牛年无疑带给市场太多“牛”的期许。那么，牵动千家万户的“楼市”将欲何往？ 今年以来上海、广州、深圳等地出现的房价暴涨，一度被市场解释为楼市调整的结束、新一轮周期的开始。特别是春节楼市“淡季不淡”的表现，让人们仿佛又见楼市狂飙。据有关数据，2021年春节，受监测的10个城市新房成交1416套，比去年春节上涨224.8%。楼市新一轮周期真的来临吗？ 显然，这种揣测并不成立。笔者若干年前曾撰文《中国房地产没有周期只有预期》，认为在行政化调控特征明显的市场，房地产市场自身运行规律所体现的周期性被政策调控的周期性所淡化，而真正引领楼市前行的是市场预期。这或能解释很好地解释一个现象：尽管多年来“房住不炒”被反复强调，各地调控也未见放松，但市场运行的方向总不尽如政策调控之意，房价在总体得到控制情况下仍会以各种形式表达着上涨的愿望。一旦某种预期形成偶合或聚合效应的时候，势必成为影响楼市运行方向的重要极。 那么，牛年将带给我们怎样的楼市预期？当下房地产市场走势将至少受以下三方面预期的左右。 通胀预期：宽松货币的滞后效应，在实体经济回报下降、有效消费能力不足情况下，已由显性的物价上涨转化为资产价格上涨的资产通胀，或诱发资产保值需求和“资产慌”。 通胀预期真的存在吗？或许纯粹从通胀的标志性指标CPI看，无论是全球市场还是国内市场，似乎都找不到有力的数据支撑。 2007年金融危机后，美、欧、日等国家纷纷开启量化宽松模式，向市场持续注入大量流动性。但匪夷所思的是，并未出现预期中的通胀上升。实际上，在这些国家和地区，CPI总体处于低位徘徊甚至呈下降态势（见图1）。美国作为放水最严重的国家，2020年末CPI为1.4%，相当于2008年11月的水平；而同期M2由2008年末的8.2万亿美元增至2020年末的19.29万亿美元，货币投放增长2.34倍。 数据来源：WIND数据整理。 从国内情况看，2008年以来，我国M2大多时期保持两位数增长，M2/GDP呈现稳步上升态势，2020年末达到215%的高点，比2008年上升了66个百分点；而同期CPI则呈振荡下行，2020年末CPI为2.5%，较2008年下降3.4个百分点（见图2）。 数据来源：WIND数据整理。 货币超发与名义通胀率低位运行的反差，并不是真的否定了通胀的货币基础，而是说明通胀以更隐蔽的形式或非物价上涨的形式表现出来。其根本原因：一方面，与社会商品和服务供给的充分性有关（当然也包括收入增长减缓下的有效需求不足）；另一方面，是超发的货币找到了更好的消化渠道，即资产通胀。在实体经济投资回报率持续低下、虚拟经济投资回报率持续丰厚的背景下，过多的货币会流向虚拟经济，势必推动资产价格膨胀。 由货币超发到通货膨胀，最根本的逻辑是过多的货币去追逐过少的商品，中间的桥梁就是消费。但在疫情背景下，普遍存在的消费能力不足使得全球货币超发的效应主要转化为资产通胀。股市、黄金、楼市等资产成了货币最好蓄水池，而楼市往往成为最安全、最适用的资产保值选项。 正是在资产通胀预期下，2020年全球上演了资本大狂欢。主要市场股指大涨，金价大涨21%，铜价猛涨28%，比特币疯涨270%。与此同时，全球房地产出现普涨。数据显示，2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元历史新高，同比上涨8.4%；英国住宅交易量环比上涨13%，同比上涨32%；韩国首尔2020房价暴涨50%。欧盟国家截至三季末的平均房价同比上涨了5.2%。 从国内看，截至2020年12月末全国70个大中城市新建商品房、二手住宅平均价格同比分别上涨5.6%和2.1%。虽然房价总体平稳，但在量化宽松背景下，市场交易活跃，热点城市纷纷开启打新潮，上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州屡现新房“万人摇”。楼市火爆的背后，是居民投资房地产、寻求资产保值增值的强烈欲望和动能。实际上，在资产通胀预期下，房产已然成为高净值人群的核心资产配置。据《中国家庭财富指数调研报告》披露，2020年居民财富增速快于收入增速，住房资产增加贡献了财富增长的69.9%，金融投资价值增加贡献了21.2%。 可以预见，在全球央行大放水背景下，资产通胀的预期势必增强。这种预期之下，理性的投资人势必以资产价格上涨来承接货币贬值。当然，将资产配置于股市（基金）、黄金、债券还是房产，则因不同风险偏好、不同风险承受能力而异。 增长预期：无论是房地产行业既往对经济增长的贡献，还是“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向的落实，都决定了房地产稳的基调，而房地产平稳发展的预期将为“楼市”提供可信的安全边界。 毋庸置疑，“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济手段的理念正不断深化。但其要义是要促进房地产稳定发展，而非打压、抑制房地产发展。实际证明，房地产在经济增长中依然扮演着非常重要、不可取代的角色，无论是对GDP总的贡献、对投资的拉动，还是对地方财政的支撑，房地产的作用都摆在那里。 从需求拉动看，投资显然是经济快速复苏的主要推动力，而房地产投资举足轻重。2020年全国资本形成总额对GDP的贡献率高达94.1%，拉动GDP2.16个百分点。其中房地产贡献率达9.38%，拉动GDP0.22个百分点。在固定资产投资中，房地产开发投资同比增长7%，超出全部固定资产投资4.1个百分点，房地产投资占总投资的比重由上年的23.97%上升为27.26%（见图3）。 数据来源：WIND数据整理。 从对财政税收的贡献看，2020年全国土地收入占到全国财政总收入的46%，占到地方财政总收入的84.03%。如果从广义房地产（包括建筑行业）以及房地产涉及的上下游57个相关产业的对经济增长的总体贡献看，数据将更大。有人把房地产视为经济增长的“压舱石”其实并不过分。 因此，保持房地产市场稳定发展是毋庸置疑的。这种稳定增长，表现在房价上应该是平稳上涨。在全球疫情蔓延尚存较大不确定性、产业链供应链恢复尚待时日、量化宽松溢出效应凸显情况下，央行保持基本稳定的货币预期无疑将为房地产稳步发展提供支撑，房价稳中趋升将是大概率事件。或正基于此，社科院发布的《中国住房报告》给出2021年的预测，认为2021年全国房价平均依然上涨5%左右，房地产投资速度会呈现出下滑趋势，年增速保持在7%左右。 从房地产投资看，2020年地方财政在疫情防控、推动复工复产中出台的大量惠企减负政策，其滞后效应或将逐渐显现。为纾解地方财政“钱袋子”紧张局面，地方政府或难走出土地“情节”。从房地产开发先行指标看，2021年，房地产投资不仅不会下滑，还会大概率加速。2020年1-12月，全国土地成交价款同比增长17.4%，较2019年全年加快26.1个百分点，这已为2021年房地产投资奠定了较快增长基础。 政策预期：房地产调控政策的加码将从供需两端进一步影响市场供求关系，从总量和结构上影响“楼市”的运行，投机性需求将被进一步挤出，刚需和改善性需求将迎来稳定的窗口期。 房价上涨的问题，总体上表现为区域性的供需失衡问题，也包括结构性失衡问题（如学区房），因此需要匹配差异化的调控政策。自“房住不炒”以来，各地按照“一城一策”要求，因地制宜，适时调控，总体上保持了房价的基本稳定。纵观近年来各地出台的调控政策，每年零零总总多达数百项，但基本属于打补丁性的。真正触及供需这一核心的政策当属去年以来出台的“三道红线”和房地产贷款集中度政策。 “三道红线”从资产负债率、净负债率、“现金短债比”三个指标直接制约房企的有息负债能力，并将产生以下市场预期：一是房企资金链将趋紧，房企拿地能力、市场扩张能力或弱化，导致市场供给减少，加剧供需矛盾。二是将加剧房企分化和并购重组，推升房地产行业集中度。三是房企融资困难将推动高流转模式，这或带来购房者对新建商品房质量的疑虑；同时，开发商或加快销售节奏，这将给购房者带来新的机遇。 房地产贷款集中度规定则根据资产规模、机构类型等因素，对银行业金融机构分档设定房地产贷款集中度要求，意在尽可能减少房地产领域对金融资源的消耗，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也将推动市场主体稳定预期的形成。其直接效应，一是制约房企投资与扩张，或带来市场供给减少；二是鼓励发展住房租赁市场（住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算），这势必引导银行机构在房地产领域的信贷投放转向住房租赁市场。 无论是“三条红线”还是贷款集中度新规，总体上看都是从房地产市场供给端发力，其最直接的效应是影响房地产开发投资的节奏，减少市场供给，虽然短期或许不会对市场产生明显影响，但长期看无疑会影响市场预期。这种预期来自对市场对供求关系的简单直接的理解，即逻辑上房价或仍存向上的动力。 而具有地域特征的调控政策才是影响需求端的关键。一方面，各地围绕如人才争夺战的落户政策调整客观上增加了刚性置业的需求，更为重要的是，从供求方面形成了房价上涨的市场预期。自2020年4月国家发展改革委督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制以来，人才战越演越烈。福建于2月9日全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。另一方面，核心城市楼市的暗流涌动又促使地方政府调控层层加码，不断补齐制度短板和堵塞政策漏洞，对楼市投机形成有效挤出效应。特别是今年以来，上海出台的买新房要先算积分及“法拍房”纳入限购，深圳出台的二手房参考价，杭州落户未满5年限购一套房，……无不牵动楼市的神经，影响民众的预判。如果这些地区性调控政策形成溢出效应，势必进一步对投机需求形成挤出效应，给刚需及改善性置业带来宽松的空间。 必须说明的是，市场预期是人们基于历史经验、当前运行态势及其影响因素综合研判得出的趋向判断，其本身交织着主观与客观、合理与不合理、理性与非理性。无论是地区还是个体，都将在理性与预期的博弈中做出自己的选择。 任何市场的问题，最终都要回到供需问题上来，都要服从供需平衡规律。因此，应将预期管理纳入房地产调控管理，遵循市场规律，加强顶层设计。通过预期引导来纠偏市场行为、缓解房地产市场供需矛盾，应该是长效机制的基本内涵。
岁末年初，楼市动静不小，先是上海的楼市蠢蠢欲动，结果引来了新一轮调控，而且不光是上海在调控，一线城市集体行动，也全都收紧了政策，而且最关键的是，深圳，广州，上海，北京，接连传出房贷告急的消息。各家银行在年初的时候，就已经都不批贷了，给的解释基本都是额度紧张，只能原地等待。住建部的领导，也亲自带队，杀奔了上海，看看到底是什么问题，所以上海的新一轮调控估计还没完，未来甚至不排除把法拍房纳入限购。甚至还有其他更加严厉的政策出台。很多人估计很快就没有购房资格了。 面对这样的态度，很多城市也开展了自宫，比如杭州，一看一线城市全都动起来了，那么励志加入一线城市的杭州，昨天也出台了新一轮调控，其中有一条很关键，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。什么意思？就是说，如果一个楼盘摇号火爆，认筹的数量过多，那么就自动限售5年。你们不是想炒吗？不是看到新房价格低于周边二手房有价差吗？那么我就给你这种套利，增加成本和不确定性。这个办法其实挺好，这就让很多打新房的投机客心里打鼓，到底要不要去参与一些项目，5年限售，这个不确定就有点大了，所以一下让这个打新的活动充满了博弈论的味道，可能因为自己的参与，而让机会消失，而自己不参与，则机会就摆在那里。看着难受。 其实很多城市，之前采取了限价措施，让新房和二手房价格出现了倒挂，这就让套利机会肉眼可见，于是很多人甚至凑钱，代持的方式去打新房。从而实现套利。那么解决这个事情的办法要么取消限价，让一手房价格归位，要么就是增加限售年限，增加投机炒作的成本，之前这两种方法，城市管理者都不敢尝试，让一手房价格归位，那么也就意味着新房价格跳涨，这在统计数据上将十分难看，甚至会被问责，也容易引起楼市预期的变化，实在是不太敢。至于增加限售年限，容易误伤真实需求，还可能造成二手房数量减少。形成二手房价格上涨预期，杭州这个思路还是不错的，新房，而且是热门楼盘限售5年，这样绝大多数需求被保证的同时，也让炒房资金有所忌惮。同时也平抑了热门楼盘的抢房现象。只是统计的时候，会相对麻烦一些。得给这些楼盘的房子，打个标签才行。所以老齐认为这是一个很好的政策，可以全国推广。 顺着这个思路，如果不怕麻烦的话，老齐甚至都觉得，限售年限可以动态调节，热炒的网红盘，可以限售再增加，比如10年不许卖，而且这个东西，事先不公布，交完钱再公布。甚至还有人提出，在同等价格的条件下，购房者自由申报限售年限，优先按照这个排队，我承诺10年不卖，那我排号就在你前面。你说5年不卖，也基本上铁定能排到一个号，那些炒房的，肯定不敢跟！这就跟拆盲盒一样，大大增加这种打新房的不确定性吗，还保护了刚需！让那些就想短期炒一把的游资望而却步，击退他们之后，刚需才能有机会。希望其他城市考虑一下这些办法。只是统计比较麻烦，但是既然能够一个楼盘贴一个标签，一套房贴一个标签，在互联网时代了，应该也不是啥难事，所以只是想不想的问题，而不是能不能的问题。 楼市炒新危害很大，这几年这么多轮调控，预期始终都降不下来，主要就是跟这个抢房热有关。所以这块真的得好好想想办法。起码杭州的做法，在限售上给予动态调节，这是一个全新的思路。 另外，杭州还在堵借人才落户炒房的，昨天的规定还说，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。这就是防止有人接着落户之名，到杭州拼命买房。其实老齐早就在星球粉丝群里说过，随着各地抢人，放开落户政策，限购这个东西，基本上已经快名存实亡了，现在除了北京上海，你到哪个城市，基本上想想办法都能落下来，所以等一段时间也都能买房。有些地方，还乐于看到这样的效果，变相放开限购，推动楼市上涨。但这其实都是有害的。因为这些人，并不会给你的城市贡献财富，他们来就是为了赚钱的，反而增加了城市的成本，过几年，他们把房子一卖，撤离的时候，你就发现竹篮打水一场空。反而城市被掏空了。所以这个事，还是早点补漏洞为好。 综合来看，从年初各个城市的这一系列操作来看，楼市调控并不会放松，反而更严了，露头就打，甚至一打还一大片，没露头的刚有个想法的，也跟着打，而且房贷收缩，会成为今年楼市的最大利空，让今年楼市比前两年可能压力更大。这个效应在下半年会明显显现。所以刚需贷款买房的，早点去排队，刚需全款的可以稍微等一等。投资买房的，就千万别考虑了。政策绝不会妥协。即便涨一下，也很快就会给你按回去。
01 近日，一线楼市出现了明显的“翘尾行情”。 2020年12月，北上广深新房或二手住房交易量，创下上一轮楼市调控以来新高。据网签统计，2020年12月，北京新房和二手住房分别成交9749套和20944套，创2017年“3.17新政”以来月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9万套，环比和同比分别增长20.3%和96.2%。 2020年12月，广州新房成交16434套，创单月历史最高纪录。二手住房方面，广州在2020年8月创造近三年交易最高纪录15272套，12月份，二手房市场“翘尾”明显，再次探到1.5万套以上，达到15127套。2020年上半年，独领楼市风骚的深圳，尽管7月出台严厉调控，主要打击二手房，但年底也“翘尾”，12月新房成交5320套，年内第二高，二手房成交6863套，连续2个月回升。 疑惑的是，楼市基本面并未改变，反而有收紧趋势。 政策面：2020年底，国家不断强调“房住不炒”，紧绷房地产调控之弦； 资金面：8月针对房企融资的“三道红线”，到12月针对银行放贷的“五档分类”，资金面趋势性收紧。而且，近几个月居民中长期贷款新增额度在下降。 近日，央行在解读2020年数据时指出，房地产贷款余额增速已连续29个月回落。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。 下一步，要实施好“房地产金融审慎管理”，也就是房贷占比和规模“双管控”。 02 那么，一线楼市为何单月成交创新高？ 有人认为，2020年疫情黑天鹅，业绩压力大，开发商年底要“抢收”，新房供应力度会加大。去年12月份，一线城市新房供应都在加大，北京新房供应增长85%、上海供应增长180%、广州供应增长30%，都创了年内新高。新房二手房价格普遍“倒挂”，一定程度解释了翘尾行情。 另外，还有人认为，2021年房贷“五类分档”落地，届时房贷可能会收紧，利率也会上升。2021年，房贷利率大概率是要上浮的，再考虑到额度收紧，所以要赶快在2020年底完成交易。根据融360数据，去年10月全国首套房贷利率“九连降”结束，开始反弹，这也有一定道理。 笔者认为，年底新房供应增加，广州、深圳、上海出现了一二手房价格“倒挂”，形成供需两旺的局面。 但更重要的是，新一年银行信贷额度释放，也促成了年底翘尾。这可能是一个重要原因。信贷投放和商品房销售存在很强的相关性，特别是一线城市。2020年7月底房地产座谈会是一个转折点，标志着疫情期间宽松的楼市政策开始退出，房地产金融调控开始强化。 8月份以后，央行祭出针对房企融资的“三道红线”，按揭投放额度也被控制，一线楼市交易回落。一线城市加杠杆买房、改善型购房比较旺盛，但限购、限贷严格。所以，一线楼市与银行放贷紧密关联，当贷款相对宽松、额度充裕、周期较短时，就会出现交易增长的情况。2020年12月份就是这样的情况。 03 12月“翘尾”，只是一线楼市2020年反弹的一个缩影。2020年，一线楼市创造了上一轮调控以来的交易新高。强力反弹回升，一个重要驱动力，就是上一轮调控以来连续3-4年的“横盘”。北上广深上一轮调控始于2016或2017年，那时起到2019年，基本呈现“高位横盘、缓慢回落”态势。 而且，2018-2019年进入淡市，北京、上海、广州二手住房价格下跌，5%-10%的跌幅是肉眼可见的。2020年，货币政策开始宽松，全国房贷利率整体下降了15个基点左右，中小企业“房抵经营贷”利率首次低于房贷，银行角逐一线楼市，一线城市房贷比二三线城市低20-30个基点。 同时，新房限价政策开始松绑，政府又以优质地块出让，给市场传递稳定的信号。信贷和库存，是短周期框架下楼市的决定变量。除了信贷的利好外，经过2014-2018年强力“去库存”，2016-2019年新房批售规模比较小。所以2020年，一线楼市在售新房消化库存普遍比较低。 近期，对于一线楼市回升，业内讲“核心资产”的故事，包括一些网红新盘被追逐，中签率比较低；包括部分片区二手住房业主“抱团涨价”；包括一线城市“挑人”，京沪对一流人才放开落户，广州外围七个区降低落户门槛，但中心四区依旧姿态傲娇，深圳尽管落户容易，但买房难等等。 这些都是过去没有的。于是，有人开始鼓吹所谓的“核心资产”，信心开始爆棚。一个或几个网红新盘被热捧，带动整个片区新房交易，并与二手房市场形成联动。比如深圳的后海、光明；比如广州的珠江新城、萝岗、南沙等。 12月底，一线城市新房热卖，二手房业主也开始惜售。 截至2020年12月，上海、深圳二手房在售房源量降至近两年最低，上海二手房快速成交，叠加新增挂牌房源量减少，导致在售房源量环比降幅约13%，降幅最大，绝对规模降至2019年1月以来最低水平；深圳在售房源量环比下降约7%，绝对量亦降至2019年以来最低。 其实，本质上的原因在于，经过20年快速发展，房子的供应量足够大了。把新房、二手房和公寓算在内，哪里都不缺房子。资金是聪明的、趋利的，也是避险的。本轮货币环境友好，发生在疫情当下。疫情对穷人不利，但对富人有利，比如互联网，比如睡着增值的资产富豪们。 当又一轮楼市需求反弹时，富人买房，就会表现为改善型需求占主导。根据中原地产统计，2020年上海套均面积在90-150平方米的成交占比59%，改善型需求超过一半；从成交面积看，2020年上海改善型需求增速最快，同比增长27.1%。下图贝壳的数据，也充分说明了这一点。 04 既然房子多了，疫情后货币宽松对富人有利，自然楼市就开始分化了，贵的房子越来越贵，资金愿意追逐，就像茅台一样。便宜的房子一大把，交易不活跃。比如，2016年融信创造的上海地王“中兴路一号”，楼面价超过10万/平米，2020年五一开盘，均价13万/平米，物业费14.98元/平米。 这个产品的品质一般，也没有学区托底，完全是因为土拍价格过高而不得不卖出相对高价。但到了2020年底，这个项目卖光了。可见，就像李迅雷老师讲的，如果看高收入人群的购买力，看资金对楼市追逐的方向，看富人投资的逻辑，加杠杆的能力，茅台一点儿也不贵，还会更贵。 再以广州为例，2020年广州珠江新城、琶洲的房价屡创新高，达到“10万+”，涨价幅度都在15%-20%，业主抱团涨价的风气，从珠江新城蔓延至越秀学位房（东风东）、海珠成熟板块（滨江东）、金融城等。但是，广州刚需二手房非常稳定，甚至还在下跌（下图是豪宅盘和刚需盘情况）。 所以，所谓核心资产，本质上是“货币超发、富人得利、资金避免、媒体炒作”，导致核心区域部分优质盘被追捧，价格上涨、交易量放大，创造出明星效应。一个城市，财力是有限的，不管如何做规划、如果追求均衡，配套好、品质高、大社区的所谓核心房子，就那么多。 这几年，房地产突飞猛进，富人在房产上已是“超配”，除了一部分改善性需求，富人的增量需求，追逐的就是所谓的“核心资产”。而疫情后的货币超发、利率降低、抵押融资等，对富人来说是又一次资产增值的大好机会。但大部分存量的房子，都是一般资产、“非核心资产”。 这类房子多如牛毛，而刚需人群支付能力本来就有限、资产抵押融资能力不足、没有加杠杆基础。所以，即便又一轮货币宽松，但也创造不出涨价效应，甚至会跌价。前几年一线城市比较火爆的公寓市场，之所以能火，是因为那时缺房子，所以浑水摸鱼的公寓，也能骗取一部分需求。 但是，现在房子太多了，没有配套、居住氛围差、交易税费高的公寓，自然就被需求抛弃了。即便在住房依旧短缺的深圳，近期公寓也卖的很差，有的公寓卖了2年也未卖完。 2020年，深圳公寓批售24910套，同比增长23.6%，成交11735套，同比仅增长2.6%，成交均价63349元，同比下跌0.6%。如果说，市场正在厘出核心资产的话，公寓应该是最先被抛弃的。 总结看，2021年一季度，银行贷款额度较充足，基于“早放贷、早收益”考虑，银行会增加贷款投放。同时，各大银行、金融机构角逐一线楼市，一线城市房贷利率较低，加上消费贷、经营贷活跃、利率低，也有利于一线楼市活跃。所以，一线城市楼市翘尾会延续到2021年一季度。 但是，前面已经讲了，一线楼市对货币信贷环境非常敏感。2021年，不管是开发商融资的“三道红线”，还是银行放贷、居民加杠杆的房贷“五类分档”，都会在2021年全面落地。 所以，2021年不管是房贷额度、增量、占比，都会人为降低，这是一线楼市最大的影响因素。届时，明星楼盘、核心资产等聚焦的温度都会降低，甚至短期内不谈了。就像2017到2018年大谈特谈“消费升级”，然后2019年开始，风向就变了。一切资产涨价，都是货币现象。
今年下半年以来，中央反复强调“房住不炒”，地方调节政策仍在持续。政策的持续增码导致许多新房价格涨幅放缓，12月份楼市调控继续从严。 12月14日，国家统计局公布了2020年11月份70个大中城市商品房销售价格变动情况。从新房价格的变化来看，11月价格涨幅明显缩小。在70个大中城市中，新房价格上涨的城市数为36个，跌至3月以来的最低值，下跌城市数增至28个，达到4月以来的最高值。从涨幅来看，各线城市环比涨幅收敛到0.1%-0.2%的较低水平。 中指研究院上海研究总监方颃指出，新房价格涨幅放缓最重要的是持续政策监管，7月以后从中央到地方加强监管，稳定市场预期。中央强调问题的迅速应对和处置，并及时采取目标政策措施。推出监管政策的城市也从第三季度热点二线城市逐渐扩大到部分3至4线城市。另一方面，在市场短期供应比较充足的背景下，住宅企业为了取得业绩，价格方面采取打折措施，改变价格是不可避免的。在一些城市，还有加强信用、提高签约金比率等。 12月楼市调控继续从严，多城加码楼市调控 仅12月上半月就有多个城市加码楼市调控。 12月1日，西安市住房和城市建设局官方微信号公布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》明确调整购买第二套住房的商业贷款预付比率及公积金贷款预付比率，同时加强商品房预售管理，加强预售资金监督等。其中，西安市已有住房面积在90平方米以下的居民家庭：购买第二套住房，面积在144平方米以下，商业贷款首付比例不低于40%。第二套住房购买面积在144平方米以上的商业贷款首付比例在50%以上。
这一年，楼市更具韧性了。工地停工、售楼处歇业、中介门店接连关闭……经历了疫情冲击波之后，在流动性充裕等因素作用下，楼市快速复苏企稳，行业全年销售规模再创历史新高。 这一年，楼市更显多元了。当数字化的洪流涌向这个传统行业，近九成房企选择“拥抱”直播卖房新潮流。而旧改又让“白银时代”的房企觅得新的增长点。 这一年，楼市更趋稳健了。8月份，监管“喊话”收紧地产开发商融资，“三道红线”横空出世，让所有房企再次站到同一起跑线。大房企们，一边快速调整投资拿地的步调，一边争相拆分物业赴港上市融资，试图快速适应新的发展格局。 如果用一个词来形容2020年的楼市，您脑海里会跳出什么词？记者随机问了几个房地产企业家，有的说“蓄势”，有的说“分化”，还有的说“闷骚”。诚然，跟2016年高歌猛进的楼市相比，今年的楼市走得抑扬顿挫，稍逊风骚。但拂去往昔的狂飙突进，今年的楼市更显韧性与稳健。“今年的楼市更像A股市场了，热点城市楼盘大受追捧，非热点城市的边缘产品少人问津。”一位资深房地产人士如此感慨。 2020年的楼市绕不开新冠肺炎疫情的冲击，也分沾了全球流动性充沛的滋润。在经济复苏的中国答卷中，以“稳地价、稳房价、稳预期”为纲领，中国楼市走出了一条“V”形反转的醒目轨迹。穿行于全球经济波澜起伏之中，中国房地产行业亦悄然发生改变。 2021年房地产行业如何走？前不久召开的中央经济工作会议把住房问题首次单独列出，明确指出“住房问题关系民生福祉”，房地产不再只是稳增长的工具，更应该是惠民生的抓手。显然，楼市新一年度的“航线”已被清晰勾勒。 ■ 行情之变：改善型房型“唱主角” “要么不中意，要么摇号没中签。以前是我挑房子，现在是房子挑我。”今年上半年，眼瞅着疫情过后上海楼市逐渐升温，魔都白领小贾开始筹谋着把手中的“老破小”，置换成面积更大的改善型住宅。但兜兜转转几个月过去了，参与了十几个新盘摇号的小贾仍颗粒无收。他直言：“现在极度焦虑啊！” 今年以来，类似小贾这样有改善型需求的购房者不在少数。据上海中原地产统计，截至12月10日，上海均价超过10万元的一手房成交总数达5342套，同比增长85.7%。今年90平方米至140平方米的中大户型成交42168套，同比增长20.08%。 让“小贾们”趋之若鹜的缘由是，一二手房价格倒挂所产生的赚钱效应。“拿这两天刚开盘的浦东前滩板块尚峰名邸来说，这个新盘的均价为11.2万元，远低于其所在板块每平方米近15万元的二手房价格。”小贾称，“即便总价超过预算，一旦中签，想尽办法也要买。” 某大型房企高管证明了小贾的说法。“现在非常好卖，没房源。房子只要推出来就能卖出去，因为与二手房价格倒挂，等于是向二级市场让利。”该高管向记者表示，长三角地区依然是公司销售最好的区域。截至11月30日，公司浙江区域销售金额同比增幅为25%至30%。 同样热闹的场景也发生在多个长三角城市。如杭州今年共计出现6个“万人摇”新盘，其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号，总共冻结资金至少240亿元。几乎同时，南京也出现2020年首个“万人摇”楼盘江畔都会，一共156套房源，吸引普通报名10898组，中签率1.4%。江畔都会销售均价为31307元/平方米，与周边二手房价倒挂万元以上。 目光南移，“打新热”一词亦贯穿着深圳整个下半年的楼市。自11月以来，便有华润城润玺、天健天骄、嘉富宝禧花园、联投东方3期、万科臻山海、深业鹤塘岭开盘售罄。短短1个多月，深圳创造的“日光盘”数量就已经远超2019年全年。其中，与周边二手房形成每平方米5万元价差的华润城润玺一期，仅1171套房源，却吸引来1.5万名买房者。 除了高价差所带来的购房吸引力之外，购房需求在银行房贷政策引导下逐步释放。社科院近日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，1月至11月个人按揭贷款同比增速为10.6%，定金及预收款同比增速为5.3%，反映出杠杆购房比例有所扩大。 为抑制楼市过热的现象，杭州、沈阳、西安、宁波等多城相继出招升级调控，涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等内容。深圳更是出台了史上最严楼市调控政策——“7·15楼市新政”，深圳户籍家庭和个人首次提高购房门槛。 激昂的市场情绪并非市场全貌。据记者观察，虽然“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”的新盘热销现象确实存在，但主要集中于核心地段的价格倒挂项目。“上海、杭州如果有货应该不愁卖，但长三角地区也不是所有城市都卖得好。”上述房企高管表示。 一组直观的数据展示出今年楼市的整体行情。据国家统计局统计，2020年1月至11月，全国商品房销售额达148969亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。自8月份增速转正以来，全国商品房销售额已连续4个月实现正增长，且增幅不断扩大。 ■ 布局之变：重回一二线城市 “今年我们拿地比较谨慎，通过招拍挂拿地不多，主要还是通过合作来获取项目。”一家大型房企高管表示，受疫情影响，上海今年是土地供应的大年，而且的确供应了不少优质地块。“今年上海土地市场土拍溢价率超过30%的地块很少，政府也不希望一轮一轮把地价抬升上去，因此对参拍企业还是有多方面要求的，地块也分布在不同区域里。” 某中型规模房企投拓部门负责人向记者表示，其所在公司今年新增了200多家项目子公司，其中近一半在长三角区域，二三线城市占比达74%。“截至11月，我们整个公司在长三角拿地占比五成。” 房企积极“囤粮”拿地的另一隅则是，以城市更新、旧改项目为切口，“绕道”寻求“补仓”热门城市的机会。据克而瑞数据显示，今年一季度排名前50的房企中近七成参与了城市更新业务，而深圳、广州、上海又是房企布局城市更新、旧改项目的“重镇”。 如“恒万碧”三巨头均把旧改作为增加货值的重要“补给源”。恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩会上就提到，“随着房地产增量市场迎来天花板，房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点，其中城市更新将成为未来发展的必争之地。” 碧桂园常务副总裁程光煜曾表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市。而上海万科2020年在上海摘得多幅地块，均为“城中村”地块改造项目。 横空出世的房企融资“三道红线”则犹如一道“分水岭”，将后疫情时代下的土地市场一分为二。今年4月至8月，房企迎来拿地“窗口期”，前50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。但9月份之后，房企的单月投资额直线下降至2000亿元至3000亿元水平。 “‘三道红线’无疑会大幅遏制部分高负债房企的现金流，但同时也为财务指标健康的房企带来更多发展机会。”在克而瑞分析师董浩看来，房企要降负债，就不能用更多钱来拿地，同规模的企业，慢慢会拉开差距。 一名房产行业人士告诉记者，在“三道红线”的影响下，力求“降负债”的房企还将加码城市更新、旧改项目。“旧改项目体量大，情况更复杂，从拿地到销售开发周期较长，这中间就涉及资金占用，房企无法走传统高周转的模式。但相较招拍挂拿地，在政府让利、政策倾斜的情况下，旧改项目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，无疑为房企实现降低有息负债打开了新思路。” ■ 管理之变：物业服务“登台” 2020年中国楼市最具爆发力的镜头，发生在一度被视为房企“附庸”的物业市场。 今年2月，正商地产分拆兴业物联上市，由此拉开了2020年房企分拆物业上市潮流的序幕。随着近期恒大物业、融创服务等“巨无霸”鱼贯赴港上市，2020年物业企业上市数量达到16家，创下近6年新高。 2月以来，新冠肺炎疫情让“不受人待见”的物业行业重新被认识，物业股走势一路向好。据记者统计，截至2020年12月28日，今年以来，30家港股上市物管企业平均股价涨幅为18.85%，同期恒生指数涨幅为-6.65%。 尽管近期多只物业股上市首日“破发”，但依然无法阻挡房企把这一优质资产“送上”资本市场舞台。据中国指数研究院的数据显示，截至目前，已经启动分拆物业上市工作的房企还有10余家，正在研究筹划上市的物业企业有80家左右。 从递表到挂牌，物业最快上市纪录也一次次被刷新：从今年7月弘阳服务的106天，缩短到融创服务的105天，再到恒大物业的64天。“许多房企都是趁着眼下物业资产估值较高，抓紧分拆物业上市。”一位国有房企财务部门人士向记者表示，其所在公司为了把商管和物管资产“卖出好价钱”，将物业公司原定于明年上市的计划提前到了年内。 该人士坦言：“在‘大行业、小公司’的背景之下，大部分上市物业企业业绩高速增长，是典型的成长型板块。正因如此，相较于母公司所属的房产行业，物业板块获得了更高的PE估值。” 多位业内人士表示，如果说“三道红线”政策出台前，物业企业上市仅仅是为了借力资本“做蛋糕”；那么“三道红线”监管措施浮出水面后，分拆物业上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的首选方式，这也是为何今年物业管理公司扎堆上市的主要原因。 被高杠杆“压身”的融创中国即是佐证。5年前，融创中国董事长孙宏斌曾表示，不会谋求物业管理公司分拆上市。到了今年5月，融创中国就转而筹划分拆上市了。 据记者统计，从融资金额上看，16家新上市物业企业累计首发募资额达到588.38亿元，远远超过2018年、2019年的59.3亿元、114.8亿元。从单笔IPO的融资来看，2020年上市的16家物业企业平均融资金额达到20.52亿元。 ■ 规则之变：“三道红线”倒逼房企重质量 “‘三道红线’让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。”今年10月，万科董事长郁亮罕见地公开发表了对于最新政策的认识，而寥寥几语，却道出房企新一年度的发展“轮廓”。他认为：“新要求改变了行业的游戏规则，金融红利时代已经画上句号，行业进入管理红利阶段。” 具体来看，“三道红线”指出：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”不得小于1倍。同时根据规则，又将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应不同的有息负债规模年增速上限。 “从2016年底开始，房地产行业融资持续收紧，以往是监管各个渠道的融资规模，但现在是‘因企施策’，监管到每个房企的有息负债规模增速。”根据兴证地产阎常铭测算，销售排名前百强的70家上市房企中，绿档房企占比11%、黄档35%、橙档30%、红档24%，多数房企存在降杠杆压力。 阎常铭表示，“三道红线”进一步推动房企目标从“量”到“质”转变。过去几年，房企以规模增长为主要目标，通过加大拿地、增加合作和操盘追求销售规模高增长，提升销售排名，而“三道红线”将倒逼房企更加注重发展质量。 “房企明年在优化有息负债融资的同时，还需炼好股权融资的内功。”一名央企背景的房企高管认为，长期来看，从债权融资转变为股权融资，是监管引导房企发展的方向。 “房地产行业本来就应该精益求精，‘三道红线’要求房企回归到产品和服务上来，行业将很难再现靠‘杠杆驱动’的‘黑马’。”董浩分析称，2020年受疫情及融资监管预期等影响，房地产企业扩张速度整体趋缓，预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局，主流房企未来3年销售复合增速或达10.5%。 为了适应新的“游戏规则”，以降杠杆、减负债为方向，房企的精细化管理方案已在途中。如万科内部就从财务纪律提高到财金纪律。郁亮解释称，财务纪律强调不能做假账、成本分摊，而财金纪律还包括考虑到投资纪律。因为“三道红线”会进行穿透检查，表内表外穿透性全覆盖，所以之前的财务技巧没有任何用处了，企业必须实打实进行调整。 部分房企则通过调整投资销售节奏快速实现“变色”。根据今年三季报披露情况来看，招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发展由红色档改善为橙色档。 岁月不居，时节如流。在极不平凡的2020年，房企强者恒强、弱者愈弱，“悬顶”的融资新规则进一步要求房企“强筋健骨”。进入到新的年岁，房企还将在不断变化的场景中接受考验。但历史发展的逻辑却清晰可见：适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛。
01 限购退出 年底了，展望一下2021年。 近期，几个城市的主管部门咨询，是不是2021年住房限购要退出了？因为，近期国家部署2021年的经济工作时，在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费，一个是限制购车消费，比如摇号、限制异地上牌、过户，另一个就是住房限购了。 2014年，当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时，也提出要退出行政干预。我记得，2014年下半年开始，除了4个一线城市和三亚，全国43个限购城市全部退出限购。紧接着，2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然，大家特别关注限购动向。 我问了这几个主管部门，你们是怎么看的？他们很坦白地说，我们希望能够放开住房限购，因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大，有的家庭希望买第三套，但现在的政策不允许。 可见，很多地方政府还是希望限购能松绑，激活当下的楼市，甚至再来一波上涨行情。 02 有的城市，限购不得不退出 但我个人认为，今非昔比、物是人非。 首先，当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为，房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显，退出限购或许能托一托底，毕竟稳定压倒一切，但退出这个举动，依然传达的是“短期刺激”的信号，也违背了房住不炒。 所以，即便2021年有的城市退出限购，也不会直接这样做，在楼市治理上太low。怎么操作呢？聪明一点儿的，就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看，那就把松绑限购的私货，夹带在“吸引人口”、“招商引资”中，并给市场传达这样的信号，地产与实体经济协调发展。 比如，近期有传言称，天津要退出限购，“符合天津产业发展的外地职工，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了，但从历史经验和现实困境来说，无风不起浪。多说一句，貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事，其他部门当然义正言辞了。 可见，如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上，能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了，压力会小很多，操作起来心理就不会犯难。特别是，如果楼市下行，很多地方蠢蠢欲动。 当下，楼市正在朝着这个方向演进。 下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市，很多热点二三线城市上榜。过去几年，棚改、去库存刺激，加上都市圈打造，楼市风生水起。但是，人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等，这不是2-3年就能搞定的。说白了，一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。 所以，当前期棚改和去库存等刺激政策退出后，今年的疫后纾困政策也开始退出，而源源不断的新房供应开始压顶，二手房挂牌量也开始暴增，房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以，不管愿不愿意，不管采取什么形式，估计2021年部分城市的限购政策要退出。 03 大家一定要相信，趋势的力量 不过，千万不能高估限购退出的效果。近期，某都市圈热点城市，将外围区域限购进一步松绑，非户籍可以买两套。但效果怎么样呢？很一般，市场并未明显回升。 其实，这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低，变相突破了限购。即便不入户，持有形形色色的人才卡，有的地区也睁眼闭眼。 近日，在大湾区某城市调研，发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到，不是有限购吗？在座的开发商或支支吾吾，或诡异地笑，你懂的！ 可见，但凡楼市平稳或下行，限购需要提交的材料要求就松了很多。但是，我们发现，即便限购松了，但房价并没有大涨。 很重要的原因是，进入楼市的资金明显被控制了。也就是说，光松绑限购还不行，还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情，杠杆率上升了，但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出，房地产贷款增速三年下降12个百分点，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。 据珊瑚数据监测，今年，深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨，但掩盖不了大部分城市房价比较稳定，甚至下行的趋势。其实，只要资金端能控得住，房价就不会大涨。当前，各大城市的房价已在历史最高位，当上涨幅度小了，谁都担心买了不划算、覆盖不了成本，或者砸在手里。 近期，不断有朋友咨询我，手上的房子卖不掉，之前还有买家咨询，现在看房的都没有了，该怎么办？ 现在，除了京沪深，各个城市都不缺房子，不但新房继续扎堆儿，前几年楼市繁荣，加上2-3年的限售开始到期，重点城市二手房挂牌量都创新高了，二手房的消化周期都在80个月以上。 当下，在多数城市，入户几年的人口、有钱的人等，在地产上基本高配了，再增加地产配置的意愿降低了。没房的，买房意愿强烈的，就是那些刚入户的、外来的人口。 04 贸然冲进去，要站一生岗了 所以，除了京沪深，少数热点城市的核心区，还具有限购的必要性外，其他的都可能要退出了。对于购房者来说，但凡哪个城市要取消限购，我个人觉得，不要贸然冲进去，即便短期楼市企稳回升，2-3年后下跌是必然的事情。 因为，限购退出，其实就是为了启动新一轮去库存。问题是，上一轮去库存，是“从上到下”推，有强力杠杆支持才实现的，未来呢？ 近期，大家可能都注意到了，在住房方面，国家多个重要的会议和文件，都在强调一件事情，就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期，谁抓住了机会，谁就在新发展格局上占得先机。所以，这就是为何，国家强调大力发展住房保障和长租房。 其实，这也是国家也在各地“出招”，告诉你城市和楼市的未来在哪？ 谁的保障房和长租房做的好，谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好，不要看全国普涨时，它涨了多少，而要看全国回调期，它能不能撑得住。近些年，一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好，除了大环境外，关键是长期人口净流入，刚需底座不断夯实。 下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期，还留在这个榜单的，基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年，棚改货币化、去库存正酣，很多城市借此上位，如济南、天津、青岛。2020年，前期宽松政策退出，海量供应没了接盘侠，二手房价就开始下跌了。 2021年，形势更加明朗了。一方面，楼市一定不会有刺激政策。另一方面，疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”，但转弯是必然的，只是不要那么急。这意味着，社融和M2增速已经触顶回落，这是必然的，货币对楼市“去杠杆”也是必然的。 大家想想，今年疫情冲击那么大，纾困政策那么多，杠杆率提升了那么多，特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是，居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松，完全不是一回事。为何出现这种情况呢？很简单，信息很透明，老百姓(行情603883,诊股)很聪明，资本也很聪明，谁也不愿意被收割。 2021年，没了货币这个助燃剂，今年借疫情窗口期获利的有些城市，楼市大概率要裸泳了。所以，即便有的区域限购退出，但不一定是好消息。 2015-2018年楼市普涨，转化到现在，就是海量二手房挂牌。同时，过去几年各个城市供地都非常多，新房供应也很多，如果没有接盘的，贸然进入者就会高位站岗了。 放在过去，站几年岗还能解套，未来想解套恐怕不行了。 05 未来是城市竞争的时代 所以，这就是为何，近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市，祭出了零门槛落户的政策。 为何，贵为一线城市的广州，外围7个区将落户门槛降至大专；为何最牛地级市苏州，GDP排名全国第六，人口长期净流入，居然祭出“租房落户”政策。 因为，高瞻远瞩者，越发展越焦虑。 大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购，即便能将购买力刺激起来，但仍旧是投资客，手法娴熟的他们，知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨，并带来短期的楼市繁荣，但是，绝不会带来城市庞大的草根消费，不会夯实楼市的刚需底座。 看当下，很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽，但再过2-3年、洗尽铅华，就会看到问题了，“出来混，迟早是要还的”。外来人口、新增人口，他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房，甚至因房价上涨，拉动物价上涨，生活都不易时，他们会去到更友好、更亲民的城市。 也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市，包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来，还能让他们的小孩入读公办学校，企业也会给他们缴社保和公积金。这样，后续的消费、住房发展就会更有基础。所以，各地方政府一定要摒弃传统思维。 当下，整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢？类似“抢凳子”游戏，抢不到的，就没地方坐了。 过去，增量时代，可谓“失之东隅，收之桑榆”，东隅没了，还有桑榆，还能给自己的失误买单。未来，人口到了隔壁城市，就不会到你这个城市，可谓东隅没了，桑榆也没了。 如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市，很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是，产业新区搞了很多，但基本都是房地产。房地产发展的越快，内需和内生增长动力就越差，实体经济的空间也变得越来越逼仄了。 恶性后果的循环自此开启，人口开始外流，失去了新一轮发展的机遇，整个城市会就此沉沦下去。而且，失去了就是失去了，再想追上就难了，就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣，主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市，讲究集聚效应，其他城市想追上就难了，或只能打下手了。 所以，未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维，不如想想，怎么把外来人口留下来，怎么靠优质的公共服务，包容的大环境，把人力资源优势转化为人才优势。这样，内需的底座厚实了，未来楼市和经济都不会太差。所以，对于地方政府来讲，一定要看清形势、抓住机会，不能拿旧思维看待当下楼市，不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。 期待自上而下再来一次楼市的“去库存”，那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代，对经济也好、楼市也好，少数核心区域就是“基本盘”，这几个区域稳定住了，即便很多城市的经济和楼市很差，但经济和楼市就差不到哪去，几家倒闭，都不及一家开业。 所以，对地方政府来讲，贸然松绑限购，害人害己，未来将有一个更大的烂摊子等收拾，那就更被动了。
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