中国指数研究院中国物业服务百强企业中综合排名第16位。
2020年，一场突如其来的新冠肺炎疫情，将物业管理行业推到了第一线，几乎一夜之间，千万物业人吹响了“集结号”，为社区筑起最坚固的防线。 “我们也没想到，央视《经济半小时》栏目会专门为物业管理行业做一期节目，播出纪录片《物业英雄》，这也是主流媒体首次提出‘物业英雄’这个称呼，这是社会对我们物业管理行业的认可。” 中国物业管理协会会长沈建忠在接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者采访时表示。在他看来，这次物业人所取得的成绩，其背后是物业管理行业多年来开展转型升级，推进信息化、数字化、智能化、科技化发展的结果。 这位当年媒体口中的楼市行政化调控“执行主官”，在住房和城乡建设部房地产司工作35年，曾见证了深圳第一家物业服务企业的诞生，也见证了物业管理行业近四十年的发展历程。他认为，尽管物业管理行业近几年发展迅速，成绩斐然，但是依然存在一些制约行业发展的问题。面对未来，物业管理行业的发展任重道远。 取得价值共识，完善市场机制 “业主对物业服务品质不断提升的要求和物业服务成本上升形成的巨大矛盾，是物业管理行业面临的主要难题。”沈建忠表示，在他看来，在物业费的制约下，现有的物业服务企业在原有服务基础上提供更为优质的物业服务难以为继。 对此，他举了一个老旧小区停车管理的例子。北京卫视《向前一步》栏目曾播出了一期关于老旧小区停车费的节目。节目中报道的小区由于早期的规划设计问题，停车一直缺乏规范化管理，居民停车靠自主占位，有的甚至设置地锁。为了改变这种状况，街道居委会曾尝试引进一家停车管理公司，对小区停车位改造升级，实施规范化管理，但这一举措需要收取基本的停车费用，以保证正常运转，但很多业主持反对意见，如果协调不下来，停车服务很难维持下去，物业服务的提升也往往遇到同样的问题。 在物业管理行业，物业服务费调整机制像一座难以撼动的冰山。在一些小区，物业服务费市场化定价，居民能享受较好的物业服务，但更多小区的物业服务费几年甚至十几年调不了，而人力资源成本却一直在增加，这些基础问题成为物业管理行业转型升级的阻碍。 优质物业服务和普通物业服务的区别实际上受物业费的制约，在相当一部分人的概念里，觉得对物业服务不满意拒缴物业费理所当然，这就导致大部分物业服务只能停留在普通层面。目前国内普通住宅物业费平均价格在2元/平方米左右，一些老旧小区物业费甚至只有几毛钱。各地在物业管理政策调整中已经涉及这些问题，例如今年5月1日，《北京市物业管理条例》实施，物业服务费实行市场调节价备受关注。 “这背后的根本原因是在服务价值上没有形成共识。”在沈建忠看来，优质物业服务可以为资产带来溢价，真正受益的是社会和业主。一些实例证明，在二手房市场，物业服务好的小区房产成交单价会比周边项目平均高2000元以上，所以，物业费不是越低越好，它应该是一个全生命周期价值概念，质价相符才是普适性的规律。 但目前社会对专业物业服务价值和物业服务企业专业地位的认识和接纳程度不高，因此在市场化进程中，低价格往往更具有竞争优势，市场也因此出现劣币驱逐良币的现象。对此，沈建忠认为，单纯的价格竞争真正受到伤害的是业主的不动产，也只会给行业发展带来不利影响，因为不动产得不到有效的管护，特别是隐蔽的设备设施维护，是以缩短房屋的使用寿命为代价的。只有联合各界力量共同推动社会对全生命周期物业服务价值的共识，建立起公开、公正、公平的竞争机制，通过健全的诚信体系，实现行业优胜劣汰，才能为物业管理行业发展打开全面升级的通道。 推动物业管理行业向现代服务业转型 “我国已经进入中等收入国家的行列，人民需求也变得更多元化，只有向现代化服务业转型才有出路。”沈建忠表示。他认为：物业管理行业向现代服务业转型的标志主要体现在产业集中度、智能科技、商业模式创新和专业化等方面。 从产业集中度来看，首先要符合“二八定律”，即20%的骨干企业，掌握80%的产业资源。只有产业集中度提高，企业才有可能做到平台化、智能化、科技化，才能有效提升服务效率、服务水平，只有规模化效益，企业才能腾出身手日后实现精细化。 但目前国内已有近23万家物业服务企业，并且每年以20%——30%的数量增长。对于这种现状，沈建忠指出：这不是行业理想的发展趋势，目前行业大部分企业还是小而全，在低水平竞争，未来一定是企业品牌建设和核心竞争力的竞争，因此物业管理行业需要培育一批领军骨干企业，以开放、平和的心态对待正在发生的兼并、重组，要鼓励、支持、引导资本的介入，推动行业集中度的提升。 同时，他认为，产业的高度集中化并不意味着中小企业没有生存空间，失去价值，中小企业可以通过走专业化道路，做专、做精，实现小而美、小而专，实现自身价值，在多元化的诱惑面前，中小企业要保持一颗平常心，根据企业的自身条件有所为，有所不为。 在行业智能化科技化方面，他提出行业应该充分调动起资源共享理念，企业不一定要全部自己做研发，而是要分享现代科技成果，懂得资源整合，用共享经济理念，加上协调发展的理念，通过整合资源来壮大规模。互联网时代的成长逻辑不是取决于你拥有多少资源，而是取决于你能整合多少资源。资源也不一定需要用钱去买，可以用商业创新模式进行整合。 在商业模式创新方面，他认为，创新商业模式应抱有开放和敬畏的心态。商业模式创新的难点是要在动态状态下平衡好各方利益的关系、内外部的关系，要把资源、技术、人力、资本、市场的需求有效整合，形成生态圈、生态系统。在这一过程中，竞争要素、增长逻辑的任何变化，都会要求生态圈内的要素重新组合达到新的平衡。如何让企业在赚到钱的同时，给竞争对手、合作伙伴、服务对象创造价值，这就需要企业不断创新商业模式。 对于如何推动物业管理行业向现代服务业转型，沈建忠认为有两点需要把握，一是推进物业管理行业的法治化，二是争取产业化政策支持。 让物业服务更简单，更有价值 对于近几年在行业中被较多提及的增值服务概念，沈建忠认为社会上可能对此存在误解。他表示：“很多人认为增值服务只是单纯为了企业提升利润率而提供的服务，但实际上增值服务是通过物业服务为业主提高物业价值，让业主获得更多的价值回报，让物业服务更简单，更有价值。” 对此，他举了一个苹果手机的例子，很多人喜欢买苹果手机，是因为苹果手机的体验超出人们的预期。新颖的引导消费理念让果粉们进入全新的消费领域，感到物所超值。让他感到欣慰的是，国内一些龙头企业已经尝试按照幸福社区来打造整个服务体系，提供的很多服务可能消费者还没有意识到，例如彩生活等一些平台的很多增值服务，这些服务由物业服务企业来整合、专业公司来提供。再如碧桂园服务等公司正在打造的管家体系，就像私人医生一样，管家对业主家庭生活方方面面都能够提供专业的意见和服务。 扎实做好服务是根本 这场没有硝烟的“战疫”，不仅让物业服务企业与业主、街道社区建立起前所未有的紧密联系，也让物业股在整体下行的资本市场走出一番逆市上涨的行情。 据记者统计，截至2020年6月22日，A+H股26家物业股2020年以来算术平均的区间涨幅达52%，加权平均涨幅达101%。继头部物业服务企业上涨后，二线物业服务企业近期受捧，其中，银城生活服务年初至今涨182.7%、永升生活服务年初至今涨141%，而同期恒生指数累计下跌13%。 “在这样一个经济形势下，资本市场还能对这个行业上市企业价值予以充分肯定，这也说明我们的付出是值得的。”沈建忠表示，“过去的一年，上市物业服务企业借助上市资金和平台优势，进行了多业态规模扩张和多元化服务布局，正在实现由资本驱动的外延式增长到市场主导的内生式发展的转化，进一步巩固和扩大市场占有率。这些企业在运营模式、盈利能力、创新能力、发展方向等方面的表现给行业带来了巨大信心，他们在引领行业快速发展的过程中也扮演着越来越重要的角色。也是资本能认同物业服务价值的原因之一”。 但他同时也提出，尽管在资本的推动下，上市物业服务企业市盈率普遍走高，但对于物业服务企业来说，扎实做好服务是根本，只有打下坚实的基础，才能实现企业规模化发展，物业服务价值形成共识才能有坚实的基础。 机构观点 华泰证券： 城市服务有望进一步打开物管行业空间 5月以来物管公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物管公司和政府的双重诉求。物管龙头一马当先，城市服务模式探索百花齐放，其中规模大、利润优、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角，物管公司和传统环卫公司模式存在差异。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来3——5年的增长韧性。 2019 年我国市政环卫市场规模 3171 亿元，其中第三方市场化规模 1422 亿元，可为物业管理行业带来 10%——20%营收增量，预计 2024 年第三方市 场化规模可达 3044 亿元。2019 年主要环卫上市公司净利率在 8%——13%， ROE 在 13%——16%，具有吸引力。尤其是政府采购类市政环卫项目与物业管理模式类似，都具有轻资产投入、持续产生稳定现金流的特性。2019 年 TOP10 市占率 21%，竞争格局分散，具有切入空间。物管公司切入市政环卫领域，与环卫企业分享市场蛋糕，二者在项目运营模式、服务内容、平均服务年限、单项目年化金额上体现出差异。 光大证券： 物管行业的五大边界趋势 光大证券根据上市进度及股价表现，结合行业节点事件，将行业发展分为4个阶段：第一阶段：价值潜伏期（2014.7——2017.5）；第二阶段：价值逐步发现（2017.5——2018.10）；第三阶段：价值受到市场高度关注（2018.10——2020.3）；第四阶段：疫情后价值充分挖掘（2020.3至今）。 光大证券认为，物管行业发展存在五大边际趋势：一是疫情防控常态化，短期职能长期化,居民和政府对物业的需求增加固化。二是加大对社区消费场的挖掘和建设。行业不断扩大社区消费型业务覆盖面和种类，单位效能快速提升。三是科技赋能提升管理效率。疫情防控中，物业企业的科技应用得到了充分发挥。四是切入城市服务，提升行业发展空间。随着市场化推进，政府部门开始解决多条线管理所产生的摩擦成本，物业城市服务崛起。五是行业集中度加速提升，并购整合加剧。疫情对于多数中小企业（包括物业企业和房地产企业）来说是一次严峻考验。年初至今，已有多家物业上市公司进行市场融资，预计下半年将会看到较多的并购案例落地。 德勤咨询： 标杆企业向智慧化、跨界化和生态化转型 中国物业管理市场呈现出巨大的发展潜力，物管公司增值服务收入增长显著，市场中存量与增量并存，未来拥有万亿级市场容量。TOP100物管公司市场集中度增强，头部效应显现，而独立第三方物业企业与地产集团拆分物业企业的发展路径呈现差异化。 以碧桂园服务、佳兆业美好等为代表的地产集团拆分物业企业，发展路径主要依托地产开发带来的资源优势，承接优质项目，强化市场拓展能力，开拓第三方市场，并开展高质量并购，实现高效扩张。而以长城物业、新大正等为代表的独立第三方物管公司，主要发展路径则是通过技术赋能，延展公共资源与资产管理服务，利用大数据创新业务，承接公众、医院、学校等多种服务业态，积极开拓全国市场。 物业行业竞争的下半场，行业标杆企业纷纷启动了从传统物业服务向智慧化、跨界化、生态化的转型升级。从微观层面看，物业服务的范围从传统物业“四保”延展至围绕着社区用户的深层次需求的全生命周期服务；从宏观层面看，物业服务场景从住宅或商企的单一场景延展至衣、食、住、行、学、商、娱、医等城市生活全场景覆盖。 国信证券： 物管行业高估值的三大支撑 国信证券认为，当前物业管理行业的高估值有三大支撑：一是高续约率下物管的商业模式类似“坐地收租”，本质上锚定了较高估值水平，二是中短期高度确定的业绩增长，充分拉低动态PE，对应地产增量，三是长期丰富的想象空间，核心是单盘NOI（营运净收入）提升，对应地产存量。 未来十年行业规模有望达到3.2万亿：增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿。
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