昨天，某开发商的广告已经铺天盖地了，到处都是七折卖房的广告，又是一场盛大的营销活动，除了宣布全国楼盘7折之外，还号称金九银十两个月，分别抢收1000亿。 而且7折还不算完，还有其他的优惠配合，比如根据每栋楼的去化率，还能最高享受88折，新购房客户3年物业费全免等等，还有媒体捧臭脚，给算了一笔账，打完折100万的房子58万就能卖，相当于不到6折了。那么有人可能要问了，莫非开发商真没钱了？剩下这几个月，真要低价甩卖了吗？我们还是来看看背后的真相。 首先，缺钱是肯定的，负债太高，加上融资限制，下半年开发商资金链极度吃紧，已经不可能靠着银行贷款和发债，扩大债务规模，那么面对巨额债务到期，必须尽快回笼资金，所以卖房抢收的动力确实存在。只是有的开发商敢于降价，有的开发商不敢而已。但是他们都已经有了促销的心。未来即便不大张旗鼓降价，也会有更多的开发商给出优惠，比如特价房，送装修，送车位什么的，如果你看好了楼盘，可以多等等，多加几个中介的微信。他们会主动联系你。 其次，所谓七折卖房，也没啥奇怪的，因为他们家总是打折卖，上半年也搞过类似的活动，75折促销，用互联网营销，弄了一个全民经纪人模式，还声势浩大的号称3天就卖了近5万套房子，从前8个月的销售数据来看，似乎有点效果，累计合约销售金额达4500亿元，同比还增长了22%。要知道上半年大家都受到疫情困扰，所以能维持销量就已经很不错了。能增长的，基本都是主动促销的结果。 第三，真打折还是假打折，可能全国情况不一样。他们家的房子，定价普遍偏高，而且日常也有很高的折扣，经常有事没事就搞促销。就像百货商场一样，反正你总能看见折扣的标志，也许折扣之后才是正常价。 所以，综合来看，新房促销会在未来一年成为大势所趋，现在除了销售回笼资金之外，已经别无他法，那么对于购房人来说，我们也给您出几个主意。 首先，除非刚需，否则能不买就不买，能晚买就尽量别早买，越往后开发商的资金链就会越紧张，现在只是刚刚开始而已，所以别太着急。后面还有的是机会，过了金九银十，到年底的时候，才是开发商最难熬的时候，一般要发财报的月份，通常都有特价房流出，为了补收入，折扣可能会更大。 其次，是不是真促销，这个需要大家去进行调查和比较。特别是跟周边的同品质楼盘进行比较，看折扣之后是否真有优惠。另外也要跟他自己比较，看看是否在打折之前，临时拉高了原价。这些都是惯用套路。 第三，新房尽量买现房，收房的时候，验房师的钱是不能省的，我不是给验房师打广告，而是现在套路越来越多，已经防不胜防，资金链吃紧，必然在质量上动手脚。所以这个要特别的小心，最近几年，新房质量，特别是期房质量越来越堪忧。很多著名开发商，都经常被爆出质量问题。甚至有的可能还会烂尾跑路，所以期房购买一定要小心谨慎。能不买期房，尽量别买。 第四，投资的就算了，新房越来越便宜，看起来跟周边二手房会形成价差，让你感觉到，好像买到就赚到了，但是新房你不可能转手就按照二手房价格卖出去，形成套利，你需要持有一段时间，过了限售期之后再卖，而这段时间就是最大的风险，到时候不光你要卖，其他人也要卖，所以这个套利空间，往往看的见却摸不着，等你真的要卖了，发现价差已经消失了，甚至还得赔本，而且最要命的是，赔钱你还未必卖的掉。之前已经出现过很多这种事故了，大家长点心吧。 第五，不要轻易相信包租，之前我们说了公寓不要投资，不好租，有人就跳出来反驳了，我的公寓很好租，买来就直接租给开发商找的租赁公司了，这都是套路，为了让你轻松买房，开发商成立一个外部租赁公司，然后承诺高价包租，给你的租金，其实已经都计算在房价的成本里了。你租不了几年，那个包租公司就该倒闭了，然后你想打官司，连个应诉对象都找不到，你贪图那点利息，人家早就看上了你的本金。所以现在但凡承诺包租的，绝对都是坑。 综合来看，我们现在只支持刚需买房，如果你没房不行，等着房子给家里人落户，等着给孩子上学，那么可以趁着即将到来的开发商打折潮，找一个便宜的，而且不要贪大，够住，满足了你的刚需就好。以后要想改善，可以换租，租售比只有2%不到，租个大房子改善生活要划算的多。
去年人们还在用千亿来惊叹贝壳估值之高，现在贝壳已经远远将万科甩在身后，贝壳市值已相当于1.23个万科。 一家房屋中介公司，为何能在短短时间内超过地产行业代表、优等生万科？ 万科去年营业收入为3678.94亿元，净利润达到388.72亿元，而贝壳去年营业收入为460亿元，亏损21.8亿元。从数据上看，两者体量相差巨大。但是，两者行业发展逻辑不同。 作为传统地产开发商，万科运作稳健，财务管理优良，但是前途一眼可见。房地产行业的大格局很难再有大的改变，行业发展前景受限于土地释放和人口增长，利润受限于土地价格和居民购买力，钢筋水泥的想象力已不大，开发商赚的是辛苦钱。所以很多开发商都在做物业搞商业开影院。 房屋中介这个产业也已发展多年，有些小城市的中介业态还包括婚姻介绍、职业招聘，也有些地方成长出来一些小连锁店，但全国性的连锁店很少，直到链家和贝壳的出现。 传统意义上的房屋中介本质上是经纪人介绍的线下模式，安居客、房天下等网上信息平台，是这些经纪人引流的手段之一，线上和线下依然隔绝。在这样的情况下，中介很难实现规模扩张。链家异地开店，靠的是资本的力量，靠的是执行力和管理能力，但走的还是传统经纪人模式。而贝壳却不一样。贝壳将产业重构，不仅仅包括链家，还有新的加盟者，其他中介都可以纳入其中。这些经纪人可以使用一个共同平台，这个平台信息共享，流程再造，线上和线下就这样打通了。 所以贝壳和一般房屋中介不同，其估值的关键部分，是经纪人的规模扩张限制被打破，通过共享线上信息规范线下交易，降低了交易成本。将中介传统业务互联网化，这异常困难，首先做到的贝壳自然令资本市场感兴趣，这个时候给出的估值，就非传统产业所能比拟。 这就好比现在的电商平台估值，要远远高于实体店估值，因为电商平台可以销售更多产品，销售成本较低，未来可以实现更多利润。房屋中介也是如此，贝壳可以卖所有开发商的产品。 房地产开发到一定程度，会进入二手房存量时代，这个时候龙头中介将会安享行业大部分利润。在行业内贝壳已经拥有了叫板开发商的能力，可以提高部分楼盘的代销提成比例，这在过去是难以想象的，一般情况下房屋中介只是帮开发商卖房，但是贝壳在拿到购房者数据、拥有导流能力后，重构了话语体系。 贝壳估值如此之高，也和美国资本市场热捧新经济的大环境有关。美股上万亿美元市值的公司也已出现多个，投资者很愿意听一个新的动听的中国故事，愿意给有前景的公司很高溢价。近期赴美上市的小鹏汽车和理想汽车，尽管在市场上还没取得成功，也已获得千亿估值，超过国内大多数老牌车企。 当然，故事再动听，最终还得靠营收和利润说话。如果故事没有续集，美股投资者也会翻脸不认人，抛弃的速度也会很快。
近日，河北省沧州市泰合星耀城泰合广场遭遇近千百名业主的集体投诉。这些业主来自泰合广场7-9号楼，他们告诉记者，开发商售房时的宣传是“买房能落户，且拥有双学区”，但在交房后却未能兑现。 据了解，泰合星耀城泰合广场开发商为泰合隆兴房地产开发集团有限公司(以下简称“泰合隆兴”)。该项目1-6号楼为住宅楼，于2011年开盘；7-9号楼1-4层是商业门市，4层以上为居住型公寓，开盘时间为2014年。目前，1-6号楼业主子女可以正常入学，7-9号楼的却不行。 高价购买“学区房”，子女入学却遇阻 多位7-9号楼的业主告诉记者，他们的房屋购买于2014-2016年。当时，开发商打着“能落户，双学区(迎宾小学和十四中为沧州市重点小学和初中)房”的口号，以高于市场均价的每平米8000到12000元进行售卖。记者在业主提供的资料中也发现，该项目确有“购买学区房，落户是关键”、“落户迎宾小学、十四中学学区房”等内容。 上述业主表示，之所以愿意高价购买此小区，主要看中黄金地段和学区房优势，且开发商在收费开具发票时注明了“公寓”，并写了落户保证书。 然而，交房后，7-9号楼的业主们发现此前开发商的承诺多数都没有兑现，不仅在学区入学、落户等问题上层层受阻，而且房屋水电费也是按照纯商业标准收取。一名业主在接受记者采访时表示，经过多次维权，水电问题目前正在解决，但是落户和孩子上学仍存在问题。 那么，开发商所宣传的是否是针对1-6号住宅楼部分呢？但相关业主表示：“7-9号楼开盘时，1-6号楼的房源已经售罄，所以他们的宣传就是针对7-9号楼的。” 记者就此事致电泰合隆兴，其办公室工作人员给出的回复是：“相关情况需向项目人员了解，会安排人联系记者“。但截至发稿时，记者未收到任何回复。 对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受记者采访时表示，在此案例中，开发商是否违约关键要看合同上是否有约定为学区房，如果合同上没有约定的话，是很难追究开发商的违约责任的。但是，如果业主有足够的证据证明，在买房时很明确地告知开发商，购房目的是为了给孩子上学，如果不是学区房肯定不会购买，更不会以这个价格去购买，而开发商又很明确承诺，一定是学区房。这种情况下，虽然没有将学区房写入合同中，但是学区房对业主购房与否起着决定性影响，依旧可以主张开发商的学区房承诺视为合同的一部分。如果证据不是很充分，可以针对这种虚假宣传提起相关的虚假宣传的违法查处，要求相关部门对这种违法行为进行调查处理。 开发商曾因违建被罚款 王玉臣律师还表示，为更好维护自己的权利，业主不要仅仅盯着这些看得见的问题，还可以通过进行一步的信息公开调查去挖掘开发商背后的手续，了解开发商实际建设的房屋和背后的规划等手续是否相符、背后的手续之间是否存在矛盾或不一致的地方。 记者注意到，泰合隆兴在开发泰合星耀城项目中确实存在违法行为。(沧规)罚字(2018)第(031号)处罚决定书显示，泰合星耀城1-6#住宅楼及1-1#、2-1#、4-1#、6-1#楼超出规划许可面积567平方米，地下夹层住宅自行车停车改为储藏间，减少自行车停车面积5219平方米，1#、3#、4#住宅楼首层改变用途；因其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十三条，沧州市城乡规划局决定依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《河北省城乡规划条例》第八十一条、《沧州市城乡规划局行政处罚自由裁量权标准》对泰合隆兴的三项违法行为罚款1376903元。 天眼查数据则显示，泰合隆兴2018-2019年间曾4次遭遇住建部门处罚。2018年6月15日，该公司因扬尘防治措施落实不到位，被沧州市住建局责令改成，处2万元罚款；2018年7月分别因天鹅堡东区9#-13#楼未取得建筑工程施工许可证、未办理工程质量监督手续擅自施工擅自开工建设被所在的青县住建局处罚；2019年4月28日，因天鹅堡东区11#楼未办理(取得)商品房预售许可证，擅自预售商品房被所在的青县住建局处罚。 2020年4月20日，泰合隆兴被沧州市中级人民法院列为被执行人，执行标的超过20万元。该公司还曾被多次告法庭，原因涉及房屋买卖合同纠纷等多个方面。
百城库存连增17月，“余粮”太多非好事，楼市如何“因城施策” 近日，易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长。 俗话说，旧的不去，新的不来。这句话对楼市也是非常适用的，是非常现实的。如果库存房不能及时消化掉，就没有吸收新建房的空间，市场就会越来越低迷、越来越没有活力。反之，就能带来更多活力和希望。 连续17个月保持增长，不难看出，市场的活力是不够的。就算增长幅度较小，这么长时间运行在增长轨道上，也说明库存是在不断增加的。更重要的，按照有关方面披露的数据，这段时间内，开发商拿地的热情也并不高，土地市场的成交量也不大。那么，库存都是硬库存，而不是销售畅通中形成的库存。如果是销售畅通、甚至是活跃中形成的库存，是不令人担忧的，是会在市场交易的活跃中很快消化掉的。而这些硬库存，往往是伴随着市场交易活动低迷、交易不活跃而形成的，是对新建商品房形成强大阻力的。 如果说只是今年以来出现这样的现象，我们也能够归咎于疫情发生导致市场需求萎缩，一旦疫情全面控制，交易量能够恢复的话。连续17个月库存增加，可能就不只是疫情的问题，疫情只是加剧了库存增多，真正的原因，还在市场本身，是市场需求不足带来的。市场需求不足带来的库存，才是最值得关注的库存。 那么，为什么会出现市场需求不足的问题呢？显然也不是需求刚性不足，而是需求弹性不够，是在供需双方的利益权衡取舍中，购房者变得越来越理性，越来越慎重带来的。而这，恰恰是开发商最害怕的。因为，此前的市场，总体上是卖方市场，就算市场低迷的这些年，也是卖方市场。所以说是卖方市场，就在于市场是在开发商的紧紧控制下，房价一直维持上涨格局，而没有因为市场出现低迷就出现开发商主动降价的现象。同时，地方政府也在帮助开发商维持房价的高水平上涨。譬如有的地方出现政府干预开发商降价、不允许开发商降价售房等。 但是，去年下半年以来，市场格局出现了积极变化，开发商对市场的控制权逐步旁落，取而代之的是购房者的话语权增多，一些地方已经开始出现开发商被迫降价售房的现象。开发商则受制于资金问题，抗市场低迷能力越来越弱。尤其是今年以来，受疫情影响，相当一部分开发商已经无力支撑。加上海外融资之路也因为疫情受阻，国内融资环境有所改善，但也只是短暂好转，很快地又将陷入严控状态。所以，开发商真的快顶不住了。春节后的首批降价，就是以恒大等头部房企为主的网络销售降价，且降价幅度很大。 如此一来，库存矛盾也就显得越来越尖锐、越来越明显。因为，头部房企的销售情况，并没有实现可持续，紧接着，市场仍然处于低迷之中，房价涨幅也已经出现了明显收窄的现象。5月份开发商有促销的手段，但实际情况与预期目标相差较大，市场没有因为开发商促销而明显改善。更多情况下，购房者还是用等待观望来应对开发商的促销。言下之意，就是降价的幅度不够，没有达到购房的心理预期。有这样的购房者，对开发商来说，无疑是一次非常有力的考验，也是一次非常有力的心理比拼。 今年的政府工作报告，对房地产问题的表述是这样的，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的‘定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康运行”。从内容上讲，明显比往年要少。但是，却紧紧抓住了“房住不炒”定位不放。也就是说，不管如何表达，房子是用来住、不是用来炒的都不会变，房子的“居住”属性也不会变。只要“居住”属性不变，那开发商指望通过炒房者来炒高房价的希望就会越来越渺茫，不降价促销，房子就会一直压在手中，导致房子的成本越来越高。 所以，面对连续17个月库存增长，地方政府应当更加认清形势，开发商也要更加清楚政策的稳定了。政策越稳定，开发商的心理就越来越不稳定，市场也会越来越需要开发商来打破，而不是购房者打破。所以，地方政府将如何敦促开发商降价售房呢？因城施策，是否应当更多用到消化库存方面呢？库存不消化，新的商品房就进不来，地方指望通过房地产拉动经济增长就没有空间。 谭浩俊
如何有效投资房产？来新浪理财大学，听北京大学金融学教授徐远，为您讲述《房产投资42讲》，一堂房产课，改善全家百年财富。 房企“破产潮”的真面目：以生死存亡昭示年关楼市之寒冷？ 近期，一条关于房企“破产潮”的新闻引发关注。根据人民法院网的统计，截止到10月27日，全国有408家房企破产。尽管这则新闻后来被证明并不确实，但行业下行、企业难为的局面似乎已真实呈现在眼前。 有人说了，开发商如此困难，再想到“金九银十”新盘遍地打折，是不是房价要跌了呢？是不是该卖房了？其实，不必如此紧张。无边落木萧萧下的经济形势下，开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示，今年上半年A股119家房企合计营业收入达9156.7亿元，比2018年同期上涨了26.7%；合计净利润869.8亿元，净利润率为9.5%，在大类行业排名中很靠前。 表1房地产盈利情况好于多数行业 排名 销售毛利率 营收增长率 净利润增长率 1 制药、生物科技与生命科学，50.48% 多元金融，30.39% 保险，77.60% 2 消费者服务，50.11% 房地产，21.56% 多元金融，51.11% 3 食品、饮料与烟草，34.81% 医疗保健设备与服务，17.71% 家庭与个人用品，30.75% 4 软件服务，32.98% 制药、生物科技与生命科学，14.25% 食品、饮料与烟草，28.58% 5 房地产，32.19% 资本货物，13.20% 消费者服务，24.71% 6 家庭与个人用品，30.92% 保险，13.01% 公用事业，17.68% 7 电信服务，28.78% 食品与主要用品零售，12.90% 房地产，16.40% 8 商业与专业服务，28.20% 银行12.68% 运输，11.91% 9 耐用消费品与服装，26.63% 食品、饮料与烟草，12.19% 食品与主要用品零售，11.00% 10 媒体，24.81% 能源10.55% 电信服务，10.94% 从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看，在各类行业排名中，房地产都名列TOP10。试想，二季度规模以上工业增加值同比增长只有5.6%。这样看，开发商是不是要比制造业滋润一些呢？ 近日，笔者一位做制造业上游零部件的亲戚，洒泪关掉了经营近20年的工厂。“没办法，产品卖不出去，货款收不回来，贷款还要偿还。整个链条上的企业，都在生死线上”。 2018年，去杠杆、环保风暴来的太猛烈，民企跑路、P2P“爆雷”，惨烈程度比当下房企要高出100倍。三季度，6.0%的GDP增速，创下27年的新低，民企还在挣扎。近期，笔者到珠三角城市调研，发现有的园区人去楼空，转移到东南亚的只是一部分。令人震撼的是，很多企业“转做炒楼、告老还乡”了，因为制造业做不下去了。 相对9.6万家的房企总数来说，倒下400多家，真得不算什么！只不过，上至庙堂江湖，下至平民百姓，朝野对楼市太关注了，这个408的数据才会如此关注。但是，倒下去的那些民企，无声无息地消失了，不带走一丝尘土。仔细看的话，408家中没有一家是大家熟知的企业，不是一些空壳公司就是没有土储或在售项目的僵尸公司，这样的企业倒闭，没波澜、没影响。有土地或项目的，一般会被竞争对手看上，收购过来，而制造业民企没这般好命。 不过，从目前来看，面临窘境的房地产企业并不在少数，比如就在最近发生几个案例如三盛宏业追公款、云南城投卖项目、颐和地产私募债违约，这说明什么呢？房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上，当时还是万科董秘的谭华杰说，“我国各行业中，地产是最没门槛的行业，技术含量低、赚钱快，谁都可以插一脚进来”。当时，住建部有一个数据，全国有13.6万家开发商，每1万人就有一家开发商。现在，全国开发商有9.6万家。 这么说，近6-7年全国已有4万家开发商消失了，比2011年减少了30%，或破产或被兼并。问题是，这4万家房企消失的过程中，我们并未感到类似P2P爆雷或民企倒闭那般的撕裂感、阵痛感。反而，踩着这些“小而没”无名企业，很多开发商实现了规模跨越，头部企业越来越集中。1-9月份，恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%，百强房企市场占有率超过60%，剩下的9万多家房企，只能瓜分剩余30%的市场了。 所以，就像上世纪90年代家电纺织行业，本世纪初煤炭行业一样，“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演，这也是国家希望看到的。目前看，行业的诸多乱象，比如质量问题、物业问题、配套问题等等，基本上发生在中小开发商的项目中。特别是，中小房企资金链紧张，愿意承受高利率融资，这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。 因此，现在的楼市政策，整体有利于大开发商，比如土地出让门槛越来越高，热点城市“凡供地、必配建”；比如，开发贷、信托贷款等主流融资，金融机构都有白名单，仅对TOP30或TOP50开发商敞开，仅对合规项目（如满足“四三二”）或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资，比如土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资，已关闸了。 现在，保利地产、华润置地、万科等发债成本基本上在4%-5%，而即便是阳光城这类TOP20企业，发债成本也高达7.5%，而富力、泰禾等负债率高的房企，融资成本早已突破10%。更小的中小开发商，只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命，这些通道的融资成本都很高。未来，销售端房价继续受限制的情况下，只有具有成本管控和产品竞争优势的企业，才能获得高于平均水平的利润率。可见，破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。 被迫出局的，除了小开发商外，激进扩张、老板对市场太乐观，妄图以杠杆成就梦想的大开发商，也不能幸免。比如，近期在风口浪尖的三盛宏业，曾经位列全国企业500强、民企500强（列第61位），宁波最大开发商银亿地产，拥有A股及海外三家上市平台的中弘地产等，都出现了资金链断裂，或破产或退市，它们的共同点之一，就是杠杆加持下的激进扩张。 2016-2018年的楼市繁荣，给多少地产人借了胆儿，一个个打了鸡血似的，不是要做到500亿，就是要突破1000亿。如果融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅，梦想或许真实现了。问题是，地产大势已变，调控和经济脱钩，房地产贷款增速连续14个月下降，房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%，增量占比为24.1%，比去年同期下降了6.2个百分点。 资金是地产的命脉，看待楼市资金面，绝非过去“水多了加面、面多了加水”的周期轮回，熬过冬天就是春天。现在，国家对于资金过分涌向地产，导致系统性风险预期、“地产兴、百业衰”的担忧，到了无以复加的地步。不打破地产这个吞噬黑洞，资金就不可能回到实体经济。由此，不难理解，国家为何要推出LPR，目的就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”。 所以，不管是“不做风口上的猪，要做风口上的鹰”的三盛宏业董事长陈建铭，还是在资本市场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强，抑或是押注旅游地产的中弘控制人王永红，当资金趋势性“去地产”的拐点来临后，如果不识时务、不顺应大势，还在拼命地加杠杆，直至负债达到净资产的数倍以上，商品房销售无法像过去那样任性，他们都不得不承受资金链断裂的恶果。 盲目的多元化转型，也是导致房企破产的动因之一。房地产行业能赚钱，但没啥技术含量。所以，“拿地-造房-销售”的简单复制和轮回，就赚大钱啦，这让房企觉得各行各业的钱都很好赚，转型的胆儿也肥了。比如，中弘战略布局由“1+X”（地产开打+旅游和商业）转变为“A+3”（A股+ KEE公司、中玺国际、亚洲旅游等3家境外公司），仅用了两年时间。 比如，银亿股份地产基座还未稳，就开始急匆匆地搞转型。2015-2018年，银亿在房企销售榜上的位置不断沉沦，从2015年108位（销售额90.5亿），到2016年181位（61亿）、2017年166位（67.8亿）、2018年186位（58.5亿），已经沦为末流。即便如此，老板对高端制造非常看好的情况下，开始靠高杠杆大量举债、资本运作跑步前进，在烧钱的智能汽车业投入巨资。 说实在话，地产行业转型实体经济，目前还未探索到持续稳定的盈利模式。当楼市开始下行时，撑不下去的知名房企们也都不得不断臂求生，“卖项目”换现金流，更别提这些盲目转型的开发商了。转型探索非常曲折，受过伤的房企大佬们，都领悟到一个道理，那就是聚焦主业，稳定地产基本盘，先保证有饭吃、保护好资金链，再谋求转型大计。 这就是“地产+”的逻辑，即一边搞地产，一边让地产的思维模式慢慢转换，待到转型方向有眉目了，再逐渐向新的赛道转换。不过，高周转、跑马圈地、简单复制，习惯了高举高打、操作客单价动辄几百万的地产人，其思维模式与慢慢研磨的实体格格不入。所以，地产转型是个超级漫长的过程，无法在地产生存，倒逼转向实体的，可能将是未来房企破产的又一诱因。 任何行业都有兴衰，都要经历朝夕之变，地产也不例外。无论看大趋势，还是看政策的导向，地产下行周期已开启。既然不赚钱了，政策不支持了，供需关系逆转了，还需要9万多家地产企业吗？因此，大量企业破产退出，就在情理之中。怕就怕，过惯了躺着赚大钱的日子，心理上想要转，但身体上不适应，或者舆论鼓吹未来楼市还有史诗级行情的错误诱导下，再加上前几年市场出奇的好，让很多人不相信眼泪，继续加注，这就会导致惨烈的破产。
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