“天津飞机租赁融资环境得到很大提升，融资成本普遍降低，与全国其他地区相比仍具有较大竞争力，飞机融资额最高可达飞机价值的100%，飞机SPV的授信权限完全下放到天津分行，有助于解决飞机租赁企业融资的问题。”天津东疆保税港区党委书记、管委会主任沈蕾在近日举行的“第九届中国航空金融发展（东疆）国际论坛”上称。 沈蕾称，不少银行飞机SPV授信审批权限获得总行的支持，已经完全下放到天津分行。有的银行通过内部的跨地区的银团的联合授信，或者采用商业承兑汇票等方式加大了授信额度，降低了利率成本，目前天津各银行都已设立专门融资团队。 由于疫情影响，目前航空公司普遍面临亏损，再加上未来的不确定因素，传导到整个产业链，影响到飞机制造商和租赁公司。租赁公司目前面临的问题从短期看，主要是租金延收导致经营和现金流出现压力，同时新市场、新业务拓展乏力，国际融资难度加大。从远期看飞机资产不确定性，让资产处置面临新的问题。 针对上述问题，沈蕾称，疫情期间天津海关拓展异地监管使用范围，标的物已经从飞机、船舶拓展到发动机模拟机大型设备，覆盖的面现在到全国的10多家海关。经过初步的测算，全年从调用飞机的成本来说，可以节省5000多万元。结合企业离岸租赁业务需求，利用外管局在东疆试点政策，解决了企业收取境外租金和海外资产权属登记问题，促进了境外资产有效回归。东疆也加大了飞机和发动机存量转租赁的业务，优化财税结构，支持航空公司开展飞机售后回租业务，帮助盘活资产，通过完善交易结构打通政策障碍搭建服务平台，促进了租赁资产交易和资产处置进一步活跃。 “与此同时，针对企业提出进一步深化经营性租赁收取外币的进一步需求，已经得到了国家外管总局的肯定和支持，目前天津外管局正在制定新的实施的流程和政策。”沈蕾表示。 记者获取的一项数据显示，截至今年上半年，天津共有总部法人租赁公司1908家，资产总额突破了1.8万亿元。金融租赁公司12家，总资产约7500亿元，融资租赁公司1896家，总资产10508亿元，东疆飞机租赁的机架已经超过了1600架。
01 一个民生行业，当它的底线不断被“践踏”，就要变天了。 记得8月19日，我爱我家(行情000560,诊股)集团副总裁胡景晖离职时的那句话，“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”。现在来看，真的应验了。2019年开启的长租公寓“爆雷潮”，很可能还未结束。 据贝壳研究院数据，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45家。今年2-4月，16家长租公寓倒闭。 8月份，全国有15家公寓倒闭，杭州3家长租公寓几乎同时“跑路”，各地纷纷提醒房东和租客要注意风险。长租公寓的“至暗时刻”延续多久？问题出在哪里？ 02 惊人的相似。 倒闭的长租公寓，有一个共同的标签——“高收低租”，即支付房东的租金，高于收取租客的租金。你可能会说，“脑子秀逗了吧”！但早期烧钱抢市场的“共享经济”，比如共享出行（滴滴、UBER）、共享单车等，大家的模式是一样的，都是“先赔钱占市场，然后再实现盈利”。 基本逻辑就是“唯快不破”的互联网打法，即以较高租金大量筹集房源，以较低租金把房源租给租客，短期内快速占领市场，产生资本市场需要的“规模效应”，这样才能获得风险投资的青睐，然后再讲故事、“上市”、“完美退出”。你看，滴滴和贝壳这些明星，不都是这样的吗？ 行业内秉持这样一个给创业者“打鸡血”的理念：衣食住行，都会诞生至少一家独角兽企业。 穿衣，有淘宝、唯品会；吃饭，有美团、大众点评；出行，有滴滴。这些明星企业的估值，都在几百亿、几千亿美元。现在，唯独“住”的领域，还未出现独角兽，这就是各路资本豪赌的理由。 支撑这个“打鸡血”理念的，是几年前大家都引用的一个报告，说到2020年，中国租房总收入将达1.6万亿元，2030年将达4.6万亿元。 客单价格（租金）比吃饭、买衣、出行高的多的租房，将诞生数个独角兽企业。我就纳闷了，这是怎么算出来的，国人一直将租房作为权益之计，怎么能和国外比呢？ 03 其实，不管滴滴还是贝壳，都在亏损。 滴滴6年来融资超过200亿美金，累计亏损390亿。刚刚踏上美股的贝壳，市值达472.08亿美元，超过万科和百度，资本市场势头迅猛掩盖不了亏损局面，2017-2019年，贝壳连亏3年。2020年一季度净亏12.31亿，超2019年全年亏损的一半。 长租公寓已经上市的两家头部企业——蛋壳和青客，在亏损的泥潭里越陷越深。 2017到2020年一季度，蛋壳净利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24%、-63.6%。2020年第一季度，蛋壳营收19.40亿元，同比增长62.5%，净亏损12.34亿元，比去年同期的8.16亿元增长了51.2%。 近年来，包括长租在内的共享经济，之所以长期亏损还能活得自在，很大程度上就在于政策扶持、资本加持。2015至2017年，国家级层面关于培育支持租赁市场和租赁企业的文件下发了8个、相关会议召开了数次。仿佛在一夜之间，长租公寓成为资本市场炙手可热的新星。 越来越多的玩家入场，长租公寓企业掀起了一场规模战。大家都认为，谁先在规模上站到C位，谁就赢了，“赢家通吃”嘛！于是，就出现了不惜通过“高收低租”的自杀式逻辑抢占市场。 04 饶有意味的是，倒下的大多是“创业系”的公寓企业，而房企系（比如万科泊寓、龙湖冠寓）、大型中介系（世联红璞）基本都好好的。为啥？笔者接触过一些创业者，发现他们都是“80后、90后”的青年才俊，很多是在创投市场其他领域浸淫多年。问他们，为何要投资长租公寓呢？ 一致的回答是，政策扶持力度大、市场需求潜力大，然后就拿发达国家租赁占比和我国比较，最后就算出了市场潜力有多大了。而且，就像蛋壳CEO高靖讲的那样，“让年轻人有尊严地在城市居住”，租赁领域的消费升级、体验诉求、贴心管家等增值前景也是非常可观的。 行业投资逻辑，也是一样一样的，抢先把规模做大，探索增值服务，上市退出。大家看看，这个逻辑与共享单车、共享出行是一样的，就是资本市场的玩儿法，但距离居住谬之千里。 其实，很多创业投资者，对租赁市场规律和风险，看不明白，打心眼不知道这个模式到底行不行得通。 本质上，互联网思维、资本运作，这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入，所谓的“增值服务”，不过是资本市场“讲故事”，骗取投资方的把戏。笔者也接触过公寓里苦苦坚持的企业家，他们赚的都是辛苦钱。比如，找那些闲置、空置的酒店、商业裙楼，极力降低拿房成本。 再比如，搭配不同价位产品，批量出租给医院护士，酒店服务人员，提高出租率（出租率达90%以上才能盈利）；比如，尽量拓展更多空间、房间，提高单平效益；比如，提高人房比（单个员工管理的房间数），降低管理费用。甚至，有一个苦苦支撑的创业者说，盈利全靠偷税漏税。 真的很艰苦。房价那么高，拿房成本低不了；没有正规融资渠道，回收周期太长，工商注册难，商业用水用电。 消费升级，其实没想象那么好。贝壳研究院《2020年毕业及住房洞察报告》显示，40%以上毕业生理想房租在2000元/月以下，近70%大学生接受合租。在广州，疫情后很多租客退掉租金高的单租房，选择“合租”，甚至退回城中村去了。其实，广州一半的租赁住房是城中村。 05 很多创业者，初始想法都是，怎么靠概念、故事圈来资本。这是他们眼里的高大上，他们不可能沉下心来，做水滴石穿、久久为功的琐碎事，甚至看不上辛苦钱。有政策扶持、有资本投资，有故事可讲，助长了浑水摸鱼的投机分子。近期爆出来的“跑路”者，甚至连创业者都算不上。 他们，纯粹是想骗钱，通过“高收低租”、“长收短付”（收取租客租金周期，比付给房东房款的周期要长），与小贷公司、P2P合伙，以租金打折为幌子，诱骗租客一次性缴纳1年甚至更长的租金。近期报道的杭州，有业主付完一年房租，3天后平台就跑路，这是赤裸裸的诈骗行为。 国家鼓励长租公寓，看重的就是，相比“房东-租客”的散租，长租公寓秩序更好、租赁体验感更强，来到大城市的新市民、新就业大学生，能以较低是成本，顺利且安心地“安顿”下来、“扎根”下来，再也不受“黑中介”、“黑二房东”的欺凌，能感受到城市的包容和温暖。 但现在来看，简直是一地鸡毛。当然，这里我们也要清醒地看到，那些创业多年，比如集中式的长租公寓，房企的、中介的，大型互联网的，还是为规模化租赁，做出了巨大的贡献。但就整体而言，爆雷、跑路、炒租金，足足持续了2年，信任已跌入冰点，到了不破不立的地步了。 如果是纯粹市场化的行业，市场优胜劣汰，倒下一批也没什么。但是，住房租赁是十足的民生行业，而“租购并举”已成为顶层设计、写入重要文件。 一大批活该倒下，但必须要反思，未来行业该走向何方？尽管，其间有投机分子作奸犯科的成分，但长租公寓的生存环境也很恶劣。 比如，拿房、装修、管理等前期投入太大，而回收期却很长、前期普遍亏损，资金链比较紧张，却没有对口金融产品支持，这是行业共性。这也是长租公寓“高收低租”、“长收短付”，甚至搞“租金贷”的原因之一。有公寓企业小老板告诉我，疫情后纾困中小微，就是没长租公寓的份。 比如，商业办公“改租赁”、集体土地建设租赁房，这是国家大力扶持的，收房成本也很低，但不管是消防验收，还是民用水电，规划的合法性、报建的便利性，现实中太难办理了，部门间扯皮不断，甚至中间布满了“坑”和陷阱，增加了成本、增加了经营的难度；再比如，租赁企业地位弱、租客地位弱，在这次疫情中体现的很充分，这与国家壮大“租购并举”格格不入。 06 其实，长租公寓盈利空间还是有的。前面讲了，从供给端看，很多工商、办公、老旧小区、城中村，空间成本很低，适当改造，增加居住体验，配上公共服务，很多年轻人是喜欢的，有溢价空间；从需求看，大城市租赁两级分化，除了城中村，就是租金比较高的商品租赁房，中间市场很大。 未来，政府要做的是，一揽子扶持政策要落实到位，比如工改居等规划调整，公共配套设施完善，水电“民用化”，消防安全验收，允许“N+1”（客厅改房间），空间合理利用等等。 这些政策，上面文件都有，但地方落实过程中推诿扯皮、怕承担责任，刻舟求剑，懒政和不作为非常严重。 此外，“租金贷”固然不好，但对于新就业大学生来讲，“押二付一”的门槛很高，不得不借钱。因此，普惠性金融必须要覆盖这部分人群，降低租金支付门槛。 最后再讲一点，若房价还继续上涨、租售不同权，大家买房情绪高，空间成本高，租房就是权宜之计，长租公寓难有大市场。
住建部近日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，规定承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利。此条例将成为住房租赁领域首部条例性文件，标志着住房租赁政策更加细化。 征求意见稿共8章66条，涉及出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等方面内容，并划定了多条“红线”。具体包括：住房租赁实行实名交易制度，当事人在住房租赁活动中，应当提供真实身份信息。住房出租人和承租人应当依法签订书面住房租赁合同。在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。 在房地产业内人士看来，稳租金成为未来监管的核心内容之一。如条例第36条明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该条例的发布，恰逢长租公寓市场波动较大的阶段，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。
当下住房租赁行业面临新环境，在“房住不炒”理念与政府政策扶持下，住房租赁行业有着较好的发展前景，具有可持续性。 疫情暴发之后，经济增长明显减速，消费者就业和收入水平具有不确定性，消费意愿下降。在住房租赁企业经营中，表现为租住周期拉长、租金价格下调。可以说，疫情的冲击加剧了行业洗牌。在大变局环境下，住房租赁行业期待更加稳定的市场秩序与租赁关系，稳住“住有所居”应当是整个行业共同努力的方向。 应对疫情之下的市场环境，住房租赁企业要做到以下几点：一是应精细化运营。在蛋糕变小、利润空间收窄的大环境下，企业应致力于精细化运营，以技术驱动为核心，重视对现有资产进行标准化与数字化评估，可采用中央管控管理方式，使得运营效率与运营过程更加有效、质量更高。二是要对市场与客户深入了解，运用新技术提质增效，致力于为客户提供更好、更有效的服务与更高质量的产品。三是要保持警醒和反思，企业经营扩张节奏应保持更为稳定的状态，充分挖掘服务空间，不断探索新的盈利模式。 此外，行业政策要更加精准，避免出现简单“一刀切”情况，注重效果，警惕行业“劣币驱逐良币”的现象，守正创新，坚定发展方向，鼓励住房租赁企业实现自我突破。
*ST金洲公告，因公司持有丰汇租赁90%股权已被查封，无法推进重组相关工作，故丰汇租赁重大资产重组事项终止。此前，公司拟以持有的丰汇租赁70%股权作为置出资产，与庆华能源持有的全资二级子公司内蒙古庆华集团腾格里精细化工有限公司100%股权的等值部分进行置换。
8月31日，国银金融租赁股份有限公司（1606.HK）公布2020年上半年业绩。该公司上半年净利润12.39亿元；新增业务投放508.66亿元，同比增长20.5%，再创历史同期新高；拨备覆盖率340.65%。 上半年国银租赁主动做好疫情联防联控，在保证自身业务连续性的基础上，发挥逆周期调节作用，加大金融纾困力度，全力支持打赢疫情防控阻击战。一方面，保证存量业务的持续性和稳定性，针对疫情情况主动调整产品方案，以客户为核心制定纾困方案，根据市场变化主动灵活授信，提供多渠道金融服务支持，以更优惠的价格保证中小微客户的正常运营。另一方面，加大重点区域、重点领域支持力度，聚焦服务长江经济带、粤港澳、京津冀等重大国家战略发展区域，提高交通、能源、城市基础设施等领域支持力度，有效盘活企业存量资产。 2020年上半年国银租赁累计为50余个受疫情影响的较大的重点项目、4000个普惠金融客户提供租金顺延、变更还租计划等支持，帮助客户渡过难关、恢复生产。 在规模稳步增长的基础上，国银租赁不断推进专业化发展，在风险变局中发掘业务机遇，持续改善资产结构，积极谋求高质量可持续发展。2020年上半年，实现新投放508.66亿元，同比增长20.5%，再创历史同期新高。 国银租赁统筹抓好航空业务发展与风险防控，加强航空市场分析研判，稳步推进订单飞机投放与飞机资产出售等业务，持续优化机队结构。保持高信用评级水准，得到标普A、惠誉A+及穆迪A1的复评确认。国银租赁一直在机队结构、市场化业务模式及国际化平台方面具有领先优势，尽管面临诸多挑战，该板块依然保持稳定增长。 同时，基础设施租赁板块业务模式成熟、资产质量良好、盈利能力稳定。依托国家开发银行客户资源和项目管理优势，国银租赁聚焦重点领域和重点客户，实现新增投放约289.81亿元，同比增长37.7%，创历史同期最好水平。 国银租赁以高质量发展为目标，加强专业能力建设，不断优化提升内部产能效率，持续推进完善公司治理体系和全面风险管理体系，强化主动合规，练好自身“内功”。截至2020年6月底，不良资产率0.85%，较去年末下降0.04个百分点，资产质量保持优质水平；融资租赁拨备覆盖率340.65%，较年初提升71.04个百分点，抗风险能力进一步提高；信用评级继续保持在准国家主权信用评级水平。
2020年8月31日，航空全产业链解决方案供应商，港股公司中国飞机租赁宣布，集团获信用评级机构大公国际给予AAA级的主体评级，评级展望为稳定。这是中飞租赁集团的首次主体评级，也是新冠肺炎疫情下大公国际首次给予经营性飞机租赁商AAA级信用评级。 据悉，大公国际在对中飞租赁的资产质量、业务模式、经营能力、财务实力、股东背景、管治水平及过往业绩等方面进行深入的尽职调查后出具了评级报告。大公国际认为，中飞租赁市场地位较为显著，飞机订单储备充裕，融资渠道较为多元，盈利对利息覆盖程度较好，股东光大控股及其关联方持续对中飞租赁提供流动性、业务拓展和战略发展等方面的支持，为中飞租赁未来业务拓展创造了有利条件。 中飞租赁主席赵威表示，此次评级结果充分显示了中飞租赁的良好业务基础和长远发展前景。尽管2020年的航空市场备受考验，但中飞租赁化危机为机遇，在疫情冲击下表现出持之以恒的韧劲。作为光大控股重点培育的核心四大龙头企业之一，公司将始终为中飞租赁继续扩大全产业链的业务优势提供有力支撑，助力其发展成为全球领先的飞机全产业链服务商。 中飞租赁首席执行官兼执行董事潘浩文表示，中飞租赁一直秉持扎根中国的策略方针，多年来深耕飞机全产业链经营的同时，稳扎稳打管理飞机资产并持续拓展国内外多元化融资渠道，以轻资产模式推进业务的可持续发展。此次评级结果是市场及评级机构对于中飞租赁多年经营成绩的肯定，有助于集团拓宽直接融资渠道，增强核心竞争力，业务发展再上新台阶。 随着疫情控制趋于稳定，中国民航市场的复苏势头冠绝全球。中飞租赁机队以高利用率的飞机资产和占自有机队79.8%的国内航空公司客户群为竞争力，以落户于天津东疆保税港区的全资子公司中飞租融资租赁有限公司为核心业务平台，把握国内民航市场强势复苏的机遇，实现业务模式的不断扩张和资管能力的不断提升。全球知名航空咨询机构CAPA预计，中国国内市场运力将于今年底恢复至去年同期水平。长远来看，国际航协预计，中国将在2025年前后成为全球最大单一航空市场，足见中国民航市场潜力巨大、蓬勃发展态势可期。
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