未来十年，房价整体会呈扁体“V”型结构 中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码，上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。特别是上海和深圳，前者4天出台两次调控政策，后者更是20天出台5次调控政策，显示出极强的调控主动性，对房价上涨大有“零容忍”的感觉。 中泰证券首席经济学家李迅雷曾分析预测，随着存量经济特征慢慢显现，中国楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后5年，房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。也就是说，在李迅雷的眼里，未来房价整体是呈下降趋势的。即使是有涨有跌，也是呈现整体向下的格局，继续上涨的概率越来越小。只有那些人口净流入比较多、市场需求比较大的城市，才有可能保持房价的上涨。其他城市，都有可能步入下跌通道。 这样的判断，是有一定道理的，也是符合楼市的基本格局和运行状况的。但是，李迅雷分析预测的是五年房价走势。如果把预测的时段拉长一点，放到十年，楼市又将是什么走势呢？房价又会出现怎样的变化呢？笔者认为，未来十年，就楼市来说，只要大的环境不发生明显变化，基本格调是稳定，亦即不会发生大的波动。对房价来说，则是扁体“V”型格局，且“扁”的结构非常强。 何谓扁体“V”型格局，就是前五年如李迅雷所分析的，房价下跌的城市多于上涨的城市，房价整体处于下行状态。后五年又出现房价反弹，多数城市房价继续回到上涨通道，极少数城市房价下跌，甚至全部上涨，但除了极个别城市，如深圳外，其他城市房价上涨的幅度会很小很小，因此，也就呈现出扁体“V”型格局了。 为什么会做出这样的判断？一方面，从目前各级政府对待房价的态度来看，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，不可能再在房地产问题上打主意，不可能再允许地方政府通过房地产拉动经济增长，而要求地方政府必须把重点放在实体经济和创新方面，楼市必须保持高度稳定，房价也必须保持高度稳定。因此，前五年的房价会在消化了环比上涨“余粮”的情况下，转入下跌通道，形成多数城市下跌、少数城市上涨的格局。如果调控得好，也可能出现房价整体下跌格局，只是，下跌的幅度会比较小，不会对楼市整体稳定格局和已经购房居民心理、地方经济发展等产生负面影响。 另一方面，通过对经济的分析和预测，如果国际经济形势不发生大的变化，如果美国不再像特朗普时代那样折腾，全球经济应当能够在三年内得到修复，重新步入正常发展轨道，呈现整体增长态势，那么，全球金融危机、特别是近年来超发的货币，会成为未来全球通货膨胀的主要因素，继而带来资产价格的上涨。因此，也会带动房价的上涨。这种上涨，不是房价的非理性上涨，而是通货膨胀式上涨。在这样的情况下，地方仍然会用政策进行调控，但也无法完全控制住出现自然增长现象。诚然，后五年出现房价通胀式上涨是很正常的，也是完全符合经济发展实际的。到时候，居民收入增长速度也会更快，能够有效应对房价的上涨，消化房价上涨带来的压力。 这也意味着，对购房者来说，如果不是刚性需求，特别是结婚等比较急迫的刚性需求，可以不急于购买房子。改善性需求则可以依据自身需要，做出是否购买的决策。因为，买一套，卖一套，整体上是不影响的。而到了第四年、第五年，则可以考虑购买。因为，接下来房价上涨的概率要远大于下跌和平稳，有能力购房，既是更好地维护手中财富不贬值，也是一种长期投资。 需要特别关注的是，像深圳、上海这样的一线城市，以及杭州、南京、苏州、武汉等二线城市，未来房价上涨的概率也是比较大的。尤其是深圳，未来十年房价都不可能出现下跌，而是看上涨的幅度有多大。即便深圳采取了严厉的调控政策，但无法控制住深圳居民收入增长和企业发展带来的上涨动力，以及土地资源越来越紧、人口流入越来越多且高收入者增多、资本流入的步伐加快带来的上涨潜力。在这样的情况下，有条件的居民购房还是可以放在首位的，是可以考虑购房需求的。 谭浩俊
县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。 李宇嘉 近期，笔者到粤西几个县去调研楼市，发现县城的商品房项目普遍都有15-20层，完全是大城市的手笔，这与想象中的县域楼市很不同。而且，县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区，动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是，县城的房子实在太多了，比如县城居民买地自建住房很普遍，到处都是5-10层的自建房，空置率高、租金低（大概10元左右/平米每月）。 同时，县域楼市这几年很热闹，在机关事业单位、国企等就业的家庭普遍有2套或以上住房了。笔者纳闷了，哪来的这么多需求呢？一圈调研下来发现，县域楼市有三大购买力。 一是“进城购房需求”。这几年县城的集中度在提升，村镇小学中学裁撤了很多，留下来的，办学质量也不尽如人意。所以，即便是面对6000元/平方米左右的县城房价，乡镇村居民为了小孩买房，勒紧腰带、进城购房，丝毫不含糊。当然，各个县的教育政策也在有意识地引导，入学购房需求很旺盛。 二是“返乡置业”。粤西常住人口近2000万，外出打工多，基本上在珠三角，广州和深圳占了大半，返乡置业占到购房需求的1/3左右。而且，即便在珠三角买了房，甚至在县城也有自建房，但很多人还是有回乡买房的愿望，或者给父母住，或计划回乡创业，有的买房受到宗族观念影响、同乡人买房的示范效应等。总之，返乡置业这几年没断过。 三是文旅度假项目。海南启动全岛住房限购后，靠近海南岛的粤西，气候环境适宜、海岸线长，很多文旅大盘热销。 笔者参观了几个项目，动辄就是规模上万套的大项目在开发，但还是很受欢迎，购买客户主要来自四川、重庆、湖南、湖北、东北等省市。看来，基本生活需求满足以后，康养、休闲、度假等美好生活诉求确实很强烈。一套房子大概卖到50万-80万，对很多周边省份或内地富裕的人群来说，并不算贵。同时，珠三角居民周末度假的需求日益兴盛，项目开发后，不愁售后返租。 县域楼市表面的红火，难掩背后的隐忧。为入学而进城购房，看似需求刚性，但本该在镇域满足的教育需求、住房及消费需求，却被动在县城以更高的成本解决。农民倾囊而出的群体性购房，是以牺牲和透支其他消费为代价，结果就是弱化了镇域经济，村镇建设水平与县城差距越来越大。 另外，不管是农民进城购房，还是“返乡置业”，抑或是康养度假需求，一窝蜂地释放，显著推高了县城的房价，助长不合理的消费模式。调研发现，3-4房、100平米以上户型的新房项目在县城最受欢迎，这就导致县域主政者盲目乐观，行为短期化、县城超能力建设、“小马拉大车”，甚至走上大城市才有的“高密度、建新区、搞旧改”的空间扩展路径。 购房需求看似红火，但并未带来等量的人口集聚、居住需求。这就要命了，人不在这里住，对楼市而言就是无本之木，因为给当地贡献不了可持续的就业和税收。结果就是，房子密密麻麻的，但本该配套的水电管网气路等市政设施，学校、医院、环卫等公共服务设施，当下的县域财政和投融资模式根本无法支撑，结果是断头路到处都是，社区公共部分无人打理。 过去十几年，各地做强大城市、围绕大城市打造都市圈，人口过分向大城市集中，导致高房价、城市病等。鼓励县域发展是我国新型城镇化的一条路子，既能满足农村居民对城镇公共服务、就业的需求，也能降低城镇化成本，还能培育内需的支撑点。但是，县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。
近来，一线城市“深上北”楼市持续升温。国家统计局的数据显示，2020年12月，深圳二手住宅价格同比上涨14.1%。从去年下半年开始，上海楼市也不断传出“打新热”“抢房潮”“业主坐地起价”等消息。除了深圳和上海，北京的个别城区，特别是优质教育资源较为集中的海淀区、西城区和东城区，热度有所上涨。 这一轮上涨的原因是什么？未来，调控还将升级吗？ 楼市缘何升温 一段时间以来，一线城市楼市出现过热趋势的原因是多方面的。 个别城市出现的“打新热”“万人摇”等状况，其原因在于新建商品住宅限价，新房价格低于同区域的二手房，一二手住宅价格倒挂，套利空间大。买到即是赚到，这几天，深圳一些银行门口排起长队，业内人士介绍，这些人是在排队打征信报告，为买房“打新”做准备。实际上，只要一二手住宅价格存在倒挂，就很难浇灭购房者从中获利的欲望。 房价的涨跌，与信贷松紧密切相关。中原地产首席分析师张大伟认为，借经营贷进入楼市，成为此轮一线城市房价上涨的原因之一。疫情背景下的2020年，为了给小微企业纾困，银行推出了低息的经营贷款产品。所谓经营贷，即借款人以房产作为抵押物向银行申请贷款，用于公司日常经营。部分本应纾困中小企业的经营贷辗转流入了楼市。 对于北京、上海等城市的楼市而言，此轮上涨较快的包括核心区域的学区房，或者是从城市中心的学区房上涨开始，逐渐向周边蔓延。受到海外疫情影响，一些打算送孩子去国外读书的家长改变计划，准备让孩子留在国内，催生了不少学区房需求。同时，以北京为例，几年前二胎政策放开后出生的孩子，这一两年将升入小学。正是由于近几年幼升小儿童数量激增，为孩子购置学区房的家长也有所增多。 尽管北京市和一些辖区出台了多校划片、小学和初中捆绑直升校、建立教育集团和分校将优质的资源向其他区域共享扩张等举措，教育资源仍难以在短期实现均衡，这就导致优质教育资源对应的学区房一直是稀缺资源，给房价上涨带来机会。 调控坚决有力 这几天，深圳、上海的楼市调控政策轮番出台。 针对深圳楼市持续“高烧”不退的现象，1月22日，深圳对代持“打新”予以处罚。深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。1月23日，深圳出台措施加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。 上海楼市调控“沪十条”也在1月21日出台，其重点内容包括：打击假离婚炒房，离婚3年内的住房套数按离异前家庭总套数认定；增值税免征年限由2年改为5年，此举将有助于拉长二手房上市交易周期；加大商品住房用地供应；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围。 更为“硬核”的调控政策当属1月29日上海银保监局出台的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。 八大措施包括严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、风险排查等。其中提出，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。 就在上海、深圳陆续出台调控措施期间，一则消息引发了广泛关注。住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。这无疑再度释放出从严调控的重要政策信号。 继深圳、上海之后，1月27日杭州也升级了楼市调控措施，从限购、限售、税收调节和无房家庭认定标准等方面进一步加强调控。值得一提的是，杭州专门针对“打新热”出台措施：中签率在10%以下的房源限售5年。这意味着“买到就是赚到”的网红盘，套利风险升高了。 北京个别区域房价也出现了过热苗头，虽然暂时没有引来调控政策的升级，但变化也在发生。部分中介机构APP上的当日成交记录、成交价格已经悄然下架。有中介机构服务人员表示，他们接到的要求是严禁向购房者传递房价上涨信号。不过，一些中介机构服务人员也对房价过快上涨持理性态度。一位中介服务人员告诉记者：“我们也不希望房价涨得太猛，一旦又调控了，市场将迅速冰冻。” 1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。北京市住房和城乡建设委员会主任王飞近期的一番表态，也足以让市场提高警惕。他表示，北京将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。 过热必有调控 有人称房地产调控像“打地鼠”游戏，房价过快上涨的趋势一有苗头，调控的锤子就会立即落下。 房地产调控的必要性值得反复强调。房地产市场的稳定有利于整个宏观经济的稳定和发展。中国银保监会主席郭树清此前表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，无论是防范系统性房地产金融风险，还是防范区域性房地产金融风险，抑或是房地产企业做好自身的风险管理工作，都需要建立风险监测预警体系。根据风险成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现。 住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，要牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 一段时间以来，房地产调控在个别城市的效果并不明显，或是短期有效，但过一段时间，房价上涨又卷土重来。房地产市场运行情况复杂，容易受到金融环境、信贷政策、教育资源、人才引进、房地产周期等诸多因素的影响。这表明，对房地产调控负有主体责任的地方政府对市场温度的感知以及调控的精准性都需要提高。 楼市过热将必有调控。有人形象地比喻，未来楼市调控一定是稍有苗头就开始“灭火”。（经济日报-中国经济网记者 亢 舒）
调控政策不断翻搅着上海楼市。 1月29日，上海银保监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 而就在前一天的1月28日，还有消息传出，上海楼市调控再打补丁——购房者赠予的房屋也计入套数，追溯期限为近三年。虽然随后，官方进行了否认，表示尚未接到通知。 但不得不承认的是，刚刚过去这一周，“限假离婚做多房票”、增值税“二改五”、房贷从紧等多个政策， 已经犹如一记记重拳，接连落在购房者身上。 先是1月21日晚间，上海市住建委 等八部门联合发布调控新政“沪十条”，提出离婚买房追溯三年内家庭房产数量、增值税免征年限由满两年提升为满五年、新房摇号优先无房家庭、严格执行差别化住房信贷政策等多条政策。 团子正计划在上海置业，她向燃财经表示：“1月8日，我们就看好了房，也交了定金，并且和中介、房东约好1月23日去网签。结果21日晚上新政出台、22日直接开始执行，一夜之间多了15万元税费。” 1月25日，购房者在新政“沪十条”的冲击中还未缓过神来时，法拍房纳入限购、房贷暂缓等消息再度重拳打击上海楼市。 燃财经在公拍网打开一套位于静安区的法拍房，页面即弹出明显的提示：“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。” “此前因为法拍房不限购，所以很多人参与，溢价率也被推高。比如上海宝山区的呼玛新村就被推到了六万一平米。”同是购房者的胡南表示。与之对比的是，燃财经在贝壳找房APP上查阅到，2020年12月，上海市宝山区呼玛一村的挂牌均价仅为4.5万元/平米。 房贷也被暂缓了。同日（ 1月25日 ），有消息称北上广多家银行贷款额度紧张、房贷暂停。 已经在2020年12月完成网签，正等着批贷的Lily告诉燃财经：“我是1月22日早上收到的消息，银行通知要限制一下（ 银行房贷 ），所有贷款要排队慢慢批。” “最近银行把控得比较紧。我们每次开会也反复强调要挑选优质客户。”上海某邮储银行(行情601658,诊股)信贷经理刘阳向燃财经表示，“不过此次房贷趋紧主要不是因为调控，而是因为此前发布的房地产贷款集中度管理制度，银行要管理额度。刚好赶上了上海调控出台的时间节点。” 不断加码的政策，正将上海购房者“堵”在路上。 “本来约了房东这周去过户的，这下不知道年前能不能行了。”Lily告诉燃财经。但Lily并不十分担心，“我感觉影响不大。我的贷款不是批不下来，只是暂缓了而已。因为我一没有假离婚，二不是多套，三工资流水都正常，没有被限制的因素。” 但团子的情况就没有这么乐观。 “我们跟房东约定的是1月31日完成网签，并且将首付付给房东。如果不这样做，就会被算作违约，需要承担违约责任。”团子表示，“但是我们现在确实拿不出这15万元。因为我们的首付都是卖掉了老公母亲留下来的一套郊区老破小，并且跟亲戚朋友借了几十万，掏空了所有钱包才凑齐的。” 频频管控的背后，是火爆的上海楼市，认筹率超400%、项目“千人摇”等现象不断涌现，尤其是学区房，上涨幅度甚至超20%。 “很多自媒体都在说上海楼市火，但没人说清楚了火在哪里，反而用的文字极具煽动性，给大众增加了紧张感，让大众认为楼市火了要抓紧买房。”在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，对于上海楼市，大众需要理性判断。 围堵炒房，重击刚需 上海楼市调控政策来得既在情理之中，又出乎意料之外。 从2020年四季度开始，上海千万地价楼盘认筹率超400%、“千人摇”、二手房跳涨40万元、十几人抢房，以及天价学区房的新闻层出不穷，让调控成为必然。 在上海楼市调控政策正式出台前的1月20日，上海市闵行区还在辟谣未曾收到楼市调控通知，否认了当天曾热传的：同一家庭同一时间只能认筹一个盘、设定新房认筹红线3：1、预售价格从严审批等调控举措。 1月21日，上海市住建委、房管局、税务局、人民银行上海分行等八部门就联合发布了 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。 从政策来看，堵“假离婚”、降低流转是两大重头戏。 “新政规定：夫妻离异之日起，3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一条可以堵住假离婚买房，填补堵住限购的漏洞，同时维护社会公序良俗。”卢文曦告诉燃财经。 上海某地产经纪人秦明则向燃财经直言：“离婚做多‘房票’的情况是存在的，毕竟折腾‘离婚’一次赚到一套房，就抵得上工作十年以上。套利空间让人甘愿‘铤而走险’。但是在我们实际操作中，离婚买房的还是个案，估计100组客户里就一两组。” 影响更为广泛的是增值税“二改五”的政策。 “此前上海购买二手房，如果购买未满两年，无论是普通住宅还是非普通住宅，都是按照核定价格全额征收增值税；满两年之后，如果是普通住宅，则免征增值税，非普通住宅则是按照核定价和购入价的差额征收增值税。”卢文曦向燃财经介绍了两者的区别。 卢文曦表示，新政将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这带来了两个差异，一是满二不满五的普通住宅将被全额征收增值税；二是未满五年的非普通住宅增值税征收标准由差额变成了全额。 新老增值税征收对比 来源/上海中原地产 燃财经截图 例如，如果是一套满两年未满五年、总价为300万元的普通住宅，新政前为免征增值税，即增值税为0元。但新政后，如果以税务核定价格为300万元计算，则需要按照（ 300万元1.05 ）*5.3%的公式缴纳增值税，税额为15万元。 调控政策发布当夜，燃财经所在的一个上海买房群就炸了锅。21时36分，调控刚刚发布，就有人把新闻发进群里，惊醒了正处于宁静夜晚的大家，仅90多个人的群，也瞬间涌进99+的信息。 有购房者直言：“本来约的房东周一（ 1月25日 ）网签，一转眼多了十几万元的税费，现在急得睡不着觉。” 也有人建议：“别睡了，赶紧叫醒中介和房东，去做网签。”有人贴出中介发布的朋友圈截图，其中显示：“明天出新政，半夜十点半叫上行政一起来公司加班 拉网签，没想到网签系统被封了。” 直到1月29日，团子仍在为多出的15万元税费发愁：“没谈下来，中介、房东没有一个人愿意分担一分钱。马上就要去做网签了，15万元不知道哪里去找。可能借网贷吧。” 顾超则轻松很多：“我这套房本来就是投资，要么让房东等到2021年9月他的房子满五年了，我们再过户。要么诉讼，我们解约，我拿回大部分定金。我都耗得起。” 涨120万再降90万，房价坐上“过山车” 对于上海房东来说，新政刚出来时的自信已经有所动摇。 1月24日，上海市民陶然在社交平台上表示：“我家小区，因为自住的人多，很少有房子放出来。昨天，有一套2室2厅的挂牌930万元，链家网上照片都还没来得及拍，当天就带看7次。今天，房东直接涨到1050万元，一把拉升了120万元。这一波上海楼市，太疯狂了！” 燃财经在贝壳找房APP上看到，该房源位于静安区阳城板块，2021年1月23日挂牌，挂牌价为930万元，时隔一日，房东将价格上调了120万元。而且仅23日和24日，就有10次带看。 “这个小区很少有房源挂出，所以关注的人非常多。此外，房源有闸北二中心的学区，还是满五唯一、税费少，所以会比较火。”负责该房源的经纪人告诉燃财经。 但1月29日，燃财经看到，该房源已经降价90万元。根据房源时间轴，该房源在1月24日调高120万元后，1月25日又频繁波动，在同日降价50万元、再涨价50万元。最新的1月27日，则是降价了90万元，目前售价960万元。 “调低的只是少数。可能是因为之前挂牌价太高，也有可能是房东急售。”上述经纪人直言。 燃财经观察到的现象与上述经纪人表述一致。从贝壳APP上的房源信息来看，“稳坐钓鱼台”、以及调高房价的仍占多数。 以上海市普陀区某楼盘为例，数据显示，当前该楼盘共有23套房源在售，其中满五年房源有8套，以新政颁布为节点，在1月21日之后调高价格的有4套房源，其中最高涨价100万元；另有4套价格未有变动。 同时以“满两年”为条件进行搜索，该楼盘共有4套“满两年”的房源。这4套“满两年不满五年”的房源，在1月21日之后价格保持不变的有3套；另一套价格有所变动的，则是在1月22日涨价81万元再降价1万元，然后在1月23日降价了20万元，目前仍较新政前贵了60万元。 “整体来看，房东的心态是比较稳的。如果是满五年的房子，它的房价只会越来越高，跳涨20万元、40万元都有可能。不满五年的房子，则会维持原价不动，因为他有这个信心，未来上海房价会越来越高。”团子表示。 但新政之后，上海房价是涨是跌，目前还是一只“薛定谔的猫”。 涨的预期来自看好上海楼市，以及房源的紧张。 房源的紧张一是源于上海楼市明显供小于求。以二手房为例，平米研究院指出：“上海现存二手房快要跌破3万套了。”燃财经在链家网上也看到，目前上海在售二手房共 33598 套，按照目前上海的二手房月均销售数量，库存周期仅有23天。 另一个原因则是房东的惜售。“从今天起，我要将我的房源全部下架，不再出售。不满五年谁卖谁傻，我反正惜售了。”有未满五年房源在售的房东张伟就表示。 跌的原因则在于新政的冲击。 “从我们对2021年1月第四周上海楼市的跟踪监测来看，目前上海各行政区购房者的情绪指数虽然仍处于高位，但已经趋于平稳。可以看出，新政给心态爆棚的上海房东们浇下了一盆冷水，未来上海楼市的买卖双方将会更加理性。”平米研究院分析认为。 上海楼市“虚火” 调控起因于上海楼市“火爆”。 2021年1月4日，《中国证券报》报道，上海新房市场开年火爆，上海多个楼盘的认筹率超过100%，某接近千万元起步的豪宅项目认筹率已达441%，甚至有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”…… 此外，二手房市场12人抢一房、2小时跳涨40万元，学区房20万元一平、跳涨50%等消息也刺激着人的感官。 但上海楼市何时火的？为什么火？却无人说得出所以然。 “我是2020年夏天开始看房的。印象中当时上海的房价还没有这么‘恐怖’，我和老公还在慢悠悠地挑。但是到了9月、10月，市区板块就开始涨了。我们买的徐泾板块也在10月底、11月开始上行。”小禾告诉燃财经。 “10月底的时候，我们看到了一个还算满意的房子，当时稍微犹豫了一下，第二天早晨起来想买已经没了。此外，还遇到过下楼途中遇到前来看同一套房的另一组人的情况，当时那个房东还说‘又来看房啊，今天都来了十来个人了’。”小禾回忆道。 既经历了卖房，也经历了买房的Lily对此感受深刻：“我是在2020年7月买的房，当时市场好像就已经很火了，链家的人说他们处于有客无房的状态。但我还没遇到网上说的那种很多人抢一套房、房东跳价的情况。而且我2020年8月最开始挂出我们自己要出售的那套房子的时候，看的人并不多。后来广撒网、多挂了几家中介之后，看房的人才多了起来。” 暴涨的“小火苗”也许来自学区房。小禾和Lily猜测。 “2020年，学区房明显涨了很多，尤其是双学区，带动了普涨行情。”小禾表示。 “2020年的买房和卖房过程中，我接触到的也是学区房客户更多。比如买我那套房的人就是为了家里的小孩拿到黄埔区的户口，用来参加中考。”Lily也认为。 资料显示，2020年1月，上海的义务教育政策曾经有过一个非常重大的变动。2020年1月23日，上海市委、市政府发布了《关于贯彻〈中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见〉的实施意见》，其中提出：民办学校和公办学校统一管理，同步招生。即“公民同招”。 平米房产咨询创始人纪强曾告诉笔者，上海的教育与其他地方有所不同，存在“民”优于“公”的情况。所以上海家长为孩子择校时，也是优先选择民办学校，其次才是公办学校，而民办学校入学采取筛选的方式，而不是对口直升，所以以往并不存在“学区房”这一概念。 但随着“公民同招”，上海家长也不得不加入争夺学区房的战役中。 “从2020年3月15日上海恢复带看开始，二手房交易也逐渐恢复。其中学区房热度最高，很多的热门学区，尤其是双学区，基本上处于无房可卖的状态，同时价格也上涨了10%左右，热门学区更是上行了10%-20%。”纪强在2020年五一期间曾告诉笔者。 “此轮上海楼市上行，有明显的‘人为’因素。”卢文曦直言，“其实上海的楼市也冷热不均，比如市中心很火吧？但是大虹桥太远了就不行。豪宅、学区房火吧？老破小它也没怎么涨。” 豪宅“千人摇”，郊区“没人要” 凭借千人摇号千万新房，以及天价学区房，上海楼市火速站上热搜。但具体来看，上海楼市分化明显。 上海中原地产的数据也显示，2020年上海也有认筹率不到20%的新房。总体来看，外环以内的项目认筹结果要好于外环外项目。 比如徐汇长桥的汇城南街里认筹率达1269%，浦东前滩的尚峰名邸认筹率亦有1266%。但一众远郊项目，认筹率还不到20%。如位于奉贤奉城板块的瑞和上海印象，最终认筹率仅17.47%；以及奉贤临港蓝湾板块内的保利玲玥公馆，最终认筹率也只有19.31%。 李玲也是一位多次参与上海摇号的“摇号人”，但截至目前，一次也没有中签。 “我从毕业到上海，至今已经10年了。之前我买过一套房，是我的首套，当时买在了郊区。现在觉得上班太远，就想搬到上班方便的地方，比如普陀、长宁、虹桥都可以，计划总价1000万元之内，单价便宜就买大些，贵的话就买小些。”李玲告诉燃财经。 而李玲最开始想买的，本来是二手房。“我原本的计划是买二套，不置换、不出售原有那一套。所以看了很久的二手房。2020年8月份的时候我们看中过一套房，但是临签约当天，房东反悔不卖了。我仔细一核算，接手30年房龄的老破小、房东还拽上天，还有一大堆税费、重新装修的费用，不如买新房，就开始看新房了。” “到现在我摇了虹桥好几个新盘，都没有摇中。其中最火的就是蟠龙天地，948套房源，有接近4000组客户认筹。太可怕了。最终我们还是当了‘分母’。”李玲回忆道。 “摇号难不难，其实还是看区域。我选的区域都是比较核心的，所以参与摇号的人比较多。但是很偏僻的郊区盘认筹率还是低的。”李玲表示。 同时，豪宅的“火”也给上海楼市添了一把“柴”。 “认筹率超高的项目其实还是豪宅居多。”卢文曦指出。 中指研究院数据也显示，从价格段来看，2020年上海181个项目中，单价在8万元以上的项目认筹率在250%左右；6-8万元价格段项目认筹率略超7成；4-6万元价格段项目认筹率为83%，2-4万元价格段项目认筹率最低，为52%。 “很多人意识到资产保值的最佳方式是购置不动产，并且越贵的产品，越能起到保值增值的作用。”卢文曦表示，市场处于调整的时候，豪宅市场呈现成交量缩水、价格依然坚挺的状态。同时，市场一旦转好，豪宅就会开始量价同升。 在二手房市场，分化也在进行。 上海中原地产指出，受“公民同招”影响，学区房是2020年上海二手房市场关注的重点。为了保证子女能接受到好的教育，第一梯队的学区房意向客户增多，涨幅比较明显。比如新入学政策公布后，徐汇对口汇师的一些房源就有涨价动作。 但非学区的老破小则还在跌。2020年11月，就有一位非学区、老破小的业主在社交媒体上表示：“我有套北蔡老破小，2019年初卖了。这几天查小区，发现现在价格还没有我2019年卖的时候高。”
近来，一线城市“深上北”楼市持续升温。国家统计局的数据显示，2020年12月，深圳二手住宅价格同比上涨14.1%。从去年下半年开始，上海楼市也不断传出“打新热”“抢房潮”“业主坐地起价”等消息。除了深圳和上海，北京的个别城区，特别是优质教育资源较为集中的海淀区、西城区和东城区，热度有所上涨。 这一轮上涨的原因是什么？未来，调控还将升级吗？ 楼市缘何升温 一段时间以来，一线城市楼市出现过热趋势的原因是多方面的。 个别城市出现的“打新热”“万人摇”等状况，其原因在于新建商品住宅限价，新房价格低于同区域的二手房，一二手住宅价格倒挂，套利空间大。买到即是赚到，这几天，深圳一些银行门口排起长队，业内人士介绍，这些人是在排队打征信报告，为买房“打新”做准备。实际上，只要一二手住宅价格存在倒挂，就很难浇灭购房者从中获利的欲望。 房价的涨跌，与信贷松紧密切相关。中原地产首席分析师张大伟认为，借经营贷进入楼市，成为此轮一线城市房价上涨的原因之一。疫情背景下的2020年，为了给小微企业纾困，银行推出了低息的经营贷款产品。所谓经营贷，即借款人以房产作为抵押物向银行申请贷款，用于公司日常经营。部分本应纾困中小企业的经营贷辗转流入了楼市。 对于北京、上海等城市的楼市而言，此轮上涨较快的包括核心区域的学区房，或者是从城市中心的学区房上涨开始，逐渐向周边蔓延。受到海外疫情影响，一些打算送孩子去国外读书的家长改变计划，准备让孩子留在国内，催生了不少学区房需求。同时，以北京为例，几年前二胎政策放开后出生的孩子，这一两年将升入小学。正是由于近几年幼升小儿童数量激增，为孩子购置学区房的家长也有所增多。 尽管北京市和一些辖区出台了多校划片、小学和初中捆绑直升校、建立教育集团和分校将优质的资源向其他区域共享扩张等举措，教育资源仍难以在短期实现均衡，这就导致优质教育资源对应的学区房一直是稀缺资源，给房价上涨带来机会。 调控坚决有力 这几天，深圳、上海的楼市调控政策轮番出台。 针对深圳楼市持续“高烧”不退的现象，1月22日，深圳对代持“打新”予以处罚。深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。1月23日，深圳出台措施加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。 上海楼市调控“沪十条”也在1月21日出台，其重点内容包括：打击假离婚炒房，离婚3年内的住房套数按离异前家庭总套数认定；增值税免征年限由2年改为5年，此举将有助于拉长二手房上市交易周期；加大商品住房用地供应；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围。 更为“硬核”的调控政策当属1月29日上海银保监局出台的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。 八大措施包括严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、风险排查等。其中提出，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。 就在上海、深圳陆续出台调控措施期间，一则消息引发了广泛关注。住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。这无疑再度释放出从严调控的重要政策信号。 继深圳、上海之后，1月27日杭州也升级了楼市调控措施，从限购、限售、税收调节和无房家庭认定标准等方面进一步加强调控。值得一提的是，杭州专门针对“打新热”出台措施：中签率在10%以下的房源限售5年。这意味着“买到就是赚到”的网红盘，套利风险升高了。 北京个别区域房价也出现了过热苗头，虽然暂时没有引来调控政策的升级，但变化也在发生。部分中介机构APP上的当日成交记录、成交价格已经悄然下架。有中介机构服务人员表示，他们接到的要求是严禁向购房者传递房价上涨信号。不过，一些中介机构服务人员也对房价过快上涨持理性态度。一位中介服务人员告诉记者：“我们也不希望房价涨得太猛，一旦又调控了，市场将迅速冰冻。” 1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。北京市住房和城乡建设委员会主任王飞近期的一番表态，也足以让市场提高警惕。他表示，北京将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。 过热必有调控 有人称房地产调控像“打地鼠”游戏，房价过快上涨的趋势一有苗头，调控的锤子就会立即落下。 房地产调控的必要性值得反复强调。房地产市场的稳定有利于整个宏观经济的稳定和发展。中国银保监会主席郭树清此前表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，无论是防范系统性房地产金融风险，还是防范区域性房地产金融风险，抑或是房地产企业做好自身的风险管理工作，都需要建立风险监测预警体系。根据风险成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现。 住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，要牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 一段时间以来，房地产调控在个别城市的效果并不明显，或是短期有效，但过一段时间，房价上涨又卷土重来。房地产市场运行情况复杂，容易受到金融环境、信贷政策、教育资源、人才引进、房地产周期等诸多因素的影响。这表明，对房地产调控负有主体责任的地方政府对市场温度的感知以及调控的精准性都需要提高。 楼市过热将必有调控。有人形象地比喻，未来楼市调控一定是稍有苗头就开始“灭火”。(经济日报记者 亢 舒)
楼市分化，信号愈发清晰。 在刚刚过去的2020年，中国楼市经受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯，有城市房价一路向上，再次创下历史新高，有城市徘徊不前，持续横盘调整。 过去一年，哪些城市房价在上涨，哪些城市下跌了？ 01 这些城市房价涨了 2021年1月15日，国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价数据，我们能从中一窥中国楼市2020年的具体走势。 与2019年底相比，43个城市房价上涨，26城市房价下跌，1个城市持平。涨幅最高的深圳，高达14%；跌幅最大的为牡丹江，同比为-10%。 这是2020年，房价同比涨幅超过5%的城市：深圳(14.1%)、宁波(8.5%)、银川(8.5%)、徐州(8.5%)、唐山(8.3%)、成都(8.2%)、西宁(7.9%)、沈阳(7.8%)、广州(7.5%)、无锡(7.4%)、杭州(6.9%)、北京(6.3%)、上海(6.3%)、大连(6.1%)、乌鲁木齐(5.8%)、济宁(5.3%)、温州(5.2%)。 可见，这些城市主要以一二线城市为主，北上广深四大一线城市全部在列。 这些城市基本面相对良好，北京上海广州都历经2-3年的横盘调整，市场安全边际相对较高，能迎来一波量价齐升的复苏走势，符合市场大势。 至于素有“让炒房客有去无回”的长沙，二手房微弱上涨1.3%，保持了难得的平稳态势。 值得注意的是，这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。 70个大中城市标准制定于2005年，由于统计因素，至今未能将苏州、佛山、东莞等如今的经济强市囊括在内。 至于绝大多数三四线城市同样未纳入统计，这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市，都比想象中的要多。 02 这些城市房价回到一年前 这是房价回到一年前的城市： 在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有26个城市房价回到了一年前，占比接近4成。 其中，跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅为10%。 在这26个城市中，不乏二线城市，主要包括： 天津(-4.0%)、郑州(-3.6%)、贵阳(-3.5%)、太原(-3.1%)、哈尔滨(-3.0%)、济南(-2.8%)、石家庄(-2.5%)、青岛(-2.1%)、烟台(-1.5%)、重庆(-0.6%)、南昌(-0.4%)、长春(-0.2%)。 与一线城市不同，二线城市呈现大分化态势。 成都、杭州、无锡等地明显上涨，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇则出现明显回调。 这只是过去一年的楼市走势。 如果将时间推向上一波楼市上涨的巅峰。与最高点相比，这些城市跌幅更大： 廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。 不难发现，这些城市多数位于北方地区，京津冀地区多个城市入围。 03 楼市分化，房价怎么走？ 有城市在上涨，有城市在下跌，这说明了什么？ 其一，房地产是威胁金融安全的最大灰犀牛，这是1998年以来对房地产的最严定调。 央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：坚决抑制房地产泡沫……房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 这与以往的保持房地产稳定健康发展的定调有了实质性的区别，房地产拉动国民经济、土地财政的必要性仍旧存在，但金融风险到了不得不防范的时候。 多说一点，防范金融风险，不只是要遏制大涨带来的居民杠杆率飙升，更要防范大跌带来的市场震荡。 其二，新一轮楼市调控，开始转向了，不再诉诸于传统的限购限售等手段。 2020年，房企融资“三道红线”横空出世，高负债房企不得不开启降负债之路。2021年开年，房贷“两道红线”突然降下，共同构筑起中国楼市的信贷防火墙。 正因为这一点，从2020年至今，房企融资“三道红线”+房贷“两道红线”的横空出世，标志着中国楼市调控的转向。(参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》) 过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。 如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，无疑更有针对性，也更具杀伤力。 其三，楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈，以及这些区域的交叉地带。 从1998年开始，中国房地产走过20年历程，全国性普涨只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。 这其间，无论是2011年到2015年，还是2018年至今，楼市都呈现分化态势。 热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津，这一趋势有望在未来延续。(参阅《2020国卖地收入排行》) 其四，三四线城市不要一概而论。 过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改基本接近尾声，三四线城市普遍要面临基本盘的考验。 不过，处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间，尤其是处于中心城市交叉地带的城市，依旧有不错的前景。 相反，收缩型城市，无论房价如何白菜价，都不是好的投资对象，这些城市固然能收一时炒作之效，但难以避免失去流动性的宿命。
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